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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 築12年目、漏水調査のため、管理会社がゴンドラを使い、階上のバルコニーからの漏水が原因と特定し、対策工事を行ったにも拘わらず、数週間後に再度、漏水。

原因がわからないので、大規模修繕工事で直しましょう!と言う管理会社の提案。

「プロが調査してもわからない原因だから、全部を直すしかない!」と言うもの。

その後、紆余曲折を経て、当社がコンサルタントとして、大規模修繕工事を進める中で、管理会社の行った調査や図面を改めてチェック。

疑問が沢山。

当初、管理会社は、「構造上、屋上からの漏水はあり得ない」と言っていたのに、当方で散水調査を行うと、そこからの雨漏り。

他にも、管理会社が見落としていた漏水原因を発見。

漏水原因を確定するのは、大変難しいのですが、ゴンドラを使っているのに、それを使ってできる最大限の調査を行わず、最初から、「ここが怪しい」と言うところだけを調査し、その対策工事を行い、大丈夫ですよ!というのは、プロの仕事とは言えないでしょう。

漏水が止まらなければ、築年数的に言って、大規模修繕工事をやればいいのであって、そうなれば、会社の売り上げにもつながる!と言ういい加減な姿勢だったのではないの?と疑われても仕方ないような有り様。

「プロ」という言葉を使うのは、くれぐれも慎重に!と思います。

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 今年のGWは、真ん中に3日間平日が入ので、私の周りには、暦どおりの出勤と言う方が多いようです。

 私の場合、いつもと変わらず、いくつものマンションの改善への課題を解決すべく、「やるべきこと」「やりたいこと」はTODOリストに満載。

 この期間中に理事会等もいくつかありますし、建物診断も。
 「GW明けには!」と約束しているマンションの管理費&長期修繕計画の適正診断もあるので、お休みは無関係。

 ただ、長女が東京から帰ってくるので、一泊で温泉に行きます。

 恐らく、その間も頭の中は、仕事でフル回転でしょうが(笑)

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ジャンル:ライフ

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 私のコンサルティングで大規模修繕工事を行ったマンションでは、お願して、見学会を開催することにしています。

 今回も、快諾いただき、5月中旬~下旬にかけて、見学会を開催することになりました。

 見学会だけでなく、大規模修繕工事の工事業者選びやコストダウンの仕方、さらには、同時に見直すべき管理の問題も含めたミニセミナーも開催します。

5月18日(土)と26日(日)を予定しています。
現場に入るため、人数は5組が精いっぱいです。
ブログをお読みの方で関心がある方は、連絡いただければ、先に予約を受けます。

 大垣市と言うピンポイントな場所ですが、恐らく、そう言う見学会を開催する人は、地方に行けば行くほど、少ないと思いますので、是非、多くの方に参加いただけるようにしたいです。

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 私がサービス開始時からお手伝いしているプロジェクト「リズムプラス」のお知らせです。関東圏、近畿圏にお住まいの方は、是非、ご利用を!

以下、パナソニックさんのプレスリリース記事より。



パナソニック株式会社 エコソリューションズ社は、リフォーム会社の紹介や、リフォームに関する相談を専門のコンシェルジュが行なう「リズムプラス」サービスを近畿圏に続き、2013年4月26日から首都圏でも展開します。

▼「リズムプラス」トップページ


「リズムプラス」では、独自に設定した「満足・安心提供基準」をクリアしたリフォーム会社を紹介します。また、リフォームに取り組むにあたり、専門のコンシェルジュが対面やインターネットを通じて第三者的な立場でご相談をお受けします。「どこからリフォームを考えたら良いのか?」「どんなリフォーム会社に頼めば良いのか?」など、お客様のリフォーム進行をサポートします※。

首都圏では、加盟リフォーム会社約30社体制で、パナソニック東京汐留ビルに5人のコンシェルジュを配置、サービスを推進します。
お客様に「リフォームしてよかった」「この会社を選んでよかった」と思っていただけるよう、お客様のリフォームをサポートいたします。

要望から会社を探す(リフォーム会社選定条件)

コンシェルジュご利用申し込み


※既にリズムプラスからの紹介ではないリフォーム会社とリフォーム契約をしている方や同等の状態のお客様は対象外となります。


■リフォームセミナー開催
リズムプラスでは、お客様向けの無料のリフォームセミナーを開催しております。
リフォームをしようと思っても、何からすればいいのかわからない・・・というお悩みにお答えするセミナー「リフォームって何から始めればいいの?」を下記の通り開催します。
是非、ご参加ください。

【セミナー名】リフォームって何から始めればいいの?
【日時】2013年6月1日 13:30~
【場所】パナソニック東京汐留ビル 4階受付
(〒105-8301 東京都港区東新橋1丁目5番1号)

【お申込み方法】下記WEBサイト、またはお電話にてお申込みください。
 セミナー情報
 TEL:03-6218-1073



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テーマ:家を建てる
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 大阪で開催されたマンション管理センター主催のマンション管理組合「理事会運営細則モデル」解説セミナーを受講してきました。

 センターによる背景の解説と弁護士による逐条解説の2本立て。

 「モデル」ですから、単棟型マンションの比較的規模が大きなマンションを想定した内容で、条文数も31条と他の細則に比べると、かなり多い。

 総会がマンションの最高決定機関ですが、理事会はその議案を決めたり、議案を執行したりという重要なポジションですから、細かな内容まで網羅されています。

 一方、実際に、どう言う運営がされているかと言えば、恐らく、かなりアバウトでしょう。

 管理会社がサポートする役目を持っているのですが、今回のセミナーの参加者100名くらいを見ると、ほとんどが高齢な方々。おそらく、自主管理の管理組合の役員さんが多いと言う感じ。

 管理会社から来ているような、スーツ姿の男性は、数人。

 管理会社からすれば、細かな運営細則を決めてしまうのは、歓迎しないのだと思います。

 なぜなら、実際の運営では、管理会社の担当者は、理事会から面倒がられるのを嫌がり、「正しい手続きかどうか?」より、その場の役員さんの中で話がまとまるかどうかを重視する傾向が強いからです。

 しかし、もし、その過程で、「規約違反」があれば、後々、反対派の住民から、「おかしい!」とクレームが出た時には、当の役員さんたちは、窮地に追い込まれますから、管理会社は「心を鬼にして」でも、正規な手続きとなるようアドバイスするべきだと思います。

 あるいは、私のような顧問を持って、現実的な軟着陸を進める管理会社や理事会に対して、セカンドオピニオンの提供を受けることにより、「正しくて愛のある」理事会運営を行うのが、お勧めです。

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 昨年から、毎月、1回は大阪に出張に来ています。

 その目的は、大阪に本社がある住宅総合設備メーカーさんの新規ビジネスのコンサルティング。

 名古屋からだと片道50分程度ですから、日帰り。

 しかし、4月は、マンション管理センター主催のマンション管理組合「理事会運営細則モデル」解説セミナーを受講するため、前日に、そのコンサルティングを入れて、久しぶりに一泊。

 以前、大阪で、関西電力さん向けのオール電化コンサルティングを3年程やっていた時に、毎年、数百日宿泊したのが、梅田近く「中津」と言う地下鉄駅のほぼ真上にある「ラマダホテル大阪

 そこまで泊まると、スタッフは全員顔見知り。

 「お泊りグッズ」や着替えも、スーツケースに入れて、保管してもらっている状態でした。

 その後、東日本大震災で、コンサルティング契約が中止。

 そのため、大阪での仕事が少なくなり、ほとんど泊まることはなくなりました。

 で、今回、大阪に泊まるならと、再びラマダホテル大阪へ。

 フロントには、まだ、顔見知りのスタッフがいて、にこっと、「お久しぶりです」の挨拶。

 とても、嬉しい気持ちになりました。

 このホテル、以前は、老舗の「東洋ホテル」が、外資系のラマダホテルに替わり、内装も一新。

 建物の外観は、古い感じがしますが、ロビーの天井も高く、内装は素敵です。

 何より、スタッフの対応が、5つ星!

 新大阪駅からも、御堂筋線で数分。

 自信を持ってお勧めできるホテルです。

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 管理の改善(コストダウン)を実現したマンションに住む方からの紹介で、同じ市内の別のマンションの新役員さん向けの勉強会を開催。

 一週間後には、定期総会と言う状況。

 実は、その一週間前に、総会資料・重要事項説明書・長期修繕計画・火災保険を見せていただいたのですが、これが問題山積。

 組合の収支や積立金は、一見、健全に見えたのですが、実は長期修繕計画に記載すべき大きな工事項目が抜けていたのです。

 それが、排水管・給水管の更正または交換工事。

 この工事は、実施するインターバルが30~40年と長く、かつ、金額も大きいので、あえて計画書には載せず、注記するケースもあるのですが、その記載もない。

 今後の消費税値上げや電気料金アップを考えると、いつ赤字になっても不思議ではない状況。

 更に、問題なのが火災保険・地震保険。

 1年の掛捨て保険が、毎年、更新されている状態。

 資料を読んだり、組合員の方に聞いても、長期一括で支払えば、割引があることは一切説明されていませんでした。

 管理会社にとっては、「以前と一緒ですよ」と説明するのが一番簡単。理事に保険の知識がなければ、そのまま通ります。しかし、今年夏には、地震保険が平均15%値上げが発表されています。

 このマンションは、昨年、大規模修繕工事が終わったばかりですが、管理費の余剰金と修繕積立金の残高を合わせると、十分な資金がある状態ですから、今の段階で5年一括の火災保険・地震保険に変えるだけで、30万円近く節約できます。

 ただ、総会議案には、保険はすでに1年更新として予算計上してあります。

 正規な手続きでは、理事会の開催と総会議案の事前通知が必要です。

 しかし、この話を聞いた新役員さんや有志の皆さんが、現役員さんを巻き込んで、「マンション全体に良いことなのだから、何とかしたい!」というミーティングを急遽開催。

 私とのコンサルティング契約前でしたが、時間がないことから、今後、コンサルティング契約が結ばれるかどうかは別にして、そのミーティングに参加し、マル秘ノウハウを伝授しました。

 今週末の総会で、是非、良い選択をしていただけると嬉しいなぁと思います。

 それにしても、3月のマンション管理フェア、4月の出版で、「急ぎ」「SOS」の相談が急増してます。2冊同時に出版した本は、何の宣伝もしていないのですが、毎日、数冊ずつ売れていますので、まだまだ相談が増えそうです。

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 私のマンション向け大規模修繕工事や管理改善コンサルティングの特徴の一つは、各戸の住まいやマネーに関する相談も受けることです。

 元々が、戸建住宅の新築・リフォームの相談に10年以上乗ってきたので、ある意味、本業(笑)

 今、岐阜県のあるマンションの大規模修繕コンサルティング先でも、お一人の方から、ご実家の土地の問題のご相談。

 空き地を駐車場にしたくて、ご自身のつてで造園業者に設計や見積もりを依頼したのですが、その対応が遅く、また、価格も、それで良いのかどうか?と言う状態だったそうです。

 最初は、砂利かアスファルトか、砂利にするなら、雑草が生えないようにするには?地中にある水道などの施設はどうするか?隣地との境にブロックを積むかどうか?・・・など、「工事の仕様」をどう決めるかと言う話題でした。

 仕様決めから業者の選択、見積もりのチェック、工事完了時の立会など、一連のコンサルティングを契約を結びました。

 そこで、更に、仕様を決めるために、それまでの依頼者のいくつかの希望について、「何故、それをしたいのか?」と丁寧にヒアリング。

 例えば、隣地との境にブロック塀を作るのは、将来、境界のことで揉めないように…と言う思い。

それならは、塀を作るより、境界を決めて、境界杭を打っておく測量にお金をかけた方が良い訳です。

それまで、隣地と良好な関係にあったので、隣地にご迷惑がかからないよう、ブロック塀を作ると言うお気持ちでしたから、そこまでの配慮は素晴らしく、それを造園業者に伝えてあったため、背の低い、距離の長い設計図が出来上がっていたのです。

このまま、違う業者に見積もりを取っていたら、どうやるか?にのみ目が行ってしまったでしょう。

私は、施工業者ではないので、依頼者の利益と幸せの実現に尽力するのが仕事であって、施工を「うまく安くやる」のは、その手段であり、目標です。大切なのは、「目的」なのです。

そんな姿勢で、依頼者の話を深く聞いて行くことで、ご自身が、何のために駐車場にしたいと思ったのかに気付かれ、一番の目的は、「お子さんにトラブルなく、この土地を継承すること」。

ただ、そこにお子さんが住むと言う前提ではないのです。

で、ご家族会議の結果は、「売却」

私のコンサルティングは、そこで終了。

自分で自分の仕事を「失注」させた訳です(笑)

しかし、これが私の目指す「お客様の幸せを実現させる仕事」だから良いのです。
その時のお客様のホントに安堵された表情と「コンサルティングのおかげです」と言う感謝の言葉に、「コンサルタント冥利に尽きる!」と嬉しくなりました。

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テーマ:生き方
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 私に大規模修繕工事や管理改善コンサルティングを依頼したい、あるいは勉強会を開いて欲しいと言うマンションは、おかげさまで、順番待ちをしていただく状況となっています。

 私の講演会を聞いて、「前々から疑問に思っていたことが、腑に落ちた。あなたにマンションの実情を話して、改善のための分析してもらいたい」と言う話もあれば、「今週末に総会があって」「来月管理会社との契約更新があって」と言う羽詰まったものも。

どうしても、「切羽詰まったもの」が先になり、前前から依頼頂いているマンションへの対応に時間がかかり、大変申し訳なく思う次第です。

先日も「切羽詰まった」組合さんから。

すぐに管理会社を変えたいので、コンサルティングを依頼したいと言うことで、新旧の理事が集まり、約3時間の勉強会と質疑応答。

「今日の話を聞いたら、マンションにとって良い話以外何ものでもないので、全員賛成するに決まってる!明日からでも、すぐに頼みたい」と言われたのですが、そうはいきません。

「えー!今まで、管理会社なんて、そんなキチンとしてなかったですよ」
「理事会なんて開かずに、日の調整だけして、総会案内を配布してましたよ」

と言われるのですが、規約に則り、理事会で「総会の議案」として承認され、総会で承認されて、初めて、正式な契約となるため、理事会の議事録や総会案内も作成し、総会当日の議事の進行もサポートすることになります。

今まで、管理会社に頼りっぱなしで、しかも、管理会社も、慣れ切った良い加減さでやっているので、何をどう決めるのが正しいのか、そもそも良くご存じでない訳です。

しかし、管理会社の「ゆるみ」を指摘する私が、組合の規約を無視して、進めることは、絶対にしません。

そして、正規の手続きを経て、2週間後に「臨時総会」

しかし、議長が総会開催の宣言をした後に、一人の参加者から、「今日の総会は、コンサルタントへの依頼ありきで開催されているが、それはおかしいのではないか?誰がこのようなことを決めたのか?」と言う質問。

予想外の質問です。

「決めた訳ではなく、総会で話し合って決めようと言うことです」と理事長が返答するのですが、その発言者は、「配布された資料には、契約書まである。しかも、明日から契約すると書いている!それがおかしい。」と収まりません。

他の参加者は、「まずは話を聞いてから」と発言されたのですが、「そもそも手続きに問題がある」と譲りません。

どんな総会でも、理事会が決めた「案」を上程し、それを審議して決定するので、今回の手続きに、何の問題もありません。理事会では、私に依頼することがマンションにとって良いことだと判断し、できる限り早くコンサルティングを開始してもらいたいと言うリクエストをいただいたので、総会翌日を契約日とし、総会で、コンサルティング契約を承認してもらうために、契約書を配布すると言うのも、当然の手続きです。

ところが、そもそも、普段から管理会社が、そう言う手続きの重要性等も伝えず、成り行きで運営サポートしているので、住民の皆さんの認識がなく、ご自分にとって、唐突だと感じてしまうのですね。

これ、仕方のないことです。

そう言う話が出た瞬間、
「いえいえ、理事会・総会とはこういうもので、正規の手続きに則っていますよ。私に依頼するかどうかは、総会決議で決めるので、その判断材料として、契約書も配布しました。だから、議案として進めて良いのです」と説明しようかと思いましたが、止めました。

小さなマンションで、住民の対立を招くような「正論」をいくら言っても、「決まり」と「住民の皆さんの常識」とは、違うことはよくあるのです。

実は、この「決まり」の意識がない(と言うか、規約も管理委託契約も読んだことがない)ので、これまで管理会社の言うことが、そのまま通ってしまっていたと言う状態につながっていたのです。

そこで、総会での議案は、急遽取りやめ、まずは、私の勉強会のみにし、契約の話も報酬の話も全くしませんでした。

また、次のステップとして、住民の皆さんが、一度、管理の見直しについて、じっくり話をされて、プロに頼むかどうか、決めて下さい、とアドバイスしました。そうしたことを通じて、マンションの自治意識が高まることは、大変重要なことで、私がコンサルティングを依頼されてらも、それを常に意識して進めます。

私の勉強会で、このマンションの問題点・改善点は、十分伝わったと思いますが、私は、仕事の売り込みはしません。

それに、私のコンサルティグ料金は、安くないので、営業トークで売れるものではない。(笑)

管理の改善は、同じ目標に向かって、パートナーとして、信頼関係の元に進めて行くもので、信頼いただいたクライアントンには、その幸せに実現のために、全力を尽くすのが、私のポリシーだからです。

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 4月21日は、私の誕生日。

 今年は、これまで以上にフェイスブックでの「おめでとう」メッセージを沢山いただきたました。

 ウオールへの投稿もありましたが、個別メッセージも沢山。

 21日中に仕上げなきゃ!という仕事を横目で見つつ、どんどん増えてくるお祝いメッセージ。

 スマホに投稿を知らせるお知らせが届くので、「このまま仕事をやっていると、後でコメント返しや返信をするのが大変!」と思い、仕事の合間に定期的にフェイスブックにアクセスしては、お礼のメッセージを送りました。

 昨年までは、フェイスブックでの「おめでとう」は、リアルな知り合いがほとんどでしたが、今年は、友達つながりで友達になった人からも、外人からも続々…(笑)

 多分、100人以上でしょう。

 リアルで会ったことがある人なら、それを思い出し、「お久しぶり」の一言を添えたいので、名前を見てもすぐに思い出せない人は、その人のプロフィールを確認するため、その分、また時間がかかる(笑)

 こう言うのを「嬉しい悲鳴」と言うのでしょう。

 また、去年までは、インターネットのメールや携帯メールでおめでとうメッセージをくれた人も、今年は、フェイスブック。

 それだけ、フェイスブック=ソーシャルメディアでのつながりだけで、おめでとうを言うことが、特別なことではないと言う時代になってきたということでしょうか。

 確かに、私も、メールやチャットをフェイスブックかラインで使うことが圧倒的に多くなっていますね。

 そのうち、ラインにも誕生日登録機能が付いて、「あなたのライン友達の誕生日です」と言うメッセージが届くんじゃないかな?^_^;

 改めて、沢山の「おめでとう」をありがとうございました。
 この1年も「感謝」の想いで過ごします。

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 「景気動向を見て最終判断」と言われている消費税増税ですが、国際公約的な発言を日本の大臣がしたと言うニュースが流れました。

 この消費税の駆け込みの恩恵を受けているのは、建設業界だろうと思います。

 以前は、戸建のコンサルティングが中心だったので、工務店やハウスメーカーの話を聞くと、ホントに、受注が凄いそうです。

 今の仕事である大規模修繕工事の受注も、建設会社に聞くと、かなりの問い合わせがあるそうです。

 しかし、戸建の住宅と大規模修繕工事の違いは、決定プロセス。

 組合で総意を得ながら進めて行く必要があるので、理事や修繕委員の個人的な感覚ではなく、住民全体に説明するための合理的な判断を積み重ねて行くことが必要です。

 特に、管理会社から「消費税の前の9月までに契約しておかないと!」と急かされて、急ご工事会社を決めるような話になっているのは、最も注意すべき状態です。

 統一仕様を決め、公正な入札を行い、更に、VE(価値を下げずに価格を下げる)交渉を行うことで、数百万円~数千万円のコストダウンが図れます。

 丁度、4月から工事が始まったあるマンションの大規模修繕工事も、私のコンサルティングの前は、管理会社主導で工事会社が決まる寸前。

 雨漏りがきっかけだったので、ゆっくり進めると言う訳にはいかず、私がコンサルティングに入ってから、急ピッチで進め、通常、1年近くかかるところを、5カ月かからずに工事会社を決めましたが、それでも、管理会社の提示していた価格より、30%以上安くなりました。

 消費税の3%アップや5%アップとのコスト増との比較にならない数字です。

 マンション全体の大切な修繕積立金です。管理会社や建設会社に寄付するようなことにならないように!

 どんな点に注意した良いのかは、こちらに書いてあります。
 電子書籍なので、専用端末やアイパッド・スマホが必要です。

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 3月末に高圧一括化に切り替わったマンションで、初回の検針が行われました。

 切り替え時にも、もちろん初期値の検針をしているのですが、組合から各戸に請求する電気料金を計算するための検針が初回。

 組合オーナー方式による高圧一括化で、検針は管理会社に委託します。普段からマンションを巡回している管理会社に検針をお願いするのですから、その費用は、かなりお値打ち(^_^)

 検針のやり方は、私が指導。

 オール電化のE―ライフプランと従量電灯のお宅が混在するマンションで、かつ、中電より5%安い電気料金が適用されます。

この電気料金の計算も、専門会社に委託されるのですが、この会社への指導やマンション全体の電気料金のチェックや分析も私が行います。

こうして、極めて低コストで高圧一括化マンションを運営するのですから、そこで生じる余剰金の金額も、大きい。

また、太陽光発電もあり、その販売料金も組合収入となるので、管理費会計は、かなりリッチな構造になっています。

こう言うマンションがこれから次々に出現するはず・・・(^^)v

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 私は平成4年の4月18日に結婚したので、21回目の結婚記念日になります。

 昨年は、20回目だったので、「スイートテン ダイヤモンド(って、最近、CMで聞きませんね)だよねー」と妻に言われた記憶があるのですが、結局どうしたかな?

 記憶がない。。。恐らく、仕事が非常に忙しかったはず。。。(苦笑)

 で、今年も、更に忙しく、結局、当日、夜8時ごろに、近くで、ちょっと高級で、人気のある焼き肉のお店に。
「どれでも、好きなモノを注文して良いよ!」(笑)
 
 21回目の結婚記念日まで、結婚依頼、「夫婦喧嘩」と呼べるような喧嘩は一度もしたことがないのが我が家。

 東京に一人暮らしをしている娘からは、妻に、ラインで「両親の仲が良いと言うことは、恵まれているんだなぁ」と言うメッセージ。

 電子書籍で「夫婦喧嘩をせずに暮らすための5つの法則」でも書こうかなぁ。(*^^)v

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 昨日、マンションの大規模修繕工事を管理会社に任せてはいけない理由を書きましたが、その記事に対して、管理会社に勤務されているから、設計事務所に任せると、こんなことがありますよ!と言うコメントを頂きました。



管理会社が信用できず、外部の設計事務所に大規模修繕頼んだマンションがありました。
その設計事務所は、楽な修繕部分しか工事対象とせずに、本当に住民が困っている修繕方法が難しい部分は全て管理会社の技術部に押し付けて、やり逃げしました。
その後のアフター点検にも立ち会いません。
施工会社からもたっぷりバックマージンをもらったようです。



この設計事務所も、結局、管理組合側の知識不足に乗じて、自社に都合のよい設計を行い、逃げて行ったわけですから、組合側がよほどしっかりしないと、設計事務所にコンサルティングを依頼してはいけません。

私は、管理見直し(コストダウン)を行う時も、大規模修繕工事を行う時も、事業者側からは、一切バックマージンをもらわないと宣言します。

その上で、住民に最大のメリットが出るようにコンサルティングを行います。

最大のメリットと言うのは、金額が下がると言うことではありせん。

工事の後、あるいは管理会社が変わった後に、そこで暮らす住民が幸せになることが目的ですから、事業者側にも、適正な利益が確保されていないと、その後、管理組合と長く良い付き合いができません。

 結局、「愛」のある仕事をするかどうかです。

 その「愛」については、下記の本にたっぷり書いてあります。(電子書籍なので、パソコンでは見ることができません。専用端末またはスマホ等でご覧下さい)

 ーマンション管理組合向け指南書シリーズ1ー
マンション管理を劇的に改善させる5つの法則
http://www.amazon.co.jp/dp/B00C6N3HRM/

ーマンション管理組合向け指南書シリーズ2ー
マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則
http://www.amazon.co.jp/dp/B00C6N3JUC/


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―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 すべての管理会社の例ではありません。

 築13年目のマンション。

 漏水があり、管理会社が「専門家」と称して、調査を行い、対処したのに、再び漏水。
「年数も年数ですし、大規模修繕工事を急ぎましょう」と言う管理会社の提案。

 管理会社の親会社の建設会社で工事を行う寸前に、私に相談があり、コンサルティング契約を締結。
 
 それから、漏水調査をやり直し、管理会社の杜撰な調査を浮き彫り。

 そして、先日、足場から建物を詳細に調査したところ、本来あるべきところにシーリングがなかったり、図面とは異なるシーリング材が使ってあったり…

 管理会社の調査では、ゴンドラを使っていたので、恐らく、それを把握していたはず。
 しかし、それを管理組合に告げてはいませんでした。

 そのまま、大規模修繕工事でやり替えてしまえば、全ては闇の中。

 しかも、そのお金は、組合が出すのです。

 この管理会社は、マンションの販売会社の子会社です。

 管理会社は、全部こう言うものだ!ということではありません。

 販売した会社の子会社である管理会社、日ごろメンテナンスを行っている管理会社に、大規模修繕工事を任せると、販売時の施工不良やメンテナンスの不備が原因で、建物や設備に不具合があった時、それを正直に組合に話すかどうか?と考えれば、よくわかる話です。

 組合側に、そう言うことを起こさせないような専門的知識のある人が、しっかり時間をかけて監視する体制があれば、このようなことを防ぐことができるかもしれませんが、ほとんどのマンションでは、無理でしょう。

 管理会社(またはその関係会社の設計事務所や建設会社)が進んで大規模修繕工事のコンサルティングや設計監理・工事を行うよう働き掛けることは、

「李下に冠を正さす」だと思います。
人に疑われるようなまぎらわしい行為はすべではない、というたとえ。
【説明 】 李下(りか)(すももの木の下)で冠(かんむり)を正そうとして手を上げる行為は、盗もうとしているように見えることから。


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 マンションの漏水原因を特定するのは、大変です。

 外からの雨漏りとは限らず、上の階の水道管からの水漏れかも知れないし、上の階の大量の結露が床下を流れて、下の階に行ったのかもしれません。

 あらゆる可能性を考えて、漏水調査を行い、原因を特定し、そこを処置します。

 漏水調査を依頼されたら、処置が終わった後に、また、漏水が起きることは、許されません。

 と言うことで、あるマンションの漏水調査を依頼され、それが始まりました。

P1050145_20130417083816.jpg P1050142_20130417083815.jpg P1050139.jpg

 まずは、サッシの水きりへの散水から始まり、徐々に上への登り、屋上まで。

 慎重に、慎重に…。

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  無料購読キャンペーンが13日の夕方に終わり、いよいよ有料販売になった「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」。

 有料になれば、ほんとに関心のある人しか購入しないでしょうから、一気に順位が下がるだろうなぁと思っていたら、予想に反して、売れ行き好調!

 分譲マンションの住戸数は、約590万世帯、1450万人だと言われているので、アマゾンを訪れる人の8人に1人はマンション住まいだとすれば、一定の確率で、関心を持つ人がいることは想像できますが、それにしても、1日の売り上げがウン十冊。

 あっという間に、ジャンル別で上位に。

 なんと、「家事・生活の智恵」では、あの有名な片付けコンサルタント“こんまり”こと近藤麻理恵さんの「人生がときめく片付けの魔法」を抜いて、第2位!

 ちょっとしたベストセラー作家気分です(笑)

 「マンションの大規模修繕のコストダウンを成功させる7つの法則」は、建築部門で第1位。

 1度1位になると、トップページに掲載されるので、それを見た人がまた買うと言う好循環になるのがネット社会。

 そう言う流れに乗っているのかもしれません。
 
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  10日から始まった電子書籍無料販売キャンペーン。

 いよいよ、残り3時間。

10日の夕方17時頃から始まったキャンペーンは、このブログアップする12日13時半で、約四百冊のダウンロードをいただき、

ーマンション管理組合向け指南書シリーズ1ー
マンション管理を劇的に改善させる5つの法則

が「暮らし・健康・子育て」-「家事・生活の知恵」部門で、全国1位


ーマンション管理組合向け指南書シリーズ2ー
マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則

が「アート・建築・デザイン」-「建築」部門で、全国1位

となりました。

ありがとうございます。

電子書籍なので、キンドルをお持ちでない方は、アイフォン、アイパッド、アンドロイドで、
「アマゾンキンドル」を検索して、「キンドル無料アプリ」をダウンロードして、是非、無料のうちにダウンロードして下さいね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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  10日から始まった電子書籍無料販売キャンペーン。

 いよいよ、今日までです。

10日の夕方17時頃から始まったキャンペーンは、このブログをアップする寸前で、ウン百冊のダウンロードをいただき、

管理5つの法則が「家事・生活の知恵」部門で、全国1位
大規模修繕工事7つの法則が「建築」部門で、全国1位

となり、「総合」では、最高で全国で11位まで行き、あと少しでトップ10入りというところ、また15位くらいに下がったり、上がったりで、トップ10の壁を破れません。(笑)

 電子書籍ですから、本屋には並びません。

キンドルをお持ちでない方は、アイフォン、アイパッド、アンドロイドで、

①「アマゾンキンドル」を検索して、「キンドル無料アプリ」をダウンロード。
②「本」で「マンション管理」と検索。
③「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」ダウンロード
④「この本を買った人は、こんな本も買ってます」に
 「マンション大規模修繕のコストダウンを成功させる7つの法則
があるはずですから、今度は、そちらをダウンロード

来週中にもう1冊。
今月中に更にもう1冊の発刊準備中です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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  昨日から始まった電子書籍無料販売キャンペーン。

 二日間で、沢山の人にダウンロードしていただき、おかげさまで、

管理5つの法則が「家事・生活の知恵」部門で、全国1位

大規模修繕工事7つの法則が「建築」部門で、全国1位

となりました。

ご支援いただいた皆様、こころから、感謝いたします。

 「総合」では、最高全国で11位まで行き、あと少しでトップ10入り。
  読者の方で、支援いただける方がいれば、大変嬉しいです。

 電子書籍のダウンロードの仕方ですが、キンドルをお持ちでない方は、アイフォン、アイパッド、アンドロイドで、

①「アマゾンキンドル」を検索して、「キンドル無料アプリ」をダウンロード。
②「本」で「マンション管理」と検索。
③「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」ダウンロード
④「この本を買った人は、こんな本も買ってます」に
 「マンション大規模修繕のコストダウンを成功させる7つの法則
があるはずですから、今度は、そちらをダウンロード

ダウンロードされたら、是非、書評もお願しますね!

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 4月2日に、アマゾンキンドルから電子出版された2冊の本。

 その無料ダウンロードキャンペーンが始まりました。
 本日から3日間。


 下記の画像をクリックすると、無料販売ページに飛びます。

 なお、キンドル端末をお持ちでない方が電子書籍をダウンロードするには、次のステップが必要となります。

①アマゾンの会員登録
②iPad、アイフォン、スマホ(アンドロイド)で、キンドル無料アプリをダウンロード
③下記のページから、無料ダウンロード

 お見逃しなく!(^^)v

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1ー
マンション管理を劇的に改善させる5つの法則
マンション管理



ーマンション管理組合向け指南書シリーズ2ー
マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則
マンション大規模修繕


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  経済産業者から、「スマートマンション導入加速化促進事業補助金」が発表され、対象事業者(アグリゲーター)が決まりました。

 中部エリアでは、中部電力の子会社のトーエネックも入っています。

 この事業、電力会社がやるのでなければ、基本は、マンション高圧一括化をして、各戸の電気契約をアグリゲーターがコントロールしないと、成り立たないと思います。

 つまり、国が、マンションの高圧一括化を後押しすることになります。

 今まで、導入を提案してきたマンションでは、電気の契約体系が変わることについて、漠然とした不安を持つ人もいたのですが、これで、そう言う不安も払しょくされるでしょう。

 となると、あとは、どのような仕組みを提供するかですが、それについては、どの事業者より、組合にメリットのある提案をする自信があるので、心強い出来事!(^^)v

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 今日、信じていた人から、裏切られる事件があった。

 その相手のことを考えて、かなり努力や配慮をし続けたけど、通じなかった。

 結局、私が甘やかしすぎたのだろう。

 相手への思いやりは、「優しさだけ」では、自立心を奪うこともあるとつくづく感じた。

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 ホントにあった話です。

 それまで住民に頼りにされていた管理会社。

 しかし、専門家の調査で、次々に過去の管理の不履行・ミス・隠ぺいが出てきます。

 その中でも、ひどいのが、契約更新の際に交付すべき重要事項説明書を交付していないとか、売買のあった住居の駐車場を組合に返還すべきものを勝手に「承継可」として、不動産会社に情報を伝えたと言うミス。

 特にこのマンションは、住戸数より駐車場が少ないので、本来、その時に駐車場が返還されていたら、抽選されていたはず。

 他の住民は、敷地に駐車する可能性を奪われていたのです。

 それを指摘し、調査を依頼したのですが、最初の答えは、
「当時、抽選をやったと言う証拠(掲示等)が残っていないが、やっていないいとも言いきれない。管理会社としては、やることになっているので、やったはずだと思う」

 それなら、「当時の理事長に聞くなり、当事者に抽選で入ったかどうか聞けば、わかるのでは?」と再調査を依頼したら、「購入者に聞いたが、覚えていないそうです」

 「じゃあ、当時の理事長に聞いたら?」

 「今までも、他の件で、理事長に聞いても、覚えてないと言うことも多いので、聞いても確かめられないです」

 ところが、当時の理事長に聞いたら、
「売買があった時、駐車場が返還されるはずだから、抽選では?と聞いたら、当時の管理会社の担当者のO氏が、『引き継がれちゃったから、抽選できません』と答えた。そう言われれば、仕方ないと思うしかなかった。」と明確な回答。

 管理会社に、「その時の担当者に聞いてみて!」と更に突っ込んだら。

「O氏に聞いたけれど、覚えていないそうです。だから、やっていない可能性が高いかもしれないが、やっていないと言う明白な証拠もないので、管理会社としては、責任を取れと言われても、何とも言えません」

 それならばと、「不動産売買時の重要事項説明書を見れば。書いてあるよ」と、また、突っ込みました。実は、その担当者は、前職は不動産会社勤務していたので、当然、そんなことくらい知っているはずですし、そもそも、ここに至るまで、「調査方法」を何度も何度も、指摘を受けることが恥ずかしいはず。

 結局、隠ぺいしたいので、調査をしないと言うことです。

 組合としては、自らが熱心に調査し、ミスだとわかって謝れば、許そうと思っていたのに、その管理会社の態度に、「はらわたが煮えくりかえる状態」になっていくのは、当然です。

 そして、ついに、その購入者から、私が重要事項説明書を見せてもらうことに。

 実は、私は、最初から、重要事項説明書を見れば、「駐車場の承継」について明記されていることは分かっていたのですが、私が真実を暴くカタチになると、組合と管理会社の対立が深まるため、できる限り管理会社に自浄能力があることを示してもらい、信頼感がなくならないよう、配慮していたのです。

 しかし、結果は、まったく反対。

 結局、その重要事項説明書には、「管理会社に問い合わせ、○○氏より、●●番駐車場の承継可と聴取」と明記されていました。

 住民の怒りは爆発。

 ところが、この段になっても、管理会社は、「管理会社としての不手際は認めるが、何らの責任を取ることはしない」と言う回答。

 「責任を取る」と言うと、管理組合に対しても、その個人に対しても、賠償問題に発展するかもしれないから、逃げる訳です。

 組合側は、強硬手段を取ると言う姿勢も見せましたが、「取るなら取るで、どうぞ。強硬手段が取られてから対応を考える」と言うのが管理会社。

 結局、組合は、個人オーナーと異なり、「組合」として何か大きな動きをするには、皆の意見を聞き、決議しなければならないし、決議した後、理事長等がボランティアで、組合を代表して、管理会社と対峙しなければなりません。

 それは無理だとなれば、弁護士を雇うと言うことになり、出費がかさむため、躊躇します。

 管理会社は、結局、そういう「弱者の組合」「組合が根負けして、泣き寝入りする」と言う足元を見ているのでしょう。

 理事長は、「こんな管理会社を、長い間、信頼して、任せていた自分たちが愚かだった」と、嘆かれていました。

 いまどき、こんな話があるのか?と思われるかも知れませんが、本当の話です。

 しかも、名前聞けば、誰も知っている大手企業のグループ会社です。

 管理会社がすべて、悪徳だと言うのではありません。
 管理組合と管理会社の本質的なポジションの違いが、よくあらわれている事例です。

 管理組合が管理に無関心だったり、知識が不足していると、こんなことまで起きる、と言う事例です。

 では、どうしたら良いか?

 下記の書籍に回答を書いています。
ーマンション管理組合向け指南書シリーズ1ー
マンション管理を劇的に改善させる5つの法則

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 いよいよドリプラ名古屋が始まった。

今日は、その第1回支援会。

8月の本大会に向けたスタート。

過去のプレゼンターたちも、後に続くプレゼンターを応援しようと、集まっているところが、この集まりの良さ。

また、歴代プレゼンターの中から、続々と自分の夢を叶えているのが、また、凄い。

このブログでも、順々に紹介して行こうと思う。

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 関東で、消費者向け家づくりのコサンルティング会社の社長と久しぶりに話す機会があり、最近の様子を聞いたら、かなり過熱しており、相談に来るお客様に対応しきれないとか。

 理由は「消費税?」と聞いたところ、そうではなく、住宅ローン金利の低さと今後の先高観。

 それから、株価の上昇により、懐に余裕ができたこと。

 銀座や六本木では、ミニバブルと思えるほどの人の出があるとか。

 景気がよくなれば、給料も上がるけれど、物価も上がる。

 アベノミクスの3%のインフレ目標が、現実味を帯びてきている感じですね。

 となると、建築資材も値上がりの可能性があるわけで、ここ数年以内に住宅を手に入れようとか、大型リフォームを考えている人は、自分の将来の家計状況がどうなるか、冷静に試算して、住宅取得時期を考えることが必要だと思います。

 その意味で、私の専門分野である「マンション大規模修繕工事」も、消費税の影響はもちろん受けますが、建築費の上昇も頭に入れて、対応しなければいけませんね。

 そのためには、築年数、現在の財政状況、長期修繕計画、管理会計と積立金会計など、多岐に渡る分析をおこなった上で、工事の実施時期を考えるべきだと思います。

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 毎日、ブログを書いている証拠は、ブログの向かって左にある毎月記事数をみると、毎月の記事数が載っているので、わかります。

 で、ふと見てい見ると、記事数が32日の日があったり、2月は、何故だかほぼ毎年「29」記事ある。

 1日1記事と決めているので、そんなはずはないのですが、1日に2記事載せている月があるのでしょうね。(笑)

 まあ、暦日数より記事数が少ない月はないので、連続掲載記録を信じていただけると思いますが。。。

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 1月から、従来の小冊子をリニューアルしたり、これまでの勉強会や講演の内容を凝縮した新しい本を作るべく、執筆に励んできましたが、ようやく、本日、2冊同時に、アマゾンキンドルストアから、発売になりました。

 ただ、発売のためのキャンペーンや最終的な価格設定に至らず、まずは、最低価格での掲載になっています。

こちら、その2冊。
マンション管理

マンション大規模修繕



アマゾンの販売サイトは、こちらです。

マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則

マンション管理を劇的に改善させる7つの法則

パソコンでは読めません。(読める方法もあるようですが、よくわかりません)

読み方は、

①アマゾンに会員登録する。(おそらく多くの人が、登録済でしょう)

②スマホやタブレット型PC(OSがアンドロイド)・アイホン・アイパッド・で、キンドル無料閲覧ソフトをダウンロードする。または、キンドルファイア―を購入する。

③アマゾンのHPのキンドルストアから、書籍を購入し、ダウンロードする。

と言う順序です。

 アマゾンキンドル本の場合、価格設定や無料期間の設定を発行者が自由にできるところが、ポイント。

 私の場合、このシリーズは、本を販売して「夢の印税生活?」を目指しているのではなく、あくまで、啓発本。

 まずは、ファーストトライです。

 マンション向けではなく、一般向けの本としては、自分の社内ベンチャーからここまで来た中で身につけた「ぶれない軸とあきらめない心」をテーマに、書きたいと思っているので、そちらは、多くの人に読んでもらえる広がりを目指しますが…(笑)

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 中部電力時代からの古い友人が、体調を壊し、仕事でも、家庭でも色々な問題を抱え、相談に来たのが、一昨年の春。

 急ぎ、解決の相談に乗りたかったのですが、解決しようと頑張り過ぎると、それも精神的な負荷をかけ、体に良くない。

 私の起業支援のスタイルも、教える・導くのではなく、その相手が本気になる気持ちを支えること。

 誰かの手を借りて、解決するのではなく、自分で解決する力を持ってもらうのが、相手の人生にとって、本当の支援になると思う。

 そして、約、2年。

一気に話が進みそうなこともあったし、随分な音沙汰もあったけれど、最後は、私と一緒に考えた解決策の中で、自分で選んで、行動して、「解決」の道筋がついた。

 ホントに良かった。
 そのご家族も、安心するだろう。

 良い日になりました。

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【ブログ1967日連続更新中】

 少し古いニュースを見つけたのですが、2013年1月に成人式を迎える男女で、現在交際相手がいる人はどのくらいいるのかを調査した結果、「交際相手がいる」と答えた男性は19.3%に対し、女性は34.5%。(オーネットの調査)

 現在交際相手がいないと答えた人に、「彼氏・彼女が欲しいですか?」と聞いたところ「欲しい」と答えたのは64.1%。

この数値は2000年以降では最低で、男女別では、男性の65.3%は最低。
一方の女性は最低ではなかったものの、その割合は62.6%と男性よりもさらに低い数値。

「これまでの交際人数は何人ですか?」に対して、「一人もいない」と答えた男性は54.5%。

何と、2人に1人は女性と交際したことがないらしい。

女性においても40.5%は交際経験がないとのこと。

 男性の67.5%は女性にモテたいと思っているけれど、68.0%は女性とのコミュニケーションが苦手と回答し、女性は55.5%がモテたいと思っているが、58.3%がコミュニケーションが苦手と回答している。

うーん。

昔に比べれば、ネットの発達で、「告白」は、かなりハードルが低くなっているはずだけれど、特別に親密になるとか、リアルな世界の接点を深めるのが、苦手と言うことだろうか?

それとも、草食系男子が増えていることが、原因?

「恋の仕方を知らないお嬢さんには、おじさまが教えてあげますよ」と、いらぬお節介をしたくなる…(ウソ(笑))

 これでは、少子化がますます進む!?

 若者よ、恋をせよ!

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