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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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岐阜県内のマンションで、昨年秋から進めてきたマンション管理の見直しのための入札プレゼンが行われました。

 13社の総合管理会社の入札があり、そこから5社が書類審査を通りました。

 今回、現行の管理会社の対応があまりにひどいので、その会社の入札は認めないと言う異例の方式。

 細かな管理仕様書を作成し、見積り提出後に、13社全てと「仕様の確認+VE案(価値を落とさず価格を下げる手法)の詰め」を行い、最終の見積もりの13社の平均値は、現行の管理会社より、月額で10万円以上も安くなりました。

 ここまで下がると、最下位の会社を選んでも、十分なコストダウンになるので、価格の安い方から順番に…ではなく、価格以外の要素を加味して、プレゼン会社を選択。

結果、価格順で行くと、1位、2位、5位、8位、11位の会社が選ばれました。

大変、好ましい選択です。

 さて、どの会社が選べれるのか、楽しみです。

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マンションの管理改善や維持に関する促進助成金の発表が、2週間ほど前にあり、その締切が7月1日。

 マンションへの助成ではなく、そう言う事業を行っている団体や企業への助成です。
 
名称は、「マンション管理適正化・再生推進事業」

 具体的には、
(2)支援の対象となる事業
1)専門家の活用も含めた新たなマンション維持管理の適正化に係る事業
 ①管理に問題が生じているマンションにおける管理組合の管理適正化に係る合意形成支援。
 ②管理組合に専門家を役員等として派遣することによる管理組合運営業務等の実施。
 ③管理組合に専門家を派遣するための人材確保に係る体制整備。

2)被災時のマンション生活維持のための環境整備に係る事業
 ①被災時の応急対応計画策定に係る合意形成支援。
 ②被災後の生活維持継続のための計画策定に係る合意形成支援。

3)持続可能社会に対応したマンション再生の促進に係る事業
 ①老朽化した建物等の再生に係る合意形成支援。
 ②建物等の性能向上に係る合意形成支援。

  1)と3)は、当社の事業の意義にぴったり!

 ある特定のマンションの課題を挙げて、その改善を行うことで、ソリューションモデルを作るのが、この助成事業の目的です。

そこで、顧問先マンションにお願いし、その対象マンションとして、申請させていただくことになりました。

作成した資料は、約60ページ。

7月上旬に対象となるかどうか発表されます。

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毎月のように、新しいマンションから、「管理見直し」コンサルティングの依頼を受けています。

 標準的には、1年程度かけて見直しを行っていくのですが、中には、「次の管理委託契約更新までの半年の間に!」と言うリクエストを頂くこともあります。

 通常、現在の管理会社を解約して、次の管理会社にするためには、3か月の予告がいるので、新しい管理会社を決めるまでに3か月しかありません。

 いずれにしても、まず、最初にやるべきことは、現在の管理業務の仕様と品質を詳細に調査することです。

 そのためには、現在の管理会社に協力いただいて、管理資料をいただかないとイケません。

 また、管理見直し業務が終わって初めて、管理が良くなれば良いのではなく、できるとこから、改善してもらいたいのが、住民本位のコンサルタントの立場です。

 そこで、管理見直しの総会決議がされたら、まずは、現行の管理会社さんに挨拶をし、協力を要請します。

 管理会社さんにとっても、目に見えて改善され、姿勢が変わったな…という印象が強ければ、その後の競争入札で、一番安い価格でなくても選ばれると言う可能性も高くなる事を伝えて、私が「敵」ではないことを理解してもらいたいからです。

 私の仕事は、「管理会社をやっつけて」管理費を安くするのが仕事ではなく、「より良い管理をより安く」実現することです。

 管理会社さんは、組合のよきパートナーであって欲しいので、対立を煽るようなことにならないよう、私も管理会社との良い緊張感を保つようにしています。

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参議院選挙をめぐり、重要法案をそっちのけで、首相の問責決議がなされたり、元首相が尖閣諸島の領有権に不利な発言を平気でしたり、中国・韓国が日本外しの姿勢を見せたり、日本経済の実態がどうかより、株価の動向ばかりが、注目されたり、東日本大震災の復興予算が、制度に則っているとはいえ、おおよそ関係ない事業に多額に流用されたり、原子力発電を含めた日本のエネルギー政策が右往左往したり・・・。

 この国は、どこに行くのか?と言う思いにかられる。

学生の頃には、本気で政治家を目指した自分の「想い」と照らし合わせると、「やっぱり、政治家になるべきだったか・・・」と悲しみや憤りを感じる。

 とは言え、「住まい」を軸に、沢山のお客様のしあわせ実現のために注力することが、今の自分ができる確実な「社会を良くする第一歩」だ。
 
 
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東京で一人暮らしをしている大学生の長女から届いた父の日のプレゼント。

 ユニークなビールのセットを送ってくれました。

 毎月、1回、東京に出張しているのですが、先日、その時に、「食べたいもの、何でも、連れて行ってやるから、自分でお店を選びなさい」と言う「お返し」企画を実施。

 多少、高いお店を選んでも、ここは、父の懐の深さの見せどころ!(笑)

 「せっかくだから、銀座あたりで、なるべく大人のお店を選べよー」と伝えたのですが、学生には、ちょっと選ぶのにハードルが高かったようで、結局「パパ、選んでよー」。

 と言われても、以前のように頻繁に東京に行っていた時とは違い、お店情報のストックがありません。

 そこで、思い出したのが「愛と感動のレストラン カシータ」。

 このレストラン、初来店なのに、出迎えの時から名前で呼ばれると言う不思議な体験から始まります。

 予約時に、「父の日のプレゼントのお返しディナーです。まだ、学生ですが、大人の世界を体験させたいので、オトナの扱いで!」とリクエストしておきました。

 「ホントのパパです。他人のパパではありません!」とは書きませんでしたが(笑)

 待ち合わせは、あえて、店の外ではなく、先に入っていなさいと指示。

 入店した時に、「なんかすごいよー。」とワイフにラインが入りました。(笑)

 実は、このレストラン、彼女が小学生の時に連れて行った「アマン・プロ」と言うリゾートアイランドをモチーフにしたレストラン。

 その時には、現地で、感動の数々。

 私が着いて、その話をすると、「アマン・プロみたいだと思ってたー」

 そう言う感性が出来ているなら、一番、良いことです。

「本当に良いものを知る」と言うことは、その後の人生の選択で、役に立ちます。その意味で、親に出来る一番のことは、モノを与えると言うことではなく、「体験」なのだろうと思います。

 お店で、テーブルのお世話をしてくれたスタッフが、なんと、岐阜出身の女性で、ご当地話でも盛り上がりました。

 それから、彼氏ができたこと、どんな彼氏か等を聞かされて、いささか、驚き。

 昨年10月からいたらしく、ワイフは知っていたとか(笑)

 まあ、良いや。

 で、今回のディナーについて、彼女のフェイスブックには、父が泣けるこんな書き込みがありました(T_T)

今日は仕事で東京に来ていたパパと合流しておしゃれなお店でディナー!
お店の雰囲気や流れてるBGM、心のこもったおもてなしと、小6の時に行ったアマンプロを思い出すそんな素敵なお店でした( *´艸`)
今までパパと2人で外食なんてしたことなかったし、おしゃれなお店にも行ったことがなかったから、こんなにゆっくり語っておいしいご飯を食べてと、すっごく新鮮だったなぁー。
実家にいるころは、妹とも毎日のように喧嘩して、親にも反抗的な態度をとって、早く家を出たいと思っていたけれど、1人暮らしを始めてから1年が経ち、家族の大切さ、親のありがたみを感じます。
家族への感謝の気持ちを忘れず、こうやって家族との時間や思い出を大切にしたいな(*´ω`*)



父の日 カシータ この体験が、彼女の成長に、何かを付加してくれれば!と願います。


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偶然同じ日に、顧問先マンションとコンサルティング先マンションの清掃業務監査(チェック)を行いました。

 この清掃業務監査(チェック)は、管理員業務(清掃+点検)が契約通りに行われているかどうかや改善余地がないかどうかを調査・分析するためのものです。

 今回は、30戸の5階建+地下1階と24戸の5階建です。
 どちらも階段が二つありますが、外部廊下の長さは大きく異なり、駐車場の敷地の広さもかなり違います。

 そして、どちらも3時間×週2回の清掃。

 この日は、9時~12時と、14時~17時と言う組み合わせで、その3時間、ずっと傍にいて、清掃時間と清掃動線をずっとメモしていきます。

 使っている清掃用具や洗剤もチェックします。

 監視される側も緊張するので、時々、会話もして、笑顔で仕事ができるよう配慮しますが。。。

 こんなことを何件も見て行くと、そのスタッフの手際が良いのかどうか、気配りが行き届いているかどうか、評価する目が出来てきます。

 もちろん、第3者が見ているのですから、その時は、いささか丁寧になっていることは、あるのですが、いきなり品質を上げようとしても、無理が生じますので、目をくらませられるということはないです。

 今回、二つのマンションで、清掃範囲等の量が違っても、同じ3時間。

 規模の小さいマンションでは、清掃のグレードを上げて、時間を3時間から2時間(半)に短縮できるかどうか?を頭の中でシミュレーションしながら、ウオッチングしました。

 時間を増やせば、清掃品質が上がり、減らせば、下がると思う人が多いのですが、実際は、習慣や先輩からの教えによって、「3時間」で終わるように段取りがなされていることもあり、短縮しても、品質を上げる余地はあります。

 ただし、理論的に短縮できるとしても、実際に、トライしてみなければ、どうなるのかは、わかりません。

 私のコンサルティングでは、管理費の減額幅が成果報酬に反映されるので、「品質を落として価格を下げる」ことは、その報酬から除外します。

 一方、「過剰を適正値に戻して、価格を下げる」のは、お互い、ハッピーとなる仕組みですから、住民の皆さんが了解すれば、一度、トライすることをお勧めしています。

 そうして、最終的に、管理見直し結果として、清掃時間が短縮となり、実際に運用してみて、「やっぱり無理があったので、戻そう」となれば、成果報酬も、その分をお返しします。

 いずれにしても、清掃の業務品質をどうするかは、ホント難しい。

 「そこに手を出して苦労するより、他にいくらでも管理費コストダウンの方法はあるでしょう?」と言われたこともありますが、コンサルタントの価値は、どれだけの仕事をしたか(時間と労力をかけたか)ではなく、「住民の皆さんの幸せの実現=アウトプット」にこそ、あるのだと思います。


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毎月、2回、ある住宅設備メーカーさんの新サービスのコンサルティングのため、大阪と東京に出張しています。

 どちらに行っても、テレビ会議で、全員参加するのですが、各拠点で課題の比重が異なるため、私が訪問したエリアのスタッフ(コンサルタント)向けのコンサルティングを聞きながら、テレビの向こう側で「こちらではこうだけど・・・」と言う意見交換もします。

 何かを分析したり、プランニングしたり…と言う内容ではなく、いわゆ「コンサルタント」の育成

 最初は、私がコンサルタント育成プログラムを提供していたのですが、今は、サービス(プロジェクト)が動き出し、毎回のテーマは、かなりぎりぎりに来ます。

 時には、当日、行くまで資料がない!と言うことも(笑)

  シナリオがないので、どのタイミングで、テレビの向こう側を参加させるのかも、やっている間の「ノリ」です。

 まあ、コンサルタントを養成するコンサルティングだから、それくらい「ぶつけ本番」なシーンで、私がどう言うコンサルティングをするのかも、勉強になると思います。

 このコンサルティングでも、マンション組合向けコンサルティングと同じく、最後は、「愛」です。

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【ブログ2198日連続更新中】

管理見直しコンサルティングを打診された組合向けに、勉強会を実施し、それに引き続き総会を開催いただいたところ、次のような質問を頂きました。

「管理の見直しを馬渕さんに依頼すると、メリットばかりあるように聞こえるが、デメリットはないのか?」

 この質問は、初めてで、思わず、「う――ん」と唸ってしまいました。

 私の管理見直しコンサルティングは、管理組合にとって、必要なこと、大切なことであり、過去には、かなり切迫した財政状況があり、「管理品質を落としてでも、管理費を削減しなければならない」と言うケースもありましたが、基本は、「管理の質を上げて、コストを下げる」ものです。

従って、コンサルティングの提供に当たって「組合にとってデメリットがある」と考えたことがなかったのです。

 ただ、管理の無駄も削減するので、贅肉を削った結果、いわゆる「せちがなく」なってしまうケースはあり得ると思います。また、管理仕様書を細かくした結果、新しい管理会社が、それに十分対応できないと言うケースもあるでしょう。

そこで、管理見直しコンサルティングを実施した翌年は、管理品質が落ちていないかどうか?をチェックすると言う「業務監査」を提供しますし、それに加えて組合運営や日常修繕の実施判断におけるアドバイス等も行う「顧問契約」も提示することで、その不安をなくします。

その結果、もし、新しい管理仕様書に不適切なことがわかれば、修正します。それにより、管理費がアップしたら、成功報酬から減額します。

ここまでお話しすると、反応は、大きく二つに分かれます。

その一つは、
「管理見直しコンサルティング後にも顧問契約がないと、また、すぐ管理会社主導の管理になってしまうので、業務が終わっても、他のマンションのコンサルティングにかかりきりにならないで、サポートして欲しい」と言うもの。

もう一つは、
「コンサルティングだけで完結せず、最初から顧問契約まで締結させようと言う意図があるのではないか?」
 
 まったく同じ勉強会を実施しても、こうした正反対の意見が出るんですね。

 今回のマンションでの質問は、「あなたにコンサルティングを依頼したら、結局、あなたに顧問を継続して依頼することになってしまうのでは?それがデメリットでは?」と言う問いかけでした。

このマンションは、小規模です。

管理見直しで管理費が下がっても、元々のボリュームが小さく、「お金」の面だけを言えば、削減された管理費で、新たに私と顧問契約を結ぶのは、ハードルは低くないと思います。

私のアドバイスを受け続けることで、今後、管理会社主導から組合主導の管理になって安心出来たり、日常修繕でも継続的なコスト削減ができたり、数年後に控えた大規模修繕工事に向けて、確かな組合運営のかじ取りが出来たりと、長期的に見れば、「顧問料」を支払う以上の価値がある!と予想できるだけの姿勢や実力を評価いただけて、初めて、顧問契約になるのだろうと思います。

こんな説明で、納得いただけたようですが、それでも、なんとか私のコンサルティングのデメリットを探してみたら・・・ありました!

私のコンサルティング料は、高い!(笑)

しかも、前金制+成果報酬!!

 そう、はっきり申しあげました。

 なぜなら、組合に最大限のメリットをもたらすために、面倒なことを、決して手を抜かずに、徹底的にやるから、その業務を遂行するためには、完全成果報酬の後払いでは、できないのです。

 HPで検索すると、完全成果報酬型のマンション管理士の方が多いようですが、それだと、着手から管理費の削減(管理会社の変更)まで、早期に決着をつけないと、会社が成り立ちません。

 実際、管理会社から、他のコンサルタントの管理会社入札の様子を聞くと、「現行の管理委託契約書の金額を消したものを渡され、後は、現地を調査して、見積もりを出して」と言うケースがほとんどだそうです。

 中には、現行の仕様書に多少の手を入れたものを受け取ることもあるそうですが、管理会社の営業担当者いわく、私の配布する仕様書や添付資料の細かさや量、管理費削減のための交渉ステップは、他のコンサルタントとは、次元が違うそうです。

 実際、そこまでやることで、劇的に管理費が下がったと言う実績が積み重っています。

 また、組合にとってメリットがあることならば、コスト削減の有無や大小に限らず、トライします。
 あえて「火中の栗を拾う」ことも厭いません。

 コンサルティング期間中は、組合運営上の相談にも乗ります。

 「組合の皆さんの幸せを実現する」エンジンは、日本一だと思っているので、そのエンジンを動かすために、「最初にガソリン代を下さい」とはっきり申し上げています。

 そう言う意味で、組合の皆さんには、勉強会の話や過去の実績を信じて、先にガソリン代を支払って下さい=投資して下さい!と言う点は、他のコンサルタントと比べて、リスクがある=デメリットだと言えるかもしれません。

 「コンサルティング料は高いけれど、優れた成果をもたらす」のと「安くてお得なコンサルタント」のどちらを選ぶのか、よーく考えて下さいね、と決議の前に、皆さんにお伝えしました。

 結果、このマンションでは、全会一致で、コンサルティング契約を結んでいただけることとなりました。

 その上に、大きな拍手もいただき、感激しました。勇気とやる気100倍ですね!

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マンションの各室内に付いている「ガス漏れ警報器」の話です。

 このマンションの場合、ガス漏れを検知すると、インターホンと連動していて、管理室の警報ブザーが鳴ると同時に、その部屋の室外の呼び出し機からも、「ガスが漏れています」と言う大きな声が繰り返し鳴ります。

 警報は警備会社にも自動通報されて、駆けつけるのですが、管理室のブザーは消せても、居室に入らないと室外の呼び出し機の音は消せません。

 先日、私が顧問を拝命したマンションでは、警備会社に、居室の鍵を1本預けていますので、対応ができるのですが、このマンションでは、そこまでしていない。

 そのため、警備員が駆け付けても、この音は消せません。

 幸いにも、メーターのところでガスは遮断できるので、ガス漏れ→爆発と言う危険性がないので、集まった人たちも一安心なのですが、何しろ、繰り返し「ガスが漏れています」の連呼は、うるさいし、誰かが現地で通りがかりの人に説明しないと、ややこしい・・・。

 このマンションのセキュリティに関して、どう言う契約になっており、どう言う対処がなされるのかが住民が分かっていないのですね。

 このようなケースは、他にもよくあり、警報機が鳴っていれば、自動的に警備会社やガス会社が来ると思っている人がかなりいます。

 「その警報音を聞いた人が通報しないと、誰も来ないんですよ」と説明すると、「初耳!」(苦笑)

 もちろん、そう言う警報業務の質をあげれば、管理費も上がるので、小規模のマションでは、自動通報が採用されていないケースが良く見られるのです。

 で、何か問題があるかと言えば、問題がないので、逆に言えば、何か異常があったら、警備会社が駆け付けると言う保守は、必須のものではなく、ややぜいたくな管理サービスかもしれません。

いずれにしても、管理委託契約の見直しをすると、マンションの管理品質が明らかになり、正確で細かな仕様書を作成して、競争入札を行うことができるようになります。

 大変、地道で、手間がかかり、かつ、各サービスの内容をキチンと把握しないと、できない業務で、これを住民自らがやろうとするのは、時間的にも知識レベルでも、無理があります。

 プロとのコンサルティング契約があって初めて効果的な「現状把握」ができるのですね。

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おかげさまで、今週末も、3つのマンションで、既に決まった仕事、これから決まるかも知れない仕事、決めるための仕事があります。

 既に決まった仕事は、管理会社の入札を終え、プレゼンを依頼する管理会社を決める理事会。

 これから決まるかもしれない仕事は、管理に関する勉強会。

 決めるための仕事は、私へのコンサルティングを依頼することを決定する総会。

 愛知県が一つ。岐阜県が二つ。

 来週は、「これから決まるかも知れない」勉強会を先週終えた名古屋のマンションの理事会です。

 理事会に招かれたと言うことは、そのまま決まるかもしれません(^_^)

 私も大変ですが、次から次に資料作成等を指示される当社のスタッフも大変です。

 一人でやるのは限界があります。

 支えらえて、良い仕事をする…感謝ですね。

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何度かお会いしたことのある角田識之先生の最新刊「人にやさしい会社が、みんなを幸せにする」の冒頭で、先生の友人ご夫妻がディズニーランドを訪れた時のエピソードが語られています。





 お子さんは、パニック障害で混雑に身を置くことや、行列に並ぶことができません。ディズニーランドは無理と思っていましたが、思い切って総合案内所に電話をして事情を話すと、返答はあっけないほど「どうぞ、いらして下さい」だった。

 大丈夫だろうか?と思いながら園にいくと、案の定アトラクションは長蛇の列。キャストに事情を説明すると、

「お父さん、申し訳ないですが40分後に来て頂けますか」

と言われた。
 
 40分後に戻ってみると、特別レーンを通って並ぶこと無くアトラクションを体験できた。

 次のアトラクションに行くと、やはり長蛇の列。同じように、事情を説明すると

 「お父さん、申し訳ないですが60分後に来て頂けますか」

 という。

 行こうとして、ふと疑問に思い
 「先ほどは40分で、今回は60分、それは何故ですか?」
 と聞いてみました。

 するとキャストが笑顔で
 「お父さん、あそこの表示を見て頂けますか?このアトラクションは60分待ちなのです。私は、お子様は普通のお子様と思います。ですから、他のファミリーゲストと同様に60分後に楽しんで頂きたいと思っています」と。

 聞いたご夫妻は号泣されたそうです。
 今まで、どこの遊園地に行っても、事情を話すと優先的に案内して頂いた。ありがたいと思う反面、ああやっぱり、うちの子は普通じゃないのだ、ちゃんと並んでいる他の親御さんに悪いなという気持ちを持っていました。

 でも、ディズニーランドは、他の親子が並ぶのと同じ時間を私たちにくれて、悪いな~という心の重荷をとってくれました。事務的に「はい、どうぞ」というテーマパークよりも、ずっとやさしいところだと知りました。



 「人に優しい」ということを、一律的ではなく、また、一人よがりではなく、個々の相手にとって、「優しい」というレベルに具現化して接するのは、とても難しい。

 私の仕事は、マンション管理組合(の皆さん)がクライアント。

 マンションごとの個性も違いますが、同じような立地や規模のマンションでも、住んでいる人が違うわけで、それまで積み重ねてきた成功法則(コンサルティングの手法)を当てはめても、必ずしもうまくいきません。

 良かれと思って行ったことが、まったく逆の結果になって、
「人生、修行だ!」
「次のチャレンジの際には、うまくいくようにという体験だ!」
「まだまだ、自分は“想いが足りない”と神様が教えてくれているんだ!」
と自問自答することも、何度もあります。^_^;

 新しいマンションと出会うたび、そこに自分が住んでいる気持ちになりきって、「住む人々が幸せになるマンション」に向かって、試行錯誤です。

このビジネス分野で、日本一「人に優しい会社、人に優しいコンサルタント」でありたい!と強く思います。

 
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 父の日に、東京で暮らす長女が送ってくれた「よなよなの里」のビールセット。

水曜日のネコ 水曜日に飲もうと決めていた「水曜日のネコ」(笑)


 ライトな味で、ネコだったら、これで十分酔いそう。

 このセットにあるビールを飲み尽くすまでは、「父の日」が味わえるのが幸せ(笑)

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 大垣市内の40戸程度のマンションの管理委託費見直しで、20社近くの入札があり、見積もり提出後の個別ヒアリングが始まりました。

 朝9時15分から始まり、夕方5時ごろまで、びっしり。

 これが、3日間続きます。

 見積もりの前提となる仕様書の取り違いはないか、価値を下げずに価格を下げるVE手法はないか、会社の㏚ポイントは何か?など、1社30~45分ずつヒアリングです。

 最近の管理会社変更案件の様子なども、聞くことができます。

 そして、管理組合が選びやすい比較表を作ること・・・手を抜かない、気を抜かない!

 今回の見直しで、年間100万円以上は、管理費が下がる見込みです。


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 最近、顧問先や新たにコンサルティング契約をいただいたマンションの「管理会社による建物・設備点検」に同行しました。

 件数は3件。

 顧問先にあっては、業務監査として、契約通りの業務がキチンと行われているかどうか?を査察することが目的であり、コンサルティングでは、管理会社の業務内容を把握し、それが適正であるかを分析するためのものです。

 顧問先マンションは、既に、管理委託契約の見直しがされているので、キチンとなされていなければいけないのですが、なかなかそうは行きません。と言うのは、どれだけ具体的に点検仕様書を作成しても、人間の行動を全部書き切れるものではなく、点検者の目配り、触診、異音の聴き分けなどは、その人次第です。

また、担当者が代われば、レベルも変わります。

「手を抜いていること」を粗さがしをするのではなく、第3者のチェックが入ることで、契約の基本に立ち返り、よりきめ細かく点検してもらうことを促すのです。

これに対して、コンサルティング先のマンションでは、第1の目的は、契約書通りに点検がなされているかどうか?をシビアに見ます。

これが、結構、契約書の仕様と違っています。

ただ、違うと言うことが、手抜きだと決めつけるのではなく、そもそも仕様書と実態が合っていなくて、長年そのマンションを点検してきた点検者の現場の勘の方が、正しい場合もあります。

であれば、契約書の仕様を変える必要があります。

また、点検の最中に、例えば、ゴミが落ちていたら拾うのかどうか?も見ています。

その点検者にしてみたら、「点検をするのが仕事で、ゴミを拾うのは仕事ではない」と言うことかもしれませんが、住民にしたら、清掃も建物点検も同じ管理会社に委託している業務です。

今までの経験ですと、「ゴミを拾わない」感覚の点検者は、たとえば、普段、清掃が入らない受水槽の敷地に、長期間、大量のゴミが放置されていても、そのままやり過ごしているケースが多いようです。

いずれにしても、問題なのは、建物・設備点検の内容も知らず、その報告もキチンとなされず、管理会社任せになっていることです。

新築以来、お金をもらう側の管理会社が決めた契約書も、管理会社の業務が適正かどうか、その料金が妥当かどうかも、住民側は、誰もチェックをしていません。

住民の共用部への関心が低いことで、もしかしたら、無駄なお金がずっと支払われているかもしれません。

そのマンションを「自分が住マンション」だと思って、見守って行く(私はこれを「愛」と呼びます(笑))が、建物・設備点検に求められるものだと思います。

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  日曜日は父の日。

 東京に一人暮らしをする娘から、宅急便で、プレゼントが届きました。

 かなり重い。

 開けてみると、「よなよなの里」と言うビールの販売店で揃えたユニークなビールのセット。
父の日ビール1


 そのお店で作っているビールといわゆる「地ビール」が入っていました。

 「東京ブラック」とか「インドの青鬼」とか「水曜日のねこ」とか(笑)

 ラインで写真と共に、ありがとうをメールしました。

父の日ビール2 で、いつもは1本しか飲まないビールを、嬉しくて2本飲んじゃいました。


 とっても、幸せな気分(*^^)v

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 最近、小規模マンションからの依頼が相次いでいます。

 私自身が30戸程度のマンションに住んでいるので、中小規模のマンションから相談を持ち込まれると、他人事ではなく、思わず力が入ってしまいます。

 これまで、管理委託の見直しにより、管理費は30%程度は下がると言う実績を積み重ねてきましたが、実際に、個々のマンションの管理費が、どれくらい削減できるかは、やってみないとわかりません。

 以前、
「あなたはプロなんだから、どれくらい管理費が削減できるか、わかるでしょう?」
「プロなんだから、どの管理会社がどれくらいの管理委託費の見積もりを出すのかわかるでしょう?」「わからないのに、管理費削減のコンサルティングはできないでしょう?」
と言われたことがありましたが、答えは、「わかりません」

 確かに、コンサルティングの提案の時は、「このマンションなら、この程度の削減余地があります」と数値を出しますが、それは、あくまで過去の統計上の数字を当てはめたものです。

 実際に、当該マンションの現状の管理を調査したり、住民の不満や要望を反映して「管理仕様書」を作るので、それまでの管理契約と異なる訳ですし、管理品質は間違いなく上がりますから、そもそも、現在の管理費と比べると言っても、その基となる管理委託契約書が違う訳です。

 その契約書は、コンサルティング前には、存在していないのですから、削減金額の想定は、あくまで「過去の統計上」の数値です。

 また、入札エントリー会社も、応募するまで判りません。

 管理会社の相場などは、よくわかりません。わかるのは、新築時には、管理会社の競争がないので、そこそこ高い金額の管理費の設定がしてあると言うこと。それから、競争入札で、かなり低い金額を出してくる管理会社も、新築物件では、高い管理費の設定をしているということ。

 また、入札依頼をしても、どの会社が入札をするのかわかりません。そもそも、それがわかると言うことは、談合です。

また、同じ管理会社が、同じ規模のマンションの入札をするのでも、同じ水準ではありません。

エリアによって、下請けの会社が違えば、それが金額に反映されます。

また、例えば、近隣に管理物件があるので、是非契約したいと考えるのか、今はないけれども、そのエリアの管理物件を増やしたいかどうか、と言う企業戦略もあります。いわば、赤黒トントンでも、契約を撮りたい!と考える管理会社が入札すれば、驚くほど、管理費が下がるでしょう。

大型物件なら、管理以降の各種の維持経費も大きいので、契約したいと考えるでしょうが、小規模なマンションでは、そういう効果が出にくいので、エントリーも少なくなります。

そう言う点では、小規模のマンションで、いかにたくさんの管理会社に入札に応じてもらうか?と言う努力が必要です。

 先日、行った20数戸のマンションでは、近隣の60戸近くのマンションと同時入札を行い、清掃日の調整をするなどして、入札の魅力を高め、約100万円の管理費削減を実現しました。

 「より良い管理を、そのマンションに合った管理を、より安く」と言う目標に向かって、どこまでプロの技を出すことができるのか?

 同じプロ(マンション管理士)でも、その腕はかなり違うと思います。

 こんな複雑で読めない仕事に対して、HPで「当社は、この金額で、管理費を削減出来ますよ」と割安なイメージを打ち出しているコンサルタントは、通り一遍の仕事で、そこそこ管理費を安くするけれど、「安からろう、悪かろう」の管理になる危険性が大きいので、気をつけた方が良いと思います。

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  電話での相談です。

 1年前に、大規模修繕工事の設計監理を行う設計事務所の集団組織に依頼して、大規模修繕工事を行ったけれど、途中の説明が不親切で不満があった。工事が終わったとの不具合箇所の相談もしたが、設計事務所ではなく、施工会社からの的を得ない返事で、長い間、保留にされてる等など。

 自分はクレーマーではないはずだが、あまりに不親切な対応に、「もしかしたら、自分が言っているのは、非常識過ぎるのでは?」と心配になったそうです。

 詳しく聞くと、設計事務所や施工会社の説明は、技術的におかしなことをやっているわけではないのですが、お客様の不信感や不快感を解消する説明とは、程遠いようです。

 自分の申入れが正しいかどうかを第3者の目で見て欲しいと言う依頼でしたが、そもそも、住民側の代理人として、あるいは第3者として、設計事務所がいたわけですから、今出ている不具合の申入れも、施工会社に回答を押しつけて、設計事務所が何もサポートしないことは、疑問です。

 それを差し置いて、調査費用を頂き、当方が現地にお邪魔するのは、お金が勿体ないでしょう。

 「お金は出しますから、来て欲しい」と言うお客様の依頼をお断りし、「まずは、工事中から今まであったやり取りを文書にし、今、現実的に不具合になっている箇所を撮影し、間もなく実施されるであろう1年点検で、申し入れてはいかがでしょうか?」とアドバイスしました。

 「その対応に疑問がある、あるいは、セカンドオピニオンが聞きたいと言うことであれば、お金をいただいて、相談に乗りますよ」とお答えしました。

 大規模修繕工事を専門にコンサルティングしているプロの建築士だという触れ込みで、仕事をされたはずなのですから、難しい内容を素人に分かりやすく説明してあげて欲しいものです。

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  確かに、この日もブログを書いたはず。

 だから、前日のブログの更新連続記録日と翌々日のそれとが、ちゃんと1日空いている。

 なのに、何故消えている???

 これまでにも、時々あったけれど、今回は、どんな記事を書いたのか、どーしても思い出せない・・・。

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 名古屋市内にある40戸程度の築11年目のマンションからの相談です。

 管理会社が建物診断をして、6月の総会で、「早急に大規模修繕工事をやらないといけないですよ」と言うアドバイス。

 「7月中に見積もりを集めて、消費税増税前に大規模修繕工事をしましょう」というもの。

 それ、いくらなんでも、無理でしょう…施工会社が既に決まっているのなら別ですが…。

 と言う話です。

 建物診断には、確かに、補修が必要に思える劣化の写真がありますが、現地に行き、実際に見ると、そう言う箇所は極めて少なく、全体では、大きな問題はない。

 
 タイルの打診も、されておらず、見えるところだけの診断。

 仮に、心配な箇所があれば、部分補修をして、いかに少ないコストで長持ちさせて行くか!が、住民の財産を守る姿勢だと思います。

 長期修繕計画を見せてもらうと、11年周期で大規模修繕工事を行う予定になっています。

 国交省のガイドラインでは、12年周期。

 私が作れば、15周年周期。

 それが、11年周期になっていて、今年が丁度11年目。

 うーん、この管理会社は、「長期修繕計画」=「管理会社の売上計画」だと思っているのでは?と疑念が湧きます。

 今、一級建築士と建設会社に、それぞれ、建物診断写真を送り、大規模修繕工事の緊急度に関するセカンドオピニオンを求め、このマンションに最適な「大規模修繕工事の時期」をアドバイスして行きたいと思います。

 恐らく、このマンションに必要なのは、建物の劣化の回復ではなく、管理会社による「管理の劣化」の見直しなのではないかと思います。

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 役員や住民から相談があると言うマンションに行くと、良くあるケースが、「管理会社の担当者の態度が高圧的なこと」

 毎年変わる役員に対して、変わらない管理会社の担当者が、マンションについて、色々知っていたり、新役員から頼られると言うのが、どんなマンションでもあるのでしょうが、それを勘違いして、自分がリーダーのような感覚になっている担当者が多いのです。

 もちろん、法律・財務・建築等、素人の住民ではわからない専門的な問題もあるので、間違った方向に行かないようアドバイスするのは、管理会社の役目の一つではありますが、素人だからこそ、その疑問に丁寧に答えて、組合がより良い判断ができるようにサポートするのが、管理会社の役目です。

 しかし、理事会にしても総会にしても、管理会社の担当者は、構成員ではないので、発言権はないのに、自分勝手なタイミングで、しかも、住人の発言を遮ったり、時には住民を馬鹿にしたような発言を行う担当者がいます。

 しかも、そう言う担当者に限って、法律・財務・建築の専門的なことの知識が少なく、素人よりは、「ほんの少しだけ知っている」程度の知識で、管理を進めて行く傾向が強いようです。
 
 先日、相談のあったマンションでは、「新築マンションの10年瑕疵保証」の意味を知らない担当者がいて、10年未満のマンションで、組合の修繕費で屋根の漏水対策工事を実施させていましたし、管理会社から派遣されている管理員が、組合に断りもなく自分の家から鉢植えを持ってきて、マンションの空きエリアに並べているケースがありました。

 管理会社は、組合から管理業務を委託されている会社であって、賃貸マンションオーナーのようなマンション管理者ではないのですが、組合の依存体質が長く続くと、こう言った「ああ勘違い」なってしまうのでしょう。

 マンションの主役は、マンションの住民です。

マンションの住民自らが、組合の財産を守って行く意識を持っていただけるよう、今週末も二つのマンションの勉強会です。

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 岐阜県内の20戸程度のマンションから、管理の見直し等の相談と同時に、火災保険の更新についても、相談を受けています。

 間もなく更新時期だけれども、管理会社からは、アドバイス的なものはなく、従前の延長線上の保険提案しかないとのこと。

 保険代理店は、管理会社のグループ会社ですが、実際は、いつもの窓口担当者からの説明程度。

 どこで、理事長自ら、色々と調べて、他の保険会社とも比較。
 管理会社ではない保険代理店にも、比較資料等を依頼されたそうです。

 ところが、調べるに従って、今度は、情報や判断要素が多岐に渡るため、最終決断を迷われる状態。

 それまで収集された資料を拝見すると、かなり良く調べられていますし、保険代理店の比較資料も、悪くはありません。ところが、「保険を比較する」と言う点では、それなりの精度があっても、マンションの建物や設備の特徴を知った上で、そのマンション向けの保険仕様を決めると言うところまでには達していないので、「決め手に欠ける」状態でした。

 そこで、私が顧問をしている総合保険代理店のスタッフと一緒に、マンションを調査し、最適な保険仕様を作成。

 その上で、保険会社ごとの商品の見積もりを出し、比較していただきました。

 比較のためのポイントは、次の5点。

 ・立地上のリスク
 ・建物敷地、設備、生活動線上のリスク
 ・組合財政と長期修繕計画から逆算しての「掛捨て型」が「積立型」かの選択
 ・保険金額の設定の考え方
 ・保険会社の比較

 今まで提案されてきた内容とは、一味違っていたようで、理事長の納得を得て、近日中に理事会で説明することになりました。

 管理会社から、「これまでと同じですよ」と言われるがまま契約するのではなく、仕様の見直しと的確な比較をすれば、よりよい保障が、今までより数十万円も安くなることは、当たり前にあります。

 賢い組合になり、財産も賢く守って行きましょう。

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 管理見直しコンサルティグでは、「すぐに管理会社を変えたい!」と言う要望もあるので、いつも、できる訳ではありませんが、管理見直しコンサルティングでは、役員(検討委員)向けの勉強会を提案します。

 単に、「経費削減」をするのが仕事ではなく、そのマンションの住民の人たちが、上手に管理会社を活用する「マンションの主役」になって、いただきたいからです。

 そうでなければ、管理品質を変えたり、管理会社を変えても、やがて「いつか来た道」に戻り、「管理の劣化」が始まるからです。

 さて、日曜日は、四日市の40戸程度のマンションで、初回のコンサルティングでした。

 理事長が大変熱心な方で、「マンションに住む人が、総会への出席など、関心を持って欲しい」と言う強い願いで、マンションを良くしていきたいと言う意向をお持ち。

 そこで、住民向けの管理の勉強会を開催しました。

 10名の方にお越しいただき、たっぷり2時間。

 タイトルは

~知っていそうで知らないマンション管理の話~
私たちのマンションは、こんな仕組みで管理・運営されている


内容
■「管理規約」と「管理委託契約」の違いって?
■管理会社に、こんなこと、頼んで良いの?悪いの?
■驚き!こんなことまで書いてあるandこんなことが書いていない「管理規約」は時代遅れ?
■他のマンションの「本当にあった怖い話」…このマンションは、大丈夫?
■「集まって住む」マンションのパワーを活かせば、こんなメリットが!

 今回のためにオリジナルで作った資料もあり、全部でスライド40枚。

 盛りだくさん過ぎるのと、法律の話等があって、いささか難しかったのが、反省点。

 でも、参加者の中から、管理見直しプロジェクトのメンバーになっていただける方も現われ、大変、良いスタートになったと思います。

 これから、1年間くらいは、毎月、四日市市に行くので、その機会に、色々と付近も散策しようかなぁと思います。

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 S×L(エスバイエル)社の社名が、「ヤマダ・エスバイエルホーム」に変わりました。

 ヤマダ電機が、S×L社を子会社化した時、「住宅産業は家電量販業の延長線上にある」と言うような発言がありましたが、その時から1年以上たって、いよいよその思想を本格し、住宅業界では老舗ブランドである「S×L」と言う名前の前に、家電量販業の「ヤマダ」を付けたと言うことは、それだけ確信(自信)が持てたと言うことでしょう。

 岐阜の可児市では、家電と住宅の強みを活かした「スマートタウン」構想を同社が手掛けていて、住宅と機器とエネルギーとを街まるごとスマートにコントロールすると言う発想は、さすがなだと頷けます。

 しかし、今回の社名は発表と同時に、「営業経験の浅い社員でも、売れるように」間取りを100位のパターン化した商品を発売した…と言うのは、発想が、いささか業界寄り。

 デジカメのように、機能が付いているかどうか、また、その性能はどの程度か?と言う選択で機種を決めて行く商品と間取りとを一緒に考えているような感じを受けます。

 注文住宅における住まいの間取りは、その家族の「住まい方」そのものの現れです。

 どんな間取りにするのか?を予算との兼ね合いも考えながら、作って行く作業です。

 「営業経験が浅くても、豊富な間取り集があれば、良い提案ができる」と言うものではありません。

 大切なのは、間取りのバリエーションではなく、間取りを考え、決定して行くためのアドバイス力。それを強化する教育とか、顧客が決定するための診断シート等を開発するとか、そう言うアプローチを考えて欲しいなぁと思います。

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 6月5日のブログに書いた「顧問先マンションでの清掃、建物・説点検の同行チェック」の続きです。


 今回は、特に「建物・設備点検」の話。
 月1回の点検に同行しました。

 管理委託契約書を見ると、点検箇所が書いてあり、各箇所での「目視点検」の点検内容が次のように書かれています。

例)「外廊下・外階段」
 破損、変形、障害物、排水、ノンスリップ取付、鉄部の錆・腐食・ぐらつき等の有無又は状態

例)「動力制御盤・電灯分電盤」
 異音、異臭、破損、変形、施錠等の有無又は状態

 多くのマンションが同様の記述だろうと思います。


 「目視点検」と言っても、熱が異様にこもっているのかどうかは、遠方から見るのではなく、手を近付けてみたりしないとわかりません。

 暗い場所では、懐中電灯で見ないとわかりません。

 点検に同行すると、そう言うしぐさが自然に行われているかどうかで、その点検員が、どの程度のスキルがあるのかは、よくわかります。

 今回は、清掃員が通常の清掃と兼ねて行うと言うマンションでした。

 契約書には、「誰が行う」とまで書いていないケースも多く、清掃員が行うことが契約違反にはなりません。逆に、清掃していれば、床や壁の外形的な異常は気づくので、改めてそのためだけに巡回しなくても、十分判りますから、管理会社にとってみれば、合理的なやり方でコストを抑えて、必要な業務を提供していると言えます。

 しかし、問題は、その清掃員が一定の訓練を受けているかどうかです。

 今回の同行で聞いたところ、「いつものように清掃を行いながら、少し、注意を広げてみる程度で、特に異常がなければ、建物・設備点検表の全ての項目に○をしています」と言う話。

 私が同行したので、いつもとは勝手が違う風で、チェック表を持ちながら、「私、特に教えてもらった訳じゃないので、良くわからないんですよー」と言う状況。

 「電灯引込盤って、どこにあるんですか?」
 「排水升って、どれ?グレーチングって何?」

 無料で、色々教えてあげました(笑)

 事前に管理会社から聞いていた話では、
「清掃員だが、現場経験が長く、点検のスキルがある」
「月1回の点検日は、点検と清掃は、分けて行っており、清掃は清掃で時間を確保している」
 でしたが、まったく違う(苦笑)

 また、照明や連結送水管の蓋など、破損している箇所について、ちゃんと管理会社のフロント担当者に報告しているが、直っていないと言う話も。

 このマンションは、大規模修繕工事を終えて、1年半。
 せっかくの修繕が、早期に無駄にならないよう、日常のメンテナンスをしっかりやってもらいたいと思います。

 ちなみに、この清掃員の方は、まじめで明るくて、手を抜くような人ではありあません。問題は、会社の姿勢や指導がどうなのか?なのですね。

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 6月3日号の週刊東洋経済のタイトルです。

 特に、タワーマンションに潜む危険性を訴えているのですが、全体でみるとどんなマンションでも言える「マンションの建物と管理」の劣化に関する問題を鋭く指摘しています。

 私が普段から、マンション向けの修繕や管理の問題について勉強会をしている内容と同じ指摘です。

 マンションに住む人にとって、必読だと思います。

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 6月と8月に定期総会が開かれる顧問先マンション2社で、管理会社による清掃業務と建物・設備点検に同行し、業務監査を実施しました。

 この目的は、それぞれの業務が
「管理委託契約通りに行われているか?」
「そもそも、内容や仕様は適正か?」
をチェックします。

 例えば、建物・設備点検で、必ずと言って良いほど生じるのが、
「いつもは何分くらいかかるんですか?」と言う問いに対して、「40分くらいです」と言っていたのに、実際は、60分かかること。

 いつもより、必ず時間がオーバーするのは、第3者がチェックしているからです。

 また、「先月は、何もなかったのになぁ」と言う言葉が出ること。

 これ、正確には、「先月は、気付かなかった」のが、恐らく正解。


 清掃も同じですが、毎回、同じことをやっていると、油断するのですね。

 また、契約書を読みこまず、先輩からの教えや前任者からの引継で、「これでいいはず」と思い込んで、実は契約違反状態となっていることもあります。

 中には、その担当者から、「これって、少し過剰だと思うんですけど…」と言う本音も聞けます。

 とにかく、今までにように、管理会社の担当者または管理会社と下請け会社と言う関係だけでは、緊張感が薄れたり、なれあい的な雰囲気に陥りがちです。

 それを業務の発注者側である住民を代理して、業務内容をチェックすることで、「より良い管理をより安く」実現していくのです。

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 大規模修繕工事は、建物や設備の劣化回復が一番の目的ですが、その基本的な面で「良い工事をより安く」実施することができ、予算に余裕ができたら、「グレードアップ工事」を考えましょうと提案します。

 今、コンサルティングしているマンションは、管理会社主導で管理会社の関係会社に工事発注が行われる寸前に当社に相談があり、改め入札を行い、当初予定より、仕様を大幅にアップした上で、約1000万円もコストダウンができました。

 次の大規模修繕工事までに資金が十分積み上がるかどうか?は、即断できませんが、私のコンサルティングでは、「管理の見直し」も同時に行うため、修繕工事後は、管理の改善と管理委託費のコストダウンを実現しますので、組合財政は大きく改善されます。

 従って、これまで手掛けた大規模修繕工事では、ほとんどのケースでグレードアップ工事を盛り込むことができました。

 今回は、省エネのためのLED照明と光触媒。

 前者は「投資」で、後者は「美観」です。

前者は、費用対効果を示して判断いただき、後者は、十分な話し合いで、どこまでの範囲を行うかを決めていただきます。

 いずれも、修繕委員会の皆さんが議論しやすいような資料を作成することがポイントですね。

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 大垣市内14階建のマンションの大規模修繕工事で足場解体前検査を実施しました。

  南面は、できるだけ早く養生シートを取り、日の光を室内に入れるため、一週間前に検査を終え、残り3面の検査です。

 タイルをすべて専用の打診棒で叩き、ベランダの天井や壁の塗装の塗り残し、塗りムラ、防水工事や窓枠のシーリング工事を目視したり、触ったり、LEDライトで照らしたり…と言う作業です。

 南面で半日かかっており、今回は丸一日。

 施工会社の現場代理人さんや社内検査の担当者と一緒に回り、「手直し箇所」にテープを貼ります。
 その作業が延々と続きます。
 
 施主であるマンション管理組合の代わりに施工の確認をする仕事ですから、「これが自分のマンションだ」と心底思い、検査漏れをしない!と言う強い気持ちでないと、忍耐力も集中力も続きません。

 また、施工会社も積極的に協力いただき、新築時の施工で気になるところ見つけた場合、どうするか?も協議しながら進めます。

 他の工事のついで+αで出来るようなものは、無償で対応いただくことで、より「きれいにする」と言うのが私の考えです。時には、室内の建具の不具合なども直すこともあります。

 そう言うサービスで住民の皆さんに喜んでいただくことが、その建設会社さんの評判も高め、口コミで、他のマンションの修繕工事に紹介いただけることもあると思います。

 施工会社を泣かせて、お客様に良い顔するのがコンサルタントの仕事ではなく、お客様も施工会社も、どちらも幸せになる工事にして、その後のアフターケアや保証もスムーズに行かせるのが、コンサルタントの仕事だと思うのです。

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 昨夜は、東京での仕事を済ませて、名古屋に戻ったのが23時頃。

今日の夜のマンション管理組合向け勉強会の資料の最終仕上げや印刷のために、自宅に戻らず、事務所に行き、近くのホテルに泊まろうと思っていました。

ところが、帰りの新幹線で、ホテル空き室検索をしたら、名駅近くや栄近くどころか、名古屋市内全域に渡り、「空き室なし」

システムが壊れているのかと思い、他の日やエリアで検索すると、問題がない。

何か大きなイベントがあるのかと思い、ネットで調べても、何も出ず。

時々、大きな学会があって、ホテルが込むことはありますが、ここまで空き室がないのは、今までありません。

名古屋についてから、数件のホテルに電話しても、全部、満室。

中には、こちらとの電話が終わる前くらいに、満室ですと切ってしまうホテルも。恐らく、そんな電話がひっきりなしにかかってきているのでしょう。

で、フェイスブックに、そんなつぶやきを投稿したら、「BIGBANG」(?)とか言うバンドのコンサートのせいでは?と言うコメント。

そのバンド、まったく知らないので、調べたら、韓国のグループらしい。

このファンの人たちが、日本全国から名古屋に来ていると言うこと???

コンサート会場に入るひとだけで、ホテルが満室になると言うことは、さすがにないでしょうが、その影響があるのは、確かのようです。

予約不要のサウナホテルに行こうかと考えましたが、私と同じように名古屋でホテルを当日探す人で一杯だと想定して、自宅に帰り、明け方3時まで寝て、それから仕事と言うスケジュール変えたのでした。。。

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 土曜日の夜は、東京で「ドリプラ」の大同窓会でした。

ドリプラとは、「ドリームプランプレゼンテーション」の略で、私のメンタリングマネジメントの師匠「福島正伸先生」が開始されたもので、「10分間のプレゼンにより、本気で夢を語ることで、共感者を集め、その夢を実現する足がかりにする」イベントです。

発表者に求められるのは、「あきらめない理由」と「その夢の社会的な価値」を10分間のプレゼンで言いつくすこと。

そこにたどりつくまでに、半年程度、「支援会」が行われ、発表者は、支援者から励ましを受けながら、「自分の人生」と深く向き合います。

何しろ、「わずか10分間」です。

そこに凝縮するまでに、悩み、泣き、徹夜を何度もするという行程を経ます。

何千人と言う参加者は、決して安くない参加料を支払い、「人の夢」を聞きに来る訳です。信じられません(笑)

このイベントは、2007年から東京で開始され、私は2008年から3年間、「ドリームメンター」と言う立場で、発表者を支援していました。今は、「初代ドリメン」と昔懐かしむような名称で呼ばれています。

このドリメンの仕事は無償。
東京への交通費も自分持ちの完全なボランティアです。

その後、全国各地へと広がり、歯科ドリプラと言うような業種ごとのドリプラに広まり、企業や学校にも広がり、更には、海外まで広がり、今、東京で開催されるドリプラは、「世界大会」と呼ばれています。

私は、今は東京には行っていませんが、地元のドリプラを支援しています。

今回行われたのは、2007年~2012年までの発表者、スタッフ、そしてドリメンの大同窓会。
集まったのは、総勢60名ほど。

私にとっては、ここ2年のメンバーはわかりません。

私と同じ「初代ドリメン」は、すでにほとんどが代替わりをしていて、数名しか来ておらず、発表者もほとんどが最近の人が来ていたので、70%位は知らない人でしたが、各年ごとの発表者の近況が紹介され、大いに盛り上がりました。

何しろ、「人前で、本気で夢を語る人たちとそれを無償で応援する人たち」の集まりですから、すぐに話がはずむし、笑う・話すの表現が、ピュアで恥ずかしさがありません。(笑)

「人の夢を応援する」のは、今も、そしてこれからも、自分のビジネスとは関係なく、続けて行きます。

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