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  毎年6月31日は、世界禁煙デー。

 周囲では、有数の「嫌煙派」の私にとっては、毎日が「世界禁煙デー」であって欲しいのですが、マスコミ報道等を見ても、あまり盛り上がりませんね。


テレビで目にしたのは、厚生労働省では、省内の煙草の自動販売機を停止したと言うニュースくらい。 

「オイオイ、厚生労働省なら、そもそも、煙草の自動販売機を置くなぁ!」と言いたい。(笑)

 
 新聞では、両面開きで、紹介している記事もありましたが、そこで、目についたのは、「マナーではなく、ルール」と言う言葉。

 意識の差が大きい煙草を吸う人側の「マナー」ではなく、「周りに人がいる場所では吸わない」と言うルールを徹底して欲しい!と言うのが、私の意見です。

 「セクハラ」が罰則の対象となるように「スモーキングハラスメント」も罰則の対象としてもらいたいですね。

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  今日、「さんわのわかどり」で有名な株式会社 さんわコーポレーションの古川会長の講演を聞きました。

 時代を見据えて、次の手を打つと言う経営成功のセオリーそのままのお話し。

 ブログで、そのエッセンスを紹介するには、奥が深すぎます。

 是非、このHPをじっくりお読みください。

 http://www.sanwa-grp.co.jp/top.html
 
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  しつこいようですが、まだテレビ番組で、間違った批判がなされていたので、モノ申したい。

 相変わらず、東電の利益が企業向けが1割、家庭向けが9割は、何故か?という議論。

 そこで出されたのが、「総括原価方式」。

 これが、その元凶だと言う。

 しかし、この話は全く間違っています。


 「総括原価」とは、電力会社が発電所の建設から電気を届けて、料金を回収するまで必要な費用に「事業報酬」を加えたものを総原価として、算定し、それを賄うための電気料金の総収入を決めると言う方式です。

 ここでやり玉に上がるのは、設備投資をしたら、自動的に原価に反映されるとか、最初から「報酬」が織り込まれているのだから、赤字になることはない体質だと言う議論。

 単語が「事業報酬」なので、あたかも、一定の利益を確保しているように見えますが、この報酬とは、電力会社が自由に使える利益のことではなく、発電所、送電線、変電所などの電力設備の建設・維持等に必要な資金調達を円滑に行うためにかかる支払利息や配当などを賄うための費用のことです。

 普通「配当」は利益が出て初めて支払うのですが、電力会社の場合、莫大な設備投資が必要なため、金融機関からの借入や社債発行だけでなく、株式による資金調達も円滑に行えるよう、そのために必要な費用として、一般の企業においては利益の中から行う「配当」も、あらかじめ総原価に含まれています。

 そう言う意味では、やっぱり赤字にならない体質だと言われそうですが、これは水道やガスも同じで、公共料金に共通した算定方式です。

 だって、公共料金の事業主が赤字になって、倒産したら困るでしょう。

 ちなみに、電力会社の場合、円安や原油高で、燃料調達コストが上がると、赤字になることもありますから、そうなった際には、他の支出を抑えることに躍起になります。

 いずれにしても、この方式だと、コスト削減へのモチベーションが上がりにくく、経営効率化への努力が足りないと言う批判は、これまでもずっとあったことで、それが、大口顧客の自由化(どの電力会社からも買える)と言う形で改善が実現したのですね。

 まあでも、「総括原価方式だから、家庭用からの利益が9割になっているのだ」と言う理屈にはならないのは明らかですし、「電力会社がけしからん!」と言いたいがために、ずっと問題あり(でも、公共料金だから仕方ないか)と言われてきた「総括原価方式」を、鬼の首でも取ったように、やり玉にあげる一部マスコミ無知さ加減も、いかがなものかと思うのです。

 
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  当社主催ではなく、外部からの依頼を受けた住まいづくりセミナーが、金・土・日とあります。

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  この土日は、コンサルティング・顧問先の3つのマンションで理事会、臨時総会・定期総会。

 その中で、今年3月から管理費の適正化=削減コンサルティングをしているマンションで、初めての定期総会。

 定期総会ですから、決算や予算の審議があります。

 このマンションでの大きな問題は、管理会社がいい加減なことと、管理費の長期滞納問題。
 管理費の長期滞納も、管理会社の怠慢によるところが大きいのですが。

 30戸に満たないマンションで、滞納額は4戸:200万円以上ですから深刻です。

 これ以外に、先般、競売にかかり、新しい所有者が買い取ったことで、滞納していた管理費と長期修繕積立金の回収ができた住戸があったはずでした・・・。

 「はず」と言うのは、昨年の総会で、競売住戸が購入されれば、そうなると説明されていたということです。

 ところが、今回の滞納金の中に、その住戸が含まれているとのこと。その理由は、水道料金と駐車場の滞納は、新しい所有者には請求されないからです。

 法的に言うと、管理規約において、水道料金と駐車場代金が管理費に含むと書いていないから、不動産売買時に、買受人が支払う義務がないのです。

 で、どうなるかと言うと、競売にかかった旧の所有者に引き続き請求するのですが、そう言う事情ですから、簡単には支払ってもらえません。

 また、その程度の説明しかできない管理会社なので、これまで、有効な措置を取ってこなかったことが、ここまで高額の滞納金を生じさせているわけです。

 規約の定義もNG、管理会社との委託業務契約もユルユル、管理会社もちゃんとしない・・・というトリプルショックが、こう言う高額な滞納を生じさせてきたと言えます。

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  私、高校は、岐阜北高校。

 バレー部と演劇部に所属していました。

 その演劇部の後輩だったTさんは、笑顔の可愛い、でも、ちょっと不思議な感じの女子。
 あえて言うなら、小悪魔的?(笑)

 実は、当時、一度だけ、映画を二人で見に行ったことがあります。
 観た映画は、「スーパーマン」

 ロマンチックでも何でもない(笑)

 当時の高校生は、それはそれは純粋で、その後、近くの公園に行き、ベンチに座ってお話ししましたが、手をつないだ記憶もない、プラトニックなデート?(笑)
 
そのTさんから、このブログを通じて、突然、メールをいただきました。

 何かの拍子で、偶然、私をネットで見つけたようで、懐かしい~、久しぶり~!と言うノリ。

今は、東京に住んでおられるそうです。

 ブログを長く続けていると、こんなこともあるのですね(*^^)v

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 今朝のテレビのニュース報道でも、再度、東京電力の収益構造において、企業向け1割、家庭向け9割の利益であることを批判していました。

 今回も、「ちゃんと調べてから、放送せい!」と言いたくなる説明のオンパレード。
 
 その代表が企業向け電力の単価は、家庭向け電力の単価の半分だという指摘。

 だから、大企業優遇だと。

 電力料金の単価は、企業向けと家庭向けで分かれているのではありません。

 電力使用者の契約実態に合わせて決められています。

 テレビで指摘した「企業向け」は大口電力と言われる分野ですが、これは、受電する電圧が高く、使用状況も一定量を安定的に消費し、かつ使用量も多い。

 家庭用は、電柱を何本も建てて、トランス(変圧器)を載せて…と言うコストがかかりますが、高圧=大口であれば、そのコストはかかりません。家庭用=小口は、使用量も少ないし、使用頻度も1日を通して、ばらばら。

 一方、基本料金は、大口の方が1000円以上/kwに対して、家庭用は200円台/kwと小さい。

 これは、電力会社の設備投資に対する影響の差です。

 大口だと、一時期に使う電気容量=電気契約のkwが大きいので、契約数(電力では口数と言います)が少なくても、電力会社の設備投資を誘発します。

 だから、それに対して、応分の負担をしてもらうべく、基本料金が高くなるわけです。

 つまり、「企業優遇」「消費者軽視」ではなく、「大口契約」と「小口契約」の差なんですね。

 恐らく、こう言う理論の積み重ねをしても、やっぱり、企業優遇のために、政策的に電気料金を安くしているのでしょう!と怒られるかもしれません。

 大幅な電気料金の値上げは、経済的な影響が大きいので、考慮することが必要なのは、当たり前だと思います。

 例えば、行政が、企業誘致のために固定資産税などの優遇をすることは、誰も、不公平だとは言いません。

 経済全体に与える好影響のための施策だからです。

 一定の範囲内であれば、公共料金だからこそ、そう言う配慮が国からも求められます。

 また、大口電力は、競争分野ですから、電力会社同士、新規電力事業者との競争にさらされます。
 競争分野では、価格を下げることも必然。利益も減少しがちです。

 特に、電力の場合は、「仕入れ」と言う点では、大口も小口も、使う燃料は変わりませんから、原価を抑えると言う工夫にも限度があります。

 したがって、相対的には、大口電力の利益が下がり、小口電力の利益が上がるのは必然であり、一般家庭から不当な利益を得ている訳ではないことがわかります。

 誤解のないよう言いますが、私は、電力会社を弁護しているのではありません。

 マスコミが、電力料金の値上げ反対の突っ込みどころとして、電力会社の利益構成をやり玉に挙げているのは、おかしいのでは?と指摘しているだけです。

 マスコミの主張する事実の根拠=前提が間違っていれば、それに対する評価や論評も異なりますからね。

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 テレビのニュース報道で、東京電力の収益構造を批判していました。

 いわく、
「東電の利益は、企業向けが1割、家庭向けが9割」

 それが「けしからん!」と。

 「おいおいおい、正気か?」と言いたい。

 ある企業が、自社の商品の中で、何を稼ぎ頭にするのかなんて、買う側が問題にする話ではありません。たとえば、トヨタがプリウスとカローラとセルシオとで、どの車種で一番儲けているのかは、企業側の販売戦略・価格戦略によって決めているものでしょう。

 初期のプリウスは、1台売るごとには百万円単位の赤字だと言われていましたが、その分は、当然、他の車種で儲けていたはず。それをおかしいとは言わなかったはずです。

 こう言うと、
「公共料金は、言わば税金みたいなもので、消費者側は選べないのに、これまで、それを隠してきたのもけしからん!」と。

 「おいおいおい、電気料金の仕組みやこれまでの歴史を知っているの?」と言いたい。

 石油ショックで、省エネルギーが叫ばれて以降、家庭用の電気料金は、使えば使うほど、高くなる3段階料金が設定されました。

 なぜなら、「行政の力で、一般家庭に節電の網をかぶせるのは、無理だから」=「税金のごとく許認可で決まる電気料金のインセンティブに頼るしかなかったから」です。

 しかし、それでも、家庭の電気使用量は増え続け、昭和の終わりごろ、一般家庭の消費電力は280KWHであったものが、現在は、300KWHです。

 実は、これ、日本のCO2削減問題でも同じことで、産業用のCO2排出が減少傾向にあるのに、家庭用は増加傾向にあります。

分野別CO2排出量これがそのグラフです。


 企業側の節電=省エネは、業界に対する行政指導が有効で、毎年、工場等の省エネ促進のために、多くの助成金も交付されています。

 もちろん、産業界からは、電気料金の水準が高いと、コストに跳ね返り、国際競争力を損なうので、安くして欲しい!と言う要請は、繰り返し行われてきましたので、政策的に産業用の電力が安く設定されてきたという側面はあると思います。

 また、そもそも、基本的に赤字にならない電力会社の経営体質からして、「儲け過ぎ」と言う批判はあるでしょう。

 しかし、過去からの経緯を知っていれば、電力会社の利益の大半が家庭用の電力売上になるのは、電力会社の恣意的な隠蔽云々ではなく、国も後押ししてきた理由があるのです。

 ちなみに、ガス会社の収益構造ですが、昔、調査をした時に、電力と同様に、産業用で2割、家庭用で8割の利益構造でした。今は知りませんが、恐らく、それほど変わらないのではないかと思いますから、同じエネルギーの公共料金として、電気を批判するなら、ガス会社の利益実態もちゃんと調査して、比較するのが、公正ではないでしょうか?

 鬼の首を取ったように、「物言わぬ消費者から、ぼったくっている」と言うマスコミの論調は、いかがなものかと思います。

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 住宅相談センターのHPがリニューアルされました。

 トップページを大きく変え、サービスの項目別にわかりやすい入口にしたこと。

 ・建築安心パック
 ・住宅会社紹介サービス
 ・住宅ローン選び
 ・インスペクション
 ・マンション管理組合向けコンサルティング

 これで、当社の提供するサービスの内容が、よりわかりやすくなったでしょうか?

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 そんな美味しい話がホントにあるの?(笑)


はいあります。


 もちろん、ある特殊な方法を使って。


それがこちら。

リノベーショントップ

 関東では、徐々に増えており、家づくりの新しい手法として注目されている「リノベーション」。

 名古屋でも、少しずつ広まってきましたが、
「リフォーム」と「リノベーション」の違いが、よくわからない人もいると思います。

 そこで、6月1日(金)2日(土)に「リノベーション」に関するセミナーが行われ、まずは、 インテリアやデザインのプロから講演があり、続いて、私も1コマの講演をします。

タイトルは、
 「住まいとマネーのプロが教えるスマートライフの実現の仕方」

 建物だけではなく、暮らしもリノベーション=スマートに!がコンセプト。

 場所は、星ヶ丘の「デザインの間」です。

 案内DMは、こちら。

リノベーション表 リノベーション裏



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 今日、ある管理会社がマンション向けに配布する新聞を読んだら、「規模修繕工事準備編」と題する記事に、「管理会社がコンサルタント業務をするメリット」と書かれた章がありました。

 しかし、素人の住民向けだからか、そのロジックが、あまりに幼稚で、笑えてしまいました。

 具体的には…

●建物の月次点検を行い、また、建築士による年次点検を実施しているので、常に建物の状態を掴んでいる。

 →「常に建物状態を掴んでいる」と言うのは、そう言う状況から、「そろそろ大規模修繕工事を考えては?」と言うアドバイスをすることにおいては、理由になります。だから、継続的に管理を任せ、その委託業務として、建物・設備点検が盛り込まれています。
大規模修繕工事が必要だとなれば、当然、その時の建物状況をプロが診断しますので、管理会社にコンサルタントを依頼することのメリットとは関係ないですね。

●(月次・年次)建物点検報告により、建物の工事履歴を把握し、きめ細かい大規模修繕計画が設定できる。

→これも同じです。「きめ細かい大規模修繕計画」を設定するためには、建物の修繕履歴や点検報告が大切なので、管理委託業務に盛り込まれています。だから、誰がその計画を作成するにしても、当然、そういった資料を参考にする訳で、管理会社以外のプロでも、まったく同じことができますから、管理会社にコンサルタントを依頼することのメリットとは関係ないですね。

●日ごろのマンション管理を行っているため、入居者の事情を考慮した工事監理を行うことができる。大規模修繕工事は、新築と違い、工事現場で入居者が生活しているようなものなので、細かい配慮が必要。

 →これも同じ(笑)。他のプロがコンサルタントをやる場合、管理会社は、当然、必要な入居者の事情を伝え、生活に支障が出ないようにしなければなりません。これが、管理会社にコンサルティングを依頼するメリットだと言うなら、他のコンサルタントに決まったら、そう言う情報を提供しないと言っているようなものです。それは、管理怠慢であり、許されません。

●工事完了後のクレームにも日ごろの管理を行っているので、迅速に対応できる。

 →「工事完了後のクレーム」は、多くの場合、工事会社に向けて発せられます。工事が終われば、管理会社は、そう言ったクレームに対して、すみやかに工事会社やコンサルタントに伝えるのが仕事です。「迅速な対応」ができるかどうかは、元々の管理会社の業務品質の問題であり、管理会社がコンサルタントだったかどうかとは、関係ありません。

 誤解のないように説明しますが、上記の指摘は、「管理会社にコンサルタント業を依頼するメリット」の説明としては、不適切だと言っているだけです。

 あるいは、そういうことを理由に、「自社にコンサルチティングを頼むべきで、他者に依頼すると、それが実現されません」と言うのであれば、それは、根拠のない「脅し」みたいなもので、管理会社として、「管理怠慢」だと言うことです。

 しかし、実際は、素人の住民に対して、こんな説明でコンサルタント業務を受注しようとする管理会社が多いですし、世の中のかなりのマンション組合が、それを鵜呑みにして、管理会社に大規模修繕工事のコンサルタントを依頼しているようです。

 気を付けてください。

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 アナログ電波時代は、マンションが建つと、共聴ケーブルを敷設して、近隣の住宅に電波を配信するケースが良くありました。

それが、地デジになり、障害が起こらなくなったことで、ケーブルを撤去したい言うマンションが増えています。

 私がコンサルティグしているマンションでも、ここ半年の間に、4件。

 そして、管理会社が提出する見積もりが、かなり高いケースもあり、私が査定したり、他の事業者を紹介すると、中には、半額以下でできてしまうケースもあります。

 で、そのうちの1件の工事が先日、行われたのですが、実際に工事を開始して見ると、管理会社からは、「対策済みです」となっているはずのお宅が未実施。

 しかし、その共聴ケーブルには、UHFの電波が配信されているので、アナログ用であっても、実際には、地デジが見えている状態。

 地デジ対策は、新たにアンテナを載せなくても、ネット回線でできるものもありますから、事前の外観チェックでもわかりません。

 事前に工事のお知らせはしてあったのですが、外してしまうと、テレビが見れなくなるので、結局、施工はできず。。。

 これ、マンションの管理会社が、事前の説明と確認が不十分であれば、その怠慢ですし、そのお宅がすっかり忘れていたのであれば、責任を追及するのもちょっと・・・と言う感じですが、当該の工事会社にとってみると、大きな迷惑。

 1日の仕事がなくなった訳ですから。

 こう言うことが生じないよう、これからも続く、他のマンションでは、十分気をつけたいと思いました。

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 明日、400戸を超える大規模のマンション組合への「管理費適正化」のコンサルティングに関する提案を行う予定です。

そこは、財政上はかなりの余裕があり、第1回目の大規模修繕工事が終わった後でも、数億円の積立金が残っており、役員の方からは、お金持ちのマンションですが、管理会社に支払う委託費が適正なのかどうか、見て欲しいと依頼されたことがきっかけです。

 そこで、色々と試算してみると、財政を悪化させるトリプルショックが見つかりました。

1つ目は、消費税アップによる修繕工事費の上昇。
このクラスのマンションだと、大規模修繕工事費が数億円にもなります。
建物だけではなく、広い敷地や共用棟も持っているからです。

そうなると、消費税アップ分は、例えば3億円×5%=1500万円のアップ!

2つ目は、管理委託料も、年間で1億円近いので、500万円アップ!

3つ目は、電気料金。

こちらも、原子力発電の影響だけではなく、自然エネルギーの高値買取に伴う協力金も課せれますから、10%程度は上がると予想します。このマンションの共用部の電力料金が1000万円なので、年間で100万円のコストアップ。

一方、組合員の支払う管理費や修繕積立金は、消費税がアップしたことで、自動的に増えるものではありません。

つまり、入ってくるお金は変わらないのに、出て行くお金が増えるのですから、従来の計画に対して、実際に積み立てられるお金が減るわけです。

 これを取り戻すには、管理費や修繕積立金を増額するか、支出を減らすか、他の収益を上げるかの方法しかありません。

 このうち、「支出を減らすか、他の収益を上げる」すごい㊙技を提案します。
 その効果は、毎年、1千万円を軽く超える予定!

 きっと、喜んでいただけると思います。

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 今夜、以前、管理費適正化の勉強会を開催したマンションの総会に出席し、「管理業務および管理費適正化コンサルティグ契約」の説明をさせていただきました。

 戸数は約60戸。

 出席者は、勉強会に参加されていない方もおられましたが、考え方を丁寧に説明する時間はなく、検討の背景と実際のコンサルティング契約の説明まで。

 しかも、私の勉強会の資料を見た管理会社が、総会寸前になって、私が提示した「管理費削減予測」に近い値下げ額を理事会に提示。

 私にコンサルティングを頼まなくても、管理会社自らが値下げを申し入れたのだから、コンサルティング料金を支払わなくても、管理費の削減ができてしまうと言う状態。

 「コンサルタントの力量はよくわからない」と発言される方もいます。

 私と同じ仕事をしている専門家は、このエリアではほとんどいませんから、中々比べることもできません。

 私としては、勉強会での講演内容、実際に過去実現できた管理費削減の実績、更には、お世話したマンションの役員さんたちの感想アンケートを見ていただくことが武器で、だから信頼して下さいとお伝えすること以外できません。。

 そして、激論が2時間半。

 結論は、今の管理会社の管理品質について、プロの力を借りて、見直しする必要があると言うことを、沢山の組合員さんに支持いただき、可決いただけました!

 今回の議論のように盛り上がることで、組合運営を活性化させる良いきっかけになります。

 しかも、今回、管理会社から、かなりの幅の管理費値下げの申し出があったわけで、「ここまで下がる可能性がありますよ!」と言った私の試算が、間違っていなかったことの証でもあります。

 豊かで快適で安心できるマンションに住みたい!と言う皆さんの願いを実現させる仕事が、また一つ始まります。

 もちろん、主役は住民の方々で、私はその的確な判断ができるようなアドバイスをして行きます。

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 通常、マンションは1戸1戸が電力会社と電力契約を結んでいます。従って、節電は家庭の努力でしか実行できません。

 ところが、マンションを一括して1件として電気契約を結ぶと、年間の電気料金が約30%も安くなります。

 この場合、共用部分のエレベーターやポンプ、照明等も一緒に1契約に入れます。

 一括受電契約にすると高圧契約(50kw以上)となり、電力量単価がそれまでの22円程度から、12円程度に下がります。

 また、一括契約にするには、キュービクルと言う受電設備を入れる必要があり、そのための工事費が必要ですが、3~4年程度で、元が取れます。

 一定規模以上のマンションであることなど、いくつかの条件がありますので、正確に細かく書くと、かなり長くなるため、割愛しますが、大まかな仕組みは、以上です。

 これから、電気料金は値上げが必至だと言われていますでの、こう言う選択は、マンション住民にとって、一度は、検討されると良いのではないでしょうか?

 ただ、気を付けないといけないのは、これを商売にしている専門事業者によっては、この差益のほとんどを自社にもって行き、マンションへの還元が少ないこと。

 元電力会社の社員である私の得意分野です(笑)から、是非、ご相談を!

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 昨夜に続いて、本日の夜も、コンサルティング先のマンションでの業務。

 ここは、大規模修繕工事のコンサルチティングに始まり、管理費の適正化(コストダウン)も依頼され、現在は、大規模修繕工事中に判明した建物の元からの施工不良問題に関して、販売会社とその子会社の管理会社との交渉の真っ最中。

 ここでは、新築2年目から雨漏りがたびたび起こっていたのですが、住民側は、それが欠陥もしくは重大な施工不良だと言う認識までいたらず、管理会社に相談していました。

 管理会社は、販売会社の子会社なので、口では「住民のために仕事をします」と言って、補修を行いますが、親会社の施工不良そのものを深く追及しません。

 それが積み重なって、ここまで来ているので、事態はかなり深刻です。


 これ以外のマンションは、管理費の見直しのための理事会や総会の開催。

 あるいは、過去、何年もの間、総会の開催も行わず、いくつもの「管理業務」の怠慢が判明した管理会社との交渉サポートと言うものもあります。


 私、管理会社のあらを探している訳ではありません。


 住民の不満を聞いたうえで、「業務は契約に基づいているので、それは管理会社の仕事ですorこれはできません」と穏やかに説明して、その後、管理会社の管理委託業務が契約書通りに行われているかどうかをチェックしているだけなのです。

 すると、沢山の不具合が出てくるのです。

 私がやっているのは、事実確認とその結果について、どう言う対応を取るつもりなのかを管理会社に聞くこと。

 その回答に対して、組合が判断するのをサポートします。


 願うのは、「雨降って地固まる」


 新築以来、管理組合も無関心だったし、管理会社も油断でユルユルの業務をしてきたわけですから、ここで、良い緊張感を持って、コストに見合った仕事をきちんとしてもらう体制に切り替えることが、お互いにとって、良いことだと思うのです。

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 今日は、岐阜の30戸程度のマンションの依頼を受けて、修繕委員会向けの勉強会を開催。

 出席者は6名。

 テーマは、「失敗しない大規模修繕工事の進め方とマンション管理の適正化について」(基本的考え方編)

 何故、「基本的考え方編」かと言うと、このマンションでは、管理会社から、
「築12年目ですから、そろそろ大規模修繕の時期ですよ」
「管理会社が、建物劣化診断から施工管理までコンサルティングを行いますよ」
と提案されていて、組合員の大勢がそんな感じ。

 しかし、修繕委員のお一人が、ほんとにそれで良いのかなぁ?とふと疑問に思われ、ネットで検索。

 私に辿り着いたと言う訳です。

 その時は、もう総会寸前で、そのまま管理会社とコンサルティング契約を結ぶ所だったものをとりあえず、私の紹介資料や大規模修繕工事勉強会のダイジェスト版を提出して、管理会社に決まるところを保留。

 従って、通常行う長期修繕計画や管理費の適正診断と言うものを行わず、勉強会となったため、「基本的考え方編」となりました。

 とは言っても、マンションの規模、構造、築年数と実際に現地に行き、外回りだけは見ているので、「恐らくこんな問題がありますよ・・・」と言うツボは外さない話ができます。

 私の勉強会は、言管理会社業界や建築業界の裏事情までお話しします。
実例が豊富です。
 しかし、一方的に彼らを「悪」だと決めつけません。

 管理組合が無関心で、丸投げすれば、相手も、油断するし、お金もそれなりにもらわなきゃ、やってられないじゃん1と言う気持ちにもなります。

 そう言う管理組合側と管理会社側とのコミュニケーションのあり方の問題点を指摘するのであって、それを聞いて、「自分たちで解決できる」と考えるのか、「私にコンサルティングを依頼したい」と思うのかは、組合員の皆さんが決めることです。

 決して押し売りはしません。

 そして、講演が1時間、質疑応答が30分程度で、参加者からは、
 「こう言う問題があるのか!と良くわかった」
 「今まで、役員が1年交代で、管理会社任せになっていたことがマズイと思っていた」
 「プロにしっかりみてもらって、マンションを良くしたい」
 などの感想をいただきました。

 こちらのマンションの理事長は、現在、組合員の総会への出席率があまり良くなく、組合運営への関心を高めなければ!と言う問題意識をお持ちです。

 次回は、組合員向けに勉強会をしましょうと提案いたしました。

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 毎月開催している「住まいづくりアカデミー」の6月開催予定が決まりました。

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
        ~ 第6回住まいづくりアカデミー ~
      6月17日(日)栄・中日ビルにて2講座開講! 
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

 【第1講】6月17日(日)13:00~14:30
 ============================================================
 『ハウスメーカー徹底比較!本当はどこが一番?』
 ============================================================
  住宅の耐震性能や断熱性能は、どのハウスメーカーが優れている
  のでしょうか? カタログに書かれているデータを分析した上で、
  3000軒の住宅を診たホームインスペクターが、実際に現場で
  体感した実例をお話しします。工務店さんや建築士さんで新築を
  お考えの方も参考になる内容です。

 【第2講】6月17日(日)15:00~16:30
 ============================================================
 『間取りづくりで失敗しない5つのポイント』
 ============================================================
  家づくりで間取りを考えるのはとても楽しい時間ですが、実際に
  完成した間取りで後悔される人が多いのも事実です。生活導線か
  ら図面記号の見方まで、間取りを検討する上で絶対にはずせない
  ポイントをお話しします。

   ・会 場 中日コンサルティングプラザ セミナールーム
        名古屋市中区栄4-1-1 中日ビル6階
   ・主 催 住宅相談センター、家計の総合相談センター
   ・参加費 無料(予約制)
   ・問合せ TEL 0120-756-365(なごむ 365日)
 ・HPからの申し込みは、こちら



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 今日は、約80戸のマンション組合員向けの管理費についての勉強会でした。

 東京のパートナー企業であるCIP社のプレゼンに同行。

 朝、5時に起きて、10時からの勉強会に間に合うように出発。^_^;

もちろん、私も管理組合に何度もプレゼンを行っていますが、マンションの数・大規模物件の数は、圧倒的に関東が多いですし、その分、管理委託契約変更・適正化・コストダウンの先行事例も沢山あります。

 こうして、勉強会に出て、インプットすることで、中部エリアでの私の活動に役立たせるのが目的です。

 で、今日のマンションですが、管理費が約1100万円から800万円程度に下がる予測で、その削減分を修繕積立金に回せば、将来的な積立金不足を解消できるでしょう!という説明の後、数年前、理事長をやっていたと言う人から、質問。

 「私が理事長の時、管理会社から35年間は、修繕積立金は足りると説明を受けた。」と反論。

 実は、このマンション、築後36年までは、修繕積立金が足りるのですが、37年目の3回目の大規模修繕工事の際に2000万以上足りなくなるのです。

 管理会社が作成した長期修繕計画に、ちゃんとそう書いてあるのです。

 しかし、その理事長経験者は、管理会社から「35年間は…」と言われたことを鵜呑みにして、このマンションには、財政上の問題はないと思い込んでいたと言うこと。

 実は、日本のほとんどのマンションが、これと同じような実態です。

 いや、更に悪いマンションが沢山。

 今、私が管理契約と管理費見直しコンサルティングをしているマンションは、築10年目と20年目に現在の修繕積立金をそれぞれ2倍、3倍に上げることで修繕費用を賄う計画書になっていたのですが、それを私が勉強会で指摘するまで、誰も知らなかったのです。

 正確に言うと、マンション購入時は、まだ、日本の景気も今ほどは深刻ではなく、恐らく、購入時に、そう言う説明をされても、気に留めなくて、記憶にないのでしょう。しかし、「来年がその値上げの時期ですよ」と私が指摘したら、一斉に「えーーーーー、困るぅ」と言う声。

 怖~いお話しですが、事実です。

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 コンサルティング先のマンションにおいて、問題となっていたTV共聴施設の撤去工事。

 昨年夏の地デジ化で、従来のアナログ放送時代の電波障害は解消され、それまで高層の建物ゆえ、近隣の住宅にケーブルで送っていた設備は不要となりましたが、そのケーブルが残っている限り、電力会社やNTT等に共架料金を支払わなければなりません。

 また、仮にそのケーブルが台風等が垂れ下がるなどして損害を引き起こすと、その補償は持ち主であるマンションの管理組合の責任となります。

こうしたことから、早期の撤去が望ましいとされるのですが、実は、その撤去費がバカにならない。

電柱への共架料は、年間数千円から数万円なのに、撤去費用の見積もりを取ると、軽く百万円以上かかります。

共架料金を払わなくなると言っても、その数十年から百年分近くのお金を一時期に拠出しなければ、なりません。

色々調査しても、地デジ対応のための助成金はあっても、このような撤去に対する助成金はありません。

この撤去費は、モノを仕入れて施工する工事のように、相場のようなものがなく、施工会社の「言い値」の様相。

工事費はもちろんのこと、電力会社やNTTへの「廃止申請料」なんていう業務に、数十万円も計上されていたり…。

そこに、管理会社が介在すると、「言い値」に加えて不透明なマージンが乗り、更に高くなります。

100万円の施工費に管理会社が100万円を載せているなんてケースも見受けられます。(私の見積もり査定の結果です)

と、そこに登場したのが、マンション管理士の私(笑)

ちゃんと、マンション新設時の申請書類を確認し、現地を調査し、基本的な作業仕様書を作成し、複数の施工業者に見積もりを依頼。

実は、こうした仕様書があるだけで、「言い値」が生じないことがわかり、実際の作業量に応じた、かつ競争原理が働いた見積もりが出てきます。

更に、申請に関しては、私が元中電社員ですから、お手のものなので、そこは、申請代行業務を引き受けます。
人脈もあるので、いちいち店頭に行かなくても、メールのやり取りで省力化。

こんなことをすると、当初の管理会社が出してきた見積もりに対して、半分以下になることも多くあります。

今回のマンションにおける施設は規模が小さく、元々の工事費も高額でなかったため、削減額は15%程度となりましたが、それでも、何も生み出さない工事費用を安くできたのですから、良かった。

このマンション以外に2件の見積もり実施中ですが、こちらは、規模が大きいので、どちらも半額以下になりそうです。

 住民の方には喜ばれるのですが、かたや、「管理会社の元々の見積りは何ィ!!!」と言う住民の反感も買います。

 大切なのは、「提供している業務に対して、正当な報酬をもらうこと」…これが、クライアントとの継続的な良い関係を築くことになると思うのです。

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 明日と20日に、住まいづくりアカデミーが開催されます。

今月のテーマは、「お金」

住まいづくりアカデミー
 案内は、こちら。


どちらも、この道の第一人者、CFPの吉田取締役が講師です。

銀行員と言うお金のプロを生徒に講師をする吉田プロの話は、裏技・凄技が満杯です。

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 新築マンションでもなく、中古マンションでもない、「一棟リノベーションマンション」が名古屋に初めて、登場します。

 場所は、本山駅から徒歩7分程度。

リノベーションマンション これがその施工中の現場です。


私が、このプロジェクトに関わるのは、二つ。

一つ目は、省エネ。このマンションは、オール電化なのですが、共用部を含めて、「電気料金の値上げに負けないマンション」の実現。

二つ目は、マンション管理の最適化。

マンションを購入する時、その後の管理にまで考える人はほとんどいませんが、それが、後々、マンションライフに悪影響を及ぼすことがあります。

それを販売の時から、仕組み化しようと言うアイディア。

前記、二つがどういう形で実現するのかは、まだ、未定ですが、「リノベーション」マンションらしく、建物も暮らしもエネルギーも、スマートでサスティナブルな特徴が続くよう、考えて行きたいと思います。

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  昨日、岐阜のマンションコンサルティングが複数件あり、午前・午後・夜とお客様のもとへ。

 それが不連続で、自宅から出たり、戻ったり・・・。

 たまたま、その合間に、テレビをつけたのですが、いわゆる「お昼のワイドショー」タイム。

 そこで、取り上げられている話題が、芸能人の離婚・二股のオンパレード。

 離婚にしても、二股にしても、芸能人だろうがなかろうが、本人たちの感情の問題であって、他人がとやかく言うことじゃないし、いい年をした大人のレポーターやコメンテーターが、真顔で話しているのを聞くと、滑稽を通り越して、情けない気持ちになってきます。


 東日本大震災以降、日本は社会全体が大きく揺れています。
 
 その中で頑張っている人、支援を求めている人がたくさんいます。

 娯楽番組なんだから…という意見もあるでしょうが、そんな意味のないテーマは止めて、もっと、ほのぼのする話とか、頑張っている人の応援とか、何とかならないものでしょうか?


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 先日、私が管理費削減のコンサルティングを行う予定先の岐阜のマンション住民の方から、「同じ“住まいと暮らし”に関するコンサルタント」と紹介されたのが、「ミラクルマジックの香田佳江さん」

お仕事は、「整理収納アドバイザー」。
整理収納アドバイザーフォーラム2009にて、3009人の中からグランプリを受賞。
活躍の主な舞台は、岐阜です。

香田さんは、ずっと看護師と言う顔をお持ちでしたが、その仕事を縮小して、「整理収納アドバイザー」活動を主にされると言う姿勢に転換されたとのこと。

昨日、ご紹介者の方と一緒に3人でお会いして、お話しを伺ったのですが、その決意に至るストーリーが素晴らしい!

「3億円あっても、やりたい仕事を見つけた」
「顧客への“愛”が大切」


 HPのプロフィールには、次のように書かれています。



内気な幼少期、情熱的な先生により「わたしらしい生き方」への転換を経験。

看護師の道に進み「その人らしい生き方」をサポートする精神科看護に魅力を感じ
現在11年目(正看護師としては31年目)。

病院の勤務の中で無駄のない業務のため業務整理に心を注ぐ自身の姿に気づき

整理収納アドバイザー1級2級、2級認定講師の資格を得取。

整理が多くの方の豊かな生き方への強力なサポートになることに感動しこの仕事に打ち込む。

長年看護師として心病む人の人生サポートに携わってきた経験によって得た
鋭い直感とずば抜けた洞察力による適確なアドバイス、

クライアントの心にどこまでも寄り添っていく姿勢と
クライアントの生き方を大きく変化させた実績が評価され

整理収納アドバイザーフォーラム2009にて、3009人の中からグランプリを受賞。

コーチング、カウンセリング歴は300件以上、セミナー受講者500人以上整理収納延べ500時間を超える。

「自分らしい生き方」をサポートしたいという情熱と南国の太陽のような明るさで多くの人を惹きつけ多忙な日々を送っている



同郷の起業家として、応援したいと思います。

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 昨日のナゴヤハウジングセンターでのお客様からのご相談は、「地震に強いのは、木造か鉄骨か?」と言うもの。

 「どちらが強いかではなく、木造でも鉄骨でも、それぞれ耐震性能をどの程度にするのか?」で決まります。

 木造でも、軸組みなのか2×4なのかでは、2×4が強いと言われますが、それは、壁全体が耐力壁として作用するからで、大きな窓を作れば、強度は落ちます。

 広い開口部をとるのなら、軸組にして、金物を沢山付けるか超スパンの鉄骨にした方が良い場合も出てきます。

 そもそも、耐震ではなく、構造・工法とは切り話して、免震にすると言う方法もあります。

 その中間で、制震と言う選択もあります。

 最近の地震多発を考えると、単発の大きな地震に耐えるということだけでなく、中規模程度の地震が繰り返し来た時や直下型の地震の場合での「地震に強い」と言うことも考えなければなりません。

 原点に戻れば、家づくりにおいて、「耐震」の優先順位が極めて高いのであれば、真四角の家にして、大空間を設けないと言うことで良いのかどうかも。

 …と、こんなことを相談に乗りながら90分ほど。

つまるところ、「自分の資金限度を押さえないまま、かつ、ご家族の中で、家づくりの要望整理がしっかりできていないまま、住宅会社に行くのでは、結論が出なくて、右往左往してしまいますよ!と言うのが結論

 当社オリジナルの家づくりの分析シートや要望整理シートをお持ちになり、そこから始めましょう!と言うことになったのでした。

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 今日、ナゴヤハウジングセンターで行った「プロが伝授する住宅展示場の歩き方」ですが、そもそも、天気が怪しい中、午前の参加者は7名。

 でも、全力でお話ししました。

7つのステップ レジュメの最大のポイントである、歩き方の7つのステップがこちら。


 事前予約なしで、来られたお客様からは、

 「飛び込みで参加したのですが、思わぬ良い話が聞けて、得した気分でした」

と感想を書いていただきました。

 そして、セミナー終了時には、そのまま相談をいただいた方が、1組。

 また、セミナー終了時間には、雨がちらつき、天気が悪くなる予想の中で、午後の相談予約が1組。

その方は、わざわざ自宅の家族も呼び寄せて、14時ごろ、再び会場に、私の相談を受けに来られましたので、大変、有難いことです。

 来月は、草野コンサルタントによる「住宅会社の選び方」セミナーです。

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 昨夜、テレビで 「じゃぱネットたかだ」の成長の秘密を照会する番組を見ました。

途中からだったので、すべてを言い尽くせませんが、心に残ったことが、二つ。(記憶に頼っているので、数字は、ちょっと自信がないので、考え方のみを参考にして下さい。)
 
 一つ目は、顧客情報流出事件の対応に見る顧客重視の姿勢。

 個人情報保護法が施行される前年。「じゃぱネットたかた」の顧客情報流出事件が起きます。

 その事実を知った翌日、同社は、営業の全面自粛を決断し、記者会見を行います。

 約1ヶ月半の間、まったく営業を行わず、原因究明。その間の喪失は150億円だったそうです。

 売上が500億円程度の時ですから、会社がそのままつぶれてもおかしくない状況。

 しかし、その「顧客重視」の姿勢が消費者の支持を呼び、沢山の励ましの電話が入ります。

 そして、翌年は、750億円程度の売り上げにV字成長。その後は、知っての通り、毎年、増収増益。

 二つ目は、今でも、高田社長が、テレビやラジオで、商品のプレゼンを行う時の対顧客姿勢。

 これは、小さな電気店だったころ、大型店に対抗するために、来店を待つのではなく、あらゆるところに出かけて、商品説明をした時から継続していること。

 高田社長は、テレビでもラジオでも、自分が語る時は、目の前にいる顧客の顔、反応を感じるそうです。

 あの語り、いえ、出演する社員の語りも、シナリオがないと言うのが驚き。

 頭に商品情報をしっかりと頭に入れて、使う人のシーンとメリットを考え抜いて、あとは、自分の言葉で語ると言うものです。

 代表的な商品として、ICレコーダーをビジネスユースではなく、主婦に提案したと言う話。不在中に帰宅する子供に残すメッセージマシンとして提案したCMは、私も記憶に残っています。

 このセンスで商品のプレゼンをするからこそ、すごい勢いで売れる訳ですね!

 自社の商品やサービスが、顧客にもたらす価値、喜びとは何か?

 それを徹底的に考え抜いて表現する…学ぶところが多いにありました。

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 今日、相談にお越しになったご夫婦の話題の中心は、地震に強い工法・構造は、どれか?

お聞きをすると、
・お持ちの土地は、元々が田で、地盤に不安がある。
・最近、近くで新築が2件あったが、1件は、某ハウスメーカーで軽量鉄骨、もう一つは、プレキャストコンクリート。
・プレキャストコンクリートは、40本以上の杭を打ち込んでいた。現場で聞くと、地震対策のためだと言う。
・軽量鉄骨は、そんな工事は行った様子がなく、早く建った。

 以上から、「地震対策を考えると、鉄筋コンクリートが良いのではないか?」と言うもの。

 これ、実は、地盤対策と地震対策が混同されています。良くあるケースです。

 重量物を載せるから、地盤対策として、固い地盤まで届く杭を打つので、地震にも強くなります。

 しかし、建物自体では、耐震性能をどうするか?と言う話なので、木造であっても、耐震性を強くすることはできます。強くしたいなら、柱の数を増やす、開口部を少なくする、通し柱にする、カタチをシンプルな四角にする、あるいは、軸組ではなく2×4にする等、色々な方法があります。

 逆に、そう言うことに左右されす、自由に家を作りたいと思えば、RCにして、高い耐震性を実現させると言うことでも良い。

 一方、地盤との関係で言えば、地盤調査を行い、それと建物の重量や間取りから、地盤補強する地点や方法を考えます。

 これは、一般的には、不同沈下を起こさないためです。

 そこで、更に、お金を掛けても、地震対策(液状化)対策をしたいと言うのなら、木造であっても、固い地盤まで杭を打ち込み、その上に基礎を敷設すれば良い訳です。ただし、建物がRCに比べると軽い訳ですから、杭の数は減ります。

 こう言ったことを順番に整理していくと、工法・構造の選び方も、判断基準が見えてくるのだろうと思います。

 お客様の感想も、「考え方の整理ができて、すっきりした」でした。

 このお客様は、この辺りがスッキリせずに、住宅会社選びも手を付けられない状況でしたが、これで、次のステップに進まれるでしょう。

 
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 以前、海外旅行をする時、「地球の歩き方」シリーズは欠かせなかった。

 今は、ネットで最新情報を取ることが多いのですが。。。

 その「~の歩き方」シリーズにちなんで考えたのが、6日にナゴヤハウジングセンター半田で開催する「住宅展示場の歩き方」。

GWの最終日です。

 主催は、社団法人ナゴヤハウジングセンターさんで、セミナー企画と講師派遣戸をセットで提供します。

 予定は、5月から半年間ですが、トップバターは、私が努めます。

 タイトルは、
~モデルハウスを見る前に押さえておきたい3つのポイント①~
プロが伝授する住宅展示場の歩き方

あなたのハウスメーカー選びを成功させる、モデルハウスの効率的な回り方、効果的な見学の仕方を伝授します。

そのチラシがこちら。
半田セミナー



 「3つのポイント」は、今回が最初で、引き続いて次のセミナーを予定しています。
②失敗しない住宅会社の選び方
③基礎から学ぶ資金計画と住宅ローン

5月6日(日) セミナー:11時~約1時間。
午後は13時~16時まで、個別相談を受けます。

セミナー・個別相談とも、事前予約が必要ですが、今日現在で、まだ席に余裕があるので、当日、飛び込みでも参加できますよ。

参加者には、図書カードのプレゼントもあるそうですよ。
予約先は、フリーダイヤル0120-756-365(住宅相談センター)です。

お近くの方、会場でお会いしましょう。


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 4月30日から5月6日まで、会社はGW休業に入っています。

 その間も、コンサルタントは、コンサルティング予約を入れていたり、グループ会社の保険相談センターからの同席依頼で、出社したりしています。

 私は…仕事の棚卸しと今年度上期の事業計画の見直し。

 いくつかのマンション組合向けコンサルティングの資料作り。

 GW前半に問い合わせがあったお客様の相談業務も。

 マンション組合向けコンサルティングでは、マンションごとにTODOリストを作成してみると、A3縦のサイズにびっしり!

 ここ半年でグッと増えたマンション管理組合クライアントの数は、二桁になっています。

 5月、6月は、マンション組合の総会も多いので、既にコンサルティング契約や顧問契約を結んでいるお客様の総会もあるし、新たにお申し込みのマンションの勉強会やプレゼンもあります。

 更には、恐らく、日本で初めてのマンション再生プロジェクトも始動する予定で、それに向けての仕込みもあります。(言いたくてウズウズしているのですが、ちょっと待って下さい(笑))

 連休最終日には、ハウジングセンターでの家づくりセミナーと相談会もあります。

 どうして、人間は眠らなくてはいけないのだろうと、恨めしい。(笑)

 仕事が……楽し過ぎる(^^)v

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