アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1755日連続更新中】

 岐阜市内のコンサルティング先のマンションで、私のアドバイスにより、ケーブルテレビを解約し、アンテナを立てる決議が行われました。

 岐阜の場合、テレビ愛知は受信ができないケースがあり、このマンションも、「テレビ愛知が映らない可能性もあります」と言う前提の元で、総会決議がなされたのですが、その話を自宅に帰って、家族にしたところ、「テレビ愛知しかやっていない番組があるから困る」と言う反応。

 「決まったことだけど、何とかならないか?」と言うお申し出。

 これが、法人組織なら、「決まったことなので…」で終わるのでしょうが、マンションの場合は、「生活の場」そのものであり、テレビは娯楽の大切な手段ですから、「何とかしよう!」と言う姿勢が大切ではないかと理事会にアドバイスして、私が再度、調査。

 インターネットテレビの導入や事前の電波調査や、色々考えました。

 最終的には、地デジアンテナは、元々の方針である岐阜市内で最も電波を強く受けることができる方向に向け、テレビ愛知専用のアンテナを建てると言う方法を見つけましたが、電波が弱いため、その日の天候等によっても、視聴ができるかどうか分からないという不安定な状況です。

しかし、見積もりを取ったところ、1年以内の償却の範囲内で収まることが判明。

 再度、理事会を開催し、議論した結果、
①改めて理解を得るために時間をかけると、その分だけ、毎月のCATV使用料がかかり、増加工事費相当の出費が掛かかりかねないこと
②視聴の補償ができないとしても、見るための最大限の措置を行うことは、住民全体に利益がもたらされること
から、この方式にて実施することが決まりました。

 「総会で決まったから」が大切ではなく、すべてのことは「住民全体の最大かつ最適利益のため」と言う目的を見据えたコンサルティングが大切だと改めて感じた出来事でした。


ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1754日連続更新中】

 最近、テレビのCMでも、太陽光発電が増えてきました。

 国の普及策でも、全量買取制度では買取単価を42円にしたり、余剰取制度では、安い販売・施工価格の方が、助成金を高くするなど、かなりの熱の入れようです。

 国内製品・海外製品が入り乱れ、その方式も価格も様々。

 選ぶ側にとっては、情報が多過ぎてわからない…と言う状況だと思います。

 そこで、太陽光発電導入を考えている方向けにお勧めなのが、来週末に、ナゴヤハウジングセンター半田会場で開かれるセミナー

あなたの疑問を一発解消!
「太陽光発電のメリット・注意点、全部教えます」

 長年、NPOとして、太陽光発電の普及に携わってきた専門家によるセミナーなので、特定のメーカーや製品に肩入れすることのない話が聞けます。

 時間は11時~12時。午後には、個別相談会もあります。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:住まい
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1753日連続更新中】

 16戸と規模の小さなマンションで顧問をしています。

 そんな小さなマンションで、顧問を雇う財政的余裕があるの?と聞かれますが、正直ないですよ。

 でも、ボランティアではありません。ちゃんとそれなりの報酬をいただきますが、組合にとっては、私への報酬支払いの何倍ものメリットがありますから、財政改善になるのです。

 実は、このマンションは、自主管理マンションで、一昨年まで理事会も総会も自力でやってきて、建物管理のみ管理会社に任せてきました。

 ところが、大規模修繕工事時期となり、自分たちだけの力では無理となり、その建物管理の会社に依頼したところ、修繕積立金を大きく超える見積もりが出され、これは困ったと言うことで、口コミ紹介で、私がコンサルティング。

  工事のグレードを下げないで、積立金総額下回る工事ができました。

 それ以来、二人三脚で管理コストを下げてきました。

 火災保険の見直し、清掃の見直し、過去の管理の不履行の弁済、日常修繕工事の低減、消火器交換の低減等など。

 それぞれ、数万円程度のコストダウンですが、小さなマンションにとっては、その積み重ねが大きいのです。

 その一環として、今回、共用部の電気料金の削減。電気工事業者が入りますが、一部の照明は、住民がLED球を通販で買って、他の工事のついでに取り付けてもらうと言う徹底した合理化。

 これで、年間10万円の電気代の削減となり、この効果がずっと続きます。

 小さいマンションだからこそ、プロに任せることで、細部に目を行き届かせて、改善を積み重ねるということが出来るものなのです。

 ただし、条件があります。

 住民の意識が高く、私との信頼感が強く、住民自身も汗を流して、一緒にコスト低減を図ること。私にとっては、こう言う仕事の経験に、強いやりがいを感じますし、こう言う経験があるからこそ、規模が大きいマンションでも、細かな無駄を見つけることができますから、ウエルカムなのです!

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1753日連続更新中】

 今週末に、とよたハウジングガーデン(住宅展示場)で、

~20代、30代のための住まいづくり成功の秘訣~
 家づくりって何からは始めれば良いの?

 のセミナーをします。

豊田展示場セミナー


 午前11時~と午後2時~の2回。

 実は、この「家づくりって何からは始めれば良いの?」は、住宅コンサルティング会社を立ち上げた平成12年に、初めて「家づくりセミナー」を開催した時のタイトルです。

 私が消費者向けの家づくりコンサルティングと言う、ベンチャービジネスが、中部電力の社内ベンチャー制度で第1号として選ばれた時の想いが詰まったテーマです。

 これから家づくりを始めようとする人にとって、過去に購入経験のない「住宅購入」は、手さぐり状態で始まります。それは、あの時も今も同じだと思います。

 そう言う人たちの灯台になりたいと言う気持ちで起業した時を改めて思い起こし、心を込めてセミナーをします。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:家を建てる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1752日連続更新中】

 住宅業界ニュースのメルマガを見ていたら、「住宅販売士」とか「太陽光発電アドバイザー」と言うような民間資格が、続々と登場している模様。

住宅販売士の受験者ターゲット層は、
(1)建設会社・リフォーム会社に従事する方
(2)住宅フランチャイズ本部に従事する方
(3)住宅設備会社・建設資材会社に従事する方
(4)将来業界に就職希望する学生の方
(5)家づくり、住宅営業に興味のある方、主婦 etc.

 だそうです。
 住宅業界は、これから厳しくなっていく中、販売者のモラルが問われるでしょうし、新たな資格ビジネスと言う側面もあるでしょうね。

 今度、どんな試験内容なのか、テキストを見てみます。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:家を建てる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1751日連続更新中】

 マンション管理費滞納問題は、多くのマンションにとって、頭の痛い問題です。

 そのほとんどが、1件あたり100万円のレベルになり、深刻な問題になってからの相談で、管理会社がアテにならない・・・と言うような状況になっています。

 通常、管理会社との委託契約では、3か月~6カ月程度は、督促をすることが定められていますが、それを過ぎると、管理会社には督促の義務はなく、管理組合の仕事となります。

 しかし、管理会社側の担当者は、管理組合から「あなたの督促が緩いから、回収できないのであって、責任を持て!」と迫られます。

 管理会社は、口頭・電話・訪問で督促することになっていますが、そのうちどの方法をいつやるのかは、定めていません。

管理会社は、金融機関のように「お金を貸し付けて、回収する業務」のプロではありませんから、誰でもいやな督促(取り立て)は、気が進まないのも人の人情として、よくわかります。

組合側(理事)も、同じ住民として、顔を合わせるのは、気まずいので、やはり、直接、督促を行うのは、避けたいのです。

こんな悪循環で、ますます、滞納が増えて行くことになります。

 では、どうやって解決するか?

 それは、個人の判断ではなく、委託契約と管理規約で、自動的に督促手段が厳しくなっていく「ルール」を作ることです。

 それを作成した組合では、100万円程度の管理費滞納が、3か月で回収できましたので、効果は、かなりあると思います。
 

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位


テーマ:住まい
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1750日連続更新中】

 関東を中心に、「マンション電力高圧一括化」の動きが盛んのようですが、その多くは、マンションディベロッパーによる新築物件。

 それに対して、私がアドバイスして実現しているのは、既存マンション。

 しかも、事業社が一括して、電力会社からの電気購入・各戸への配電」を行う「事業者一括方式」に加え、組合がダイレクトに電力会社と高圧契約を結ぶ、「組合オーナー方式」もコンサルティングするので、20~30戸程度の小規模マンションでも導入可能です。

 理事会決議、または総会決議まで進んだマンションは、既に4件。今週末にも、議案が上程される臨時総会があります。

 工事は、数時間程度の停電を伴うので、安全を見て、冷蔵庫の中身が腐らない時期に行うため、この秋から来春にかけて、切替ラッシュの予感?(^^)v

 電気料金には、この夏から太陽光発電全量買取に伴い、再生可能エネルギーの賦課金が加わり、原油価格の高騰による燃料調整費の上昇もあるでしょうから、マンション全体の財政改善だけでなかく、生活防衛のためにも、高圧一括化は、お勧めです。


ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1749日連続更新中】

 昨日、現場見学をした大規模修繕工事。

 今後の、大規模修繕工事の入札会社の候補に入れるかどうかのチェックのためです。

 工事の概要と工事価格を聞いて、決定に至る入札プロセスをお聞きし、品質競争力、価格競争力、提案力をチェックします。

 現場事務所が整理整頓してあるかどうかをチェックします。

 マンション内の工事の掲示板が、わかりやすいかどうかをチェックします。

 足場に上って、説明を聞きながら、説明力をチェックします。

 丁度、壁の浮きをチェックし終え、タイルをハツったばかりだったので、自分の打診棒でタイルを叩き、浮きを見逃していないかどうか、チェックします。

 足番の安全がちゃんと確保されているかどうか、住民の安全に気を使っているかどうか、チェックします。

 資材置き場、ゴミ置き場がきれいかどうか、シートの隙間から見えるところに、ゴミなどが落ちていないかをチェックします。

 シートの隙間から、ペットボトルが投げ込まれることは良くあり、それは、現場の職人さんが捨てたものでないのですが、住民からすれば、そんなことは関係なく、現場の管理をしている会社である以上、誰が通りすがりで捨てても、きれいにするのが、「住民目線です」

 こんなことを丁寧に見ながら、およそ1時間半。

 今回のK社は、現場は合格点でした!

 次回は、組織のトップの人物と会って、会社の考え方を聞き、そこで、ポリシーが合えば、今後、お付き合いしたもらいたい会社となります。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:家を建てる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1748日連続更新中】

 私どもの大規模修繕工事コンサルティグでは、MACM方式(マンション管理士によるコンストラクトマネジメント)と言うオリジナルの手法を使うことをお勧めしています。

その特徴は、次の通りです。

①通常、管理会社が行う5年ごとに行う建物劣化診断や建物のパンフレット・図面資料・過去の修繕履歴等から、建物の特殊性を判断し、どの程度の修繕が必要なのか、どういう専門家による詳細調査が必要なのか判断します。

②前記①に応じて、必要な調査や診断を行い、修繕工事の「見積り仕様書」を作成します。このとき、過去の総会議事録に出された問題の分析や住民アンケートにより、グレードアップ工事などのリクエストもまとめて、「見積り仕様書」に反映します
③マンション管理士が修繕委員会と協力して、建設会社の入札を行います。

④入札に当たっては、あらかじめ、優良な建設会社を選定しておき、「責任施工方式」で、施工コンペを行います。(必要に応じて、一部で設計事務所のサポートも受けます。)

⑤入札は、優良な建設会社だけでなく、マンション住民や管理会社が推薦した建設会社も参加する複数入札を行い、公正を図ります。

⑥管理会社および修繕委員にも一定の役割と負担を求めることで、コストダウンを図ります。

⑦工事内容によっては、直接専門事業者に分離発注します。

⑧この方式であれば、設計事務所の設計監理フィーの半額程度で、第3者管理ができ、設計監理方式と同様に工事費のダウンが図れるため、結果的に、大幅なコストダウンが実現できます。


 つまり、一般競争入札ではない訳ですが、中小規模マンションの場合、建物に特殊な要素がないケースが多く、わざわざ設計事務所の力を借りなくても、建設会社の設計・施工部門のノウハウや技術力で十分対応できるので、その力を最大限活用するのです。

 コストダウンを図ったり、施工管理を行うには、第3者の設計事務所でなければダメだ!と主張する設計事務所がいますが、通常の住宅では、設計・施工を行うハウスメーカーや工務店で家を作る方が圧倒的に多く、それぞれの会社で、施工管理と品質管理を社内で行っていますが、大きな問題が起きるのは、稀です。

 ただし、施主が建築的な面をチェックするのは限界がありますから、第3者の専門家に見てもらうことは正しい選択だと思いますので、ホームインスペクターの活用をお勧めしていますが、それと同じく、マンションの大規模修繕も、建築事務所が必須ではなく、施主側に立ったマンション管理士などの専門家がいれば、建設会社に丸投げと言うことにはなりません。

 そんなことから、常に、信頼できる建設会社を探しているのですが、今日は、名古屋市内で最近、工事棟数を増やしてきたS社とのご縁があり、現場を見に行きます。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:家を建てる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1746日連続更新中】

 【相談内容】

「初めまして。夫が大規模修繕委員長になってしまいました。会社勤めの傍ら、いろいろと夫婦で勉強をしております。上記にも記入させていただきましたが、住んでおりますマンションは築10年で、20世帯しかありません。管理会社に57万円を払い、建物診断をして、見積もってもらった金額は、¥31,000,000円(税抜)でした。修繕積立金は現在¥22,000,000円しかありません。管理会社によると、これからもっと安くなりますよと言います。でもなんだか不誠実で腹が立ってきます。おかしくないでしょうか?」

私の回答です。

マンション大規模修繕成功の7つの法則のリクエスト及びご質問、ありがとうございます。

マンションライフプランナー(マンション管理士)の馬渕裕嘉志です。

下記について、私のコメントを差し上げます。

*****************************************************

まず、診断費用の57万円ですが、「10年目で20世帯の建物規模」
としては、いささか割高に思われます。

雨漏りが頻繁に起こっているとか、初期不良等が散見されて、
調査箇所・調査項目が多かったのでしょうか?

あるいは、マンションがハイグレードで、建物や付属設備が特殊な
のでしょうか?

そう言うマンションであれば、3100万円の修繕見積りも、あり得る
かもしれませんが、私が手掛けたマンションでは、中上級グレードの、
16~32戸で、戸当たり70~80万円程度でした。

20戸ならば、80万円×20戸=1600万円です。
(コンサルティング料を除く)

もちろん、1部屋当たりの面積が80平米なのか、120平米なのか
により違いますから、一概には言えませんが。

私がコンサルティングしたマンションは、いずれも、管理会社の
主導で進められ、修繕積立金とほぼ同じ金額か、それより若干高い
と言うもの。

なんだか、「出来試合みたい」と言う素朴な疑問から、相談があり、
最初は無料の勉強会の開催。

そこで、皆さんが知識を得て、意識を上げられ、最終的には、管理会社
の当初見積りから30~40%程度のコストダウンができました。

しかも、管理会社が最初に示した「工事仕様」より、グレードを上げて。


今回、○○さんのマンションでは、修繕積立金を大きく上回る見積りとのこと。

今後、いかに安くなるからと言って、そもそも、これまで、管理してきた
管理会社の「修繕積立金の適正額」に関するアドバイスは、どうなの?
と言う疑問がありますね。


あるいは、良くある「管理会社主導のよるデメリッ」トが顕著なパターン
になっていないか?のチェックは、必要だと思われます。
(管理会社任せがすべて良くないと言う意味ではありません)

詳しくは、事務局からお送りする冊子
「大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」
をお読みくださり、お感じになるところがあれば、また、ご連絡ください。


私は、小規模マンションの相談を最も得意としていますので、お役に立てれば、
幸いです。

携帯電話も365日24時間、相談のために解放しておりますので、ご希望が
あれば、お知らせします。

馬渕裕嘉志 拝 

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位


テーマ:家を建てる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1743日連続更新中】

 私にマンション管理組合からコンタクトがあるきっかけを分類すると、次の3つです。

① 大規模修繕の準備をしているが、管理会社主導で心配だとかコンサルタントを探しているケース
② 管理会社の管理品質に問題があり、是正したいと言うケース
③ 自分たちのマンションを電力高圧一括化にできないか、と言うケース

全体としては、「現在の管理会社に問題を感じている」と言うケースが多いですね。

 そこで、総会資料や管理委託契約書、大規模修繕工事の見積書、長期修繕計画書などをお借りして、分析すると、どのマンションでも、必ず問題がありました。

 その確率は、今のところ、100%

 そこで、勉強会を開催すると、住民の皆さんの意識が目覚め、「見直そう!」と言う機運が高まります。

 そうして、私とコンサルティング契約を結んで、適正な大規模修繕工事を進めたり、管理委託契約の見直しを行うと言う訳です。

 しかし、私は管理会社を敵視して、重箱の隅をつついて、管理会社の悪いところをあぶりだして、正義の味方になって、管理組合から支持されることを目指すことは、決してしません。

 私が管理会社の代わりをするわけではありませんから、良い管理が行われるように、問題を解決し、適度な緊張感と信頼感に基づいて、管理会社と管理組合とが、長くて良い関係が続くことを目的にします。

 そのために、組合側の依存体質を変えてもらいますし、管理会社との委託契約外で行き過ぎた要求には、「NG」だときちんと指摘します。

 管理会社のノウハウは、専門業としてとても貴重ですが、時に、下請け会社との馴れ合い的な関係が続き、品質が良くなく高いサービス料を支払い続けていることもあります。

 管理会社も新築以来、ずっと変わらないのと同じく、その下請けも、ずっと変わっていないこともあるからです。

 何せ、毎年同じことをやる下請けさんの場合、「慣れているから、頼むよ!」と言っておけば、わずらわしくないと言うのは、管理会社でなくても、誰でも、楽だからです。

 しかし、意識の高い理事長になった途端、住民の要求レベルが変わることも良くある話。

 その時に、過去の管理の不行き届きが明らかになれば、返金要求や管理会社の変更に発展する可能性も大いにあります。

 そうならないためにも、知識のない住民側の立場に立つ他の専門家が存在し、普段から管理会社の業務をチェックしたり、組合側の意識啓蒙を図っておくことは、非常に大切です。

 国交省が定めた「マンション標準管理規約」でも、その第34条に、
「管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マンション管理士」をいう。)その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。」
と定められています。

 管理組合と管理会社とマンション管理士とのバランスのとれたトライアングルで、住民が幸せになるマンションライフを実現するのが、私の目指すところです。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位


テーマ:住まい
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1749日連続更新中】

 私がコンサルティング&顧問をしてい20戸程度の小規模マンションの話です。

 新築当初は、山の影響でテレビの映りが悪く、ケーブルテレビでした。ケーブルテレビであれば、オプション料金を払えば、CSを見ることができたりしますから、付加価値のあるマンションになると言う販売上のメリットもあります。

しかし、地デジになったのですから、地上波については、もはやケーブルテレビのメリットはなくなります。このマンションの場合、毎月1000円/戸当たりの基本料金をずっと支払い続けていくのであれば、ケーブルテレビを解約して、アンテナを立てた方が、維持費が安くなります。

 しかも、それを判断するために調査を行ったところ、既に、インターネットテレビに替えているお宅もあり、毎月各戸から徴収している「ケーブルテレビ使用料」が、実際は、使っていない人も負担していると言うことが判明。

 見積りを取り、コストダウン査定をしたら、アンテナ工事費は、ケーブルテレビの年間基本料金以下!

 今、ケーブルテレビで地デジを見ている人は、当然、チューナーがありませんが、それを全世帯に配布したとしても、すぐに元が取れます。

 と言うことで、このマンションでは、ケーブルテレビを解約し、地デジアンテナを建てることになりました。

 こう言う話は、残念ながら管理会社から提案されることは、なかなかありません。

 なぜなら、こう言う話は、住民合意を取るのが面倒な割には、管理会社の仕事を増やすだけで、収益を増やさないから。

 私は、管理費の見直しコンサルティング契約をしているので、あらゆる機会をとらえて、このマンションの管理体質を筋肉質にすることを考えます。

 別の16戸のマンションでは、消火器の取替も、管理会社が消防点検した結果の見積もりだと、1本1万円の交換となるところ、私のアドバイスの通り実行すると、その半額。

 「マンション管理」ではなく「マンション組合経営コンサルティング」と言う観点なので、無駄がどんどん削がれて行くと言う仕組みです。

 一般的に小規模なマンションでは、
「マンション管理士を顧問として雇うことは、財政上できない」とか、
「小規模だと、雇っても、その効果がない」と言われますが、

それは、正しくありません。

逆に、小規模マンションだと、役員の成り手も限られ、管理会社に依存するケースが多く、管理会社の[「良いお客さん」になってしまい、割高な管理費を支払い続けるケースも良くあります。

マンションの住民が、マンション管理士のアドバイスの元、意識を変え、管理品質を向上した上で、管理費を劇的に下げることは、十分可能です。

結果として、マンション管理士との顧問契約は、そのマンションの管理品質と財政面において、将来に向け、多大なメリットをもたらします。

小さなマンション程、マンション管理士が必要だと思いますね。

もちろん、どんなマンション管理士を選ぶか?も重要ですが。。。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位


テーマ:住まい
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1748日連続更新中】

 今、管理委託契約と管理規約の見直しコンサルティングを依頼されているマンションの話です。

 春から「管理問題検討委員会」を創設し、毎月1回程度の会合で、管理資料の確認、管理の実態と契約書との照合、管理規約の勉強会などを重ねて、4回目。

 この中で判ってきたのが、「見直すべき管理規約の原本がない」「委託契約通りに業務が行われていない」等の実態。

 ほとんどのマンションは、「管理会社に任せる」と言う慣習の中で、「役員の引き継ぎが形式的になっている」「自分たちの出しているお金が、どのように使われているのか?」に関心がないために起こっている問題です。

 表面的には、何か不都合が起こっている訳ではありませんから、気がつかない状態が何年も続いている訳です。

 参加されている委員の方々は、「無関心だった自分たちにも責任はある」と言う健全な感覚をお持ちなので、改善に向けて、意識が向上しているのが、とても良い感じ。

 ただ、当初予定したよりも、ずっと現状の問題が大きいので、仕事量も半端ではなく、期間も約束通りに終われるかどうかが懸念材料ですが。。。(苦笑)

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:住まい
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1747日連続更新中】

 鳴海ハウジングセンターでのセミナー「賢い住まいの建て時セミナー」は、参加者者は、少数でしたが、その分、その方の個別状況をお聞きしながら、お話しをできたので、「お得」なセミナーとなったのでは?と思います。

 ただ、その後の個別相談会になると、天候は急変!

 大雨と雷。

 展示場を歩く人影もまばら。

 「嵐を呼ぶ男」の気分(苦笑)

 豊田の展示場でも、二日続けて大雨洪水警報でした。

 次回の展示場でのセミナーは9月2日ですが、今度は天気が良くなって、変なレッテルが貼られないようにしたい。^_^;

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位


テーマ:家を建てる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1746日連続更新中】

 お盆期間の住宅展示場での「家づくりセミナー」の第3弾は、鳴海ハウジングセンターで「賢い住まいの建て時セミナー」。


8月18日(土) 13時~14時 セミナー
         14時~16時 相談会
鳴海セミナー



「消費税増税で、早く家を買わなきゃ!と焦っている人、いませんか?
あるいは、そう言う世間の風潮に対して、ほんとなの?と疑問に感じている人、いませんか?
 
住宅展示場でのセミナーだからと言って、「建てなさい」と言う内容ではありません。

大切なのは、「自分の建て時」の見つけ方です。

そう言う話をします。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:家を建てる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1745日連続更新中】

 以前、ブログで書いた「損害保険募集代理人」の試験の合格通知が来ました。

募集代理人 立派な通知書ですが、ネットからダウンロードしたものです。^_^;


 繰り返しますが、保険代理店をやろうと言うのではありません。

 マンション共用部の火災保険のアドバイスを行うことが良くあるのですが、踏み込んだ話をする場合に、保険業法に抵触しないように!と言う趣旨です。

 この道も、極めたいと思います。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位


テーマ:家を建てる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1744日連続更新中】

 とよたハウジングガーデン(ナゴヤハウジングセンター豊田)でお盆期間中に完済されている家づくり基礎講座。

8月14日11時~、14時~『プロが伝授する住宅展示場の歩き方』
8月15日11時~、14時~『失敗しない住宅会社の選び方』
8月16日11時~、14時~『知って得する住宅取得優遇制度はこれ!』

 最初の二日間は私が講師を務めます。
 15日は、そろそろ高速道路が渋滞するかも…と考え、岐阜から電車+タクシーで。

 天気予報では、相変わらず、大雨洪水注意報も出ていましたが、現地では、雨はありませんでした。

 昨日と同じく、こんな日に来るお客さまこそ、本気で勉強している人です。少数のお客さまでしたが、午前と午後の2回、同じ内容でお話ししました。

 セミナーのタイトルは、「失敗しない」ですが、内容は、「成功する住宅会社選び」ですよー。


ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:家を建てる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1743日連続更新中】

 とよたハウジングガーデン(ナゴヤハウジングセンター豊田)で今日からはじまった、家づくり基礎講座。

8月14日11時~、14時~『プロが伝授する住宅展示場の歩き方』
8月15日11時~、14時~『失敗しない住宅会社の選び方』
8月16日11時~、14時~『知って得する住宅取得優遇制度はこれ!』

 最初の二日間は私が講師を務めます。
 岐阜からの高速道路の込み具合が読めないので、10時ごろに着くよう出かけました。

 そして、カーナビに従い着いたところが・・・看板はあっても、展示場がない。
 駐車場の跡らしきものや畑や荒野(汗)

 この展示場は、最近新しくなったと聞いていたのですが、実は、転居したのであって、インターネットのHPには、古いものが残っていたと言うわけです。

 慌てて、企画会社の担当者に電話をして、住所を聞いたのですが、その番地がない!

 適当に入力して、向かい、後は、野生の勘頼り(笑)

 が、見事に、30分前に到着しました。

 雨も小降りになってきていたのですが、セミナー会場はおろか来場者らしき人が誰もいない(~_~;)

 だって、大雨洪水警報ですから。

 もしかして、誰も来ない?と心配したのですが、午前は2組、午後は1組のお客様。

 これくらい少ないと、セミナーの進行も、参加者の実際の状況を聞きながら、個別レクチャー&相談会みたいなもので、楽しさも倍増します。

NHC豊田1 この展示場、新しいことだけあって、入口がきれい。


NHC豊田2 で、トイレがまたきれいで、音楽もジャズが流れています。


 昔から、住宅展示場のトイレは汚いなぁと感じていたので、これは好感を持てましたね!

 明日も、セミナーで、喜んでいただけるよう、話をします!

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:家を建てる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1742日連続更新中】

 ナゴヤハウジングセンター豊田は、スマートハウス/省エネ住宅の最新のモデルハウスが数多くあると言うことで、熱心なお客様の来場が増えていると言うことです。

 そこで、このお盆期間中に、家づくりの基礎を学ぶことができるセミナーを3日連続でやるため、下記の内容で、講師を引き受けて欲しいと言う依頼がきました。
 正確に言うと、私がセミナータイトルアイディアを企画会社に指南しているのですが…。

8月14日11時~、14時~『プロが伝授する住宅展示場の歩き方』
8月15日11時~、14時~『失敗しない住宅会社の選び方』
8月16日11時~、14時~『知って得する住宅取得優遇制度はこれ!』

 この期間に午前午後1回ずつの講師を探すのは大変!…よほど、この仕事が好きで、家族の理解も得られないとねぇ(笑)

 と言うことで、これを快く受けている人は、簡単にはいないため、最初の二日間は、私が講師。最終日は、吉田講師です。
 
 トヨタのお近くの方、いらっしゃいませ!

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位


テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1741日連続更新中】

 今日は母の3回忌。

 午前中は、半田で家づくりセミナーのアテンドをし、夕方から、母の3回忌。

 岐阜の鏡島:弘法様で法要。

 私の兄弟は、5人。その子供の総数は、十何名だ?で、その子供も合わせると、何名?と言うくらいで、正確な数はすぐ出てこない。。。

法要
法要に続いて、皆でお墓参りをし、静かに手を合わせる。


 その後、パークホテルで食事会。

白いブラック 姉から、北海道のお土産の「白いブラックサンダ―」。
「黒いのに白い」と言うのが珍しい。

 これだけ親族数が多いと、一同が集まるのは、滅多にない。

 年老いた父を囲んで、飲みながら、人生を語る3時間。

 今夜は、余韻を感じて、少し寝てから、仕事をしよう。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:生きる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1740日連続更新中】

 オリンピックで、男子サッカーでは、3位決定戦で、韓国に完敗し、女子バレーでは、逆に完勝。

 韓国は何かにつけ、日本への敵視が強く、おそらく、女子バレー選手は、男子サッカーで勝ったから、自分たちも勝たなきゃ!と言う意識が強く、立ち上がりから随分固くて水も目立った。

 それに対して、日本チームは、雑念なく、自分たちのバレーをして、メダルを目指すと言う迷いのない姿勢。

 結局、それが勝敗を分けたのだろうと思う。

 仕事でも同じ。

 信念を持って、人や社会が幸せになるための仕事をしていれば、「勝つ」=「価値=認められ、報酬が支払われる」と言うことなのだろうと思う。

■あなたに最適&優良な建築会社・建築家のご紹介、住宅ローンの相談、
ホームインスペクションの申し込みなら■
→ 住宅相談センター

■マンション大規模修繕のご相談なら■
→ 大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト

 最後までお読みいただき、ありがとうございました。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:生きる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1739日連続更新中】

 保険販売をするためではなく、アドバイスするために必要だと思い、この試験を受けてきました。

 こう言った試験を専門に受託されている会社で、パソコンに座っての試験。

 40分の試験時間。

 一週間ほど前に、事前にテキストと問題集が入手し、テキストは斜め読みで、問題集は、3回ほどやってみたら、火災保険関係は、問題なくクリアできそう。

 また、重要な「コンプライアンス」については、過去の経験に照らして正解できそう。

 課題は、損害保険や自動車保険とか、代理店としての業務など。

 終わってみて、自己採点はしていませんが、用語で「保険者」とは、「保険契約者」のことじゃなく、「保険会社」のことだって言う基本的な問題を間違えた(笑)

 迷ったんだけど。。。(笑)

 週明けには、結果が出るそうです。

■あなたに最適&優良な建築会社・建築家のご紹介、住宅ローンの相談、
ホームインスペクションの申し込みなら■
→ 住宅相談センター

■マンション大規模修繕のご相談なら■
→ 大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト

 最後までお読みいただき、ありがとうございました。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1738日連続更新中】

 オリンピックねたが最近多い(笑)

 女子レスリングで、「金」を獲った伊調選手と小原選手。

 日本人女性で史上初の3連覇。それを危なげなく実現した伊調選手の凄さ。

 オリンピック種目の階級の問題で、上にも下にも行けず、一度は引退したあと、再挑戦し、苦労の末に優勝した小原選手。しかも、決勝戦は逆転。

 それぞれに対して、違う感動の涙がほろり。

 「4年に一度」と言う長期間にわたり頑張り続けた人の姿に、「まだまだ自分も頑張れるぞ!」と勇気をもらいました。

■あなたに最適&優良な建築会社・建築家のご紹介、住宅ローンの相談、
ホームインスペクションの申し込みなら■
→ 住宅相談センター

■マンション大規模修繕のご相談なら■
→ 大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト

 最後までお読みいただき、ありがとうございました。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1737日連続更新中】

 住宅やマンションの相談で、火災保険をどうしたら良いのか?とか、見直しの話も良く出ます。

 「自分にあった保険選定が大切ですよ」
「しっかり比較しないとダメですよ」
 「代理店選びは大切ですよ」
 と繰り返し、お伝えしていますし、選択のアドバイスもします。

 ただ、私自身は保険募集を行うわけではないため、保険設計や見積りは、「保険相談センター」を紹介しています。

 一方、「保険募集」と言う仕事は、金融庁の監督下にあるので、そこは、わきまえねばなりません。自分のアドバイスが、保険選択に影響を与えると言う点では、「募集業務」も出来ると言う資格を保有しておいた方が良いだろうと考え、「損害保険募集人」と言う資格を取ることにしました。

 試験は、10日です。

 がんばります。

■あなたに最適&優良な建築会社・建築家のご紹介、住宅ローンの相談、
ホームインスペクションの申し込みなら■
→ 住宅相談センター

■マンション大規模修繕のご相談なら■
→ 大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト

 最後までお読みいただき、ありがとうございました。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1736日連続更新中】

 オリンピックで、日本の男子フェンシングが見事な「銀」。

 こちらも、太田選手が、個人戦での敗戦でモチベーションが下がった後に、再びモチベーションを回復し、最後は、驚異的な粘りで、準決勝の残り1秒で同点とし、延長戦は、3回のビデオ判定で、危機をしのいで、逆転したという物語。

 すべて、チームの仲間があってこその強いメダルへの意志。

 感動しました。

■あなたに最適&優良な建築会社・建築家のご紹介、住宅ローンの相談、
ホームインスペクションの申し込みなら■
→ 住宅相談センター

■マンション大規模修繕のご相談なら■
→ 大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト

 最後までお読みいただき、ありがとうございました。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:生きる
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1735日連続更新中】

 オリンピックで、日本の男子水泳400メートルメドレーリレーが見事な「銀」。

 そこにたどり着くまでのチームの談話が新聞に載っていました。

 予選では、バトンタッチの際の北島選手の反応の遅れが、タイムに響いているという指摘で、同選手は、何度も飛び込みの練習を繰り返したとか。

背泳ぎもバタフライも平泳ぎも、メダリストがいる日本ですが、最終泳者の自由形は、オリンピック出場のための標準記録が突破できないという状況ですから、メダルを取るのは簡単ではないでしょう。

 しかし、見事な「銀」

 必死に飛び込みを練習する北島選手の姿を見た後輩たちが、「北島さんをメダル無しでは日本に返すな!」という合言葉が生まれたとか。

 感動しました。

■あなたに最適&優良な建築会社・建築家のご紹介、住宅ローンの相談、
ホームインスペクションの申し込みなら■
→ 住宅相談センター

■マンション大規模修繕のご相談なら■
→ 大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト

 最後までお読みいただき、ありがとうございました。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1734日連続更新中】

 この8月で私にコンサルティング依頼をいただいてから、ちょうど1年となるマンションの話です。

その販売会社の子会社が、管理会社として維持を行い、第1回の大規模修繕工事までの12年間で、雨漏り補修など、1000万円もの補修費を使わされてきたマンション。

大規模修繕工事をその管理会社に発注する寸前で、私に相談があり、緊急の勉強会などを経て、私が大規模修繕コンサルティングを受注。

 過去の記録を見ると、通常のマンションでは、ありえないような、新築間もない頃からの補修の連続。

それに対して、あくまで「劣化」だと主張する販売会社・施工会社・管理会社。

 いわゆる建築基準法上の「欠陥」だと直ちに指摘することはできなくても、詳細なレポートを作成して、建築士や建設会社にも問題点を見てもらうと、事業者の良識・常識に欠けて、無償の補修に応じるべしという指摘と見解。

実際、竣工図面と現況が異なる点をいくつも見つけたのですが、過去の修繕工事で、当然わかっていたはずなのに、それを組合に告げることもしないで、組合の修繕積立金で管理会社が行ってきた修繕工事の問題点が明らかになるにつれ、「これまで、管理会社を信じてきたのに…」という住民の悲しみと怒りが爆発。

 販売会社・建設会社・管理会社を相手の住民の交渉について、粘り強く、サポートをしてきました。

 このマンションは、小規模マンションで、前述のようにすっかりお金を使わされているため、資金難。

 大規模修繕工事は、その少ない資金の中で、徹底的な合理化と建設会社の協力で、何とか終えましたが、弁護士に頼むなどの余裕がありません。

 したがって、住民自らが業者と交渉しなければ、なりません。

 私が、住民サポートという立場で、相手と交渉するための資料をそろえ、専門家の意見を集め、最後は、国交省への告発や裁判も辞さないという強い姿勢で臨んでもらいました。

 住民の中には、半端な妥協では「気持ちが納まらない」という意見も強く、交渉の窓口となった役員と修繕委員の方々の心労や負担は重かっただろうと思います。

 どんな風に解決したのか・・・は、公開できませんが、相手方からの謝罪の言葉と、実質的に組合財政を健全化させる手当てがなされ、管理会社を変えないで、「雨降って、地固まる」と言うことになります。

 そもそも、このマンションでは、住民側も、管理会社を信頼しすぎて、管理会社以外の第3者に相談してこなかったという甘さも自らの反省の材料となっており、強行姿勢がある反面、自ら招いたという自覚もお持ちの、良識ある住民の皆さんです。

 また、私が管理費適正化コンサルティングを行った結果、火災保険の未適用の発見だけで数百万円の保険金を受領したり、1世帯あたり5万円以上/年間の管理費が削減でき、財政基盤が著しく改善され、全体としては、よい方向。

 そういうゆとりも若干あって、今回の決着は、理事会に諮られ、臨時総会に諮られ、住民の皆さんが、最終的に納得いただけました。

 この問題が落ち着いたら、次はマンションの電気高圧一括化の着手。
 個々の住戸のリフォームや住宅ローン相談、保険相談という仕事も期待されています。

 住民の皆さんの安堵の表情が、私の仕事への一番一番のご褒美です。

■あなたに最適&優良な建築会社・建築家のご紹介、住宅ローンの相談、
ホームインスペクションの申し込みなら■
→ 住宅相談センター

■マンション大規模修繕のご相談なら■
→ 大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト

 最後までお読みいただき、ありがとうございました。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:住まい
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1733日連続更新中】

 ネット配信で「エネルギー・環境の選択肢に関する意見聴取会」を見ました。

 それぞれ、原子力発電の将来比率について、それぞれの意見を述べるのですが、その根拠の前提が違いすぎますね。

 国民の原子力発電に対する理解度を調査すると言う意味や、「理解度が違うから、見解も違う」と言う現実を見ると言う点では、大変興味深いのですが、ここから、政府が民意をくみ取ると言うのは、無理があるように思えます。

 と言うことは、この徴取収会の結果を踏まえて出されるレポートは、意見をまとめると言う作業はできるにせよ、「だから政府はこう考える」と言う分析は、分析する人次第になる感じ。

 レポート自体も、複数の専門家、あるいは、専門でない人にも行ってもらい、比較するべきじゃないかな?と思いました。

■あなたに最適&優良な建築会社・建築家のご紹介、住宅ローンの相談、
ホームインスペクションの申し込みなら■
→ 住宅相談センター

■マンション大規模修繕のご相談なら■
→ 大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト

 最後までお読みいただき、ありがとうございました。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【過去には年間TOP5入り!

←【過去には、年間全国1位も!


テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1732日連続更新中】

 先般、電力会社の社員が出たことで、マスコミを賑わした「エネルギー・環境の選択肢に関する意見聴取会」。

 すいません。私の話ではありません。

 私の知っている人が出ると言うことで、連絡が来ました。
 ネット配信もあるようです。

 これは、見なきゃ!

■あなたに最適&優良な建築会社・建築家のご紹介、住宅ローンの相談、
ホームインスペクションの申し込みなら■
→ 住宅相談センター

■マンション大規模修繕のご相談なら■
→ 大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト

 最後までお読みいただき、ありがとうございました。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【過去には年間TOP5入り!

←【過去には、年間全国1位も!


テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンション高圧一括化と太陽光発電と蓄電池を同時に!【ブログ1731日連続更新中】

 三井不動産が、東京のマンションで、「elecosun」と言うシステムの導入を進めています。

このマンションは、高圧一括化のシステムにより、各戸の電気料金が5%安くなるのと合わせ、太陽光発電設備および蓄電池が設置されます。太陽光発電設備家庭用サイズで、4kw。マンション共用部の電気料金削減に効 果を発揮するほか、蓄電池と組み合わせて使用することで、災害時に継続的に使用できる非常用電源として利用できます。

この仕組みがユニークなのは、高圧一括設備も太陽光発電設備および蓄電池の設置、メンテナンス、機器の更新も、管理会社の三井不動産住宅サービスが行うため、マンション修繕計画に見込む必要がなく、管理費や修繕積立金の増額は不要だと言うこと。

ちょっと待て!

すべての削減メリットが、住民に還元されるのに、何故、導入費もメンテナンスも無料なの?

同社のHPには書いてありませんが、こう言うことです。

高圧一括化による電気料金削減は、実は、5%ではなく、30%程度あります。
100戸のマンションなら、恐らく年間で、数百万円の差額が出ます。

そのうち5%を住民に還元し、残りの25%で、設備の償却と維持・電気料金関連のサービスを行うのです。

管理会社は、管理費収益以外に、この収益も手にすることができます。

 ビジネスとして成り立つどころか、一度導入すれば、「美味しい」話だろうと思います。

 実は、この「美味しい」収益を組合に最大限還元する仕組みがあります。近々に、そう言うマンションが、数棟できる見込みです。
 

■あなたに最適&優良な建築会社・建築家のご紹介、住宅ローンの相談、
ホームインスペクションの申し込みなら■
→ 住宅相談センター

■マンション大規模修繕のご相談なら■
→ 大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト

 最後までお読みいただき、ありがとうございました。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【過去には年間TOP5入り!

←【過去には、年間全国1位も!

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ