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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 確か、中学2年だったと思う。

 同じバレー部の悪がき3人衆で、エイプリルフールをやろうと言う話が持ち上がり、メンバーの一人が、同じクラスの女子に電話を掛け、担任の先生が事故で、入院したと言うウソを流した。

 その病院は、大型の県立病院で、ロビーが広く、隠れて待っていたら、ほんとに花束を持った女子がニ人一緒にお見舞いに来て、受付で、尋ねていた。

 それを見て、悪がき3人衆は、「やったー!」と喜んだ訳である。

もちろん先生は入院していないので、その二人は帰って行ったわけだが、その段になって、「やばい!」と思い始めた。

花代だって、中学生にしたら、半端な金額ではない。

私は、私で、自分のクラスには、違うウソを流していたが、そちらは、誰も引っかからず、笑い話ですんだので、どんなウソを流したかは、記憶にない。

しかし、そのメンバーは、親や先生にこっぴどく叱られた。

各メンバーがそれぞれ自分のクラスに仕掛けたエイプリールフールなので、「共同謀議」(?)は成立せず、私には、おとがめなし。

 しかし、悪がき3人衆で相談して、悪知恵を思いついたことには間違いないし、騙されたシーンを一緒に見て、喜んだのだから、責任は大いにある。

 もう40年近く前のことだが、何年かに1回、この時期になると、思い出す。
 それから今までの間、その病院のシーンを何度か夢に見た。

 後味の悪―い思い出。
 
 このブログ、その時の女子は、絶対に見ていないと思うけれど、
「あの時は、本当にごめんなさい」

 こうして謝っても、また夢を見るだろうなぁ。

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 今年も、大人が本気で夢を語るイベント「ドリプラ名古屋2013」が始まります。

7名のプレゼンターが決定し、4月6日に第1回支援会が開催されます。

今年は、既に、本大会でのコメンテーターを引き受けているので、一層特別な気持ちで支援したいと思います。

興味のある方は、是非、一緒に、プレゼンターを支援いたしましょう!


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 損害保険料率算出機構が、地震保険基準料率の変更に関する届出を平成25年3月26日付で金融庁長官に行ったとのニュースが流れました。

 東日本大震災による基金の減少と東海大地震など高まる大地震の危険から、今年の夏頃、地震保険の値上げが確実視されていると言う話はありましたが、いよいよ正式に発表されたのです。

 それにしても、15.5%と言うのは高い。

 私のコンサルティング対象のマンションでも、必ず火災保険や地震保険の見直しを行うのdすが、マンション共用部の場合、火災保険の建物評価額の50%が地震保険の建物価格になるので、30~50戸程度のマンションでは、3~5億円程度×50%の評価額で、年間で数万円の保険料アップとなります。

地震保険は、最長5年掛けられるので、1年満期の保険に替えたばかりでも、あるいは、保険期間の満期が1,2年先でも、夏前に解約して、5年一括で掛け直す方が、お得になる場合があります。

今の保険を点検してみてください。

 


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 以前から相談に乗っている三重県のマンションから、管理会社からの提案をうのみにせず、防犯カメラと火災保険の見直しを行っているのだけれど、進め方について、アドバイスして欲しいと言う依頼がありました。

聞けば、どちらも、管理会社からの提案に対して、理事会で見積もりを取って、比べているとのこと。

防犯カメラの取り付け位置は、自分たちで考えたとのこと。


うーん。それで適正なモノを選ぶのは、大変難しい。


防犯カメラについては、取り付け位置を自分たちで考えたのは、素晴らしい実行力ですが、どの商品を選ぶか、レンタルかリースか、保守はどうするのか等の仕様を決めた後に、相見積もりを取らないと、比較できません。


火災保険は、もっと、複雑。

「今までの保険内容を元に、複数社に見積をとる」と言うことは、一番危険。

その前に、建物や設備の情報を整理し、どんな特約をどの程度の金額でつけるのかなどの仕様書を作成し、現在のマンションの財政や長期修繕計画とも照らし合わせ、保険期間も考えます。

その上で複数の保険会社に見積をとることで、初めて最適な保険が選べます。

選び方によって、同じような保証内容でも、掛け金で数十万円違ってきますし、その後の事故の際の保険金額では、数百万円違ってきます。


こんなアドバイスをしたら、「素人の限界を感じます」と言う感想。

自分たちのマンションのことなのだから、これまで暮らしてきた経験があれば、何とかなるだろうと考えがちですが、マンション管理は、建築・法律・財務が複合的に絡んだ項目も多いので、中身がわからないまま管理会社や工事事業者の言うがままの契約等をしないことも重要ですし、組合側に立った専門家にアドバイスをもらうことが大切だと思います。

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 高圧一括受電&オール電化マンションの引渡日に、「賢い電気の使い方」の簡単なレクチャーを個別面談形式で行いました。

 高圧受電なので、個々のお宅の電気は中部電力との契約ではなく、マンションのルールに基づき、課金されますが、料金体系は、オール電化住宅にもっとも適した「Eライフプラン」。

 初めて、オール電化の住まいに暮らす人にとっては、初めての経験。

 Eライフプランとは、3時間帯別電灯のことで、ナイトタイム、@ホームタイム、ディタームの3時間帯で、最大3倍の電気料金単価の差が出てきます。

 また、平日と土日祝では、適用時間帯が異なります。

 たとえば、洗濯機を使うにしても、朝7時から使うより、タイマーで朝6時にスタートさせ、7時前に終われば、まったく同じ電気を使うのであっても、電気代は2倍違います。

 そう言うことをレクチャーして、新生活で電気を賢く使う工夫に目覚めてもらうのが私の顧問契約の一つ。

 高圧受電契約も、時間帯に連動していますので、住民が省エネスタイルになれば、自然と電気代が安くなります。

 毎月、全体と各戸の電気使用を見ながら、マンション全体の最適な高圧契約の最適プランを考え、日本一電気代の安いマンションにして行きます。

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 3月末から高圧一括受電となるマンションで、契約切替のための臨時検針を実施してもらいました。

臨時検針(250326)

 各戸には、中部電力と同一メーターが設置してありますが、持ち主は管理組合。

 検針は、中電ではなく、管理会社が毎月行います。管理会社にとっては、電力メーターの検針は初めて。しかも、このマンションは、オール電化で中電のEライフプランと言う3時間帯別の料金体系ですから、単純にメーターの指示を読むのとは違うので、私が、「読み方」を指導します。

 今後は、マンション全体の高圧一括受電契約の検針日と同じ日に検針します。

 そのデータを受け取って、電力会社と同じ計算をして、そこから割引された金額が、翌月の管理費と一緒に自動口座振替されます。

 電力会社の検針データも、検針日の翌日には、届くようになっていて、毎月、電気の使われ方をウオッチングして、マンション全体で省エネ運転となるようアドバイスして行きます。

 この省エネアドバイスも私の顧問契約に入っています。

 太陽光発電も付いています。

 電力コストが日本一安いマンションになるでしょう!(*^^)v

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 3月末から高圧一括受電となるマンションの住民用に、「電気ご使用のしおり」を作っています。

 普段、スイッチを押せば使えるのが当たり前の電気。

 電気料金は、口座自動振替の人がほとんどですし、住宅の電気契約はリフォームでもなければ、変更することは滅多にないし、世界一停電の少ない国なので、電気の契約が、これまで電力会社とだったものが、今度は、マンション管理組合との契約になりますと言われても、何がどう変わるのか、ピンとこないと思います。

実際は、普段の電気使用においては、高圧一括受電でも、電力会社からの供給でも、まったく変わりません。そもそも、電力会社の電気を使っているので、電圧や電流の安定度も変わりません。

メーターも電力会社と同一のもの。

仮に、停電した時に、どこに聞こう?となったら、付近一帯の停電以外は、組合が契約している保守会社にしてね!ということが、違う。

それから、電気料金は、電力会社と同じ計算式を用いて計算した金額から30%程安い。
そのうち、5%を各家庭に還元し、残りは管理費として維持費に回すのと貯金です。

従来と同じ電気を安く買えて、かつ、知らない間に貯金ができるのが、魅力です。

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 随分前に、自宅を光回線にした際に、ルーターとバッファローの無線ランを設置しました。

 最近、キンドルを購入し、WiFiでつなげようと思ったら、アクセスのためのIDだかパスワードだか見つからなく、色々と試してみました。

 最新のソフトをダウンロードして、パスワードを見るける方法も書いてあったのですが、結局、機器が古すぎて、そのスイッチがない(笑)

 もう少し、頑張ろうと思ったのですが、時間を費やすより、最新機種を買った方が、設定も簡単らしいと言う情報を得て、家電量販店へ。

 昔、2万円くらいはした無線LANの親機が、かなりの高性能でも、数千円。

 トリセツを見たら、スマホでも簡単に設定できるらしい。

 テレビでネットを見るのも、簡単。

実際に設定するのは、これからですが、情報関連機器は、壊れなくても、時々は最新機種に変えて、時代について行く方が良いなぁと感じた次第です。。。

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 昨年のこの時期から、ほぼ1年間かけて、取り組んできた二つの同シリーズ、同管理会社のマンションの管理会社の変更は、新しい管理仕様ができ、新しい管理会社が決まり、引継作業が粛々と行われていました。

 現行の管理会社も、入札に参加したのですが、結果は、どちらも新しい、かつ同じ管理会社に決まりました。

 管理サービス仕様は、従来の20%以上改善し、管理費は50%程度ダウンしました。
 その一つのマンションでは、今回の取り組みによって、1戸当たり、年間で約6万円の貯金が増えたことになります。

 今、契約書の最終チェックを行っており、月曜日には、2件続けての契約書の調印なので、感慨深いです。

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 世界一の生産規模を誇る中国のサンテックパワー社が倒産しあっと言うニュースが流れました。

 日本の製品に比べると2割以上は安いと言われる同社の製品。

日本におけるシェアは、10%程度だと言われ、経済への悪影響はないと言われていますが、それは、マクロの話であって、実際に導入した顧客は、これからの保守に対して、大変心配をしているでしょう。

何しろ、太陽光発電は、設置後10年程度を経て、初めて元が取れる製品。

途中の保守や修理をサポートしてくれる会社がなくなると、交換部品は、欠乏しないか?高い代替商品の購入にならないか?そもそも、故障が直るのか?と言う問題が起きます。

私も、これまで、太陽光発電を付けることのメリット・デメリットは?と良く聞かれましたが、回答は、
「償却が何年でできるか?と言う販売側の説明を正しいとも間違っているとも、意見は言いません。」
「元を取って、儲けるために、安く設置したいと言う考えだけで購入元を選ぶのは、反対。災害時や環境貢献、子供の教育に役立てるつもりで、安心できるメーで、安心できる施工店を選ぶのであれば、賛成」
と答えてきました。

今となれば、そうアドバイスしてきて良かったと思います。

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  雨漏りの侵入口は、屋上・ベランダ・壁のひび割れ、開口部(窓サッシ等)だとほぼ決まってます。

 今回、管理会社が、上階のベランダでの散水試験を元に、原因はこれだ!と決めつけ、対策工事を行ったにも拘わらず、再び雨漏れがしたマンションで、再度、雨漏りの調査。

 最近の雨漏りの様子を聞くと、雨が降ってから、数日後に事象が起きるとのことで、それまでの調査の先入観を排して、一から検討。

 管理会社の見解では、
「上階の床フローリングは、直貼り。従って、フローリング下からの雨漏りであれば、フローリング材がフニャフニュになっているはずだが、しっかりとしている。従って、上階のフローリング面からの雨漏りはない」とのこと。

 しかし、その根拠が、足で踏んでみて…と言うもので、根拠が乏しいため、今回、サッシ下部の巾木をめくり、ほんとにそうなのかどうかを調査。

雨漏り調査巾木をめくる前

雨漏り調査2 めくった後。
下部に黒い雨漏りの跡。
実際に触ると濡れている。


 結果は、この通り、外部から、サッシのシーリングを破り、内部への雨漏りが生じていました。
 管理会社が、直貼りだと言っていたフローリングは、窓の付近のみ、2重貼り。

 他の大部分が直貼りなので、恐らく、新築時に、床面の水平が合わず、窓の付近のみ下地を貼ったのでしょう。

 従って、フローリングに異常がなく、下に雨が回っていないように思えるはず。

 しかし、自分たちが「専門家として、調査はちゃんとやり、これ以上の調査は、足場を組んで、大規模修繕工事の際にやるしかない」と言い張っていた管理会社の調査は、何だったの?と言うことになりますよねー。

 この事実を管理会社が聞いたら、なんて言うんだろ…(苦笑)

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 築13年めの15階建てマンションの漏水調査を依頼されています。

 管理会社により、100万円近くも掛けて、一度調査をして、 対策工事をしたのですが、再び、同じ箇所からの雨漏りが生じたと言うマンション。

 私にアドバイスを求められました。

私が、調査したところ、かなりの問題があることがわかり、既に支払った料金のまま、原因がわかるまで再調査を要求すべきだとアドバイスして、その通り、管理会社に求められたのですが、まったく誠意のない回答。こちらが問題点を指摘すると、報告書を書きかえて提出。

その回答者がまたおかしくて、再度指摘すると、また、書き換えて提出。

こんなことが、4回もあるのに、報告書には、「専門家として実施したので、調査に間違いはない」の1点張り。

 それでも、なんとか、対策工事をした部分的な箇所のみ再調査を行わせたのですが、抜本的な解決とは程遠く、対立が続いていました。

 結局、交渉はやめて、私が最初から調査を行うことになったと言う訳です。

 そこで、じっくり入居者の話を聞くと、外部からの漏水だけでなく、上階の住居の内部の結露が、原因の可能性もありそう。

 また、散水だけでなく、水張り試験の必要性もあると判断し、調査を行うことになりました。

 雨漏りに苦しむ住居の方の気持ちを考えると、何としても、きちんと原因を突き止め、対策を施したいと気持ちが入ります。

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  電子書籍の出版の話です。

 日本の出版社の力で、商業出版をするには、大変高いハードルがありますが、電子書籍は、そのハードルがグッと下がります。

 とは言え、クオリティの低いものを世に出すことは、恥ずかしいこと。

 これまで、ブログで書いたことや既に、小冊子として、プレゼントしている内容をブラッシュアップして、大規模修繕工事に関するもの2冊、管理の見直しに関するもの、地震対策ものの合計4冊を仕上げ中。

 省エネ(電気料金の削減)は、4月に大変ユニークなマンションで採用される実例を盛り込むため、発行が少しずれます。

 それを入れれば、今年前半で5冊の出版。

 昨夜、依頼していた表紙のうち、第1号の案が出てきました。
 これ、プロの作品。

大規模修繕7つの法則表紙2 大規模修繕7つの法則表紙1



 さて、どちらにしよう・・・(^_^;)

 睡眠時間を更に削り、頑張ります!

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 私のクライアントは、分譲マンションの管理組合が多いのですが、時々、賃貸住宅オーナーからも相談を受けます。

 建物の維持や大規模修繕工事と言う点では、共通しているからです。

 以前は、オール電化賃貸マンションをテーマに、全国で講演を行っていましたが、それは、各居室(専有部)の話で、今回は、共用部がテーマ。

 オール電化に投資すると、人気が出ますよ、と言う話から、賢く修繕を行えば、無駄な出費が抑えられますよと言う話。

 今回、ご依頼頂いたいのは、
大家支援ネットワーク「不動産賃貸経営研究会」

私も、メルマガを購読している「大家検定」のインストラクターをされておられる佐藤久光さんが、事務局です。

 聞けば、賃貸オーナーの7割がいわゆる「長期修繕計画」を作成していないとのこと。

 計画がないので、大規模な修繕工事時期も、その時の予算も、なりゆきになっているそうです。

 今回、勉強会に参加したのは、愛知県内の賃貸マンションオーナーさんが12名。

 「長期修繕計画」を立てている人は、ゼロ。
 それどころか、「長期修繕計画表」なるものを見たことがないと言う人も。

 私の話は、大きく分けて「長期修繕計画の正しい立て方」と「大規模修繕工事のコストダウン」。

 ポイントは、例えば、、、
①業界がどう言う仕組みで動いているかを知り、業者主導ではなく、施主側主導で進めるノウハウ。

②修繕費用が抑えられる建物とは?

③建築事業者との上手な付き合い方。

④電気料金の削減による管理運営コストの削減。

⑤電気高圧一括受電による新たな収益増加策。

 等など、約1時間の講演・ワークショップ・・・そして、終了後の懇親会。

 しかし、一方では、管理組合とは異なり、管理や建物維持に関心が高く、プロの大家ビジネスセンスのある人たちですから、質問や意見交換も非常にシビアで、目の付けどころが鋭く、大変刺激的な時間を過ごせました。

 ただ、私の締めは、いつも「愛」。

 自分だけが儲かることではなく、関わる人全てが幸せになる仕組みを考えること。

 賃貸でも分譲でも、本質は、同じです。

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 大垣市内の約40戸のマンションの大規模修繕工事が4月から始まります。

 このマンションでは、毎年の総会の参加率が約30%。

大規模修繕工事と言う生活に密着する内容の臨時総会でも、参加する組合数が増えないと言うのが、課題の一つでした。

 また、そのコンサルティングの途上で、管理会社の管理にいくつもの大きな問題が見つかり、組合運営への無関心さが、それを生んできたとの反省の元、何とか関心を高めたと言う声が、理事会や修繕委員から強く上がっていました。

 それを解決する一つほ方法が、この工事説明会。

 工事期間中の騒音・洗濯・安全等、生活への影響が大きいので、住民の関心が高まるテーマが沢山あるからです。

 そこでの参加率を高める作戦が、キッズ説明会。
 説明会の途中に行います。

 小学生以下のお子様を持つ世帯が来やすくなる時間帯、わかりやすいビジュアル説明、そして、お土産のお菓子セット。

お土産のお菓子説明会全体の様子。

工事説明会(250317) (3)お子様用の説明資料

キッズ最後まできちんと聴けた子供にプレゼント(笑)



 進行においては、子供の集中力が途切れないような工夫も必要ですが、そこは、以前、小中学生向けの学習塾を経営していた経験が役立ちます。

 また、工事側からの説明だけではなく、理事長から、大規模修繕工事への協力や組合運営への関心を高めてもらうPRもお願しました。

 結果としては、参加率は約50%。

 いつもに比べると、参加率は大きく増えたのですが、目標の3分の2には届きませんでした。

 今後、どうやって関心を高めるかは、更なる課題です。

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 昨年12月から、顧問先のマンションで、管理規約検討委員会(拡大理事会)を毎月開催しています。

 3月に第4回目の会合。

 これまで、平成23年にガイドラインとしてリリースされた国の標準管理規約と現行の管理規約を比較し、改正内容を決定。標準管理規約にモデルはないのですが、この際、細則も管理契約もすべて見直そうと言うことになりました。

 管理契約においては、曖昧になっている委託業務内容を明記し、細則においては、現状のマンションの生活ルールと違っている項目について、社会的な背景も踏まえて、修正します。

 細則に立ち返るのか、細則を実態に合わせるのか?と言う選択です。

 この問題は、住民の毎日の生活に関わるので、とてもデリケート。

 顧問として、「かくあるべし」と示すものではないため、検討委員にアンケートを取り、意見を出してもらい、議論していただきます。

 議論のために、他ではどうなっているか?それを実現させるためには、どう言った表現にするか?組合員の総意を図るには、どのレベルで設定するのが妥当か?等のアドバイスが私のポジションです。

 5月完結を目指して、議論を続けて行きます。

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 昨日に続き、現地では、各戸のメーター取替工事が行われています。

 中部電力のメーターとSB(サービスブレーカー)を取り外し、組合所有のプライベートメーターとブレーカーを取りつけます。

メーター取替メーターを取替準備中。

SB取り外しSBを取り外した後


「MK式組合オーナー方式」と「MK式オール電化デマンド管理システム」と言うオリジナルのシステムですから、今後の検針・電気料金計算・集金・契約管理は、管理会社始め、それぞれ専門の事業者がコラボします。

そして、建物全体の省エネを実現するべく、コンサルティングするのが、私の仕事。

組合の顧問マンション管理士としての業務の一つです。

組合は、このシステムにより、毎年、数十万円の貯金ができます。
しかも、各戸の電気料金は、他の家庭より、5%安い。

 顧問としては、既に、共用部の火災保険の選定、各戸の組合員の方々への家計コンサルティングも進行中。

 経済的にも、心も豊かなマンションライフの実現のために尽力します。

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 1年ほど前からプロジェクトが始まった高圧一括受電マンションのプロジェクト。

 26戸のマンションで、これまで高圧一括受電事業者が手掛けなかったサイズ、しかも、同じく、敬遠していたオール電化マンションでの、恐らく、日本初の試みです。

これができたのは、「MK式組合オーナー方式」と「MK式オール電化デマンド管理システム」と言うオリジナルのシステム。

組合は、このシステムにより、毎年、数十万円の貯金ができます。
しかも、各戸の電気料金は、他の過程より、5%安い。

 その切替工事が、いよいよ本日!

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 大手企業の春闘の回答が、満額相次ぐと言うニュースが流れています。

 民主党時代に不安を持っていた大企業が、自民党阿部政権になり、一定の安心感の元、政府の政策に協力しようと言う姿勢が出てきたのでしょう。

 どの企業も、長く続いた「デフレ」に限界を感じており、値上げしたいけれども、「この時勢に値上げなんて」と言う社会的批判が怖い。

 しかし、まずは、給料を上げる、しかも、労働組合=庶民の要求通りに賃上げすると言う打ちだしを持って、商品やサービスの値上げの準備に入ったと言えそうです。

 アべノミクスは、向こう2,3年かけて、インフレ率を2%を達成すると言う方針だと流れていますが、このままいくと、その実現は、案外早いかもしれません。

 そうなると、私の専門分野である「マンション管理費」へのショックは、かなり大きくなります。
 早く、その潜在的なリスクに気付いて、改善に着手しないと大変!だと思います。


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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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  マンションの内覧会をしたら、悪い点が目について・・・と言う相談をいただきました。

 引渡前に、手直しをしてもらうための内覧会ですから、「手直し」の余地がある状態ですが、「それにしては・・・」と言う状態だったそうです。

 どんな素人が見てもわかるような大きな不具合が見つかると、「内覧会の前に、直しておくべきでしょ」と思うのは当たり前で、それに端を発し、次から次へと気になるところが出てくるものです。

 人間、悪いところを指摘し続けるのは、大変、疲れるもので、また、細かいところをどこまで指摘して良いのか、わからなくなってきて、どんどん不満が貯まります。

 この気持ち、よくわかります。

 私のアドバイスは、
「内覧会は、手直しをするためのもの!と割り切り、ここは指摘しても良いのかな?と言う躊躇は捨てて、どんな些細なことでも、口にすること。また、引き渡し後に、暮らし始めてから見つかる不具合もあるので、アフター保証を活用すること。何しろ、目的は、ダメだしをすることではなく、良い住まいを手に入れること。そのための売り主側とのコラボレーションが内覧会です。」

 マンションの内覧会の同行サービスを行っている会社もあります。その業界ナンバー1の「さくら事務所」のHPにある新築マンション内覧会チェックシートなども、参考にされると良いと思います。


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  3月上旬のマンション管理学校での講演は、3講座、各30分。

 「実例から学ぶ」シリーズでしたが、時間が短いので、概要とか結論が中心となりましたが、約120名の受講者に恵まれました。

 その実例について、「どうしてこう言うことが実現できたのか?」をじっくりお話しし、かつ、参加者のマンションの問題も個別にその場で分析する「マンション管理アカデミー」を開講します。
 
 開催日は、3月23日(土)と24日(日)。

 濃~い内容なので、限定5組!

 「ホントにそんなことが、当たり前の世界なんですか!?」
 「そんなに劇的に代わるんですか?」と驚くこと、間違いありません。

マンション管理アカデミー お申込みは、こちらの案内をご覧いただき、メールかFAXでお送りください。


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 東日本大震災から2年。

 2年目にして、当時、命を懸けて事故対策に当たった人たちの秘話がテレビで沢山紹介されています。

 当時は、テレビで建物の状況を遠巻きに見ることしかできなかったのですが、現場では壮絶な状況。

 「野戦病院さながら」と言う表現が何度も出てきたのが、印象に残りました。

 誰も経験したことのない原子力発電所の事故。
 正解のない中での最後の砦は、それぞれの現場での人の使命感。
 
 感動しました。
 自分が同じ立場になったら、かくありたいと思います。

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 今、何人ものマンション購入者のための火災保険選びコンサルティングをしています。

 多くの場合、販売会社側が保険代理店として、その提携する会社が、「これがお勧めプランですよ」と持ってくるケースが多いと思います。

 今まで賃貸に住んでいる場合は、家財に対する保険を掛けたことはあっても、建物に保険をかけたことがないので、言われるがままに、かけてしまうことが多いと思います。

 購入や引越しの準備で忙しく、「お任せで良い」と思う人は、それも一つの選択ですが、実は、突っ込みどころが満載な保険だったりします。(笑)

チェックポイントは、次の5点。

1、保険期間
・・・火災保険の期間を1年、5年、10年、20年、35年のどれにするかなど。短い方が、支出は少なくて済みますが、長期間であれば、1年あたりの掛金が安くなります。
また、20年と35年とで、どれほど異なるかと言えば、その程度の金額差で15年分余分に保証できるの?と言う程度の場合があります。

 間違っても、「住宅ローンの期間に合わせると言う“お勧め”」は、根拠にはなりません。

 頻繁に見直すことで、その時期の家計や住まいの状況に合わせて変更すると言うのは、一見合理的ですが、そこまで行う程のバリエーションがあるかどうか、金額の差が出るかどうかを考えると、結局、面倒なだけで、費用対効果がないと言うケースが多いので、購入時にしっかり考えて、長期間に耐えられる保険を掛けては?と思います。

2、保険金
・・・何かあった時に、いくら出るか?と言う金額です。マンションの場合は、購入金額に、敷地、建物の共用部分も入っていますから、「専有部分の損害を補償する」と言う観点から試算すると、購入価格からは随分安くなることに驚かれると思います。

 火災があって、仮に、室内全部にダメージがあり、スケルトンにして、全部やり変える場合には、いくらかかるだろう?と考えてみましょう。長期間の保険であれば、保険金額に数百万円の違いがあっても、保険掛金そのものは、思ったほど差が出ません。

3、地震保険の額と年数
・・・地震保険は、最長5年一括。
 火災保険は35年一括にして、地震保険のみ毎年更新と言う「お勧めプラン」もありますが、地震保険も、期間が長くなれば、割安になります。今は、値上げ傾向にあるので、現在の支払いでも余裕があれば、5年一括がお勧めです。また、地震保険は、火災保険金額の30%~50%が限度額になるため、地震への備えを厚くしたいと言う人は、火災保険の設定を高めにして、掛け率を下げるのか、火災保険の設定を低めにして、掛け率を上げるのか?と言う選択があります。

4、家財保険
・・・今の住まいから家財を持って行くので、大した価値がないので、保険金は少なくて良い・・・と考えるのは、早計です。保険は、時価ではなく、最取得価格で考えなければなりません。子供がいれば、成長と共に家財も増えます。20年、35年と長期に掛けるのであれば、家にテレビやパソコンが何台もあったり、娘の成人式の着物がある状態を想定してみれば、4人家族で1000万円程度の家財があることも十分ありえます。

5、特約の設定
・水災は、マンションの立地が高台にあって、土砂崩れも心配なければ、不要でしょう。低い位置にある場合は、海抜等と自分の階数とで判断しましょう。

・台風災害は、モノが飛んできて、ガラスを割ったなどの心配がありますが、ガラスは共用部分として、共用部分の補償対象となりますので、共用部の保険を見て判断しましょう。

・個人賠償は、自動車保険やその他の損害保険で、既に保険に入っている可能性があります。二つ入っているからと言って、ダブルで保険金が出る訳ではないので、付けなくても良い場合があります。

 以上のようなことを考えて、保険を設計してもらい、その上で、今、保険掛金として出せるお金との比較で、補償額を上下させたり、優先順位により、特約を外したりします。

 また、保険商品により、基本契約に入っていて、外せない特約があったり、免責の額が異なったりします。

 こうして、最終的に保険掛金の予算と合わせて行きます。

 こんな風に、ちゃんと考えれば、あなたのマンションにジャストフィットで、最も安い火災保険は、設計できるのです。

 なお、上記は、一般論であり、実際の火災保険コンサルティグでは、個別の状況や価値観をお聞きして、保険設計のための「仕様」をアドバイスします。その上で、ご紹介する保険代理店に保険見積もりを出してもらい、判断頂いています。私自身が、保険を売ることはしていませんので、中立的なアドバイスができるのです。

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 4月のマンション入居時期から、組合顧問を務めるマンションで、組合の個人の家計コンサルティングを開始しています。

 元々、個人向け住宅建築・リフォームや購入に関してのコンサルティングを10年以上やってきており、住宅ローンのアドバイスも行ってきたので、マンション管理問題以上に、専門分野です。

 その時は、「自分はいくら住宅ローンを組めるの?」と言う相談でしたが、今回は、「住宅ローン」は決まっているご家庭。

 ほとんどの人が、住んでからの長い人生における家計の見通しは曖昧なままで、年収比率とか、家賃並み返済と言う計算根拠で、ローンを組まれているでしょう。

 つまり、マンションを買うために、ローンを申し込んで、銀行の審査が通り、良かった!と言う感覚でしょう。

その点では、これからの暮らしを考えるために、向こう40年のライフプランシミュレーションを行うことが必要で、保険の見直しは、必須だと言えます。

 それが、気に入って購入したマンションで、豊かに暮らすための武器になります。

 今、コンサルティング申込の3分の2まで、面談が済みましたが、ほとんどの人が、課題満載。

 コンサルティングのし甲斐があります!(^^)v

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  顧問先のマンションで、住戸のフルリフォーム工事の途中に、階下に水漏れが発生したとの連絡。

 そう言う連絡をする相手は、どこのマンションでも管理会社となるのですが、私が顧問をしているマンションでは、理事長が管理会社への対応をどうすればいいのか相談したり、あるいは、管理会社の対応が、組合にとって有益だったのかどうか、セカンドオピニオンを求めることができるので、私にも、リアルタイムで連絡が来ます。

 そもそも、このフルリフォーム住戸のリフォームの承認を行うかどうかの取り次ぎの際に、管理会社からの情報が、書類を「右から左」状態で、理事長が何を持って判断したらいいのか、わからないと言う相談があり、合わせて、販売時の駐車場の問題とか、色々あって、ボランティア職の理事長として、抱える問題の複雑さや多さが、重く負担となっていたのでした。

 こう言う場合、他のマンションならば、「理事長と言っても、管理会社の持ってきた書類に印を押すだけ」となるのでしょうが、このマンションは、大規模修繕工事、管理費見直し、省エネと、私がコンサルティングする中で、「管理会社頼み」の怖さを十分体感し、住民意識が高揚。

 総会への出席率も80%を超える状態。

 しかも、現理事長は、大規模修繕委員長だったので、住民の中でも、最もその意識が高い人。

 理事長として何かを判断する際に、私のセカンドオピニオンを参考にされています。

 今回も、管理会社の担当者に任せておいては、工事業者からの情報を鵜呑みにすることになりかねないと思われ、最終的には、私が、現地で、漏水原因調査に立ち会うことに。

 立会までは、顧問契約の基本料金に入っていないのですが、工事会社が、理事長からの話で私の存在を知り、客観的な専門家の立会を望まれ、工事会社が私の立会費用を出すこといなりました。

 そして、当日。

 当初は、元々、配管が劣化していて、撤去時の振動で、配管が割れたのでは?と言う説明でしたが、実際は、フローリングの撤去工事の際に、配管の立ち上がりのジョイント部を痛めたことと、排水管と給水管の交差するところで、恐らく、工具を落としたか、上に乗ってしまったことによる、漏水個所を発見しました。

水漏れ調査3 配管の水漏れを調査する計測器。


水漏れ調査1 ジョンイント部分の水漏れ。


水漏れ調査2雑排水管と交差したところにピンホールができて、水漏れ。


結果は、リフォーム工事による事故の可能性が100%。

マンション側の火災保険ではなく、工事会社側の工事保険で、階下のクロスの張り替えを含めて、すべて直して頂くことになりました。

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  起業家として、エキサイティングな人生を歩んできた私にとって、後に続く起業家を応援するのは、使命だと思っています。

 その一番の発揮どころが「ドリームプランプレゼンテーション」(通称「ドリプラ」)におけるメンターとしての役割。

 私は、東京での世界大会を初期のころからサポートしており、「ドリームメンター」(通称ドリメン)と呼ばれ、ています。

 このドリプラは、全国各地、様々な業種で行われているのですが、ご当地では、「ドリプラ名古屋」。

 大人が本気で夢を語るのが、「ドリプラ」。
 試されるのは、その人の「あきらめない理由」と「夢が実現した時の社会的価値」。

 本気で夢を語ることで、沢山の支援者が現われて、とても実現しそうにないと思われる夢が実現していくのです。

 さて、そのドリプラ名古屋への出場を目指す人に対する説明会が、10日(日)に行われます。
 昨年のプレゼンターによる、10分間のプレゼンがあるそうです。

 それを聞くと、多分、涙をこらえるのが難しい(笑)

案内は、こちら


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  先週末のマンション管理フェアでご案内した「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」の先行予約の申し込みFAXが続々と入っています。

管理の5つの法則 現在、電子書籍にするべく準備中です。


 予定は、3月23日。

 楽しみにお待ちください!

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 今週は、3月末に入居が始まる名古屋市本山マンションの購入者向け家計コンサルティングが4日間あります。

 利用者は、全体の約40%。

 今後40年間のライフプランシミュレーションを行い、新居の火災保険の選択、生命保険の見直し等を行います。

 新居を購入すると、今までの生活や家計とは、大きく異なります。

 
 このマンション、ほんとに素敵なマンションですから、購入の選択は、大成功だと言えます。しかし、それはゴールではありません。これからが、幸せに暮らす「始まり」なのです。

 将来に向けた家計設計を行うことにより、新しい住まいで、ゆとりをもって幸せに暮らせることにつながります。

 それをサポートするのが、マンションライフアドバイザーとしての私のミッションです。

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 マンション管理フェア3日目の「マンション管理学校」は、


~実例から学ぶ…大規模修繕工事のコストダウン~
46%削減成功!住民の意識次第でこんなに変わる5つのポイント


マン管フェア3日目 マン管フェア3日目2

 昨年に引き続き、金曜から毎日、聴講されたお客様もいらっしゃり、再び、満員御礼。

セミナー終了後、セミナーの感想を書いて頂いた方には、「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」を差し上げます!とお伝えしたところ、参加者がブースに殺到!

スタッフが対応にてんてこ舞いと言う感じで、今回、フェアのために用意した30冊が、なくなってしまいました。

同時に用意した「災害と計画停電に負けないマンションを作るための5つの法則」10冊も、宣伝しないのに、売れてしまいました。

これから、相談や管理費・長期修繕計画の無料適正診断を受けたいと言われる方も、何名もいて、嬉しい悲鳴と言うのは、このことを言うのでしょう。

フェアにお越しの皆さん、ありがとうございました!

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 初日の

~実例から学ぶ…マンションライフの省エネ~
共用部から各戸まで…電気代が30%安くなる5つのステップ

 に続いて、土曜日は、
~実例から学ぶ…マンション管理の改善~
品質20%アップ&管理費50%削減を実現した5つのポイント

マン管セミナー2日目 こちらも、満員御礼。


マン管相談風景 ブースへも多くの方が相談に来られました。


最終日は、日曜の15:45~16:15
~実例から学ぶ…大規模修繕工事のコストダウン~
46%削減成功!住民の意識次第でこんなに変わる5つのポイント

 土曜日の段階で、「明日も聴きに来ますよー」と言って下さったお客様もいたのですが、最終日のこの時間は、出展社も、そろそろ片付けモード(笑)

そんな時間帯にお越しいただいた方にこそ、「聴いて良かった」と言われるよう、お話しします。

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