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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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2日から始まる「マンション管理フェア」。

そこで毎日、講演をする(合計3回)のですが、その中の一つが
~現在の管理に満足ですか?~
あなたのマンションの管理を劇的に良くする5つの法則

「なりゆきさん」の組合運営から、「しっかり」さんの組合運営=経営感覚への移行の大切さについて、お話しをします。

 組合に経営感覚が必要な理由や経営感覚とは「目標を持つこと」等をお話しをした後、そのための法則を披露します。

 それが、次の5つ。

①経営的感覚で現状把握と目標設定
 「損益計算書」と「貸借対照表」を学ぶ。
 あなたのマンションの組合財政が危ない!
 
②ジャストフィットな管理仕様書の作成
 新築時から「標準管理」のままのマンションがほとんど。
 あなたのマンションには、オリジナルな管理仕様が必要。

③競争原理を働かせた管理委託費で財政改善
 販売系列の管理会社のメリットデメリット
 長期に同じ管理会社である場合のメリット・デメリット
 管理会社の下請けを知らないことのデメリット

④将来を見据えた効果的な投資
 そのためには、財政を豊かにする必要がある  

⑤“経営感覚”と“愛”のある専門家の活用
 管理会社の担当者は実務業務の委託者であって、経営には経営のわかるコンサルタントが必要

 ざっと、以上のような内容です。

 こちらがその案内です。
 当日をお楽しみに!

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1、マンションの規模・予算・劣化状況・住民コミュニケーション状況等に応じて、修繕工事の方式を決めること

2、建物の劣化診断をしっかり行うこと

3、物理的な劣化だけでなく、快適に暮らすためのグレードアップ工事も視野に入れること

4、常に住民に情報をオープンにし、丁寧に総意を得ること

5、依頼先(設計事務所や建設会社)決定にあたり、適正に競争させた上で、管理会社も含めて、パートナーとして、うまく付き合うこと

6、将来的な修繕計画まで踏まえて進めること

7、真に住民側に立つ専門家を入れること

7つの法則

こちらから、この冊子を請求できます。

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 昨年の3月11日以降の相次ぐ停電や夏の計画停電で、マンション生活は、戸建てとは異なった問題が生じていました。

例えば、エレベーター。

高層の住民は、階段を使わねば、どこへも行けないのですが、高齢者は、事実上、缶詰め状態になります。

それから、排水ポンプが停止。
これ、トイレが使えないんです。

汚水が道路にあふれたところもあったようです。

 それから、消火栓。

 もし火事が起こっていたら、消防車が来ても、マンション施設内にある消化設備が使えないと言う状況でした。

 また、地震の被害を補償する地震保険。

 マンションの共用部に地震保険をかけている例は、多くなく、そうなると、補修費用の捻出に修繕積立金を使うとか、借入で工事を行うと言う事態になります。

 こう言ったことを避けるためには、どうしたら良いのか?

 それは、中部エリアのマンションでも、真剣に考え、今から備えておく必要があります。

そための馬渕流「5つの法則」を紹介したいと思います。

まず第1に、すぐにでも点検する必要があるのが、「火災保険・地震保険の見直し」。

多くの場合、地震保険が付いてなかったり、新築時から管理会社が保険代理店で、その取扱いの保険に限定されていたり…つまり、そのマンションにピッタリの保険になっていないケース、割高な保険に加入しているケースが非常に多いのです。

 先日も、管理費の診断を依頼されたマンションの保険証書を見たら、保険金が「一部保険」で、何かあった場合に、損害額の一部しか補償されない保険で、住民の皆さんが驚かれていました。
 
2番目が「非常時に強い設備への投資」。

 具体的に最も効果があるのは、「太陽光発電+蓄電池」の組み合わせです。

 太陽光発電が全量買取制になり、高性能蓄電池には、国から大型の補助が行われる今が、導入検討の大きなチャンスでしょう。

 試算では、20KWの太陽光発電と高性能リチウムイオン蓄電池の組み合わせならば、15年で償却できます。つまり、年利約7%の金融商品を購入した上に、非常時のバックアップができます。

 もちろん、償却後は、売電がマンションの大きな収益になります。

 ただし、一時的に一千数百万円の投資を行うのですから、現在の長期修繕計画をチェックする必要があります。仮にまだ新しいマンションだとか、大規模修繕工事を終えたばかりで、十分な修繕積立金がない組合は、リフォームローンを借りて、それを売電で返すと言う選択もあります。

と言うことで、第3番目の法則が、財政的基盤を強化し、更には、災害後の建物の再生や再建も踏まえた余裕のある修繕積立金にすること。
 
このためには、修繕積立金を値上げしないといけないのですが、これを避けるために、管理費の見直しを行ったり、共用部の電気料金の見直しを行うことで、「支出を減らす」と言う手法が効果的です。

 また、リフォーム資金を借りるためには、管理費や修繕積立金の滞納が10%を超えると、NGになりますから、この対策も必要です。

第4番目が、「普段から住民の組合運営への関心を高めること」です。

 組合運営を管理会社にお任せするのではなく、災害対策マニュアルを作成したり、火災訓練を実施したり、管理室に防災グッズを備えたり…マンションの防災機能を把握する意識を多くの住民に持ってもらうことです。

 防災に強いマンションができたら、近隣の人にとっても、避難書的な機能を果たすことができます。

 そして、第5番目が、専門家の活用です。

 管理会社は、基本が「待ち」で、積極的に組合が良くなる提案をしません。

 そうではなく、マンション管理士などのコンサルタントに顧問になってもらい、実務的には管理会社を上手に活用しつつ、常に最新の防災動向を元に組合に積極的な提案をしてもらうことです。

 以上が、災害に強いマンションになるための5カ条です。

 ご希望の組合さんには、無料でマンションの財政状況を診断したり、太陽光発電+蓄電池の導入可能性について、診断していますので、ご連絡くださいね。

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 今日は、朝9時から1年前に大規模修繕コンサルティングをしたマンションの1年点検でした。

当時の修繕委員に加え、新役員さんにも参加いただきました。

と言うのは、持ち回りの役員方式のため、過去の経緯をしっかりと次の役員に伝えていただきたいからです。

建物のどこを改修したのか、ある程度の認識を持ってもらい、任期中に何かの不具合が起きた際の対応力を強化するためです。

 私が管理組合の顧問をする場合は、役員引き継ぎ時には、新旧役員が一緒に建物巡回をしながら、過去の修繕工事の内容や懸案事項等を確認してもらうことにしています。

今回は、丁度1年点検だったので、それを兼ねたと言う訳です。

点検結果は、「問題なし」

ただ、こう言う時の注意点が一つ。

施工会社にお任せの点検だと、「自分たちが工事をした場所に問題はないか?」と言うことだけに目が行きがちです。

しかし、当時、補修の必要なしと判断したところも、改めて一緒に見てもらい、次回の補修までの予想年数なども、コメントをもらうことが大切です。

今回、外部フェンスのさびが目立つことから、来年あたりには、塗装工事が必要なこと、また、近くの線路からの鉄粉がかなり飛んできていることから、日常清掃に笠木上部の掃き掃除も加えてもらうようアドバイスしました。

こうした点検も、住民の目線でアドバイスする「愛」が顧問マンション管理士として、大切だと思うのです。

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 今日も、岐阜で35戸のマンション(築9年目)の組合向けに、勉強会と引き続いて臨時総会でした。

勉強会のタイトルは、

~管理会社任せでは危ない!~
マンションライフを安心して快適に過ごすための3つのポイント
~管理委託の見直し・管理費削減・大規模修繕工事の成功で、
               数千万円得する秘訣とは?~

 昨年11月に、現理事長から依頼があり、管理委託契約書・重要事項説明書・総会資料(決算・予算資料)・管理規約・パンフレット・火災保険を見せていただき、さっそく、分析。

 この分析でわかるのは、

1、管理品質の良し悪し
2、管理会社の良し悪し
3、長期修繕計画の良し悪し
4、長期修繕積立金の良し悪し

 特に問題なのは、このマンションでは、新築時の長期修繕計画以降、何も取組まれておらず、このままで行くと修繕積立金は、来年、現在の45%アップ、8年後には、2.2倍のアップと管理規約に明記していあったこと。

 しかも、それをほとんどの住民は知らない。

 ただ、今回は、普段からの管理会社のサービス品質が良くないけれども、管理費の負担感も重くなく、マンション管理って、こんなものなのか?と言う疑問と、至近年に大規模修繕工事を控えて、そろそろ勉強し始めようと言う時期になってきているのが、きっかけです。

 そこから、いただいた資料を細かく分析すると、修繕計画の杜撰さが分かったと言う次第です。

 最初は、ピンと来てない参加者でしたが、次第に、私の方を食い入るような目つきに変わっていくのがよくわかります。

 90分の勉強会の後の臨時総会では、満場一致で、私にコンサルティングを依頼いただくことが、承認されました。

 これから、一緒に改善して行きたいと思っています。

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 恐らく10年ぶりの「ダイアログ・イン・ザ・ダーク」。

暗闇の中のコミュニケーション。まったく光がゼロの暗闇。

インストラクターは、視覚障害者。

 名古屋で開催されると聞いて、参加。

 前回の事は、ほとんど覚えてないけれど、前回とは、かなり違う内容。

 違うと言うより、進化して、確かに企業の人材教育として、相当高い効果がありそうだと予感させる。

 何かをチームで成し遂げるには、共通の認識を細部まで確認し合うことが必要なんだと気付かせる等など。


 とは言え、この凄さは、体感しないとわからない。

 そして、その体感を行動に落とし込むフォローが欠かせないだろう。

 いずれにしても、名古屋で成立するためには、常設施設が必要。

 機会あるごとに、企業い声をかけようと思う。

 
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 今年は、長女が大学受験。

 自分の大学時代の時のことを考え、自宅ではなく、東京の大学に行って来い!と言うのが、私の考え。
 
 それから、「どこを受験するのかは、自分で考えて決めなさい。相談があったら、言いなさい。」

 「18歳にもなったら(正確には3月誕生日になって18だけど)、自分の将来の事は自分で考えるべし。」

 「進学校にいるからと言って、受験が嫌だと言うなら、就職だって構わない。」

 「昔のように、学歴がモノをいう時代は終わったから。」

 「ただし、今の努力は必ず将来に役立つと言うことだけは、人生の先輩としてアドバイスしておく。」

 「大学は、自分の将来のやりたいことを見つけたり、自分で自分のスケジュールを決める体験や、豊富な時間を使って、様々なことにチャレンジすることができるので、それに魅力を感じるなら、進学しなさい。」
 
 「人生は、何かを避けて通ろうとしたら、必ず、将来、同じテーマがやってくる。それを卒業しながら深めていくことに価値がある。」

 と、そんなメッセージを娘に送って、私は、後は、知らぬ顔の父でした。(笑)

 しかし、最新の大学受験状況(システム?)は、私のころとは大違いで複雑。

 センター試験の成績だけで、合否が決まる大学があったり、受験した科目の組み合わせで、有利・不利があったり…そんなリサーチをしているだけで、かなりの時間のロスがあるらしい。

 私は、そう言うロスも、あるいは、その選択で失敗するのも、人生勉強だと思うけど、ワイフいわく、「そう言う負担の軽減をしてあげることは、親のアシスト。それでロスしたら、受験で力が発揮できない」と言う気持ちもよくわかるので、そこは、ワイフにお任せ。

 そして始まった受験シーズン。

 いわゆる滑り止めの大学を含め、今日まで合否が分かった3つの大学はすべて合格。

 合格通知は、ほんとにサクラサクの桜の花びら印が入ってます。(笑)

 そのうち、一つは、東京の目白にキャンパスがあって、行きたかった大学の一つ。

 これで、間違いなく東京でのキャンパスライフが始まる。

    おめでとう!

 残りの合格発表は、私の母校とそのライバル校。ただし、私の母校は、行きたい学部学科はないため、「記念受験」のノリらしい。(笑)

 そして、週末には、最後の受験となる国公立大学。

 それで、約20日間に渡る東京での暮らしを終えて、戻ってくるので、お祝いは、焼き肉の食べ放題?(笑)
 
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 昨日は、良質住宅研究会の勉強会。

 2カ月に一度、地域で、消費者本位の住まいづくりを行っている住関連事業者が集まって、勉強会をしています。

テーマの一つは、「スマートハウス」
こちらは東京の講師を呼んでの最新の情報収集。

も一つが、顧客はどうやって住宅会社を選ぶのか?

 こちらは、一人のお客様について、受注競争を行った2社が、そのプロセスについて話すと言う画期的な試み。

 囲い込むのではなく、会社の家づくの想いを伝える大切さがわかります。

こうして、集まり、学び、共に語り合うことで、中部エリアの住まいづくり文化の向上をはかっています。

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 新築後、また数膳しかたっていない中規模(50戸超)のマンションからのご相談です。

「A建設のマンションに入居しているものです。

 私が自治会長をしていたこともあり、○○階の方から相談を受けました。

 相談内容は、その方の部屋のベランダ横の柱に2m程のクラックが発生したので管理会社(A建設のグループ会社)に調査をお願いしたら、コンクリートの収縮によるひび割れとの事で、ペンキ塗りを行うことになりましたが、その方はその結果と管理会社に疑問を感じて私の所に相談をされましたが,私自信も素人なので判断ができません。

 私自信の考えだと、現在の管理会社が信用されないのであれば、他の業者に調査を依頼し、比較、競争をさせたいのですが、当マンションは施工 販売 管理とグループで一元化されていているので、どのように対応したら良いのかわかりません

 管理組合が管理会社には話を持ち込まないで単独で動いても良いものでしょうか?
 また、それとも管理会社に他業者で調査を行うことを伝えて行ったのが良いのでしょうか?
 管理会社の信用性を図るにはどのように行えばよいのか教えてほしいと思います。

 同様の事例等があれば、教えていただきたいと思います。

 宜しくお願いします。」


【回答】
 「柱に2mのひび割れ」は、住民の方は、驚かれたでしょうね。不安な気持ちはよくわかります。

1、ひび割れの原因について
 ベランダや廊下の打ちっぱなしのコンクリート床にひび割れが生じるのは、築年数が 浅くてもよくあることです。もちろん、ひび割れのその太さによっては、深刻なケースもあります。

 柱については、それが打ちっぱなしのコンクリートなのか、コンクリートの上に塗装が吹き付けてあるのか等の仕様、ひび割れの大きさ、箇所により、劣化なのか、初期施工 不良の可能性があるのかなどの判断は、異なります。

 また、当該箇所の補修については、無料アフター期間は終わっていると言うことでしょうか?

2、他の事例について
 マンションの売買は、販売会社と区分所有者(住民)との間で行われており、仮に初期施工不良があれば、建設会社が直接対応するのではなく、販売会社の責任による対応となります。

 もちろん、その原因が建設会社にあれば、販売会社が建設会社に無償で補修させるなどの措置を取るべきですが、建設会社にとっても、既に検査に合格し、竣工した建物を販売会社に引き渡しているのですから、その「不良」についての責任を取れと言われても、「はい、そうですか」と簡単に認める訳にはいきません。


 このような背景ですから、次のような問題が生じます。


 管理会社が販売会社の子会社の場合、管理会社は、仮に、不具合を見つけたら、組合に事実を伝える前に、まずは、販売会社に「どうしましょう」とお伺いを立て、よほど明らかな不良(欠陥)でない限り、「劣化」「外部要因」などで片付けようとする傾向が強いようです。

 実際、これまで、相談を受けてきたマンションのうち、販売会社のグループ会社が管理会社の場合は、残念ながら、すべてそうでした。

 今、相談のまっ最中の20戸のマンションの例です。

 このマンションでは、雨漏りやタイルの剥落が、築3年目くらいから何度か生じ、住民の無関心さや建築に対する無知を良いことに、管理会社が補修工事の元請けになり、新築当時の建設会社や自社の息のかかった会社に施工させ、建物状況の真実を伝えず、結果、組合は、10年間で1000万円もの補修費を支払っていました。

 このマンションの場合、施工会社は、系列外の建設会社でしたが、結局のとこと、販売会社と施工会社の責任の押し付け合いとなり、過去の修繕工事記録もないと言われ、大変でしたが、私どものコンサルティングの元、別の建設会社と一緒に現地調査を行い、過去の施工跡を調査して、事実を明らかにしました。


 その結果、管理会社による初期施工不良の隠蔽の疑いが強くなり、現在、過去の修繕工事に関する返金を請求中です。


 系列外の建設会社でこのありさまですから、管理会社・販売会社・建設会社が同一グループ会社であれば、尚更、「曖昧なことは、自分たちの都合のよい解決」になり易いと思われます。

 そもそも、建築紛争は、住民側にとって「こんなの明らかに欠陥!」と言う感覚と、企業側にとって「法律に違反していると言う明白な根拠がなければ、対処しない」と言う感覚とが大きくずれている世界だなぁと痛感します。


3、今後向けてのアドバイス

>  管理組合が管理会社には話を持ち込まないで単独で動いても良いものでしょうか?

A:全く問題ありません。マンションは、管理業務を管理会社に委託しているだけで、 あくまで住民(所有者)の財産です。

>  また、それとも管理会社に他業者で調査を行うことを伝えて行ったのが良いのでしょか?

A:管理会社に伝えると、仮に過去に隠してきた不良個所があるとなれば、その事実を隠ぺいする行動に出る可能性があるため。お勧めはしません。

 なお、管理会社は、継続的な管理委託契約の中で動いているので、特別な調査でなければ、追加費用は掛かりませんが、第3者に依頼すると、費用がかかる場合があります。

 また、単に、「ひび割れを直す工事を相見積もりで、少しでも安く済ませる」ためのものであれば、工事業者は、見積りのための現地調査は無料で行います。

  弊社から、マンションの修繕工事の実績のある建設会社を無料で紹介することも可能です。


>  管理会社の信用性を図るにはどのように行えばよいのか?

A:住民の皆さんだけは、他との比較しようもなく、大変難しい問題でしょう。
 試しに、「今回の不具合問題について、独自で他の工事会社に頼もうと思っている」と管理会社に申し出て、「良いですが、その工事については、管理会社を通していないので、その後の管理には責任を持ちませんよ」を匂わすようなことを行ったら、 即「アウト!」だとは、断言できますが。(理由は、また、お教えします)

  当社では、
・管理契約内容および管理費が適正であるかどうか?
・管理会社のサービス品質はどうか?
・長期修繕計画と修繕積立金が適正であるかどうか?
を無料診断しています。

 マンションのパンフレット・これまでの総会資料・管理委託契約書・重要事項説明書などをお持ちくだされば、1~2週間程度で、回答を差し上げています。


この回答を差し上げたら、

アドバイスありがとうございました
とても参考になりました。管理組合と相談し解決に向けて話を進めていきたいと思います。
 また、ご相談する機会があれば宜しくお願いしたいと思います

解決に向けて、話が進むと良いですね!

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 岐阜市の30戸程度の小規模のマンションですが、昨夜、臨時総会が開かれ、管理契約と管理費を見直すコンサルティングの依頼を正式に受けることが決まりました。

 この1年で5件目となる契約です。

 今回のきっかけは、私が大規模修繕コンサルティングをしていたマンションでの見学会。

 近くに、このマンションがあり、昨年、大規模修繕工事が終わったばかりだったのですが、見学に来られたと言う訳です。その理由は、配布したチラシに、管理費の見直しで、40%近くのコストダウンを成功させた相談事例に関しても、案内が載せてあったから。

 実は、このマンションでは、大規模修繕の後に、修繕積立金が50%増になったり、TVアナログ波の共聴施設の撤去に300万円近くかかると言う提案を管理会社が持ってくるなどがあり、その他にも、管理会社に対する不満が貯まっていたと言うことらしく、大規模修繕工事のことは、そっちのけで、質問は、管理費と管理会社のこと。

 そこで、管理費と長期修繕計画の適正診断を行ったのが、昨年12月。

 また、引き金となった「TVアナログ波の共聴施設の撤去」は、つい最近、他の顧問先のマンションで、まったく同じ問題が起こり、最終的には、管理会社が提示した金額の半額で工事を行ったばかりだったので、正に、ドンピシャの質問。

 既に、地デジになり、受診障害設備としては、もう使っていないのに、毎年、中電さんに電柱共架料を支払い続けることが、もったいないので、撤去工事を行うのですが、何かを修理したり、設置するのではなく、撤去に300万円使うのは、どうなの?と言う疑問です。

 但し、この先、電柱が建てかえられたり、柱上の工事があったり、移設する等があると、ケーブルテレビの線もそれに合わせた工事必要になり、その工事費を負担しなければなりません。

 このマンションでは、毎年の電柱共架料は、4万3000円ほどですから、仮に300万円の工事が200万円で済んだとしても、50年分の料金に相当するので、やらなくて支払い続けた方がお得?…と言う感じですが、この工事費が突発的に起きると、今度は、「あの時やっておけば良かったと言う結果となります。

 こうした「もしも」の時を考えると、今のうちに撤去しておいた方が、不安材料を無くすことができます。

 と言うことで、この問題の解決も、私が、現地調査や中電への取材調査を行い、更には、競争入札による工事費削減を行いますと言うことが、今回のコンサルティングの契約に入っています。

 工事仕様書をしっかり作成して、入札することによる目標金額は、40年分の電柱共架料を下回ること。

 また、私のコンサルティングのポリシーは、「管理会社変更ありき」ではなく、「管理契約の適正化」。それが結果的に、管理会社の変更や管理費の削減につながるのですが、これ以外にも、火災保険の適正化や共用部分の電気の見直し、更には、削減できた管理費を、「省エネ投資」にできないかと言う企画や試算。

 加えて、各戸の住宅ローンの借り換え・保険の見直し・リフォームの相談までやっちゃいます。

 つまり、そのマンションに住む住民すべての人が、将来に渡って、幸せになる一大プロジェクトなのです。

 ここまでやるのですから、はっきり言って、「コンサルタント料」は安くありませんが、その費用に比べて、コンシェルティングで得られる住民の方々のメリットは、最低でも10倍以上を実現しています。

 更に、私のコンサルティングが進むにつれて、マンションの住民の意識がどんどん変わり、賢い管理組合になって行くのが、実は、もっと大きなメリット。

 その実績があるので、決して、業者側からのバックマージンをもらわず、定額+成功報酬の方式で、自信を持って、「報酬」をご提示しています。

 今回のマンションも、そう言う点を理解いただき、ご契約いただいたのですが、満足感>期待値を目指して、一緒に良いマンションにしたいと思います。

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 5年前から「企業家支援」の活動をしています。

 それは、自分が10年以上前に、中部電力の社内ベンチャーとして起業した時依頼の苦労の連続があったから。

 そして、閉塞感のある日本の社会を変える新しいエネルギーを応援したいから。

 その中心が、「ドリームプランプレゼンターション(通称「ドリプラ」)」と言う起業家支援イベント。

 このイベントは、今や各地、各業界で行われており、私の地元、岐阜では、多治見において「行われています。

 その支援会が19日(日)に開催され、何度も誘われていたのをようやく参加することができました。

 本番は3月4日。

 大成功を確信しています。

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  私が家づくりのコンサルティングを行っている30代のご夫婦から、私が厳選してご紹介した3社の工務店から、1社を選んだとの連絡をいただきました。

 紹介時に、3社とお見合いセッティングをしたのが、昨年夏ごろ。

 土地が見つかったのが、12月。

 選考の過程では、「どう選んだらいいのか、迷いますぅ」を連発されたご夫人(笑)

 「一長一短がある」と腕組みされるご主人。

 決め手は、男性的なアプローチだったのか、女性的なアプローチだったのかと言うこと。

 男性的なアプローチでは、住宅の構造、性能、機能の優れている点を基本として、高い省エネ性や長持ちする住宅の大切さをPRする会社。

 女性的なアプローチでは、基本性能は一定基準以上(長期優良住宅仕)だから、その点は、気にせず、動線とか収納とか、早くそちらの話で盛り上がりましょう!とソフトな感じの会社。

 前者の方が少し価格が高い。

 どちらも、価格はすでに、合理的な水準。

 お客様は、「その価格差をどう考えたら良いのでしょうか?」というのが、私への質問。

 「性能の違いは、住宅の光熱費の違いや長持ちの違いに現れる。現在の価格差は、値引きで解消するのではなく、工務店と一緒にコストダウンを図ると言う作業で、解消できる可能性がある。」

 「だから、住宅の性能へのこだわりの優先順位を話し合ってください。それ以外でも、これから、間取りを詰めていくに際し、話しやすいかどうかも重要ですよ」

 「工務店の判断要素として、評価項目を洗い出して、その優先順位を決めて、○△×評価を行う」
等のアドバイスをしました。

 そして、その結果は、「女性的なアプローチ」が決め手となったとのこと。

 このご夫婦は、夫人が少し心配性。

 そのご婦人が、これ以降のプランや仕様の確定を中心に行うと言う予定であることも「女性的なアプローチ」をした会社が選ばれた大きな要素。


 なるほど。


 で、今夜、決定した工務店さんとプランの打合せだったそうで、あっという間に3時間過ぎて、楽しかったとか。

 こう言う話を聞くと、コンサルタント冥利に尽きますね。

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 昨日、紹介した3月11日の住まいづくりアカデミーの講演タイトルが、

「これを知らずに住宅展示場に行ってはいけない」
~元ハウスメーカートップ営業マンが語る住宅会社の手の内~

↑クリックすると申し込みページに飛びます↑

 いささか過激なタイトルですが、裏返せば「住宅展示場の上手な活用の仕方」と言っても良いでしょう。

 ちなみに、講師が気を使わずに、本音トークをするために、「業者の方はご遠慮ください」と言う注意書き付きです。(笑)

311アカデミー 案内チラシはこちらです。


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 連続して満員御礼の「住まいづくりアカデミー」。

 お客様の声に応えて、3月11日に、シリーズ3回目を行います。

 テーマは、住宅ローンの第3回目とハウスメーカーとの上手な交渉の仕方。

 先行して案内した過去の住まいづくりアカデミー参加者や店頭のチラシを見て、既に20組程度の申し込みがあります。

 このペースだと、再び「満員御礼」?

 間もなく、HPでも募集を開始します。

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  ずっと、多忙で睡眠不足。食生活も時間がない中、短時間で取れるものが中心。冬の乾燥。。。

 と言うことで、顔や首の肌がなんだか荒れてしまい、赤くなり、時には痛みも…。

 皮膚科に行って、診察してもらったことろ、皮膚病ではなく、いわゆる肌の抵抗が弱ったことに付随する「カミソリ負け」。

 塗り薬と炎症止めの飲み薬を処方してもらいました。

 そして、数日間、ひげそり禁止。

 従って、しばらくは、「ひげずら」で過ごすため、ご容赦くだされ。

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  岐阜の30代のお客さまの相談事例です。

 私がコンサルティングをして、そのお客様に適している工務店を選定し、3社と打合せをされ始めたのが昨年の11月。その時には、詳細な「家づくり要望書」ができていたので、用意ドンで同じ条件でプランニングや見積もりが始まっています。

 そして、ある程度のものが揃ったのが、先週始め。

 その資料をお借りし、各社の見積りを比較できるよう同じフォーマットへ落し込みました。

 会社によって、何が本体価格で何が付帯工事なのか、それぞれ違いますし、見積もりに漏れているものもあったり、逆に、安全をみて計上してあるものもあり、一般の人が見ても、わからないんですね。

 プランニングも一長一短あります。

 仕様も異なります。

 一度買ったら、簡単には変えられない住宅なので、何を表感優先順位にするのか、悩むところ。

 価格か、性能か、仕様か、話しやすさか、距離か…。

 こう言う時に、考え方や他の事例を紹介して、迷い道から抜け出すサポートをするのも、コンサルタントの役目です。

 3時間の面談の最後は、「どんな結論になっても、選んだ後は、今度は、その工務店といかに良い住宅にするのか?を考えれば良いんですよ!」とアドバイスして、迷った挙句の選択に後悔しないようアドバイスして、コンサルティングを終えました。

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  東京の㈱シップさんのリフォーム会社向けセミナーに参加しました。

 同社の分析によると経営がうまく行っているリフォーム会社の特徴は、HPの活用が優れていると言うこと。

 リフォーム会社の商圏は、会社の半径10キロ以内と言われ、かつてはチラシ営業が主でしたが、今やその反響は、下がり続けています。

 しかし、実際は、そのチラシを見て問い合わせる顧客より、「チラシを見て、HPをチェックして」、問い合わせる顧客が多くなっています。

 すぐれたHPを作り、その情報発信に成功している会社は、数人の会社でも500万円を超える受注をコンスタントに取っている事例がいくつも紹介されていました。

 では、そう言うHPの特徴は?と言うと、デザインの問題もありますが、中身に秘密があります。

 私たちが、一般消費者から「どんなリフォーム会社が良いですか?」と相談される場合に、「こんな会社が良いですよ」と回答する中身と、実は同じ。

 結局、「どんな姿勢で、どんなこだわりを持った仕事をしているか?」が原点にあって、それをHPで以下に的確に発信しているのか?と言うことなのですね。

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 追加セミナーでも、ほぼ満席になった「新春住まいづくりアカデミー」

 1日3講座を学ぶと、住まいづくりの成功の基礎が判ると言う企画。

 これまでの住宅相談センターの相談事例・コンサルティングから導き出したエッセンスが詰まっています。

その冒頭での私の挨拶の時に参加者にお見せするのが、こちらの2枚のスライド。
セミナー1 セミナー2


 これから家づくりを始める人にも、着手している人にも、お伝えしたい内容です。

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 平成20年には、省エネ住宅を義務化することで進んでいる国の住宅政策。

 昨年12月に発表された税制改正も住宅優遇措置も、「認定省エネ住宅」の優遇がはっきりと打ち出され、住宅ローン控除額の拡大、土地・建物の固定資産税の減額、フラット35の利率優遇、贈与税の控除額拡大など、全部使えば、数百万円規模のコストダウン効果がある政策となっています。

もう、住宅会社が「省エネ住宅」と言うセールス文句で他社との差別化を図るのは、過去のものになりつつあると言えるでしょう。

従って、大手のハウスメーカーは、対応商品として「スマートハウス」を続々と打ち出しています。

このスマートハウスのイメージは、単なる「省エネ」ではなく、「創エネ」であり、エネルギーの最適コントロール。言わば住宅全体が家電化するようなイメージなので、工業生産品としての住宅との相性が良さそうに見え、ハウスメーカーがリードしているのは、自然な流れなのでしょう。

では、工務店や建築家は置いて行かれるのか?

そうではないと思います。

住宅の基本性能は、機密性・断熱性によるところが大きく、独特の通気工法など、ハウスメーカーより性能の優れた住宅を作る工務店はいくらでもあります。

また、パッシブエネルギーなど、日差しや風通しを上手に生かすのは、建築家の得意とするところ。

確かに数値で実証するのは判りやすいけれど、自然素材の色や質感は、気持ちを和ませ、体感温度を変えます。

そう言う面では、「スマートハウス」のバリエーションは、実は、工務店や建築家の方が引き出しも多いと言えます。

選ぶ消費者側の意識としても、「スマートハウス」と言う箱にコントロールされるような暮らし方を望むのかなぁ?と思います。(ハウスメーカーのスマートハウスがそういうものだと言う意味ではありませんよ)

それより、「スマートレジデント」(レジデントは居住者のこと)になって、「箱」を操る&「箱で楽しむ」暮らしを考えて、住宅を選ぶと言う考え方をお勧めしますね。

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 今日は、5年に1度の「マンション管理士の法定講習」。これを受けないと資格が更新しません。

 平成13年に創設されたこの資格のだ1回目の合格なので、参加している人のほとんどは、2回目の法定講習になります。

 5年前の講習をはっきりとは記憶してませんが、大きく違ったのは、判例やトラブル事例等の実例例が多くなっていること。

 また、マンション管理士業務の社会的価値がはっきりしてきたこと。

 昨年、「マンション標準規約」が大幅に改正されたのも、マンションを巡る社会的情勢も住民意識も変わってきていることが挙げられます。

 たとえば、自分は住まないで、賃貸に出す人が増えたり、組合運営に無関心な人が増え、役員のなり手がいなくなったり、ローン難民や離婚、死去相続などで、区分所有者が変わり、それまでの滞納料金等の継承が問題になったり、あるいは、アメリカまではいかないけれど、権利義務関係にシビアな人が増えたりと、以前のように「仲良しクラブ」での組合運営では、立ちゆかなくなってきている状況があります。

 マンションの管理を良い状態で保つには、管理者(理事長や役員)は、会社の社長の感覚で、財政・法務・人事(人間関係)・建物管理等を行っていかなければならない時代に入っています。

 これを持ち回りの理事長が行うのは大変です。

 そう言う時に、プロであるマンション管理士の適切なアドバイスを行うことが求められます。

 でも、それって、管理会社が行うんじゃないの?と思われるかもしれませんが、これがなかなか難しい。

 管理会社は、あくまで管理委託契約に基づき、サービス役務(実務)を提供することが仕事。

 管理委託契約書は対価を決める根拠になるので、一定の範囲に限定された表現になっています。

 良い管理にしようと言う目標を立てて、それに向かって努力することを想定していません。

 極端なことを言えば、一人の担当者が、なるべく沢山のマンションを担当して、サクサクっと仕事ができることが、管理会社にとって、一番利益の高い状態。

 ビジネス原理によれば「利益相反関係」にあるとも言えます。

 もちろん、管理会社にとって、組合と良好な関係を保つことは、ビジネスが継続すると言うメリットがありますから、その点では、モチベーションが働きますし、実際、担当するマンションのために、尽力するスタッフもいます。

 従って、良い緊張関係と協力・信頼関係を保つことが、最も理想的ですが、そのバランスが難しい。

 ゆえに「管理サービス」はコストパフォーマンスの良い管理会社に任せて、その業務を監査したり、専門家としてアドバイスを行ったりしながら、マンション住民の利益の最大化を図るのがマンション管理士の役割だと思うのです。

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 住宅業界向け専門紙を読んでいると、時々「スマハ」と言う略語に出くわします。

 これは、スマートハウスの略です・

 かたや、「スマホ」は、スマートホンの略。

 時代的には、スマホが先で、スマハは後。

 同じ「スマ」が頭に付いていても、スマホのスマは、カッコいいのスマート。
 スマハのスマは、賢い(コントロールする)と言う意味のスマート。

 なのに、住宅業界の人たちが、はやりの「スマホ」に似せて、「スマハ」と言うのは、ちょっと、安易過ぎない?と言いたくなります。(笑)

 もちろん、「HRMS」と書かれても、余計に厄介。

 と言うことで、スマートハウスの略を考えてみたのですが、
 「スマハス」
 「スハウス」
 「Sハウス」…どれも、駄目ですねぇ。

 若い世代だからと言って、「うちは「スマハ」にしてください」とは言わない気がするけど、慣れれば、違和感がなくなるのでしょうかねぇ?(笑)
 

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 3月2日~5日まで、吹上ホールで開催される「マンション管理フェアinあいち」で「マンション管理学校」と呼ばれるセミナーが毎日、行われます。

 この中で主催者セミナーとして、毎日、授業(講演)をします。

 その内容は次の通り。
マンション管理フェアセミナー表 マンション管理フェアセミナー裏


【3月2日(金)14:30~】
~大震災・計画停電…関東のマンションに何が起こったか?~
他人ごとではない!非常時に強いマンションを作るための5つの法則

【3月3日(土)15:30~】
~現在の管理に満足ですか?~
あなたのマンションの管理を劇的に良くする5つの法則

【3月4日(日)15:30~】
~住民の意識次第でこんなに変わる!~
大規模修繕工事を46%コストダウンさせた7つの法則~

 初日の話は、いくつかの現場の実態を元に、その対策を教えます。関東では、この対策として、現在、太陽光発電や蓄電池の引き合いが増えているそうですが、かなり高価です。

 しかし、ある方法を使えば、高価であっても、導入することができます。

 二日目、三日目は、これまで私が手掛けてきて、実際に効果のあった方法を普遍化したものです。

 3日とも、私の得意とする「5つの法則」、「7つの法則」で、原理原則とその実例をお話したいと思います。


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 「暗闇ビジネス」と言うと、なんだか、危ないビジネスだと勘違いされた方もいるかもしれませんが、まったく違います。

 「視覚的に本当に真っ暗な世界を体験する」と言うビジネスワークショップです。

ドイツで生まれたダイアログ・イン・ザ・ダークの「暗闇ビジネスワークショップ」は、世界30ヶ国で実績のあるグローバルスタンダードの研修です。ダイアログのアテンド(視覚障害者)がまっくらな中でワークをファシリテーションするという前例のない画期的なこの研修は、深い気づきを短時間で得られるという特徴があります。(以上、HPより)

この体験をしたのは、今から8年くらい前、恐らく日本に初めて来たころに、東京での期間限定の展示に行ったのだと記憶しています。

普段観ている「暗さ」ではなく、本当に何も見えないのです。

そこを眼に障害のある方の先導でグループで歩いて行く。

最後は、その過程での気づきをシェアします。

 この体験が、各自に何をもたらすのかは、それぞれ違うのでしょうが、かなりのレア体験でした。

 その後、沢山の人たちがこれを体験する中で、「リーダーシップ」とか「コミュニケーション」と言う分野を中心に「企業の人材研修」としての価値が認められてきているそうです。

 その体験会が2月24日に名古屋で行われます。
 私も久しぶりに行きます。

 企業の経営者の方、研修担当の方、行かれてはいかがでしょうか?

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 昨日のセミナーで、お客様からの「住宅ローンの負担を少なくするには、自己資金が多い方が良いことはわかりますが、手元に現金をいくら残しておけば大丈夫ですか?」と言う質問を受けました。

 住宅ローンは、30年ほど長い間、返済を行うため、金利だけも何百万円になります。

 借りる金額を少なくすることで、総返済額は大きく減少するわけで、繰り上げ返済を行うことでも、同じ効果があります。

 また、変動金利なのか、固定金利なのか、元利均等なのか、元金均等なのかでも、もちろん違います。

 いずれにしても、もしもの時に備えて、手元にも現金を置いておきたい…。


 じゃあ、最もお得な組み合わせは?と言う質問になるわけです。

 これ、どんな視点から答えるのかで、随分変わりますね。

 キャッシュフロー表を作成して、住宅購入費用を一定にして、ローンの金額と自己資金の割合を変えれば、比較できますが、その時々の現金残の安全水準は、いくら?と言う点は、答えがありません。(赤字なら、そもそも、問題外ですが)

 多額の住宅ローンの返済を考えると、例えば、交通事項で入院して、働けなくなったら…と心配になりますが、それは、自動車保険で賄うべき話。

 子供の進学時の資金を考えると…と言うのも、子供保険でカバーする方法もあれば、教育ローンもある。

 そもそも、その人の会社の倒産リスクとか、失業の可能性とか?

 いろいろなケースを納得いくまで考えるのは、大切なことですから、それはそれで良いと思いますが、そのための準備が、仮に不足していたとしても、いざ危機が訪れれば、その時はグッと耐えて、知恵と工夫で乗り超えるものじゃないでしょうか?

 それよりも、例えば、手元にいくらあったら、余裕を感じるかなあとか、「次の海外旅行にいつ行こうかなぁ?」とかプラスの方に考えると言うのも、良いのではないかと思うのです。

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 今日は、トヨタホームさんの主催によるトヨタグループ社員さん向けのセミナーで講師を務めました。

 場所は刈谷市商工会議所。

 トヨタグループ社員さん向けの「持ち家支援」の一環。

 今日の話の組み立ては、次のような感じです。
1、将来設計とは?
2、人生における3大資金とは?
3、豊かに生きたいですか?
4、3億円の宝くじが当たったら
5、老後の話は、まだまだ先か?
6、持家か?賃貸か?
7、住宅ローン金利は、どうなる?
8、世間の建て時は、あなたの建て時?
9、ライフプランからみた住宅ローン
10、キャッシュフロー表で将来設計を行う

 今回は、いつもの「パワーポイントを使って、演出する」と言うのを止めて、会場内を歩きながら、レジュメに沿った話をする方式にしてみましたが、若い人達なので、反応が良く、とても話しやすく、この方式は、自分に合っているなぁと感じました。

 セミナーの時に、最もこだわっている「笑いを取る」も、うまく行ったし。。。(笑)

午前の部のセミナー参加者のアンケート結果では、
・非常に良かった…58%
・良かった…25%
・普通…17%

 これだけテーマを絞ったセミナーに目的意識を持ってこられた参加者ですから、全員に「良かった」以上と思っていただくことを目標としたのですが、そこには届かず、いささか悔しい。

 セミナー講師をやる時は、常に、参加者の貴重な時間をいただいているわけですから、人生を変えるような感動的な話、ためになる話をしたい!と考えているので、自分の評価は、辛口になりますね。


 私の住まいづくりセミナーの特徴は、家を持つためのセミナーなのに、「家を持つことは、人生の目標だけど、目的ではない」「人生の目的は、幸せになること。その手段として家を持つことですよ」と言い切ること。

 このメッセージが届いて、「会社の社員全部に聞かせたい」と言う感想が書かれていたのは、とてもうれしかったですね。


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 今日は、お昼から、個人住宅の家づくりのコンサルティングに始まり、夜9時半まで、連続4件のコンサルティング。

 最初の個人宅は、ご自宅の近くの土地を購入してとのことだったので、その土地を見に行くのに合わせて、ご自宅にお伺いし、住宅会社からの見積もりやプランを見ながら、ご相談。

 注文住宅の大変なところは、各社によって、見積りの分類の仕方が異なり、比較がしづらいこと。

 細かな例をあげれば、A社は、「カーテン工事は別途」と書いてあり、それは、カーテンレールも含めて別途で、B社は、カーテン工事の概算が「付帯工事」に入れてあるけれども、カーテンレール工事は、本体価格に含まれていて、カーテンだけ別途、と言うこと。

 プランが異なる以上、面積も多少は異なるわけで、「高い・安い」の判断が難しい。

 見積りの観方とか、プランの良し悪しだとか、2時間のコンサルティング。

 その後の3件は、すべて、マンション。

 こちらは、きっちり時間刻みでアポイントが取れており、私が陣取る喫茶店に順次来てもらいました。

 最後は、あるマンションの施工不良問題。

 これは、タフな仕事で、全部が終わるころは、かなり体力を消耗。

 で、自宅に戻って、明日のセミナー準備。

 今日も、充実した仕事のできた一日でした。

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 1月28・29日に開講した「新春 住まいづくりアカデミー」。


受講者からは、
 『展示場に行く前に聞くことができて良かった』
 『家を買うだけではなく、将来、老後までのことを考えた
  資金の運用の話だったので、とても参考になりました』
 『住宅ローンに関しては、うわべのことしか分っていなかったなあと、
  とても反省しました。吉田先生の話し方が分かりやすく、
  難しい話でしたが、頭のスーッと入っていきました』
 『契約前に固めておかないといけないことが整理して
  くださっていたので、わかりやすくてよかったです』
 『ハウスメーカーにもいろいろあり、昨日の工務店のお話しと含めて、
  自分の求める住宅を検討、メーカーを決定する
  必要がある事が分りました』
といった感想を頂きました。

実は、この二日間4講座で、162名ものご参加をいただき、どの講座も、定員オーバーとなり、キャンセル待ちの状態。

そこで、急遽、同内容のセミナーを追加開講することしました。今回は1日でお聞きいただけるように3講座に凝縮して開講。

特に何も告知していないにも拘わらず、既に30名ほどの申込がありました。



2月12日(日)に追加開講は、下記要領で開催しますので、これから家づくりを考えている方は、どうぞお越しください。

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 『失敗しない住宅会社の選び方 ~これを知らずに展示場に
  行ってはいけない!~』     2月12日(日)10:00~11:30
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準備不足のまま住宅展示場に行くと、売り手のペースで話が進み、
後で後悔することも。自分に合った会社は?多くの営業マンの中
から信頼できる担当者と出会うためには?をお教えします。受講
者には、当社考案の「住宅会社相性診断」をプレゼント。

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『良い家を建てるためのチェックポイント ~基礎工事から
 断熱まで、見えない所が肝心!~』2月12日(日)13:00~14:30
------------------------------------------------------------
品質の良い住宅を手に入れるためには、どこを見れば良いでしょ
うか?3000件以上の住宅を診てきたホームインスペクター(住宅
診断士)が実例を上げながらポイントをお話しします。

------------------------------------------------------------
『第2回:基礎から学ぶ資金計画と住宅ローン ~注意点から
 今すぐ使える裏ワザまで~』   2月12日(日)15:00~16:30
------------------------------------------------------------
マイホームの購入・新築を検討の方にとって、住宅ローンの知識
は不可欠です。基礎からの正しい知識と実際に役立つ裏技まで、
今スグ使える情報を折り込んでお話します。第1回を受講してい
ない方でも、ご理解いただけます。

・会 場 中日コンサルティングプラザ セミナールーム
     名古屋市中区栄4-1-1 中日ビル6階
・主 催 家計の総合相談センター、住宅相談センター
・参加費 無料(予約制)
   ・問合せ TEL 0120-756-365
   ・ご案内 こちらのHPから。

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 「次世代に向けて低炭素な社会を構築するために、CO2削減の国民運動として、学校・家庭・有志・NPO・企業などの多様な主体が、全国各地で展開している地球温暖化防止に関する地域活動を報告し、学びあい、連携の輪を拡げる「場」を提供します。それにより、地球温暖化防止活動の水平展開を図ることができ、一層の活動の推進に寄与します。」

 これが、「低炭素杯」と言うイベントの趣旨。

 「チャレンジ25」のメルマガで、初めて知りました。

 省エネの意識を草の根で広めるには、とても良い試みだと思うのですが、ちょっとだけ気になるのが、昨年共催していた東京電力が、今年は、外れていること。

 震災以降の風当たりの強さで、事業に直結しない活動には、色々な制約はあるのだろうけれど、「電力」と言う産業は、社会基盤の一つだし、火力発電所が沢山のCO2を排出するからこそ、低炭素社会実現に取り組む企業活動は、逆に積極的に堂々とやっていただいたいなぁと思いますね。

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 今日は、住宅金融支援機構の専門家を招いて、フラット35の勉強会を開催しました。

勉強会に集まったのは、FP系の専門家とホームインスペクションの専門家。

内容は、「住宅ローン」と「住宅の性能」。

 今や、「お金の話=住宅ローン」だけ、「住宅の技術」だけでは、住宅取得者に対する専門的なアドバイスができない時代になりました。

 もちろん、住宅金融公庫の時代から、一定の技術基準に適合する建物にしか「公庫融資」が付かなかったのですから、元々「住宅の性能」と関係していたのですが、実際は、「普通の住宅であること」のレベルの話であり、現在のフラット35もほぼ同じ基準です。

 ですから、住宅に関わる事業者は、ほとんど意識して勉強する必要はなかったと言えます。

 それが、【フラット35】Sができ、更に、今回【フラット35】Sエコが登場したことで、住宅の性能と住宅ローンが密接な関係をもつようになったと言うことです。

 その背景は、地球温暖化ガス(CO2)の削減を家庭部門でどう実現するか?という課題。

 具体的には、平成22年6月18日閣議決定された住宅施策の方針。
 これは、2020年度までに、新築住宅はZEH(ゼッチ:ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)を標準にするという方針です。

 「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」とは、「住宅の躯体・設備の省エネ性能の向上・再生可能エネルギーの活用等により、年間での一次エネルギー消費量が正味(ネット)で、ゼロ又は概ねゼロとなる住宅」のことです。

 こう言った方針のもと、【フラット35】Sや【フラット35】Sエコが登場したと言う訳です。


 CO2削減を実現するのに、最も効果的なのは、「住宅の長寿命化」。
 次が「住宅の省エネルギー化」

 こう言った住宅建設を促進するために、住宅ローン金利を優遇するのです。

 ここまでの背景を聴いた後、次は「技術基準」の話。

 今回のメインは、「省エネ等級4(次世代省エネ)」に適合させるには?について。
 条件項目は、三つ。①断熱材の施工②窓の断熱化・日射遮蔽③結露対策(壁体内結露の防止)

 いくつもの資料をいただき、情報と知識の整理をすることができ、非常に有意義な勉強会でした。


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