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 以前から、毎日パソコン、スマホを見る時間が非常に多く、目の疲れや視力低下が気になっていました。

 で、見つけたのが、「JINS PC メガネ」3,990円

 パソコンから出る「ブルーライト」をカットするもの。
 日本マイクロソフト社等でも公式採用され、社員の健康のために配布しているとのこと。

 と言うことで、昨夜、近くのイオンモールにあるメガネショップで購入してきました。

 嬉しいのが、16色から選べること。

 結構、おしゃれで、20分くらい、あれこれ掛けてみて選んだのが、これ。
JINSPCメガネ1 色はグリーン。


 今日、掛けている私は、こんな感じ(笑)
JINSPCメガネ2


 オススメ!と言う体験談が書けるかどうかは、しばらく続けてみてからですが、もう、気にいっています(笑)

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 私がコンサルティングを行うマンションから、鳩害対策の相談を受けました。

 11階建てのマンションで、北側のサービスバルコニーに鳩が来て、フンを落とすと言うのです。

 現地を専門業者に見てもらうと、エアコンの室外機を置いてある程度のバルコニーなので、人がほとんど出ないため、鳩が寄りやすい状況。

 しかも、この写真の通り、露出型の外階段のため、まずは、危険のないH鋼に鳩が飛来し、そこから、ベランダにも飛び移る模様。

 各戸のベランダに鳩除け様の網を設置しても、階段には、引き続き飛来するであろうとのこと。

 そこで考えた対策は次の通り。

1、外階段は、不特定たすが利用する共有部への施工のため、修繕費で施工することは妥当。

2、各戸の防護網の設置は、鳩から建物を守ると言う点では、全体の利益につながるが、直接的な恩恵を受けるのは、施工される一部の住民であり、修繕積立金を使うことに理解を得られるかどうか、疑問。また、破れたり、劣化(5~10年程度)で、張替えが生じる可能性もあり、その時の費用をだれが持つか?と言う問題が生じる。

3、堅牢に設置するのであれば、アンカー式でフック掛けを固定するのが良いが、施工費は高く、躯体に穴を空けると言うことで、リスクがある。

4、接着式フック掛けであれば、安価だが、今度は、はがれやすいと言うデメリットもある。

 元々、自分で鳩害対策をしようと考えた住民もいたようですが、壁が共用部のため、勝手に施工することもできず…と言う状況でした。

 と言うことで、理事会・修繕委員会の方で議論した結果、次の通りとなりました。

1、階段には、対策工事として、トマレンジャーを設置する。(トマレンジャーとは、剣山みたいなもので、鳩が止まるを防ぎます)


2、各戸は、住民負担で設置する。そのため、アンカーで穴をあけるのは、施工責任問題が生じるので、好ましくないため、接着式フック掛けとする。なお、同時注文により、沢山の発注があれば、安くなるよう業者にお願いする。

3、私の交渉で、業者には、5年間の保証を付けてもらう。

 今まで、何度も総会で、話題に上りながら、管理会社が積極的に対応しようとせず、役員も1年交代で、ついつい次に先送りしてしまい、何年もの間、先送りになっていた問題でしたが、これで、ようやく解決の目途がたったのでした。

 6月の組合総会で、組合にはかり、決定されます。



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 本日、開催された「第4回住まいづくりアカデミー」の第1講座は、
『地震・液状化だけではない~意外に知らない土地探しのポイント』

 今、ほとんどの人が心配するのは、地盤だとか液状化だとか、地震に関係すること。

 それをチェックするには、公表されている様々な地図データがあって、「エリア」の特性を見るには、「古地図」なんてのもあります。

 しかし、最終的には、家を建てるその場所と付近の状況から、どう判断するのか?

 今日の講座では、その判断基準である200ほどの項目から、30ほどが紹介・解説されました。

 参加は、「そんな見方があるんだ!」みたいな感じで、盛んにメモを取っておられましたね。

 でも、まだ170以上あるわけです。

 私も、沢山のお客様から「この土地は、良い土地でしょうか?」と言う相談を受けてきましたが、すべての土地は、それぞれ個別の判断があります。

 チェックシートがあっても、当然のごとく100点満点の土地は、ありません。

 自分の希望に照らし合わせて、あるいは、住みたい家に掛かりそうな予算との兼ね合いで、合格ラインを設定し、最後の一つを決めなくてはなりません。

 今日、参加された方は、少なくとも、今まで考えていたようなアバウトな基準で、土地を選んではいけないと言うことは、理解いただけたと思います。

 後は、「自分で頑張る」か、「売り手(仲介者)」を信頼するか、私たちのような「お客様の利益を最大に考える専門アドバイザー」に相談するのか、と言う選択だと思いますね。

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 28日に開催される住まいづくりセミナー「土地探しの秘訣」「モデルハウスの賢い見方」「品質の良い住宅を作る秘訣」の3講座。

 詳しい内容は、こちらですが、3講座合計で、112組155名。

 どの講座も、満席に近い状況にて開催します。

 3講座すべて受講する方が、なんと約30名!

 住まいづくりは、過去の購買経験がない大きな買い物。
だから、我流ではなく、正しく勉強した人が成功します。

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 夏からはじまる予定の太陽光発電の全量買取制度。
 もっとも大きな注目点は、その単価。

 これが、42円になりそうだと言う。

 業界の要望通りの単価が42円。

 つまり、メガソーラー事業を行うものにとって、採算ベースに乗るかどうかを考えた時の単価がそれ。

 これで、一気に、事業が拡大するでしょうが、その高い単価は、今度は、電気料金に上乗せされるわで、設置が増えれれば増えるほど、上乗せ料金も増えるのですから、微妙な消費者心理になります。

 私としては、マンションの屋上なら、日照条件も良く、修繕積立金で建設でき、エリアの防災拠点にもなるので、今後、コンサルティング先のマンションに提案していきたいと思っています。

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 先日の東京出張では、午前が「スマートハウス」関連のフォーラム、午後は、財団法人マンション管理センター主催の「管理費等の徴収及び初期滞納対応マニュアル』解説セミナー。

 これまで、法的にどう対応するかと言う、「どうしようもなくなったら…」と言う対策マニュアルはありましたが、初期の内、つまり、法的手段に訴える前に滞納を解消しようと言うのが、今回のセミナー。

 私自身は、既に、何件か、管理費滞納者対策を目的とした管理規約の改定とそれと合わせた管理会社への督促手法の改善を促すコンサルティングを手掛けていたので、実務的には、先行していましたが、今回のセミナー参加は、そのインプットの幅を広げるため。

 セミナーを受講してみて、これまで自分が手がけてきた内容に比べて、正直、やや甘い(苦笑)

 と言うのは、多くの管理組合が管理会社に業務委託しているのですが、管理会社への業務委託における管理費滞納対策については、ほとんど触れていないからです。

 国が定めた「標準管理委託契約」も、国交省は、消費者目線と言うより、業界目線だな、管理会社側に有利だな、と思われるところが沢山あります。

 マンション住民からすると、「標準」ですと言われれば、それに沿った内容ならば、間違いないと言う感覚になります。

 マンション管理組合の方には、今一度、現在の管理委託契約を点検されることをお勧めします。

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 住宅業界で最も主な話題と言えば、「スマートハウス」。

 これ、言葉としては、スマート=賢い+ハウス=家。

 賢くなるのは、家と言う「箱」

 いかにも、作り手の発想に見える。

 これに対して、「スマートホーム」は、スマート=賢い+ホーム=我が家。

 賢くなるのは、家そのものではなく、我が家の暮らし。

 こう言う概念を打ち出して行こうと言うフォーラムが東京で行われている。

 私も、その考えに賛同。

 しかし、誰かが考えた「スマートホーム」に乗っかるので反買う、私自身でも「スマートホーム」を考えて行きたい。

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 「リフォーム」の上級版の言葉として使われるのが、「リノベーション」。

「リフォーム」が、「改修」「改良」であれば、「リノベーション」は、「建物に新たな価値を与える大幅な改造」と言えるでしょう。

 その分野で、早くから先駆的な提案をしてきたのが、東京の「株式会社リベタ」さん。

 この会社とは、実は、創業2005年当時から交流があったのですが、近年は、ネットのSNSでお互いの近況を垣間見る程度。

 それが、今朝、急に、同社の内山常務と長瀬部長が来社。

 このお二人とは、中電社内ベンチャーのリブネット時代に、名古屋で二つの「コーポラティブハウス」プロジェクトを実現した仲です。

 今回は、名古屋で初めてマンションの一棟丸ごとリノベーションをされると言うお話し。

 その資料を拝見すると、場所は、本山エリアで26戸の物件。
 かなり話題になりそう!

 当社としても、お客様の紹介、入居者の方への資金・住宅ローン相談やマンション組合運営へのアドバイス等、実務的にコラボレーションすることもできますが、それ以上に「リノベーション」と言う「住まい&住まい方」の啓蒙に協力しましょうと言う話題で盛り上がりました。

 近日中に、このブログでも、詳細な情報をお知らせしますね!

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 金曜日の夜の話です。

 岐阜市内にある中規模のマンションの住民の方から、管理委託業務と管理費の適正化(コストダウン)の相談を受け、診断を行ったのが、昨年末。

 それ以降、その方が中心となり、住民を集めた勉強会を行い、住民の過半数以上の方から、管理委託および管理費見直しのための総会開催の賛成が得られました。

 このマンションの管理規約によれば、組合員の5分の1以上の要請があれば、総会を開催しなければならないことになっており、この時点で、その要件は十分満たしていたのですが、理事会の皆さんにも理解いただき、通常通り、理事会で議案を承認し、理事会の発意で総会を開催いただきたいと願い、新ためて、理事会でプレゼンを行うことになったのでした。

 実は、前回の勉強会に当たっては、過去の総会資料などから、現在の管理品質に問題があること、管理費の削減の余地がかなりあることを指摘していたため、理事会としては、管理会社の弁明も必要だろうとの配慮から、管理会社の担当者も同席して、正々堂々と議論をしてもらおうと言う話に…。

 こう言うことは、滅多にない展開。

 言わば批判する相手が目の前にいるわけです。

 とはいえ、私の話の根拠は、総会資料から分析したものなので、自信がありますから、そこは、オブラートに包まずに、ありのままを発言。

 私の話が終わった後、役員の方から、「馬渕氏の指摘した事実は本当か、この問題は把握していたのか?」と聞かれたことに対して、管理会社の担当者は、「すいません、そこまでの認識はありませんでした」と言うもの。

 また、「馬渕氏にお金を支払わなくても、管理会社が自ら改革してくれれば、それが一番メリットがあるのだが、それはできないのか?」と言う質問。

 管理会社の担当者いわく、「馬渕さんの提案される水準までやるのは、ちょっと無理です」とのこと。

 私と同様のコンサルティングをしている知り合いからは、「管理費削減提案を行い、そのためのヒントを提示した後、管理会社が自ら値下げを言いだして、コンサルティング契約に至らないと言うケースもよくある」と聞いていたので、ここでイエスと言われたら、そんな結末になるのかなぁ?とふと頭をよぎった瞬間でした。(笑)

 ただし、私の提案は、「管理費削減」は、結果としてそうなるのであって、あくまで、目的はマンション管理の適正化であり、さらに、省エネ提案、火災保険の見直し、加えて、個々の住民の家計改善までコンサルティングするというものですから、それを管理会社が真似をすることは、ちょっと、無理だろうという自信はあったので。このタイミングでは、何も口を挟まず…。

 結果としては、予想通り、管理会社の担当者は「ちょっと無理です」。

 こんなやり取りですから、決して安くないコンサルティング料を頂戴する私との契約議案を上程する臨時総会を開催することが決まりました。

 最後には、理事長が、管理会社の担当者に、「継続して管理を続けたいのなら、馬渕氏に協力して、変わったと言う姿勢を示し、最大限の努力をするように!と釘をさしたのは、至極当然。

 私も、管理会社を変えることが目的ではないので、これから1年近くもかかる管理費見直し業務の期間中でも、管理会社が、競争で勝ち残るように、今から姿勢を改善してくれることは、組合にとって良いことなので、大変喜ばしいことだと思います。

 マンションの住民の方々に喜んでいただけるよう、「一生このマンションに住み続ける組合員の皆様と、一生付き合う」決意で取り組みます!

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 4月21日は、私の○○回目の誕生日(別に隠すことはないのですが、なんとなく(笑))

 多くの方々から、お祝いのメッセージをいただいたのですが、従来は、ミクシーだったのが、今は、ファイスブック。

 昨年も、確か、何人かは、フェイスブックを通じてのコンタクトだったと記憶していますが、今年は、ほとんどがフェイスブック経由。

 その人数は、画面に表示されるコメントと直接届く個別メールと合わせると、100人以上。

 その多くがリアルな知人ですが、中には、フェイスブックで、ふとしたことで「友達」になった人。
 ネットでのつながりを趣味?にしている見ず知らずの外国の方も(笑)

 普段、何か特別な用事がなければ、やりとりしない古くからの知人も、こう言う気軽なコミュニケーションがあると、そこから、それぞれのフェイスブックのページに飛んで、最近の様子を知ることができます。

 これって、人との絆を確認・継続するには、とても、良い仕組みですよね。

 自分自身、ちょっとご無沙汰しているな…と思う相手には、誕生日メッセージと言う挨拶で、コミュニケーションを積極的にはかろう!と思ったのでありました。

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 昨日の良質住宅研究会では、中部電力の住宅電化グループの徳田課長にお越しいただき、電力危機が叫ばれる中でのオール電化について、話を聞きました。

 結論を簡単にまとめると、

1、オール電化は、電力のピーク時に使われないから、電力不足とは関係ない

2、東日本大震災の際には、ライフラインの中での復旧が最も早く、震災以降、逆にオール電化が増えている。

3、水道の復旧が最も時間がかかったが、エコキュートのタンクの水が役立った。

4、従って、オール電化は、良いですよ!と言うのが基本スタンスだが、節電要請をしている中で、「オール電化」にして下さいとはPRできない。

5、原子力発電が復活するか否かに拘わらず、深夜の電力は、比較的コストの安い電源を使っているため、直ちに大幅な電気料金値上げにはならない。

6、仮に、深夜電力の料金が上がっても、エコキュートは、現在1000円/月。それが2倍以上になっても、他燃料より安いので、オール電化の経済的な優位性は、保たれるだろう。

 と言うものでした。

 原子力発電への不安感が、なんとなくオール電化への逆風になっている感じがしますが、電力不足だから、あるいは、省エネのために、オール電化はNGと言うのは、違っているようです。

 電力不足であろうが、なかろうが、「電気に頼る生活は止めよう」と言う考えからすれば、オール電化は、選択肢から外れるでしょう。

 いずれにしても、これから新築やリフォームを考える人にとって、自分の価値観や求める生活と照らし合わせて、オール電化にするか否かを選択をするのが良いと思います。

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 当社がネットワークする住関連事業者の研鑽組織「良質住宅研究会」の年次総会が次の通り行われました。

 今回も、暑苦しいくらいに暑い日(笑)を下記の通り過ごしました。

13:00~13:50
良質住宅研究会および住宅会社向け顧客紹介サービスの説明会(入会希望者向け)

14:00~14:50
【Web 反響を逃さない】 中部地区(ハウスネットギャラリー)会員総会
ネクスト・アイズ株式会社 小野信一氏 早坂淳一氏

15:00~15:20
開会あいさつ及び基調講演 『集い、学び、語り、共に歩む』
馬渕裕嘉志

15:20~15:40
活動報告・会計報告 新年度活動方針・予算報告
 事務局 長尾祥寛

15:40~16:10
特別講演Ⅰ
『住まいづくりセミナー4回連続満席の秘訣と顧客の心理』
 馬渕裕嘉志

16:10~16:30
【緊急レポート】液状化対策は、どこまで有効?
「曳家(ひきや)」だから見えた被災地の実態…事前の対策・事後の補修をどう考えるか?
有限会社太豊工業 代表取締役 安田 厚士氏

16:45~18:15
~どうする?どうなる?浜岡原子力発電所の今~
今後の電力事情とオール電化&スマートハウス
 中部電力名古屋支店営業部 徳田泰典氏


 課題はいくつもあるけれど、良い一日だった。


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 「工務店さんから、最近は2階に雨戸を付ける人が少ないので、標準仕様では付けていませんと言われたのですが、台風の時などに何かが飛んできて当たると心配です。付けた方がいいでしょうか?」と言う相談がありました。

 この窓は、ペアガラスでかつ防犯仕様です。

・台風で、モノが飛んできて、当たる確率は、かなり低いと思います。

・当たったとしても、防犯仕様であれば、ガラスが飛散する可能性は低いと思います。

・かりに、台風でものが飛んできて、ガラスが破損したら、それは、火災保険で直すことができます。「滅多にないけれど、何かあった時に備える」のが保険なのだから、正に、そういうものです。

・このお宅の立地からすると、泥棒が2階から侵入する確率も低いと思います。
 
 以上からすると、「必要性」の議論は、なかなか難しく、住宅予算に余裕がなければ、雨戸を付けないで、保険で対応すると言う考え方もできます。

 結局は、「予算」と「事故の確率」と「気持ち」のバランスです。
 心配ならば、予算を追加してでも付けることで、毎日、心安らかに過ごせれば、お金をかけた価値はありますからね。

 と言うことで、考え方と選択肢を示すのがコンサルタントなので、後は、相談者の判断となります。

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 ふと、鏡を見たら、眉間の縦じわが、くっきりと浮かび上がっているように見えた。

試しに、鏡の前で、あえて、難しそうな表情をしてみると、正に、「眉間の縦じわ」。

最近、大きなプロジェクトが動いたり、いくつもの課題が一気に噴出したり・・・自分を追い込む気持ちが眉間のしわを増やしているように思いました。

課題があると言うことは、成長と変化を求めているゆえですから、悲観している訳ではありません。

 ただ、心と表情には笑顔をもたなきゃ!と新ためて思った次第です。


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 2週間後に開催する「第4回住まいづくりアカデミー」ですが、「土地探しの秘訣」「モデルハウスの賢い見方」「品質の良い住宅を作る秘訣」の3講座とも、定員の60名まで、残席わずかとなりました。

 
 過去3回のアカデミーも満席でしたが、今回は、開催前2週間の時点で、既に、ほぼ満席。このペースは、過去最短ではないカと思います。

 過去3回のアカデミーに参加された方のリピート参加もありますし、この日の3講座を全部受けると言う組もあります。

 関心ある方は、急ぎ、こちらへお申込みをどうぞ。

 講師も準備に熱が入っていますよ!


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 今日は、朝から名古屋の郊外にある400戸超のマンションの理事会で、勉強会。

私だけでなく、別のマンション管理士さんも講師として、登壇。

この管理士さんは、私と同じく、「マンション管理士」の第1回試験合格者で、その時から、ご自身のビジネスに「マンション管理組合向け顧問業務」を取り入れ、恐らく、名古屋で一番最初に「有料顧問契約」を獲得された方だそうです。

30代後半の人物ですが、現在、7件の顧問先を抱え、経験豊富で、誠実な人柄がにじみ出ている方です。

役員さんたちに向けて、
「総会前に汗をかくことで、難しい議題のある総会運営がうまく行く」
「総会における想定問答集を作成する」
など、参考になるフレーズが沢山。

また、マンションにとって、大きな問題である管理費の長期滞納の解消についても、独自の工夫に加えて、生々しい督促のシーンもお話しされていました。

かたや、私の方は、一週間前にこのマンションを訪問し、丸一日かけて調査した結果を踏まえ、
「あなたのマンションの管理を劇的に良くする5つの法則」がテーマ。
その5つとは、
1,経営的感覚で現状把握と目標設定
2,ジャストフィットな管理仕様書の作成
3,競争原理を働かせた管理委託費で財政改善
4,将来を見据えた効果的な投資
5,“経営感覚”と“愛”のある専門家の活用

40枚ほどのパワーポイントのスライドを見せながら、私のこれまでのコンサルティングに基づく、実例とアドバイスをお話しました。

私の仕事は、管理費を安くすることが目的ではなく、曖昧なものをできる限りクリアにして、そのマンションにとって本当に必要な管理を追及すること。その結果として、管理費はほとんどの場合、安くなると言うことなのです。

この一環として、火災保険や電気契約も見直します。

管理委が安くなった分、省エネ投資・創エネ投資に回し、更に、財政基盤を良くしたり、災害時の対応力を強めます。

今回の勉強会に続いて、理事の皆さんが話し合われ、結果的には、私が指名され、5月の理事会で、具体的なコンサルティングの契約内容や業務仕様書、そして見積もりを提出することになりました。

今日の勉強会は、受注のためのプレゼンと言うものではなく、管理を良くするためには、どうしたら良いか?と言うセミナーなので、私も別のマンション管理士も、コンサルティング料金がいくらと言う資料を持って行った訳ではありません。

従って、お互いがお互いのプレゼンを聞くと言う状態。

理事会の方も、両者の話を聞いて、そのコンサルタント料金がいくら…と言う内容で判断された訳ではなく、今のマンションにとって、どちらのマンション管理士を必要としているのか?と言う観点から、私を選んでいただいたのだろうと思います。

なんだか、とっても気持ちの良い決まり方で、幸せでした。


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 今日は、私が顧問を務めるマンションの理事会で、エレベーターの保守契約会社を決める(変更する)ためのプレゼン。

 現在の保守会社は、そのエレベーターのメーカーの子会社。
 メーカー系の会社とは、三菱とか日立とか東芝とか言う会社で、その子会社は、自分の親会社のエレベーターしか保守も補修もしません。

 その会社が保守契約を継続したいと言うプレゼンと、どんなエレベーターでも補修すると言う独立系会社が2社。

 争点は、4つ。

① 保守・点検の品質(安全性の確保)
② 緊急時の対応
③ 保守契約の価格
④ 修理品質と修理費の水準

 メーカー系のサービスについて、過剰品質で割高だと見るのか、独立系の保守会社では、不安だから価格の安さではないと見るのか・・・

 更には、油圧式の旧型エレベーターのため、交換時期にいくらかかるのかと言う話も重要。

 今回、メーカー系の会社と独立系の会社が各1社ずつ選考に残り、総会でのプレゼンを依頼することになりました。

 さて、どちらが残るでしょうか?


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 GWの最終日である5月6日に、ナゴヤハウジングセンター半田会場で、住まいづくりセミナーを開催します。

 主催は、社団法人ナゴヤハウジングセンターさんで、セミナー企画と講師派遣戸をセットで提供。

 予定は、半年間で、トップバターは、私が努めます。

 タイトルは、
~モデルハウスを見る前に押さえておきたい3つのポイント①~
プロが伝授する住宅展示場の歩き方

あなたのハウスメーカー選びを成功させる、モデルハウスの効率的な回り方、効果的な見学の仕方を伝授します。

そのチラシがこちら。
半田セミナー



 「3つのポイント」の①ですから、その続きがあるはずで、引き続いて次のタイトルのセミナーを予定しています。
②基礎から学ぶ資金計画と住宅ローン
③失敗しない住宅会社の選び方

5月6日(日) セミナー:11時~約1時間。
午後は13時~16時まで、個別相談を受けます。

セミナー・個別相談とも、事前予約が必要です。
予約先は、フリーダイヤル0120-756-365(住宅相談センター)です。

お近くの方、会場でお会いしましょう。

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 以前から、食中毒が問題になっている牛の生肉。

 ユッケだけでなく、レバ刺しも。

 実は、ワタシ、レバ刺し大好き。

 でも、最近では、焼肉店に行っても、なかなかレバ刺しにお目にかかれなくなっています。

 そして、ついに、政府から販売禁止が指定され、違反者には、罰則も科せられるそうです。

 うーん、禁酒法の時代に、お酒が闇で高値で売れていたということとは違い、人の健康、あるいは、命にもかかわるものなので、闇で売られることはないのでしょう。

 大変残念ですが、もしかして、どこかの研究者が、特殊処理による完璧な殺菌技術を開発して、再びレバ刺しを口にすることができないのかな?とかすかに期待するのであります。


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【ブログ1615日連続更新中】

 住宅相談センターが毎月2回発行するメルマガ「家づくりナビゲーション」の31号が発行されました。継続して購読されたい方は、こちらへ

□□━━CONTENTS━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□□
  1.【豆知識】モデルハウスや見学会の歩き方【準備編】
  2.【豆知識】家の解体費用を抑えるポイント・補助金の活用
  3.【情報BOX】平成24年度予算と税制改正法案が成立
  4. 4月の住まいづくりアカデミー 開講のご案内
  5. 東海地方の家づくりイベント情報
  6. 住宅相談センターのブログ 最近の記事から
  7. 春季休暇のご案内
□□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□□

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
    (1)家づくり豆知識 コンサルタント:草野 芳史
     ~ モデルハウスや見学会の歩き方【準備編】 ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

モデルハウスや見学会は、実物の住宅を見て触れて体感できるよい機会。
その住宅会社を知るだけでなく、間取やデザインなど、自分たちの家づ
くりの参考にもなります。どんどん見学して下さい、と言いたいところ
ですが、見学の方法を間違えると、その住宅会社の印象が変わり、住宅
会社選びに影響を及ぼしかねないばかりか、家づくりに余計な時間がか
かってしまうことも・・・ 見るべきポイントや注意点はいくつもあり
ますが、今回は見学に行く前の準備についてお伝えします。

1)情報収集
気になるモデルハウスや見学会があったら、実際に行く前にその住宅会
社や見学する建物の情報を収集してください。たいがいの情報はホーム
ページに掲載されているはずです。例えば、その住宅会社や建物の特徴
を事前に知ることで、いざ見学に行った後に「全然イメージが違った」
という失敗を犯さずに済みます。

2)見るべきポイントを整理する
調べた情報をもとに、見学に行った際に見るべきポイントを整理します。
例えば、構造・工法やデザイン、仕上材や設備、空間構成や間取など、
何でも構いません。ただぼんやり見ていても、記憶に何も残りません。
特に、ハウジングセンターでモデルハウスを何軒かハシゴする場合は、
どのモデルハウスで何を見たのかこんがらがってしまいます。出来れば、
ポイントを記録・比較しやすいように一覧表にするとよいでしょう。

3)住宅会社に話す内容を確認する
見学に行くと営業担当者があれこれ訊ねてきて、見学者を見極めようと
します。その受け応え次第で住宅会社の出方が変わり、価格交渉にまで
影響します。ウソはいけませんが、初期の段階から全てオープンに伝え
る必要もありません。連絡先や建築時期、建築地の有無、年収はじめ、
家づくりの要望といった個人情報を、いつ、どの会社へどこまで伝える
のかをご家族でよく打合せしておくとよいでしょう。

4)見学に行く際の服装と持ち物
見学に行くときの服装は、ロフトに上がったりすることもあるので、動
きやすい格好で。また、見学会の場合は空調が効いていないことが多い
ので、脱いだり着たりしやすい服にしましょう。あると便利な持ち物は
以下の通りです。
 ・かばん  パンフレット等の資料が入るように、大きめなものを。
 ・カメラ  後から振り返れるように写真を撮ります。
       (ただし、撮影の際は許可をもらいましょう。
        一般の住宅では、撮影が不可の場合も)
 ・メジャー 幅や高さなどサイズの確認ができます。
 ・筆記用具 気づいたことや確認したことは何でもメモしましょう。
 ・電卓   部屋や建物の大きさ、費用を計算するときに便利。

見学前の準備は以上です。でも、自分達の参考になるモデルハウスや見
学会を選び効率的に見学するには、自分達がどんな家に住みたいのかを
しっかり分かっていないといけません。実際に見学に行くには時間もお
金もかかり、住宅会社の営業トークに流されてしまうからです。まずは
自分たちが望む暮らし方をご家族でじっくり話し合ってください。

 ※今回は「準備」だけですが、現場での見学ポイントや効果的な質
  問方法などは、4月28日開講の住まいづくりアカデミー「プロ
  が伝授するモデルハウス・見学会の歩き方」にてお話しします。

      ▼▼住まいづくりアカデミーのご案内▼▼

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
     (2)家づくり豆知識 解体工事施工技士:伊藤貴志
     ~ 家の解体費用を抑えるポイント・補助金の活用 ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

vol.11に続きまして、家を解体・更地にするときの留意点について書か
せて頂きます。家の解体工事費用を抑えるポイントとして、補助金を上
手に使うことが挙げられます。

今、名古屋市では地震発生時におけるブロック塀等の倒壊による被害や
避難時の通行の妨げとなることを防止するために、道路に面する高さ
1m以上のブロック塀等の撤去を行う所有者に対し、撤去費用の一部に
名古屋市ブロック塀撤去費補助金を出しています。

ブロック塀等とは、コンクリートブロック、レンガ、大谷石等の組積造
の塀、その他これらに類する塀で、門柱も含みます。工事の完了報告期
限は平成25年2月28日までで、補助額は上限を9万円とし、ブロッ
ク塀等の撤去に要する費用の2分の1又は、撤去するブロック塀の長さ
(10cm未満切捨て)に1m当たり4,500円を乗じて得た額のいず
れか少ない額(千円未満切捨て)です。

提出先は、名古屋市ブロック塀等撤去費補助金交付申請書に必要書類を
添えて、耐震化支援室宛です。ポイントは、補助を受けるには、必ず解
体工事着工前に補助金交付決定を受ける必要があることです。

わからない点がありましたら、弊社までご連絡頂きましたら書類の作成
等分かり易くご説明致します。解体にまつわるご質問やご相談は、お気
軽に下記までお知らせ下さい。

 【株式会社 伊藤建設工業】 代表取締役 伊藤貴志
   住 所 名古屋市港区正保町6-24
   電 話 052-381-4989

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
          (3)家づくり情報BOX
      ~ 平成24年度予算と税制改正法案が成立 ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

3月30日に税制改正法案が、4月5日に国の予算案が国会で成立し、
平成24年度の国の住宅政策の大枠が固まり、住宅取得資金の贈与税非
課税などの税制優遇の延長や、認定省エネ住宅といった新制度、既存の
中古住宅の流通・活用に関する諸施策などが決まりました。それぞれの
詳細は、下記ブログ「家づくりコンサルタントの雑記帳」をご覧下さい。

  ▼▼平成24年度税制改正法案成立! 住宅関係の主な改正点▼▼
  
  ▼▼平成24年度予算成立! 住宅関係の補助事業は▼▼
  
  ▼▼住宅政策の流れは、中古住宅の流通とインスペクション?▼▼
  

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
        (4)4月の住まいづくりアカデミー
     ~ 4月28日に栄・中日ビルにて3講座開講! ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

家づくりの基礎から今すぐ使える裏ワザまで学べる、住まいづくりアカ
デミー。今回は土地探しや現場見学の方法など、3講座をお届けします。

 【第1講】4月28日(土)10:30~12:00
 ============================================================
 『地震・液状化だけではない
             ~意外に知らない土地探しのポイント』
 ============================================================
  土地には価格や立地、地盤の良さ以外にも200以上のチェックポ
  イントがあります。知っているようで知らない土地探しのポイン
  トを、簡易チェックシートを使ってご説明します。

 【第2講】4月28日(土)13:00~14:30
 ============================================================
 『ココを見ればホントが分かる!
         プロが伝授するモデルハウス・見学会の歩き方』
 ============================================================
  営業マンの言葉以上に、現場は雄弁に語ります。モデルハウスや
  現場見学で住宅会社を見極めるポイントを伝授。住宅会社選びで
  迷っている方、必見です!

 【第3講】4月28日(土)15:00~16:30
 ============================================================
 『3000軒の家を診たホームインスペクターが話す!
                品質の良い家づくりのポイント』
 ============================================================
  本当に良い家を手に入れるには、はずしてはいけないポイントが
  あります。3000軒の家を診てきたホームインスペクター(住宅診
  断士)が良い家の見わけ方をご紹介します。

   ・会 場 中日コンサルティングプラザ セミナールーム
        名古屋市中区栄4-1-1 中日ビル6階
   ・主 催 住宅相談センター
   ・参加費 無料(予約制)
   ・問合せ TEL 0120-756-365(なごむ 365日)
   ・ご案内 


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
       (5)東海地方の家づくりイベント情報
      ハウスメーカー・工務店・建築家からのご案内
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
 --------------------------------------------------------------
 【4月14日】大府市にて『結露させない家づくり』構造見学会開催
 --------------------------------------------------------------
  窓を全て閉め換気ファンで家の気圧を下げる「気密測定」を実施。
  本物の高気密住宅ならではの「開けられない扉」を体感下さい!
   ・問合せ オザキ建設
   ・ご案内 


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

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 原子力発電の再稼動の目処がたっていないなか、夏の電力不足の心配は、さらに深刻だといわれています。

 「節電」という意識付けのためのプロパガンダだと言われてもいますが、こればかりは、本当にわからない。

 結果として、原子力を稼動させなくても、乗り切ることができるかもしれないし、計画停電あるいは、大停電が起こるかもしれません。

 また、原油の高騰と円安が続けば、電気料金が大幅に値上がることもあるでしょう。

 ただ、電力供給に余裕があるにせよないにせよ、これまでの消費スタイルを変えることが求められているのは、間違いないと思います。

 国がスマートハウスの大幅な補助金を打ち出したのは、「意識を変える」という曖昧なものではなく、機器自体で、省エネ化を進めようという背景があるのだと思います。

 その促進策が、スマートハウス関連の助成金。
 具体的には、次の通りです。
○定置用リチウムイオン蓄電池補助金…上限100万円
○HEMS補助金…最大10万円
○太陽光発電補助金…3.5万円/kw(システム価格が47.5万円以下)→4kwなら14万円
○エネファーム補助金…上限70万円

 以上をフルに活用すると、ナント最大で194万円。
 太陽光発電は、国の制度と並行して地方自治体も助成するケースが多いので、これに上乗せされることから、約200万円の補助金が出ることになります。

 もちろん、これらを導入すると、かなり高額になるので、それを緩和するために補助金が出るわけで、自分の住宅予算に200万円のコストダウン効果があるという訳ではありません。

 逆に、光熱費のランニングコストが下がる分、初期費用は割高になると言うのが実際でしょう。

 そうなると、住宅ローンの返済も多くなるのですが、ローン返済も光熱費も広い意味での「住居費」だと考えると、住宅取得後の家計の負担は、あまり変わらないという式が成り立つかもしれません。

 蓄電池は災害時(停電時)に役立つだけでは?と見えますが、夜間の安い電気を蓄電して、昼間に使うという運用を行えば、ピークカットになるし、光熱費も安くなるので、これも、省エネ&省コストになるのでしょう。(これは、あらためて、検証したいと思います)

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  朝、会社に行こうとしたら、いつもの場所に定期入れがない(汗)

 土曜日は、電車で帰宅。

 日曜日は、岐阜での相談会のため、自動車で移動。

 もしかして、土曜日に着たジャケットのポケットにあるのでは?と探しても、なし。

 ズボンのポケットにもなし。

 日曜日のジャケットもズボンも同じ。

 自動車の中も落ちていない。

 あきらめて、切符を買って、出社。


 さて、その後、日曜日のコンサルティング先にも、寄ったレストランにも、連絡をして確認したのだが、やはりなし。


 定期には、3ヶ月先までの細畑(岐阜)から栄までの定期、マナカには数千円のチャージ。全国に出張するために、TOIKA・PASUMO・IKOKAのも、かなりのチャージ。加えて、予備のお札…。おそらく、総額はウン万円。(かなりの額です・・・泣)


 参ったなぁ…。

 と思って、再度、家中を探しても、やはりなく・・・あきらめたそのとき、探すつもりはなく、コート掛けのそばを通って、何気にコートを触ったら、そこに定期入れが!

 そうだ!土曜日に、マンション調査があり、風が強くて、コートを出して着たのだった!!(笑)


 そこに定期入れを入れた記憶がゼロで、完全に忘れていたのだった・・・。


 明日、定期を買いなおさなきゃ!と思った矢先だったので、今度は、ウン万円得した、ツイてる気分になったのでした。チャンチャン(笑)


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 今日は、月に一度の岐阜での相談会。

 1件目は、家づくりの初期のお客様。ライフプランシミュレーションを作成し、これから老後まで見据えた上で、土地+建物の住宅ローンと家計をどう組み立てるのか?という相談が90分。

2件目は、土地の選定から始まり、工務店選びのコンサルティングをしているお客さまで、いよいよ建物の仕様と見積もりも提案され、その内容を一緒に見て、コストダウンを考えて欲しいという相談。

いくつかのオプションの選定や鬼門の話も出て、盛りだくさんの相談が2時間。

三つ目からは、マンション。

最初は、鳩害対策工事の選定。

複数の業者から、最適プランを提案してもらい、どれを選ぶかというもの。

そして、最後は、今からですが、管理委託業務の適正化に伴い、管理規約も見直すための理事会。

管理費等の長期滞納者対策が主です。

この問題は、駐車場の専用使用権の制限とも関連するので、非常に複雑なのです。

 忙しいですが、お客様の喜びのために自分の専門的なスキルが役立つというのは、ホントにうれしいものです。

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 名古屋郊外の400戸を越えるマンションの理事会から呼ばれ、来週、管理費の適正化について、勉強会を開催する予定です。

 勉強会なので、マンション一般に見られる管理問題について話しても、十分学習効果はあると思いますが、やはり、「自分たちのマンションはどうなの?」ということが知りたいところ。

 そこで、今日は、朝9時にそのマンションにお邪魔して、センター管理棟の集会室等をはじめ、電気設備を見せてもらい、敷地の隅々まで、調査してきました。

 今日は、ホントに強い風で、大人でも風にあおられるほどでした。

 かかった時間は、夕方4時ごろまでの6時間あまり。

 それだけ歩き回ること自体、大変なのですが、風が強いと、身をぐっと引き締めるので、余計に疲れます。

 管理人さんや理事長に案内してもらう中で、管理の怠慢もしくは住民の無関心により、不適切な管理がなされている箇所をいくつも発見しました。

 来週、それを踏まえて、このマンションが抱えている潜在的な問題も浮かび上がらせようと思います。

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 5月から、毎月第1日曜日に、ナゴヤハウジグセンターで、住まいづくりセミナーが開催され、その講演企画と講師派遣を行うことに決まりました。

 その最初の登場は、ぜひ私にというご指名をいただき、行ってまいります。

タイトルは、

~モデルハウスを見る前に押さえておきたい3つのポイント①~
     プロが伝授する住宅展示場の歩き方

 中立の家づくり支援第3者機関として参りますので、住宅展示場で陥りやすい失敗も含めて、顧客目線でお話します。

  セミナーは、11時からで、個別相談が午後からです。

 事前予約が必要です。0120-756-365です。


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 昨日は、東京でコンサルタントのためのシークレットセミナー。

 「コンサルタントとしてあり方」「顧客への接し方」を学ぶセミナーです。

 私が学んでいるのは、福島正伸先生の「メンタリングマネジメント」。

 今回のテーマは、「クライアントが自然にファンになるコンサルタントとは?」

 その10か条がこちら。

1、○○に会う前に、その○○を大好きになる。〈○は同じ漢字が入ります〉

2、お客様の○を自分の○にする。〈○は同じ漢字が入ります〉

3、解決するより、○○気にさせる。〈○はひらがなが入ります〉

4、お客様を変えるのではなく、○○を変える。〈○は漢字が入ります〉

5、自分の○○方で感動させる。〈○はひらがなが入ります〉

6、○っ○○を与え続ける。〈○はひらがなが入ります〉

7、見えないところで○○する。〈○は漢字が入ります〉

8、何が起ころうが、○○ない。〈○は漢字+ひらがなが入ります〉

9、すべての問題を楽しんで、○○する。〈○は漢字が入ります〉

10、共に成長し、共に○○する。〈○は漢字が入ります〉

 シークレットセミナーなので、全部公開できないのですが、とにかく、すごいモチベーションアップでした。

 小手先の手法ではなく、「あり方」を身に着ければ、どんな状況、どんなクライアントでも、同じ姿勢で接することができ、お客様を幸せにすることができます。

 上記の○を知りたい人は、左上部のコンタクト欄から、メールを送って下さい。
 身元を明かしていただいた方ならば、そっとお教えしますよ!

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 今日は、東京でコンサルタントのためのセミナー。

 普段は、コンサルタントとしてセミナーの講師を務める側ですが、それは、自分のアウトプットで、他人へのインプットを行う仕事。

一方、コンサルタントとして、自らのコンサルティング能力を磨くには、情報収集やノウハウの引き出しを増やすインプットが大切。

しかし、もっとも大切なのは、そういう「スキル」ではなく、「コンサルタントとしてあり方」「顧客への接し方」なのだろうと思っています。

今回のセミナーは、まさにそれ。

タイトルは、
『クライアントみんながファンになる!!』
~コンサルタントの価値と感動を徹底的に磨く考え方~

 私の「師」である福島正伸先生のシークレットセミナー。

 謙虚に学んできます。

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 大阪市の新規採用職員の発令式が4月2日、市中央公会堂でありました。

報道によれば、橋下徹市長の意向を踏まえ、発令式では初めて君が代を斉唱したそうです。

府立高校の卒業式をめぐっては、君が代斉唱のときに起立斉唱しなかった教職員らが戒告処分を受ける事態になっていますが、この日の式典では、起立問題をめぐる混乱はなかったそうです。

退場前には、
「国歌・君が代斉唱のとき、きちんと手は横、気をつけ。国際社会で外国に行った時に、前に(手を)組んでいたら格好悪い話なんですね」と新職員らに注意を促したそうです。

 こんなことを言わなければならないというのがちょっと情けないのですが、橋元市の発言は至極当然のことだと思います。

国家公務員ではなくても、市役所は、広い意味で国の公的機関ですから、市の職員が公的行事で国歌斉唱するのは当たり前。

 私が大学卒業と同時に入社した中部電力でも、入社前から社歌を教えられ、入社式で、ちゃんと起立して歌いましたよ。

 これは、思想・信条の自由の問題ではなく、自らエントリーして、試験を受けて採用された組織に一定の忠誠を誓う意思表示だと思います。

 もし、個人の思想・信条で「君が代・日の丸」に反対ならば、公的行事の外で、自由にやればいいだけです。

また、冒頭の君が代斉唱の後、橋下市長はあいさつで、
「皆さんの行動というものが確実に大阪市民のためになることは間違いないです。ただ、手を抜けば税金の無駄使いになります」と指摘した。

これも当たり前。

 企業活動においては、従業員の給料は、お客様が支払うお金からいただいているということだと思います。

 企業の経営者としての観点から、橋元市長の挨拶は、組織のトップとして、拍手すべきものだなと思いますね。


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 1月から開始し、4回目を数える「住まい作りアカデミー」。

 次回は、4月28日で1ヶ月近くあるのですが、昨日現在で、すでに。76組111名のお客さまから申し込みいただいています。

 その内訳は、下記の通り。

 ・土地探し       29組 41名
 ・見学会の歩き方    22組 33名
 ・品質の良い住宅を作る 25組 37名

 まもなく、満席でキャンセル待ちとなります。お早目のお申し込みを!

 「4月28日(土) 住まいづくりアカデミー

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  管理契約見直しコンサルティングをしているマンションの大きな悩みの一つが、「管理費の長期滞納問題」です。

 ほとんどの管理委託契約は、管理会社に督促業務を委託しているのですが、その実施内容は極めて曖昧で、「電話、手紙または訪問により督促を行う。」とあるだけで、具体的に、どんなタイミングで何を行うのかと言う定めがありません。

 しかも、督促期間は、3カ月とか6カ月で終了となっていて、それ以降は、理事会が督促を行わなければなりません。

 でも住民同士は言いにくいものです。

 結局、滞納が増えるのを横目で見ながら、早く役員交代になって、次の役員で解決してくれないかな?と言う気持ちになります。

 こんなユルユルの督促では、長期滞納問題は、起こるべくして起こると言わざるを得ません。

 今日も、コンサルティング先のマンションの理事長から、相談があり「以前から管理会社に頼んでいた“滞納金発生防止案”が出てきたので、見て欲しい」と言うものでした。

 しかし、それを見ると、何カ月も経ってから、ようやく内容証明郵便を出し、その後は、裁判に踏み切ると言うもの。

 この案では、相変わらず「ユルユル」状態。

 「収入は困っていないのに、子供の給食費を支払わない親」みたいな住民を増やすことになります。

 と言うことで、理事長から住民のことを考えて、現在の長期滞納者への対応策と管理規約改正について、私に具体的なアドアイスを行って欲しいとリクエストをいただきました。

 先日の別のマンションでは、150万円ほどの滞納金問題をズバッと解決してきましたので、今回も、スバッと行きます。(^_^)

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