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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 大垣市の約40戸の大規模修繕コンサルティング中のマンションでは、鳩害が悩み。

 大規模修繕工事で足場を組むのと機会に、全面的な鳩害対策を行いたいとのアンケート結果を踏まえ、以前から管理会社より提案のあった業者に加え、私が2社の事業者を加えて、3社によるプレゼンを実施。

 200万円弱の中で、価格差は、3社で約30万円。

 価格が重要な要素であるものの、足場を組んだ時しかできない工事なので、安い&不十分では、意味がないと言うことを踏まえ、慎重に審議。

ヒアリング内容は、次の通り。
① 対策の概要と見積もり
② 対策工事後のアフター体制と保証内容
③ 次回の大規模修繕工事まで持つのかどうか
④ 次回大規模修繕工事の際の再利用率
⑤ コスト削減の方策(受注した場合の価格の提示)

 対策範囲や目的を統一しての見積もりですが、3社、それぞれに対策手法が異なります。
 例えば、防護網の止め方も、防護網の材質も違うのです。

 1時間近くの議論の末、1社に内定しました。

 決定要因は、対策がシンプルだったこと。保証期間が長かったこと。ただし、価格がやや高いため、私に値引き交渉の依頼。

 これまで、管理会社からの提案と言っても、右から左に書類が流されるだけだったのが、今回、主体的に選択すると言うことができ、その点の満足感が大きかったように思います。

 次は、金額的には、この10倍以上の大規模修繕工事のプレゼンがあります。
 その訓練と言う点でも、良かったと思います。

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  金曜夜は、管理費見直しコンサルティング中の組合総会。

 長年手付かずだった「駐車場問題」を解決。
 新築購入時は、「駐車場付き」と言う意識なのに、実際は、賃貸契約と言う状況を整理し、駐車場使用細則は、これから作ります。

 もちろん、他にも色々。

 土曜朝は、大垣で大規模修繕委員会コンサルティング。鳩害対策工事の入札プレゼン。

 日曜朝は、三重県のマンションの管理費見直しコンサルティング契約のために総会でプレゼン。

 この週末は、同時に、「管理契約見直しの入札結果の整理と資料作り」
 月曜朝に提出する新築住宅検討者向けのレジュメ作成や住宅展示場向けのセミナー企画。

 月末なので請求書作成も。

 眠る時間、不要!(笑)

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  大規模修繕工事のコンサルティグ・管理費の見直し、そして、顧問契約となったマンション(昨日のブログとは、違うマンションです)の前理事長から、招待いただき、京都比叡山の瑠璃光院とルイ・イカール美術館に行ってきました。

 岐阜のマンションに住んでいらっしゃるのですが、ご実家が縁深いと言う関係。

 実は、昨年の秋、今年の春も招待いただいたのですが、多忙で行けずじまい。

 今回は、大阪出張の帰りに寄ることができました。

 この瑠璃光院は、何度もテレビに取材されたことのある桜・紅葉の名所。
 つい最近も、NHKのおはよう日本で取材されていました。

瑠璃光院 大阪京橋駅から、京阪電車、叡山電鉄に乗り換え、終点の八瀬比叡山口駅で下車。


 単線、ワンマンカー、1両と言う電車で、「奥へ向かう」と言う感覚になります。

 そこから、徒歩5分。

 瑠璃光院12 すぐ川を渡るのですが、そこからの景色がまずイイ。


 まずは、そこで写真を撮影する人がほとんどです。

瑠璃光院2そして、お目当ての瑠璃光院。


 この時期、紅葉は最盛期。毎日、2000人もの人が訪れるそうです。
 庭園を散策するのではなく、建物内部から見る景色が特色です。
 
瑠璃光院3 瑠璃光院5
ハイライトは、「瑠璃の庭」を屋内から見ること。

 瑠璃光院4
 前理事長のOさんにお話しを伺いながら、座布団に座り、抹茶とオリジナルの和菓子をいただく…この「ほっこり」感が、最高ですね。


 室内から見ると言う点では、あちこちに見られる「借景」がまたイイ!
瑠璃光院6 瑠璃光院7 その中でも、一番気に入ったのが、こちら。


 一輪の花だけが中央に咲いています。

瑠璃光院8 参道には、清らかな池・滝、そして鮮やかな鯉。


 ここは、音でも癒されます。

瑠璃光院13 紅葉を楽しんだ後は、隣接するルイ・イカール美術館へ。


瑠璃光院8 瑠璃光院9
 瑠璃光院10
 通常の住宅サイズを少し大きくした感じで、美術館をしては、狭い部類でしょうが、入口に向かうアプローチ、広さを感じさせる空間構成、そして、落ち着いた和の内装。


瑠璃光院11 展示されている絵をじっくり眺めることのできる、最も適した創りと動線になっています。


 一番気に入った絵を絵ハガキサイズで1枚買い、豊かな気分で、帰り路についたのでした。

 この瑠璃光院、一般公開は、12月上旬まで。
 紅葉はまだまだ見頃です。紅葉観賞、抹茶と和菓子、そして美術館の3点セットで90分から2時間のコースでしょうか。

 絶対に来て良かった!と思えますよ。

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 大規模修繕工事のコンサルティングに続き、管理委託契約見直しコンサルティング、そして、現在は、顧問を務めるマンション管理組合の理事長さんから、事務所開設のお祝いに、胡蝶蘭を贈っていただきました。

胡蝶蘭

 この理事長さんは、当時、大規模修繕委員長でもあり、1年間以上、深ーくお付き合いし、パーソナルなレベルまでお付き合いした方です。

 このマンションは、大規模修繕工事をきっかけに、管理会社の対応に疑問が生じ、過去の経緯まで調査したら、次から次に管理委託業務の問題点が露呈し、管理会社の社長にも話をして、過去の業務違反の精算と行い、管理品質の改善を約束したと言う経緯があります。

 顧問1年目では、電波障害のための協聴アンテナ撤去の工事で、工事価格を3分の1にしたり、貯水清掃による水道の弁の故障問題を解決したりと、管理会社の仕事に対して、セカンドオピニオンや業務監査により、組合運営や財政改善を図ってきました。

 また、各戸のリフォームの相談も実施し、お住まいの皆さんの生活に深くかかわってきました。

 私のコンサルティングスタイルは、「一生住み続ける住民の皆さんと同じく、一生お付き合いする愛のあるコンサルティング」なので、自然とお付き合いが深くなります。

 この理事長とは、お嬢さんが同じ年齢で、丁度、高校受験期でもありました。
 そんなご縁があり、お祝いの花をいただいたのですが、そこには、ちょっと恥ずかしくなるような嬉しいメッセージも。

 この仕事を自分のライフワークとして選んで良かった!と思える出来事でした。

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  解散総選挙。乱立する政党。

 選挙のテーマは、「原発」「消費税」「TPP」「経済対策」等。

 第3極の結集かと思いきや、第4極まで出現。

 第4極は、第3極が「脱原発」の看板を降ろしたから結集(?)

 しかし、「脱原発」「消費税増税反対」「TPP反対」なら、共産党と同じじゃない?

 選挙の争点と言う意味では、かつての郵政改革選挙のように、一つのテーマだけで選挙が開催されれば、わかりやすいのだけれど、今回は、テーマがあるようで、ボケています。

 そもそも、野田首相は、何の民意を問うために解散したのか?
 自民・公明党との国会審議の約束を果たすため?

 「脱」とか「反」と言うのは、そもそも、それだけで政策なのかと言う根本的な疑問があります。

 「脱」「反」なら、政治を知らない素人でも言えます。

 その次にある「これをする」と言うビジョンがあって、初めて政策と言えるのではないのかな?と思います。

 そう言う観点で、例えば、原発問題なら、「エネルギー政策」を、消費税問題なら、「税制と社会保障の見直し」等を見て評価していきたいと思います。

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 東京滞在の最終日は、横浜みなとみらい。

妻の誕生プレゼントや長女の初めての東京での冬仕度の買い物のため。

 そして、10年ほど前にできた観光スポット「赤レンガ倉庫」に。

 みなとみらい駅から徒歩15分くらい。
途中にカップヌードルミュージアムもあって、「ああ、これ、前に、テレビで見たなぁ」(笑)

横浜 そして、港に建つ赤レンガの建物


 中は、おしゃれな小物のショップや飲食店。

 決して狭くはない通路ですが、3連休最終日は、人が多いので、まっすぐ歩けない。


横浜2 この季節は、夕方5時も過ぎるとライトアップされた建物がレトロさを一層引き立ててます。



横浜3 倉庫の2階テラスから、横浜の街を眺めると、これが、またきれい!


 カッブルシート(普通のベンチの事ですが(笑))は、この夜景を眺めるカップルで一杯!

 カメラの画素数が上がったスマートフォンですが、ちょっと、ピントがぼけているのが、残念ですが、良い時間を過ごしました。

 この後、食事をとり、渋滞が緩和しただろうと思われる夜に出発。

 目論見通り、渋滞はほとんどなく、我が家に辿り着くことができました。

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 東京に来ています。
 今回のプライベート面でのメインは、慶応大学の三田祭と東大の駒場祭。

 長女とその幼なじみが、今春から通う大学です。

 自分の大学時代は、超硬派で、「明治維新の志士たちに人生を学ぶ」サークルに入っていたので、その研究発表とか当時の政治への提言等を掲示していたため、屋台で焼きそばを売るとか言うイメージはなし。

三田1 今回、まず三田祭へ。


入門してから、まず、中庭に面していたのは、フランクフルト・焼きそば・焼き鳥・牛くし・クレープ・豚汁・餃子・マシュマロとか、同じような商品がいくつもの屋台で出店。

三田2 しかも、人人人…。


 三田祭の特徴(?)は、その客引きが凄いこと。しかも、美人・可愛い女子が、満面の笑顔で迫ってくる。

これ、かわすのが難しい(笑)

 長女に聞くと、この学祭での売り上げで、サークルの活動費を稼ぐとか。

 とにかくノリが軽い。お酒もOK!

 教室で、何か「硬派」な展示がないかと探しましたが、案内が不確かで、見つからず。

三田3 と言いつつ、沢山手渡されたパンフレットのうち、ミス慶応コンテストのパンフレットだけ、持ちかえり(笑)



駒場祭 続いて、東大の駒場祭。


 こちらも、正門をくぐると、やはり、屋台の数々。
 しかし、女性より、女装が目立つのは、大きな違いです(笑)

 こちらは、客引きは、控え目。
 さすがインテリ軍団?

 そして、教室での展示は、さすが東大!
 真面目な展示がしっかり。立体地図とか、CGとか、福祉サークル合同展示とか…。

 他にも、政治や社会問題をテーマにした講演会の案内も目立ちましたね。

 私としては、こう言うのが、大学っぽい学園祭なんだけど・・・まあ、私の感覚がずれてるんでしょう(^_^)

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 23日は、朝から夕方まで、「スーパープロデューサー養成講座」を受講>

 セミナーでは、自分が今後、自分と同じように「その道専門」で仕事ができるマンション管理士をどう育てるか?を勉強しに行き、大変、実りあるものでした。

 講師の今井さんは、「メンターズクラブ」「ドリプラ」での長年の友人。
 私が師としてあおぐ福島先生の「コンサルタント向けセミナー」を連続して開催し、毎回400名以上の参加者を集める、大変、有名な人です。

 セミナー終了後に、銀座マロニエゲートで妻と娘と待ち合わせ。

ディナー1 今日は、妻の誕生日で、娘の企画、娘のおごりで、ディナー。


 おしゃれなイタリアンレストランで、2時間。

 今年から、東京の大学に通い、で一人暮らしを始めた娘ですが、バイトで稼いだお金で、ご馳走してくれると言うのは、「親元を離れて、親のありがたさがわかる」と言うことなのでしょう。

 夏休みに帰省して以来ですが、充実した学生生活の話を沢山聞かせてもらい、「成長したなあ」としみじみ。

ディナー2 ディナーの最後は、妻の誕生日のサプライズ!
 娘の企画で、私も知りませんでした。


 ディナー3



 明日は、3人で「三田祭」に行きます。
 自分の学生時代は、ライバル校だからということではなく、超硬派だったので、チャラチャラした学際には、行かなかったのに、娘の通う大学だから、一度、見ておこうと…(笑)


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 22日から東京です。
 ビジネスとプライベートを兼ねて。

 丸1日のビジネスセミナーにも参加します。

 東京の大学に行っている娘の大学祭も行きます。
 私の母校のライバル校で、在学中は一度も行ったことがなかったのですが、今回、娘の冬服を大量に車に積んで(笑)

 途中、今春に開通した新東名に入りました。
 三ケ日から御殿場まで。

 新しい道路ですし、山を抜ける道なので、広くてまっすぐ。
 かなり快適でした。

 そして、新東名を味わうために、遠州森町PAで食事。

 御当地の名産であるとろろ丼をいただきましたが、これ、かなりお勧めです。
遠州森町1


 そして、このPAのトイレがかなりの進化?

 きれいで、地元の木材を使った癒し空間で…。

新東名のトイレ そして、個室のトイレには、何と、入室しているかどうか知らせるランプ付き!
 青と赤のランプで、在室をしらせるのです。


 これには、驚き!
 ノックは不要(笑)

 恐らく、LEDで消費電力は極めて少ないのでしょうが、「節電」の声がやかましい日本で、随分贅沢な感じもします。

 今回の滞在は、25日の夜まで。

 昨日までの10日間くらいで、徹夜は3回。それ以外の睡眠時間は、おそらく、3時間くらい。

 多忙さと重なり、また、この週末の時間を作るために、頑張りましたから、公私ともに充実させたいと思います。(*^^)v

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 マンション全体の鳩害が著しいマンションから、管理会社の出された鳩害対策の見積もりを見て欲しいとのリクエスト。

 屋上には、電気ショック。ベランダには、ネット。鳩の捕獲。
 
総額は、約200万円。

 良いかどうか、私にもわかりません(苦笑)

 ただ、他のマンションで、複数の専門業者から提案を受け、比較検討した経験があり、その時、鳩の性格?をかなり勉強。対策工事の結果、半年がたちますが、効果がしっかりと効いています。

 その経験から言えるのは、業者によって、対策案が異なるケースがあること。

 また、得意・不得意もあること。
業者は、総合的な対策ができますと言いますが、複数。聞いてみると、わかります。

特に、今回、200万円と言う高額な工事なので、しっかりプレゼンしてもらい、決めることにしました。

ポイントは、3社の提出資料を見比べるのではなく、エリアごとの対策案と費用の比較表を作成すること。

住民の皆さんが選択しやすいようサポートするのが、コンサルタントの役目です。
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 今年の3月に開催された愛知県や中部経済新聞社等が主催する「マンション管理フェア」では、企画のお手伝い、ブース出展での相談、「マンション管理学校」での3講義の担当をしました。

 来年3月の同フェアの企画も始まっていますが、昨日、次回も「マンション管理学校」での3つの講義を依頼されました。

 他のコマの空き具合では、もっと増えるかもしれません。

 会期中の最終コマ(15時30分~)に3日連続で登場します。

 実は、この枠、前回も同じ枠だったのですが、講師には不人気。
 なぜなら、夕方だと、もう帰る人が多く、参加者が集まりにくいからです。

 特に、こう言うイベントの最終日の最終講義枠は、参加者が見込めないので、誰もやらずに、空白になることも、多いのです。

 しかし、前回の私の講義は、3日連続で、満席+立ち見。一番閑散とする最終日が一番多い。
 実は、初日、二日目に私の講義を聞かれた方が、リピートで来られていました。

 最近になって、その聴講者の方から、相談やコンサルティングの依頼があると言う状況です。

 その時の講義内容は、次の通り、
 ~大震災・計画停電…関東のマンションに何が起こったか?~
他人ごとではない!非常時に強いマンションを作るための5つの法則


~現在の管理に満足ですか?~
あなたのマンションの管理を劇的に良くする5つの法則

~住民の意識次第でこんなに変わる!~
大規模修繕工事を46%コストダウンさせた7つの法則~

 今年も、この1年間の実際の経験を元に、刺激的なタイトルを考えます。

■「20戸のマンショで、年間125万円の管理費削減に成功!」
 管理委託契約の見直しと無駄を省いて、スリムで経済的な管理を成功させた5つのポイント

 とか(長すぎる(笑))

■電力高圧一括化で、共用部も各住戸も、30%安い電気の生活を実現

 とか(ちゃんと、中電さんに断ってから話しますよ!)

■マンションを襲うトリプルショック!
あなたのマンションの財政破たんは、すぐそこまで来ている!

とか(刺激的すぎる?)

■私に届いた3件の大規模修繕工事SOS
こんな管理会社に気をつけろ!

とか(過激すぎて主催者からストップがかかるか?)

 時間はたっぷりあるので、よーく考えます。

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 昨夜は、管理費滞納が100万円/人を超えているマンションの理事会。

 そうなるまで、効果的な滞納督促を行っていなかった管理会社に矛先は向けられます。

 組合からすると、管理費の収納を任せている管理会社は、当然、回収の義務はあると考えるのですが、実は、管理会社には督促する義務はあるけれど、回収する義務はないのです。

 回収する義務があるのは、管理組合なのです。
 しかし、これを知らない組合員の方は、とても多いですね。

 だから、管理会社を責めるのですが、今回は、管理会社が「督促業務」をちゃんとやっていなかったでしょ!?と言う切り口。

 やるべき督促業務を行わなかったことが、直接・間接的な原因で回収ができないのだから、管理会社に責任があると言うもの。

 これ、そう言えるのですが、じゃあ、「督促業務」には何と書いてあるかと言うと、その頻度や程度が書いてある訳ではなく、「6カ月の間、電話、自宅訪問または督促状で督促する」と言う程度しかかいていないのです。

 組合側から、その6カ月の間に、いつ、どんな方法で督促しなさいと指示をしたにも拘わらず、実行していないと言うのであれば、明らかな業務不履行でしょうが、「ちゃんと督促してよ!」と言う指示を受けた担当者が、どこまでやっていれば「ちゃんと」になるのか、判断は難しい。

 あるいは、滞納が増加しているから「理事会を開いて、対策を立てましょう」と言わないことは、業務の不履行になるのかどうか…

 素人であり役員も毎年変わる組合にとってみると、だから、委託しているのであって、そう言うアドバイスをしないのは、「善良なる管理者の注意義務違反」だと思う訳です。

 いずれにしても、管理会社側と組合側の「やるべきことをやった」と言う基準が違う訳です。

 この組合では、この反省から、管理委託契約について、見直しを進めます。

 どんなタイミングで何をやるのか、それでも、支払わない場合、管理会社にどこまでサポートしてもらうのかを具体的に定めます。

 同時に、管理規約を改正して、滞納者への督促方法を細則にします。

 私の手法は、滞納は2カ月でストップする仕組みを作ること。
 多くなればなるほど、回収が難しくなるからです。

 ここまで多額の滞納金となると、滞納者も感覚がマヒしてくるので、まずは、管理会社から、「滞納は、管理会社にしているのではなく、その金額は、全部、他の組合員があなたに代わって負担しているのですよ」と言うことを強く言ってもらうことにしました。

 その上で、理事会に来ていただき、支払い計画を出してもらうと言うステップです。
 粘り強さを要求される仕事です。

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 日曜日は、来春マンションを購入・入居される方向けの「管理勉強会」でした。

 販売会社・管理会社、そして私の3社が登場。

 購入予定者の8割近くの方が参加されました。

 聞けば、すべて初めてマンションを購入する方ばかりとか。

 自分の時もそうでしたが、マンションを購入する時に、「管理」のことがイメージできる人はほとんどいないと思います。

 戸建購入に比べると、管理費や修繕積立金が必要だと言う違いがあり、住宅ローンに加えて、その金額も毎月の支出に異り込んでおかなければならないと言うこと程度が記憶に残っています。

 しかし、住み始めてからは、「管理」の良し悪しが、住み心地に大きな影響を与えます。
 
 私がお話ししたのは、「価値があるマンション」と「価値が継続するマンション」とは、違うと言うこと。

 購入する人は、当然「価値があるマンション」だと思って購入する訳ですが、その価値を継続させていくには、買った時に選んだ価値とは異なる「管理」と言う価値を高める努力が必要なのです。

 このマンションは、最初から私が顧問として、管理運営面をサポートします。
 また、太陽光発電や高圧一括化など、財政面でも、お金が貯まる仕組みがあります。

 テクニカルな話もありますが、それ以上に、集まって暮らす住民の皆さんが、主体的に組合運営に関わり、スマートに暮らす有用性と顧問としての「愛」を熱く語りました。(*^^)v

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 昨夜は、顧問先のマンションの拡大理事会でした。

 何故、拡大かと言うと、マンション管理規約に関する勉強会を開催するために、広く住民に呼び掛けて、自由参加にしたからです。

 マンションの管理規約は、いわばマンション自治の憲法ともいうべき大切なものなので、改正には、4分の3以上の特別決議が必要です。

 この管理規約は、新築時に販売会社や管理会社から与えられたものを何年、何十年と変わらず使い続けているマンションがほとんどです。

 正確に言えば、使ってもいない。(苦笑)

 役員になっても、読まないまま。管理会社に丸投げしていれば、そこそこ、問題が起きず、任期が終わります。

 ところが、その積み重ねが、ある日、大きな問題を起こし、私に相談がある。

 で、相談に乗ると、管理規約も管理契約も、何がかいてあるか、知らず、あるいは、読んでも、どう解釈して良いか、わからず…。

 そこで、初めて、放置しておいたツケが大きいことがわかります。

 この管理規約は、国交省が「マンション標準管理規約」を定め、ガイドラインを示しており、平成16年と23年におおきな改正がおこなわれ、時代に符合した内容が示されています。

 例えば、阪神・淡路大震災を受けて、建替え問題が起きた時に、既存の規約では不備があったので、「建て替え決議」に関わる項目が増えたり、パソコンやインターネットの普及で、電磁的方法で組合の書類のやり取りや保管ができるようになったので、事務や文書保管を「紙」でなくても良いとしたり…。

 高齢化で役員の成り手が少なくなったり、賃貸で所有者が外部に沢山いるようになったことも、変更対象です。

 他に、色々。

 先の顧問先のマンションでは、管理会社による強引な大規模修繕工事を寸前んところで、住民本位に修正するコンサルティングを提供して、工事が終了後、顧問契約を締結しました。

 割高な管理委託契約も、大幅にコストダウンしました。

 それから、顧問契約も2年目。

 理事の任期が1年なので、一人の理事長の間にやれる大きな改革は、限られます。
 ボランティアでやるには、負担が大きいから。

 今回は、8月に理事が交代。

昨期は、管理費滞納問題を解決し、そのための規約を改正したので、今期は、この「管理規約」の本格改定。

理事会に参加していただいた数名の組合員も合わせて、12月から、「管理問題検討委員会」を発足させ、半年をかけて、改定することになりました。

 「問題があれば、相談し、指導しますよ」と言う顧問ではなく、常により良いマンションにして行くための働きかけを続けていきたいと思います。

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 この10日間で3度目の徹夜です。

 目の前に、クライアントがいると、「手を抜く」と言うことができません。と言うより、こんな資料を作ったら、もっとわかりやすいのでは?」「これもしてあげたら、喜ばれるのでは?」と、ついついオーバースペックの仕事をしてしまいます。

 「成果報酬」と言うパターンもあるので、頑張っただけ、報酬が増えるから、そこまでできるの?と言われそうですが、それは違います。

 成果報酬は、「結果」であって、「あなたに顧問になってもらいたい」と言われる仕事品質を提供するのが、「目標」です。

 お金のために、しのぎを削るような低俗な仕事は、ナンセンスです。
 
 顧問の依頼を受けるためには、クライアントの利益を最大化することが必要であり、その利益は、金額的なモノだけではだめで、顧客の喜びとセットである必要があります。

 その笑顔のうちに、感謝の言葉をいただくことが「やりがい」です。

 だから、仕事があり過ぎて、オーバーワークになると言う感覚はなく、やっていると、眠くならなくて、気が付いたら、朝(笑)

 今日も、良い資料が沢山できて、我ながら、惚れ惚れする。(笑)
 自分ひとりだけの力ではありません。回りのスタッフや環境に恵まれているからです。

 感謝!


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 学生時代には、政治家になろうと考えた時期もあった。言論で社会に貢献しようと。

 マスコミや大学教授を目指し、「ペン」で者会に貢献しようと考えた時期も。

 当時、政治家の発言より、経済人の発言の方が、重みがあったように感じて、会社に入ることを決めた。マスコミは、交通事故で、面接を棒に振った。(笑)

 だから、実は、政治の世界には、人一倍関心があるのだが、今の政治は、あまりに情けなくないか?

 第3極の結集では、根本思想が違うもの同士が簡単にくっついたり、既成政党から簡単に離脱して、そこに入ったり…。

 既成勢力が不人気だと言うことで、ともかく「壊す側」に回れば良いのか?

 確かに、選挙で勝たない限り、政治家になれないのだから、「選挙で勝つ」ことが優先なのはわかる。

 だから、政治思想が違っても、「勝ち組」に入り、勝ってから、本領を発揮する?

 それでは、詐欺でしょう。

 政治家が清廉潔白で、高い倫理観を持つべし!とは言わないが、軸のないブレにブレる政治家には、投票できないでしょう?

 じゃあ今、もし自分が政治家だったら、どこに所属し、何を実現しようとする?

 即答はできないけれど、少なくとも、今の仕事で「理想とするコンサルタント」の姿を脇に置いておいて、目先の儲けのために、あるいは、将来への不安解消のために、言動を変えることは、絶対にしない。

 顧客の幸せ実現のために、自分の最大限を尽くす。その結果、ビジネスが成り立たないのなら、マーケットを見誤っているか、自分の努力が足りないと言うこと。

 悔いを残さないためには、自分が「心地よいと感じる仕事」をするしか、前に進む道はないんのだ!と思う。

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 今、岐阜市内で管理会社見直しコンサルティング中の二つのマンションで、入札のための現場見学会を開催。

総合管理会社だけでなく、専門事業者も入札しますので、その数は、20社以上。

実は、2物件同時と言うことで、名古屋にしか管理物件のない会社も、多数、エントリーいただています。

朝9時から夕方まで、それぞれの現地にスタッフが常駐し、受付。
個別に案内をすることはせず、管理会社さんのペースで、調査いただきます。

調査会1 貯水槽を調査したり…

調査会2 集会室で図面を見たり…

調査会 報知機を調べたり…


管理会社さんごとにかける時間や見る場所、図面のチェック方法も違います。

その様子を見るだけでも、管理会社さんのキャラクターの違いが見えますね。

これから、質問期間を経て、見積り提出。

 今回のマンションは、車で5分のところにあり、同じシリーズで、現在の管理会社さんも同じ。そう言う相乗効果が、見積もりにどこまで反映されるか、楽しみです。

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 来月、また、住宅取得者のためのセミナーの依頼がいくつかあります。

 その打合せを行うと、必ず出てくるのが、消費税の影響。

 政権の行方次第では、「経済条項」を立てに、消費税の先送りもあり得る?

 いずれにしても、参考となるのが、国土交通省の国土交通省が出した平成25年度の「税制改正要望

 興味のある方は、一度、ご覧下さい。
 

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 10月に名古屋エリア5つの住宅展示場で、二日に渡り、初めての家づくり「20講座」を企画し、講師をアテンドしました。

 爆発的な集客があったとは言えないのですが、会場・テーマによっては、「かなり、深く考えている人でなければ、参加しないんじゃないかな?」と言う内容の講座が、人気があったりして、おやっ?と思いました。

 だからという直接的なきっかけではないのですが、今まで、アンパンマンショーと言うキャラクターショーに頼ってきた集客を見直し、「家づくりのことは、あの展示場行けば、セールスではない「本物」がわかる」と言うコンセプトで、継続的に家づくりセミナーを開催して行くことで、「本当」に家づくりを考えているお客様をに来ていただく…と言う企画が進んでいるとのこと。

 その手法は、ネット社会の特性を活かし、複合メディアで展開していくと言う、今までには、ないアイディア!

 広告代理店のアイディアを、実現するためのコンテンツ作りについて、アドバイスして欲しいと言う依頼がきました。

 が、ワタシ、マンションのコンサルティング、他の住宅会社関係のイベントや企画の依頼、更には飛び込みの執筆等など、半端なく忙しく、年が明けないと引き受けるのは無理!とお答えしたのですが、「そこを何とか…」と言う。(笑)

 頼まれたら、嫌と言えない(笑)

 企画のプロセスで、しっかり担当者がサポートしてくれるという条件で、引き受けることとしました。

 来春開校の凄い企画!乞うご期待!!

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 住宅コンサルタント向けの東京での研修実施(提供する方です)のため、久しぶりの東京。

 東京駅で、わざわざ、ちょっと遠回りでも、丸ノ内線に乗り換えることにして、新しくなった駅舎を見学。

 目についたのは、あちこちで駅の写真を撮っている人が多いこと。

 足場が掛かって暗いと言うイメージがあった駅は、今や、明るい光が差し込み、レトロな風合いのある雰囲気。

 時間がなかったので、足早に、北口・中央口、南口と梯子をして(?)、地下鉄に向かいましたが、次回は、もう少しゆっくり探検したいなぁと思いました。


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 マンション大規模修繕のサイトから、私が書いた小冊子「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」をリクエストいただき、読まれた理事長さんから、勉強会開催の依頼。

午後からの勉強会の前には、実際のマンションにもお邪魔して、外観だけですが、状態をチェック。

打診棒の調査器具を持っていた訳ではありませんが、外をぐるっと回り、駐車場を見るだけでも、築12年で、この状態なのかぁ…と色々わかることがあります。

住民の皆さんにとっては、「比較」と言うことができないので、管理会社から「12年程度のサイクルで大規模修繕工事をやる」と言われたら、ネットで調べて「そうなんですかぁ」と言う結論になるでしょうが、それは、大きなミスジャッジにつながることも。

雨漏りがしないうちに、早目に手を打つ…と言うのは、「予防措置」と言う点では、正しいのですが、今お金があっても、将来どうなるか?と言うしっかりしたシミュレーションをやらないと、「実施時期」の適正な判断はできません。

自宅のリフォームならば、今あるお金だけの判断ではなく、将来的な家計の事を考え、先延ばしにすることを考えるのに、マンション共用部のことなになると、「仕方ない」と思ってしまう。

また、プロのアドバイスでも、建築側の専門家は、多くが「修繕積立金」しか見ずに、管理費会計のことは、自分の領域じゃないという態度。

・今の管理費の余剰金は、これだけ。
・今後の予想はこれだけ。
・積立金の値上げはこう言う予定。
・消費税が上がったら、これだけの影響がある。
・電気料金の値上げで、子らだけの影響がある。

と言うようなことを含めた、大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則をお話ししてきました。

質疑応答も入れて、2時間超。

とても濃い内容になり、意識の持ち方が変わっていただいたようで、嬉しいです。

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 久しぶりに東京に来ています。

大阪のある住宅設備メーカーさんの住宅コンサルタント養成のための研修で、当社の取締役でもある小野社長のネクストアイズ社で、同社のビジネスモデルや顧客コンサルティングの仕組みを学びます。

新宿のオゾンにも行きます。

まずは、「東京駅が変わった」と言う楽しみがあったのですが、確かに!

多くの人が写真を撮っていました。

 タイトなスケジュールで動きますが、その合間を見つけて、インプットも心がけます。

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 今年の春から「管理契約の見直し」を検討してきた岐阜市内のマンション、2物件同時に、管理会社の入札を募集しました。

 現在の管理会社も含めて、新しい管理契約仕様で入札を行い、より良いサービスを寄り安く提供してくれる会社を選びます。

 岐阜市内に拠点がある会社は非常に少なく、インターネットで検索しても、あまり出てきません。

 名古屋中心部から自動車で1時間程度ですから、名古屋市北部や稲沢市、一宮市、江南市等に管理物件があれば、十分対応可能ですが、それでも1棟より2棟同時であれば、応札意欲も増します。

 今回のマンションは、その距離が車で10分程度なのも、メリット。

 どの管理会社にするのかは、各マンションの判断によりますが、よい管理会社を選ぶためのコンサルティングは、いよいよ第4コーナーです。


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 8月に、損害保険の募集代理人資格を取得してから、火災保険の勉強もしています。

 マンション共用部の火災保険が得意分野ですが、今日は、昨年から土地・新築のコンサルティングをしてきたNご夫妻から、いよいよ12月に新居が完成するのに合わせて、ご相談がありました。

 職場の火災共済があったり、親戚に保険代理店があったりと、そちらに頼れば、それなりに進んで行く話ですが、「勉強しただけ、努力しただけ、良いものが手に入りますよ」とアドバイスし続けてきたので、今回も、いくつかの組み合わせを考えられたことに対して、どれが良いかと言うご相談。

 保険は、安心をお金で買う商品ですから、その人にとって、最も良い保険は、その心配事の優先順位を付けて、それにぴったりの強弱のある保険を選ぶこと。

 で、いつも聞かれるのは、「馬渕さんなら、どれにします?」(笑)

保険の場合、「募集行為」に関するコンプライアンスがあるので、「私なら」と言う答えを出すのも、特定の保険商品に誘導することになりかねませんので、「この考えなら、この保険」「この考えなら、火災共済」「ここを補うなら、こう言う組み合わせもある」と言うのが、アドバイス。

 その話の中で、特定の保険商品について、詳しく知りたいと言うことであれば、信頼できる保険代理店をご紹介すると言うことになります。

 「特定の商品に誘導しない、営業しない」と言うのがコンサルタントのプロ意識です。

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 昨夜は、19時半から、コンサルティング先のマンションの「管理問題検討委員会」第8回目。

 先日、中間報告会を開催し、住民の意見を聞いた上で、最終的に理事会に諮問するための議案を検討。

 管理委託契約の見直しだけではなく、マンション全体で利用している(はず)のサービスの見直し、さらには平成23年の標準管理規約の改正に歩調を合わせての管理規約改正とマンション特有の管理問題の検討まで、扱うテーマが非常に広い。

 これまで、管理会社に任せきりで、かつ、その管理会社が、理事会や総会で決まったことの実施フォローをせず、様々な「手の付いていない」懸案事項が明らかに。

 そんな問題があるという予想はせず、「管理委託契約の見直しのついでに、管理規約の見直しもしますよー」と引き受けたのが、「命知らず」(笑)

 あるはずの「駐車場管理細則」が実は、なかった・・・というような実態。

 「ついで」どころか、そちらの見直しの方が、仕事の比重が重くなっています。
 もちろん、管理委託契約を見直す途上で、管理規約も見直した方が良い内容も出ることはありますが、仮に、管理規約系の問題があって、それを見直すために、有料のコンサルティグを依頼するかと言えば、なかなかそうはいかないでしょうね。

 「この際、あれもこれも解決しましょう!」と提案し、報酬はそのままで、自らの仕事をどんどん増やしています。

 しかし、委員の皆さんの情熱が、どんどん高まるのを見ると、放ってはおけなくなり、昨夜の終了時刻は23時。

 しかも、それから、駐車場の暗がりの点検や植栽管理の実態を一緒に見たり…。

 自宅に戻ったのは、23時半でした。。。(^_^)

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 ここ数年、住宅ローン金利は、史上最低の低水準。

 ここ2カ月でも、その史上最低を更新しています。

 住宅ローンは、10年物の国債の利率に影響を受けます。
では、国債は、何に影響を受けるかと言うと、国内の金融政策・国際経済情勢等。

 そして、それは、国内政治・外国の政治等に影響を受けます。

 今、低金利のまま金利が大きく動かないのは、日本にあっては、解散総選挙が控え、アメリカは大統領選挙を控え、ヨーロッパの金融情勢が不安定なまま、よくなるのか悪化するのかの様子見という状況だから、動きようがないと言うのが実情なのでしょう。

 逆に言うと、従来から大きく政治状況が振れた場合は、一気に金利が上昇することもあり得る?

 これで、消費税が上がるとなると、家計への影響はかなり大きくなるかも知れません。

 今のうちに、家計における固定費の見直し、しっかりとした住宅取得計画・住宅ローンの借り換えなど、必要な手を打っておいた方が、良さそうです。

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 アマゾン・ジャパンが、先日、新築・リフォームストアを開設しました。

 家そのもの、リフォーム工事を売るわけではありませんが、7万点以上の住宅建築やリフォーム商品の取り扱いを始めたと言う訳です。

 トイレ、水栓金具、照明などの住宅用設備や、床材等の建築資材、門扉、門柱などのエクステリア商材を中心に展開し、個人での住宅リフォームや住宅を建設する際の施主による支給需要などのニーズに応えるそうです。

 商品の検索は、従来の商品カテゴリー検索に加え、ブランドや価格帯などの絞込み機能にも対応しており、おもな取扱いブランドは、TOTO、INAX、カクダイ、三栄水栓、グローエ、ナガイ、Panasonic、TOEX、四国化成、新日軽、ノーリツ、リンナイ、パロマ、ベンジャミンムーア、日本オスモ、アサヒペンなど、そうそうたるブランドが並んでいます。

 ついに、ここまで来たか!と言う感じ。

 アマゾンが目を付けるのは、住宅設備の仕入れが、「半値・八掛け・2割引」と言われるような、「定価があってないような世界」だからでしょう。

 施主支給は、「少しでも安くしたい」「業者の価格が不透明で、不信」と言う人にとって、メリットがありそうですが、私は、モノによっては、逆に不安があります。

 自分でも取り付けられるような商品であれば良いですが、専門の職人さんでなければ取り付けられないものを、施主支給にすることで、商品と工事の責任分界点が曖昧になることもあるからです。

 アマゾンの商品を見て、それが良いと思ったら、工事店さんに、「これが良いので、この価格を参考にして仕入れて、工事費は適正値で見積もってください」と依頼する方法もあると思います。

 ただ、気を付けなければいけないのは、工務店さんには、それぞれの従来からの仕入れルートがあり、会社や人とのつながりで、「お得意様の取引」をしています。

 工務店にとっては、ネットで安く出ているからと言って、その価格に近い水準では、それまでの流通ルートで手に入らないものもあります。

 慣れない取引であれば、負担も増えます。いつも使っている職人さんも、その商品の設置には、手間がかかるかもしれません。

 結局、その分の人的コストを載せることにしなければ、採算は合わないため、高くなることもあります。

 つまり、もし、あなたが積極的な「施主支給派」ならば、施工会社を選ぶときから、自分がそうであることを伝えて、それに対応してくれる会社に決めるべきです。

 散々値切っておいて、最後に、これでもか!と「施主支給」を持ち出すようなことは止めた方が、良い家が建ちますし、その後の施工会社のアフターフォローも、良くなると思いますね。

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 11月10日(土)に名古屋ドリプラが開催されます。

 数年前から応援しているこのイベントは、「大人が本気で夢を語る」もの。

 

 「ドリプラ」が始まった時、「お金を出して人の夢を聞く人なんていないでしょ?」と言われましたが、今や、世界各地で開催されています。

 「儲けよう」と言う夢ではありません。それぞれが、あきらめない理由があり、それが実現したら、世の中が良くなると言う夢です。

 聞きながら、涙する人もいます。

 まだ、席があるようです。
 多くの方に参加してもらいだいです。

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 名古屋で初めての「1棟丸ごとリノベーションマンション」リアージュ本山ヒルズは、来春の入居なのですが、今の時点で、もう完売寸前。

 このマンションは、性能・機能の素晴らしさだけではなく、運営そのものにも、様々な工夫が盛り込まれています。

 「集まって住む」マンションならではの特徴を活かす工夫です。

そして、恐らく、日本で初めてとなる「マンション管理士」顧問付き。

世間で「絆」とか『つながり』とか言う言葉が流行っているから、無理やりそう言うコミュニティを作ろうと言うものではありません。「管理を委託する管理会社に、何でも任せっぱなし」と言うことにより、マンションの価値を下げてしまわないよう、住民側のアドバイザーとして、マンション管理士が顧問となります。

また、このマンションは、電力高圧一括化のマンションであり、オール電化のマンションであることを活かして、共用部も各住戸も、どうしたら省エネな暮らしができるか、更には賢い家計術のアドバイスなどを含めた「マンションライフアドバイス」も、同時に提供します。

 このマンションの購入(予定)者向けの管理説明会を11月の下旬に開催します。
 その打合せを昨日行い、次のように内容が決まりました。

◎知ると意外に面白い
『マンション管理のABC』
◎電気代が安いだけでなく、努力するとメリットが増える
『一括受電システム』
◎集まって住むから、マンションにはメリットがたくさん
~リアージュ本山ヒルズ~
『おトクで安心・楽しいポイント紹介』

 購入(予定)者の皆さんと初めてお会いできるので、楽しみです。

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 今、大規模修繕工事コンサルティングをしているマンションは、その発端が、「雨漏り」でした。

 管理会社がその調査と対策工事を行い、一旦、止まったと思ったところ、再び雨漏りとなり、それならば、築12年目でもあり、大規模修繕を行おうと言う話になった。しかし、その進め方が強引で、最初になかった費用の発生を請求される等、不信感が募り、私にSOS。

 施工会社の決定のための総会を急遽、私の勉強会に変更して、進め方を修正したマンションです。

 で、その雨漏りの調査報告書と見積書を見たところ。
 これがあまりに杜撰。

 写真が並べただけで、図面から見た所見と調査箇所の選定の記述もなく、やったと説明している証拠写真もなし。更には、結果報告ほ記述も、対策工事後の写真も、その精算書もなし。

 挙げくのはてに、雨漏り調査費用として保険会社から支払われた先は、管理組合ではなく、管理会社。

「十分な調査をして、雨漏りの原因を特定して、防水工事を行ったのだから、それで止められなかったのは、仕方のないこと。だから、大規模修繕工事で全体を工事しないと根本的な対策はできないから、それをやりましょう!丁度、築12年目でそろそろですし・・・」と言う話のすりかえ。

結果として、保険会社から支払われた保険金が、適正に使われたのかどうか、その中身はうやむやにするというやり方。

はっきり言って、管理会社がブラックボックスの中でそのお金を自由に使っている状態。

修繕委員の皆さんに聞けば、ちゃんとした説明も受けてないとのこと。

私は、他の建設会社や調査専門会社にも、一連の資料を持参し、見解を確認して、十分なセカンドオピニオンを得た上で、役員・委員の皆さんと一緒に、管理会社の説明を聞きましたが、その結果は・・・。

住民からの質問やコメントを途中で遮って、自分の主張をまくしたてるは、私からの質問に対して、馬鹿にしたような態度を取るは、更には、保険会社から支払われたお金は、自分の会社の収入として、内訳を知らせずに使って何が悪いの?と言う態度。

極めつけは、対策工事(防水工事)は、いくらかかると言う見積もりも出していないのに、やっておいて、今になって、補修工事代金は、精算・請求しますと言う話。

役員の中には、「知らないと言うのは、恐ろしい。こんな会社に今まで管理をお願いしたことが、情けない」と言う発言まで出る有様です。

管理会社側にも言い分は、あると思います。

それは、「任されて、それなりに尽力した。事前の説明や事後の報告が足らないことは認めるが、手を抜いた訳ではない」と言う話です。

しかし、そう言う仕事のやり方そのものが、住民にとって「誠実さに欠ける」と映っていることを重く受け止めていないのが問題だと思います。

今年変わったばかりの担当者は、まだ、管理会社の経験は長くないものの、一生懸命やる姿勢が組合から評価されていただけに、会社の姿勢が住民本位でないため、「彼は良くても、会社がねぇ」と言う評価になってしまうのが、お気の毒としか思えません。


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