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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 金曜から、東京です。

午後から、企業クライアント向けのコンサルティング。夜は、そのスタッフたちと、懇親会。

イングリッシュパブで、ローストビーフ。

飲み放題のビールとワイン(笑)

今朝は、気持ちの良い晴天。
5時に起きて、散歩してきました。

午後から、セミナーが1件、夜は交流会が1件。

忙しいからこそ、インプットや幅を広げる活動が必要だと思っています。

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 先日のブログで、築10年のマンションで、総会において、大規模修繕工事を勧める管理会社の話をしましたが、 実は、そのマンションの住民の方から、事前に相談があり、私のアドバイスで「10年の瑕疵保証があるのではないか?」と質問していただきました。

それに対して管理会社から、次のような回答があったそうです。
「瑕疵保証は、毎年点検していないと適用されないため、このマンションは対象外です」

 で、総会の最後の方になって、
「このマンションでは、毎年点検しているので、対象です。訂正します」

 これ、まったくの間違い。

 瑕疵保証は、建物の点検の有無とは関係なく、10年間は適用されます。

更には、この担当者は
「来年が10年目なので、大丈夫です」と。。。

ところが、パンフレットを見せてもらうと、既に、今年の春に10年を迎えていました。
 
何とも、良い加減な担当者だと思ったら、まったく同じ管理会社に委託している別のマンションの理事長さんから相談があり、こちらも、築10年未満の雨漏り対策工事を、組合の修繕費で行っていました。

また、火災保険で「漏水調査費用」が適用されるはずが、それも申請していませんでした。

漏水原因や漏水個所の資料を見せてもらっていないので、正確なことは言えませんが、少なくとも、管理会社からこのマンションの販売会社に問い合わせた形跡はないとのことなので、「調べてもらった方が良いですよ」とアドバイスしました。

そしたら、「指摘された管理会社が、慌てて動き出した」と、理事長からの連絡。

うーん、、、

最初は、担当者個人の知識不足?と思ったのですが、同じ管理会社で、違うマンションで同じようなことが起こっていることからすると、管理会社の普段の教育や姿勢(住民寄りなのか、販売会社寄りなのか)に問題がありそうです。

こちらのマンションでも、マンション管理に関する勉強会の開催となりそうです。

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 大雨の中、大垣市内の40戸程度のマンションで、管理会社の入札のための現地調査でした。

 参加いただいたのは、総合管理会社、専門事業者の合計約20社。

 一人で来られて、サクッと見るだけの会社もあれば、協力業者を連れて、1時間近く調査する会社もあります。

 会社としては、入札に参加する以上、本気ですが、担当者の熱意とか愛情は、調査の様子を見ることで、雰囲気を感じることはできます。

 もちろん、超ベテランが来れば、一人で把握して、見積りも完璧!と言うケースもあるでしょう。

 今日から、質問を受け付け、統一回答を配布し、2週間後には、各社からの見積もりが届きます。

 そこには、こちらから示した統一仕様書における見積りと、各社が考えた「品質を落とさないで、別仕様によるコストダウン策」の提案もできるようになっています。

 総合管理会社には、各業務の専門協力会社からの見積もりに不明朗なマージンを乗せることは禁止しており、当方が直接、各専門事業者から取得した見積りの方が低ければ、入替をしていただくこともあります。

 こうして、そのマンションにとって、ベストプレイヤーを選び出します。

 楽しみです。

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 最近、暑い日が続いていますが、本日は、午前中が大規模修繕工事の足場解体前検査(南面のみ)、午後が顧問先マンションの清掃業務監査。

 夜は、顧問先マンションの理事会。

 明日は、管理会社の入札のためのマンションの現地調査。

 急ぎ、管理費・長期修繕積立金適正診断を依頼されているマンションが二つ。

 至近で、勉強会の依頼を受けているマンションが、四つ。

 執筆を先延ばしにしているのが、二本。

 HPの全面リニューアルのための原稿も、途中。

 今から、依頼いただくと、ちょっと待っていただかないと…と言う状態です。

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 5月17日に国土交通省から発表された「マンション管理業者への立入検査結果で、是正指導が行われた会社」は、何と、全体の44.2%。

 任意抽出した154社での実数です。

管理業登録会社は2252社なので、その7%。

管理会社の業界団体は、一般社団法人マンション管理業協会と言うのがあって、比較的規模の大きな管理会社が所属しており、その数は400社弱。

違反が多いのは、管理組合数の少ない管理会社だと言うことですから、「法に違反した管理が行われている管理組合」と言うカウントをすれば、44.2%より少なくなるかもしれません。

それにしても、ここ3年の是正指導の推移をみると、55.8%→49.8%→44.2%ですから、2社に1社は、違反していると言うこと。

特定の業界で、国からの是正を求められる会社の割合が2社に1社と言う数字は、あり得ない気がします。

 毎年役員が交代する組合側は、管理委託契約に関して無関心で無知なことが多く、その契約に違反していても、気づく人は、ほとんどいないので、適切に運用されているかは、結局、管理会社側に委ねられてしまうと言う構造的な問題なのだろうと思います。

 経済原理で言えば、お金を支払う組合側の方が、強いはずなのに、お金をもらう側の管理会社の方が強いマンションが圧倒的に多いと言う、不思議な構造になっていると言うことですね。

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 総会で、管理会社から、建物劣化調査を見せられ、屋上の防水シートに穴がいているとか、タイルが落ちたことがあるとか、指摘され、「すぐに大規模修繕工事をやらなければいけません!」と言われて、なんと、「7月までに工事見積りを取りましょう」と言われたマンションからの相談。

そもそも、屋上の防水層の穴も、築10年でタイルが剥落したのも、それより、随分前から、定期的な建物調査で、把握していたはず。

販売主・建築主には、10年間の瑕疵担保責任があるので、雨漏りや傾きは、法律上の補修責任を負いますが、そこまで行かなくても、明らかな初期不良工事があれば、一定の責任を負うべきでしょう。

 もし、築10年のマンションで、管理会社が言うほど、劣化が著しいのであれば、新築時に問題がなかったどうか、キチンと調査すべきことを組合に進言すべきだと思います。

 それをしないで、「大規模修繕工事の時期ですよ」と言う管理会社。

 聞けば、ずっと、管理会社に任せっぱなしの状態で、総会でも、管理会社の担当者は、組合員の発言をばかにしたような態度を取ることが多かったそうです。 

 恐らく、管理会社が言えば、はいはいと通ってしまうと思ったのでしょう。

 危ない危ない…。

 このマンションでは、勉強会を開催することとなりそうです。

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 分譲マンションの管理組合向けコンサルティングが、本業ですが、その中の大規模修繕コンサルティングは、賃貸でも分譲でも、共通する点が多くあります。

 異なるのは、オーナーが管理組合と言う集合組織なのか、オーナー一人なのか、と言う点。
これは、予算や決定のプロセスに大きく影響しますし、分譲ならば、各戸のベランダ等の共用部の専用使用箇所の工事に対して各住居の住人は関心が強いのに対し、賃貸は、それもオーナー主導となります。

 仮に、工事資金が足りないとなれば、この資金調達手段も、変わります。

 また、工事の時期については、できる限り延ばしたいのか、早めに予防したいのかは、恐らく、賃貸オーナーは、前者、分譲マンションは、後者の傾向が強いと思います。

 また、分譲マンションでは、当たり前になっている「長期修繕計画」は、賃貸マンションでは、あまり作成されていないようです。

 共通しているのは、「より良い工事をより安く実現する」と言う願い。

 これは、どちらも建築や業界の知識の乏しい人が、努力しても限界があり、自分の利益を守ってくれるプロにコンサルティングをお願するのが、良いと思います。

 そのコストダウンの秘訣と「長期修繕計画」の大切さについて、お話ししました。

 まだ、物件購入はこれから…と言う人も多く、現実味がない人もいたようですが、「大切なことなんだぞー」と言うことは、伝わったと思います。

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  これまでも、何度か取り上げた「マンショ管理士顧問契約付きマンション管理組合」。

 その設立総会が開催されました。

 「管理組合の設立」「管理委託契約の締結」「予算」等の議案も終わり、最後に、私からのメッセージ書面は、次の通りです。

1、 顧問の目的(顧問委託契約 第2条)
リアージュ本山ヒルズ管理組合(甲)の利益の最大化を実現するために行動し、甲の施設維持、管理組合運営及び管理業務受託者(以下「管理会社」という)との関係が適切かつ良好に行われるよう、乙の専門的な知見等をもって、顧問業務を実施する。
 
(背景および意味)
分譲マンションの管理において、管理会社に管理業務を委託する場合、下記のような問題が起きるケースがよくあります。
・「管理」は「管理委託契約」に基づいて行われるものですが、そういった意識がなく、あるいは、その内容を十分に理解できず、どう言う仕事をどの程度の仕様(クオリティ)で依頼すればよいのか分からない。
・管理会社担当者に対して、住民より管理委託契約を大幅にこえるような過剰要求があっても、面と向かって断りづらく、受けてしまい、担当者が組合と会社との板挟みにとなり、疲弊してしまう。
・管理会社または管理会社担当者により、適正な管理がなされているのかどうか、管理組合側に査定するノウハウがないため、管理会社側の都合で管理内容(仕様)が変わってしまっても、管理組合はわからないままとなる。

ほとんどのマンションでは、理事等は持ち回りであり、管理委託契約を理解して、管理会社と接することは、時間的にも知識的にも難しいのが実情です。従って、組合側に管理(契約)に関する関心、正しい知識がないまま、管理会社への管理の「丸投げ」状態となってしまい、知らず知らずのうちに、管理組合運営に無駄や無理が進んでいくこともあります。

それに対して、住民目線で、セカンドオピニオンを提供することにより、管理組合と管理会社の望ましい信頼感と適度な緊張感の醸成をはかりつつ、「管理組合」を経営と捉えて、より良い状態となるようアドバイスを行うのが、顧問マンション管理士です。

また、当顧問契約の特徴として、高圧一括受電契約における省エネ・省コストコンサルティングや各戸の家計コンサルティングも提供します。

「マンション管理士」と言う職域と超えた『マンションライフコンサルタント』として、皆さんの暮らしが豊かになるよう、サポートして参ります。

 日本一住み心地が良く、住む人の意識が高く、良い管理が続く、そう言うマンションの実現に尽力して行きたいと思います。

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 昨夜は、四日市で「管理契約の見直しコンサルティング」の依頼を受けた40戸ほどのマンションで、火災保険選びのコンサルティング。

 管理契約と火災保険とは、まったく関係ないように思えますが、私のコンサルティング契約では、マンション建物設備の維持、生活系サービスの無駄の排除、固定費だと思い込んでいる火災保険や電気料金の削減、マンションに収益を生む投資工事など、多方面のサポートをします。

 なぜなら、当社は「コスト削減ビジネス」ではなく、「マンションライフアドバイザー」として、あらゆる面で、マンションに住む人の幸せを考え尽くすからです。

 こちらのマンションでは、管理会社から、従前と同じ条件+水災での火災保険をすすめられ、納得がいかない理事長さんが、ご自身で違う保険代理店から資料や見積りを取り、比較表を作成していました。しかし、最終的にどれが良いのかは、決め手がない…と言う状態でした。

 しかし、5月終りに更新時期を控え、5月上旬の臨時総会開催で議案を上程しなければならず、複数案を提示して、総会で決めようと言う段取り。実は、その臨時総会で、私のコンサルティング契約も議案となっており、そちらが先に通れば、総会に引き続き同席して、火災保険選びの審議もアドバイスすると言うお約束でした。

 で、あらかじめ、見積り書やその根拠をお聞きすると、いわゆる「取ってつけたような理由」。(笑)

 たとえば、「水災特約」を付けるかどうかで、10万円以上の掛金の差が出るのですが、それまで聞いた保険代理店の根拠が、それぞれ、いい加減なので、判断できない(苦笑)

 そのような状況の中、臨時総会での私のアドバイスは、「提示されている保険は、根拠がないので全部NG。組合財政を元に、保険予算の上限とタイプの選択までを議決し、後は理事会に一任。10日以内に、マンションの建物・設備の分析、過去の事故履歴、リスク想定の根拠調査、複数保険会社の商品比較表を作成して、理事会で決めましょう」と言うもの。

 コンサルティング契約しないとどの保険が良いのか教えてくれないのですかぁ?(笑)と言われそうですが、考え方のアドバイスは、実は、この理事長さんには、既に、かなりしているんです。しかし、商品セレクトまで踏み込むには、かなりの時間とノウハウと智恵を使います。

 無料のアドバイスする中で、「やっぱり、売り手ではない専門家の知恵に頼らないと、良い選択はできない!」と判断いただいたわけです。

 そして、結局、その案が総会で承認され、昨夜の理事会となった訳です。

 で・・・、やはり、それまで提示されていた保険は、一長一短。

 しかも根拠レス。

 それまで最有力だった保険をそのまま掛けていたことと比較すると、5年間で約20万円得して、かつ必要な保障が受けられるものとなりました。

 私の説明の後は、今度は、保険代理店の有資格者が、丁寧に保険内容の説明をして、無事契約となったのでした。

 私は、損害保険募集代理人の資格は持っていますが、保険契約そのものはしません。

 保険代理店になって、保険会社によって異なる手数料が頭にちらついたり、保険会社から「この商品を打ってくれたら!」と言う保険会社のキャンペーンに踊らされて、マンションのためのコンサルティング姿勢に、ほんの少しでもブレが生じるのが、嫌だからです。

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 驚くことがあった。

 司法書士なるものが、マンションン管理士のコンサルティング業務の報酬を算定できると言う。

 しかも、契約書や電話での説明だけで。

 コンサルティングは、ノウハウの積み重ねとそこから生まれるアイディア、更に、顧客に応じた切り口と実現へのナビゲート。

 もちろん、時間単価×業務時間で算定できる部分もあるが、その積み重ねでは絶対出来ない仕事。

 だから、コンサルタントなのです。

 その中身も全く知らずに、「その仕事の報酬は、この程度です」と言える司法書士がいるとは、ほんとに驚いた。

 私も、マンションに係る大規模修繕工事から様々な保守業務まで、価格査定をするが、使う資材、必要な人工、モノの原価、更に、その後のアフターフォローにかかる手間、会社規模に応じた経費や利益など、調べてから査定します。

例えば、マンションの貯水槽の清掃と言うほぼ「作業」の積み重ねと言える仕事一つをとっても、数万円の開きがあることは、ざらです。

 その司法書士にプロの自覚があるなら、マンション管理士の仕事を実際に見聞きして、内容が分かってから、自分に報酬の査定ができるかどうか、考えていただきたいと思います。

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 5月21日は、父の米寿の誕生日。

 我が家は5人兄弟。平日と言うこともあり、集まることのできる子供4人とその配偶者で、近くのお店にて、お祝い会を開催しました。

 美味しい懐石料理に、祝い事の「鯛の尾頭付き」

父の米寿のケーキ ケーキを、持参してのお祝い。


 我が家からのプレゼントは、「帽子」。

 少しでも沢山外出して、いつまでも元気でいて欲しいと言う願いからです。

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 5月18日に開催した、マンション大規模修繕工事見学会と勉強会には、5名の方に参加いただきました。

見学会が30分、勉強会は約1時間。

そのアンケートの結果は、次の通りでした。

Q1 申込前はどんなことに悩んでいたか?
 ・修理費用の詳細が、本当に必要かどうか疑問があり、チェックの方法がわからなかった。
 ・大規模修繕が正しく行われるのか?(内容・費用・マンションの価値)
 ・大規模修繕に対する、具体的なイメージがなかった。
 ・修繕計画立案のノウハウを知りたかった。
 ・管理組合の適正化(管理会社の変更検討)

Q2 見学会に参加すると何がわかると思ったか?
 ・他の実例を直接見て、同様な事案は他でもあると再認識した。
 ・自分の知らない何か。
 ・何をどの様にして修繕するのか?修繕までの流れは?という事がわかるかなと。
 ・修繕計画立案のノウハウ。
 ・Q1と同じく、管理組合の適正化(管理会社の変更検討)

Q3 チラシを見て、すぐに参加しようと思ったか?また、参加しようと思った決め手は?
 ・自分のマンションの修理が近いこと。CH大垣郭町の工事の足場の設立が丁寧であり、何かあるのかなと感じた。
 ・最初は全然関係ないと思い、チラシを見ただけ。でも捨てられずに保存。
 ・連休に大阪に帰った時に修繕計画アンケートがあり、「やっぱり参加」を決めた。
 ・妻のマンションで大規模修繕のアンケートがあったから。
 ・大規模修繕計画委員として、1から勉強できると思って。
 ・見学と説明会がセットであるため。

Q4 マンション大規模修繕 工事見学会&勉強会に参加してみてどうだったか?
◆とても参考になった 5人  
◆参考になった 0人    
◆普通 0人  
◆参考にならなかった 0人  
◆まったく参考にならなかった 0人
(自由感想)
 ・説明が親切で詳細であり、管理会社のあり方、見方も参考になった。
 ・見学させていただいたマンションが、想像より傷んでいて驚き。管理を任せる会社が大切だとわかりました。 ・隠されている事があるのは怖いことだと実感。
 ・マンションの傷み具合と、実際の修繕方法が見られた。
 ・初めてのことで色々知識を得られた事が、今後の参考になると思います。
 ・シール材等(防水シール)の細かな配慮が参考になった。

Q5 マンション管理士による勉強会はどうだったか?
◆とても参考になった 5人  
◆参考になった 0人    
◆普通 0人  
◆参考にならなかった 0人  
◆まったく参考にならなかった 0人
(自由感想)
 ・管理会社からの一方的な情報だけではなく、異なった視点からの検討の必要性を感じた。
 ・管理会社を変えた方が良いのかも?と思いました。
 ・管理会社について良くわかった。
 ・Q4と同じく、色々知識を得られた事が、今後の参考になると思います。
 ・マンション業界の構造について確認できた。管理会社に任せきりにしないよう、今後の進め方について整理できるヒントになった。




 アンケートへの協力、ありがとうございます。
 見学会も、勉強会も、全員が「とても参考になった」と言う回答。

 勉強会は、「マンションの人たちにも聞かせたい」と言うリクエストを頂きました。

 今週末に、もう一度あります。
 今からでも、お申し込みくださいね。

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 管理会社から、「修繕積立金を大幅に値上げが必要だと言われているが、本当にそうなのか?」と言う相談をいただいた20戸弱のマンションからの依頼で、勉強会を開催。

 私の予定が合わずに、すでに、3回も日程調整がつかず、その間にも、住民の皆さんで、「いったいいくらの値上げが妥当なのか?」と議論されている様子。

 管理会社ではなく、第3者の意見も聞きたいと言う気持ちが強いのは、テーマの重要性から見て、よくわかります。

 必要だと言われた値上げをしておけば、とりあえずの安心感はあるわけで、ずっとお世話する管理会社の立場からすれば、組合のことを考えて、提案しているわけです。

 将来、いよいよ大規模修繕となった時に、一時金として数十万円も出すことになったら、まず、まとまりませんから。

 ただし、「その工事を受注する」と言う欲もあるわけで、「施工ありき」(工事資金をきちんと確保しておいてほしい)と言う修繕計画となっていますし、管理費会計には、手をつけていない。

 管理会社に「管理委託契約の見直しも含めて、アイディアを出せ」と言うのは、無理がありますし、「住民の努力でどこまでコストダウンができるか」を提案すると言う管理委託契約もしていない。

 従って、長期修繕計画に基づく修繕積立金値上げを提案し、「どうしますか?」と言うのが、セオリー通りの対応となります。

 それに対して、マンションを一つの会社として考え、経営コンサルタント的な発想で、分析するのが私の仕事。

 「値上げはこの水準で大丈夫」と言うのは、将来の会社経営への指針を示すことになるので、実に責任が重いですから、お借りした長期修繕計画や総会資料、管理委託契約書などは、数値を暗記するくらい、何度も読み返し、多角的に分析します。

 で、今回資料を作成したのですが、実は、最近の多忙さから、睡眠時間は2,3時間とか徹夜が続い、なんと2回も保存に失敗。

 今朝、朝、4時に起きて、勉強会のパワーポイントを開いたら、保存されてない。

 30ページのパワーポイントから印刷のために6ページにまで間引いたものを別名保存せずに、上書き保存していたのでした。

 思わず、独り言で「なにぃいいいいっ!」と叫んでいました。(泣)

 しかし、泣き続ける訳にはいかず、それから、4時間かけて、再作成。

 一度作った資料ですが、新しい表現アイディアも湧いてきて、修正。

 完成してみれば、今までで一番良い出来!(笑)

 どんな出来事も、無駄はない。
 自分を磨いてくれる砥石。

 10時から始まった勉強会は、1時間の説明の後、参加者からの熱心な質問が続き、終わったのは、12時近く。最後は、参加者から拍手をいただき、嬉しい気持ちになりました。

 今回、参加者が予定よりも少なく、他の人にもぜひ聞かせたいとリクエストを頂き、6月に、皆さんが集まりやすい日時で、もう一度、勉強会を開催することをお約束しました。

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 「稲門会」と言うのは、早稲田大学の同窓会です。

 各地に会があって、以前、中電にいた時は、卒業生だけで150人くらいいたので、地元県の稲門会には所属せず、会社の稲門会に所属していました。

 20年くらい前に、岐阜で野球のオール早慶が開催された際には、スポット的にお手伝いすると言うことで、岐阜の稲門会に所属して、チケットの販売等をしたのですが、それ以来、会費を払うものの、懇親会やゴルフコンペには参加せず…。

 今回は、岐阜稲門会のホームページができて、これから活動を強化しますよーと言う話も聞き、また、一度行ってみたいと思っていた、アユ料理で有名な川原町泉屋さんでの開催だと言うこともあり、参加することにしたのです。

 昼間は、午前、午後と大垣で大規模修繕工事見学会!勉強会を開催し、汗もかいたし、沢山しゃべったし…で、のどの渇きを感じつつ会場へ(笑)

 恐らく、20年前の人もほとんどいないだろうなあと思い、年取った新人のつもりで、参加したのですが(笑)、いやいや、当時の人が何人も。

 こう言う活動は、参加する人はずっとするものなんだなあと、懐かしく・・・。

 おもしろいことに、同じテーブルの人が、ほとんど建築・土木・不動産関係の人たちで、話もはずみました。

あゆ
 天然あゆと養殖アユの食べ比べができたり、2時間の間に、全部のテーブルを回り、名刺も交換し、最後は、「都の西北」を歌い、気持ちは高揚。



 帰りは、あえて、皆と乗り合いのタクシーを利用せず、良い風に吹かれて、駅まで30分程歩きました。

 こう言うひと時って良いなぁと、改めて思うでありました。

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 このことを知らない管理会社のフロント担当者に、二人続けて会った。

 二人とも、自社が保険代理店。

 これまで、自社の扱う保険をマンション管理組合に当たり前のように掛けさせていた。

 恐らく、更新時期の十分前に、管理会社の言いなりに掛けてきたマンションしか相手にしてこなかったために、保険申し込みをして、口座振替にしておけば、更新後に支払うことになっても、まったく問題がない時代になっていることを知らなかったのだろう。

 「マンション組合に、保険選択の十分な準備期間を与えないようにしている」=「自社利益優先」と言う姿勢だと批判されても仕方のないことだろうと思う。

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 今日は、大阪への出張。

月1回の定例のある住設総合メーカーさんへのコンサルティング。

場所は、京橋。

で、偶然、今日から3日間、そのビルの1階吹き抜けで「文明と美術の十字路」をテーマにした美術展。

美術展



3時にコンサルティングを終えて、1時間、たっぷりと楽しみ、癒されました。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 私のところに来るマンションの相談は、圧倒的に第1回目の大規模修繕工事を前後にしたものが多い。

 それまで無関心だった組合運営や財政に、初めて関心を持つ時期で、「管理会社任せ」過ぎた結果、どこかに不具合が生じていることがきっかけ。

 築30年を超えると、組合うネイスタイルも定着してきて、外部に相談すると言う意識が生まれにくいのが事実要でしょう。

 ただ、今度は、エレベーターのリニューアルや給水排水管のリニューアルなど、非常に金額の大きな工事が待っており、それまでの長期修繕計画や修繕積立金が、適正だったかどうかが問われる局面でもあります。

 今回のご相談のマンションは、肝心の長期修繕計画が、見当たらない。

 管理会社との管理委託契約書には、「5年ごとの長期修繕計画の立案を行う」旨が書いてあるのだが、履行されてないのです。

 ただし、管理委託契約書には「組合からの要請により」と言う文もあるので、管理会社からすれば、「要請がなかったから」と言う反論もできるのでしょうが、常識的、良識的に考えて、修繕積立金が適正なのかどうかを判断するために「「5年ごとの長期修繕計画の立案を行う」のであって、組合が言いださなくても、「どうしましょうか?」と切りだすべきでしょう。

 今回の相談の組合は、過去のコストダウンの努力や駐車場収入が潤沢で、結果として、管理費余剰金=修繕に回せるお金が多く、過去の大規模修繕工事にお金が足りたにすぎないことが、分析の結果わかりました。
 
 つまり、「なりゆき」さんで、危険極まりない状態。

 このマンションを最近購入された方が、組合役員になり、初めて、この事態に気付き、相談されに来たものです。

 このままでは、「マンションのスラム化」と言う最悪の事態も招きかねないので、まずは、長期修繕計画を立てること。そして、組合員に問題意識をもってもらうような地道な啓発活動の必要性をアドバイスしました。

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 ここ一週間で、厳しい批判を浴びたり、大きな励ましを受けたり…。

 批判をする側は、「誰に聞いたって、そちらが悪いという見解だ」と言い、私が「そう言われるのは、当然だと思いますか?」と聞くと、今度は、誰に聞いても、「馬渕さんは悪くない」と言う。(笑)

 私が批判をされるのは、相手にとって、批判をするだけの根拠や気持ちの反発があることは、間違いなく、「どちらが正しいのか?」をやり合って解決できるものではない。

 従って、こちらが、「相手の幸せのために」を第一優先とし、「その幸せに上に、自分の利益もある」と信じて、尽くしてきたことだけを伝え、後の判断は、すべて、相手に委ねた。

 また、そう言う批判を浴びたことは、その相手にゆかりのあるお客様には、すべて、ありのままに話した。それで、仕事を依頼されなくなるのなら、所詮、それが、自分の今の実力。

 最近、次から次に仕事の依頼があり、予想以上の成果があることに、天狗になっていなかったか!?

 「謙虚であれ!」と一層努力する機会を与えられたのだと思う。

 また、不幸にして、たもとを分かったけれども、相手を責める気持ちを持たず、相手に判らなくても、自分にできる最大限のサポートを引き続き行っている。

 「軸をぶらさない」と決めたのだから、それで、良いのだ。

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 昨日は、四日市市の中規模マンションの臨時総会。

 昨年の秋に一度、役員さん向けの勉強会を行ったマンションから、管理契約見直し(管理費削減)コンサルティング契約を結びたいと言う依頼があり、一度は総会議案になったのですが、理解いただけなくて、議案保留。

 半年近くを経て、今回、再チャレンジとなり、契約となったものです。

 当時は、私の話を聞くのと同時に、地元のマンション管理士の団体にも声を掛け、そちらの説明も聞かれました。

 両者を比較して、決めましょうと言う話です。

 このマンションの課題は、滞納金の回収、管理会社の管理品質の向上、管理会社への委託金額が妥当かどうか?長期修繕計画で記されている段階的値げはしなければならないのか?と言うもの。

 このマンションは、理事長が大変意識の高い方で、築5年目にしての相談です。

 私に相談があるのは、築10年を過ぎて大規模修繕工事をきかっけと言うケースが多く、その時は、「手遅れ」みたいな状況が多いのですが、ここまで築年数が浅いマンションは、初めて。

 この段階で、管理の見直しをされるのは、非常にメリットが大きくなります。


 当時、「無料の勉強会」へのお申し込みで、四日市までお邪魔したのですが、実際に伺うと、片道1時間15分。いままでの勉強会実施のマンションとしては、距離的には、新大阪駅近くのマンションが遠いのですが、時間的には、こちらが一番遠い(笑)

 名古屋から、コンサルタントが来た!ということ自体、胡散臭い(笑)ので、地元のマンション管理士さんに依頼されることになるのかな?と思ってました。

 しかし、終わってからの評価は、「提供する業務」、「仕事のプロセス」、「守備範囲の広さ」、「結果に対する見通し」まで、まるっきり違う職種の人の話を聞いているようだったそうです。

 で、コンサルティング料金は、もちろん、私が数倍高い(笑)

 私は、「マンション管理士」という枠を超えて、元々が企業向けコンサルタントの手法を使いますし、住宅コンサルタントとして、各戸のリフォームや家計相談まで行います。

 対して、向こうのマンション管理士は、「滞納金問題の解決で内容証明付郵便を送りますよ」「管理費の削減は、組合の交渉をサポートしますよ」と言う内容。

 比較するまでもなく、私に軍配が上がったそうです。


 実は、以前、似たようなことがありました。

 愛知県内の大規模マンションで、そのマンションの「管理の改善」をテーマに、名古屋で複数の顧問契約をしていると言うマンション管理士のSさんとのプレゼン競合になったことがあります。


その時は、後学のために、お互い納得の上、プレゼンを聞き合いました。

 Sさんは、管理委託の見直しとか管理費削減と言うよりも、理事会や組合運営の進め方、あるいは滞納金の回収のサポートが中心。役員へのメンタル面のサポートという点で、とても参考になりました。

 また、「総会前に汗をかけ」と言う言葉に、深い学びがありました。

 一方、私は、システマチックに管理を分析し、管理改善と管理費コストダウンを実現することに加えて、火災保険の見直し、電気料金の削減、各戸の生活サポートまでの話。

 2人の勉強会を聞いた理事の一人が、あまりに2人のプレゼンの内容が違うため、

Sさんに
「馬渕氏と同じようなコンサルティングをしているマション管理士はいないのか?」と聞いたのですが、Sさんは、「私の知る限り、ここまでやっている人は、このエリアにはいません」と。

 私の仕事は、「マンションライフアドバイザー」であり、「マンション管理士」の枠を超えたコンサルタントポジションだと思っています。

 しかし、マンションの住民にとってみると、「マンション管理士」そのものになじみがないので、インターネットでHPを見る限りでは、同じ専門家と言っても、その違いがわからないかもしれません。

 今後は、「あなたに頼みたい」と言われても、「是非、他のマンション管理士にも話を聞いてみてください」とアドバイスして、比較してもらってから、コンサルティング契約を結ぶことにしたいと思います。

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 マンション管理士がマンション組合の顧問をしているマンションは、少数派だと思います。

 また、その多くは、管理会社が手に負えなくなった滞納問題とか、管理会社への牽制と言う意味合いが強いと思います。

 私の顧問業務は、「マンション管理士」と言う枠を超えて、「マンションライフアドバイザー」なので、各戸に対するリフォームや家計の見直し相談も、含まれています。

 どうして、そんなことができるのかと言うと、元々が戸建住宅の新築・リフォームのコンサルタントビジネスから始めていますので、そのノウハウがたっぷり。

 顧問先には年1回の相談会を開催するのですが、普段でも、住民から相談があったり、理事長から「専有部のリフォームの申請があったけれど、どう対処したら良いのか?」と言う相談も、よく受けます。

 私は、「売り手」ではないので、お客様側の最大限のメリットが生じるための解決策のヒントをご提示します。

 時には、そろそろ給湯器が一斉に壊れる時期だと言うことで、「まとめ買い」的な交渉を行い、個々で交渉するよりも、確実に安くなる購入の仕組みを提供します。

 不明朗なバックマージンは、一切頂きません。

 その分、事業者側も、利益を削る必要がないですし、気持ちよく仕事をしてもらえます。

 今年の顧問先マンションへの一斉相談会は、保険ショップの協力も頂き、6月に開催します。

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 今日は、朝から名古屋市本山にできた「マンション管理士顧問付きマンション」の設立総会前のプレ理事会。

 プレ理事会と言うのは、設立総会前に、第1期の役員を決めるための会合です。

 組合が設立されていないので、「理事会」とは言えないため、「プレ理事会」

 普通は、マンション特有の管理組合と言うものに対して、右も左もわからない人が集まるため、理事長を決めるのも、ジャンケンとか抽選が多いのですが、このマンションは違います。
 
 1棟丸ごとリノベーションマンションなので、購入者も「目が肥えている」状態。

 建物や設備について、古いものと新しいものとが混在しているので、初年度から、しっかりウオッチングして行こうと言う意識があり、理事長・副理事長・会計理事・監事が、いずれも、立候補で決まると言う異例(?)の事態。

 自然な形で、住民のコミュニティやマンション運営に対する意識が醸成できそうで、大変、うれしくなりました。

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 正直、驚いた。

コンサルタントは、時給や月給いくらで働く人たちとは、違う職種だ。

同じプロジェクトでも、A氏に頼めば、1000万円、B氏に頼めば50万円なんてとこともある。

この業界では、平均いくらですよ・・・と言う相場はあっても、それは、プロ野球選手の平均年俸が例えば、2000万円だとして、トップ選手が3憶円と同じ、人によって全く違う。

同じ分野の同じタイトルで講演を依頼しても、A講師は1時間20万円、B講師は5万円。

こう言うことがわからず、あちこちの同業コンサルタントに聞いてみれば、当たり前だが、平均的な人の方が圧倒的に多いので、その人たちの意見しかきけない。

それをもって、コンサルタントの価値をはかろうとする。

2流のコンサルタントは、2流のアウトプットしかできないし、超一流のコンサルタントは、超一流のアウトプットをする。

コンサルタント報酬の高い安いで選ぶと、結局、「安物買いの銭失い」となる。

もったいないけれど、クライアント側の意識が、そこから脱することができなければ、相性が合わないということ。

コンサルタントからすると、せっかくの出会いは大切にしたいが、実力のあるコンサルタントは、他のクライアントからの引き合いが多いので、気持ちよく仕事ができる方にシフトすることが、お互いにとって、幸せなのだろうと思う。

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 先日、賃貸住宅オーナーの勉強会で講演をしたのですが、その参加者のご紹介で、賃貸住宅専門のコンサルティグをしている方と、じっくり意見交換をする機会が昨日ありました。

 その専門家は、火災保険をメインにコンサルティグをしている方ですが、「オーナーと業界側とのパワーギャップ」により、オーナーがデメリットを受けている現状を改善し、オーナーの幸せを実現する」と言うポリシー。

 私は、賃貸住宅のオーナーなら、賃貸住宅(集合住宅)が自分の財産と言う意識が強く、保険も勉強をし、長期的なプランで建物維持をはかっているかと思っていたいのですが、どうやら、そこまでやる人は多くなく、管理会社や修繕工事に沢山寄付されている(?)ケースも多いとか。

 保険対応や修繕工事をオーナー目線で行う事業者の紹介や、電気料金削減のノウハウも、オーナーメリットが大きいと言うことで、大変、興味を持っていただきました。

 私にとってみても、火災保険(損害保険)の高度な裏技(?)は、興味津々

 これまでお互い、賃貸マンション分譲マンションに特化してきたのですが、だからこそ、それぞれの強みを交換し合うことで、意気投合しました。

 これからの展開が楽しみです。

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 関東・関西では、新築のマンションでは、高圧一括受電が当たり前になっており、既存マンションでも、雪崩を打つように、検討が増えているそうです。

 このようにマーケットが広がると、参入したいと考える人が増えるのは、当然です。

 基本は、「電気工事+電気料金」の仕組みを変えることなので、一定の知識があれば、できそうな気がしますが、実は、簡単ではありません。

例えば、設備の選択。

これは、
・検針の方法
・各戸の電気契約の方法
・供給停止のルール
・共有部の電気設備校正と考え方
など、いくつかの検討ポイントがあります。
これらは、使用開始以降の思想(事業者ビジネスと住民へのサービス志向とのバランス)や検針~集金・未払い者への対応等、運用をどうするのか?によっても、変わります。

また、「建設・販売時の事業主」と「販売以降の高圧一括受電の事業主」が同じかどうかでも、初期投資とその後の回収の考え方が変わると思いますので、それも踏まえた施工内容となります。

ここは、工事金額にも大きく影響します。

次に、工事工程と運用。

工事の工程は、電気技術者ならば作成できると思いますが、通電時からマンションの引渡時に至る電気料金の負担区分とか、運用開始の知識が必要です。検針の仕方も誰かから教えてもらわねば、できません。

計画~工事~運用までの一連の流れを整理した上で取り組まないと、各引継ポイントで、どちらも、「自分の仕事だと思ってなかった」と言う事が生じます。

つまり、全体で言うと、「工事」は既存の技術の組み合せです(一部、非公開の情報もありますが)が、肝心なのは、運用に合わせたチョイスと電気契約への連携です。

ここが、実は、一番難しいのです。

私が、この分野のコンサルティングを手掛けるのは、この点を「住民目線」で考え抜き、そこに住むマンションの人々が幸せになる仕組みを提案したいからです。

広がるマーケットで、「儲け第一主義」の人たちに、荒らされたくありません。

マンションの人々の幸せの上にこそ、そこに関わるビジネスパーソンや企業の繁栄があるべきだと思うからです。

同じ考えの人には、喜んで、私のノウハウを提供し、「マンション高圧一括受電」ビジネスを「しあわせ実現ビジネス」にしたいと思っています。

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 コンサルティング中のマンション大規模修繕工事で、工事会社から追加工事の提案。

 足場を組んでみて、初めてわかることは沢山あり、今回の例では、新築時にオプション工事でバルコニーにタイルを敷いていたとか、住み始めてから、塩ビシートを貼っていたお宅があったと言うもの。

 見積りの段階では、前者は、各戸の責任で廃棄できそうだというものであり、後者は、まったくの予想外。

どちらも、バルコニーから撤去してもらわないと、防水工事ができません。

期間も限られています。

そこで、その撤去工事を追加工事として、見積りを取るのですが、工事会社を決める時には、競争入札でも、この段になると競争できません。

合理的な仕様と価格となるよう、住民に代わって、きっちり査定する腕が必要になります。

 この仕事は、結構厄介で、管理会社が設計・監理やコンサルティングを行うと、私が見る限りは、「追加工事や実数精算は、全体の中で建設会社にやらせる」と言う傾向が強いようです。

 その際のお決まりトークが、「自分たちに任せてもらう以上、多少、足が出ても、追加料金なしでやらせますから安心ですよ!」と言うもの。

 これ、一見、住民のために頑張ってくれるように感じますが、実は、一番危ない。

 高めに見積もっておき、実際には安く仕上げて、儲けをしっかりもらう常とう手段として使われるケースがよくあるからです。

 なぜなら、追加も減額もなければ、住民側も緊張感がなく、どのような工事が行われるか、関心が低くなります。毎週の定例打合せも、お任せ。

設計通り、見積もり通りに工事が行われているかは、完全に管理会社と建設会社のブラックボックス。

 実際に会った事例をお話しします。

私が、あるマンションで5年前の外壁補修工事を点検した際、見積もりには「タイル制作」50万円(窯でワンロット=50㎡程焼きます)と書いてあったのが、実際に、タイル張り替えの数量を数えると、8㎡程度。

当然、大量のタイルが余って保管してあるはずが、どこにもない。

 この時、ほんとにタイルを発注したのか、証拠を見せてくださいと要求したら、「伝票は残っていない。窯元も古い体質で、そんな受注記録も残していない。」と言う返答。


 じゃあ、どこかにタイルが保管してあるでしょうと聞くと、「工事会社に聞いても、当時の関係者は記憶にないと言うので、恐らく、保管してないと言うことは、廃棄したのでしょう。」という答え。

 この会話、事実です。

 こんな風にならないためには、建設会社に不明朗なバックマージンを要求せず、合理的で、かつ利益も確保できる競争入札を行い、工事が始まってからは、必要な追加・削除があれば、料金もそれに合わせる。

 それが、気持ちよく仕事をするためには、一番です。

 住民のために、業者を泣かせるなんて言うことは、一番嫌いです。

 気持ちよく施工してくれた工事会社は、工事が終わった後のケアや点検も気持ち良く行ってくれます。

 誰にコンサルティングを依頼するかのポイントは、どこまで住民のことを、そして、将来のことまで考えてくれるか?を見極めることが大切だと思います。

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 友人の香田佳江先生は、岐阜で№1の実績を持つ、整理収納アドバイザーです。http://miraclemagic.jp/

 以前は、看護師の仕事の傍ら…と言う状態でしたが、その人気と多忙さで、完全にその専門業に特化。

 東京でも講演されていますが、地元での地域密着のお仕事ぶりが素晴らしい!

 この5月も、いくつものイベントを予定されているので、ご紹介します。
 
いずれも、整理収納の訪問アドバイス(5千円)無料クーポン券付き!で、お得です
◎明日から実践! キレイを保つ、片付け術と収納プラン
5月11日(土)14:00~15:30
岐南町八剣 國六工務店 住宅展示場

今の収納・片付けに困っているみなさま必見。
「明日から実践! キレイを保つ、片付け術と収納プラン」
目からウロコの片付け・収納術を大公開!
マメに掃除をしているんだけど、なかなかキレイに片付かない。
なんだかすぐにまた散らかってしまう・・・。
なんていうみなさま必見。いつもキレイで清潔なマイホームを実現
できるテクニックをお教えいたします。
片付けが苦手な方も「片付ける」ということの本質を、聞くだけで納得、
心も楽になって頂けます!

◎図面が出来る前に、知って得する収納計画
5月12日(日)14:00~15:30
岐南町八剣 國六工務店 住宅展示場

住まいの計画(リフォーム・新築・建替え)を立ててる方へ。
「図面が出来る前に、知って得する収納計画」
住まいづくりに必要不可欠な「収納計画」。
実際に、住まいを建てられる前に知っておくと、とても便利な収納プラン
や収納術をお教えします。
本当に必要な場所に、適正なサイズの収納を計画することで使い勝手は
全然違ってきます。またお部屋を広く、圧迫感のない空間に仕上げること
ができます。
また引越のタイミングが一番の片付け時期であることも、具体例をもとに
お教えします。

◎簡単家事講座&不用品交換会
2013年5月24日 10:00~12:00
一人1000円
市橋コミュニティ 音楽室

家事って結構大変ですよね。
しかも日本のお母さんは世界一働き者らしいです!
そんな家事を簡単にできるコツを伝授!

そして皆さんどんな風にお掃除しているのか?
どんな洗剤を使っているのか?
モデルハウスみたいな部屋を維持するには?
コンロ周りの掃除ってどうしてる?
など小さな疑問も解決しましょう!

また不用品のある方は負担のない程度お持ちくださいね。
捨てたくても捨てられないものも使ってもらえると手放せますよ(^_^)

整理収納アドバイザー2級認定講座は5/15です

お申し込みはホームページで。

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 5月18日(土)と5月26日(日)に開催する大規模修繕工事の見学会&勉強会のチラシが完成しました。
 全部で3回行います。

CH大垣郭町 見学会チラシ PDFダウンロードは、こちらから!


恐らく、大垣市内でこのような企画が開催されるのは、初めてではないでしょうか?
昨年、岐阜市内で同じような企画を実施した時は、勉強会までは行わず、個別予約で簡単な説明をしたのですが、その時は、5組の方が来場されました。

今回は、「勉強会」を近くの会場で行うため、日時を指定しますが、来場者には、下記の2冊の本も、プレゼントします!

ーマンション管理組合向け指南書シリーズ1ー
マンション管理を劇的に改善させる5つの法則
マンション管理


ーマンション管理組合向け指南書シリーズ2ー
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マンション大規模修繕


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【ブログ2000日連続更新中】

 2006年10月から開始したブログ「しあわせデザイン研究所」は、当初は、日曜・祝日を休みにしてました。

 その後、全国人気ブログ№1になって、読者が増え、「毎日、楽しみにしてます」と言う投稿をきっかけに、毎日書くことを決意。

 2007年6月の途中から、毎日書いています。

 何日連続か忘れないよう、また、自分への励みになるよう、いつからか、連続執筆記録更新日数をブログに書くようになり、1000日記念とか1234日記念とか、数字の語呂合わせに頂くお祝いメッセージも楽しみの一つでした。

 そして、本日が2000日目。

 5年と5カ月連続です。

 しかし、5年と5カ月ならば、開始時期が2007年12月になるはず…と数えてみたら、違っていました。(笑)

 毎日書き始めた最初の日は、2007年6月18日。
 正確に計算してみると、今日2013年5月4日で、連続執筆は、2147日目でした。
 記念すべき2000日目は、昨年12月8日に達成していたのでした…。

 大ボケ(爆笑)

 よく「どうしたら、毎日ブログが書けるのですか?」と聞かれますが、その秘訣は、たった二つです。

1、ブログを毎日書くと決意すること
2、ブログを毎日書くこと

 それじゃ、答えにならなーい、と苦笑されます。

 確かにその通り。

 テクニックとしては、「書くジャンルを決めておいて、そのジャンルを意識したタイトル(テーマ)を洗い出しておく」とか、「ニュースソースとなるメルマガやサイトを登録しておく」とか、「書くことがない時のためのテクニック」とか、「書く時間を決めておく」とか、「その日に書けなかった時は、翌日2本書いて、1本は前日の日付で登録する」とか、色々あります。

 でも、それは、あくまで手法で、手法は何通りもあります。
 そう言うブログ講座も、何度か開催しました。

 しかし、手法を駆使しても、飲み会や旅行、体調の悪さや仕事の繁忙度など、書けない理由は、いくらでもやってきます。

 私も、例えば、3月の終わりごろは、仕事と出版のために毎日1、2時間しか寝ない時もありましたが、それでも、毎日書き続けました。

 だから、手法の開発や積み重ねは、重要だけれど、それ以外の「書く目的」「書く姿勢」が肝心だとお申し上げたいのです。

 私にとって、ブログを毎日書くのは、二つの理由があります。

一つ目は、「自分のブログで、誰かが幸せになる情報発信をしたい。」
二つ目は、「自分が仕事に取り組んでいる“本気度”と“使命感”と“愛”を示すため。」

 読者が沢山いるかどうかということは、関係ありません。
 書くこと自体が、自分への「問い」です。


 ところで、連続記録の表示ですが…

 今日の連続記録の表示は、2000日にしますが、明日からは、正確な日数に直します。
 いきなり148日増えて、「2148日目」となりますが、ズルじゃありませんよー(笑)

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 4年前から、毎年5月3日は、岐阜北高校3年7組の同窓会と決まっています。

昨年は、幹事。

同級生40名程のうち、今年集まったのは10名。

担任の渡辺先生も毎回、ご出席。

4回目になると、顔ぶれが固定されつつあり、話題と言っても、この年になってくると、なかなか劇的に変わる人は、いません。

唯一、私が、会社を変わり、仕事が大きく動いている状態。

しかし、それなりに皆、年輪を重ねて、話題は豊富だし、子供の進路のことで相談されたりと、2時間半は、あっという間に過ぎました。

ちょっと飲むペースが速く、帰りの電車で4駅乗り過ごしました(笑)
確か昨年も乗り過ごしたのですが、その時は、はるか10駅くらいでしたから、ちょっと改善(笑)

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 長女が東京から帰省し、家族4人で温泉旅館。

GW中の唯一のオフです。

 移動は高速道路なので、そこそこ込んでいたのですが、さらに途中事故があり、到着が大幅に遅れ、8時近く。約4時間ぶっ続けの運転は、さすがに疲れました。

 お風呂に入って、食事をして…と言う予定は狂いましたが、ゆったりした雰囲気の宿で、つかの間のオフを楽しみました。

 と言っても、パソコン持参で、寝る寸前まで仕事もしてましたが・・・(笑)

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テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ