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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 昨年10月に、私を講師として住まいづくりに関するセミナーを主催された岐阜の中央保険プラザさんで、2月4日に、マンション管理についての勉強会を行います。

 テーマは、
~行列のできるマンション管理相談所が教える~
マンション住民の幸せをデザインする管理と保険の話」

 マンション住民向けに行ってきた勉強会の資料をアレンジして、マンションの入居経験がない方にも、マンション管理の問題点と課題をわかりやすくお話します。

 また、保険ショップのスタッフ向けと言うことで、共用部や専有部の火災保険に関する私のコンサルティングについても、お伝えします。

 保険のプロに保険の話をするのですが、どんなコメントをいただけるか、楽しみです。

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 中国の大気汚染が日本に深刻な影響を及びしていると言うニュースが流れました。

中国環境保護省は29日、中国で深刻化している。有害物質を含んだ濃霧が日本の国土の3倍以上に当たる約130万平方キロを包み込んでいると発表した。

北京の病院は大気汚染を原因とする患者に関する取材を拒否、上部機関から指示があったと明らかにした。

同省によると、北京、天津と河北、山東両省で、6段階の大気汚染指数で最悪の「深刻な汚染」を記録。

吉林省など東北地方や河南、湖北、陝西、四川各省など内陸部では2番目に悪い「重度の汚染」となった。

大気汚染の主要原因となっている車の排ガスなどに含まれる直径2・5マイクロメートル以下の微小粒子状物質「PM2・5」の数値について、環境保護省は「28日よりも明らかに悪化している」とした。


(産経ニュース)

この数日間で、大気汚染が日本を包む様子は、以下の動画でわかります。
http://sprintars.riam.kyushu-u.ac.jp/forecastj_movie_casu.html

外出時には、必ずマスクを!

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 マンション管理の見直し依頼を受けると、過去の総会や理事会の全ての資料をチェックして、積み残しの課題を洗い出したり、現在の維持管理業務の調査を行います。

 住民へのアンケートも取りますが、かなりの確率で出てくるのが、清掃への不満。

 複数の目が、時期を問わず見ており、最もレベルチェックをしやすいからでしょう。

 ただし、調査して見ると、実際に、そのマンションには、不適切だと思えることも少なくありません。

 実際にあった例ですが、月~土まで、毎日清掃しているけれども、時間帯が午前。
 一方、ゴミの収集時間が火曜と金曜の午後。
 ゴミステーションは、玄関アプローチの横で、住民の往来が一番多い場所。

 従って、いくら清掃業務にゴミステーションの水掃きが盛り込まれていても、臭いがしたり、ごみ袋からこぼれたゴミが散乱しているのを目の当たりにする住民が多くなり、清掃がいい加減だ!と不満が出ます。

 住民の苦情を受けて、管理会社が清掃員に指導しても、改善になりません。

 他にも、清掃業務仕様書を実際の現地の清掃状況と比べると、やるべきことがやってなかったり、頻度が違ったり、逆に、仕様書に書いていないことをやっていたりします。

 管理会社の清掃業務は、管理組合との契約により定められているので、原則は、その契約書に基づくべきですが、契約内容=清掃品質に関しては、誰も触ったことがないのです。

 そこで、私のコンサルティングでは、必ず、現地に行き、清掃品質の細かなチェックを行い、その上で、マンションの最適な清楚仕様を決めます。

 そうしてから、入札を実施することで、品質2割アップ、コスト大幅ダウンを実現することができるのです。

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 昨年9月から、大阪のある住設メーカーの新規プロジェクトのコンサルティングで出張しています。

 新規と言っても、2年ほど前に、そのスタート段階で1年ほどコンサルティングを行い、その後、そのサービスが試行され、今回、本格的に拡大するため、新たなスタッフを養成するための研修を依頼されたもの。

 昨年12月に終了予定で、いわば「卒業」でしたが、サービスの本格運用で想定しない場面が出てくることを踏まえ、引き続き、コンサルティングを依頼され、加えて、今度は、東京でもスタートするとのことで、今度は、東京で新しいスタッフ向けの研修を行うことになり、今度は、7月まで、毎月、東京に行くことになりました。

 東京には、沢山の友人がいますので、交友を温めようと思います。

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  大規模修繕計画時に、その強引で不明朗なやり方に、住民が反発し、施工会社決定の総会開催一週間前に、急遽、SOSの相談をいただいたマンション。

 結果、コンサルティングを引き受けてから、更に、その管理会社の業務姿勢そのものにも住民の不信が生じて、管理見直しコンサルティングも同時に引き受けるに至っています。

 管理会社の業務内容を調査する過程で、過去の管理会社の不適切な業務実施による不都合が今に影響をしているのではないか?と強く疑われる項目があったため、管理組合名で質問を送ったところ、「当時の担当者がいないので、わかりません」との返答。

 「当時」と言っても、築12年のマンションです。年十年も昔のことではありません。
 しかも、その時の状況は、今も住んでいる当事者の組合員に直接聞けば、間違いなくわかる内容。

 そして、かなり高い確率で、管理会社の業務怠慢を指摘される内容。

 「小学生でもわかる」と言えるほど、単純な調査業務を行わないでいて、「当時の担当者がいないので、わかりません」と回答するのは、管理会社の責任を追及されることを恐れて、何とか、うやむやにしようと言う気持ちの表れではないか?と疑念が湧きます。

 しかも、その回答書を黙って理事長の郵便ポストに投函し、「入れました」との連絡も一切なし。

 その会社は、「名前を聞けば、誰でも知っている有名な会社」のグループ会社です。

 どうして、それほどまでに住民の怒りを買うボールを投げるのだろうと、不思議でなりません。

 その回答に対して、緊急の会合が開かれたのは、言うまでもなく、火に油を注いだ管理会社に怒りの声。

 管理会社への不満があるマンションは、珍しくなく、だからと言って、やみくもに管理会社を替えるのではなく、姿勢を改めてもらい、組合側もチェック機能を強化して、現在の管理会社に管理を継続してもらうことが、一番ハッピーですよ!とアドバイスしてきたのですが、どうなるでしょうか…。

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 昨年6月から、管理の改善を目的にコンサルティングしてきた岐阜のマンションで、7議案の審議を行う臨時総会が開催されました。

 もっとも大きいのは、管理委託契約の見直し(管理会社変更)と管理規約の改正。

 それ以外に、新築依頼、サービスの内容や有用性の検証が行われずに、すっと支払い続けてきた外部サービスの廃止等もあります。

 住民にとって、非常に重要な問題なので、「管理問題検討委員会」を発足させ、8ヶ月で14回の会合を重ね、昨年10月には、中間報告会を開催し、住民の意見を来て、成案したものです。

 また、今回の総会の議案配布と合わせ、事前に質問を受けて、質問者には直接その趣旨をお聞きし、回答書も配布しました。

 「住民の総意」を最大限尊重して、総会に臨みました。

 管理規約の改正は、4分の3以上の出席と賛成が必要なのですが、19年目を迎えるこのマンションでは、過去の総会出席者は、毎回3分の1程度で、委任状を合わせても、7割に達しないと言う状況。

 しかし、今回は役員さんの尽力もあり、9割以上の参加連絡+委任状が集まりました。

 ところが、当日、朝から大雪!

 マンションから歩いて5分程度の公民館といえども、物理的な障害が大きく、一体どうなる事かと心配しましたが、結果は、足が悪いので行けないと言う方からも、委任状が出され、議決に必要な数が集まりました。

 検討委員会や理事会の熱心さが、住民に伝わったのだろうと思います。

 そして、総会の開催。

 たっぷり3時間はかかるだろうと思っていましたが、終わってみれば、2時間で終了。

 強い反対意見が出ると、「審議保留」と言うこともあり得ると予想していましたが、7議案全てが、議決されました。

 以前、他エリアで活躍されているマンション管理士から、「総会前に汗をかくのが、総会成功の秘訣」とアドバイスを受けたのですが、それを実践することで、スムーズに事を運べたのだろうと思います。

 で、このマンション、これで改革は終わりかと言うと、そうではありません。

 改善案は、実行段階になり、それが定着させる努力も必要ですし、議案によっては、満場一致でないものあり、反対された人への配慮も必要です。

 更に、まだ、いくつかの懸案事項も残されています。

 気持ちも新たに、より良いマンションライフを実現すべく、引き続き、コンサルティングを行っていきたいと思います。


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 現在、コンサルティング中のマンション2棟で、駐車場問題が発生しています。

1棟は、住戸数に対して全数台分、もう1棟は、住戸数に対して、大きく不足する駐車場数です。

前者は、新築販売時に、「1戸に1台の駐車場が付いており、将来も、駐車場付きマンションとして売却できますよ」と言われたと言う意識を持っておられます。この話だけを聞くと、各戸についているベランダのように、「共用部であるが、専用使用権がある」と言う扱いに思えます。

しかし、実際は、各戸と組合との駐車場の賃貸契約。

つまり、住んでいても、不要となれば、組合に返却して、その後、駐車場使用料を支払わなくて済みますが、組合にとっては収入減となるので、他に使いたい人に貸すことになります。

そうなれば、元の使用者は、仮に、その後、売却しても、「駐車場付きマンション」にはなりません。

「えー?そんな契約結んだかな?」と言うのが住民の正直な感想。

管理契約の見直しの途上で、あるはずだった駐車場の使用細則がないことも判明。

「1住戸に1台の駐車場が付いている」状態にして欲しいと言うのが、住民の総意なので、駐車場細則を作成し、明日の臨時総会で、今後の扱いを決めます。


もうひとつのマンションは、住戸に対して、駐車台数が、かなり少ない。

管理規約には、区分所有権の売却の際には、駐車場契約が失効し、組合に自動的に返還されることが書いてあります。

ところが、こちらも、管理契約の見直しの途上で、過去に売却された住戸の住民が、前所有者の駐車場を引き続き使用していることが判明。

しかも、2戸。

これは、どうやら、管理会社が当時、ちゃんと仕事をしてなかったからでは?と言う疑念が湧いたため、問いただしたところ、「当時の担当者がいないので不明」と言う回答。

本来なら、当時、抽選を行うべきだったのに、されていなかったとなれば、管理会社の責任追及がなされることは必至ですが、駐車場を引き続き使っている住民にとっては、「今更、返せと言われても…」と言う心情になるでしょう。

こちらも、緊急理事会の招集で、対応を考えます。

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 マンション管理費の見直しで、ケーブルテレビの廃止がテーマになっています。

 マンション一括で加入しているので、その費用は、管理費の中に含まれており、負担感はありませんが、年間で考えると、数十万円の支出。

 一方、その大きなメリットであるオプションチェンネルやインターネット・電話は、個人契約をして、支払っており、このマンションの場合、利用者は半分以下。

 CATVを止めて、独自アンテナを立てる費用は、CATVの1年間使用料分程度の費用で済み、切替以降は、管理費余剰金が貯金されます。この金額は、次回の大規模週工事までの積立金増額効果で換算すると、数百万円です。

 住民の意見の中には、「マンションの資産価値を下げるから反対」と言う声もあります。

 管理問題検討委員会でも、議論をかなりしました。

確かに、CATVを楽しんでいる人からすれば、「価値」であるけれど、CATVの有無により、固定資産税は上下しないし、売却時の価格にも影響はしません。(BS/CSの共同アンテナがあると言う前提)

 地デジやBSしか見ていない人にすれば、CATVのメリットは、ほとんど享受できていないことになり、独自アンテナに切り替えれば、知らない間に払っていた負担金は、貯金に回せますよ!と聞けば、そう言うマンションの方が、資産価値が高いと言う声も出るかも知れません。

 また、修繕積立金の大幅な値上げが予定されているマンションなので、このままでは、値も下がるし、売りにくいと言うことからすれば、CATVの廃止で修繕積立金の値上げが回避されれば、逆に、資産価値の上昇になると言う見方もできます。

「資産価値」と言う場合、どの面に重点を置くのかによって、判断が異なります。

十分な議論で、皆さんが納得いく結論になることが大切ですね。


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 昨日、3月1日~3日に開催されるマンション管理フェアの「マンション管理学校」での講義タイトル案のことを書きましたが、最終案が決まりました。

今年は、「実例から学ぶ」シリーズです。



~実例から学ぶ…マンションライフの省エネ~
共用部から各戸まで…電気代が30%安くなる5つのステップ

~実例から学ぶ…マンション管理の改善~
品質20%アップ&管理費50%削減を実現した5つのポイント

~実例から学ぶ…大規模修繕工事のコストダウン~
46%削減成功!住民の意識次第でこんなに変わる5つのポイント




昨年は、初日、二日目と、リピーターが増え、最終日は、立ち見が出ましたので、順番も大切なのですが、あまり考えすぎないようにします。(笑)

毎日、最終時間帯の15時30分~16時。
また、最終日は、他に大型セミナーがあるため、時間がずれて、15時45分~16時15分。

これを一旦、事務局に提出し、最終調整して、決めます。

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 3月に開催されるマンション管理フェアで、今年も行われるマンション管理学校。

3日間あるのですが、毎日、1講座担当します。

その講座のタイトルの締め切りが、そろそろ…。

告知されるのは、タイトルのみなので、こう言うことで困っている人が多いだろうなぁと言う内容を、コンサルタントとして実際に改善した実例満載でお話ししたいと思います。


候補は、次の通り。

~実例から学ぶマンション管理の改善~
品質20%アップ&管理費50%削減を実現した5つのポイント

~実例から学ぶマンションライフの省エネ~
共用部から各戸まで…電気代が30%安くなる5つのステップ

~実例から学ぶ大規模修繕工事のコストダウン~
住民の意識次第でこんなに変わる5つの法則

もう少し考えます。

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 築13年のマンション。

 管理会社の強引な進め方に反発して、昨年の9月に大規模修繕工事コンサルティングの依頼があり、そこから、住民アンケート、過去の課題の洗い出し、鳩害対策や機械式駐車場の廃止問題等、通常ならば、入札準備に最低でも半年はかかるボリュームでしたが、エンジン全開で、4か月で終了。

年明けから現地立会等を経て、昨日が入札締め切りでした。

17時に締め切って、19時に修繕委員が集まり、公開にて開封。

今回の入札は7社。

各社2部ずつの提出で、同じ数字であることを確認しながら、別紙の開封結果表に転記。

「1千万円くらいの差は出ますよー」とお伝えしてあったのですが、実際に開封して見ると、相当な開きがあって、委員の皆さんは、驚かれたようです。

転記後に、立会者がサインし、1部を修繕委員会が保管、もう一部を私が預かり、見積り内容のチェックと各社との個別確認やコストダウン交渉を行います。

細かな仕様書と共通見積もり書式を作成してありますが、取り違えをしてあったり、エクセル表に間違った計算式を入れてあったり、会社により見積りの積算の仕方が異なったりします。

その確認と並行して、各社に大括りの工事種別ごとの最低入札価格を知らせ、仕様や数量の把握間違いがないかどうかを改めて確認すると同時に、VE(品質を下げずにコストを下げる)案を出してもらったり、専門業への指導や入替による「仕事を取りに行く」精査をしてもらいます。

この期間が、今から10日間。

住民の代理人として、自分の財布からの支出だと考え、厳しい査定を行うのです。

ただし、単なる値切りではありません。工事会社には、長期間に渡り、定期点検をしてもらうに足りる利益も確保してもらわなければなりません。

 住民も施工会社もハッピーになる最高点を目指します。

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 コンサルティング中のマンション。

日曜日の臨時総会で、管理会社変更が決議されました。

 管理委託契約書は、従来の20ページからサービスレベルの向上と仕様の明確化のため、36ページに増えたにも拘わらず、委託費は、40%下がりました。金額にすると100万円を超えます。

 また、新築時以来、利用に拘わらず、ずっと毎年固定費を払っていた二つのサービスについて見直し、廃止または一時的な投資で、代替手段を手当て。

 これにより、年間40万円のコスト削減。

 すでに、火災保険も削減済で、保険会社変更+1年モノ→5年一括モノにより、5年間で約9万円の削減にも成功しています。

 27世帯のマンションなので、トータルとしては、1世帯当たり、年間約5万2千円の節約。

 下がった内の一部を使い、過去から懸案事項だった「清掃の強化」に充てました。

 また、次の大規模修繕工事までの資金不足=積立金の大幅値上げと言う悩み大きな問題も、このコストダウンにより、大きく改善されます。

 もちろん、消費税値上げと言うコスト増要因があるため、改めて慎重に長期修繕計画を立てなければいけませんので、それが次の私の仕事です。

 また、防犯性能の強化も課題です。

 コスト削減ができたから、成功報酬をもらって終わり…と言うような仕事はしません。
「愛のある仕事」で、幸せを提供し続けるのが私のミッションです。

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 NHKで土曜日に放映されていた番組「建築の冒険」。

世界建築の先頭に立つ日本人建築家たち、その中心が「SANAA」。妹島和世(せじまかずよ)と西沢立衛(にしざわりゅうえ)、2人のユニットだ。

世界の注目を集めたルーブル美術館の新館が2012年12月オープン。特殊なガラス、アルミを駆使した斬新な建物は絶賛された。総工費1000億円超の日本の新国立競技場の国際コンペでは世界中のライバルとの闘いとなった。被災地では住民と共に新たな街を模索する。

ルーブルルーブル美術館の新館


“日本発”建築革命-その発想を詳細に見つめていく。

見ていて、建築家の視点や思想が大変興味深かった。

デザインの追及だけでなく、その建築を利用する人、訪れる人たちの心理も考え抜く。

コンペ審査員の評論を聞くと、ライバルとの競争は、世界観・人間観の闘いとも言える。

仕事で、マンションの大規模修繕コンサルティングをしていると、新築時の設計には、その後のメンテナンスのことを考えていないのでは?と思わされる場面も時々ある。

「建築コスト(つまり原価)が安い」
「販売時に、売れやすいお洒落なデザイン」

ことを重視した結果なのだろうと思う。

それらのことと「維持コストが高くない」と言うことを両立させた設計をして欲しいと願う。

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 昨年の岐阜清流国体・清流大会の成績優秀者に、岐阜県から、文化・スポーツ功労賞が贈られ、11月に表彰式がありました。

私も選ばれたのですが、東京出張と重なり、出席できず。

 その記念品が、今日、届きました。

清流大会表彰状 開けてみると、ご覧の通りの立派な額と表彰状。


 ぱっと見た時は、立派すぎて、税金の無駄…のように思ったのですが、同封されたペーパーには、この額が、障害者施設で作成されたものであることが書かれ、表彰の材質は、美濃和紙。

 こう言う税金の使われ方ならば、歓迎です。

 記念に、会社の社長室に飾っておこうと思います。

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 今週末、来週末と2週続けて、管理会社変更のための臨時総会が開かれます。

 決議前に行われる「重要事項説明書」は、完成したのですが、それに伴う契約の中身=仕様書や基本業務書の作成に時間をかけています。

 今までの管理委託契約書は、各サービス業務・点検業務について、かなりアバウト。

 極端なことを言えば、管理会社側で、組合に黙って品質を落として、下請け価格を安くしても、問題がない文言となっています。

 また、新築時に決められた内容のまま十数年も同じ繰り返して、項目や品質の適正さがチェックされてきませんでした。

 そんな状態で、管理会社の競争入札を行っても、価格の比較はできません。

 従って、私の管理費・管理委託見直しコンサルティングでは、管理品質を「見える化」して、入札時に共通仕様を作成します。

 そして、いよいよ管理会社が決まると、それまでの管理会社のやり方と新たな管理仕様書のやり方とをすり合わせる仕事があります。

 今が、その詰め。

 ここで徹底的にこだわることで、より良い管理に仕上がるのです。
 頑張りどころです。

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 コンサルティング先のマンションで、受水槽から、ぽたぽたと水が漏れていると言う連絡。

そう言う時の補修は、管理会社が段取りを取るべきなのですが、その事象が生じてから、半年以上。対応が遅いのに加えて、相見積もりを取らずに、自社で工事を受けると言う話。

工事費は、40万円超。

理事長にとってみれば、その工事が適切な方法なのか、また、工事費は適切なのか、わからない状態です。

「管理会社が行うことは、概ね正しい」と言う前提であれば、そのまますんなり工事を発注するのでしょうが、コンサルティングの途上で、管理会社の管理に、いい加減なところがあることが判明しているマンションなので、理事長も、不安なことがあれば、私に聞くと言う感じになってます。(笑)

 いわゆる『セカンドオピニオン』の提供です。

 マンションの財産を適切に管理していくためには、必要なことだと思います。

 で、さっそく、管理会社が提出した見積書を元に、仕様書を作成し、2社の専門事業者に問合せ。

 その見積もりをそのまま流さないのは、他社の金額を見て、それを少し下回るような見積りを出すと言う「ずる」をさせないためです。

 そして、まったく同じ仕様での見積もりと各社の提案仕様で見積り。

 すると、管理会社の見積もりと同じ仕様では、2割以上安くなり、更に、長寿命化の提案で、仕様が上がっても、管理会社とほぼ同じ。

 階上からの水漏れではないため、多少の時間をかけても、より良くより安い工事になれば、マンションにとって、幸せなことになるだろうと思います。

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 マンション組合向けコンサルティングでは、お客様は、「組合」。

私が営業訪問することはなく、口コミやホームページ、あるいは講演を聞かれて、問合せを頂きます。その場合、多くは役員さんや修繕委員さんからで、問題意識が高く、私の勉強会を聞くと、「あなたに頼みたい」と言われるのですが、そのまま契約とはなりません。

総会の決議が必要となります。

 その総会で、その役員さんたちだけで、私のことを説明しても、一般の組合員さんたちとの温度差が大きくて、結論が出ないこともあります。

 私が総会に出れば良いのですが、時間調整がつかないとか、役員さんが、私が何度も行くのを申し訳ないと思われて、

「先生が出席されなくても、皆、頼みたいと言うに決まっているから、来なくていいですよ」

と言うケースがあるからです。

しかし、これが、一番、困る(笑)


 と言うことで、そんな時に備えて、書式のちゃんとした会社パンフレットを作成しました。

 「会ってみたい」と思わせる(?)パンフレットを目指しました。

 会社情報や沿革、実績、私からのメッセージをA4×3枚(A3裏表で二つ折りタイプ)にまとめたものです。

 通常、勉強会のスライドは、40ページくらいあるので、その簡易版を渡しても、10ページ以上。印刷も大変ですし、配布しても、読みきれませんが、これなら、私のいないところでも、概要が簡単にわかります。

 大きなマンションになるほど、役員と組合員との距離もあり、理事会で一度、フィルターを通していても、会社の規模だとか、決算書や実績の資料を求める話も出てきます。

 ただ、大規模修繕工事を施工する建設会社なら、会社の規模とか決算とかをちゃんと見ないと行けないですが、コンサルタントは、いわば個人のスキルとノウハウが売り物なので、最後は、「どの会社がやるのか?」ではなく、「どのコンサルタントがやるのか?」がポイント。

 だから、本人を見てもらうのがイチバン!

 特に、私の場合は、「愛」が売り物なので(笑)、対面して初めて伝わる部分も大きいです。

 昨年も、3月に開催されたマンション管理フェアにおける講演を聞かれた方が、その資料を保管いただき、半年以上たってから、「修繕委員会に来て、勉強会をやって欲しい」と言う依頼が来ました。

 今年も、3月に同じイベントがあり、昨年に引き続き、3つの講座を担当するので、そこでも「愛」を語ります。(^^)v

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  最近、「体罰で自殺」のニュースが大きく流れ、社会問題になっています。

 自分たちの小中学校のころを考えると、教師にげんこつで頭をゴツンとされたりするのは、当たり前のことで、ある意味でもスキンシップでしたが、今は、それも体罰になります。

 今回、全国でも強豪チームで起きたことで、恐らく、先輩たちも同じような体罰で鍛えられ、試合に勝ってきたことから、教師は、それが、「指導」であり、経験則的に、チームを強くすることだと思ってしてきたことなのでは?と思います。

 体罰の現場を見ていないし、マスコミ報道は、正しくないことも多いので、その過激さはわかりませんが。

 しかし、子供の方は、全体的な社会の動向は、恐らく「過保護」。
 少子化の影響もあるでしょうし、家庭教育における親の資質の変化もあるでしょう。

 「教える」教師が、社会のこうした変化を「学ぶ」ことを怠ったのでしょう。

 また、「自殺」まで考えるほどの辛辣さは、肉体的なものより、精神的なものが大きいと捉えるべきで、教師側に、その生徒を思う気持ちがなかったと言うことも、大きな原因ではないかと思います。

 常に相手の気持ちに立つことを忘れてはいけない…教育でもビジネスでも同じだと思います。

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 消費税アップによる消費の落ち込みを最小限に食い止めるべく、色々な政策が検討されているようですが、その中でも、影響が大きいのは、住宅の取得。

 2000万円の住宅で消費税が5%違えば、100万円も違うのですから。

 私は、マンション管理組合向けのコンサルティングにシフトしているのですが、以前からのつながりで、戸建住宅の新築やリフォーム相談も、時々あり、その中で一番多いのは、「今が買い時か?」

 私のアドバイスは、大きく言うと3点。

1点目は、あなたにとっての建て時がいつなのか?
2点目は、住宅ローンの動向。

 消費税の影響は確かにありますが、最終的には、総予算の中で、メリハリを付けて設計し、仕様を選ぶと言う方法で、何とかなります。

 しかし、住宅ローンは、その影響が極めて大きい。

 試しに、金融機関のHPでローン金利が0.5%違った場合、あるいは1%違った場合の、30年間の返済総額を計算してみてください。

 ここに、その例を書けって?(笑)

 確かに、それが親切ですが、自分の家づくりのことですから、自分で勉強して下さいね。

 実は、それが私の3番目のアドバイス。
 勉強しただけ、良い家づくりが出来ます。


 住宅新築は、建てるのがゴールではなく、建ててからの暮らしが始まりです。
 お金のことも建築のことも、しっかり知って、住まいを維持していくことで、長く幸せに暮らせるのだと思います。

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 管理費の削減は、規模の大きなマンション=予算規模が大きなマンションほど有効なのは、当たり前です。

 これまで私が手掛けた最も小規模なマンションは20戸。
 総合管理会社に管理を委託していましたが、元々がかなり割高だったので、年間で100万円以上の管理費を削減できました。

 今回、管理費用の見直しを行ったのは、15戸程度。
 しかも、自主管理で、建物・設備管理だけを委託しています。

 「自主管理」と言うのは、明確な定義はありませんが、理事会や総会の運営、会計等をマンションの住民が行う方式のことです。

 エレベーター保守や清掃業務等は、管理組合がそれぞれの専門業者と個別契約する場合もありますが、一括して、管理会社と契約することもあります。

 前者だと組合役員が個別の会社に対応しなければならず、スケジュール管理や履行管理など、負荷が大きくなりますが、コストは最小限です。

 後者の場合は、窓口が一つになるので、役員はその分、負担が少ないのですが、各専門会社をまとめる管理費が管理会社側で上乗せされます。

 いずれにせよ、15戸程度のマンションでは、そもそも年間の管理委託費が小さい。
 かつ、私が顧問になる前にも、一度、現在の管理会社に価格交渉をして、15%程度値下げしていますし、組合員の要望で、管理を見直すにしても、個別契約方式ではなく、一括方式を望まれたので、皆さん、それほど大きな期待も持っていなかったと思います。

 しかし、各管理項目の仕様を洗い出し、マンションにとって適切な仕様に作り変え、それを元に、新たな管理会社を探し、相見積もりを取ったところ、何と、年間で50万円以上のコストダウン!

 しかも、従来の仕様に比べて、新たな項目も追加した上での金額ですから、新規項目を除けば、約60万円のコストダウン。

 コストダウン率では、39%です。

 実は、このマンション、既に、電気料金の削減で年間11万円、火災保険の見直しで8万円(5年一括)のコストダウンも実現しているので、トータルのコスト削減率は、何と47%となります。

 小さなマンションだと、マンション管理士のコンサルティングを受けたり、顧問契約をするほどのメリットがないと評論する専門家は多いですが、それは、現場の実態を知らないか、住民への愛がないか、業界側に偏った意見です。

 小さいマンションで、人材難だったり、住民パワーが弱いからこそ、管理会社にお任せだったり、チェックができないケースが多いので、逆に住民目線の専門家に相談すれば、「より良い管理をより適正な価格」で実現できるのだろうと思います。

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 岐阜市内で2つ同時に管理の見直しを進めてきたマンションで、今月、新しい管理会社に契約を変更するかどうかの総会が行われます。

 その議案が通らなければ、現状の管理会社のままとなりますが、新管理会社に変更するとなると、法律の定めに従った手続きをしなければなりませんが、これが少々厄介。

マンション管理適正化法では、次の通りとなっています。

(重要事項の説明等)
第七十二条  マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約(新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。)を締結しようとするとき(次項に規定するときを除く。)は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの(以下「重要事項」という。)について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。




 新会社を決めるために、検討してきた役員等のみなさんは、重要事項説明会をすぐにでも聞いてもいいのですが、一般の組合員にとっては、それだけでは判断できません。まずは、その会社に決めるのかどうかを検討したいと言うことになります。となると、管理会社を決める総会を1回行い、その後、管理会社主催の重要事項説明会を開き、更に、契約締結の可否を決めるための総会を開催すると言うことになってしまいます。

 これでは、どちらにとっても、負担が重い。

 と言うことで、総会を1度で済ますために、総会では、まず、私と役員(検討委員)から、経緯や、新しい契約概要、新会社に決めた理由を発表し、概ね、新会社に決めて良いと言う総意を確認し、総会を一時中断。

 新会社主催で、プレゼンと重要事項説明会を実施してもらいます。

 その後、総会を再開し、新会社に決めるかどうかの採決を取ります。

 法律を守って行うと言うのは、マンション管理会社にとっても必要なことなので、いくら住民の方々が、面倒だから手続きはどうでも良いよ、と言われても、首を縦に振る訳には行きません。

 常に総会での承認を得ながら進めなければいけない、マンション管理組合の特性ですね。


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 どれだけ仕事をしても、楽しくて疲れ知らずと思われている私ですが、体の疲労は、物理的に溜まることもあります。

 その危険信号が、口唇ヘルペス。

 ここ数年は、出てきていなかったのですが、久しぶりに出てきました。

 正月を挟んで、仕事の徹夜が数回。

 先日は、寒い中、1日マンションの現地調査の立会。

 気持ちははつらつとしているのですが、体に負荷がかかり過ぎてるよーと言う信号です。

 でも、仕事はたっぷり。

 しかし、こう言う時は、順番を持ってもらえる仕事は、待ってもらいます。

 すでに、「順番待ちなので、待って下さい」とお願いしている仕事もあるので、心苦しいのでが、間もなく絶好調に戻りますので。。。(^^)v

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 前回のブログで、末広がりの縁起の良い888の頃となるブログの連続執筆日数に達しました。

 最初の頃は、100日連続とか、234日(連番)とか、753日(ヒチゴサン)連続とか、何かにつけて、お祝い(?)していましたが(笑)、恐らく最後に語呂をネタにしたのは、1111日かなぁ。

 最近は、「よく続くねぇ」と言う声も聞かれなくなりました。

 自分の中でも、続けるのが当たり前なので、自己紹介でも、触れなくなりました。プロフィールには、書きますが。

 最近、徹夜で仕事をすることも結構あるのですが、それだけ仕事があっても、ブログは書く!
 朦朧(もうろう)状態の時も。。。(笑)

 何故、書き続けるか?
 それは、自分の仕事・ミッションに本気で取り組んでいることの証のためです。

 私の仕事のお客様の多くは、個人で、その生活を幸せにする仕事です。
 プライベートに深く関わります。

 会社のブランドとか関係なく、「儲け志向」より「愛」のある人に頼みたいでしょう。

 愛はカタチに見えません。

 このブログが、私の「愛のささやき」です。(^_-)-☆

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 天気予報では、寒くなると言われていましたので、マンション玄関ロビーに電気ストーブを持ち込んで、受付。


たてもの調査 何社もの建設会社さんが、建物を調査し、見積りの準備をしていただきます。


 あらかじめ示した見積り項目に対して、建設会社さんの目から見た意見が出てきて、大変参考になります。

 今後、質疑応答を経て、見積り提出、プレゼンとなって行くのですが、私は、住民の代理人となり、品質を確保した上で、価格交渉を行う大事な役割。

春の着工を目指します。

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 昨夜、また、徹夜をしてしまいました。(笑)

 大規模修繕工事のコンサルティング先マンションの工事仕様書作りを一晩やっていました。

 仕様書を書くための資料は十分あったので、あとは、それをまとめるだけと言う感覚で、時間配分していたのですが、寸前になって、突発的な資金変動の恐れがある可能性が出てきて、予算を削ると言う事態に。

 見積りの提出を受けてから、削減する方法だと、触れなければならない箇所が多く出てくるので、最初にスリムにして、そこから余裕があれば増やすと手法の方が、調整もし易いからです。

 ところが、どこを削るのか?となると、この選択が大変。

 例えば、共用廊下はリニューアルするけれど、階段は、部分的な補修とする…と言うことは物理的には出来ますし、仕様書や数量表も簡単に作れます。

 しかし、工事が終わった後に、フレッシュになった廊下とどこか薄汚れた階段とのコントラストをイメージすると、「自分がそこに住む住人だったら」と言う基本姿勢からは、許容できるものではありません。

 そんなパズルをいくつもいくつも、はめては変え、変えてははめ、とやっているうちに、朝。

 1か所を直すと、それに関連するページも変えなければならないからです。
 内容の変更に加え、章や項目の番号を変えることだけでも、かなりの作業。

 でも、そう言うことをやり続けることで、自分の引き出しも増えて行きます。
 
 ありがたい体験をさせていただけているなぁと感謝。

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 長女が大学の授業や宿題で使うパソコンが欲しいとのリクエスト。

私の古いレッツノートを持たせていたのですが、オフィスのバージョンが古く、時々不具合があるらしい。

毎日、大学に持って行くので、「軽い・電池が長持ち・オフィイス2010(パワーポイント含む)」が最低条件。

で、女の子なので、デザインやカラーも、言いたいことがあるとか(笑)

そこで、価格COMで検索して、3機種位に絞り込み、新年のチラシをチェックしたら、そのうち、二つが近くの家電量販店のヤマダ電機とケーズ電器で特価。

長女と一緒に見に行き、ダントツでNECの約800グラムで13.3インチの画面サイズの機種がお気に入り。

ネットで最安値を探そうと、一旦、自宅に帰り、検索。長女は、夜に東京へ出発。

ネットでは、価格COMのショップで、現金ならば、かなり安い。

しかし、振込が必要なので、週末は注文不可能。すぐに置くて欲しいと言う長女のリクエストにはNG。

で、その価格を元に、交渉しようと、再び、ヤマダ電機で交渉するも、思ったほど、安くならず、かつ、精密機器のため、配送もNG。

ポイントが沢山つくと言うアピールもイマイチ。

で、その場で、再度、ネットで検索すると、アマゾンでクレジットカードですぐ注文できて、配送無料の商品が、価格COMの現金購入よりは、1万円ほど高いが、同サイトのクレジットカード決済のショップよりは、1万円くらい安い。ヤマダ電機と比べても2万円ほど安い。

ここまで来たら、購入判断材料は十分なので、その場でスマホから、アマゾンに注文&クレジットカードで決済。

不良品対応もアマゾンなら、安心。

オフィイスの入っていないパソコンを購入し、安いオフィスソフトを探すと言う手が、更に安く手に入れる方法かもしれませんが、時間もコストのうちだと考えると、ここまでの努力が最大のコストパフォーマンスかなぁと納得。

何より、アマゾンの価格戦略の凄さを見たようで、ネット時代のマーケッティング(価格設定)とは、こう言うものかなぁと、感心したのでありました。

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 5月から管理委託契約と管理規約の両方を改善してきたマンションで、その総仕上げの総会が間もなく開催されます。

 管理委託契約は、管理会社との業務委託内容の改善ですから、対象がはっきりしていますが、管理規約は、以前から潜在的な問題であった項目も洗い出して、規約本文だけではなく、使用細則等も見直します。

 また、漫然と続いてきた生活系のサービスも、管理費の一部として、利便性のチェックや代替手段の有無も考慮せずに、毎年、多額の費用を支払っているものもあります。

 こうした十数年来の埃を払う作業は、相当な量です。

 それらを文書にして、総会で承認を取る訳ですが、ページ数にして、50ページ以上。

 2時間程度の総会で、議論する議案も10以上。

 総会議案資料をどう作るか?には、ほんとに悩みます。

 役員や委員として活動してきた住民は、意識が格段に上がっていますが、多くの住民は、マンション全体の話には関心が高くありません。そうした人たちに理解してもらう資料でなくてはいけません。

 結果、かなり細かな資料とそれをわかりやすく説明するダイジェスト版、更には、それを数行にまとめた議案を作成すると言うことが必要です。

 そう言うステージに入っているコンサルティング先のマンションが、3つほどあるため、昨夜も1時間半の睡眠。

 この週末に二つのマンションの会合でに出て、それを受けて、これから資料作成です。

 さすがにちょっと眠いので、ワインを一杯飲んで、仮眠してから、また仕事します。

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 家族旅行から戻り、仕事の本格始動。

この土日も、二つのマンションで、管理問題検討委員会と修繕委員会があります。

車の運転をしながら、資料内容の組み立てをしていたので、すぐにオンができます(笑)

年明けから、スタートダッシュで楽しく進めたいと思います。

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 今年は、久しぶりに家族全員で正月旅行に来ています。

 昨年は、長女も次女も受験でしたから、もちろん、どこにも行けません。

 その前も、大きな組織を離れて起業したことで、目の前の仕事を少しでも早くこなして、ビジネスの基盤を作りたいと言う気持ちが強く、仕事漬けの年末年始でしたから、久しぶりです。

 今年は、年末年始に大寒波が来ると言う予報だったので、北陸方面の温泉はキャンセルし、あたたかな蒲郡に。

 途中、渋滞がありましたが、約2時間半で到着。

 ホテルから見える美しいサンセットが売りの東海園と言う旅館。

 露天風呂からも、10階のスカイラウンジからも、きれいなサンセットが見えます。

 晴天までは行きませんでしたが、十分に景色を堪能しました。長女も次女も、友達と過ごしたい年頃ですが、口に出さなくても満足そうで、多少無理やりにでも(笑)、連れてきた甲斐がありました。

 写真は、露天風呂に入りながらのショットとサンセットの瞬間のショット。
西浦温泉 西浦温泉サンセット


 夕食の海の幸も、かなりの美味しさ!
 温泉も2度入り、夜は、持参したパソコンで、これまた、ばっちり仕事!(笑)

 明日はどこに行くのか、言われたことを良く覚えてませんが(笑)、家族と過ごす時間を十分取れるよう、夜中まで、大好きな仕事もします。

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 1月2日は、毎年高齢のお正月ゴルフだと決まっています。

 中電入社の2年目に職場に「ゴルフ大好き」後輩君が入社した依頼、彼のつてで、毎年同じゴルフ場。従って、27年目になります。その間、豪雪で一度だけお休みしたことがあるだけです。

 毎回、昔の若いころの合コンの失敗話等、同じ話題で盛り上げるのですが、今年の話題は、原発問題。

 正確に言うと、原発を含めたエネルギー問題。

 電力会社の人間が言うと、どんな正論も言い訳に聞こえてしまうかもしれませんが、私のように、電力会社の事情もわかる外部の人間から言うと、正論と言うより、物事を判断する上での常識だと思うことが多いのです。

 「原発を無くす」と言うのは、社会から不安要素をなくすと言う点では、誰も反対する人はいないのですが、「電気の安定供給をなくす」と言うのは、恐らく、ほとんどの人が反対するでしょう。

 また、電力の安定供給とは、電力会社の安定経営がなければ、成り立ちません。また、国際的な複雑なエネネギ―事情を踏まえないと、日本経済が大変なことになります。

 そして、電力の安定経営は、電力会社の絶え間ざる技術革新や設備投資、そして何よりも社員の高いモチベーションが不可欠です。

 原発がなくても、電力ピークの夏が乗り切れたことで、原発がいらないとか、自然エネルギーへの転換で原発を不要にできると言う人は、現場でどれくらい「綱渡り」をしているのか、知っているのかなぁ思います。

 気心の知れた間で、特に、原発PRをする必要のない間柄ですから、電力会社ナマの話が聞けます。

 逆に、私の方は、「そうは言っても、原発が停止して、何百億の赤字になっても、数年持つんだから、元々もうけ過ぎなんだよー」と遠慮なく批判もします(笑)

 いずれにしても、原発を声高に批判する人で、実際に原発の施設に行ったことがある人は、多くないと思います。最初から、「思いっきり反対」の色眼鏡をしたままで構わないので、まずは、見ることをお勧めしたいです。

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