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 今、朝の4時29分。

明日400戸超えるマンションの高圧受電一括化の最終資料のまとめ。

様々な角度から、理事の皆さん質問を想定し、その回答を作成。

中部電力で営業所にいて、窓口で受け付けをしたり、真夜中に未払いで停電中のお客様からの電話を受けたり…と言う新入社員時代から、初めての管理職で営業所に赴任し、2年間で低圧と高圧の両方の副長を務め、オール電化の企画部門に行き、料金メニューの創設もやった。

それらの経験が今生きている。

不思議だなぁ。。。

感謝だなぁ。。。


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 私が電力会社出身のせいか、「電気予報」と言う言葉は、非常になじみがあるし、一度聞いただけで、しっかりと記憶に刻まれています。

 一般の人の認知度は、どうなんでしょう?

 さて、今年は、昨年にも増して、節電の夏。

 なぜなら、大飯原発を除いた全国の原子力発電所が止まっているからです。

 中電の浜岡発電所も同じ。


 中部電力での節電目標は5%以上。

 同社のHPでは、6月29日(金)から9月28日(金)までの間、「電力需給状況のお知らせ」を掲載します。

 当日および翌日の電力需給見通しと電力使用実績のほか、翌々週までの電力需給見通しや1時間ごとの需要予想値など詳しい日々の電力需給状況がわかります。

 また、具体的な節電方法についても紹介しているので、節電や効率的な電気の使用に役立つ内容です。

 今年はこまめにチェックしたいと思います。

   そのホームページは、こちらです。
  
   

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 昨日は、間もなく販売開始となる名古屋市本山の1棟リノベーションマンションの打合せ。

 東京のリベタ社による名古屋発の物件です。

 このマンションは、様々な「日本初」があるのですが、住む人が、経済的にも精神的にも、「サスティナブル」につながるものが沢山あります。

 ブログで詳細を紹介するのは、もう少し後ですが。

 企画会社・販売会社・事業主・管理会社の皆さんと打合せの後、壮行会。

 名古屋駅のビアガーデン「マイアミ」

 ビアガーデンそのものは、1年振り。

 入って、驚いたのが、「マイアミガール」のショータイム。

マイアミ1 AKBとかSKEばり(笑)

 

 ファンがいて、一緒に踊っていました。


 ショーが終わると、各テーブルを回って、CDまで販売。

マイアミ2 で、購入すると、こんな写真のサービスが。リベタ社の長瀬さん、ご満悦(笑)


マイアミ3 結局、「ノリ」で、私も買っちゃいました・・・(笑)



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 6月27日は、昨年に引き続いて、電力会社の株主総会に参加を予定していたのですが、突発的な業務が入り、行けないことに・・・。

 残念。

 その様子は、テレビや新聞でしか見られませんでしたが、昨年に引き続き、かなりの激論が長時間。

 東電では、「ボーナスが出るのはおかしい」と言う質問も。

 確かに、赤字の会社でボーナスが出るの?と言う感覚は良くわかります。少なくとも、経営陣への支給は見送るべきでしょう。

 しかし、社員はどうでしょうか?

 全部がそうでないとしても、大企業のようにボーナスが出るのは当たり前!と言う会社では、月給の一部をまとめてボーナスで支払うと言う意識があります。

 電力会社の社員と言うのは、景気が良くて他の企業のボーナスがグンと上がる時は、「公益事業だから」とそれほど上がらず、逆に、景気が悪い時も「それなりに出る」と言うパターンです。

 そう言う扱いを受けている社員にとっては、いわば、ボーナスも生活給の性格があると思います。

 住宅ローンも、ボーナス併用払い(ボーナス時に返済額を増額する)を組み込んでいる人も多いでしょう。

 ボーナスが出るかどうかというより、年収総額での水準、減額幅等を見て、評価すべきでしょうし、住宅コンサルタントから言うと、向こう30年もかけて返済する住宅ローンにおいて、「ボーナス併用払い」を選択するのは、十分考えて!と言うことだと思います。 

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  日本住宅保証検査機構(=JIO、東京都千代田区)は、6月25日、中古マンションの売買に関する住宅瑕疵保険商品について国土交通大臣の認可を取得し、「JIO中古マンション戸単位売買かし保険」(宅建業者用/個人間用)の提供を始めました。

 同社では、中古マンションの戸単位での売買について、従来から発売していた「既存住宅かし保険」もあったのですが、その際には、住棟全体の検査料が1住戸の負担となるため、現実的には使いにくいという事情がありました。そこで、検査の一部を過去の検査記録を確認するなどで代用してコストを下げる一方、経年劣化による瑕疵の生じやすい専有部の給排水管路を保険対象に加えたというものです。

 つまり、マンションの一室を買うと言う人は、その住戸だけではなく、マンション全体の疵保の有無についても、調べる必要があると言うことです。

住居内の内装や設備が素敵で、多額のお金を出す価値があるなぁと思って、購入しても、住み始めてから、マンションの共用部に大きな問題が見つかり、予想外の工事費がかかったとすれば、それは、前の所有者の負担ではなく、現に住んで切る人の負担。

それまで積み立ててきた修繕積立金は引き継がれるのですが、足りないから一時金を拠出しなさいと組合で決まれば、従わなければなりません。

購入にあたって、頭金で自分の貯金を使い、住宅ローンもあって、そんなお金がない!と個人の都合を主張しても、認められません。

 中古マンションの購入には、そう言う注意点があると言うことを認識して、瑕疵保険に入る、入らないに拘わらず、マンション共用部の管理状況や修繕履歴などをしっかりチェックする必要があると言うことを忘れてはいけないと言うことですね。

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 月2回発行の住宅相談センターのメールマガジンのご紹介です。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
 /\
/  ○ 住宅相談センター 家づくりナビゲーション Vol.36
|□ ○○     (2012年6月26日号)
| ∩ ∥
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

□□━━CONTENTS━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□□
  1.【豆知識】土地探しの盲点4「方位」
  2.【豆知識】新築住宅に関する登記の流れ
  3.【情報BOX】太陽光発電の買取価格が決定
                & 住宅エコポイント前倒し終了
  4. 第6回住まいづくりアカデミー 2講座78名で大盛況開講!
  5. 住宅相談センターのコンサルタントが講師役のセミナー開催
  6. 住宅相談センターのブログ 最近の記事から
□□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□□

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
    (1)家づくり豆知識 コンサルタント:吉田 貴彦
         ~ 土地探しの盲点4「方位」 ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

土地を探すとき、必ず気にすることなのに、正確にわかっていないのが
方位です。この土地が、どちら方向の道路に面していて、家を建てると
どちら向きの家になるかということです。

なぜ土地の方位が重要なのでしょうか?

1)建築基準法の北側斜線制限がかかる地域(第一種低層住居専用地域~
 第二種中高層住宅専用地域)では、真北に対して厳しい斜線制限がか
 かるため、屋根などが制限に引っ掛かって思った形の屋根や2階部屋
 ができないということが起こります。

 真北を向いた土地なら北面だけを気をつければよいのですが、少しで
 も方位が振っている土地になると東北・西北2面に制限がかかること
 になるので、ますます厳しくなります。

2)最近は太陽光発電を搭載する家が増えていますが、これは当たり前で
 すが太陽の光で発電するわけで、太陽光がどれだけ当たるかで発電量
 が違ってきます。

 一般には真南向きを100とすると、真東・真西向きで84、真北向
 きなら63の効率になると言われています。つまり土地購入時点から
 発電量がある程度決まってしまうというわけです。ですから方位は重
 要です。

最後になりますが、土地を見に行くとき参考にするのが不動産屋さんが
くれる案内図面ですが、ここに記されている方位は必ずしも正確な方位
ではありません。必ず方位計で確認されることをお勧めします。


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
      (2)家づくり豆知識 司法書士:清水勇一
         ~ 新築住宅に関する登記の流れ ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

新築住宅を建てる際には、登記を含め様々な手続きが必要になります。
以下、住宅ローンを利用して、土地を購入し、新築住宅を建てるまでを
例に、必要な登記手続き、及びそれに伴う費用についてご説明します。
なお、費用は平成24年度の登録免許税の額で、別途、司法書士・土地
家屋調査士の報酬が発生します。

【土地の購入時】
・土地の引渡し(決済)時に「所有権移転登記」を行います。費用は
 固定資産税評価額の1000分の15となります。
・住宅ローンを利用する場合は「抵当権設定登記」を行います(不要
 の場合あり)。費用は融資額の1000分の4となります。

【建物施工中】
・上棟時などに住宅ローンを利用する場合は「抵当権設定登記」を行
 います(不要の場合あり)。費用は融資額の1000分の4となり
 ます。

【建物完成時】
・建物の引渡時に「建物表題登記」「所有権保存登記」を行います。
 表題登記に費用はかからず、保存登記の費用は固定資産税評価額の
 1000分の1.5(長期優良住宅の場合は1000分の1、例外
 あり)。なお、新築時には固定資産税評価額が決まっていないので、
 通常は「新築建物課税標準価格認定基準表」を使って課税価格を計
 算します。
・土地の地目変更が必要な場合は「土地地目変更登記」を行います。
 費用はかかりません。
・所有者又は抵当権の債務者の住所が変わる場合は「住所変更登記」
 を行います(一定の理由がある場合、住所変更せず登記することも
 可能)。費用は1筆につき1000円です。
・住宅ローンを利用する場合は「抵当権設定登記」を行います。費用
 は融資額の1000分の1となります(建物の追加設定の場合は
 1500円、例外あり)。

新築住宅に関する登記の流れに関するご質問やご相談は、お気軽に下記
までお問い合わせ下さい。

 【清水勇一司法書士事務所】
   電 話 052-831-1271


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
          (3)家づくり情報BOX
 ~ 太陽光発電の買取価格が決定 & 住宅エコポイント前倒し終了 ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

6月18日、経済産業省から再生可能エネルギーの固定価格買取制度に
ついて、今年7月から来年3月までに発電を開始した設備の調達価格や
調達期間などが発表されました。出力10kW未満の太陽光発電は、
今後10年間の買取価格が42円/kWとなりました。

  ▼▼詳しくは、家づくりコンサルタントの雑記帳にて▼▼
 

また、6月19日に国土交通省から、住宅エコポイントの申込み予約が
7月中にも予算額に達し、予約受付が終了になる見込みとの発表があり
ました。

  ▼▼詳しくは、家づくりコンサルタントの雑記帳にて▼▼
  


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
        (4)第6回住まいづくりアカデミー
         ~ 2講座78名で大盛況開講! ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

6月17日に開講した住まいづくりアカデミー。今回はハウスメーカー
比較と間取りのポイントの2講座で、延べ78名の方にご参加いただき
ました!

受講者の皆さまからは、
『それぞれ一長一短があり、自分の考えをしっかりもって進めないと、
                わけがわからなくなると思いました』
『カタログ値だけでなく実際にたてた家での状態によって
            品質が低下してしまうことが理解できました』
『図ではなくて実際の建物を扱った経験が聞けて良かった』
『確かに間取りを考える際、電気設備のことまでは考えないので、
              今後は気にする様にしたいと思いました』
といったコメントが寄せられました。

  ▼▼詳しい様子は、家づくりコンサルタントの雑記帳にて▼▼
  


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
     (5)住宅相談センターのコンサルタントが講師役
          ~ セミナー開催のご案内 ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
 --------------------------------------------------------------
 【7月8日】『基礎から学ぶ資金計画と住宅ローン』セミナー in 半田
 --------------------------------------------------------------
  基礎から実際に役立つ裏ワザまで、家づくりに不可欠な住宅ローン
  の知識をお話しします。ナゴヤハウジングセンター半田会場にて。
   ・ご案内 

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 昨夜は、顧問を務めるマンションの理事会の開催で、保険会社からの保険更新の説明会。

 5年一括契約。

 理事会からは、正直、よくわからないので、これまでの保険は、それなりに根拠がある保険のはずだから、それと同じ内容であることを基本に、変えた方が良い点があれば…と言うのがリクエスト。

 こう言うケースでの保険代理店の担当者は、迷うものでしょうし、理事も、よくわからないと言うのが本心。

 そういうことから、私に同席して、話を聞いて欲しいと言うリクエスト。

 私のマンションから徒歩圏内16戸の小さなマンションで、一昨年、大規模修繕工事で積立金を大きくオーバーする見積りを管理会社から提示されたことがきっかけで、私に相談があり、コンサルティングを実施し、何とか予算内に納めたもと言うマンション。

 このように、財政が苦しいので、火災保険も少しでもコストダウンしたいところ。また、できれば、地震保険も付けたいと言うのが希望。

 で、保険会社からの説明。

 結論から言うと、「う~ん・・・(;一_一)」と言うもの。
今まで全く同じ保証ですが、保険料の値上げは10万円程度。しかし、以前より30%以上アップしています。

 「今までと同じだから仕方ない」と言う説得材料はあるのでしょうが、顧客の財政状況に想いを寄せて、何とかコストダウンをはかることはできないのかなぁというのが私の想い。

 で、説明を聞きながら、分析をすると・・・

 特約で、「水漏れ調査」がかなり高い水準、「施設賠償」は、建物の仕上げを踏まえてのものになっていない・・・等、見直し要素がちゃんとあります。

 一つの火災保険会社に、良い提案を!とリクエストしても、ほとんどこんな結果になります。

 これまで、相談のあったマンションでも、まずは、そのマンションにとって、最適な保証仕様を決めて、複数の保険会社に見積りを依頼して、そこから選択すると言うコンサルティングを実施してきましたが、このマンションでも、振り出しに戻して、実施することにしました。

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 昨夜の続き。

 振り出しに戻ったマンション共用部の火災保険。

 結局、従来の保険代理店の提案より、補償内容が適正で、よりやすい火災保険が見つかりました。

 顧問契約をしていて良かった!と感謝されました。

 「建築的なこと」「お金の事」は、顧問の出番ですね。

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 昨夜は、築40年を迎える素敵なマンションの理事会で、マンション管理を見直すための勉強会。

 春のマンション管理フェアにお越しになった理事長からのリクエストでした。

 このマンション、古い分、修繕の課題が沢山ありますし、物理的な制約もあって、頭を悩ます点もあるのですが、一方、庭園の樹木は、歴史を感じさせる素晴らしい眺め!

 駐車場が足りないから、この庭園を潰して・・・と言うアイディアも出るそうですが、「こんな素敵で、住んでいる人の『我が家の風景』として、思い出に刻まれる庭園はつぶさないで~!」と思わずお願しました。

 マンション管理士として、マンションの課題解決のために、機能的なことばかりに目を奪われてはいけません。「そのマンションに住む人と同じ気持ちになる」のが私の信条です。


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 2カ月に1回、地域の優良な住関連事業者(良質住宅研究会)で、勉強会を開催しています。

 今回のテーマは「太陽光発電と蓄電池の最新動向」

 太陽光発電は7月1日から全量買取制度が始まり、大きく変わります。
 蓄電池は、国からの大型助成金がありますが、まだまだなじみがなく、商品情報が少ない。

 今回は、そうした事情を踏まえ、NPOエコラーの山本代表に講演していただきました。

 感想は・・・この世界、しっかりと勉強して知識を身につけておかないと、プロ側として、適切なアドバイスができないと言うこと。

 ウン、頑張ろう!

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 いくつかのマンションから、「空き駐車場がそのままになって、募集されていないのですが、それは、管理会社の責任では?」と言う同じような質問が、相次ぎました。

組合の皆さんからすると、当然管理会社の仕事だと思われるのですが、いずれのマンションも、管理会社との管理委託契約を見ると、「無断駐車の監視」は書いてあっても、「空き駐車場の募集」は、書いてありません。

組合からすれば、「無断駐車」を取り締まるのであれば、当然、空き駐車場を把握しているはずだから、新規募集をやってくれるよね!?と言う気持ち。

敷地内の駐車場収入は、管理費の収入となるのですから、そのまま放置すれば、収益減となります。

でも、契約書に書いていないのですから、仕事としては、「無償サービス業務」となり、借に長期間空いていて、駐車場収入が目減りしていても、その補てんを管理会社に求めることはできない訳です。

 こんなことも、管理契約の見直しにおいては、ポイントになりますね。

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 最近、マンションから「高圧一括受電を検討したい」と言う問い合わせが増えています。

 その相談の中で話題になるのが「停電」

 電力会社であれば、点検や故障で停電になることは、滅多になく、雷が落ちても、自動復旧装置で、トランスや電線に損傷があったポイントだけを切り離して送電されます。

 したがって、日本は、世界で一番停電時間が短い国。

 年間で9分程度。アメリカは約70分。

 柱状のトランスを取り換える時も、「無停電工法」なんてのもあるくらい。

 恐らく、自宅の停電はいつでしたか?と聞かれても、覚えていない人が多いのでは?

 で、話は戻りますが、高圧一括に切り替えすると、切替時に半日程度停電がありますし、その後も、毎年1回、設備点検のために数時間の停電が生じます。

 その話をすると、「えー、停電せずにやる方法はないの?」と聞かれます。

 バッテリーを持ち込んで、臨時に供給すれば可能ですが、かなり高額。

 いずれにしても、こう言う話の中で感じるのは、日本の電力供給の品質があまりに優秀すぎること。

 確かに、家電や情報機器など、電力なしでは生活できませんが、「電気は止まらないもの」と言う前提の感覚は、いかがなものでしょう。

 電力供給約款を読むと、そもそも電力供給は「停電」が前提で、停電時の料金割引も限定的になっています。

 それを電力会社自らが、停電しない高品質に上げたことが、問題かもしれません。

 これから、低エネルギー消費時代にする-電気料金のコストアップを防ぐためには、「電気は止まるもの」ただし、十分な予告の元、自衛するべきもの…と言うコンセンサスが必要なのでは?と思う次第です。

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  NHKの番組「プロフェッショナル仕事の流儀」は良く見る番組です。

 今日は、日本一と言われる潜水士の話。

 東京湾アクアラインやレインボーブリッジの海底の土台作業を成し遂げたプロ。

 もっとも心に残った言葉は、



「臆病なくらい完璧にやる」



 今、次々に依頼されるマンション管理の見直しや電気料金削減コンサルティングの案件。

 理事長が乗り気になっても、理事会で承認されなければ、次には進めない。

 理事会は多数決だから、多数に理解されれば済むと言うものではない。

 十分な納得感がないまま、多数決で決まっても、いざ総会の時に、「実は、個人的には理事会では反対したから・・・」と言うような発言が出たら、総会も紛糾する。

 マンション管理組合は組織ではあるが、ピラミッド型の組織ではなく、この先もずっと顔を会わせ続ける独立したメンバーの集合体。

 管理規約上、多数決で決まると書いてあっても、強力な反対者の存在は、「結論が先送り」となる。

 「臆病なくらい完璧にやる」・・・今回、週末の理事会での提案に備えて、2日間、ほぼ徹夜した。

 それでも、完璧な提案(理事の誰もが賛成する)だったろうか?と振り替えると、まだ、工夫の余地はあったはず。

 提案している内容は、その組合の将来のために、100%自信を持って勧めることができるし、仕組みも完璧。

 しかし、それを伝えるプレゼンは、まだまだ改善の余地があった。

 作成したパワーポイントは、70枚だったが、まだまだ。

 まだまだ、まだまだ・・・そう自分に言い聞かせて、「完璧」を目指したい。

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  岐阜の約60戸規模のマンションで、管理契約の見直し、コスト削減のための住民委員会が始まりました。

 最初の会合は、今後のスケジュールや現在の規約・契約の確認、また、役職者決めや運営細則案の決定。

 資料を配布して、中身を確認しあうと、「へぇ~、こんな風になってたんだ」と言う声が、何度も出てきます。

 毎回思うのですが、どのマンションでも、管理組合運営の規則や管理会社との契約の内容について、住民の皆さんはほとんどご存じありません。

 その分、管理会社がしっかりしていればいいのでしょうが、長年、同じ管理会社で、役員も1年交代。

 競争にさらされない中で、管理が怠慢になり、着ぶくれ状態になってきます。

 それを見直し、そのマンションに最適な管理の在り方(使用書)を作成して、最適な管理状況に変えると、管理費が30%以上、金額にして、30戸程度のマンションでも、100万円以上、安くなります。

 これから、消費税や電気代が上がると言われている中、今から、問題意識を高く持ち、財政の健全化をはかることが必要ですね。

 そうでないと、ある日突然、「一時金として100万円出してください」とか、「毎年10万円の管理費の値上げしないと、やっていけませんよ」と言う話がやってくるかも・・・。

 当社では、管理組合のために、管理費適正診断、長期修繕計画適正性診断を無料で行い、まずは、住民の皆さんが、自分のマンションの状況を知るための客観的な資料をお作りしています。

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 今、動いているマンションコンサルティングが8件、順番待ちが2件。

 戸建の住宅コンサルティングも数件。

 週末になると、それらが集中。

 この週末も、水曜の夜から、3時間程度の睡眠で、週末は、ほぼ徹夜。

 こんなに仕事が楽しいのに、どうして人間は、眠らなくてはいけないのだろう…と本気で思う。


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 とても、デリケートな問題だが、反対派と賛成の議論がかみ合っていないことだけは、実感する。

 原子力発での問題ではあるが、結局、日本のエネルギー問題と企業活動問題、そして、日本人の生活水準の問題何だろうと思います。

 日を新ためて、じっくり、考察してみます。


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 今日、名古屋市本山に来春できる一棟全部リノベーションマンションの打合せに行ってきました。

 このマンションは、東京の株式会社リビタさんが企画しており、「リノベーション」と言うコンセプトにふさわしい様々な仕組みが施されていますが、その一つが、オール電化。

 「光熱費が安い」と言うことは「住宅維持費が安い」と言うことです。
 また、室内の空気環境に良いとか、結露が発生しにくいとか、内装にも良い影響を与えます。

 このマンションの新しい管理規約や管理会社との委託契約の作成に関わっているのですが、議論の中で、住宅の電気気契約の決め方の話になりました。

 ガス・電気併用住宅ですと、従量電灯と言って、電力会社のサービスブレーカー(SB)=電流制限器がその契約を決めています。

 恐らく、一般家庭では、30~40A。

 SBの最大は、60Aです。


 一方、オール電化の場合、深夜電力の電気が安くなる「時間帯別電灯」と言う契約を選択する人が多いと思います。

 この場合、SBが付かなくて、お客様の持ち物である主開閉器(メインブレーカー)で契約を決める方式があり、50Aのブレーカーだと、10KVA(100A)の契約になります。

 ・・・と、こんな話をしていたら、「どうして、サービスブレーカーは50A容量で契約が50Aになり、メインブレーカーは50Aで10KVA(100A)になるの?」と言う質問。

 新入社員時代には、電力会社の営業窓口で契約業務を担当していたり、本店でオール電化の企画担当をしていた身からすると、当たり前にわかることなのですが、そう言う疑問は、確かに当たり前」

 これをブログで言葉で書くのは、難しいので、知りたい方は、自分で調べて下さいね(笑)

 私の連絡先を知っている人は、電話か直接会って、お教えしますけど。。。

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 数年前から応援している「名古屋ドリームプランプレゼンテーション

 大人が本気で夢を語る熱いイベントです。

 これで、人生が変わった人も沢山います。

 その2012年大会が今年も始まり、6月30日に、第一回目の支援会が開催されます。

 プレゼンターの声を、想いを、直に聞きに行きませんか?
 参加する事が支援でもあります。

 ドリプラに興味のある方、
 プレゼンターを応援したい方、
 誰でも参加できます。

【 ナゴドリ 第一回 支援会 】

6月30日(土) 
15:00~20:00
参加費 500円

セントラルビューティストカレッジ
名古屋市中区松原1丁目13-9
地下鉄大須観音駅 徒歩5分


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 先週、岐阜清流国体のリハーサル大会(予選)に出場した話を書きました。

 その日のブログがこちら

 今日、岐阜県庁から電話があり、リハーサル大会に出場した2種目で、岐阜県の代表選手に選ばれたとの連絡を受けました。

 話を聞くと、「リハーサル大会」と言う名称なのは、予選ではないそうで、順位には関係なく、岐阜県の代表として、それなりの順位を目指せるかどうかをはかる試合だそうです。

 大会の競技場へは自宅から通えるのですが、ナント岐阜県の選手村ならぬ選手団のホテルに、会期中は滞在することが義務付けられ、規律ある行動を求められるとか。

 そう言う点では、税金を使うことになるのですから、それなりの活躍が期待される訳です。

 会期は、10月13日から16日。
 前日から、ホテルに滞在し、ずっと、ホテルに宿泊します。

 その間は、仕事はホテルからしかできませんが、何とかなるでしょう。

 よし!国体で優勝を狙うぞ!!(笑)

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 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
 /\
/  ○ 住宅相談センター 家づくりナビゲーション Vol.35
|□ ○○     (2012年6月11日号)
| ∩ ∥
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

住宅相談センターは、名古屋・栄の中日ビル「家計の総合相談センター」
の一員として、住宅ローンなどの資金計画、土地探し、住宅会社のご紹介、
図面や見積・契約書のチェック、施工現場の検査、火災保険のご提案など、
「住宅」にまつわるご相談をお受けしたり情報提供を行っています。

当メールマガジン「家づくりナビゲーション」もその一環として、家づく
りに役立つ豆知識や法制度の最新ニュース、イベント情報などを月に2回
(11日・26日)お届けしています。どうぞ、最後までご覧下さいませ。

□□━━CONTENTS━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□□
  1.【豆知識】住宅ローンの金利はどう決まる?
  2.【豆知識】火災保険と竜巻被害について
  3.【情報BOX】フラット35が歴代最低金利を2ヶ月連続更新
  4. 第6回住まいづくりアカデミー 開講のご案内
  5. 東海地方の家づくりイベント情報
  6. 住宅相談センターのブログ 最近の記事から
□□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□□

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
    (1)家づくり豆知識 コンサルタント:草野 芳史
       ~ 住宅ローンの金利はどう決まる? ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

今月のフラット35の金利は、20年超タイプで2.01%、20年以
内タイプでは1.71%と、共に歴代最低を更新しました。フラット
35Sで昨年9月30日〆切の1%優遇に申込んでいれば、ナント当初
10年間の金利が1.01%と、変動金利タイプ並みの水準で借入れ出
来ることになり、今月融資実行の方は運がよいですね!

住宅ローンの金利は、原則として融資実行時点の金利が適用されるため、
どれくらいの金利で借入れできるかは申込時点では分かりません。でも、
金利の決まる仕組みを知っておくことで、全くの運任せではなくある程
度有利に借入れできるとともに、将来の金利上昇リスクを十分把握して
住宅ローンを決められるようになりますので、以下簡単にご紹介します。

住宅ローンの金利は、金利タイプによって決まる仕組みも違います。

まず、変動金利タイプですが、日銀の「政策金利」と、それに連動する
「短期プライムレート」で決まります。政策金利とは、日銀が短期金利
市場に介入する際の目標値のことで、各金融機関の貸出金利、特に融資
期間が1年以内の「短期プライムレート」に影響を与えます。つまり、
政策金利が上がれば短期プライムレートが上がり、連動して住宅ローン
の変動金利が上がるという訳です。

とは言え、このところ「ゼロ金利政策」が維持され短期プライムレート
も平成21年1月から変わっていないので、住宅ローンの変動金利は低
金利で推移しています。そして、このゼロ金利政策は、物価が前年比で
1%上がるまでは継続することになっているので、今しばらく変動金利
は現在の水準で推移する見込みです。

10年以内の期間固定金利タイプも変動金利と同様の動きをしますが、
「短期プライムレート」と合わせて「長期プライムレート」(融資期間
が1年以上の貸出金利)の影響も受けます。長・短期プライムレートの
推移は、日銀のホームページで確認することが出来ます。

      ▼▼長・短期プライムレートの推移▼▼
  

それに対して、10年以上の長期固定金利タイプは主に「長期(10年
もの)国債の利回り」(いわゆる長期金利)等の影響を受けます。国債
の利回りが上がれば住宅ローンの長期固定金利も上がります。間違えや
すいのが、国債の「価格」が上がったら住宅ローンの金利が下がるとい
う点。国債の【価格が上がる】=【利回りが下がる】からなのです。

現在の世界経済では、ギリシャ情勢などヨーロッパの金融不安により、
比較的安全資産とみなされる日本国債に投資が集まり、国債価格が上昇、
利回りが下がったという面があります。

このように、住宅ローンの金利は景気や社会情勢の影響をモロに受ける
ので、動向を正確に予測するのは困難です。でも、仕組みを知ることで、
来月の金利動向を多少なりとも予測出来るようになります。そこで、来
月金利が下がりそうだと思えば、融資実行(建物引渡し)時期を来月に
ずらして、有利な金利での借入れを狙うことも考えられる訳です。


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
  (2)家づくり豆知識 保険相談センター 相談員:藤田 浩一
         ~ 火災保険と竜巻被害について ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

竜巻といえばアメリカなどの広大な地域で起きる自然現象という認識が
ありましたが、先般関東で発生した竜巻には驚かされました。テレビに
映し出される竜巻の映像はさながら映画の1シーンをみているようで、
これが日本で起きた現象なのか?と最近の異常気象にはびっくりさせら
れることが多いです。

さて、今回のテーマである火災保険と竜巻についてです。竜巻はなんと
なく地震のような自然災害のイメージがありますので、特別な保険に加
入していないと保障されないと思われがちですが、実際はほとんどの場
合、火災保険の風災・ひょう災・雪災の特約で補償可能です。

風災というのは、竜巻の他に、台風や突風、暴風雨などで建物や家財が
被害にあった場合。ひょう災とは、先日も浜松で大きなひょうが降った
ようですが、降ってきたひょうによって屋根が壊れたりガラスが割れた
りといった場合です。

ただし、この風災・ひょう災・雪災の特約には「a)免責金額(自己負担
額)の設定」や「b)20万円以上の被害の場合のみ補償」といった支払
条件が設定されているのが一般的です。

【例】台風で屋根が飛ばされ、修理費用30万円の場合
  a)の場合 10万円の免責金額が設定されていたとすると、
       30万円-10万円=20万円の支払い
  b)の場合 被害額が20万円以上なので、30万円全額支払い

というように同じ風災被害でも支払われる保険金に差が出てきますので、
ご自身で加入している火災保険の特約がどういう条件になっているか、
一度ご確認されるとよいでしょう。

保険相談センターでは火災保険の証券診断や保険満期でのお見直しの際
に複数の保険会社で試算の上、比較検討していただくサービスを実施し
ております。この機会に是非ご利用ください。

 【株式会社 保険相談センター】相談員 藤田 浩一
   電話  0120-875-875


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
          (3)家づくり情報BOX
    ~ フラット35が歴代最低金利を2ヶ月連続更新 ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

家づくり豆知識でもご紹介した通り、6月のフラット35の金利が20
年超タイプ、20年以内タイプともに歴代最低を更新しました。

  ▼▼詳しくは、家づくりコンサルタントの雑記帳にて▼▼
  


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
        (4)第6回住まいづくりアカデミー
      6月17日(日)栄・中日ビルにて2講座開講!
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

基礎から今すぐ使える裏ワザまで学べる、住宅相談センターの住まいづ
くりアカデミー。6月はハウスメーカー比較と間取のポイントを大公開!
皆さまのご参加をお待ちしています。

 【第1講】6月17日(日)13:00~14:30
 ============================================================
 『ハウスメーカー徹底比較!本当はどこが一番?』
 ============================================================
  住宅の耐震性能や断熱性能は、どのハウスメーカーが優れている
  のでしょうか? カタログに書かれているデータを分析した上で、
  3000軒の住宅を診たホームインスペクターが、実際に現場で
  体感した実例をお話しします。工務店さんや建築士さんで新築を
  お考えの方も参考になる内容です。

 【第2講】6月17日(日)15:00~16:30
 ============================================================
 『間取りづくりで失敗しない5つのポイント』
 ============================================================
  家づくりで間取りを考えるのはとても楽しい時間ですが、実際に
  完成した間取りで後悔される人が多いのも事実です。生活導線か
  ら図面記号の見方まで、間取りを検討する上で絶対にはずせない
  ポイントをお話しします。

   ・会 場 中日コンサルティングプラザ セミナールーム
        名古屋市中区栄4-1-1 中日ビル6階
   ・主 催 住宅相談センター
   ・参加費 無料(予約制)
   ・問合せ TEL 0120-756-365(なごむ 365日)
   ・ご案内 

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 分譲マンションの管理委託契約の見直し(管理会社によるサービスレベルの適正化とコストダウン)コンサルティングを行っているマンションでは、同時に、様々な相談を受けます。

 昨日のマンションでは、それまで、ペットの問題があり、管理会社も役員さんも、苦情があった時に、多少は動くのですが、解決するのに時間がかかったり、次の役員に先送りするなど、なかなか解決できていませんでした。

 このマンションは、新築時よりペット不可のマンション。

 しかし、実態としては、大型犬を飼う世帯もいるなど、現在、ペットを飼育している世帯は、少なくありません。

 子供がペットを飼いたいから、と言うより、住民が高齢化して、家族同然の存在として、ペットを飼う人が増えていきます。

 この傾向は、どこのマンションでも同じで、多くのマンションでは、「他人に迷惑を掛けない」と言うマナーの元、暗黙の了解がなされているケースが多いようです。

 しかし、ペットは、「嫌いな人は嫌い」。
 
 エレベーターに残るペット臭が嫌だと言う人もいます。

 そう言う人は、犬の鳴き声が、実際には、長時間続く訳では無くても、「ずっと鳴いてた」という印象を持ちます。

 こうなると、そもそも、「ペット不可のマンションだから、購入したのに!」と言うところまで遡り、余計に、厄介な問題になります。

 これが賃貸マンションならば、オーナーが決めたルールに従わないのならば、引越せば良いと言うことになりますが、分譲マンションはそうはいきません。

 いやなら、ペットを処分せよ!と言うのも切ない。

 ずっと、平行線が続きますので、何とかしたいと言うのが役員さんの気持ちです。

 実は、ペット問題でも、他の問題でも、すべては、「管理規約」に基づいています。

 不都合や改善すべき点があれば、議決権の4分の3以上の出席の元、4分の3以上の賛成で、管理規約を変更することができます。

 そう言う観点からすれば、現状追認すると言う意味ではなく、ペット問題も正面から捉えて、議論して、ペット不可を徹底すると決めれば、今ペットを飼っている人は、最長でもその一代限りとして、できれば、親戚等に譲ってもらう、と決めることで、現状以上の、なし崩し的なペット飼育マンションの増加を防ぐことができます。

 もちろん、そもそもが飼育禁止なのですから、飼っている人には、マナーではなく、「規則」で対応することにより、ペット反対の住民にも、納得いただく。

 ペット飼育がOKのマンションになるのであれば、それも、同様に、きちんとルールを決めることで、人にもペットにも優しいマンションにすることが望まれます。

 ・・・と、論点や考え方を文書で整理することは可能ですが、ペット問題は、かなり感情的なデリケートな問題なので、本格的に取り組むと言う大変さが、見えているため、役員さんたちも、二の足を踏みますし、管理会社は、苦情を恐れて、積極的に動いてくれないと言う状況が続きます。

 だからこそ、私のようなコンサルタントと言う、第3者的な判断情報を提供できるポジションの存在を上手に活用して、解決をはかると良いのでは?と思います。

 このマンション、理事の中でも、意見が大きく分かれているので、今後、どうなるのかわかりませんし、「管理委託の見直し」と言う私のコンサルティング業務の範囲外ですが、常に「そのマンションに住む住民と同じ気持ちで、安心して快適で、心豊なマンションライフを実現するお手伝い」が私のポリシーですから、この問題の解決に尽力したいと思っています。

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 電力会社に勤めていたころ、社員持ち株会と言うのがあり、毎月の積立金で、株を買う仕組みがありました。

 中部電力の株が3000円~5000円くらいしたころです。

 電力株は、市場では、100株単位でしか買えないので、社員の特権だったのですが、社員としての義務だとも考え、毎月の拠出は、毎月1株も買えない位の、ほんとにほんの少しの拠出であったものの、コツコツと。。。

中電を辞める時に、整理したこともあって、持っている株数と言っても、ほんの少し。(笑)

 その時に積み立てたお金を銀行に預けて、今、同じ株を買えば、沢山買えるでしょうが、株価を見るのもNG気分。(苦笑)

 が、一つだけ良いことが…。

 それは、株主総会に行けること。

 昨年も、行きましたが、とても、興味深い論戦が見られました。

今年も、案内が来ました。

 昨年以上に、原子力反対派株主からの提案がずらり。

 また、行きたいと思います。

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 10代、20代の自殺者が増えていると言う。

 ここ数年、毎日100人近くが自殺する「自殺大国日本」

 自殺は、未来に希望が持てなくなった人が取る究極の行為。

 その理由をテレビは、「厳しい雇用情勢」

 うーん、そうなのかぁ。

 会社に勤めなくても、起業すると言う手もある。

 昔に比べれば、そのハードルは低い。

 50歳になっても、チャレンジし続けるオジサン(笑)から、「頑張れ」とエールを送りたい!

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 7月から、事業用太陽光発電の全量買取制度が始まります。

 事業用と住宅用の違いは、10kw以上なのか、それ未満なのかであり、個人がやるのか法人がやるのかで分けられてはいません。

 また、固定資産税については、屋根一体型は、当然、屋根と一緒に住宅の全体評価額の一部としてかかりますが、架台で設置するものは、かかりません。損害保険でも、「動産保険」の対象であって不動産ではありません。

 ただし、発電容量が50kを超えるものになると、据え置き型でも、固定資産税がかかるようです。
 今年度については、「メガソーラー」普及のために、固定資産税が減免されるます。

 また、いずれにしても、売電による収益には、所得税がかかります。

 しかし、経費として、減価償却費を計上できるため、住宅用(余剰電料買取型)の場合は、ほとんどが減価償却>発電収入のため、税金はかかりません。

 事業用になると、発電した電力が全部売れることになることから、原価償却<発電収入となることが、予想され、所得税がかかります。

 こうやって比較すると、屋根が大きいことを利用して、10kw以上の太陽光発電を付けることが、住宅用の規模で抑えるより、得かどうかは、ちゃんと計算した方が良いですね。



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 築12年、100戸を超えるマンションの修繕委員からの相談メールです。

> -----お問合せ内容------
> 初めまして、私は今年から修繕委員会に応募しまして委員をしています。今駐車場の修繕工事で○○社から●●●万円の見積が出ています。私はこの金額が妥当かどうか相見積もりをしたいのですが古株の委員長やリベート疑惑のある委員が○○社に全て任せるように他の委員に誘導しています 何か良い方法が有りましたら教えて下さ

【回答】
お問い合わせ、ありがとうございます。

下記について、ご心配のほど、よくわかります。
●●●万円は、大金ですものね!

●●●万円の工事を相見積もりを取らないで行うことそのものが、常識から外れていますね。

自分の住居内の●●●万円の工事なら、絶対に、相見積もりを取るでしょ?
と、切り出して、常識的な対応をすることを求めるのが一般的なやり方です。



現実的な対抗良手段としては、現在出ている見積りを入手し、
「項目と数量」のみを残して、
「単価や価格」は、隠したものを作成します。

それを、他の業者(3社程度)に見せて、見積もってもらいましょう。

この時、絶対に、今の見積り価格情報を教えてはいけません。
教えると、●●●万円を少し切った価格を出すだけだからです。

その結果を持って、委員会で話し合われてはいかがでしょうか?


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 私が属している「NPO住宅・建築・都市政策支援集団」では、毎年、会員の自主研究を募集し、国交省のある外郭団体に活動報告の一環として提出しています。

 平成21年から、3年連続で私もその研究レポート制作に挑戦しています。

 過去2回は、「既存分譲マンション共用部の省エネ促進に関する研究」、「既存分譲マンションの防犯対策強化に関する研究」で、今年のテーマは、「既存分譲マンションの防災対策強化に関する研究」。

 東日本大震災において、マンションに想定外の困難状況が生じたり、地震保険が十分機能しなかったことを受けて、今後のマンションにおける防災の強化に関する研究を行ったものです。

 それが、先日、ようやく完成し、提出しました。

 総ページ数は、29ページ。

 目次は、次の通りです。
 (1)新築マンションにおける防災対策設備の実態
 (2)既存マンションの防災対策強化の要件の抽出
 (3)既存マンションへの防災対策強化コストの試算
 (4)マンション住民の防災対策改修強化コストの受容度の意識調査
 (5)マンション火災保険・地震保険の実態と東日本大震災の保険適用調査
 (6)マンション火災保険・地震保険の最適な掛け方・あり方に関する提言

 この中部エリアで、実際に分譲マンションの管理組合向けのコンサルティングを行っているからこそのリアルな体験や調査に基づいています。

 提出した研究レポートが採択されるかどうかは、まだわかりませんが、3年連続提出したと言うところに、まずは意義あり!と言うところでしょうか。


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  航空会社のスカイマークの「サービスコンセプト」の話です。

「機内での苦情は一切受け付けません」

 これ以外にも、いくつか紹介すると…

■お客様に対し、従来の航空会社の客室乗務員のような丁寧な言葉遣いは義務付けておりません。
 時には厳しい口調で注意することがあります


■幼児の泣き声等の苦情は一切受付けません。
 飛行機は密封された空間であり様々なかたが乗っている乗り物であることをご理解いただいてご利用ください

■お客様のお荷物はお客様の責任にて収納をお願いします。
 客室乗務員は一切援助致しません。

■客室乗務員のメイク、ネイルアート、ヘアスタイルは自由にしております

■機内での苦情は一切受け付けません。…には、更に続きがあります。

ご理解いただけない場合は退出いただきます。
ご不満のお客様はお客様センターか消費者庁消費生活センターへお願いします。


顧客を大切にするかしないか、と言う話ではありません。

小さな会社、特殊なサービスや商品を売っている会社は、それを求める顧客だけを相手にして、その顧客のニーズに応えることに全力を尽くす。

その気のないお客に買ってもらおうと軸を曲げる必要はないと言うことです。

ポリシーがはっきりしているほど、相思相愛の顧客との絆が深まると言うことだと思います。

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 今年は、岐阜県で国体が開かれます。

その名称は「ぎふ清流国体」

オリンピックにおけるパラリンピックと同様、この国体と合わせて、身体障害者や知的障害者のスポーツ大会も開催されます。

国体予選01 そのリハーサル競技会が昨日、今日と開催されています。


「第10回岐阜県障害者スポーツ大会 春大会」及び「第12回全国障害者スポーツ大会 北信越・東海ブロック予選大会」も兼ねており、入賞者には、金銀銅メダルが贈られ、「ぱーぱーぱぱーぱー・・・」と言う音楽とともに、表彰式も行われます。(それは、実際に参加して、初めて知ったのですが)

 私、実は、大学時代の大きな交通事故により、右足のすね部分の骨が砕けて、足が不自由なので、身体障害者として認定されています。その資格で、出場してきました。

事故当時、半年の入院の後、左足の半分の太さになった右足、左足より3センチ短くなった右足を見て、悲しかった。。。

1年間のリハビリで、普通に歩けるようになりましたが、正座はできず、長時間立つと足がしびれると言う状況で、これ以上の機能的な回復はないと判定され、リハビリは終了。

 そのため、身体障害者として、認定されたと言う訳です。

 元々、スポーツ選手として身を立てようと思った時があるくらい、好きで得意でしたから、悔しくて、その後も、自力で鍛え、1年かけて、右足は、左足より筋肉が付きました。

 その成果は、右足一本でスクワットが20回できるほどに。(笑)

 その頃、ズボン購入時の裾上げでは、いつも、「右足が3センチ短いので…」と両足を測ってもらっていたのですが、今は、その差が1センチ以下。

 人間の体は不思議なもので、腰骨が足の左右の長さの違いを調整してくれるそうです。

 そして、社会人になってからは、会社のバトミントン部、バレー部にも所属し、選手として活躍。
 ゴルフも公式ハンディでシングル近くまで。

 その後、継続的に筋トレ・水泳とずっと体を鍛えてきて、2,3年前でも、腹筋100回、背筋100回、スクワット100回と言うメニューをこなしてましたね。

 が、最近は、仕事が多忙で、水泳も行けず、筋トレも滞りがちで、「いかんいかん!」と思っていたところに、半世紀に一度しか岐阜に来ない国体に出ませんか?と言うお誘い。

 そんなことでもなければ、体を鍛えるモチベーションも強くならないと考え、思い切ってエントリーしたのが、昨年末。

種目は、50メートル走と立ち幅跳び。いかにもパラリンピック種目らしいでしょう。

 そして、6月に予選があると聞いて、それに向けて、鍛えるつもりでした。

 4月には、陸上用のスパイクシューズまで買いました。
 まあ、これ一度きりしか使わないでしょうが、気持ちは前向き。(笑)

 しかし、結局、更に仕事は忙しくなり、この2カ月は、仕事が増えるばかり。


 何とか、通勤途上で、意識して階段を使うことくらいしかできませんでしたが、今日は、早目に会場に行き、約40分間、入念なストレッチとウオーミングアップ。

 午前11時から立ち幅跳び、13時から50メートル走。

 年齢区分があるので、ミドル年代の人たちと同組です。

 ホントに久しぶりの陸上トラックに立った気分は壮快でした。

 そして、立ち幅跳びの試技開始。3回跳ぶことができます。

 私は第1試技者。

 メラメラと闘争心が湧くのを押えて、無理しないように、跳躍。
 が、バランスを崩して、着地の後に、後ろに足を付いて、マイナス。

 でも、最初は、1m96㎝で全体の2位。1位との差は、わずか2センチ。

 お、これはいけるぞ!と思い、

 次は、ちょっと力を込めて飛んだのですが、プラス1センチの1m97㎝。
 まだ、2位です。

 そして、その差のまま最終試技。

 力を入れ過ぎて、アキレス腱を切るなんてことにならぬよう、気をつけなきゃ!と自制していたのですが、闘争心がメラメラ(笑)

 最後の跳躍では、腕を大きく振って・・・

 記録は、2m01㎝!

 逆転の優勝でした。

 1つ目の金メダル。


 午後は、50メートル走。

 当然、1発勝負。

 やっぱり、金メダルが欲しくなる。
 闘争心が湧いてくる…(笑)

 でも、無理は禁物なので、途中までは、付いて行く作戦を立てました。

 が、元々、短距離走では、いつも学年トップだった頃の性格が残っているのか、スタートラインに立った時には、その作戦は、もう忘れた状態。(笑)

 スタートダッシュで飛び出すと、一気に加速。
 付いてくる選手がいないことを確認して、最後は、無理はしませんでしたが、ぶっちぎりで優勝。
 
 記録は、8秒51で、大会新記録(今までは9秒59)だとか。

国体予選メダル 二つ目の金メダルをいただきました。


 いやー、楽しい半日でしたが、明日の筋肉痛は、確定です(笑)

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 1日、2日と連続で、星ヶ丘のe―デザインの間において、「1000万円安く、憧れの街に、素敵な家をつくる方法」イベントが開催され、「住まいとマネーのプロが教えるスマートライフの実現の仕方」をテーマに、講演してきました。

リノベーションセミナー


 イベント全体としては、「リノベーション」と言う住まいづくりの手法について、学ぶ1時間半でした。

 私が定義する「スマートライフ」とは、「知恵と工夫で、賢く心豊かに暮らすこと」

 それを、「住まい」と「マネー」に焦点を絞って、お話ししました。

 私の話を聞くと、1000万円どころか1400万円もお得になる話(笑)

 二日間で40名ほどの参加者があり、会場の雰囲気も手伝って、「良い感じ」だったと思います。

 今回は、リノベーションを学ぶと言う色合いが強かったのですが、いよりよ、7月には実際のリノベーションマンションの説明会が開催されます。

 それが、こちら

 多くの方に関心を持っていただければと思います。

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  先日のヤフーニュースで、「電気料金割引のマンション新築続々 業務用電力、太陽光完備」と言うタイトルの記事が流れていました。

主に、電気料金の大幅な値上げが予告されている関東の話で、その内容は、次の通り。

東京電力が7月からの家庭向け電気料金の値上げを申請する中、割安な電力を利用できるサービスを導入した新築マンションの販売が相次ぎ、注目を集めている。企業のオフィスや工場などの大口契約者に供給される家庭向けより割安な業務用電力を一括購入する仕組みや、自前の太陽光発電設備をあらかじめ備えた物件で、マンション大手の三菱地所レジデンスは、需要増を見込み今後、このタイプの物件を毎年30棟ペースで売り出す計画だ。

 三菱地所レジデンスが31日から引き渡しを開始する「ザ・パークハウス三軒茶屋タワー」(東京都世田谷区)は、各世帯が東電と契約を結ぶ一般的な家庭向け電力に比べ、電気料金が10%も安くなるという。マンション内に高圧の業務用電力を、家庭で利用する低電圧の電力に変換する設備を設置。電力会社とマンション管理組合との一括電力購入の橋渡しなどを手がける中央電力(東京都千代田区)のサービスを導入したからだ。さらに地上30階建ての建物の屋上には、マンション共用部の設備に電力を供給する太陽光発電設備も完備した。

 三菱地所レジデンスでは同様の仕組みを導入した物件をすでに17棟手がけている。また同社が連携した中央電力のマンション向け電力一括購入サービスは既設物件への対応分を含め、5月末時点で約5万7000戸にも上っているという。

 原油や天然ガスの価格上昇で電気料金の先高感は強く、三菱地所レジデンスでは「来期以降、毎年30棟以上で(一括購入サービスを)導入するほか、近畿や地方都市の物件にも適用していく」(唐澤眞二・発注統括部長)方針だ。

 このほか三井不動産レジデンシャルも2月に完成した「パークホームズ押上」(東京都江東区)を始め、今後完成する物件も含めた4物件、計533戸に一括電力購入サービスの導入を決定済み。これによって電気料金を5%程度引き下げられるとしており、同様の取り組みが今後さらに広がりそうだ。



 電力料金が上がるのは、関東だけではないでしょう。

 ここ中部電力エリアでも、同じ心配があり、マンションからの問い合わせも増えています。

 実は、私、マンションの電気料金削減と言う分野では、既に、いくつもの実績があります。

 一般的には、上記のような仲介事業者は、70戸以上程度の規模がないと、組合に提案しませんが、私は、わずか16戸のマンションでも、大丈夫です。

 それは、記事にあるような「一括供給方式」を含めて、節電の方法を全部で6通り知っているからです。

 電力会社時代には、営業所で電気工事の受け付けも、オール電化の企画・プロモーションもやりました。

 また、新しい電気料金メニューの開発もやりました。

 確かに、当時とは、メニューも変わりましたから、その時の知識でだけでは、難しいですが、「電力料金の仕組み」をよーく知っているので、ポイントがわかるのです。

 私が提唱するのは、電気も電話と同じく、使用実態に応じた適正なメニュー選択を!というもので、適正さを追求すると、結果として、安くなるのです。

 そのマンションに、最適な省エネプランが提案できると言うものなんですね。

 しかも、その発想は、「入居者にとっての最大メリットの実現。」

 営業マンではなく、コンサルタントですからね!(^^)v

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