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 私が中学・高校時代のころ、岐阜発祥でうわさが広まった「口裂け女」。

 夜道にマスクをかけた女性が、声を掛け、「私、きれい?」とマスクを取ると、口が耳まで裂けていると言う都市伝説?

 私の周りにも、見た!と言うとは沢山いましたが、私は見たことはありません。

 信じていたかと言うと、記憶にない(笑)

何と、岐阜の柳ケ瀬にこの夏の期間限定で、「お化け屋敷」のような感じで、口裂け女を見ることができます。

 今、東京に住んでいる高校時代の演劇部の後輩が、お墓参りに岐阜に帰る時に、この「口裂け女」を見たいので、一緒に行ってくれと言う。

 実は、当時、一度だけデートした仲(笑)

 ブログで私を見つけて、メールしてきた。(笑)

30年ぶり以上の再会ですが、ちょっと、お茶した後、いざ、柳ケ瀬へ。

口裂け女1それが、これ!


口裂け女2 これまで、リタイア人の数(多分ウソでしょう(笑))


口裂け女3 この屋敷に入ると、こんな効能が・・・



 入る時に、後から来た女子大生二人組が、「怖いので、一緒に入って欲しい」と言わたのですが、恐らく、自分の親と同世代と見て、安心して頼ってきたのでしょうか・・・(^_^;)

 おかげで、入るなり、「きゃーーーーーー」の連続。(腕にしがみつかれたりもして・・・(笑))

 すっかり、若くなった気分。

 岐阜の街おこしのためにも、宣伝しますが、これ、なかなか、面白いですよ!
 是非、体験しに来て下さい。

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 今年の秋に開催される岐阜清流国体のいわゆるパラリンピック部門の岐阜県選手団結団式が岐阜の都ホテルで行われました。

地元開催で、派遣枠も拡がり、昨年100名程度だった選手団は、今年は約400名。

熱が入ります。

古田知事も臨席し、イベントでは、テーマソングの生歌も。

それで、初めて知ったのですが、歌手は、「隣のトトロ」の歌手である「井上あずみ」さん。

清流国体 市内の幼稚園児や手話通訳者と一緒に、ステージで披露。


 開催まで残り2カ月切りました。

 今度こそ(笑)、ウエイトコントロールをしながら、毎日、体を鍛えて、退会に備えるぞ!と決意したのでありました。

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  30戸程度、5階建てのマンションの1年点検。

 昨年大規模修繕コンサルティングを引き受け、管理の見直し・火災保険の見直し・電気料金の削減と言う4点セットで、お付き合いさせていただいたマンションなので、業者や管理会社任せにしては、ダメ!と言うことが、当然となっているため、住民の代表者の方も、快く立ち会っていただきました。

 メンバーは、施工会社の大垣の宇佐美組さん、私、そしてマンションからは、当時の修繕委員長、当時の理事長、今の理事長の3名です。

 暑い季節なので、朝、9時集合。

1年点検1 エントランスに集まり、最初は、全戸アンケート結果の報告。


 マンション全体だけでなく、ご自分のベランダなども不具合がないかどうか、あらかじめ聞いて、あり、申告があれば、すべて点検します。

 今回、そう言った不具合申告は、1件のみ。ただし、引き戸式網戸の開閉がきつくなったと言うお申し出。修繕工事には、直接関係ないことですが、そう言う対応も、もちろん、行うことにしています。

続いて、今日の点検スケジュールの確認。

 暑いので、まずは、屋上の点検からです。

1年点検3 陸屋根ではなく、こう配屋根なので、端までは行けませんが、当時、雨漏り問題が深刻だったので、念入りに点検します。


 立ち会った住民の方も、その時に行われた工事内容がしっかり頭に入っていますので、「通り一遍」なんてことは、ありませんし、自分たちのマンションと言う意識があるので、私の予想を覆し、30分以上は、屋上にいたと思います。

 防水シートの継ぎ目のシーリングが少し伸びていると言う指摘など、3点ほど。

 続いて、全階の廊下や階段も、くまなくチェック。

 約2時間に渡るチェック、お疲れ様でした。

 最後は、網戸の不具合があると言う住居にお邪魔して、調整を行い、すべて完了!

 この結果は、次回の定期総会で住民全体に報告することになっています。

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 大規模修繕工事のコンサルティングを依頼いただいた20戸程度のマンションの話です。

 そもそも、一時期、雨漏りが頻発して、欠陥マンションでは?と言う話も持ちあがったことがあったそうですが、その際、販売した会社の子会者である管理会社主導で対策が進められ、うやむやのまま、大規模修繕工事が進められようとしていたところに、相談があったと言う経緯。

 そこから、大規模修繕工事のコストダウンだけでなく、火災保険の適用漏れ、火災保険の見直し、管理費の見直しと委託費のコストダウン、管理会社や販売会社への交渉など、訪問し、打合せを行った回数は、数十回。

 期間が延びれば、それだけコンサルティング料も上がります。

 間もなく開催される総会に備えて、理事長から、「馬渕さんのコンサルティング料の金額だけ見ると、こんなに支払って、どれくらいの効果があったの?と感じる人もいると思うので、コンサルティングにより、組合にどれくらいのメリットがあったか?(支出を抑えたと言う金額も加味して)をリストにして欲しい。」と依頼されました。

自分の功績を自分で書くのは気が進まないのですが、理事長から「馬渕先生が資料の準備に費やした手間や、高い専門性や熱意や、愛情があって、はじめて実現できたことは、私たち役員は理解でいているのですが、総会だけに来て、話を聞く人が、割高なコンサルタントだなぁと誤解しないように。」と言っていただいていますので、頑張って作りました。

そしたら、1年で約1000万円程度のメリットが組合にもたらされている計算になりました。

小規模なマンションですが、今度の総会で一連のコンサルティングが終了すると同時に、引き続き、顧問契約を結んで、アドバイスを行っていきます。

もちろん、有料の顧問契約ですから、小さなマンションの住民にとっては、決して小さい負担ではありません。

しかし、このマンションの皆さんが「良い管理を安価に受け続けるためには、マンション管理士の顧問契約が重要だ!」と感じていただけるまでに、深くて良いお付き合いができたことが、大変嬉しく思うのです。


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 岐阜に住んでいると、この季節の風物詩は、花火。

 7月の最終週の土曜日、8月の第一週の土曜日は、長良川の花火大会。

 市内の道は、めちゃくちゃに混み、移動は大変になるけれど、その不便さより、懐かしさがこみ上げるのは、不思議(笑)

 金華山と長良川と花火・・・良い街で生まれたなぁと思う。

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 「一般消費者向けの家づくりセミナーの講師をお願いしたいのですが、日程は、どうでしょうか?」と言う依頼が続き、気づいたら、8月だけで、5本。個別相談付がほとんど。

 また、400戸超のマンションでは、いよいよ電気の高圧一括化に向けて、理事会で内定し、住民説明会が、今週から始まる。

 その数、6本。

 しかも、これとは別に土地オーナー向けの賃貸アパート建設セミナーの話も、1本あり、わずかに残った私の空き日程を教えたところ。

 昼間はセミナー、夜はマンションコンサルティングと言う日もある。
 8月中にマンションの理事会や修繕委員会向けの勉強会開催依頼もある。

 9月、10月も、何本か仮予約中の日がある。

 大変、ありがたいことです。

 聞いていただいたお客様に「来てよかった!」と言っていただけるようなセミナー・勉強会となるよう、体調を整え、企画を練ります!

 それから、もちろん、笑いとオチを考えます。


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今日、朝、一番で一本の電話。

「妻が、マンション管理フェアで、馬渕先生のセミナーを聞いて、資料が手元にあります。今度、修繕委員になったのですが、管理会社が推薦するところで、大規模修繕工事のコンサルティングをするよう薦められています。それで良いのか、相談したいのですが・・・」

 吹上ホールのマンション管理フェアは、3月。

 それから、4ヶ月以上経っています。

 その後、来社されたKさんの話を聞くと、K夫人が私のセミナーを聞かれたときは、Kさんが修繕委員になる前とのと。そんな状況で、私のセミナーのレジュメを4ヶ月も保管しておいていただいた!という感じで、ちょっと、感激。

 セミナー資料は、正直、かなりの私の成功ノウハウを資料にしており、セミナーに参加された「大規模修繕コンサルティングを手がける建築事務所」のベテランの人から、「非常に参考になった。」と弊著「大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」が欲しいと言われ、「ノウハウを出しすぎたか?(笑)」と思いつつ、お渡しした経緯があります。

 紙で表現できるノウハウは、表面的なものですが、そこには、住民の合意形成を重要視する宣言に加え、大規模修繕後の組合財政、住民の組合運営への関心強化、管理会社との関係の適正化といった、長期的かつ多角的な視野でアドバイスする「愛のあるコンサルタント」を選ぶ大切さをうたっています。

このブログでも、かなりの情報を公開していますが、「愛」は簡単には真似できないから(笑)。

テクニックじゃなく、私の一番大切にしている「姿勢」や「マインド」を参考にしていただき、業界側のしがらみや悪しき慣習から離れ、たくさんの組合を幸せにするコンサルタントが増えることを願います。

 おっと、本日のブログタイトル「管理会社に大規模修繕コンサルティングを依頼しても良いのでしょうか?」の答えは・・・どんなに良い管理会社でも、お勧めしません。しかし、管理会社を排除するコンサルタントも、お勧めしません。

 完全な第3者であれば、管理会社の普段の管理ミスによる不具合も公正に見つけるでしょう。

しかし、攻撃的な姿勢ではなく、管理会社の力を十分に活用することで、最も住民にとって望ましい大規模修繕工事になるように進める「愛のあるコンサルタント」が良いと思います。

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 あるマンションの修繕委員さんからの問合せです。

【質問要旨】
○理会社が大手に見積もりを取って、それが良いと勧められている。

○金額が大きいので、すぐに納得はせず現在は保留の状態。

○その後ネット等で調べたら、馬渕のブログたどり着いた。

○馬渕のブログで一番気になったのは、コスト面のお話。

○今回の工事の場合、感覚的に掛け捨ての感があり、コストをなるべく抑えたい。


【ご回答】

撤去工事の場合、仕入れとか建設とか、何となく価格の手ごろ感がわかる情報がなく、見積もりの妥当性を判断できないと言うところだと思います。

また、撤去=解体というイメージがあり、変なところに任せると、安全はどうだとか、廃棄物の処理はどうだとか・・・益々わからなくなり、管理会社の言うがままのケースも多いようです。

誰もわからないのを良ことに、なんだか、不明朗なお金が沢山乗っかっていると言う場合もありますから、要注意です。

私のブログに書いてない秘密のこともあります。(笑)

ご指摘の通り、掛け捨ての工事ですから、マンション財政にとって、無駄な出費は、押さえると言うのが、基本姿勢だろうと思います。

また、確認ですが、従来電波を配信していた各戸には、共聴ケーブルでの配信を止め、ケーブルを撤去する予定であることは、周知済みでしょうか?

もうひとつ。

時々、中継機等への電源供給を中電からの単独引込で、定額電灯料金を支払っているケースがありますが、そう言うものはありませんか?

以上、よろしくお願いいたします。





地デジ化から、1年以上経過していますが、同じようなことでお悩みのマンションは、まだまだあると思います。

中部電力の担当者と意見交換しましたが、マンションからのこう言った話は、まだほとんどないそうです。

私が、管理や大規模修繕のことで相談を受けているマンションでは、必ず総会資料を拝見し、予算をチェックするのですが、「電柱共架料」と書いてある項目を見つけて質問すると、同じ問題を抱えていますね。

 最近続けて、これと同じ内容で3件のコンサルティングを手がけましたが、管理会社の見積もりから比べて、半分から3の1になりました。

 建設工事でないだけに、出来上がりへのクレームもなく、施工する側にとっては、手離れの良い工事だろうと思います。

 事前の調整が大変だからとか、中電、NTTや市への廃止申請手続きが大変だからというという理由もあるかもしれませんが、管理会社を上手に使い、合理的にやれば、全体のコストを落とすことは十分可能です。工事会社の見積もりだと高くなる廃止申請手続きは、元中電社員の私が、安価にできる裏技を持っていますから(笑)、お困りの方は、ご一報を!


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 経済産業省、環境省と国土交通省が共同で設置した「低炭素社会に向けた住まいと住まい方推進会議」の中間とりまとめが公表され、全ての新築建物に対して、2020年までに省エネ基準を満たすよう義務付ける方針が出されました。
http://www.mlit.go.jp/common/000216966.pdf

現在、延べ床面積2000㎡以上の建築物に省エネに関する届出義務はありますが、省エネ基準の適合義務まではありません。

それが、
2015年度ごろから延べ床面積2000㎡以上
2017年度ごろから2000㎡未満~300㎡以上
2020年度までに300㎡未満
も対象として、新築建物で義務付けすることになります。

 こうなると、大規模建築物の省エネ改修も推進されるでしょうし、いわゆる「省エネビジネス」は、成長分野になるでしょう。

 私は、マンションの大規模修繕でも、管理委託費の見直しでも、コンサルティングの際には、元電力会社社員の看板にかけて(?)必ず省エネコンサルティングも提案しています。

 財政に余裕のあるマンションは、かなり少ないので、管理費の削減などを実現し、そこで浮いてくるお金を省エネ投資に回し、中長期的なマンション財政をさらに安定させましょう!というのが、私の手法です。

 共用部分だけでなく、各戸の省エネにまで踏み込むのが、私の特徴。

 これからの時代に必要なのは、単なる「マンション管理士」ではなく、「マンション ライフ コンサルタント」ではないかと思うのです。

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 長女が大学進学で、東京に行って、初めての夏休み。

 いつ帰省するのかと聞いたら、サークル・バイトで忙しく、帰って来ることができたとして、お盆明けの数日間だとか。

 高校までの「甘え体質」から脱却させるためにも、最初から東京・大阪・福岡あたりの大学に行かせることにしていたし、自分でやりくりさせなければ、意味がないと考えていたので、「夏休みは自宅でんびり過ごしたい」と言わないのは、大変良いこと(笑)

 ただ、帰省の交通手段で、学生らしく夜行バスを利用するのは良いけれど、格安は駄目!だけを条件。

 何かあると、しょっちゅうワイフに電話してきていた長女だけれど、それなりに一人暮らしで成長した姿が見れるのか、自宅に帰ったら、やっぱりまた「甘え体質」に戻っちゃうのか、いずれにしても、楽しみだな(^_^)

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 明日は、岐阜清流国体(パラリンピック)の岐阜県陸上選手団の初めての合同練習。

 選ばれた以上は、規律に従うように!というお達しで、この暑い中でも、参加義務があります。

 ただ、天気予報を見ると、午前中は30度までは行かない予報。

 体は、予選の6月から、鍛えておりません(苦笑)

 ウオーミングアップ程度で、「これから、いよいよ体作りに入るぞー!」という気持ちの切り替え日にしたいと思います。

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 マンション大規模修繕を計画する際には、まず、建物の劣化診断を行います。

 ちゃんと診断すれば、それに応じた修繕計画が立てられ、予算も立てやすくなります。

 マンションのように中高層建築の場合、特に診断が必要な外壁の検査は、目視や触診で、シーリングの劣化を見ることに加えて、手の届く範囲で、打診棒によるタイルの剥離状況等を確認します。

 壁面の全面検査を行えば、更に正確に状況がわかるのですが、足場を組むと、それだけで数百万円するので、「手の届く範囲」の結果から外壁の状況とそれに基づく、推定を行う訳です。私が見てきた限りでは、第1回目の修繕工事では、全体の3~5%程度にタイル剥離が見られると想定して、見積りを出すケースが多いようです。

 これに対して、より安価で正確な診断を行うのが、「赤外線診断」。

 赤外線サーモにより、外壁のクラックやタイルの剥離を調査します。
 建物は外気や太陽で熱せられ暑くなりますが、隙間や空間があると、そこには空気があるため、建物より冷たくなります。

 その温度の違いをサーモグラフで見るのです。

 近年、特殊建物(人の出入りが自由な中高層ビル等)の定期検査が義務付けられ、外壁検査として、赤外線調査が認められたことから、この調査に対する需要も増え、調査を行う専門技能を認定する「赤外線建物診断技術師」なる資格もできました。

 その資格を認定する協会から、マンション物件で、モニターになってくれるところはないか?と言う打診があり、丁度、大規模修繕委員会を立ち上げたばかりのマンションをいくつか紹介することになりました。

 このモニターは、資格を取得した人へのOJTを兼ねているので、大人数で行きますが、診断そのものは、経験者が行うので、しっかりと診断してくれます。

 興味のある方は、ご連絡ください。

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 マンションの屋上をチェックするのに、晴れているのに、ヘルメットに加えて、雨傘をさしている写真を見つけて、なぜ?と聞きました。

 すると、近くにカラスの巣があり、良く飛来するからだとのこと。

 カラスは、人の頭を目がけて飛んでくるので、念のため、傘をさしているとのこと。

 なるほど、マンションの建物維持においては、こう言う知恵も必要だなあと思いました。

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 グッと暑くなって、中部電力エリア内では、最大電力を更新。かたや、関西電力エリア内は、想定した最大電力を大きく下回ったと言う。

大飯原発問題で、大きく揺れた関西ですが、結果としては、節電意識が浸透したのでしょう。
日本人の社会意識の強さ、公共心の強さは、ごいなぁと思った次第です。


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 昨日、原子力発電所の将来像に向けて、国民の意見を聞くために開かれる意見公聴会で、電力会社社員が発言したことに対し、マスコミが批判したことは、おかしいと書きました。

 で、今度は、政府が「今後は、電力会社社員の発言は遠慮願う」との発表。

 驚きました。

 前日までの政府は、「発言者は無作為で抽出しており、電力会社社員の出席は偶然であり、問題ない」と話していたばかり。

 この国の政治家は、こうまでぶれるのか?と悲しくなります。

 では、原発反対のグループが組織を上げて、公聴会に応募し、反対意見一色の同一意見を述べることは構わないのでしょうか?

 また、こんな時に、日弁連やマスコミは「言論の自由を奪う」と政府を攻撃しないのでしょうか?

 昨日も書きましたが、原発に賛成・反対を言うのではありません。

 こう言う「意図的な誘導」こそが恐ろしいと思うのです。

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 政府が全国各地で開催しているこの公聴会では、

2010年度に約26%だった原発比率について
(1)30年までに強制停止で原発をなくす0%
(2)寿命に沿って順次廃炉にする15%
(3)新設や置き換えが前提の20~25%

の3案について、意見を聞くものになっています。

 この3案を聞くことそのものが、何だか、折衷案の(2)をとりあえず、多数派みたいに扱って、まずは、停止中の原発を再開させるためのものに見えなくもない。(苦笑)

 それ以上にマスコミの報道で、おかしいと感じるのは、その公聴会に電力会社の社員が無作為抽選で選ばれて出たと言うことを、「不公平」として、取り扱っていること。

 電力会社の社員の意見が上記(3)だったことを合わせて「特殊な意見」にょうに取り上げ、不公平感を煽っています。

 じゃあ、電力会社の社員が(1)だったら、どう取り上げたのでしょう?
 恐らく、「不公平」とは言わず、「電力会社社員だって反対」と、今度は、好感を持って取り上げたでしょう。

 つまり、マスコミ(の誰か?)自身が「原発反対」だから、それに反対する意見を封じ込めようとしているように映ります。

 無作為で抽出した発言者には、電力会社の社員でなくても、電力会社との取引で成り立っている会社の関係者もいるかもしれませんし、民主主義とは、そもそも、利害対立があれば、それぞれの立場の人が平等に意見を述べることができる社会。

 その結果、多数決で最後に決めるのであって、意見を言うことそのものを「不公平」と言うのは、おかしいのです。

 もし、公聴会の発言者募集で、「電力会社およびその会社と取引している人はお断り」と発表されたら、その時こそ、マスコミは、「不公平だ!」と批判すべきでしょう。

 私、原子力発電に賛成か反対か、と言っているのではありません。冷静な議論をできなくするようなマスコミの報道姿勢には、反対!なのです。

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 コンサルティング契約を結んでいるマンションから、鳩害対策の相談を受けたのが、2カ月ほど前。

 通常の管理委託契約であれば、管理会社が対応する案件です。

 しかし、管理会社の対応が遅く、なかなか動いてくれないと言うのが実態。

 総会がある時に、そう言う話が出るものの、役員も1年交代で、具体的に何をやる?を検討するための理事会は開かれずじまいで、何年もの間、手つかずでした。

 その話が理事会でチラッと出たので、すぐに、シロアリから獣虫害まで、総合的な環境対策を行う会社2社に現地調査を依頼、

 その結果、ベランダの被害であるものの、鳩は、まずは、外階段の床下の横に渡ったH鋼の下を安全な場所として、止まり、そこから、ベランダに渡っていることが判明。

 防護網を取り付ける前に、そちらの対策を行うことで、かなりの効果があるのでは?と言うアドバイスにより、敷設したのが「トマレンジャー」と言う商品。

 花を生けるための剣山みたいなものです。

 その写真がこちら。
トマレンジャー

トマレンジャー2 アップです。


 臨時総会を開催し、承認を得て、組合の修繕費で施工するまでに約1ヶ月。

 これを敷設したおかげで、鳩被害は、ほぼなくなったので、しばらく様子を見て、それでも、ベランダに直接、鳩が降りてくることがあれば、今度は、防護網を敷設することにしましょうと言うことになっています。

 これまで、自動車の屋根にしょっちゅう鳩の糞が落ちてきていたのが、ここ1ヶ月は、ほぼなくなったのとのことで、感謝の言葉をいただきました。

 また、防護網は各戸の専用使用部分のため、自己負担ですが、発注する時は、共同発注により、件数がまとまるほど安くなる方式を施工会社に約束いただいています。

 ここまでは、私のコンサルティグ。

 トマレンジャーの工事の立会と、今後、共同発注の取りまとめを行うのは、管理会社の仕事です。

実は、このマンションは20世帯の小さな規模で、いつも、組合財政が気になる状態でしたが、管理費適正化コンサルティングにより、大幅なコストダウンを実現し、年間で100万円以上の管理費余剰金が生じていることから、将来的な資金計画に余裕ができていることも、今回、素早い決定ができたことの要因です。

 また、その議論の過程を通じて、居住者の皆さんの組合運営に対する関心が高まり、役員さんたちが臨時総会の開催をためらうことがなくなり、組合員の出席率も高まり、これまでの懸案事項を次々に解決しています。

春先には、200万円近くあった管理費滞納問題も、規約の改正と個別の督促強化により、約2カ月で解決しています。

 私の目標とするのは、このように入居されている皆さんが、「管理会社にまかせっきり」から、「自分たちの問題を自分たちで考える姿勢」へ変わり、管理会社も「問題が起きたら対応する」から「組合員のニーズを積極的にくみ取り、行動すること」へ変わること。

 管理会社の担当者は、これまでやっていないスタイルなので、最初は戸惑います。

 委託契約には、これまで「そこまでやるとは書いていない」けれども「住民にとっては、そこまでやってもらいたい」項目について、細かく仕様を決めて、実行してもらうことの難しさを感じてもらいながらも、辛抱強く(?)ついてきてもらっています。

 管理会社としては、「火中のクリを拾う」ことになるかもしれない対応は、避けたいと言うのが本音でしょうが、私のような第3者のコンサルタントがいることで、担当者としては、「住民のために良かれと思ってやること」に踏み出すことができるのだろうと思います。

 つまり、住民・管理会社・コンサルタントの3者がコラボレーションして、より良いマンションライフの実現を目指すことが、誰もがハッピーになる方法だと思います。

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 毎月、ナゴヤハウジングセンター半田で、家づくりセミナーに講師を派遣しているのですが、住宅展示場に来られるお客様が、すべて大手のハウスメーカーで家を建てようと思っているわけではありません。

 モデルハウスを見て、ハウスメーカーの話を聞くけれども、地元の工務店で家を建てようと考ええいるお客様もいらっしゃり、どこか良い工務店を紹介して欲しいと言うリクエストもあります。

 当社は中日ビルを拠点で相談業務をしているので、さすがに、半田や常滑の工務店さんとのお付き合いはなく、どうしたものなかな?と思っていたところ、ある人の紹介で、常滑で当社のように資金計画等から相談に応じて、住宅会社を紹介する会社があるとのことで、お話しを伺いに行ってきました。

 その会社は、元々が建材店で、地元工務店を支援するために、取引坂の「やる気のある」工務店を数社集め、その集客を応援することを3年ほど前に始めたそうです。

 想いは「共存共栄」

 建材を買うから、支援するのが当たり前…と言う会社はNGです。

 そこから発展し、支援のカタチは、家を建てる前提となる資金計画や住宅ローンから顧客の相談に乗り、良い工務店を紹介すると言う専門の会社を立ち上げたそうです。

 その工務店の特徴は、規模は年間1~数棟レべルでも、「完成保証」が必須だと言うこと、「何でもできます」ではなく、自社の家づくりの特徴をしっかりと出すこと。

 当社のように「消費者支援」を出発にはしていませんが、「工務店が消費者から支持を受けるために必要なことを考えた」結果、行きつくところは、「消費者保護」の機能があるかないかと言うことだと思います。

 3時間ほどお話しを伺いましたが、30代の若い社長の「地域の工務店と地域の工務店で家を建てるお客様との橋渡し」と言う情熱はひしひしと感じ、いい刺激になりました。


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 8月から、本山の一棟まるごとリノベーションマンションのモデルルームがオープンします。

 マンション管理士として、この企画に関わっているので、そのオープン前に、拝見させていただきました。

 モデルルームと言っても、基本は、スケルトンインフィル状態であり、いくつもの間取りやデザインパターンから、セレクトできるのが特徴。

 箱のカタチが決まっていると言う点を除けば、自由度はかなり高いので、購入したお客様は、自分で、自分らしい暮らしを実現できます。

 とは言え、イメージを持ってもらうためのモデルルームは必要で、かつ、東京のリノベーション専門会社のリベタ社が、名古屋で初めてのプロジェクトとして、そのノウハウを注ぎ込んだ物件ですから、かなりのものです。

 許可をいただいて、撮影した写真で紹介します。
 二つのモデルルーム。どちらも80平米程度で、広々としています。

 4人家族を想定したものとDINKSを想定したもの。

リアージュ本山

リアージュ本山1

リアージュ本山2

リアージュ本山4

リアージュ本山5

リアージュ本山6

リアージュ本山6


 写真だけでも、その「素敵さ」が垣間見ることができますが、実物は、更にイイですよ!


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 最近、子供の「いじめによる自殺」の話題が大きくなっています。

 そもそも、当事者しか知らない場面で起こったことであり、報道だけでは、その真相はわかりません。

 加害者からすれば、「そんなつもりはなかった」「その程度で命まで絶つと言うことは、考えられない」と言うような意識は、おそらくあるでしょう。

 しかし、これ、「セクシャルハラスメント」「パワーハラスメント」と良く似ています。

 加害者側の意識はどうであれ、被害者側が「どう感じるか」が、大きな問題です。

 かつては、セクハラもパワハラも職場の「いじめ」でしたが、今は、「犯罪」です。

 同じ意味で、子供であっても、悪質な、あるいは繰り返される「いじめ」は「犯罪」なのだ!としっかりと教えることが必要ではないか?と思います。


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 5月からナゴヤハウジングセンター半田会場で、毎月家づくり初心者のためのセミナーを開催していますが、その評判を受け(?)、今度は、ナゴヤハウジングセンター豊田会場で、8月14日、15,16日と、家づくりセミナーを行うことになりました。

 この豊田会場は、最も新しい展示場で、各社のモデルハウスも最新。

 訪れるお客様も、子供が喜ぶイベントより、真面目に家づくりを勉強していると言う傾向が強いと言うことで、お盆期間に集中して、初心者向けのセミナーシリーズ企画を考えたと言うことです。

予定しているセミナーは次の通り。
8月14日(火)「プロが伝授する住宅展示場の歩き方」
8月15日(水)「失敗しない住宅会社の選び方」
8月16日(木)「知って得する住宅取得優遇制度はこれ!」

 豊田方面の皆さん、お盆にお会いしましょう!

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 先日、私の顧問先のマンションで共用部の火災保険が更新時期を迎え、保険代理店が、説明に来たので、一緒に聞きました。

5年一括契約なので、前回更新は、5年前であり、現理事長は、当然、その時の事情を知りませんから、基本は、同じ条件で継続。

 代理店としても、それが一番無難で、保険の中身が適正かどうかよりも、継続してもらえるかどうかが、一番の関心事なので、あえて、「適正な保険はこれですよ」と話がややこしくなることはしません。

 このマンションの場合、タイルではなく、かつ、1年前に大規模修繕工事を行ったばかりなのに、そう言う事情を反映せず、一般論で各種特約も付けるプラン。

 マンションのために保険を掛けるのではなく、代理店の手数料のために保険を掛けるみたいな提案。

 恐らく、日本のマンションの100%近くが、こんな風に、保険代理店の「良いお客さま」になっているのでしょうね。

 これでは、マンションのためにならないと判断し、最適な保険仕様を定め、他の保険会社からも見積もりを取った結果、当初より、15万円以上、保険掛金が安くなりました。

 マンションの住民の皆さんには、大変、喜んでいただけました!

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 高圧もしくは特別高圧のお客様向けに、中電が開設している専用HPが「中電きっと倶楽部」https://kit.chuden.jp/a/kit/index.html

 ここでは、電気需給状況、地震速報、雷速報と言った、日々の電気使用ン参考になる情報、電気使用量の実績や契約プランを変更した時のシミュレーションなど、各顧客の省エネの検討に役立つ情報を見ることができます。
 
 その利用は無料。

 中小の工場等でも、高圧契約にしている人には、かなり使えるサイトだと思います。

 ただし、実際に高圧契約のあるお客様しか登録できず、これから高圧契約を新設しようとしている人が電気料金のプラン検討を行うことには、使えません。

 このあたりが、携帯電話会社みたいに、「乗換」を前提としているサービスとの差かなぁと思います。


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 今年の秋に開催される岐阜の清流国体。

 そのパラリンピック大会への正式な通知がきました。
 「岐阜県代表選手に選ばれました」と言う通知です。

 7月30日には、選手団結成式が開催されます。

 予選大会で記録を出し、本大会へのエントリーが内定してから、練習をしなきゃ!と思っていて、ずっと、何もしていませんでしたが、この通知を機に、毎日、少しでも、カラダを鍛えよう!と決意しました。
 

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 マンションの高圧一括契約のコンサルティグをする中で、よく聞かれるのが「今までの中電との電気契約から、どう変わるのか?」です。

 電気そのものは、高圧になっても、中電から購入しますから、供給や電圧の安心感・安定感は変わりません。

 各戸のメーターは、中電との取引メーターを外し、組合が課金するための子メーター(プライベートメーター)に変わります。

 もちろん、中電はもう各戸検針はせず、高圧一括の大本のメーターだけを検針します。

 それでは電気契約容量は、どうやって決めるのでしょうか?

 全国の電力会社は、実は、契約容量の決め方は、同じではありません。

 中電や東電は、アンペア制と言って、契約容量に応じた「電流制限器」=ブレーカーを取付けます。ただし、最大で60アンペアまでしかなく、それ以上は、市販のブレーカーか回路数等で決めます。

 深夜の蓄熱型機器を持っている家庭だと、それに加えて、その機器容量を加味するメニューもあります。

 オール電化専用メニューもあります。

 ところで、前述したブレーカーですが、市販のブレーカーは、その定格電流に比べて、一時的にオーバーしても切れない(飛ばない)率と時間が法律で決まっています。

 例えば、24%までオーバーしても、切れなくて、25%~50%オーバーだと30分で切れる
と言うような感じです。

 これは、電線の保護の観点が大きいです。

 かたや、電力会社のブレーカーは、電気技術上の保護を目的としておらず、あくまで「契約を決めるため」のもの。

 契約以上に使ったら、それは、一時的なことでも、だめよ!と言う訳です。

 しかし、全国どこでも同じかと言うと、違います。

 関西電力では、ブレーカーがなく、「最低料金制度」を採用しています。

 したがって、関西エリアから中部エリアに引っ越しして、まったく同じように電気を使用したら、電気料金は変わります。(単価も違いますし)

 いずれにしても、電力会社の中で、「お客様に公平に電気料金を適用する」ための仕組みだと言うことです。

 と言うことで、マンション高圧一括化をした後、各家庭の電気契約をどう決めるのか?については、あるルールを設定し、住民に公平に適用します。

 

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 関東でかなりの勢いで広まっている「マンションの電力高圧一括契約」ですが、そのほとんどが、専門事業者による一括請負方式のため、最低でも70戸程度以上だとか、電気室があるとか等の条件が付くようです。

「一括請負方式」とは、事業者が電力会社の代わりに、検針・請求・回収・保守点検をすべて行う方式です。

 単純に考えると、これまで高コスト体質だった電力会社に代わって、安い運営・管理コストで他の事業者が行うと言う図式です。

 事業者は、原則として、初期投資を自社(リーすの場合もあり)で行い、その後、電気料金の差額で回収していきますから、会社に十分な利益が出るような収支構造にします。

 当たり前ですね。

 マンション組合に還元されるのは、各戸の5~10%の電気料金か共用部の電気料金の半額程度。

 したがって、最初に述べたように、ある程度の規模のマンションでないと、手掛けない訳です。

 これに対して、私が手掛けるのは、組合オーナー方式。
 
 設備の工事費を自分たちで負担し、検針と集金は、管理会社、請求業務は専門の会社、保守点検は、自家用設備を保守してくれる地域の協会。

 これをやると、電気料金の差額メリットの大部分を組合に還元できます。

 今日、その話のための理事会があったマンションは、ナント20世帯。

 このマンションでも、年間で数十万円~百万円近くまでメリットが出ます。
 ちなみに、今、検討いただいている400戸クラスのマンションだと、年間の電気料金削減メリットは、2000万円以上にもなります。

 工事費は、電気料金削減額の3~5年間程度。

 次回の大規模修繕工事までに、1000万円以上のお金が貯まるので、修繕積立金を値上げする必要がなくなります。

 規模が小さいから、事業者に相手にされなかったマンションでも、私の手法で実現可能になるかもしれません。

 関心のある方は、ご連絡ください。

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 経済産業省の電気料金審査専門委員会が、先日、「オール電化」の家庭向けの料金割引を廃止するよう東京電力に求めたという報道が流れました。

 特定の機器を購入した家庭だけを優遇する料金制度は不公平だと判断し、専門委が同日示した、東電の家庭向け値上げの査定方針に盛り込んだということです。

 オール電化割引の根拠は、発電コストが安い原発の夜間電力を有効に利用できることで、電力会社にとっては、稼働率が下がる夜間に電気を使ってもらうことが狙いです。

 専門委は、機器によるピークシフト効果は定量的にわからないので、機器購入を条件とせず、より幅広い家庭に「昼は高く夜は安い」料金プランを提供すれば、最大使用電力を抑えられるので、オール電化割引を続ける意義が乏しいと判断したそうです。

 とっても頭が切れる人たちが判断したことなので、ちゃんとした理屈があるのでしょうが、これまで、電気料金メニューは、経済産業省が許認可してきたはずですから、従来の自分たちの考え方を否定することになりますが、どうなのでしょう?

 実は、原発だけでなく、火力発電でも、24時間動かし続けることに比べて、毎日、昼間の電力需要に合わせて、停止と起動を繰り返すのは、コストが高くなります。

 だから、夜間の電気を安くする=夜間の負荷造成をはかるのは、原発の有無に拘わらず、電力会社にとって、正当な理屈だと思います。

 そもそも、オール電化の夜間の電気料金が安いことによるメリットは、機器自体が夜間電力を使う仕様になっているから、理由がつけやすいからです。家庭の工夫で、洗濯機など夜間時間帯にタイマーでシフトすれば、安い電力が使えるので、余計にメリットが出ます。

 でも、タイマーでシフトできる機器を数えても、洗濯機・炊飯器くらい。

 アイロンを22時過ぎてから使うとか言う工夫もあります。
 お風呂は遅めに入って、ドライヤーも22時過ぎから使うと言う手も。

 ただ、こうした生活時間のシフトには限界があり、オール電化抜きで、電気料金全体の低減に影響するほど単価差を設定したら、逆に、昼間、何かのはずみで電気を使いすぎたら、今度は、とんでもなく電気代が上がるのでは?と思います。

 企業が、電気代を安くするために、土日操業や夜間操業にシフトすることは、聞く話ですけど。

 元々、昼夜逆転の生活をしている人向けの電気料金メニューが作られるだけかも?

 わたし、オール電化割引の廃止に賛成とか反対とか言っているのではありません。

 オール電化割引は、夜間蓄熱型の機器が含まれているので、確実に夜間の負荷造成に貢献するので、電力会社にメリットがあると思いますが、単に夜の電気代が安いと言うことでは、よほどわかりやすくてメリットを明らかにしない限り、電力会社が欲しい「夜間電力の増加」にはつながらないのじゃないかな?と疑問に思うと言うことです。

 ちなみに、夏の昼間に電力料金単価が上がると言うことだけなら、「使いたくない気持ち」になるので、ピーク抑制にはなるかもしれませんが、昨年の夏のように、熱中症で死亡する高齢者の増加が心配です。。。


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 「明日の午後1時から4時にかけて、特に電気代が高くなるんだって! 家にいるとエアコンやテレビでお金がかかるよなあ。よし、皆で涼しいところに出かけちゃおうか」こんな暮らし方が定着するかどうかを確かめる実験が、北九州市でこのほど始まった。(以下、日本経済新聞電子版の日経BPクリーンテック研究所のコラム「クリーンテック最前線」の記事を引用または参考にしています)

「北九州スマートコミュニティ創造事業」の一環として始まる「ダイナミック・プライシング」の実証実験の話です。

 このダイナミック・プライシングでは、需給状況の変化に応じて電力料金を日々、変動させるもので、供給側の電力事情に応じて、一定の時間帯の電力料金を上げることで、電気を使う人の節電行動を促します。

 これがうまく行けば、供給側は、設備投資を抑えられたり、稼働率を高めることができるのですが、実は、電力料金の上下に応じて、多くの一般消費者がどのように行動するのかは、まだわかっていません。

 昔、チラシの価格がいくら安いと、どこまで遠くのスーパーまで買い物に行くのか?と言う消費行動調査がありましたが、これと同じこと。

 電力供給側の狙い通りに家事や外出の予定を変えてくれるのか、あるいは変えてもらうには料金をどのくらい変化させればよいのかを確かめることができれば、電気料金の価格設定により、地域全体としての省エネを促すことができるようになります。

 一方、電力各社が2012年夏の節電対策として導入することを決めているのが、東京電力の「ピークシフトプラン(ピーク抑制型季節別時間帯別電灯)」や関西電力の「季時別電灯PS」。

とちらも、7月~9月までの平日午後1時から午後4時までをピーク時間とし、東電の場合は、昼間の26.53円に対しピーク時は44.6円、関電の場合は昼間20.62円からピーク時は52.82円にまで高くなります。

 ダイナミック・プライシングと電力会社のピークシフトプランとの違いは、前者は、予想される需給状況に応じて、毎日でも時間帯によって電力料金単価を変えてしまうことに対して、後者は、季節別時間帯別に一律に料金が決まっていることです。

 そう言う意味では、ダイナミック・プライシングは、ホテルの料金設定と似ています。

 今や、ネットでホテル予約が当たり前となり、毎日、ホテルの宿泊料が変わるのですが、それは、曜日や地域のイベント等によって、宿泊客の需要を予測し、ホテル側の空き部屋の稼働を見ながら、柔軟に料金を設定して、宿泊客を確保するという手法です。

 ただ、ホテルのように、その場で支出が目に見えるものに対して、電力量料金は、日単位で変わり、家庭の場合は、それが少額であること。

 一般的な家庭の消費電力は、1日あたり、約10kwh(オール電化は20kwhくらい)ですから、ピーク時に使う電力単価が20円から50円になったとしても、差額は100円から200円程度でしょう。

 その間、自動車で出かけたら、ガソリン代の方が大きかったりしますし、CO2の排出量もそちらの方が、大きい?

 でもって、図書館なら無料でしょうか、カフェで冷たいものを飲みながら携帯電話で遊べば、節約できる電力より、使うお金の方が大きいことになります。

 200円を節約するくらいなら、暑い外に出かけるのは、ちょっと…と言う気持ちは、外が暑ければ暑いほど、強くなり、供給者側の意向とは、ずれそうです。

 以上、細かく金額比較をすると、メリットが少なそうに見えますが、かたや、こう言う制度により、漠然とした省エネ意識=省コスト意識と言うことが浸透し、過剰な冷房を止め、待機電力を減らし、家電を動かすのは、ピーク時以外にして、どうせ出かけるのなら、電力単価の低い時間帯にする…と言う積み重ねで、毎月の電気料金が劇的に安くなるかも、と言う期待もできますから、そういった生活スタイルを多くの家庭が採用することも、十分期待できます。

 この夏の電力消費動向に注目ですね!

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ちょっと、荒っぽい言い方ですが、吉田講師にコンサルティングを依頼すると、住宅ローン返済が、200万円くらいは、得しますよ!(^^)v

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【ブログ1698日連続更新中】

 7月1日から、政府による節電要請期間が始まりました。

大飯原発の再稼働により、関西電力の供給不安が一部解消されたことで、中部電力のエリア内は、5%の節電要請。

中電から関電へは、周波数が同じなため、融通電力量を抑えることができるからですが、この数値にしても、電力会社の発電所が故障なく稼働すると言う前提です。

過去を見ると、火力発電所が事故などで停止することは滅多になくても、原子力発電所は、安全基準が厳しいため、止まることは時々ありました。

そう言う点では、やっぱり綱渡り。

東日本大震災の後に、話題になったように、日本の東西の電力会社は、周波数が異なり、その堺がは、中電と東電であり、融通できる電力は限界があるため、大飯原発が突発的に止まったら、中電の節電要請は、一気に高まる可能性もあります。

油断せずに、節電意識をかなり強く持っておくべし…と言うことだと思います。

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