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3月30日に閣議決定された「消費税の増税」法案。
2014年の4月に８％、2015年の10月に１０％に値上げすると言うものです。
住宅については、何らかの緩和措置を取ると併記されていますが、その内容までは、まだ判りません。
しかし、意外と知られていないのが、同時に法制化を目指している所得税・相続税・贈与税の増税。
所得税では、最高税率を従来の４０％から４５％に上げる、相続税では、定額控除を5000万円から3000万円に下げ、法定相続人一人当たりの控除を1000万円から600万円に下げたり、高額（２から3億円、6億円超）の相続財産への課税を強化する、贈与税では、4500万円超に最高税率５５％を新設する、というもの。
かたや、贈与税では、減税もあり、20歳以上の人が、直径尊属（祖父母）から受ける3000万円以下の税率が緩和されます。
こうしてみると、富裕層への課税が強化されるのですが、それは「大金持ち」だけではなく、「ちょっとお金持ち」程度の人にも影響が及ぶ内容ですし、「それなりのお金持ち」の高齢者には、早々と子供や孫に財産を移転させましょう！と言う意図が見て取れます。
これ、消費税が上がるから、親・祖父母からの住宅建築資金の援助を促して、住宅需要を掘り起こそうとする作戦でしょうか？
民主党の議論の結果、消費税の増税の目途（条件ではない）として、景気の回復を挙げているのですが、消費税を導入した時のように「住宅特需」は起きるのでしょうか？
これから出てくるであろう、他の住宅施策も見ながら、消費者にとっての住宅所得のタイミングは、いつなのかを考えて行きたいと思います。
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16:16:10 | Trackback(0) | Comments(0)
3月31日の午後8時半から9時半まで、地球温暖化防止のための意思を示すものとして、一斉に照明を消す「アースアワー」が開催されました。
昨日、今日と二日続けて行ったイケアも、その協賛企業として、参加する旨を宣言していました。
4月には、世界アースディもあります。
地球環境のために今の自分にできること・・・小さくても、積み重ねて行きたいと思います。
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23:10:32 | Trackback(0) | Comments(0)
家具の新しい買い方を提案する「イケア」。
広大なショ―ルームで、自分の好きな家具を選び、リストにメモをする。
アドバイスをしてくれるスタッフはいるが、商品の購入は、レジの前にある、これまた広大なストックヤードで、先ほどのリストから自分で探して、運ぶ。
自分で家まで運べない時は、有料の運送サービスを利用する。
90日以内なら、原則として返品は無料。
こう言う仕組みについて、メディアを通じて、情報としては、知っていましたが、それを今日、初めて神奈川県の港北にあるイケアで体験しました。
目的は、この春、東京の大学に進学する娘の新居準備。
ベッドやテレビ台や収納ボックス等、選ぶ楽しさが満載。
デザインも、豊富。
買いたいものに辿り着くには、順路を通らねばならず、買う予定がなくても、テーマパークっぽい楽しさも。（笑）
そして、確かに安い。
が、最後にそれを運び出す時の手間も、かなりのもの。
でも、楽しかったし、安いから良いよね！と言う気にさせる。
返品ＯＫのサービスのところには、
『気が変わっても大丈夫』のサイン。
このフレーズが一番気に入りました（笑）
人気が続くのも、良くわかります。
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23:41:40 | Trackback(0) | Comments(0)
今日「何故、住まいづくりセミナーが無料なのか？」と言う電話問合せをいただきました。
理由は二つあります。
一つ目は、お客様に、当社の存在とコンサルティングの価値観を伝えるために、無料にして、ハードルを低くして、だできる限り多くの人に聞いてもらいたいからです。
講師の話を聞いてもらえば、当社の提供するサービスの価値を理解してもらえ、その結果、いずれかのサービスを受けていただけると言うことにつながる可能性が高いからです。
コンサルティングが当社の商品ですから、その価値を感じてもらうために、単なる知識の受け売りでなく、かなりのノウハウを開示しています。
ただ、講師の経験値は半端ではなく、最後は、個々のお客様にとっての「最適解」を導くのが仕事なので、セミナーで聞いたことを真似をしたからと言って、家づくりが成功するものではありませんが。
二つ目は、とにもかくにも、一人でも多くの人の家づくりが成功するように！と言う気持ちです。
「コンサルティングを買う」と言うことは、誰でも、その気になるとは限りません。私たちも、いわゆる「営業」はしません。営業したから売れると言うものではないからです。
従って、コンサルティングを利用すると言う気持ちにならなかったお客様にとっても、何かしらの役に立てば･･･と言うつもりで、一つ一つのセミナーに注力をしています。
だから、無料でセミナーを開催するのですが、これだけ毎回満席になると、多少でも、有料にしようかなと言う気持ちも湧いてきますね（笑）
当社の講師のセミナーを聞いていると、それだけの価値はあるなぁと感じます。
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21:49:04 | Trackback(0) | Comments(0)
2月に、ある大手ハウスメーカーさんから依頼されて行った家づくりセミナーですが、その評価が悪くなかったのでしょうか、来年度は、“年2回のシリーズ化”したいと言うオファーをいただきました。
先般、あるハウジングセンターから、毎月1回の家づくりセミナーの依頼を受けたばかりで、今年は、セミナー依頼が増えそうな雰囲気です。
当社の主催で1月から実施している「住まいづくりアカデミー」が毎回、満席になることから、テーマの設定力・講師力に、評価をいただけているのでしょう。
当然、報酬をいただいた上で、講演をするのですが、主催者の「太鼓持ち」（主催者に有利なことを言うこと）をしませんよー！と言う前提だとお話ししています。
それでも、当社を指名いただいているのは、「逆に、消費者は、企業側の宣伝を聞きたいのではなく、家づくりに成功するための中立的な話を聞きたがっている」と言う認識のようです。
良いですねぇ。
消費者にとって、家づくりは、購買経験則が効かない買い物ですから、売り手が強引に押し付けるのではなく、私たちのような専門機関が、まず、顧客の資金サポートや要望整理をして、ある一定の「家づくり力」を身につけていただいてから、自分にあった住宅事業者と出会うと言うカタチが、最も合理的で、幸せな住宅取得につながると思いますね。
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23:15:21 | Trackback(0) | Comments(0)
愛知・三重・岐阜の注文住宅のポータルサイト「グーホーム」さん。
元ハウスメーカーの営業マンが、住宅相談を受けて、その人に合った住宅会社の紹介もしています。
当社と同じコンサルティングスタイルではありませんが、「消費者が、家づくりをする際、作り手のところに行く前に、中立的な第３者に相談する」と言う大きなくくりで考えると、同業者だと言えます。
当社の「良質住宅研究会」の会員であるソニー生命の佐々木元司さんの紹介で、今日、その責任者の方がお越しになりました。
これまでも、同業者的な人が、全国から、私のところに来て、話を聞きたいと来られたのですが、ノウハウ的なことも含めて、どんなことでもお話ししています。
今回も、同じ。
まあ、こう言ったサービスのパイオニアとして、１０年以上のキャリアがあるので、ノウハウを教えたからと言って、真似できるとは思わないからですし、逆に、同業的な会社が増え、家づくりのプロセスとして、第３者に相談すると言うスタイルが広く普及することは、私の望むところだからです。
と言うことで、会社で情報交換した後も、近くの居酒屋に行き、たっぷり２時間半、熱く語り合ったのでした。(笑)
私の話が、グーホームさんのビジネスの進展に役立てば、嬉しい限りです。
佐々木さん、ご縁をつないでいただき、ありがとうございました。
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22:01:47 | Trackback(0) | Comments(0)
分譲マンションの管理は、次の３つの方式があります。
一つ目は、管理会社への全面委託方式。
組合の総会運営・会計など事務的なことも、エレベーターや給排水設備の点検や消防設備の点検、エレベーターの保守管理等、建物管理にかかわること、すべて管理会社に業務委託する方式。
すべて管理会社に委託すると言っても、実際は、建物管理に関することは、管理会社も外部に再委託するケースがほとんどです。
また、私がコンサルティングするマンションでは、時々、エレベーターのみ、組合と管理組合が直接保守契約を結んでいるケースもいくつかありました。
二つ目は、部分的自主管理方式。
前記のうち、事務管理は管理組合が行い、建物管理については、一括して、管理会社に委託する方式です。
三つ目は、完全自主管理方式。
事務管理は管理組合が行い、建物管理に関しては、個別に管理組合と各専門事業者とで直接契約を結ぶ方式です。
管理費の大小で言えば、管理会社委託方式＞一部管理方式＞完全自主管理方式となります。
管理会社委託方式が一番高いのは、事務管理を委託しているからだけではなく、建物管理の金額にも、管理会社への中間マージンが含まれていることが多いからです。
これに対して、一部自主管理方式や完全自主管理方式の方が、理論的には安くなるはずですが、実際は、新築当時からこの方式を取っていたり、新築時の管理会社委託方式から自主管理方式にへ変更しても、その後、ずっと管理の見直しをしていないと、やっぱり、割高な管理費を支払い続けていることもあります。
何せ、マンション管理に関する委託業務には、一つとして「定価」のあるものはありません。
今、支払っている管理費が実際の業務の内容・品質に対して、適切なのかどうかを判断するのは、非常に難しいのです。
では、どうすれば、適切になるのか？
そのポイントは二つ。
まずは、そのマンションにとって、最も適切な委託業務の内容や品質などをできる限り細かく決めること＝管理業務の最適化。二つ目は、それに基づいて、競争原理に基づいて、価格を最適化すること。
この二つの最適化により、「費用対効果」の優れた管理になります。
ただし、これを管理組合自らが手がけるのは、かなり大変です。
管理仕様書を作成するだけでも、「住民がこれで良い」と言うところまでに達するには、数か月かかりますし、事業者の入札や決定にも、数か月必表です。
専門のコンサルタントの指導のもと行うことで、初めてうまく行くと思います。但し、1年近くも時間がかかる仕事ですから、コンサルタント料金も、それなりに高くなります。
しかし、管理費は、一度下げることができると、再度値上げされることは、ほとんどありませんから、長期間に渡り「コストダウン」効果が出ます。そう考えると、高いコンサルティング料金を支払ったとしても、組合側のメリットは、非常に大きいものがあります。
ＨＰ等で調べると、「管理費削減コンサルタント」なるものがあり、その料金も千差万別で、かなり安くて定額なところもあります。
しかし、安くて定額なコンサルティングの問題点が二つ。
一つ目は、細かな仕様書作りをしないと言うこと。
二つ目は、競争を十分にしないこと。更には、入札をさせる管理会社等から、紹介料なるものをもらって、儲けている可能性があると言うこと。
これだと、管理費の削減幅も小さくなりますから、十分気を付けて下さい。
私は、「管理費削減」を目的にしておらず、「管理と管理費の最適化」を目的にします。そうなると、結果として、100％管理費が安くなるのです。しかも劇的に。
わかりやすいように、私のコンサルティング実績でも、管理費がいくらコストダウンできたのか？と言う事例をいくつか挙げていますが、例えば、わずか20戸のマンションで、年間100万円もの管理費削減ができた実例もあります。
でも、重ねて言いますが、「管理費の適正化」が目的で、管理費削減は、結果です。
これを明確に口にできるコンサルタントに依頼しないと、管理費が安くなっても、管理品質も悪くなり、マンションのためにならないと思います。
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ある総合住宅展示場から、5月より半年間、住まいづくりセミナーを毎月開催して欲しいと言う依頼が来ました。
テーマ・講師をすべて決めて、午前中に講演を行い、午後に個別相談を受けると言うスタイルです。
住まいづくりに関するセミナーは、この10年間で100回以上は講演していると思いますが、数えてないので判りません。（笑）
これまで総合住宅展示場の集客は、アンパンマンショ―。
子連れのお客様は、確かに沢山来場する。
イベントを企画する側からすれば、家づくりを考えている人なのかどうかは別にして、沢山の人が集まらないと！と言う理屈が先に立ちますが、本来、本当に家が欲しいと考えている人に来て欲しいもの。
そう言う意味で、私どもの提供するセミナーは、作り手でないことから、中立的であり、「目からうろこ」の話が満載なので、「本気の人」しかきません」
1月からはじまった「住まいづくりアカデミー」は、毎回、満席です。
全部で15テーマほど、提案しました。
どのテーマが採用されるのか、楽しみです。
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ブログのトップページをオリジナルなものにカスタマイズしてから、数年経っています。
最近、立て続けに、「そろそろトップの写真を変えたらどうですか？」と言うメッセージをいただきました。
はい、確かに、ちょっと古い感じもしてきました。（笑）
近日中に変更することを検討したいと思いまーす！(^^)v
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１月より開始して、４回連続、満席、あるいはキャンセル待ちが出ている「住まいづくりアカデミー」の４月講座の受付が始まりました。
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
〜 住まいづくりアカデミー 〜
4月28日に栄・中日ビルにて3講座開講！
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
家づくりの基礎から今すぐ使える裏ワザまで学べる、住まいづくりアカ
デミー。今回は土地探し住宅会社選びなど、3講座をお届けします。
【第1講】4月28日(土)10:30〜12:00
============================================================
『地震・液状化だけではない
〜意外に知らない土地探しのポイント』
============================================================
土地には価格や立地、地盤の良さ以外にも200以上のチェックポ
イントがあります。知っているようで知らない土地探しのポイン
トを、簡易チェックシートを使ってご説明します。
【第2講】4月28日(土)13:00〜14:30
============================================================
『ココを見ればホントが分かる！
プロが伝授するモデルハウス・見学会の歩き方』
============================================================
営業マンの言葉以上に、現場は雄弁に語ります。モデルハウスや
現場見学で住宅会社を見極めるポイントを伝授。住宅会社選びで
迷っている方、必見です！
【第3講】4月28日(土)15:00〜16:30
============================================================
『3000軒の家を診たホームインスペクターが話す！
品質の良い家づくりのポイント』
============================================================
本当に良い家を手に入れるには、はずしてはいけないポイントが
あります。3000軒の家を診てきたホームインスペクター（住宅診
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ある人の紹介で、建築家の堀内功太郎さんにお会いしました。
2003 メカノー建築設計事務所 / Mecanoo Architecten (オランダ・デルフト)
2004 ペーペーアーゲー建築設計事務所 / PPAG architects (オーストリア・ウィーン)
2005 ドミニク・ペロー建築設計事務所 / DPA Dominique Perrault Architecture(フランス・パリ)
と各国の設計事務所を渡られ、あのフランスの有名な建築家「ドミニク・ペロー建築設計事務所」で、いくつものコンペ賞を取られた方です。
「ドミニク・ペロー氏」と言うと、日本で言えば安藤忠雄氏とか黒川記章氏のような存在で、国を代表する文化施設については、コンペではなく、指名されることもあるほどの実力者。
そして、2009年に自分の事務所を持つに至っています。
堀内氏は、大学卒業後、自分のやりたいデザインができそうな設計事務所に雇ってくれ！と直談判すると言うキャリアの積み重ねを経てきた方です。
「ドミニク・ペロー事務所」でも、日本人として初めて、スタッフになったそうです。
「フランス語が得意だったんですか？」と尋ねると、「全然(笑)」
フランスに渡ってから、必死に覚えたそうです。
何たるチャレンジ精神でしょう。
風貌はひょうひょうとさせる堀内さんですが、語るエピソードは、起業家精神そのもの。
現在、フランス・東京・名古屋に事務所を構えておられ。あちこちに飛びまわっているご様子。
私が尋ねた時は、当日のコンペ締切のために、スタッフは全員事務所に泊まりだったそうです。
堀内さんの名古屋の事務所にお邪魔したのですが、入った途端、ビニールがパーテーション代わりに、部屋のあちこちに張り巡らされていました。
これ、光や風を考えたアイディアで、照明を点けたら、確かに乱反射して「キレイ」。
この不思議な感覚は、事務所にお邪魔しないと判らないでしょうね。
過去の作品を見せていただくと、文化施設、商業施設が多いのですが、マンションリノベーションや個人住宅も手掛けておられます。
そして、私との出会いでは、名古屋の建築関係の人たちとの交流や情報交換、消費者ＰＲの問題解決を望んでおられるとのこと。
堀内さんの作品を見て、こう言う感じが良いぃ！と思わず乗り出す人もいると思います。
こんな素敵な才能や実績を持った建築家が名古屋にいるとは！と嬉しくなります。
あっという間の90分。
最後は記念写真。
後ろの不思議な空間では、フランス人とポルトガル人のデザイナーが仕事中でした。
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私は、ずばり「性善説」で生きています。
「性善説」であっても、時と場合によっては、「性悪説」的な要素が出るのが人間かもしれません。
誰でも、自分にとって、理不尽なことが起きると、自分のせいではなく、環境や他人のせいにしたくなる時もあります。その時の自分の心境は、「他の人には判らないかもしれないが、自分の言動には、様々な理由があって…」と言うケースが多いと思います。
だから、原因を外に求めたくなります。
トラブルの「犯人探し」ですね。
しかし、その原因らしきものが判ると、問題が解決するかと言うと、そうでもない。
でも、過去の過ちを反省して、次に生かす…と言うことができるでしょ？と言うのは、概念論で、実際は、同じ状況が起こっても、同じ事象が繰り返し起きるわけではないので、予防になると言うものでもない。
じゃあ、せめて原因（らしきもの）がはっきりすると、気持ちがすっきりするかと言うと、やっぱりそうでもなく、逆に、他人を攻撃する言葉を吐くと、その言葉に疲れるのが人間と言うもので、結局、いやな気持になります。
だから、人に悪意があると考える「性悪説」は、良い解決を生まないと思うのです。
自分だって、必ず何かの理由を持つように、他人もその人なりの理由があって、どうなるかわからない未来に向けたアクションの結果、トラブルになるわけです。
従って、その原因探しをするより、「今起きていることをどう解決するか？」に注力するのが、一番ストレスがない。
解決のために頭を働かせることは、とてもクリエイティブですし。
そう言う気持ちで解決すれば、「雨降って地固まる」もので、悪かったはずの人間関係が、逆に良くなります。
大きな問題が起きて、それを解決すれば、それがノウハウにもなるし、苦労が多ければ多いほど、人に語れる物語になるので、本が書けるかもしれない（笑）
人生に降りかかってくる問題は、全部意味があるのですね。
まあ、だから、結論として言い直すと、人間が性善説・性悪説と言うより、自分がどう言う考えで、行動するか？によって、人生は、ネガティブににもなり、ポジティブにもなると言うことだと思うのです。
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09:34:59 | Trackback(0) | Comments(0)
3月も残り10日ほど。
世間の一般的な感覚でいうところの新年度は4月で、気持ちも引き締まります。
住宅関連事業者のネットワークとして勉強会を行っている「良質住宅研究会」も、新年度は4月からで、19日に何時総会があります。
その時の特別講演が、2本。
〜どうする？どうなる？浜岡原子力発電所の再稼働〜
今後の電力事情とオール電化＆スマートハウスの未来
中部電力の専門の方に来ていただきます。
【緊急レポート】液状化対策は、どこまで有効？
「曳家（ひきや）」だから見えた被災地の実態…事前の対策・事後の補修をどう考えるか？
私も講演をします。
「志」高く仕事をしている住宅関連事業者の方々のご参加をお待ちしています。
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21:39:14 | Trackback(0) | Comments(0)
住まいづくりアカデミーに続いて、今日から「マンション管理アカデミー」が開講しました。
本日のテーマは、二つ。
12:30〜14:00
〜基礎から学ぶ管理＆大規模修繕〜あなたのマンションが劇的によくなる7つの法則
14:20〜15:00
〜大震災・計画停電・・・関東のマンションに何がおこったか？〜他人事ではない！非常時に強いマンションを作るための５つの法則
どちらも熱が入り、それぞれ10分ほどオーバーしましたが、参加者の皆さんは熱心にメモを取っておられ、その後、個別相談も1時間以上。
今後も定期的に開催したいと思います。
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23:51:25 | Trackback(0) | Comments(0)
私が3月から管理業務委託見直しコンサルティングを行っているマンションの実話です。
私が「管理」の見直しを行う時は、必ず、「火災保険」（地震保険）と「電気料金」の見直しを行います。前者は、グループ会社の「保険相談センター」が正にそのプロなので、いくつもの保険会社から最も適切で安い保険商品を選びます。
今回のマンションの保険状況は、次の通りでした。
１．管理会社が保険代理店
２．1年契約の保険
３．地震保険はついていない
４．3月下旬が満期切り替え
で、「現在の保険はこれです」と見せられた保険証書は、一昨年のもの。最初は、理事長も私も、それがこの3月下旬まで有効な保険だと思っていました。
保険代理店である管理会社からの新しい保険提案を待って、それとの比較で保険商品選びのコンサルティングを行おうと思ったのですが、更新時の一週間前になっても、何の連絡もなし。
とりあえず、最新のものと信じていた保険証書の保険と同じものが提案されるだろうと考え、補償内容を最適化し、他の保険と比較。
結果、従来の保険より良い補償内容で、５年で２０万円以上安くなる保険を選びました。
で、先ほどの話。
最終的に比較表を作成している時に、「あれ？これの保険の満期が平成２３年３月になっている…(~_~;)」
「同じ保険商品で更新されているはず」と想像はできますが、念のため、保険会社に確認。
そして、保険代理店である管理会社からの回答は、
「昨年、違う保険切り替えた。今年の更新は来週なので、理事長に保険更新の印鑑をもらおうと思ってたところです。」
「今出るところです」と言い訳する「蕎麦屋の出前」みたいな管理会社にあきれました。
そのマンションの管理規約では、「損害保険の締結」は理事会決議事項となっています。理事長の一存で勝手に判を押すことはできません。
恐らく、歴代の理事長は、「前と同じですから、判を押してください」と言う一言で、押印してきたのでしょう。
保険手数料の入る保険代理店（管理会社）が、正規の手続きを経ないで、顧客に判を押させるということです。
こう言う恐ろしいことが、当たり前に行われているのが、分譲マンションの共用部の保険です。
気を付けてください。
3月18日（日） 栄 中日ビルで、マンション管理アカデミー開催
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一宮市尾西歴史民俗資料館で、一宮市制90周年特別展「のこぎり屋根と毛織物」が開催中です。
期間は、平成24年２月４日（土）〜３月25日（日）まで。
●記念講演会（無料）
・３月17日（土） 13時30分〜15時
「たくさんある鋸屋根〜調査と歴史〜」 尾張のこぎり調査団
・３月18日（日） 13時30分〜15時
「地域遺産を活かす〜起の町並みと鋸屋根工場〜」 名古屋工業大学大学院准教授 是澤紀子氏
・３月24日（土） 13時30分〜15時
「のこぎり屋根に魅せられて〜全国のノコギリ屋根を撮影して〜」 写真家 吉田敬子氏
●展示説明会（無料）
・３月11日（日） 13時30分〜15時
★ビデオ映画会「花咲く乙女たち」（昭和40年作品、主演/舟木一夫)
・３月25日(日) 午後1時30分〜午後3時15分
無料＊先着70名（当日12時半から整理券を配布)
地元の建築文化に注目ですね！3月18日（日） 栄 中日ビルで、マンション管理アカデミー開催
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02:32:18 | Trackback(0) | Comments(0)
以前も紹介した「曳家（ひきや）」の専門家「大豊工業」の安田社長から、東日本大震災で液状化した地盤により傾いた家の修復に関するレポートが届きましたので、ご紹介します。
ちょうど1年前の3月11日に起きた東日本大震災。事態はかなり深刻で、
震災が起こって3カ月ほど経ったある日、北関東（茨城県及び千葉県浦
安市近郊）からわざわざ岐阜の私どもまで問い合わせが殺到してきまし
た。私どもは“曳家”と言って、建物を移動させる仕事を中心に、傾い
た建物の建て起しや沈下などを起こした建物の不陸調整工事などをして
おり、液状化によって不同沈下した建物の補修工事の依頼でした。
さっそく現地に行った私どもは、言葉を失いました。想像してみてくだ
さい。自分のいる周り見渡す限りすべての建物が傾いている・・・と
いった状況です。
このような空前絶後の経験で分かったのが、現在建っている建物の液状
化対策は、ほとんど何も出来ないということでした。もし事前に地盤の
補強などをしようと思ったら、多額の費用が掛かるのです。であるなら
ば、被災したあとどのような工法で対処するのかを考えた方が良いとい
うことです。そこで、今回の震災における被災後の対処方法をご紹介し
ます。
補修方法は、当初、補強を兼ねたアンダーピーニングという鋼管杭を、
建物下に反力を使って圧入して支持層まで到達させ、建物を補強するの
が最善策とされましたが、1件当たり500万から1000万ぐらいという突拍
子もない金額がかかってしまい、なかなか採用されませんでした。被災
した住人は、建物の補強工事も込みで考えていたのが、高価な施工費に
なるということで、最善策ではなく“応急処置”的な施工方法を選択す
るようになってきました。
その方法は二つ、耐圧版工法とプッシュアップ工法（土台揚げジャッキ
アップ工法）になってきました。耐圧版工法は基礎下を掘削し地盤改良
材で地盤補強し、ジャッキにてレベル調整した後専用の鋼製束（ストッ
プジャッキ）を設置して支持させるという工法です。もう一つのプッ
シュアップ工法は傾いた基礎はそのままにして基礎と土台を切り離し上
部建物のみを水平にして、揚がった空間部分にコンクリートやモルタル
充填をするという工法です。
どちらの工法にするかは建物の構造によっても選択されますが、金額が
プッシュアップ工法の方が耐圧版工法の約３分の２程度で出来るため、
こちらが補修工事の主流になってきています。ちなみに、薬液注入工法
という別の施工方法が注目を浴びましたが、砂質地盤層では的確適正な
レベル調整が出来ず、今ではかなり少数派です。
浦安市には、傾いた住宅が未だ5000棟近くあります。微力ですが復旧の
お手伝いをさせていただくとともに、早期の復興をお祈り申し上げます。
【(有)太豊工業】 代表取締役 安田厚士（一級建築士）
住 所 岐阜県大垣市鶴見町408
電 話 0584-81-18523月18日（日） 栄 中日ビルで、マンション管理アカデミー開催
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23:49:21 | Trackback(0) | Comments(0)
9日間に渡って、ブログで書いてきた「大地震・計画停電に負けないマンションになるための5つの法則」を多少編集して、更に、オシャレな表紙を付けて、小冊子になります。
今週末の18日（日）のマンション管理アカデミーにお越しになる方に、「大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」と合わせて、プレゼントすることにしました。
18日のセミナーは、まだ、申込受付中です。
お申し込みは、こちらからどうぞ。3月18日（日） 栄 中日ビルで、マンション管理アカデミー開催
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10:17:19 | Trackback(0) | Comments(0)
■“経営感覚”と“愛”のある専門家の活用 ■
5つの法則の第5番目は、「“経営感覚”と“愛”のある専門家の活用」。
これまで述べてきた4つの法則を実現させるためには、様々な情報の収集や調査、外部との交渉、価値観の異なる住民の総意をまとめていく粘り強い努力が必要です。かなりの時間や期間も掛けないと進みませんから、住民（役員や専門委員）だけで行うのは、かなり大変だろうと思います。
それでは、管理会社に頼ります…と言う発想もありますが、法則2では、管理会社の管理品質や管理委託費の見直しも含まれていますので、当事者の管理会社では、できないこともあります。
また、建物や設備などハードに精通しているだけでなく、組織の作り方やその運営、現在及び将来の組合財政なども踏まえた総合的な企画・提案力、すなわち「経営感覚」も求められます。
以上を踏まえ、専門家（コンサルタント）のアドバイスの元、管理会社の協力も求めて、次のような施策を実施することで、初めて非常時に強いマンションとなるのです。
（１）防災対応力の診断
（２）防災マニュアルの作成
（３）最新の技術情報・行政情報等の把握とその適用・応用
（４）管理会社・委託会社等への第３者監査
そして、もうひとつコンサルタントに求められるのが、「愛」
どんなに費用対効果の高い解決策でも、あるいは理論的に正しい解決策でも、それがそのマンションの住民にとって、心地良いとは限りません。先に「経営感覚」と述べましたが、今度は、ビジネスではないので、繊細な「生活者の感覚」が必要となります。
例えば、そのマンションにはそのマンション独自の住民間のコミュニティの歴史があり、「私は、〇〇のつもりでこのマンションを買った」「あのときに、こんなことがあった」と言う話が、最後の最後に出てくるのがマンション特有の問題なのです。
従って、一生住み続けるマンションの住民と同じ気持ちになって、そのマンションと一生付き合う覚悟のあるコンサルタントが、表面的な問題解決だけでなく、そのマンションのコミュニティそのものを改善していく姿勢で、こういったプロジェクトに望むべきだと思います。
これは、いくつものマンションの大規模修繕工事や管理見直しのコンサルティングを行ってきた私の実感であり、確信です。
この本を読んでいる方は「コンサルタントをどう選べば良いか？」と迷う人もいると思いますが、最後の決め手は、この「愛」の有無・濃淡で選ぶことをお勧めします。
■最後に■
これまで述べてきた「大地震・計画停電に負けないマンションになるための5つの法則」を振り返りつつ、あらためてその考え方を整理すると、次の図のとおりになります。
平成23年3月11日の東日本大震災の後、繰り返し大きな地震が発生しています。首都圏の直下型大地震の発生確率が急速に上がったという報道は、人々を驚かせました。
私は地震学者ではありませんが、これだけ頻繁に地震が起こる以上、東日本だけでなく、西日本の各所のプレートや断層に少なからぬ影響を与えることは、避けられないと思います。
非常時に強いマンションができれば、その近辺の「頼り」になることも考えられます。
この本を手に取られた方の関心が高まり、いつ地震が来るかわからない…という気持ちで、「大地震・計画停電に負けないマンション」づくりが行われるよう願っています。
(連載終り）3月18日（日） 栄 中日ビルで、マンション管理アカデミー開催
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23:46:43 | Trackback(0) | Comments(0)
■組合運営への関心の促進 ■
前章で、設備の見直しについて、お話しきましたが、その投資は、一度実施すれば、目に見える効果が現れます。おそらく、導入当初は、住民の関心も高く、災害時の訓練を行ったり、非常設備の使用に関しても、マニュアルが整備され、使い方も身につけようと努力するでしょう。
しかし、そもそも「非常時に使う」ことが前提なので、実践で使うことは、その時まで機会がないわけです。
導入当時、熱心だった組合役員も、１〜２年で交代です。次の役員には、その危機感が継承されるとしても、更に、その次、次と持ち回りで変わっていく役員に継承されるとは限りません。役員の防災意識や非常用設備に対する関心が薄れれば、住民全体の意識は、さらに薄れることは必至です。
これを防ぐには、システマチックな仕組みが必要であり、この意味で、法則の第4は、「組合運営への関心の促進」です。
その例としては、次のような施策が考えられます。
（１）毎年の総会テーマとして固定
（２）防災（火災）訓練の実施
（３）防災時の対応のルール化
�‖弍�権限の明確化（理事会が行うのか、防災委員会を設置するのか？）
��管理会社は、何をどこまでやってくれるかの確認
�７�物設備点検と危険個所等の把握
�と鷯鑞囘展擦隆浜�・運用
�ト�蓄などがあれば、その期限管理
この中でも、太陽光発電や畜電池、発電機などを常備する場合は、操作について、忘れないよう定期的にデモを行ったり、非常時の運転責任者を決めるとか、住民の使用時間のルールを定めておくことが必要です。
そうでないと、例えば、給水ポンプが数時間動くとしても、自宅の水を確保したいがために、ばらばらの時間に、自分勝手に水を貯めようとしたら、貯水タンクの水がなくなったり、水が確保できる家とそうでない家が出てしまいます。
非常時に強い設備があっても、いざと言うとき、使えないのでは意味がないですし、住民も限られたエネルギーを公平なルールの下に、有効に使えるようにしておくことが大切です。
もし、非常時の電源が確保されていなくても、非常時のルールがあるかないかは、住民同士の助け合いがスムーズに行くかどうかに大きく影響します。
また、そういう時は管理会社が何とかしてくれるだろうと漠然と考えている人もいますが、管理会社との管理委託契約には、基本的にそのような条項はありません。
非常時なのは、自分のマンションだけではなく、その地域全体のマンションなのですから、管理会社の担当者が、いつ来るかもわかりません。
ルールを決めて、それが守られるようにするのは、住民の自治によるところが大きいと意識すべきでしょうし、それは、非常用の設備があるなしにかかわらず、必要なのです。
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12:14:04 | Trackback(0) | Comments(0)
■非常時に強い設備への投資を考える�□�
それでは、具体的な非常時のバックアップ電源システムを考えれば良いでしょうか。
その具体例として、現時点で国内で最も進んだ既存マンション用のシステムを有しているスマートパワー社の「スマートパワー・マンションシステム」を例に挙げます。
１、システム構成(太陽光発電と給水ポンプのバックアップ電源との連携)
�‖斥杆�発電 出力２０ｋＷｈ
��高性能リチウムイオンポリマー蓄電機 １４ｋＷｈ（インバーターは、モーターに合わせてカスタマイズ）
（参考）基本システム価格 １００戸のマンションで、１,３５０万円程度（助成金を適用した価格）
売電による利回りは約６.０％となり、１６年程度で償却が可能です。(後述するモデル試算参照)
（動作特性）
日常は、太陽光で発電した電力は売電し、被災・計画停電時は、太陽光発電の直流電力を直流でリチウムイオンポリマー蓄電池にロスなく充電。バックアップしたい防災・生活インフラを稼動させます。
≪バックアップする主な設備例≫
・給水ポンプのバックアップ（三相200V電源）…水道水の供給
・排水ポンプのバックアップ（三相200V電源）…トイレの使用
・消火栓のポンプバックアップ（三相200V電源）…火災時の給水
・機械式駐車場モーターのバックアップ（三相200V電源）
・その他、照明・情報収集用テレビ・ラジオ・ＰＣなどの１００Ｖ電源（変圧器使用）
・
２、システムの連携図
３、特徴 ※従来製品（鉛蓄電池）との違い
３、導入費シミュレーション
下記の通り設置すれば、災害時の停電バックアップの安心感を得ながら、太陽光発電が２０ＫＷの場合で、投資利回り６.０%となり、１６年程度での償却が可能となり、それ以降は、売電がマンションの大きな収益源になります。
今回、私があえて「非常時に強い設備への投資」と書いたのは、この支出が「経費」ではなく、収益を生む「投資」だからです。
「経費」であれば、使ってしまったお金を補填するために、修繕積立金を値上げすることになりかねませんが、そもそも、マンションの修繕積立金は、十数年に一回使うために積み立てておくものなのですから、今、この投資を行っても、次の大規模修繕工事までに、売電の収益により、それなりに回復することがわかっていれば、安心してお金を出すことができます。
非常時の備えとしては、「やっておくべきこと」としての優先順位は高いのではないでしょうか？
この検討とあわせて、法則１，２で述べた管理費等のコストダウンに成功していれば、更に、資金的な余裕ができて、非常食や非常用のトイレを管理室においておこうなどのアイディアも生まれるでしょう。
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■非常時に強い設備への投資を考える�、�
前章で、マンション財政の改善を実現できたら、次に考える法則３は、「非常時に強い設備への投資」です。
もちろん、財政に余裕のあるなしにかかわらず、防災対応改修を考えることは必要であり、検討の結果、まずは、それに投資し、修繕積立金を値上げて、次の大規模修繕工事に備えると言う順番で導入を行うマンションもあるでしょう。その際には、できる限り住民の負担を少なくする（つまり、修繕積立金の値上げを抑える）ために、ようやく管理費等の支出を減らすと言う発想になるかもしれません。そういう意味では、法則の２と３は、セットです。
では、具体的に「非常時に強い設備」とは何でしょうか？
冒頭に述べた東日本大震災・計画停電におけるマンションの実態を見ると、「電力のバックアップ」が最も大きな課題であり、そのためには、太陽光発電と蓄電池の組み合わせが、最適だと思われます。
蓄電池ではなく、ガソリンで動く発電機と言う発想もあります。価格上も、発電機の方がかなり安いのですが、ガソリンの備蓄が必要だとか、始動させるのに、未経験者ではちょっと怖い感じもあるので、取り扱い易さという点では、蓄電池の方が良いでしょう。
太陽光発電については、平成２４年の夏から、全量買取制度ができる予定で、１０ｋｗを超える設備で、買い取り価格が４０円／ｋｗｈ前後だと言われています。
「全量買取制度」とは、太陽光で発電した電力は、電力会社が、一旦、所定の料金で全部買い取る制度のことです。従来は、「発電量−自家消費」を除いた分を電力会社に売電していましたので、自家消費分は、通常の電気料金(平均２２円程度)で売ったことと同じになりますが、制度導入以降は、すべて、４０円／ｋｗｈ程度で売電できるので、導入費を電気料金で回収する速度が一気に速まるのです。
（出典：太陽生活.com http://taiyoseikatsu.com）
多くのマンションがフラットで広い屋上を持っているので、設置もメンテナンスも、非常に楽です。
一方、蓄電池は、高価な割には、充電に時間がかかるとか、交換サイクルが短いなどで、普及が遅れていましたが、最近、非常に高性能の電池が開発され、更に、平成24年度は、高性能な蓄電池に限り、設置費用の３分の１が助成されます。
また、照明ではなく、ポンプ等の三相２００�垢剖ゝ襪任�る機器を選ばないといけません。
ただ、蓄電池は、まだまだ高いのと、太陽光発電の出力と蓄電池の能力とのバランスを考えて、太陽光発電によって畜電池への充電が短期間にできるよう組み合わせないと、ガソリンがなくなれば止まってしまう発電機と同じになります。
こうなると、この選択には、かなり専門的なアドバイスが必要です。（続く）
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■管理費のコストダウンの余地は？■
他のマンションで管理費のコストダウンができたからと言って、自分のマンションでも、それが可能なのかどうか、なかなか想像がつかないと思います。マンション管理会社の㏋を見ても、「当社の料金はいくらです」と掲載している会社は、どこにもありませんし、近隣のマンションがいくらで管理を委託しているのか、わかりません。
仮に、親しい知人がいて、教えてもらったとしても、大きさも形状も設備も異なり、管理業務の内訳も異なるマンション同士では、比較しても、高い・安いの判断ができません。
例えば、一般的には「日常清掃業務」は、どのマンションでもありますが、Ａマンションの方が小さくて、Ｂマンションの方が大きくても、Ａマンションが週3回×２時間，Ｂマンションが週２回×２時間であれば、普通は、Ｂマンションの方が、清掃代は高いでしょう。清掃面積で料金を出すのか、清掃時間で料金を出すのかでも、変わってきます。
では、どうやって自分のマンションの管理費が適性なのかどうか、あるいは、コストダウンの余地があるのかどうか、判定するのでしょうか？
これは、残念ながら、普通の住民では無理です。私どものように色々なマンションから相談を受ける中で、管理委託業務の内容と料金を細かく見たり、その管理内容を適正化し、コストダウンに成功した事例の積み重ねることによって、初めてわかるものでしょう。
そこで、私どもでは、「管理費・長期修繕計画 無料適正診断」というサービスを提供し、各マンションの管理費のコストダウンの可能性等を予測しています。
その診断表のサンプルがこちらです。
これは、「管理委託契約書」「重要事項説明書」「総会資料」「長期修繕計画表」などを見せていただき、分析するものであり、1枚目では、「管理費」「管理会社」「長期修繕計画」「修繕積立金」のそれぞれの余地に関する3段階評価が出て、2枚目の詳細表では、具体的にいくら管理費の削減ができそうかの予測も明確な金額で出します。
これをスタートラインとして、コストダウンを図るのですが、それには、専門的なノウハウが必要であり、管理の質を維持あるいは向上させた上で、実現するのが、特徴です。
実は、こうしたコストダウンにより、次の第３の法則の実現可能性が大きくなるのです。3月18日（日） 栄 中日ビルで、マンション管理アカデミー開催
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■財政的基盤の強化（管理費・修繕積立金の見直し） ■
5つの法則の第2番目は、「財政的基盤の強化」です。
前章で述べたとおり、火災保険や地震保険の見直しは急務ですが、どれほど補償内容の厚い保険に掛けても、地震による被害全体を補うことはできない、あるいは、そもそも共用部でも補償されない部位があるのが、マンション共用部の保険の特徴です。
数字の世界では、実は、険算定上「全壊」したほうが、共用部と専用部（各戸）の保険をあわせることで、それまでの修繕積立金とあわせて、再建可能となる可能性があるかもしれませんが、マンションの場合は、地中深くまで杭が打ち込んであり、地震によって表面に近い地盤が陥没しても、建物自体は傾かないというケースもあるので、「全壊」のケースは、きわめてまれなのです。
この場合、地表が傾いても、建物が傾かなければ、地震保険の対象とならないので、地盤復旧のお金は出ません。
屋上の貯水タンクが破裂しても、その再設置費用は、地震保険では出ません。
こうした事情から、資金的に余裕のあるマンションにしておくことが、非常時に強いマンションになるためのひとつの条件です。
では、そういうマンションにするための手段は？
この答えは簡単なことで、収入を増やすか、支出を減らすか…。
収入を増やすには、「管理費」や「修繕積立金」を増やすことがあげられますが、これは、住民の個々の家計状況にもよるでしょうが、賛成を得るのはかなり大変なことです。ただでさえ、不況が長引いて、世帯あたりの収入が減っている中、また、古いマンションであればあるほど、住民も高齢になっており、年金生活も見えている中、切実な問題として、「困る」という人も多いでしょう。
これに対して、「支出を減らすこと」は、労力や工夫が必要ですが、住民の反対で頓挫することは、まずないでしょうから、それを考えるのが優先だと思います。具体的に支出の削減項目を挙げると、次の4つが考えられます。
■管理委託費の見直し
■火災保険の見直し
■電気料金の削減
■修繕費用の削減
この中で、「管理委託費の見直し」は、管理会社との交渉になるので、相手となる管理会社に相談する内容ではないことから、自分たちの力で企画・実行しなければなりませんが、これはかなり大変なこと。
「高いから下げろ」とか「ずっと同じだったから下げろ」という交渉では、管理の手抜きを誘発するだけで、結局はマンションのためになりません。また、修繕費用の削減も、単なる「値切り」で、建物が適正に維持されなくなるようなことは、本末転倒です。
私が、こういった発想をマンション住民の方にお話しても、そもそも、「管理委託契約を見直して、管理費を下げる」という発想がないので、「ほんとにそんなことができるの？」とか、「管理会社にそういう交渉をしても良いの？」という反応さえあります。
私が実際にコンサルティングしたマンションや、当社と同じ姿勢でマンションの問題解決を行っている東京のコンサルティング会社CIP社の実績例は、下表のとおりであり、管理費の見直しは、支出を減らす非常に有効な手段であることがわかります。（すべて、管理品質を維持もしくは向上させた上でのコストダウンの結果です。）
ただ、ここで気をつけなければいけないのが、コンサルタントの選び方。これに関しては、最終章で、述べます。3月18日（日） 栄 中日ビルで、マンション管理アカデミー開催
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23:39:22 | Trackback(0) | Comments(0)
■火災保険・地震保険の大きな誤解■
次は、火災保険・地震保険の問題です。災害対策をどれほど入念にしても、建物への被害そのものを防ぐことはできません。被害があれば、次は「復旧」。その復旧のために欠かせないのが、保険です。
しかし、マンション共用部の火災保険と地震保険について、知っている人は、ほとんどいないと思います。というより、プロであるはずの保険業界の人にとっても、限られた分野の保険であるため、精通している人が少ないのが現状です。
さらにいえば、管理会社が保険代理店業のライセンスを取り、管理するマンションの火災保険を、当然のごとく、自社の取り扱い保険を掛けているケースが多いのですが、管理会社は、いわば「収益の多角化」のために取り扱っているのであって、専門的な知識を持っている人は、ほとんどいないと思われます。
かたや、マンション側では、規約上は理事長（理事会）が保険締結権を持っているケースがほとんどですが、持ち回りの役員にとっては、管理会社が進めてくれるものが間違いないという判断しか、よりどころがないのが、実態です。
したがって、そのマンションにとって、最適な保険は何か?ということを真剣に考えているケースは、少ないのが実情でしょう。
実際、私に大規模修繕工事や管理委託契約の見直しの相談を頂くマンションでは、必ず、火災保険の見直しも提案するのですが、その話をすると、役員さんは、「どうして？」という疑問の顔をされます。そして、私の分析の結果、そのマンションに最適な火災保険ではないこと、新築時から、ずっと無駄な保険を掛けてきたことをはじめて知って、驚かれることが非常に多いのです。
その例は、後で紹介します。
では、まず、マンション共用部の火災保険・地震保険に関する大きな誤解について、下表でまとめましたのでご覧ください。
共用部の保険の場合、そもそも、「誤解」の前に、「よくわからない」というところだと思います。
実際に、東日本大震災時に、大きな問題となったのは、マンションの地震保険は、適用範囲が極めて限定されていることでした。たとえば、通常であれば、上層階からの水漏れは、火災保険の対象になりますが、地震によって、電気温水器の配管が壊れ、階下の部屋に水漏れが生じたケースでは、火災保険からも地震保険からも一銭も補填されず、それを管理組合の修繕積立金でまかなうのか、個人の賠償として扱うのかが問題になったケースもありました。（最終的には、修理額の半額を見舞金として出すことで、決着しました）
また、保険金額の設定については、建物評価額の60％以上で設定し、それを協定価格と呼んでおり、例えば、5億円の建物であれば、3億円の評価額に設定することで、保険金額を抑えることができます。この場合、仮に、全部損壊すれば、3億円が支払われ、半壊であれば、5億円×50％の最大2億5千万円までは、損害額の全部が支払われます。
しかし、同じ建物評価額3億円の設定でも、「一部保険」だと、全壊の場合は、協定価格と同じでも、半壊の場合は、実際の損害額×60％で最大が1億５千万円になります。
後者のほうが、保険料が安いのですが、なぜ、この保険になっているのか、実際に「一部保険」を掛けていたマンションでは、住民は誰もこのことを知りませんでした。
そして、私がコンサルティングを行い、そのマンションに最適な保険を設定した上で、複数の保険会社から見積もりを取ったところ、下記のような保険掛け金の減額に成功しました。
５Ｆ３０戸：１４６→８７万円（４０％ダウン）
１０Ｆ２０戸： ７５→５０万円（３３％ダウン）
どちらも、保険を中途解約して、掛けなおしたのですが、割戻金が残存期間に比例して十分あったので、組合財政にとって、大きなメリットが出ました。
このように現在の火災保険・地震保険の見直しは、どのマンションでも急務ですし、さらに、見直したとしても、地震による損害を地震保険で全額補償されるとは期待できず、そのときのために、余裕を持った組合財政（修繕積立金）にしておく必要があることをお分かりいただけたと思います。3月18日（日） 栄 中日ビルで、マンション管理アカデミー開催
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20:42:18 | Trackback(0) | Comments(0)
■東日本大震災・計画停電…その時、マンションに何が起こったか？■
平成23年3月11日に東日本を襲った大地震は、「住まい」に関する意識を大きく変えるものとなりました。
それは、「津波」や地盤の「液状化」、「地震対策」と言った単語に象徴されるのですが、実は、マンションにあっては、その後の計画停電の実施に至るにおいて、「停電」の影響の深刻さを浮き彫りにしたのです。
一戸建であれば、停電は照明・冷暖房が使えないと言うことが真っ先にピンときますが、それはあくまで、屋内のこと。
それに対して、マンションの場合、階段や廊下の照明が点かないのは当たり前ですが、エレベーターが動かない。特に高層階の居住人や階段を使うのを苦労する高齢者の人にとっては、この問題は、かなり深刻です。
普段から、災害に備えた備蓄をしていなくて、長引きそうな停電に備え、買い出しに行こうと思っても、大きな荷物を抱えての階段の利用は、若い人でもかなりの負担です。しかも、自分の車が機械式駐車場に格納されていたら、これも動かない。高層階から息を切らして、地上に降りてきたのに、取り出せない車の前で愕然とした人も、いました。
マンションによっては、防災への備えからガソリンで動く発電機を持っているケースもあったのですが、使える時間はわずかで、ガソリンを使いきった後は、ガソリンスタンドから購入しようにも、やっぱり自動車が機械式駐車場から取り出せないとか、ガソリンスタンドでも、停電でポンプが動かずに給油できず、結局、発電機を有効に使えなかったというケースもあったようです。
では、マンションの居室内で、送電まで待つしかないないのか？と言うことになると、実は、これもそうは行かない。なぜなら、給水ポンプが使えないため、水道もトイレも使えなくなると言う問題が発生するのです。そのマンションが高架水槽タイプであれば、貯水タンクに貯まっている水は、重力で自然に下に流れるため、しばらくの間は使えますが、それを使い切ると、もうだめです。
最近では、水道圧が上がり、貯水タンクがなくても、直結で水道を送る方式であったり、加圧ポンプで下から送る方式を採用するマンションも増えてきましたが、後者の場合は、停電即アウトと言うことになります。
また、仮に火災が起こった場合、消火栓を動かす非常用ポンプが動かないと言う問題もあります。
東北の被災地では、こう言ったマンション特有の問題から、避難場所に長期にとどまる家族は、実はマンション住まいの人が多かったそうです。
以上、マンションは、基礎が強固で、建物自体もＲＣなど地震に強い性質である一方、戸建てに比べると、停電がもたらす影響は大きく、次のような問題があったと言うことなのですね。
�．┘譽戞璽拭爾�使えない
�⊃綟擦�使えない（高架水槽の場合、しばらく使える）
��トイレが使えない（同上）
�げ仍�になっても、消火ポンプが使えない
�サヽ�式駐車場は、車が出せない
�ト�電機があっても、燃料を使い切ると使えない。
こんな教訓から、これ以降のマンションの販売に大きな変化が生じ、「停電に強いマンション」へのニーズが一気に高まり、具体的には、販売価格が多少上がっても、「太陽光発電＋蓄電池」マンションの開発が進み、この春から売り出すマンションに装備されるケースが実際に出てきました。
また、これは、新築マンションのみならず、既存のマンションでも同じことで、蓄電池メーカー・販売会社への問い合わせが急激に増えているそうです。（続く）3月18日（日） 栄 中日ビルで、マンション管理アカデミー開催
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23:46:56 | Trackback(0) | Comments(0)
マンション管理フェアのセミナーで立ち見も出た
「〜大震災・計画停電…関東のマンションに何が起こったか？〜
他人ごとではない！非常時に強いマンションを作るための５つの法則
の紙上セミナーを今日から開始したいと思います。
タイトルは、今後の伝わりやすさを考え、また新築ではなく既存マンションの事だと言う点をはっきりするために、
「〜他人事ではない！〜
大地震・計画停電に負けないマンションになるための5つの法則」
に改めますが、内容は基本的に同じです。
また、マンションの耐震補強については、いつのマンションなのか？と言う時期の問題を知って、どう言う方法で施工するか？と言う技術的な問題のアプローチなので、それは、当然解決されるものだと言う前提で、5つの法則には入れません。
明日から、連載を始めますので、よろしくお願いします。
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23:31:58 | Trackback(0) | Comments(0)
1日から始まったマンション管理フェアでは、マンション管理学校で毎日1講座のセミナーを担当します。
最終日は、
〜住民の意識次第でこんなに変わる！〜
大規模修繕工事を４６％コストダウンさせた７つの法則〜
その7つの法則がこちら。
2日連続の満席＋立ち見が出たのですが、今度は、最終日の１５：３０〜で、そろそろ、お客様も終了時間が気になるし、サザエさんも見たいし（笑）、夕食の準備時間となるので、閑古鳥もあるかなぁと心配になる時間です。
ところが、初日、二日目に私の講座を聞かれた方が、三日目も来て下さり、早々と席取りをしているご婦人がおられたりと、開始時刻前には、満席。
そして、始まった頃には、立ち見が続々と詰めかけ、後ろのブースが見えなくなるほど。
恐らく、全部で100名くらいの聴衆がいたと思います。
資料は多めに…と40部の用意しかしてないので、もちろん足りません（笑）
初日、二日目のセミナーで、私のノウハウ満載の資料を配布したので、3日目の期待からか、事業者の方も、ちらほら見えます。
スタッフからは、「そこまでノウハウを出して良いの？」と心配されましたが、アウトプットされたツール類の真似はでるでしょうが、そもそも、建築業界側の視点ではなく、住民目線であること、また、それを作るプロセスやそこに「愛」を込めることはできないので、同じ説得力＝価値のあるものは、100％できなので、平気。（笑）
受講された方、ありがとうございました。
3月18日は、この三日間の話をまとめ、さらに、「本当にあった怖い話」を織り込んで、「マンション管理アカデミー」を中日ビルで開催します。
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23:17:22 | Trackback(0) | Comments(0)
1日から始まったマンション管理フェアでは、マンション管理学校で毎日1講座のセミナーを担当しています。
二日目は、
〜現在の管理に満足ですか？〜
『あなたのマンションの管理を劇的に良くするための５つの法則』
その5つの法則がこちら。
昨日の防災をテーマにしたセミナーに引き続き、今回も満員+立ち見で、沢山の方に聞いていただけました。
受講された方、ありがとうございました。
三日目は大規模修繕工事の問題のお話しをします。
また、3月18日は、この三日間の話をまとめ、さらに、「本当にあった怖い話」を織り込んで、「マンション管理アカデミー」を中日ビルで開催します。
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14:43:07 | Trackback(0) | Comments(0)
1日から始まったマンション管理フェアでは、マンション管理学校で毎日1講座のセミナーを担当します。
初日が、
〜大震災・計画停電…関東のマンションに何が起こったか？〜
他人ごとではない！非常時に強いマンションを作るための５つの法則
その5つの法則がこちら。
おかげさまで、こんな感じんで、満員+立ち見で、沢山の方に聞いていただけました。
ちょっと、マイクの調子が悪く、ご迷惑をおかけしました。受講された方、ありがとうございました。
二日目は管理の問題、三日目は大規模修繕工事の問題のお話しをします。
また、3月18日は、この三日間の話をまとめ、さらに、「本当にあった怖い話」を織り込んで、「マンション管理アカデミー」を中日ビルで開催します。
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23:29:13 | Trackback(0) | Comments(0)
- 【著者】 馬渕裕嘉志
- ｢生活者も事業者も共に幸せになる住まいづくり文化の創造」と起業応援がテーマです。住関連のコンサルタント、住生活エージェントサービス、新規事業コンサルティング（福島正伸先生のメンターズクラブ所属）をしています。
【平成12年】中部電力�蠎卞皀戰鵐船磧宍�業第1号�螢螢屮優奪箸鮴瀘�、社長就任。 同時に、「町田ひろ子インテリアコーディネーターアカデミー名古屋校の代表就任。
【平成19年】住分野に関するコンサルタントとして、単身で独立。（中部電力・リブネット・町田アカデミーの各役職退任）
【平成20年�蝪咤庁� 設立
【平成21年】�螢螢屮優奪函Ε廛薀�設立
【平成22年】住宅相談センター設立
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