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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1856日連続更新中】

 名古屋市内のある理事長さんから、電話があり、管理会社から提案されている大規模修繕工事に関して、適正かどうか、相談に乗って欲しいとのこと。

 お話では、そろそろ大規模修繕工事が近付いており、管理会社から設計業務の見積もりが来ているとのこと。工事に入ったら、監理の仕事で、設計業務と同じ程度の費用がかかる。

 管理会社への疑念があるわけではなく、「相場観」を知りたいとのことでしたが、お聞きした概算見積りは、ちょっと高いのです(苦笑)

 しかし、管理会社からすれば、最初は高く言っといて、競争入札させて安くしました…と言うストーリーが都合がいいので、ほとんどの場合、高く言います。

 そう言う事情までお話しして、更に、大規模修繕工事の成功のポイント、管理会社一任方式、建設会社一括方式、設計事務所への設計施工分離方式の違いとメリット・デメリットのお話をしました。

 小規模マンションの場合は、設計施工分離方式は、コストメリットが出にくい。
 建設会社一括方式だと、理事長の負担が大きい。

 そうなると管理会社一任方式しか残らないのですが、管理会社が販売会社の子会社だと、建物の不具合を見つけても、その原因が販売時に遡るような場合、親会社にモノが言えないですし、建物管理を長年任されてきたゆえに、その管理のミスによるものだとも考えられても、それを正直に組合に話すことは、考えにくいのです。

 つまり、この時、組合側と管理会社は、「利益相反」関係になるのです。

 また、組合のために、徹底的なコストダウンを図るスタッフが担当になってくれれば良いのですが、組合の予算を知っているので、その予算内に収まれば、まあ良いだろうとなる傾向もあります。

 ひどいところは、競争入札と言いながら、最後は、決定した会社から組合に黙って、バックマージン(紹介料)をもらうケースも。

 信頼関係を逆手に取る訳ですが、管理会社からすれば、「丸投げ」状態なのだから、その分、利益もいただきますよ!と言うこと。

 この時も、「利益相反」関係なのですね。

 つまるところ、管理会社に大規模修繕工事のコンサルティングを依頼するのであれば、こう言った背景を知った上で、理事会や修繕委員会が監視していけばいいのですが、それが難しい。

 このデメリットを解消し、第3者性と組合メリットの最大化するのが、当社のMACM方式。

 設計事務所の半分以下の金額、管理会社と同程度以下の金額で、マンションの大規模修繕工事のコストダウンを成功させます。

 しかも、それに合わせて、管理委託契約の中身もチェックし、管理コストも削減することで、将来に向けた長期修繕計画における資金不足問題も、解決するので、一石二鳥!

 ただ、ロジカルに成り立つことでも、「感情」は別。

 特に、高級マンションでは、高いお金を支払っても、管理会社にお任せで良いじゃないの?と言う方もおられるでしょう。

 この辺り、理事長さんにとっては、住民の意識を考え、どうするのか、悩むところですね。


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テーマ:住まい
ジャンル:ライフ