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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 多分、毎年ブログに書いているはず(笑)の十大ニュース。

■3月:愛知県や中日新聞社等が主催・後援する「マンション管理フェア」で、3日間連続の「マンション管理学校」の講演。連日、満席で、最終日は、立ち見も出ました。

■4月:娘二人が、それぞれ、受験を突破し、大学・高校に進学。娘は、東京で初めての一人暮らし。家族で、引越し荷物をもって、東京に行きました。

■8月:㈱住宅相談センターの代表を退任し、「マンション管理相談センター」を分離・独立し、代表に就任。ここ数年間、新築・リフォーム向けコンサルティングと並行して行ってきたマンション組合向け「管理費見直し・大規模修繕工事・省エネ」コンサルティングに特化したビジネスを開始しました

■9月に鹿児島・熊本への旅行。東京から長女が飛行機で現地に合流。阿蘇山など大自然を満喫してきました。

■10月に、ナゴヤハウジングセンター5会場×2日間×2セミナー=20セミナーの総合プロデュースを担当。「20セミナー全部違うタイトルで」と言うリクエストに応えました。

■10月に、岐阜清流国体・清流大会(障害者スポーツ大会)で、短距離(50m走)と跳躍(立ち幅跳び)にて、「金」を獲得。短距離は、大会記録でした。5日間、選手村で過ごし、沢山の人たちと交流もしました。50年に一度、地元に巡ってくるこのイベントは、もちろん、これが最初で最後の参加。成績優秀と言うことで、岐阜県と岐阜市からも、別途、表彰いただき、今年の漢字のごとく「金」の1年になりました。

■名古屋初の1棟リノベーションマンションの企画に参加。30戸未満のオール電化マンションで、二つの日本初(恐らく)を提供。一つ目は、高圧一括受電、二つ目は、販売当初から、マンション管理士顧問契約付き。LLC(ライフサイクルコスト)の低減を重視し、太陽光発電や電気自動車充電器も備え、住む人が、長く、豊かに住まい続けるマンションとなります。

■岐阜でも、マンション高圧一括受電マンションが誕生。20戸程度のマンションですが、共用部の電気容量が大きなマンションのため、高圧一括化によるメリットが大きく、組合総会で承認されました。実際の工事は、平成25年の予定です。

■マンションのコンサルティグ契約、顧問契約が相次ぐ。大規模修繕コンサルティングが5件、管理費見直しコンサルティング契約が8件、電気料金見直しコンサルティングが2件、顧問契約が4件となり、受けられる依頼がほぼマックスとなり、特別な営業を行わなくても、口コミだけで、仕事を依頼いただける状態となりました。

■12月岐阜で二つのマンションが、共同して、同時に管理会社の入札を実施(これも日本初?)。この相乗効果で、管理サービスは3割良くなり、管理費は50%以上削減できる見込みとなりました。このプロジェクトに関わった役員や検討委員の皆さんの努力のおかげです。皆さん、大変、喜んでいただきました。


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 それは、8月に住宅相談センターから、マンション管理相談センターを独立させた時に、それまで戸建新築分野でお世話になった人たちへの挨拶が行き届かなかったこと。

 普段から接する機会が多い人には、それなりに挨拶できたのですが、移行時に、会社の形態や場所について、大きく変更があったため、半端ない忙しさ。

 また、それに伴う人員計画や資金計画も大きく変わったため、数カ月は自分の報酬の振込手続きもせず、放りっぱなしでした(笑)

 と言うことで、まずは、年賀状で、ビジネス関係の皆さんに近況を報告しないと!
 と、今、一生懸命、書いています。

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 このブログは、会社の事務所で書いています。

 コンサルティングの仕事は、自分のペースで出来るのは良いのですが、困っていると助けを求められると断れない性格の私は、ついつい、オーバー気味に仕事を引き受けてしまいます。

 もちろん、引き受ける時には、自分の持っている仕事と時間配分を考えるのですが、仕事が楽しくて、オフが必要ないため、食事の時間とか眠る時間をか、そう言うものを引き算して、新たな仕事に充てることも、よくあります(笑)

 昔、鍛えた体力と、どこでも良く眠れて、短時間睡眠体質なのが、幸いしています。

 1月の予定を見ると、5日、6日には、さっそく、マンションのコンサルティングがあり、
・修繕工事の見積もり依頼から入札までの一連の業務が一つ
・大規模修委員会への提案資料が一つ。
・管理会社の変更の臨時理事会と臨時総会が各二つ。
・管理契約の見直しの理事会が一つ。
・管理規約の見直しの委員会が一つ。
・講演が一つ。
・執筆が二つ。
・HPの制作が一つ。
・企業向けコンサルティングが一つ。

 今から、ようやく年賀状hを書き始めます。

 お正月は、家族で温泉旅行も行くのですが、向こうでも、パソコンを開いているでしょうね。


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 中部電力の社内ベンチャー制度で起業したのが平成12年。

 そこから、中電の枠を離れて、個人のコンサルタントとして独立したのが平成19年の秋。

 そこから、更に5年が経っています。

 個人事務所「しあわせデザイン研究所」の開設以降、法人を3社立ちあげましたが、いずれも、住宅や起業に関わるコンサルティング事業です。

 コンサルタントと言うのは、絶え間ざる学習・個人の経験・コミュニケーション力・顧客への愛情の総合力が勝負だろうと思います。

 今は、おかげさまで、口コミやネットからの依頼で、お客様との出会いがあり、かつ、継続した顧問契約に100%つながっているので、ありがたいことですが、ここに至る原点は、福島正伸信先生との出会いがあります。

 取りわけ、大きな転機となったのが、完全に個人として独立する寸前に受けたこの講座です。

「超人気コンサルタント養成講座」

中電と言う大きな傘から離れて、ビジネスをして行こうと決意した勇気と自信とを与えてくれた講座です。

私が受講した時が、このシリーズの初開催で、100名ほどの受講者だったと思いますが、今や、受講者の口コミだけで、沢山の受講者が全国から集まり、毎回300名以上!

通常、15,000円ですが、下記のページから、備考欄に「名古屋の馬渕さんの紹介」と書いていただけば、10,000円で受講できます。

「超人気コンサルタント養成講座」

 名古屋在住の方も、交通費を払っても行く価値があります!

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 この仕事をしていて、良かったなと思える瞬間です。

 今年5月から始まった管理費見直しコンサルティング先マンションの「管理問題検討委員会」の11回目の委員会を兼ねた忘年会。

 管理費見直しだけではなく、従来から懸案だった管理規約の見直しも一緒に行っているため、取り扱うテーマが非常に多いのですが、築15年を超えるマンションのため、制度疲労も起こしており、当初の想定の何倍もの手間がかかっています。

 委員のみなさんには、多少の日当が支払われるのですが、ほぼボランティア。

 しかし、回を重ねるごとに、2時間と言う委員会時間を大きく超え、3時間超もしばしば。

 出てくる懸案事項の多さに驚くと同時に、「知らないと言うのは、こんなにも怖いもの」「管理会社にお任せの結果、どれほど余分なお金を払っていること」がわかり、その解決の方針が出てくることが、楽しみになります。

 そして、管理会社を入札して決めることになり、今月、プレゼンを受け、1社に内定。管理品質を大きく向上させながら、管理費は逆に半分以下になりました。

 60戸弱のマンションで、年間の削減額は300万円近くになります。
 つまり、1戸当たり、年間で約5万円の貯金が増えると言うことになります。

 そんな苦労を共にした仲間なので、今年最後の委員会は、忘年会を兼ねて!と言うことになったのでした。これまでの大規模修繕委員会でも、最後は、クライアントの皆さんとの慰労会が何よりの楽しみで、それがマンションにとって「良好なコミュニティ形成」の一環になることも、副次的効果。

 私のコンサルティングは、瞬間的にマンション管理が良くなることで、報酬をもらって終わり…ではなく、そこで暮らすマンションの皆さんにとって、長く続く幸せをデザインすることを目標にしているからです。

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 9月からコンサルティングを行ってきた大垣市のマンションで、大規模修繕工事の入札エントリーが始まりました。

 通常、エントリー受付までは、半年以上かかるのですが、今回は、来春着工すると言う期限があるため、通常の倍の速さで進めています。

 管理会社が、強引に進めてきたものを、途中で「なんかおかしいぞ???」となり、施工会社決定の一週間間にSOSがあり、バトンタッチした案件なので、一定の準備がなされているかと思いきや、いわゆる建物劣化に伴う一般的な補修工事の見積りであり、住民へのアンケートも取っておらず、敷地内で散見される個別の不具合への見積り項目はないと言う状態。

 急ぎ、住民アンケートを取ったり、機械式駐車場の廃止等の管理に関する項目もあり、月2回ペースの修繕委員会で、毎回用意する資料はかなり多く、徹夜も何度かしました。

 平均台の上を全速力で駆け抜ける感じで、建物劣化診断、特記仕様書作成、見積もり数量表作成と続くのですが、外部の信頼できる一級建築士にも手伝っていただき、何とかここまできました。

 私の入札会社のエントリー方式は、これまでの接点から、顔の見える=信頼できる施工会社に声を掛け、住民から公募し、管理会社からも推薦を受けて、声をかける方式。

 住民や管理会社の推薦で、初めて接する会社は、事業場および部門の責任者との面談審査を行いい、顔が見える状態にすると言うのが、私の方式の特徴です。

 財務諸表やホームページ等でわかる情報は、基本ですが、足場を組んでみて初めて分かる不具合への対応や、今後、何カ月も現場で住民と接する中で、どのような突発的な問題が起きるかわからないなか、技術以上に、ハートが大切だと思うからです。

 書類審査で済ませば、手間は半分以下になりますが、この段階で、「時間」を掛け「気持ち」を入れることが、良い見積もりを頂けることにつながると思います。

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 10月に行われた岐阜清流国体・清流大会(障害者スポーツ大会)で、優勝・金メダルを取った岐阜市在住の選手の表彰式が行われ、私も出席しました。

 短距離と跳躍の2種目で金メダルを取ったからです。

 表彰された選手の総勢は50名ほどでしょう。

 岐阜市長のお祝いメッセージ。
岐阜市表彰式01 特別ゲスト「みなも」もお祝いに駆けつてくれたので、初めての2ショット(笑)。


 表彰状と記念の時計。
岐阜市表彰式02 岐阜市表彰式03

 時計には、「WINNER」と書かれています。

 あの時、グッと体を絞ったのですが、その後、ちょっと油断して、また、忘年会シーズンで、ややウエイトオーバー気味。(笑)

 再度、アスリートの体に戻さねば!と気持ちをチェンジする良い機会にもなりました。

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 先日、表題の打診があったと言うことをブログに書きましたが、先日、正式な依頼が来ました。

 今年の3月も、毎日1講座×3日の講座を担当したのですが、その時の講義内容は、次の通りでした。

 ~大震災・計画停電…関東のマンションに何が起こったか?~
他人ごとではない!非常時に強いマンションを作るための5つの法則

~現在の管理に満足ですか?~
あなたのマンションの管理を劇的に良くする5つの法則

~住民の意識次第でこんなに変わる!~
大規模修繕工事を46%コストダウンさせた7つの法則~


 この時は、3日間とも満席+立ち見でしたが、今年は、更に実例を沢山盛り込んで、受講者のお役に立つような内容にしたいと思います。

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テーマ:住まい
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 世の中は、クリスマス。

 私は、3つのマンションのコンサルティング。

 徹夜して作り込んだ資料でも、疲れを引きずっての提案であれば、価値が下がります。

120%の熱意を込めて、役員や住民の方に喜ばれれば、疲れも吹き飛びます。

 ただ、短時間睡眠が苦にならない体質ですが、さすがに、その夜は、早めの就寝。(笑)

 6時間も眠ったので、ばっちり回復!

 年末まであと一週間ですが、走りぬきます。

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テーマ:暮らし・生活
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 顧問先のマンションで、理事会を中心に有志を募り、管理問題検討委員会が始まりました。

 平成23年に、国土交通省が「標準管理規約」を改正し、社会変化に呼応した内容が示されたのですが、ほとんどのマンションは、新築時の規約のままです。

 では、その規約通りの運営が行われているかと言えば、ペット問題、駐車場問題、管理会社への委託内容等、条文と異なるケースがあったり、その場その場の都合でコトが進められていたりします。

 マンションの管理組合は、私的自治組織なので、縛りがきつくないとか、アドバイスすべき管理会社の担当者も、「筋を通す」ことより「住民がそれで良いと言うなら、それで良い」とやり過ごすこと等が、そうなってしまう理由でしょう。

 私の場合は、顧問でありコンサルタントので、相談があれば、規約違反につながる可能性のあることは、「それをやらせないのが、役員を守ることだから」と厳しく接します。

 そうでないと、一旦問題が起これば、ルールは管理規約に戻らざるを得ない訳で、「規約違反は、誰がやった!?」と言う話になり、役員に責任追及が向かってしまいます。

 そんなわけで、「どんな管理規約で、どんな運営を行うのか」は、大切。

 このマンションでは、築14年となり、しかも、定期借地権で、規約も変則的な条項があります。
 標準管理規約に盛り込まれた時代性・社会性をどう反映させるのか?が「管理問題検討委員会」の主要なテーマとなります。

 また、それに合わせて、管理会社への委託内容は、適正なのか?もチェックします。
 
 第1回目の委員会で行ったのは、「標準管理規約」の輪読。
 途中途中で、解説を行い、質問に応えて行くのですが、それだけで、たっぷり2時間。

 「知らなかった」「違うと思っていた」と言う内容が、沢山出てくるからです。

 社会科の授業みたいです。

コンサルタントとして、サクッと改正案を提示して、決める方が仕事は簡単ですが、それでは、組合のためになりません。

 自分たちのマンション全体が、自分たちの「家と暮らし」そのものと言う意識を持って、幸せに暮らしていただけるよう、「灯台」となるのが、私の役割だからです。

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 昨夜は、12時ごろ帰宅し、シャワーを浴びて、就寝。
 5時に起きて、ブログ執筆。

 通勤時もパソコンを開き、出社してからは、4社連続の打合せで、ノンストップで仕事。

今週は、忘年会が続き、1次会で失礼するつもりが、1次会そのものが10時過ぎになったり、2次会まで行くことになり、終電で帰ったりと、予定が狂う…(~_~;)

 今週末は、3連休だそうですが(笑)、私の土曜日は、午前中は、大垣のマンションの大規模修繕委員会。

 夜は、岐阜のマンションの管理問題検討委員会。

 日曜日は、午前中に、別の岐阜のマンションの理事会に出席。

 その資料づくりが、遅れ遅れになって、昨夜は徹夜。

 作成する途中で、あれも、盛り込んでおきたい!とか、もっとわかりやすいビジュアル表現にしたい!とか、次々にアイディアが浮かんできて、益々業務量が増えるのですが、眠くない。

「これ、きっと、マンションの皆さんが喜んでくれるはず!」と言う資料が出来上がると、ワクワクします。

 早く、理事会・委員会が始まらないかなぁ…。

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 名古屋市本山で、この夏から販売された「1棟丸ごとリノベーション」マンションが、わずか3カ月で完売しました。
 
 人気の理由は、立地、リノベーションデザイン、価格のバランスが、非常に優れていることが一番だと思います。

また、「サスティナブル」(持続可能)を徹底的に追求したところに、大きな付加価値があります。

「オール電化で高圧一括受電」「太陽光発電」「自動車充電設備」「自転車充電設備」「LED照明」「エレベーター無し」と言う物理的な「サスティナブル」に加え、ソフト面で「省エネコンサルティング」「家計コンサルティング」「マンション管理士顧問」が新築時から付いています。
 
 このようなマンションは、日本で他にないでしょう。

販売時に「良いマンション」であることはもちろん、住み始めてから、「無理なく・楽しく・賢く暮らすマンション」なのです。

ここまで考え抜いたマンションですから、「売る側の自信」あるいは「売る側のワクワク感」も日本一!(*^^)v

それがわずか3カ月で売れた最大の理由でしょう。

それに関わった企画・設計・建設・コンサルタントのチームが集まり、忘年会を開催したのですが、その盛り上がり方が凄い。

一人ひとりの話が長くて、濃い。

初めて聞く、それぞれのプライベート。
山登り、バンド、バイク、カートレース…人生を楽しむ仲間なんだなぁと実感しつつ、一番好きなのは「仕事」と言うのが共通(笑)

そして、お互いのチャレンジを讃えあう言葉の数々。

良い企画に参加できたこと、良い人たちに出会ったことに心から感謝した夜でした。

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 昨夜は、コンサルティング先のマンションの理事会の皆さんとの忘年会。

 管理委託契約の見直しが成功し、次のテーマは、役員で盛り上がっている「自立的な組合運営の機運をどう定着させるか?」また「組合運営上の課題をどう解決するか?」

 その中でも、悩ましいのが、「ペット問題」

 この組合では、新築時は「ペット禁止」。しかし、既にペットを飼っている人が3分の1近くおり、過去に何度か、ペット飼育について話し合いがなされていましたが、決着はつかず。

 「ペット禁止だから、このマンションを選んだ」と言う意見もありますが、冷静に考えると、組合規約は4分の3以上で変更できるので、現時点で、4分の3以上の組合員が、ペット飼育に賛成すれば、ルールは変更できると言うことになります。

 一人ひとりの住民の気持ちを尊重することは大切ですが、共通のルールを変えるべきかどうかは、最終的には全体の総意だということになり、総意=全会一致ではなく、多数決で決まるわけです。

 4分の3以上の賛成があれば、今度は、ペット飼育のルールをしっかり定めると言うことが大切です。あるいは、ペット飼育のルールを厳格に定めることで、賛成者が増えることもあります。

 こう言うデリケートな問題は、いきなり総会で決を採るのではなく、住民集会で十分意見を聞き、反対者の懸念するNG要素を取り除く案が出せるかどかで、結論が出るのだろうと思います。

 そんな話を2時間。

 19時に始まった忘年会は、2次会まで続いて、24時に終了したのでした。。。(^_^)

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 二つのマンションの合同による管理会社の入札が終わりました。

 それまでの管理業務仕様書の作成や募集・現地調査・見積もり・書類審査・プレゼン審査は、その業務量・質ともに、かなり大変でしたが、先週末に1社に決まった後の、これからが肝心です。

 元々、かなり詳細な仕様書と項目別の見積書があって、会社を同条件で比較できる状態にしたことで、最終1社を選ぶことができるわけですが、それで、お任せと言う訳には行きません。

 改めて、その会社の細かな仕様書を提出してもらい、各マンション向けのカスマイズを進めます。

 また、その過程で、更なるVE(品質を落とさずにコストを落とす)にも取り組みます。

 現在の管理会社との引き継ぎがスムーズに行くように、細かなスケジュールを立てる必要もあります。

 管理委託費が劇的に安くなったのに、管理品質は、目に見えて向上した!と言うレベルを目指して、これからが、また、大きな仕事です。

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 私は、やりたい仕事が山ほどあるので、実は「休みたい」と思うことはないんですね。

 「休み」=「娯楽の時間」は、「仕事」との対比で用いられるのだと思うのですが、私の場合、「仕事」が楽しくてしょうがないので、「娯楽の時間」が不要なのです。(笑)

 もちろん、旅行や美術館・自社巡りなど、他にも沢山好きなことはありますが、そう言う他の好きなことをして、「充電」して、仕事に復帰すると言う感覚にはなりません。

 とは言え、麻雀で徹夜すれば、いかに楽しいことでも、疲労は残るのと同じように、負荷が大きいと体の疲れは出るので、週に1度くらいは岩盤浴に行きます。

 それから、睡眠時間も何しろ短い。

 夜中2時まで仕事をして眠り、5時に起きて、また仕事をするなんてのが、基本のパターン。

 起きている間の充実感が強いので、眠りが深いのだと思うのですが、さすがに、宴会などで、お酒が入ると、急激な眠さが襲うこともあります。

 そういう時は、自宅に戻りパソコンを開いても、キーボードを打ちながら舟を漕いでしまうので、そんな時は、早目に眠り、3時に起きると言うパターンでしょうか。

 自分の能力と仕事の課題とを照らし合わせて、おおよそどれくらいの時間で完成できるのか把握しているので、当日のやり残しの仕事と翌日以降に取り組む仕事の質・量を考え、自分のスケジュールを調整するのは、慣れっこになりましたね。

 とは言え、当然の訪問や予想よりタフな新しい仕事が入れば、計画は狂います。

 狂った時に、どうやって時間をやりくりして、質の高い仕事をやるのか・・・これがまた楽しい。
 こんなに刺激的な「娯楽」は他には見当たりません。

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 総選挙で、自民とが圧勝した。

 テレビでは「前回選挙の揺れ戻し」みたいなコメントも多く見られますが、かつて、自民党が汚職があっても長期政権が保たれたことを考えると、そう言う単純なものではないと思います。

また、「自民党が良いから勝ったのではなく、民主党がダメだから、自民党が勝った」と言うコメントは、自国の政治がそこまで低レベルだと言っているようなもので、情けないです。

しかも、それを自民党の政治家の発言でも聞かれるのは、「謙虚さ」を示して、マスコミ受けを狙っているのか、更に、情けないです。

もし、私が、コンペの末にコンサルティングの仕事を頂いたら、「競合相手が間抜けだから選ばれた」なんて、絶対言いません。

そんなことでしか選ばれないなら、そもそも、エントリーするな!と言いたいし、選んだ相手に対しても、失礼です。

自民党の圧勝で、時計の針が元に戻るような政策が行われるのか、3年半の野党経験を元に、優れた政治ができるのか、わかりません。

自民党政権になったから、どうなるか?を議論するのではなく、自分は新しい政権下で何をすべきか?を考えるべきだと思います。

一人の力は限られていますが、一人から始めなければ、何も変わらないのですから。

自分のビジネスや地域のフィールドで、社会と未来を良くするにはどうすべきか?を考え、行動したいと思います。

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 昨日のブログで、春から取り組んできた岐阜市内の二つのマンションの管理委託契約の見直しコンサルティングが、いよいよ、役員や検討委員向けに、管理会社を決めるプレゼンが行われると言う話を書きました。

 当初は、もちろん、別々に依頼を受けており、見直しも、別々に行ってきましたが、最終的に、二つのマンションが合同で同じ管理会社を選ぶと言う方針を決めることで、料金面や今後の管理会社との交渉、お互いの情報交換など、メリットが多いことを説明し、賛同いただけた結果です。

 1次審査を通った4社のどこに決まっても、管理内容は、従来に比べて、かなり具体的な統一仕様の元に入札されているので、品質も大きくアップしながら、逆に管理費のコストダウンは、40~50%と、大きなメリットがあります。

 しかし、一つだけ心配事が。

それは、二つの組合が同じ管理会社が良いと言うかどうか?

もちろん、同じ管理会社を合同で選びましょう!と言う前提ですが、それぞれに対する見積もりがあるので、価格の順序は、マンションによって、異なります。

 価格以外の要素で、圧倒的な指示を得る会社が出現すれば良いですが、仮に、「どこに頼んでも同じみたいだから、価格の一番安いところを」と言う話になったり、マンションごとに異なる課題に対する解決提案姿勢に特徴があって、この会社が良いと言う話になったり…と言う可能性もあり、何しろプレゼンを聞いてみなければ、わかりません。

 もちろん、同じ会社を選びましょう!と言う前提で、管理会社に声をかけてありますが、二つのマンションの第一候補が異なると、話し合いにせよ多数決にせよ、最後に、第一候補以外の管理会社を選ばざるを得なくなったマンション側に、多少でも不満が残るでしょう。

 従って、私としては、最終的に、それぞれのマンションで違う管理会社が選ばれることもあり得ると考え、二つ同時に管理契約を結ぶことができると言う前提で見積もりが出されている分、割安になっている価格の再調整も必要になると言う覚悟も持っていました。

 一つの会社に無理やり納めるのではなく、そう言う調整業務によって、価格が上がるのを最小限に抑え、マンションの住民にとって、「最善」の実現に尽力するのが、私の役目だからです。

 そう言うことまで考えてはいましたが、まずは、出来る限り、評価の尺度が異ならないようにするのが、大切。

 絞り込みに迷わないよう、プレゼン会社概要の書式を統一し、同じ評価項目での比較表を作成し、項目別の採点表を用意しました。「管理会社の選び方」と言うものもが世の中にある訳ではないので、当社のオリジナルです。

 プレゼンの後、各自の採点表をすぐに回収し、スタッフが5分程度で、パソコンで結果一覧表を作成し、平均点などを出します。そのエクセル表の画面をプロジェクタで写しながら、議論を行うのも、当社オリジナル。

大規模修繕工事会社を選ぶ時も、こうした手法を取ります。

 こうすると、全体の評価傾向や自分以外の人が、どういう採点をしているのかわかり、議論もしやすくなり、1社に決めやすくなります。

 今回、みなさんの評価は、ほぼ同じ傾向。
 各自の最高点も、全体の最高点も、1社に集中したので、9名による議論は、40分ほどで終結しました。

 月曜日に、各社に結果を通知するのですが、当落だけを連絡するのではありません。

 採点結果で、どの位置にいたとか、プレゼンの感想を伝えます。それが、落選した会社にとっても、次回に活かすことにつながりますし、当社がコーディネートする入札は、「落選しても、得ることがある」と感じてもらえることが、次回の入札募集にも役立つからです。

 「管理会社を叩いて安くする」のが私の仕事ではありません。関わる全ての人に感謝し、誰にとっても価値が生まれる仕組みを作るのが、私のコンサルティング姿勢です。

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 春から始めてきた、岐阜市内の二つのマンションの管理委託契約の見直しコンサルティングは、管理契約に基づく業務実施内容の調査、住民アンケートによる希望調査、適正仕様への変更、それに合わせた管理規約の見直し、管理会社の入札とステップを進めてきて、この週末、いよいよ管理会社の入札となります。

 当初は、もちろん、別々に依頼を受けており、見直しも、別々に行ってきましたが、最終的に、二つのマンションが合同で同じ管理会社を選ぶと言う方針を決めることで、料金面や今後の管理会社との交渉、お互いの情報交換など、メリットが多いことを説明し、賛同いただけた結果です。

 管理仕様書は、従来に比べて、かなり具体的になり、また、品質も大きくアップしています。
 入札に応じた会社は、総合管理会社、専門事業者、合わせて22社。

 最終プレゼンに残ったのは、4社です。著名ブランドの系列会社、独立系の大手、地元資本の堅実な会社と顔ぶれも、それぞれ特徴があり、セールスポイントも違いますが、絞り込みに迷わないよう、会社概要の書式を統一し、同じ項目での比較表を作成し、項目別の採点表を用意し、役員や検討委員の皆さんに選択してもらいます。

 コストダウンの予想は、40~50%

 更に、漫然と支払っていたようなサービス利用料や買取・リースに切り替えれば安くなるレンタル料など、無駄なサービスもスリム化します。

 極めつけは、電力の省エネ化。
共用部の電気料金削減か、マンション全体の高圧一括受電への切り替えなども検討します。

 これだけの対策を行えば、年間のコスト削減額は、軽く百万円を突破。
 大きいほうのマンションでは、数百万円となり、次回の大規模修繕工事までに、数千万円貯まることになります。

 実は、どちらのマンションも、将来の修繕積立金の値上げ、数十万円の一時金徴収、借入が必要とされていますが、それをしなくて良い、または、緩和することができるでしょう。

 場合によれば、値下げしても良い水準になるかもしれません。

 ただし、「安くなった、でも、しばらくすると、役員も変わり、組合運営の関心が緩くなったら、手抜きが始まった」では、ダメです。

 そうならないよう、引き続き、定額での顧問契約の締結を提案します。組合と管理会社の信頼関係と適度な緊張関係を保つためです。

 また、顧問契約とは別に、業務保証もあります。

 こちらは、今回の見直し後、特段の社会情勢の変化なく、値上げが提案された場合は、再度、管理費見直しのコンサルティングを無償で提供するものです。

 マンションとのコンサルティング契約により、提供する内容は様々ですが、マンションの住民の幸せな暮らし、満足があり、そこから、管理会社の利益も私のコンサルティング報酬も生み出されていく…それが私の目指すカタチです。


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 今年の漢字は「金」と発表されました。

財団法人日本漢字能力検定協会が、全国から募集した25万票の投票の中で、金は9156票(3.54%)を獲得!http://www.kanken.or.jp/index.php

金が選ばれた理由は、「金環日食」や「金星食」など「金」に関する天文イベントの当たり年だったこと、オリンピックの金メダル、世界一の自律式電波塔「東京スカイツリー」の開業、京大山中教授のノーベル賞受賞などの「金」字塔が打ち立てられたこと、生活保護費の不正受給問題、消費税増税などの財政問題といった「金(かね)」をめぐる問題が浮上したこと等。

私も、今年は、岐阜清流大会の岐阜県予選で、短距離と跳躍種目で金を二つ、清流大会の全国大会でも、同じ種目で金を二つとりましたから、私にとっても「金」の年でしたね。

なお2位~10位は、輪、島、領、乱、空、政、復、輝、国です。

皆さんにとっては、どの感じが、今年の漢字でしょうか?

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 今年9月、「都市の低炭素化の促進に関する法律」で定める「認定低炭素住宅」を取得した場合には、所得税、登録免許税、個人住民税の引き下げなどを受けられる特例措置が創設されました。

「認定低炭素住宅」とは、複層ガラス、断熱材の厚み、軒ひさしの設置や、太陽光発電パネルの設置など、省エネ法の省エネ規準に対して一次エネルギー消費量が▲10%以上となることや、低炭素化のための措置がとられていることなどの認定要件が設けられています。

低炭素住宅 それが、このイメージ図。


具体的には、
○所得税 個人住民税(平成25年12月31日まで)
■住宅ローン減税制度の控除対象借入限度額の引き上げ
 居住年 控除期間 住宅借入金等の年末残高の限度  控除率
平成24年 10年間  4,000万円(一般住宅3,000万円)  1%
平成25年 10年間  3,000万円(一般住宅2,000万円)  1%
※控除額が所得税額を上回る場合は翌年度の個人住民税額から控除(最高9万7,500円)

○登録免許税(平成26年3月31日まで)
■税率を一般住宅特例より引き下げ
所有権保存登記:0.1%(本則0.4%、一般住宅特例0.15%)
所有権移転登記:0.1%(本則2%、一般住宅特例0.3%)

これに加えて、先日、住宅金融支援機構は、長期固定金利住宅ローンの「フラット35S(金利Aプラン)」で、住宅条件の一つに認定低炭素住宅を追加しました。

借入金利が当初10年間、フラット35の金利よりも年0.3ポイント低くなる優遇措置が受けられるというものです。

住宅の工事請負金額の中に低炭素住宅の認定関係費用が含まれる場合は、認定関係費用も借り入れの対象となります。

 長期優良住宅も、同じような優遇制度があります。

 最近の言葉だと、「スマートハウス」もあります。

 さて、これから、家を新築される方は、長期優良住宅が良いのか、低炭素住宅が良いのか、スマートハウスが良いのか?

 来春、某住宅展示場で、

~難しい用語を簡単解説!~
スマートハウスのことが良くわかる講座(仮称)

を行いますので、それまで、わかりやすい比較表を作成しておきます。

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 昨夜、パソコンから不気味な「ジー」と言う音が…。

 パソコンが壊れたら、大変!

 そんな時に備えて、外付けのハードディスクにバックアップを取り、Web上のストレージサービス(データ保管サービス)を利用しているのですが、その両方で、自動バックアップソフトを入れた際に、パソコンの動作が、異様に鈍くなったので、手動に切り替え、2ヶ月あまり。

 毎週、バックアップしなきゃ!と思っているのですが、忙しさにかまけて、なかなかできていません。

 慌てて、全部バックを取ろうとして、その途中でフリーズしても困るので、とりあえず、マンション関連や他のコンサルティング関連のフォルダだけをバックアップ。

 ちなみに、WEB上では、無料のサービスもあるのですが、コンサルタントとして、情報は、商品そのもの。クライアントに迷惑をかけないと言う意味でも、有料のサービスを利用しています。

それが、NTTのマイポケット

 色々調べた結果、安さより、信頼性を重視した結果。

 そろそろ、ウィンドウズ新製品のセパレート型パソコン(ディスプレイがタブレット型のように使えるタイプ)に変えようかなぁと、思案中です。

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 12月のこの時期には、大変珍しい大雪で、岐阜市内は積雪15センチでした。

こう言う時に、コンサルタント業は、会社に行かなくても、自宅でパソコンと電話があれば、たいていの仕事はできてしまうのが良いところ。

今、大きなマンションコンサルティング案件が3つ同時に進んでいるので、集中力も作業量も佳境なのですが、10日が当社の支払い日なので、銀行にも行きました。

平日で、しかも、この天候ゆえ、空いてましたから、時間も有効に使えます。

夜は、ワインを飲もう。

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 10月から大規模修繕工事のコンサルティング依頼を受けているのですが、その経緯は、雨漏りに端を発し、管理会社主導で急ぎ大規模修繕工事を行う話になり、いささか強引に進めたばかりに、住民側の疑念が生じ、工事発注を決める総会の寸前にご相談があったと言うもの。

 偏見や予断を持って臨むのは、コンサルタントとしてあるまじき姿勢なので、大規模修繕工事コンサルティングの依頼を受ける際に、その管理会社が他のマンションで管理品質に問題があったことを知っていても、それを口にすることは、しません。

 しかし、コンサルティングが始まり、修繕委員や理事の方々と接する中で、あるいは、大規模修繕工事に必要な情報を収集する中で、管理品質にも問題があることがすぐに分かってしまいます。

 理事会から、管理会社の姿勢やサービスに不満・不信があると相談され、大規模修繕工事の付帯契約として、交通費などの実経費のみで、2カ月間で調査し、修繕委員会の開催後等に、役員の方々と議論してきました。

 管理契約や管理費の見直しだけを依頼される場合は、当然、それだけで単独のコンサル契約を結び、基本報酬をいただき、活動するのですが、大規模修繕工事のコンサルと同時の場合に限った特別対応です。

 その結果、やはり、過去から住民の皆さんの不満が大きいこと、改善の余地もコストダウンの余地も大きいことが分かり、「管理委託契約の見直しと管理費の適正化(削減)のコンサルティング」を正式に依頼したいとの結論になりました。

「管理会社の変更も視野に入れて」と言うリクエストです。
 管理費のコストダウンにより、予定されている修繕積立金の値上げも、抑制することにつなげます。

 念のため言いますが、私が焚きつけた訳ではないんですよ!(苦笑)
 管理会社側は知らないのでしょうが、そこまで不満が積み重なっていたと言うことです。

 大規模修繕工事のアドバイスやコンサルティングを管理会社に依頼したり、設計事務所や建設会社に依頼しても、「管理も見直す」ということに話が発展しませんが、実は、建物のリニューアルと同じく暗い、管理の見直し=リニューアルは大切だと、改めて感じました。

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 名古屋市内のある理事長さんから、電話があり、管理会社から提案されている大規模修繕工事に関して、適正かどうか、相談に乗って欲しいとのこと。

 お話では、そろそろ大規模修繕工事が近付いており、管理会社から設計業務の見積もりが来ているとのこと。工事に入ったら、監理の仕事で、設計業務と同じ程度の費用がかかる。

 管理会社への疑念があるわけではなく、「相場観」を知りたいとのことでしたが、お聞きした概算見積りは、ちょっと高いのです(苦笑)

 しかし、管理会社からすれば、最初は高く言っといて、競争入札させて安くしました…と言うストーリーが都合がいいので、ほとんどの場合、高く言います。

 そう言う事情までお話しして、更に、大規模修繕工事の成功のポイント、管理会社一任方式、建設会社一括方式、設計事務所への設計施工分離方式の違いとメリット・デメリットのお話をしました。

 小規模マンションの場合は、設計施工分離方式は、コストメリットが出にくい。
 建設会社一括方式だと、理事長の負担が大きい。

 そうなると管理会社一任方式しか残らないのですが、管理会社が販売会社の子会社だと、建物の不具合を見つけても、その原因が販売時に遡るような場合、親会社にモノが言えないですし、建物管理を長年任されてきたゆえに、その管理のミスによるものだとも考えられても、それを正直に組合に話すことは、考えにくいのです。

 つまり、この時、組合側と管理会社は、「利益相反」関係になるのです。

 また、組合のために、徹底的なコストダウンを図るスタッフが担当になってくれれば良いのですが、組合の予算を知っているので、その予算内に収まれば、まあ良いだろうとなる傾向もあります。

 ひどいところは、競争入札と言いながら、最後は、決定した会社から組合に黙って、バックマージン(紹介料)をもらうケースも。

 信頼関係を逆手に取る訳ですが、管理会社からすれば、「丸投げ」状態なのだから、その分、利益もいただきますよ!と言うこと。

 この時も、「利益相反」関係なのですね。

 つまるところ、管理会社に大規模修繕工事のコンサルティングを依頼するのであれば、こう言った背景を知った上で、理事会や修繕委員会が監視していけばいいのですが、それが難しい。

 このデメリットを解消し、第3者性と組合メリットの最大化するのが、当社のMACM方式。

 設計事務所の半分以下の金額、管理会社と同程度以下の金額で、マンションの大規模修繕工事のコストダウンを成功させます。

 しかも、それに合わせて、管理委託契約の中身もチェックし、管理コストも削減することで、将来に向けた長期修繕計画における資金不足問題も、解決するので、一石二鳥!

 ただ、ロジカルに成り立つことでも、「感情」は別。

 特に、高級マンションでは、高いお金を支払っても、管理会社にお任せで良いじゃないの?と言う方もおられるでしょう。

 この辺り、理事長さんにとっては、住民の意識を考え、どうするのか、悩むところですね。


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 マンション向けコンサルティングに大きく軸足を移してはいますが、相変わらず、戸建て住宅の相談が入ったり、展示場や住宅会社からの講演依頼は、続いており、今回は、トヨタホーム愛知さんからの依頼。

 名古屋の栄の本社で「家づくりワクワクフェスタ」で、「今が建て時?!」と題するセミナーを引き受けています。
toyota2 toyota1


 住宅会社からの依頼だから、「消費税前に、家を建てましょう!」と誘導する話ですか?と思われる方もいるかもしれませんが、まったく違います。

 9月に、豊田市と刈谷市のトヨタホームさんの専用展示場のイベントでもセミナーがあったのですが、その時に、主催者側の都合に合わせた話ではなく、消費者側の不安心理を和らげ、「あなたにとっての本当の建て時」についてお話しました。

 また、住宅購入は、人生の目標ではあるが、目的は「幸せになること」だと言うお話をしました。

 どちらかと言うと、「消費税が上がるからと言って、あわてて家を建てるな!」と言う話(笑)

しかし、それを聞かれた担当者が、お客様に是非聞いて欲しい、また、そういう想いで、住宅営業をしなきゃ!と共感いただいたようで、このときと同じ話をして欲しい!と言うリクエストです。

同じと言っても、政治・税制など、社会情勢は、9月から変わっていますから、最新の情報を入れたリニューアル版で望みます。

 選挙の結果によって、税金も政策も大きく変わりそうなので、情報の伝え方、評価の仕方、考え方を伝えるのは、大変難しいのですが、私の話がヒントになって、幸せな家づくりが出来るよう、心を込めて話します。

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 管理会社による雨漏り調査とその対策工事で、雨漏りが止まらないというマンションから、再調査を依頼されました。

 「対策をしたけれど止まらない」ということ自体は、残念ながら、ありえます。

 しかし、今回は、その調査報告や事後の対応が、住民側にとって、納得のいくものではなく、再三、管理会社に説明を求めても、不信感が増すばかり。

 ということで、当社に管理会社への対応と雨漏りの再調査を依頼されたという訳です。

 当社自体が調査を行うのではなく、住民側に立って、調査会社を選定し、調査を進めていきます。

 住宅相談センター時代から、「雨漏り」と聞けば、紹介していた㈱円昭さんにお願いしての調査。

 最初は、屋上から。
CH漏水調査01 CH漏水調査02

 右側の写真は、鏡で、笠木の裏側を見ているところです。

 物理的な調査は、㈱円昭さんが主に行い、住民さんにどのような調査をしているのかを説明したり、聞き取りを行うのが当社の役目。

 施工を請け負わず、純粋に第3者として、最初の調査の妥当性、雨漏りの分析、今後の対策をまとめます。

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 このところ、私の著書(小冊子)「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」のリクエストが増えてます。

 消費税増税前に工事を終えたいというマンションが多いのでしょうか。

 無料でお送りしているのですが、その代わりに、アンケートを記入してお送りいただくことをお願いしています。

 先日届いたアンケートがこちら。
アンケート


 アンケートをお送りいただくと、今度は、「実録 マンション大規模修繕物語」という100ページを超えるドキュメンタリーの小冊子をお送りしています。

 こちらは、ボリュームがあるため、なかなかアンケートをいただけないのが悩みの種?

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 岐阜市内で、二つのマンションの管理委託契約および管理会社の見直しコンサルティングの入札の真っ最中です。

 エントリー→現地調査→入札と続き、約20社の見積もりの中身をチェックして、仕様書の読み違えがないか、チェック。

 また、各社からのVE提案(品質を落とさずに、仕様を変更してコストダウンを図る手法)が適正かどうかを審査。

 それを経て、上位8社程度には、面談の依頼。それ以外の会社は、価格差が大きいことを伝え、その差を埋めるアイディアがあれば、面談しましょうと投げかけ。

 結果、10社との面談。

 まずは、現地調査をした感想を聞きます。

 実は、その答えだけでも、どれくらいマンションをちゃんと見ているのか、あるいは、管理品質へのこだわりが推しはかれます。

 見積もり依頼時には、実経費精算を前提として、項目計上しないものあるのですが、「その経費は、事務管理費に含まれています」と言う会社もあるため、その分は、事実上のコストダウンになります。

 また、項目によって、外注なのか直営なのか、専門スタッフが念入りに行うのか、清掃員が兼ねるのかなど、値段に表れない品質の違いもあります。

 そして、何よりも、会社の姿勢や責任者に、管理業務に関する熱い想いがあるのかどうかも大切です。

 1社45~60分程度の面接を10社。

 タフな仕事ですが、新しい管理会社を知ることは、私の引きだしを増やすことにもなるので、楽しい仕事です。

 当方は、管理組合が判断しやすいように、相手の評価を横並べする仕事なので、上から目線にならないよう、また、管理会社の入札があって初めて成り立つのですから、感謝の気持ちで、丁寧にお話しを伺います。

 更に、こちらが提示した「管理仕様書」が、見積もり作成にあたり、十分なものであったかのヒアリングも行います。それを聞くことで、次回以降の他のマンションの管理委託見直し業務において、改善したいからです。

 この一連の流れを徹底することで、管理品質をアップし、管理コストを適正にするのですが、結果的に、コストは大幅に削減されます。

 近日中に、二つのマンション合同で、プレゼンしていただく会社を選定しますが、今回、2物件同時と言うこともあり、そのコストダウン効果は、私の過去最高を更新しそうです。

 マンションの皆さんの笑顔が楽しみです。

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 10月に参加した岐阜清流大会(国体のパラリンピック版)で、2冠を取り、うち、ひとつは大会記録だったのですが、その成果に対して、岐阜市から表彰されることになりました。

岐阜市表彰式 対象は、岐阜市内に住む大会優勝者。
これが、その案内文

 
 先日の岐阜県文化・スポーツ功労賞の表彰式には出られず、50年に1度のチャンスを逃しましたが(笑)、今度は、スケジュールが合いますので、参加します。

 あの時、一緒に戦った仲間たちに会えるのも、楽しみです。

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 昨日は、四日市のマンションの総会で、管理費見直しのプレゼンでした。

 理事会では、評価をいただいたので、総会でのプレゼンとなったのですが、終了後の質疑応答で、業務内容と価値と価格の質問をいただきました。

 当社のコンサルティングの価格が高いのか安いのか?

 「定価」がないので、そこからの比較はできません。他のマンション管理士協会では、相談料が1時間5000円というような表示があったり、建築士の標準報酬のような積み上げもあると思います。

 実際に、業務にかける時間を積み上げて、見積もりを出したこともあるのですが、かなり高額になります。

 また、どれくらいの効果があるのかは、実際に分析して、適正な管理仕様に作り変えて、競争入札で最適な管理会社を選ぶプロセスをへて、初めてわかります。

 報酬が定額であれば、見積もりで提示した業務時間で出来る範囲の事をやれば良いと言うことになります。

 しかし、それでは、その報酬に見合う仕事をするだけで、成果への責任は生じないと言うことになります。

 従って、マンションの住民と同じ立場で、最大限の仕事を、とことんまで行うと言う姿勢を貫くために、当社の報酬は、「成果報酬型」を盛り込んでいます。


 これであれば、マンション住民と当社は、同じ利益を共有する共同体となります。

 だから、実際、これまでの経験では、議論が23時まで続く場合も、当然のように仕事をします。

 「一生そのマンションに住む住民と同じ気持ちで一生お付き合いするつもりで」が仕事の姿勢だからです。

 恐らく、どう言う業務をするのか?を詳細に説明しても、それに支払う価格の適正値はわからないでしょうし、大型マンションでも小型マンションで、掛かる手間は、その大きさに比例しませんから、純粋にビジネス効率を考えたら、大型マンションのコンサルティングを手掛けるのが賢い?かもしれません。

 しかし、私は規模の小さいマンションだからこそ、自力で行うには、負担が大きいので、何とか力になりたいと言う気持ちが強いのです。

 そう言う気持ちでコンサルティングを行うと、管理費の削減効果も大きく、20戸のマンションで年間100万円以上の削減が成功した例もあります。

 また、コンサルティングを行ったマンションでは、すべて、その後の有償での顧問契約をいただいていることが、自分の仕事が評価されていると言う手応えと、やりがいを感じています。

 報酬をいただくクライアントから感謝されない仕事には、価値がありません。

 コンサルティング費用が高いか安いか?と言われれば、「報酬額が高いと思われても、その何倍、何十倍もの価値があります!」と言うのが回答になりますね。

 だって、それがコンサルタントのコンサルタントたる所以だから。

 定額報酬でその価値分だけの仕事しかしないのならば、プロじゃないですからね。
 

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