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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 いよいよ「マンション管理フェア」が始まります。

 昨日は、ブース出展の準備で、午後から会場へ。

 今回、参考出展として、エレベーターに閉じ込められた際に、使う、非常用対策グッズ「Eテーブル」を展示します。

 東日本大震災で、実際にエレベーターの中に長時間閉じ込められた人がいて、大変困ったと言う経験に基づいて制作されたもので、簡易トイレも入っています。

 しかも、普段は、買い物等の荷物置にもなると言う優れモノです。

 これ、なかなかよく考えてある商品で、私のコンサル・顧問先のマンションには、導入をお勧めしたい商品ですね。

是非、実物を見に来て下さい。↓
Eテーブルパンフレット(裏) Eテーブルパンフレット(里)



【私の講演予定です】

1日(金)15:30~16:00
~実例から学ぶ…マンションライフの省エネ~
共用部から各戸まで…電気代が30%安くなる5つのステップ

2日(土) 15:30~16:00
~実例から学ぶ…マンション管理の改善~
品質20%アップ&管理費50%削減を実現した5つのポイント

3日(日) 15:45~16:15
~実例から学ぶ…大規模修繕工事のコストダウン~
46%削減成功!住民の意識次第でこんなに変わる5つのポイント

チラシのダウンロードは、こちらから。


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  名刺 大幅に変えた訳ではありませんが、名刺を新しくしました。


 と言うのは「マンション管理相談センター」のサイトがオープンし、アドレスも、それに合わせて、変わるからです。

 今までのリブネットプラスのアドレスもそのままなので、これで、マンション修繕専用サイト&アドレスと合わせて、3つのサイトとアドレスを管理することになります。

週末の3連続講演に合わせて、新ホームページの発表を行う予定です!

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  3月1日~3日まで行われるマンション管理フェアの初日に講演する

「~実例から学ぶ…マンションライフの省エネ~
共用部から各戸まで…電気代が30%安くなる5つのステップ

共用部の電気料金は、毎月住民が支払う定額の管理費から支払われているので、どれくらい使っているかとか、省エネの余地があるかないかなど、関心を持つ役員の人は、ほとんどいないと思います。

 過去1年間の電気料金が、年次総会で報告されても、決算表の中の1項目であり、その変化は、「使っただけ」と言う結果を反映したものなので、昨年より高くても安くても、チェックすると言う意識は、まったく働きません。

 しかし、これ、大変危険です。

 まったく知らない間に、マンションの財政をむしばんでいきます。

 それが、どれほど恐ろしいものなのかを、具体的な数字でお話しします。

そして、その対策もお話しします。

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  3月1日~3日まで行われるマンション管理フェアに間に合わせるべく、「マンション管理を劇的に良くする5つの法則」を執筆中です。

 そのため、ブログも軽い話題で、字数も抑え目…。

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  3月1日~3日まで行われるマンション管理フェア。

 ここにきて、是非、紹介したい防災対策商品が出てきました。

 マンション管理相談センターのブースに参考展示する予定です。
 今、展示品とカタログを準備してもらっています。

 こうご期待!

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 今日は、5連ちゃんの仕事です。

1、大規模修繕工事1年点検で、アンケートにて何かしらの不具合をも数し出られた方の専有部やベランダの点検
2、共用部の大規模修繕工事1年点検
3、管理会社変更のため新旧管理会社の引継 1件目
4、おなじく2件目
5、電力高圧一括受電の住民説明会

 11時に始まり、21時終了予定。

 今週末のフェア帰宅したら、今週末のマンション管理学校の講演レジュメ作りもあるので、6連ちゃんかな(笑)。

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 3月1日~3日のマンション管理フェアにブース出展するのですが、そのブースに掲示するポスターが出来上がってきました。

マンションフェアポスター31、イベント中、毎日行う、マンション管理学校でのセミナーのPR


マンションフェアポスター12、管理費、長期修繕計画、火災保険の無料診断

マンションフェアポスター23、3月23日、24日に行う、更に詳しいシークレットセミナーのPR


以上、3本立てです。

管理も設計も工事も売らない「中立的第3者のコンサルティング」をどうPRするのかを考えた上でのポスターです。

問題がある、課題がある、何とか良くしたい…と考えておられるマンションの住民の方に、お越しいただきたいと思います。

今、フェアに向けて、管理と省エネについて、小冊子を執筆中ですので、お越しいただい方には、プレゼントしたいと考えています。

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 自動車で会社に来て、帰りに知人と飲むことになり、スタッフに依頼して、自宅まで自動車を運転してもらうことにしました。

 ところが、コートもマフラーも、後ろの座席に置いたまま、それを忘れてしまい・・・。

 夜、会社を出ようとして、「忘れた!!!」

 今夜は、雪も舞う寒い夜。

 歩いている人も、電車に乗っている人も、コートのない人なんていない…と思いきや、学生服の男女の中には、コートなしの若者もいる(笑)

 オジサンにとっては、耐えがたい寒さでしたが、そう言う若者を見て、気持ち次第だ!!と思ったのでした。

 でも、寒い…(;一_一)


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 私のドリプラ仲間である生田サリーさんが、初出版の記念講演をされます。

本のタイトルは、「初対面の相手の心を一瞬で開く方法」←ファイスブックからお申込みできます。

記念講演&パーティは、3月6日(水)

司会やインタビュアー、講師として、日本だけではなく、世界で活躍されている生田さん。
実は、歌手でもあります。(^^)

ビジネスだけではなく、人生に有意義な時間となること、間違いありません!

第一部:出版記念講演(19時~20時)
‐ 18時30分開場
‐ 19時00分~講演
‐ 19時45分~Q&Aセッション

第二部:出版記念パーティ(20時~21時45分)
‐ 19時45分開場
‐ 20時10分~ スタート
-  21時45分お開き予定

<出版記念パーティ>
【司会】高木さと子さん(日本ハグ協会 会長)

【ゲスト出演】
・西崎佳代子さん(昨秋、ユニバーサルミュージックからCDデビューをされた、”美しすぎる”トランぺッター)
・株式会社エム&プラス 代表取締役 森 令子さん(著書『ケタ違いに売る人の57の流儀』)
他 予定

他にも、スペシャルゲストが登場するかも!
パーティ内では、ミニトークショーも予定しております☆

【日時】 3月6日(水) 
     出版記念講演会(19時~20時(開場18:30)
     出版記念パーティ(20時―22時(開場19:45)

【場所】 キャッスルプラザ(鳳凰の間)
     〒450-0002 名古屋市中村区名駅4-3-25
     (JR/地下鉄 名古屋駅前)
     TEL 052-582-2121 
    
【講演会のみ参加される方】
     ¥3,000
    (書籍をお持ちになってくださった場合は¥1,500)
     * 当日お支払いください。

【パーティに参加される方】
     ¥8,000円(講演会はご招待させていただきます。)
     (事前お振込みをお願いしたく存じます)

もちろん、私も参加します。

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  約40戸のマンションで、4月から大規模修繕工事が始まります。

 施工会社は、先週末に総会で決定しました。

 そこで一息つくのもつかの間。

 これから着工までにやらなければならないのは、ベランダの荷物の様子を正確につかんで、工事開始までに、移動してもらったり、部屋の結露をおぼしきものの再調査。

 結露だと思っていたら、実は、雨漏りだったと言う例もありますから。

 ベランダでは、新築時にオプションで付けたタイル敷きがあることがわかっており、その戸数に応じた対応を考えます。


 工事着工は、まだ1ヶ月以上先ですが、早めに準備し、スムーズかつ諸問題が解決して良かった!と言う状況に持って行くのが、私の仕事です。


http://www.machida-academy.co.jp/network/nagoya/index.html

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 私がかつて、代表をつとめた町田ひろ子インテリアアカデミー名古屋校が、壁紙・カーテン等のトップメーカーのサンゲツ社とコラボして、新たなスタイルで、オープンします。

昨年創立35周年を迎え、国際規格「ISO29990」を取得した町田ひろ子アカデミーは、業界で即戦力となるプロフェッショナルな人材を育成しています。その本部が運営するはじめてのサテライト教室「micaサテ」がオープンします。

名古屋にオープンするにあたり、インテリア業界のリーディングカンパニー、サンゲツとのコラボレーションが実現しました。2012年6月にモデルルームをリニューアルオープンした、サンゲツ名古屋ショールームは、カーテン、壁紙、床材、椅子生地など13,000点にもおよぶオリジナル商品を展示しています。ショールームだからできる、町田ひろ子アカデミーの新しい学びのスタイルが始まります。

その特徴は…

1、最新の床材や壁紙に触れて学べる

サテライト教室最大の特徴がサンゲツショールームに隣接した本社ビル内に教室があること。ショールームを活用して実際の商品に触れながら授業を受けることができます。カタログ、サンプル帳では味わえない、素材感、色・柄など実体感しながらコーディネートをすることで、実務を経験することができます。

2、学ぶ人のスタイルに合わせたオリジナル講座

創立35周年を迎えた町田ひろ子アカデミー。多くの卒業生がインテリア・住関連業界で活躍しています。この実績とノウハウをもとに、サテライト教室オリジナルの講座が開講します。そして、授業内容をしっかり把握できる少人数クラス。短期間で、必要な講座が選択できる、新しい学びのスタイルです。

3、授業は、活躍するインテリアコーディネーターや建築家

講師は現場を熟知したプロが中心。英国のインテリアデザインスクール「KLC」でDiplomaを取得した認定講師をはじめ、第一線で活躍する講師陣が眠っていた可能性を引き出します。教科書だけでは学べない、実践の生きたノウハウを学べるのがアカデミーの大きな魅力です。

町田アカデミー

3月2日(土)に、町田ひろ子先生の記念講演がありますので、是非、おススメします!


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 恐らく、日本で初めての「高圧受電一括化のエネルギーコンサル&マンション組合運営に関するマンション管理士顧問付き」マンションで、入居説明会が開催されました。

 私は、顧問として、これからの顧問業務の案内をしたのですが、組合運営とか、エネルギーコンサルは、まだ、ピンとこないテーマ。

 今回は、私の顧問業務の3番目の柱である「家計コンサル」のご紹介。
 テーマは「スマートライフの実現」です。

 新築の時、売り手側の用意した火災保険を鵜呑みにして、入ってしまう人が多いので、自分にあった保険を比較して、選びましょうと言うのが入口。

 更に、住宅ローンの返済等、家計が大きく変わるので、ライフプランシミュレーションを行って、生命保険も見直しましょうと言うのが、次の話。

 私自身が保険代理店業を行う訳ではないので、今回は、中日ビルの保険相談センターを紹介し、診断してもらい、プランニングしてもらいます。

 建物の人々の暮らしも、長く、快適に、豊かに暮らす「マンションライフコンサルタント」としての、コンサルティングメニューです。

 組合からの顧問料で提供するので、利用いただくのは無料で、全体の4割程度の皆さんに、お申込みいただきました。

 購入する時、まさか、将来、管理費が支払えなくなる家計状況になるなんて、誰も、想像していませんが、実際は、多くのマンションで、頻繁な滞納が生じます。

こうしたライフプランニングで、滞納の全てが防げるわけではありませんが、新築当初から、「なりゆき家計」から「しっかり家計」への意識啓発をはかっていくことが、良好なコミュニティを維持していくことにつながるだろうと思います。

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 分譲マンションにおける駐車場は、その敷地を買うと言うことはなく、「専用使用権」か「賃貸契約」のどちらかだと思います。

これは、マンションの管理規約に明記してあり、全員が守らなければならないルールです。

「専用使用権」の場合は、1住戸に1台の駐車場が割り当てられており、どの駐車エリアか決まっている場合は、マンションの売却時に、そのまま引き継がれます。

中には、3年に1回、駐車場番号の抽選会が行われる場合もあります。

「賃貸契約」の場合は、マンション売却時に、組合との契約が解除され、一旦、組合に返却されます。その後、希望者による抽選が行われることもあります。1住戸に1台分の駐車場がない場合や、2台目駐車場の場合は、ほとんどこの方式だろうと思います。

問題は、この場合に、管理会社や仲介不動産会社が、誤って「駐車場付き」だと案内してしまうケースがあることです。

仲介不動産会社は、マンションの管理規約をしっかり読んで、正確な情報のもとで、重要事項説明書を作成しなければならないのですが、売り手にとっても、仲介不動産会社にとっても、駐車場付きの方が売りやすいですし、価格にも影響を及ぼすこともありますので、「売主が使っている駐車場があるなら、そのまま購入者が使える」と思いこんでしまうのでしょうかもしれません。

一方、管理会社は、管理委託契約で、仲介不動産会社に、販売時に滞納管理費がないかどうかの情報とともに、管理規約を提供する義務が書かれているケースが多いのですが、書類を渡すだけで、それ以上の注意事項を伝えないことがあります。

お粗末なケースだと、賃貸契約なのに、「駐車場付きです」と伝えてしまうことも。

実は、最近、コンサルティグをしているマンションで、続けざまに、その問題が生じて、大変困ったことになっています。

購入者にとっては、不動産会社にそう説明を受けた!と主張しますが、かたや、組合側は、規約に従って下さい!としか言いようがありません。

しかも、それが、随分前のことで、今になって、わかったと言うケースも。

私がコンサルティングをするまで、そのことが分からず、何年も過ぎていたのです。

管理会社に、「当時、どうしたのか?」と聞くと、「当時の担当者がいないので、抽選をしたのかどうかわからない」と言う答え。

同じマンションで、そのケースが2件もあったのですから、当時の担当者がいなくても、駐車場付きで販売してしまったことは、間違いないのですが、それを認めない態度。

認めてしまったら、事態の収拾に苦労することが目に見えているからでしょう。

これ、管理組合側の無関心や知識の無さにも、問題はあります。

度のマンションでも、「もっと早く、馬渕さんに出会いたかった」と言われますが、「知らない」と言うことの恐ろしさを実感されてのことでしょう。

3月1日~3日のマンション管理学校の講義では、この「知らないことの恐ろしさ」を実例を交えて、お話しします。

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 今月から、毎月、コンサルティグの仕事で、毎月、新橋(汐留)への出張が始まりました。

 期間は、6カ月。

 ある総合住宅設備メーカーさんの新規プロジェクト向けの人材育成研修です。

 10時~15時までが基本時間。

 13時~17時にしてもらわなかったのは、名古屋・岐阜で夜のコンサルティングが多いため、東京出張を終えてからでも、違う仕事を入れることができるようにと。

 その分、自宅を出るのは、6時半頃になりますが、夜遅く、朝早いのは、得月例の東京出張が始まりました

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 今月から、毎月、コンサルティグの仕事で、毎月、新橋(汐留)への出張が始まりました。

 期間は、6カ月。

 ある総合住宅設備メーカーさんの新規プロジェクト向けの人材育成研修です。

 10時~15時までが基本時間。

 13時~17時にしてもらわなかったのは、名古屋・岐阜で夜のコンサルティングが多いため、東京出張を終えてからでも、違う仕事を入れることができるようにと。

 その分、自宅を出るのは、6時半頃になりますが、夜遅く、朝早いのは、得意ですし(笑)、新幹線の中で、仕事ができるように、座席にコンセントが付いているN700系を指定して行きますから、有効に時間を使えます。

 夜、地元での仕事がない時は、東京で、何かインプットしたり、知人に会ったりして、有意義に過ごそうと思います。

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 昨夜は、コンサルティング先マンションの理事会・管理問題検討委員会の合同会議でした。

 昨年6月から、「管理問題」を検討して、新たな管理仕様書に基づき、12月に管理会社の入札を実施し、4月には新しい管理会社に変わる予定です。

 また、管理規約も大きく変え、書類上は、管理が改善されるはずです。

しかし、再び管理会社にお任せでは、机上の空論に終わってしまうと言うことを、この8ヶ月間の調査や議論で、よーく認識され、新たな管理契約・管理規約のもとで、実際の組合運営を改善するための活動が、続いています。

 検討期間の途中に、理事が交代して、それまでの経緯については、新理事はあまり分からないだろうと言うことから、理事会と検討員会との合同会議が発足したと言う訳です。

 管理費のコストダウンは重要ですが、私が目指すのは、財政の改善だけではなく、「管理の改善」そのものです。

 昨夜は、自転車問題がテーマの一つ。

 廊下に持ち込む自転車をどうしよう?
 駐輪場不足を解消するために、ラック式駐輪場を作ろう。
 駐輪場の使用細則や使用料を定めよう。

色々な意見がありますが、結局、住民全体の意識をどう変えて行くのか?と言う課題に行きつきます。
これを住民や管理会社だけで取り組むのは、かなり大変です。

マンションライフアドバイザーとして、住民の幸せをデザインする仕上げは、このステージからです。

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 マンション取得時には、生活の大きな変化があります。

 住む場所が変わる、財産状況が変わる(不動産を持つ、現預金が減る)、家計が変わる(税金や管理費支出が生じる、住宅ローンの返済が始まる)、子供の教育環境が変わる(教育費が変わる)、買い物環境が変わる等など。。。

少なくとも、向こう数十年間暮らす不動産を持ったと言うことは、人生の大きな転機であり、この時は、様々な「人生データ」を整理する良い機会です。

 そこでお勧めなのが、「マイライフノート」

 最近の流行りの言葉で言うと「エンディングノート」
 万が一の時に備えて、家族への伝言や、病床に伏した場合の介護・治療法、葬儀・埋葬方法、財産・保険・クレジットカードについての情報、家系図、自分史など多岐に亘る項目について健康なうちに書き留めておくものです。

 記入する内容は、例えば・・・】
■ 自分のこと
 基本情報、住所・本籍地、学歴・職歴、保有資格
■ 家族・親族のこと
 同居家族、別居家族、親戚、家系図・相続関係説明図
■ 資産のこと
 預金・貯金・現金、有価証券、その他の保有資産、不動産、自動車・貴重品・趣味、公共料金、貸付金、借入金、クレジットカード類、電子マネー・会員カード、生命保険・医療保険、損害保険、年金記録
■ 生活のこと
 パソコン・携帯電話、ID&PW、犬・猫・ペット
 万が一、一家の大黒柱に何かあった時、そのマンションに住まい続ける経済的な基礎を確認しておく作業です。

 また、そう言う意味で、生命保険を見直すことも、必要です。

 日曜日のマンションの入居者説明会では、「顧問業務」のうちの家計コンサルティングの一つとして、そんな話もします。

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 住宅を取得すると、ほとんどの人が火災保険に入ると思います。

 引き渡しまでは、売る側が火災保険に入っており、引き渡し後は、購入者が入ります。

 これは、マンションであっても、戸建住宅であっても同じです。

 しかし、火災保険を選択する頃になると、購入者側も疲れている頃ですし、そもそも、保険のことは一般消費者には良くわからない世界ので、販売側に、お任せしちゃうみたいなこともよくあります。

 まあ、それだけ販売側を信頼しているからということもありますが。

 しかし、火災保険は、保険会社によって、基本契約に入っているものと特約事項の範囲は違うし、免責も違います。もちろん、掛け金も違います。

 言われるがままに入って、高台にある住宅で、水災特約(洪水等の被害)が付いて、余分な保険料を支払っていた、なんてこともあります。

 火災保険は、
① 必要な保険はどんなものか?
② その適正な補償額
③ ①と②に基づく、保険商品の見積もり入手
④ 現在の資金状況を考えた保険期間と掛け金の設定
⑤ 保険商品の比較・検討

と言うステップにより、選ぶことで、最も有利な保険を自分にあった予算で選ぶことができます。

週末には、マンション購入者向けの入居説明会があり、そんな話をする予定です。

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マンショ管理相談センターの単独事務所が名古屋市の新栄に正式にオープンしてから、4か月。

次から次に舞い込む仕事で、HPを作成する時間が取れませんでした。

今も、相変わらず忙しいのですが、3月のマンション管理フェアに向けて、社内体制を拡充して、HPの作成も同時に進めることとしました。

本日は、ほぼ一日、その原稿執筆。

まずは、アウトラインができました。

掲載して、知って欲しい情報は沢山ありますが、徐々に拡充していきます。

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大人が堂々と夢を語る!
ドリームプランプレゼンテーションin名古屋


2013年度、説明会を開催いたします。

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今年のドリプラ名古屋の説明会は、3月7日(木)と、10日(日)の2日間開催します(^^)v
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夢を語るプレゼンターになってみたい方、夢を叶える支援者としてかかわってみたい方、
ドリプラのことをまだご存じない方まで、みなさまお誘い合わせのうえ是非、ご参加いただけると嬉しいです♪

【 ドリプラ名古屋2013説明会日程 】
◆3月10日(日)12:30開場 13:00スタートで 15時00分まで

参加費 無料

このドリプラで、人生が変わったと言う人が多数生まれています。

とにかく、一度、この雰囲気に触れてみてください。

お申し込みは、こちらから。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1918日連続更新中】

 昨日の修繕委員会・理事会合同会議で、書類審査を通過した3社によるプレゼンテーション審査が行われ、1社が最終候補として選ばれました。

約40戸、14階建のマンションです。

私に、相談があったのは、昨年9月。

管理会社が強引に進めており、その親会社の建設会社に発注を決定するための臨時総会が開催される1週間前でした。

聞けば、「専門家の自分たちに任せておけば大丈夫」みたいな感じ。

住民へのアンケートもなく、見積り書の開封も密室で行われ…。

見積書を見たら、見事に高い!修繕積立金の積立額を丁度使いきる金額!(苦笑)

ただ、雨漏りが起きており、早急に修繕工事をしなければならない状況であり、管理会社も「急ぎで、“おんぶにだっこ”なんだから、これくらいもらって当たり前」のような感覚もあったのだろうと思いますが、それにしても、「住民不在」が強すぎて、最後になって、反感・不信感を買うことになりました。

 私にコンサルタントが変わっても、急ぐことは変わらず、通常半年以上かかる準備を超特急で進めて、4ヶ月で、建物調査・住民アンケート・見積もり要項の作成と進めて、ここまで来ました。

 結果、最終候補に残った3社の最低価格は、管理会社主導で決定しかけた金額に比べて、約1000万円安くなりました。

 もちろん、工事の仕様は、ほとんど変わりありませんから、皆さんニコニコ。

 おかげで、予算不足から、断念した工事もあったのですが、余裕で出来ることになり、きれいなマンションに生まれ変わる予定です。

 今回、管理会社主導による大規模修繕工事の一番悪いところが出たのだろうと思いますが、管理会社に丸投げしている場合は、同じような問題が起きる可能性が、高いと思います。

 住民の意識次第で、組合財産の使われ方が大きく変わるのが、大規模修繕工事なのです。

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【ブログ1917日連続更新中】

 実は、密かに、電子出版を計画しています。

キンドル それに備えて、電子書籍リーダーとして人気の高い「Kindle Fire」を手に入れました。


 一緒についてきた取扱説明書は、「電源の入れ方」と「充電の仕方のみ」(笑)

 後は、触れながら覚えること。それから、ヘルプのアプリ。

 そうだよねー、電子書籍なんだから(笑)

 今、コンサルティングと3月フェアの準備で、オフなし、睡眠時間は平均3時間…と言う状況ですが、それでも、毎日のブログと3月中の電子書籍出版は、必ずやり遂げます!

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【ブログ1916日連続更新中】

 マンションの管理費の長期滞納は、管理組合にとって、非常に頭の痛い問題です。

 私が、顧問を依頼された30戸程度のマンションでは、2年以上に渡り、100万円を超える滞納があり、それを解決したと言う依頼。

 まずは、管理会社による督促状況を調査すると、委託契約上「3か月の間、電話、文書または訪問による督促。それを超えたら、督促の義務なし」と言う、一般的な契約で、まずもって、これが大きな問題。

 こんな督促では、長期滞納者はお金を払いません。

 管理規約でも、督促に関する規定は、かなり緩い。

 そこで、私が行う「治療」は、
①管理規約の改正(「管理費滞納督促細則」の制定)
②管理会社の督促業務内容の改定

この二つが揃わないと、なかなかうまくいきません。

逆に、これにより100万円クラスの長期滞納を3か月で回収した実例は、いくつもあります。

但し、注意点があります。

一つ目は、新しい「厳格な督促」を滞納者に対して行う時のシナリオ。
これは、台本まで考えて、アドバイスします。

二つ目は、適応期間。
 細則を定めた時には、既に、過去の滞納が多額ですが、それには、細則の各条項は、適応できません。
 いわゆる「法律の不遡及」の原則。
 従って、組合が「厳格に対処する姿勢」に変わったと言うことを理解していただき、支払い計画を立ててもらいます。

 「ゆるゆる」な督促状況から、「厳しい督促規約」に変わる過渡期のため、大変、デリケートな扱いになるので、理事長会・理事長にとっては、大変な時期です。

また、過去の滞納金の支払い計画通りに進んでいる時に、毎月の管理費の引き落としができず、新たな滞納が始まる場合もよくあります。

これ、繰り返し滞納を起こす人に見られる特徴です。

この時、大事なのは、この滞納は、新たな「管理費滞納督促細則」の適応対象なので、初期段階で、条文通りにきちんと対応することです。

これをしないと、結局、「滞納をしても、ペナルティがない」とと思いこまれ、それが習慣化します。


実は、これが、慢性的な滞納につながる一因です。

管理費等は、税金と同じで、「自分の所属するコミュニティの維持のために、支払わなければならないモノである!」と言う認識を持っていただくことが、是が非でも必要です。

税金は、1日でも遅れると、有無を言わさず、遅延損害金が付きます。

クレジットや電気料金でも、一定期間を過ぎると、有無を言わさず、遅延損害金が付きます。

滞納を繰り返す人の心理では、管理費が、それらよりも、督促がユルいと思えば、支払いの優先順位が下がるのですね。

これをさせないのが、「管理会社の滞納督促業務」に期待することなので、「管理委託契約」にも、細かく管理会社の行動を決めておく必要があるのです。

◎管理規約の改正
◎管理委託契約の改正
◎滞納者への具体的な接し方
◎その後の的確なフォロー
◎誰に対しても、公平・厳格な対応となる仕組み化

公的機関から出ている「管理費滞納対策マニュアル」も、読みましたが、率直に言えば、ありきたりことが書いてある「優しい」マニュアルで、恐らく、滞納者の方が上手でしょう。(苦笑)

私のコンサルティグは、金融機関の債権回収のプロから聞いたノウハウも盛り込んでいるので、高額な管理費が滞納できます。(100%とは言いませんが)

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 3月1日~3日、名古屋吹上ホールで開催される「マンション管理フェア」の「マンション管理学校」で毎日1講座を担当します。

タイトルは、次の通りです。

1日(金)15:30~16:00
~実例から学ぶ…マンションライフの省エネ~
共用部から各戸まで…電気代が30%安くなる5つのステップ

2日(土) 15:30~16:00
~実例から学ぶ…マンション管理の改善~
品質20%アップ&管理費50%削減を実現した5つのポイント

3日(日) 15:45~16:15
~実例から学ぶ…大規模修繕工事のコストダウン~
46%削減成功!住民の意識次第でこんなに変わる5つのポイント

 そのチラシが完成し、昨日、事務局から届きました。
マンション管理フェア表 マンション管理フェアチラシ(セミナー)


 「マンション管理相談センター」として、ブースも出展し、相談も受けます。


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【ブログ1914日連続更新中】

 環境省の調査によると、24歳以下の妊婦において、十人に一人の割合で妊娠判明後も煙草を吸い続けていることがわかったそうです。

 更に、この年代のパートナー男性も6割以上が喫煙しているとのこと。

 年代が、
25~29歳だと妊婦が5%、パートナーが49%。
30~34歳だと妊婦が4%、パートナーが42%。
35~39歳だと妊婦が5%、パートナーが37%。
40歳以上だと妊婦が4%、パートナーが37%。

 妊娠中の喫煙は、赤ちゃんが低体重で生まれる等の深刻なリスクがあります。
 また、受動喫煙(他の人が吸う煙草の先から出る煙を吸うこと)は、更に悪影響があると言われます。

 時折り、赤ちゃんの前でも平気でタバコを吸う人を見かけますが、何と無神経だろうと思うと同時に、その赤ちゃんがかわいそうでなりません。

 私に言わせると、「無抵抗者に対する殺人行為」です。

 また、若い世代になるほど、喫煙率が上がるのもとても気になるところ。
 「自分を律すること」を私たち親の世代が教育してこなかったということなのだろうと反省します。

 ちなみに、我が家は、昔から徹底した禁煙教育。

 良いなぁと思って入ったレストランでも、禁煙席がなければ、出ます。
 無神経に、近くで喫煙する人がいたら、「やめて欲しい」とはっきり言います。

 付き合う男性の最低条件が、「たばこを吸わないこと」は、我が家全員の共通の認識。

 それどころか、東京の大学に通う長女には、「もし、無神経に、目の前でタバコを吸う男性がいたら、『パパがあなたを半殺しに来る!』と言って、喫煙をやめてもらいなさい!」と申しつけてあります。(笑)

 今のところ、半殺しの目に合った男性はいませんが。。。

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 岐阜ではトップクラスのコンサルティング型保険ショップの中央保険プラザさんで、 「マンション住民が幸せになる管理と保険の話」をテーマに、勉強会を開催。

1時間程度で、講義と質疑応答。

 最初に、マンションにお住まいかどうか聞いたところ、ゼロ!

 マンション住民以外に、こう言う話をするのは初めてなので、そもそもマンション管理とは?と言うところからお話しをしないと、理解しにくい。

 通常60分かかる勉強会の内容に加えて、マンション管理の基本の話を加えているので、やや駆け足。

 その後、有志で近くの居酒屋で、更に意見交換。

 率直な感想で、なるほど!と思ったのは、「分譲マンションって、オーナーがいないのに、どうやって運営しているんだろう?と言うのが、よくわかった」と言うもの。

 実は、住民一人一人が共有のオーナーで、トップの理事長が持ち回り。

 それが、マンションにおける構造的な問題を生むことを理解いただけたようです。

 つまり、改善の余地のあるマンションが、非常に多いけれど、それを実現するのは、手間がかかると言うこと。

 そう言う状況下で、保険コンサルティングの果たす役割も、ある程度は、理解いただけたと思います。

 懇親会は、いつものごとく、仕事と生き方について、熱く熱く、盛り上がりました。(^^)v

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 相談事例の中に、大規模修繕工事の実施時期について、消費税との関係を聞かれる場合もあります。

 世間では、住宅新築と消費税の関係を述べるものもありますが、「建築の請負契約」と言う点では、マンション大規模修繕工事も同じ、建築工事に係る請負契約に関する経過措置により、次の通りとなっています。
①消費税率が8%に引き上げられる平成26年4月1日(施行日)の6ヶ月前、平成25年10月1日(指定日)の前日までに工事契約が締結され、平成26年4月1日以後に完成引渡しが行われる場合は、改正前の税率(5%)が適用される。
②消費税率が10%に引き上げられる平成27年10月1日(施行日)の6ヶ月前、平成27年4月1日(指定日)の前日までに工事契約が締結され、平成27年10月1日以後に完成引渡しが行われる場合は、改正前の税率(8%)が適用される。
   
私が今、大規模修繕工事準備コンサルティグを行っているマンションは、平成27年に築12年目を迎えます。

大規模修繕工事の実施時期は、本マンションの「長期修繕計画」では、築11年目の平成26年、国交省のガイドラインでは、12年目の平成27年であり、正に、消費税増税時と重なります。
 現在、既に、各所で駆け込み工事準備が始まっており、職人不足や工事費アップの予兆が出始めている。また、アべノミクスによるインフレ目標2%により、物価や職人の賃金上昇も考えらます。
 なお、前回の3→5%の消費税アップの後は、値引きが行われ、結局、建築工事全般で見ると、料金水準は、税率アップの前と変わらなかったことも事実ですが、当時は、デフレ時代。

今回は税率アップの幅も大きく、多少のインフレも起こると考えれば、消費税アップ後の工事が前回と同様、値引きされて変わらないと予測することは、いささか楽観過ぎると思われます。

 以上から、本マンションの選択肢としては、次の三つが考えられます。
①消費税8%へのアップ前に実施し、工事費の増額を徹底的に抑える。
 そのためには、直ちに、詳細な建物劣化診断と詳細な長期修繕計画の策定を行い、修繕委員会を本格稼働させ、平成25年9月末日までに、契約を締結する。
②消費税10%へのアップ前に実施し、工事費の増額をある程度抑える。
 詳細な建物劣化診断は、今年秋に行い、それ以降、修繕委員会を本格稼働させ、平成27年3月末日までに、契約を締結する。
③消費税アップ後に、工事を実施することとし、工事費アップに備えて、ますは、詳細な長期修繕計画を作成し、それに基づき、管理費の一層のコストダウンや修繕積立金の増額を検討する。
 3月に、総会を開催し、議論の上、方針を固めようと言うことになりましたが、同じような問題を抱えているマンションは、多いと思います。

 建築的なことだけでなく、管理会計や各種のサービス、管理会社との委託契約全般から判断することが大切なので、「管理会社に相談」で、全てを判断してはいけませんよ!

まずは、マンション管理相談センターに、相談にお越しになることをお勧めします

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  日曜日の午前中は、岐阜市内の35戸のマンションの外壁劣化診断の結果説明会です。

 これは、昨年末、「赤外線建物診断師」の合格者向けに行われた実地研修として、モニター扱いで実施いただいたもの。

 診断は、インストラクターのOJTで行うので、実際は、経験豊富なプロに依頼するのと同じで、通常なら、150万円程度はかかる調査が、モニターとして無料で実施いただけるとのことで、私のコンサルティング先の築10年を迎えるマンションを紹介したのです。

 あらかじめ、数十ページの調査書について、私がその内容を詳しく聞いており、調査結果の報告、この活用と今後の修繕計画について、解説します。

赤外線診断説明pp これが、そのダイジェスト版。パワーポイントで、写真をスクリーンに映し出して、そのメカニズムから、順に説明します。


 今後も、この研修を行う団体と連携して、モニターとして診断を受けるマンションを紹介する予定です。

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  昨年10月からコンサルティングを行ってきたマンションで、年明け早々に大規模修繕工事の入札を実施。

 最初の入札を経て、VE交渉(品質を下げずにコストを下げる交渉)を経て、1月31日に最終見積もりが提出され、いよいよ土曜日に、2次審査(プレゼン審査)への通過会社を決定する会議の開催。

 私の方式では、各工事種別ごとに出された最低価格がわかるので、コストダウンの目標が分かる仕組み。

 従って、最初の見積もりが、他社に比べて、どの程度高いのかも、おおよそわかることから、価格的に、大きな開きがある会社は、VE調整しても、限界があるため、この時点で、辞退する会社も出ます。

 その会社にとっても、無駄な努力をしなくて済みますし、逆に「本気で取る」ことを考える会社は、力を入れてくれます。

 プレゼン会社の決定に当たっては、共通フォーマットで会社概要や会社実績を提出いただいており、価格以外の要素でも、判断します。

 諸事情から、通常の半分の期間で、ここまで進めてきたのですが、私がコンサルティングする前に管理会社主導で、施工会社を決める寸前の見積もりから、同じ仕様で、1000万円近く下がっています。

 マンション住民が幸せになる大規模修繕工事の実現に向けて、更に、尽力します。

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