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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1862日連続更新中】

 春から始めてきた、岐阜市内の二つのマンションの管理委託契約の見直しコンサルティングは、管理契約に基づく業務実施内容の調査、住民アンケートによる希望調査、適正仕様への変更、それに合わせた管理規約の見直し、管理会社の入札とステップを進めてきて、この週末、いよいよ管理会社の入札となります。

 当初は、もちろん、別々に依頼を受けており、見直しも、別々に行ってきましたが、最終的に、二つのマンションが合同で同じ管理会社を選ぶと言う方針を決めることで、料金面や今後の管理会社との交渉、お互いの情報交換など、メリットが多いことを説明し、賛同いただけた結果です。

 管理仕様書は、従来に比べて、かなり具体的になり、また、品質も大きくアップしています。
 入札に応じた会社は、総合管理会社、専門事業者、合わせて22社。

 最終プレゼンに残ったのは、4社です。著名ブランドの系列会社、独立系の大手、地元資本の堅実な会社と顔ぶれも、それぞれ特徴があり、セールスポイントも違いますが、絞り込みに迷わないよう、会社概要の書式を統一し、同じ項目での比較表を作成し、項目別の採点表を用意し、役員や検討委員の皆さんに選択してもらいます。

 コストダウンの予想は、40~50%

 更に、漫然と支払っていたようなサービス利用料や買取・リースに切り替えれば安くなるレンタル料など、無駄なサービスもスリム化します。

 極めつけは、電力の省エネ化。
共用部の電気料金削減か、マンション全体の高圧一括受電への切り替えなども検討します。

 これだけの対策を行えば、年間のコスト削減額は、軽く百万円を突破。
 大きいほうのマンションでは、数百万円となり、次回の大規模修繕工事までに、数千万円貯まることになります。

 実は、どちらのマンションも、将来の修繕積立金の値上げ、数十万円の一時金徴収、借入が必要とされていますが、それをしなくて良い、または、緩和することができるでしょう。

 場合によれば、値下げしても良い水準になるかもしれません。

 ただし、「安くなった、でも、しばらくすると、役員も変わり、組合運営の関心が緩くなったら、手抜きが始まった」では、ダメです。

 そうならないよう、引き続き、定額での顧問契約の締結を提案します。組合と管理会社の信頼関係と適度な緊張関係を保つためです。

 また、顧問契約とは別に、業務保証もあります。

 こちらは、今回の見直し後、特段の社会情勢の変化なく、値上げが提案された場合は、再度、管理費見直しのコンサルティングを無償で提供するものです。

 マンションとのコンサルティング契約により、提供する内容は様々ですが、マンションの住民の幸せな暮らし、満足があり、そこから、管理会社の利益も私のコンサルティング報酬も生み出されていく…それが私の目指すカタチです。


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テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ