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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1510日連続更新中】

 毎年、ブログで発表している私にとっての今年の10大ニュース。社会的なテーマではなく、自分の仕事を中心としたニュースです。

◎新会社「株式会社住宅相談センター」として、中日ビルで初めての正月を迎えました。

◎東日本大震災で原発事故。元電力会社の自分にとって、衝撃的な出来事でした。

◎「ハウジング&リフォームあいち」でウエルカムゾーンの主催者セミナーすべてをプロデュース。3日間で12講座を提供しました。

◎「ハウジング&リフォームあいち」で「マンション管理相談センター」として、初めてのサービスリリース。パナソニック電工さんの協力を得て、マンションのリフォーム用IHも展示しました。

◎心豊かで良質な暮らしを実現する住まいづくりを目指す「良質住宅研究会」を結成。住関連事業者・専門家、約60社に集まっていただき、結成総会では、中電の原子力担当者を招いて、福島原発で何が起こっているのか、講演をしていただきました。

◎「マンション組合運営&大規模修繕コンサルティング」のフェイスブック、ファンページリリース。

◎「2世帯住宅のトレンドと選び方」イベント開催。大手ハウスメーカー9社の協力を得て、中日ビルで実施。非常に絞られたテーマでしたが、二日間で70名以上の来場がありました。

◎住宅相談センターのテレビコマーシャル放送。内容を変えて、2クール放映しました。また、名鉄タクシーの車内ビデオモニターでも、放映しました。

◎「ホームインスペクターズ東海」結成。住宅診断の専門家による勉強会・交流会が始まりました。現在、月1回のペースで集まっています。

◎マンション組合運営・大規模修繕工事のアドバイザー・顧問・コンサルティング契約を4件受注。大阪や東京からも勉強会の講師依頼が相次ぎました。また、年末に行った工事見学でも、4マンションから参加いただき、いずれも、順調に次のステップに進んでいます。


世相的には、大変な出来事が続きました。政治も経済も不安定。そんな中で、「消費者向け住宅コンサルティング」の軸をぶらさず、でも、変化・発展する1年でした。

来年も、チャレンジの年。

年末年始に改めて「自分は何のためにビジネスをするのか?」を熟考し、来年に向けて決意を新たにします。

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  会社は、27日から休みに入っていますが、私は、昨日も今日も出社。

 何をやっているかと言えば、「掃除と片づけ」

 机の上も下も、今年1年の資料が押し込まれて、並んでいる状態。

 変化し、発展することが当たり前だと思っているので、毎日のように新しいテーマと向き合い、同時にいくつもの案件を抱えながら進んでいると、まとまって片づけるより前に、すぐ出せるようにと資料を机に出しっぱなし。

 加えて、国や住宅業界の情報、消費者のトレンド情報等も、多角的に収集しているので、「後で読みたいな」と思う資料もたまっていく…(笑)

 こう言うことが、もう、何年も続いており、私の机の上で越年する資料の多いこと!

 で、今年は一大決意をしました!!

 宵越しの資料は机に並べないと。

この二日間は、スキャニングも多用し、捨てた資料は段ボール箱3個分。

こんな狭いスペースに、こんなに資料があったのかと自分でも驚き。

その結果、かなりの収納スペースが生まれ、今度は、そこに整理して格納する作業。

それから、最後は、年明けからすぐに課題に取り組めるよう「TO DO 箱」を用意。

これは、毎日、机の下にしまうことにします。

机の上は、掲示用のコルクボードを支えるためのブックスタンドと重しのためのデイリィーなファイル(顧客への初回説明資料等)が少々、朝、出社したら、日めくりで読む本、ペン立てとメモ帳以外は、ぜーんぶ格納。

 来年からは、毎日、この状態でオフィスを退社すると決意。

 来年は、メリハリを付けて、より丁寧に仕事をすることで、更に生産性を上げようと思います。

 実は、手帳も、長年同じモノを使ってきたけど、それも、変えてみました。
 横書きタイプから縦書きタイプへ。

来年に向けて、「断捨離」な二日間でした。

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【ブログ1508日連続更新中】

 年末のオフィスで、一人、今年の資料の整理をしています。

 狭いと思っていた机周りのスペースに、こんなに資料があったのか?と驚くほど。(笑)

 その合間に、今年やりかけで止まっていた「さあ、自分の才能に目覚めよう」と言う本に書かれた「ストレングスファインダー」と言うテストをやりました。

 これは、34に分類された「資質」から、5つの強みを見つけようと言う分析テストです。

34の資質とは、次の通り。

達成欲
 達成欲という資質を持つ人は、並外れたスタミナがあり、旺盛に仕事に取り組みます。自分が多忙で生産的であることに、大きな満足感を得ます。

活発性
 活発性という資質を持つ人は、アイデアを実行に移すことにより結果をもたらします。じっとしていることができないことが多いものです。

適応性
 適応性という資質を持つ人は、「流れに沿って進む」ことを好みます。「今」を大切にし、それぞれの時点で進む方向をひとつずつ選択することにより、将来を見極めます。

分析思考 
 分析思考という資質を持つ人は、物事の理由と原因を追求します。状況に影響を与える可能性のあるすべての要素を考慮に入れる能力を備えています。

アレンジ
 アレンジという資質を持つ人は、たくさんの要素を構成し管理することができると同時に、一度作り上げた構成にこだわらず、作り変えることをいとわない柔軟性をも備えています。すべての要素と資源をどのように組み合わせたら、最高の生産性を実現できるのかを考えるのが好きです。

信念
 信念という資質を持つ人には、その人の中核となる強い価値観があり、しかもその価値観は変わらないものです。その価値観を実現することが、人生の目標となります。

指令性
 指令性という資質を持つ人には、強い存在感があります。状況の主導権を握り、決断を下します。

コミュニケーション
 コミュニケーションという資質を持つ人は、一般的に自分の考えを言葉に表すのが得意です。話術に優れ、物事を印象的に説明するのが上手です。

競争性
 競争性という資質を持つ人は、自分の進歩を他人と比較します。一番になるため、またコンテストで勝つために、相当な努力をします。

運命思考
 運命思考という資質を持つ人は、あらゆる人や物事は互いに結びついていると考えています。この世に偶然というものはほとんど存在せず、ほぼあらゆる出来事には何らかの理由が存在すると確信しています。

原点思考
 原点思考という資質を持つ人は、過去や原型について考えるのが好きです。過去を調べることにより、現在を理解します。

慎重さ
 慎重さという資質を持つ人は、決定や選択を行う時に細心の注意を払います。あらゆる道のりには、危険や困難が待ち受けていると考えています。

成長促進
 成長促進という資質を持つ人は、他人の持つ可能性を認識し、それを伸ばし、目覚めさせます。他人の小さな進歩の兆候を見逃さず、このような進歩を実現することから充足感を得ます。

規律性
 規律性という資質を持つ人は、日課や秩序正しい計画に従うことを好みます。世界は自分が作った秩序の中に存在します。

共感性
 共感性という資質を持つ人は、自分を他人の状況に置き換えて考えることにより、他人の感情を察することができます。

公平性
 公平性という資質を持つ人は、あらゆる人を平等に扱う必要性を確信しています。明確なルールを定め、それに従うことで、世界のすべての人を公平に扱おうとします。

目標志向
 目標志向という資質を持つ人は、目標を定め、その目標にに向かってまい進し、目標達成に必要な修正を行うことができます。優先順位をつけてから、そのとおりに行動します。

未来志向
 未来志向という資質を持つ人は、未来がどのようなものかについて考え、そこからアイデアを得ます。未来についてのビジョンを語ることで、人々を高揚させます。

調和性
 調和性という資質を持つ人は、意見の一致を求めます。意見の衝突を嫌い、異なる意見でも一致する点を探ります。

着想
 着想という資質を持つ人は、新しいアイデアを考えるのが大好きです。全く異なる現象に見えるものの間に、関連性を見出すことができます。

包含
 包含という資質を持つ人は、他人を受け入れることができます。人の輪から外れている人に注意を払い、そのような人を輪に入れようと努力します。

個別化
 個別化という資質を持つ人は、一人一人が持つユニークな個性に興味をひかれます。異なるタイプの人たちの集団をまとめ、生産性の高いチームを作ることに長けています。

収集心
 収集心という資質を持つ人は、より多くの知識を求める知りたがり屋です。ものを集めたり、あらゆる種類の情報を蓄積したりするのが好きな人が、このタイプに多くみられます。

内省
 内省という資質を持つ人は、頭脳活動に多くの時間を費やします。内省的で、自分の頭の中で考えるのが好きで、知的な討論が好きです。

学習欲
 学習欲という資質を持つ人は、学習意欲が旺盛で、常に向上を望んでいます。特に結果よりも学習すること自体に意義を見出します。

最上志向
 最上志向という資質を持つ人は、強みを利用して、平均的ではなく最高の水準を、個人ないしは集団において追求します。単なる強みを最高レベルのものに変えようとします。

ポジティブ
 ポジティブという資質を持つ人は、情熱的であり、しかも自然にその熱意を人に分け与えることができます。生き生きとしており、他人に活気を吹き込み、やる気を起こさせることができます。

親密性
 親密性という資質を持つ人は、他人との緊密な関係を楽しみます。目標達成のために友人と努力することから、大きな満足感を得ます。

責任感
 責任感という資質を持つ人は、一度やると言ったことは必ず実行する精神の持ち主です。正直さや忠実さなどの普遍的価値観を達成することに、意義を感じています。

回復志向
 回復志向という資質を持つ人は、問題を解決するのが大好きです。どこに問題があるのかを探りあて、それを解決することに長けています。

自己確信
 自己確信という資質を持つ人は、自分の能力と判断力に自信を持っています。まるで、自分が正しい方向へ進んでいることを教えてくれる羅針盤が体内に備わっているかのようです。

自我
 自我という資質を持つ人は、他人の目から見て非常に重要な人間になることを望んでいます。独立心に富み、人から認められたいと思っています。

戦略性
 戦略性という資質を持つ人は、目的に向かうための選択肢を想定することができます。いかなる想定に直面しようとも、適切なパターンと問題点を直ちに予測することができます。

社交性
 社交性というテーマを持つ人は、知らない人と出会い、自分を好きになってもらうのが大好きです。見知らぬ人と打ち解けて親しくなることから満足感を得ます。

 かなり多くの質問に、20秒以内で、できれば、直感的に答えることが求められます。

 そして、このテストの結果出た私の5つの強みは、次の通りでした。

■目標志向
■達成欲
■着想
■最上志向
■コミュニケーション

 なるほど、概ね私に合っている感じがします。
 各項目の詳細な説明は、新年に書きます。

 ちなみに、このテストは、本を買って、そこに書いてある個別のIDがないと、利用できません。

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□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
 /\
/  ○ 住宅相談センター 家づくりナビゲーション Vol.24
|□ ○○       (2011年12月26日号)
| ∩ ∥
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

住宅相談センターは、名古屋・栄の中日ビル「家計の総合相談センター」
の一員として、住宅ローンなどの資金計画、土地探し、住宅会社のご紹介、
図面や見積・契約書のチェック、施工現場の検査、火災保険のご提案など、
「住宅」にまつわるご相談や情報提供を行っています。

当メールマガジン「家づくりナビゲーション」もその一環として、家づく
りに役立つ豆知識や法制度の最新ニュース、イベント情報などを月に2回
(11日・26日)お届けしています。どうぞ、最後までご覧下さいませ。

□□━━CONTENTS━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□□
  1.【豆知識】住宅の欠陥の補修要求
  2.【豆知識】“明かり”で年末年始の防犯対策
  3.【情報BOX】エネファーム補助金 第3期募集スタート &
            民間住宅ローンの貸出動向調査結果 公表
  4. 新春 住まいづくりアカデミー開講のご案内
  5. 冬のライフプランセミナー開講のご案内
  6. 東海地方の家づくりイベント情報
  7. 住宅相談センターのブログ 最近の記事から
  8.年末年始休暇のご案内
□□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□□

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
    (1)家づくり豆知識 コンサルタント:吉田 貴彦
          ~ 住宅の欠陥の補修要求 ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

住宅の新築や購入をする場合、最終代金の支払前に「施主立ち合い」や
「内覧会」などの名称で、建物のチェックをする場が設けられています。
仮にその場で不具合が見つかれば、手直しをしていただき、引渡日まで
には完璧な状態にしてもらうのが理想的な進め方です。

しかし、お客様は引き渡し予定日直後には、すでに引越し・入居の手配
を済ませていることが多く、手直し工事が終わらないうちに入居という
こともしばしば見受けられます。このような場合、引き渡しのとき残代
金をすべて払ってしまうと、手直し工事をしてくれなくなる恐れがある
ので、代金を一部払わないで引き渡しを受けるという手に出る人があり
ます。これは法的にはどうなのでしょうか?

例えば、手直しが重大な瑕疵(かし:隠れた欠陥)にあたるような場合、
売主企業や施工会社は建物の引き渡し後10年間は、これを保証すること
になっています。これを瑕疵担保責任と言います。この責任を踏まえる
と、施主・買主はどのような状態であれ、きちんと残代金を払う義務が
あり、瑕疵担保責任は瑕疵担保責任として、引き渡し後に修復や損害賠
償を請求すると考えるのが正しいと考えられます。

つまり瑕疵があることを理由に残代金を支払わないというのは、施主・
買主の気持ちは理解できますが、法的には認められないケースがあると
いうことです。支払わなければならない代金はちゃんと支払い、その後
瑕疵の修復を要求するというのが正しいのです。むやみに代金を留保し
たりすると、逆に訴えられることになりますので、お気を付け下さい。

(ただし、これはあくまで法的な考えで、実務上は代金の留保が行われ
 ているのも事実です)


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
   (2)家づくり豆知識 日本防犯住宅協会 会長:柴山 明輝
        ~ “明かり”で年末年始の防犯対策 ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

警視庁の統計に、「侵入窃盗が一番多い月は“12月”」というデータが
あります。年末で外出の機会が増え気持ちも慌しくなり、その上、ボー
ナスやお歳暮でお金も動きます。泥棒にとって絶好の機会なのです。

夜が長く、泥棒が活動しやすいこの時期。ちょっとした買い物だけでな
く、帰省や旅行で外出する際にご注意頂きたいのは、家の“明かり”。
明かりを点けておくだけで、泥棒の第一ターゲットになることを避けら
れるのです。

泥棒の立場で考えてみましょう。「明かりが点いていない家 = 人が居
ないので楽に侵入できる家」となります。2階の明かりが点いていても
1階の明かりが全て消えていれば、「1階には人が居ない = たとえ2階
に人が居ても気づかれずに侵入できる」となりますよね。また、両隣の
家も明かりが消えていれば「近所に気付かれにくいゾ」、街全体が暗け
れば「見つからずに侵入・逃走出来るゾ」となる訳です。

そこで“明かり”で出来る防犯対策を、以下ご紹介します。

 ・道路から見やすい位置の部屋の明かりを一部点け、不在かどうか
  わかりにくくする
 ・勝手口など表から見えにくい場所の出入口の屋外、或いは屋内を
  明るくし、攻撃されにくくする
 ・2階で寝る場合でも1階の明かりを全部消さないで、一部は朝まで
  点けておく
 ・玄関まわりを明るくし、家に近づきにくくする
  (門灯をつけることで、通行人も少し安全になります)

省エネを気にする向きもあると思いますが、一晩あかりを点けていても、
月数百円程度です。外出して日没後の帰宅になる場合でも、明かりを点
けて外出すれば被害に遭う確率を減らせます。是非実践ください。

明かり一つでも防犯には効果がありますが、他の方法を組み合わせるこ
とで、さらに効果が高まります。診断や相談をご希望の方は、下記まで
「防犯診断の件で」とお問い合わせください。

 【日本防犯住宅協会】 会長 柴山 明輝
 電話  052-363-7014 HP  

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
   (3)家づくり情報BOX コンサルタント:草野 芳史
  ~ エネファーム補助金 第3期募集スタート &
          民間住宅ローンの貸出動向調査結果 公表 ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

12月19日より民生用燃料電池(エネファーム)導入支援補助金の第3期
募集が開始されました。補助額上限は85万円で、来年3月12日が設置・
交付申請の期限ですが、予算達成次第締め切られます。

  ▼▼詳しくは、社団法人 燃料電池普及協会のHPにて▼▼
  http://k.d.combzmail.jp/t/0lwk/a0yg69y0eiy9t57lbdqGV

12月5日、住宅金融支援機構から「民間住宅ローンの貸出動向調査結果」
が公表されました。住宅ローンへの取組み姿勢や金利優遇、審査、リス
ク管理など、303の金融機関の考え方や傾向、今後の方向性が見えます。

  ▼▼詳しくは、家づくりコンサルタントの雑記帳にて▼▼

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
        (4)新春 住まいづくりアカデミー
       全4講座 栄・中日ビルにて開講のご案内
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

住宅相談センターでは、名古屋・栄の中日ビル「家計の総合相談セン
ター」と一緒に、『住まいづくりアカデミー』全4講座を開講します。
参加は無料ですので、お気軽にご参加下さい。

 ------------------------------------------------------------
 1月28日(土)13:00~14:30 『第2回:基礎から学ぶ資金計画と
      住宅ローン ~注意点から今すぐ使える裏ワザまで~』
 ------------------------------------------------------------
 1月28日(土)15:00~16:00 『失敗しない建築家・工務店の探し方
  ・選び方 ~知らずに後悔するか、知って候補に入れるか?~』
 ------------------------------------------------------------
 1月29日(日)10:00~11:00 『ハスウメーカーの比較の仕方と
    選び方 ~これを知らずに展示場に行ってはいけない!~』
 ------------------------------------------------------------
 1月29日(日)13:00~14:30 『良い家を建てるためのチェック
   ポイント ~基礎工事から断熱まで、見えない所が肝心!~』
 ------------------------------------------------------------

   ・会 場 中日コンサルティングプラザ セミナールーム
        名古屋市中区栄4-1-1 中日ビル6階
   ・主 催 家計の総合相談センター、住宅相談センター
   ・参加費 無料(予約制)
   ・問合せ TEL 0120-756-365  ・ご案内 

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
         (5)冬のライフプランセミナー
       全5講座 栄・中日ビルにて開講のご案内
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

名古屋・栄の中日ビル「家計の総合相談センター」では、家計・保険・
税金・相続・年金など、家計に役立つセミナー全5講座を開講します。
参加は無料ですので、お気軽にご参加下さい。

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 【家計】1月21日(土)13:00~14:00 『基礎からわかる投資信託』
 ------------------------------------------------------------
 【保険】1月21日(土)15:00~16:00
            『保険料控除改正! 保険料控除活用術』
 ------------------------------------------------------------
 【相続】1月22日(日)13:00~14:00
       『社会保険の被扶養者 ~“130万円の壁”の実際~』
 ------------------------------------------------------------
 【年金】1月22日(日)15:00~16:00
      『~専業主婦と共働き妻~ 年金で得なのはどちら?』
 ------------------------------------------------------------
 【税金】1月28日(土)11:00~12:00
                『知って得する生前贈与活用法』
 ------------------------------------------------------------

   ・会 場 中日コンサルティングプラザ セミナールーム
        名古屋市中区栄4-1-1 中日ビル6階
   ・主 催 家計の総合相談センター
   ・参加費 無料(予約制)
   ・問合せ TEL 0120-3737-88  ・ご案内 

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
       (6)東海地方の家づくりイベント情報
      ハウスメーカー・工務店・建築家からのご案内
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
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 【12月31日まで】緑区にて『LEGEN 四本木』現地説明会開催
 --------------------------------------------------------------
  駅徒歩8分の地に、まあるい広場“サークルプロムナード”を囲
  んだ、フランスのごく日常のような街なみが、まもなく誕生!
   ・問合せ ホームパパ  ・ご案内 
 --------------------------------------------------------------
 【12月1日から】江南市にて『太陽光発電設置見学会』開催
 --------------------------------------------------------------
  太陽光発電を設置中の建築現場をご覧いただけます。実際の暮ら
  しぶりや光熱費、売電額など生の声もお伝えします。
   ・問合せ (株)葵建設
        http://k.d.combzmail.jp/t/0lwk/a0ygc9y0eiy9t57lbd7fo
   ・ご案内 http://k.d.combzmail.jp/t/0lwk/a0ygd9y0eiy9t57lbdtPi

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 【12月31日~1月4日】『木の家づくり なんでも相談会』開催
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  大みそかも元旦も、家づくりのこと、なんでもご相談ください。
  お年玉プレゼントをご用意してお待ちしています。
   ・問合せ (株)安井工務店 ・ご案内 

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 昨日の「雨漏りが問題になった分譲マンション」の話の続き。

 2000年に住宅の品確法が定められて以降、施工または販売会社は、雨漏りに関しては、10年の瑕疵保証義務を負います。(最近の判例では、10年を超えても、建物の基本構造部分の瑕疵保証を負うとされています)

 しかし、この法律の施工前は、不動産売買契約書において、雨漏りの等の建物の基本的な瑕疵保証は2年とされるケースが一般的であり、このマンションも同じ。

 一方、このマンションにおいては、管理会社が保険代理店をやっていて、その会社の提案通りに火災保険が掛けられていました。

 火災保険では、階上からの配管や風呂からの漏水については、修理費用も含めて補償する特約を付けることができますが、雨漏りの補修工事は保険の対象となりません。しかし、雨が漏水原因だと思われる場合、その原因を特定するための調査費用は特約が付けられます。

 このマンションのように、サッシの下部に漏水があれば、「結露」と簡単に片づけないで、窓の外から散水調査をすることで、タイルの剥がれやクラック、またはサッシ廻りに原因があるのかどうかがわかります。その調査には、当然、仮設足場を組みますが、仮設足場を組む費用は、調査費用から出るため、もし、結露ではなく、雨漏りが原因だとすれば、その補修工事費用は自費となりますが、足場のお金は、不要となります。

 この足場の費用が数十万円単位ですから、大きいし、それ以外でも、調査費用と工事費用との細かな区分をすることで、組合の負担も変わってきます。

 そう言う点では、新築後、間もなくから雨漏りが生じていたことを考えると、住民目線になれば、管理会社は、早い段階で、このマンションに「雨漏り調査特約」を付けることを薦めるべきでしたが、そう言う提案がなされていませんでした。

 ところが、私が住民側のコンサルティングをすることで、保険の点検をしたら、実は、このマンションの保険において、「雨漏り調査費用」は、「担保特約」ではなく、「不担保特約」。

 つまり、「必要ありません」と申し出て、減額しない限りは、基本契約に「雨漏り調査費用」が付いていたのです。

 それで、過去の雨漏り対策工事をすべて洗い出し、調査費用として仕訳できるものを整理したら、その総額は、4回分で、ウン百万円!

 そこで、この管理会社に依頼し、保険請求を行ってもらったのですが、保険会社に対する報告の仕方が稚拙で、私が算定した金額が出ないと言う。

 保険代理店でありながら、自分が薦めた保険内容を知らないばかりか、顧客のための保険申請のスキルも十分でない。

 そこで、私が直接、保険会社に説明をすると、やはり、保険が出ると言う。(苦笑)
 私の場合、隣に「保険相談センター」がブレーンにいて、過去にも、同様の事例で、保険が出る申請に成功しているから、腕が違う。(笑)

 ただ、そのノウハウは、内緒ですが…。

 結局、遠回りしましたが、マンション住民にとってみると、過去、雨漏り対策工事費とした支払った金額、今回、雨漏り対策工事費として支払う予定だった金額から、ウン百万円が保険で賄えたと言うハッピーエンド。

 加えて、保険相談センターに相談し、このマンションに最適な火災保険を選び直して、保険を掛け替えたことで、補償内容はそのままで、保険の掛け金もウン十万円のコストダウン。(途中解約しても、返戻金がありますので、満期まで待つ必要はありません)

 以上からの結論。

1、管理会社が保険代理店になっていても、その能力が十分だとは、言えない。だから、過去の補修工事を洗い出すと、保険対象の工事が見つかり、工事費を取り戻せるかも。

2、管理会社が保険代理店になっていて、その保険商品が掛けられている場合は、他の保険と比較すると、もっと良い商品が見つかる場合もある。その差額は、ウン十万円に上ることもある。

 今、4件のマンションから、管理委託契約の見直しと長期修繕計画・修繕積立金の見直しの依頼を受けていますが、その4件とも、火災保険のコストダウンができそうですから、その割合から言うと、恐らく、多くのマンションが同じ可能性があると思います。

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 あるマンションからの相談。

 サッシの下の壁紙がはがれ、床のフローリングが変色しており、雨漏りじゃないか?と管理会社に相談したら、管理会社がその親会社のマンションの販売会社と一緒に調査。

結論は、「結露」が原因だとされた。

それ以降、「結露なら仕方ない」…と諦めていたのですが、あるきっかけで、私に相談があり、現地を見ることに。

確かに結露がひどいのはわかりましたが、床の変色がひどく、そこまで拡がるとは思えない。そこで、漏水調査を行ったところ、原因は、「雨漏」。

 確かに、結露も原因の一つではあったでしょうが、それにしても、安易な結果報告です。

 考えてみれば、施工不良かもと指摘されかねないのですから、「結露」と結論付けたくなるのが、販売会社の心理。

 「雨漏りの可能性あり」と口にすれば、足場を組んで、外から散水調査をしなければなりませんが、その費用は、当然、販売会社持ちになる。

 管理会社は、その販売会社の子会社ですから、こちらも、何も言わない。

 仮に、子会社でないにしても、その販売会社と取引関係があれば、やはり、販売会社に都合の悪いことは、口にできないでしょう。

 それに、建物の不具合が、管理会社の点検業務の不備から生じている可能性もありますから、そう言う点でも、管理会社の調査報告には、その点を避けて色が付いている可能性もあります。

 つまり、分譲マンションにおいて、建物に拘わる不具合が生じた時に、管理会社・販売会社・施工会社に調査を依頼するのは、要注意だと言うことです。

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 住宅相談センターは、中日新聞のショッパーと言う地域情報紙(毎週木曜日発行)に、毎回、小さな広告を載せています。

 それは、毎回、変えるのではなく、既に作成してある広告をその週の紙面スペースに合わせて、4種類のうちから、編集部が選んで掲載すると言う仕組み。

 住まいづくり成功の3大要素である、住宅会社選び、住宅ローン選び、欠陥住宅防止(住宅診断)の3本柱について、相談に乗りますよ!と言う情報発信を行っています。

 この広告の新春版が完成しました。それがこちら。
ショッパー広告3

ショッパー広告4

ショッパー広告1

ショッパー広告2


 一番大きな広告は、前記の三つのポイントが折り込まれていますが、それ以外は、1テーマずつなので、どの種類の広告が掲載されるのかは、その週になってみないとわかりません。

 しかし、以前は、どの大きさでも、前記の3ポイントを織り込んでいたので、小さな広告では、わかりづらかったと言う反省に立って改良したものです。

 これからは、その週にどのテーマの広告が出るかに応じて、会社のHPやブログ等も、情報発信内容を変えて行こうかなぁと考えています。
 
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 先日、ミサワホームの住まいづくりのテーマパーク「MISAWA FACTORY NAGOYA」の見学に行ってきました。http://www.misawa.co.jp/kengaku/factory-nagoya/

 場所は、江南の柏森駅から徒歩5分ほど。

 ミサワホームの施設ですから、ミサワホームの販売のために作られた施設ですが、素材や耐震の展示は、基本知識として押さえるべき点なので、一般的な家づくりの勉強になります。

 この施設の特徴は、次の通り。

・ 住まいの基本技術や工法・構造、先進の環境技術などを、素材に触れたり体験・体感したりできる8つのコーナーで紹介

・ 大地震を体験できる地震シミュレーターで、地震の揺れを最大で約半分に抑えるミサワホーム独自の制震装置「MGEO(エムジオ)」の効果を体感

・ 構造体を分かりやすく展示した実物大のスケルトンハウスを施設内部に設置

・ ECOな暮らしを実現する最新の環境住宅の模型やエネルギー機器類を展示

・ 世界各地の気象状況や地球温暖化現象、地震活動などを表示し、地球環境への興味を喚起する世界初のインタラクティブなデジタル地球儀「触れる地球」を展示



 必要以上に「ミサワホーム」が最高ですよーと圧倒するような展示じゃないのが、なかなか良い。

ただし、事前に、ある程度の勉強とか何を見に行くのかと言う準備や目的意識がないと、自分の家づくりで、どう評価すればいいのか、わからなくなりますから、気を付けてくださいね。
 
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 今日、相談に来られたのは、土地取得から家づくりを始める若いご夫婦。

 土地が決まりかけていたのですが、色々な事情で、契約前日にキャンセル。

 もっと、良く考えないと…と言うことで、お越しになりました。

 そこで、夫人が出された家づくり計画ノートを拝見すると、非常にまめに、しかも、よくできています。

 予算の数値も、諸費用や火災保険等、わすれがちな費用の計上もしてあります。

 新居へのこだわりやデザインイメージもまとめてあります。

 普通ならば、家づくりの成功パターン。


 ところが、全体の進め方がちぐはぐ。

 予算は、工務店と大きさや簡単なプランを出してもらい、ちょっと高い感じ…で納めたもの。

 これくらいなら返済できそうと言うのがローン額算出の根拠ですが、まだ、子供がいない二人にとって、これから予定している子供の教育費なども踏まえて、長期に渡る返済計画の見通しがあるわけではない。

 住宅ローンの種類も、金融機関から、「こちら良いですよ」と言われたのですが、何故、そちらが良いのが、よくわかっていない。

 つまり、船の性能はそこそこ良いのに、羅針盤がない。

 相談の途中でも、話が断片的にあちこちに飛び、心配事が色々出てきます。

 これでは、「いきあたりばったり」になりかねません。

 と言うことで、まずは、ライフプランシュミレーションをして、家づくりにどのくらいのお金をかけて良いのかを診断しましょう!ということになりました。

 勉強熱心なご夫婦ですから、進め方を修正できれば、素晴らしく満足できる家づくりができると思います。

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 友人のあまみ悠さんが12月に出版された著書「すべての女性が輝く~夢実現バイブル~」が届きました。 「女性」が、しなやかに強く生きることを応援するような表紙が素敵です。


 ストーリーにリズム感があり、登場する女性たちも素敵です。

 頑張っている女性にプレゼントしたい…そんな本です!

「限られた人生、後悔しない生き方をしたい……」
「自分が幸せになって、周囲の人たちも幸せにしたい。」
「生まれてきた意味を知り、夢を叶えたい!!」

そして、講演会に行き、本を読んで勉強した。
自分をより良く変えようと努力した。 試行錯誤をくり返しながら、がんばった。
だけど、変われない、
結局、形にならない……。
そう感じたことがある、あなたに読んでいただきたくてこの本を書きました。

夢を形にする、願いを実現する、自分らしく幸せな生活を創り上げる。

ほとんどの内容が、カンタンにできるものばかりです。
実際の悩みや課題の解決方法も書いてあります。
それらをできるところから、まず、実行してみてください。
そうすることで、きっとあなたは、自分の存在に自信を持つようになります。
そして、もっと可能性を発揮し、夢や理想にどんどん近づいていくことを実感されることでしょう。

さあ、あなたが、本来持っている輝きを解き放ち、あなたにしか歩めない素晴らしい人生を思いきり生きて、幸せになってください。

(「はじめに」より)

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 今日のブログで、1500日連続更新。

 365で割ると、4年以上、毎日書き続けたことになるのかぁ。

 一昨日から、イベント・打合せ・忘年会・現場検査…と2日間で、睡眠3時間余り。

 充実した年末と言うのか、自分の体のタフさに感謝(笑)

 1500と言う切の良い数字だから、今日は、これまで続けてきた自分をちょっぴり褒めてあげます。

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 今日は、良質住宅研究会の定例勉強会。

良質住宅研究会 北平さん勉強会


 年末と言うことで、㈱オフィスコトノハの北平純子先生をお招きして、「~人生を変える話し方の授業~顧客の心をぐっとつかむ話し方3Vルール」と題する特別講演。

 私自身は、これまで、数百回の講演をしていますから、大勢の人前で話すことに抵抗はありませんし、恐らく下手ではないと思います。

 色々な「話し方」の本も読んで勉強しましたが、北平先生の講演は、「話し方の技術」だけじゃないのです。

 きれいに話すとか、上手に話すということではなく、どうしたら人の心を動かす話し方・聞き方ができるのか…それを教えてくれるのです。

 2年前に、セミナーを受けて、学びが多く、とても感銘を受け、それ以来、メルマガも愛読していますし、先日、出版されたと聞いて、記念講演会も参加しました。

 その本が「人生を変える話し方の授業」

 
 私の大切な「良質住宅研究会」の仲間にも是非聴いて欲しくて、企画したのですが、やはり、素晴らしい!!

 「顧客の心をつかむ話し方」と言うタイトルに惹かれて参加されたメンバーの皆さんが、北平先生の話に心をグッと掴まれている様子がよーくわかります。(笑)

 最後は、北平さんのCDプレゼントのジャンケン大会は、大盛り上がり!

 用意いただいた著書、20冊ほどが、その場で、完売!
 
 年末最後に、良い企画だったなぁと満足(^^)v

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 今、管理会社の管理委託契約の見直しをしているマンションでの出来事です。

このマンションでは、特に清掃の質が悪く、何度クレームを出しても、担当者が「清掃業者に指導しておきます」と言うばかりで、一向に改善の余地なし。

 そこで、約1ヵ月間、掃除業者がマンションに滞在する時間と掃除後の建物の状況をチェック。

 その結果、わかったことは、業者の報告書には、「清掃時間=2時間」と書いてあるけれど、30分程度しかいない。

 清掃後を点検すると、廊下にある消火器の後ろは、手を付けておらず、玄関の隅の蜘蛛の巣はそのまま。駐車場の雑草もそのまま。。。

 これらを写真に収めて、管理会社に提出。

 ただし、担当者では話にならないので、その上司に直接話をすると、案の定、担当者から上司に報告が行っていないと言う。

 この管理会社、聞けば誰でも知っている有名企業の系列会社です。

 会社のブランドは、アテになりません。

 そして、ようやく上司に話が通じて、改善され、過去の杜撰な清掃に対しては、返金で解決。

 解決と言っても、「まったく何もしてない訳じゃなく、ある程度はやりました」と言う管理会社と「ちゃんとやってなければ、何もやらないのと同じ」と言うマンション住民(組合)との溝は、大きく、何度も「出直します」と言う交渉の揚句です。

 そして、「これからは、住民の身になってしっかりやります」と言うことで、決着。

 ところが、年2回の定期清掃の通知が来てびっくり!

毎週行う日常清掃が火曜日なのに、それをそのままにして、特別清掃が水曜日。

管理会社も、いくつものマンションを管理先として抱えて、スケジュール調整は大変でしょうが、これでは、火曜日の日常清掃は、無駄になってしまいます。

 それに、日常清掃も定期清掃も、同じ清掃会社なのですから、その会社から、「連続するのは、もったいないのでは?」と言う具申はないのかなあと疑問に思います。

多分、どちらの会社の担当者も、自分の家で、有料の清掃サービスを業者に依頼して、こんなスケジュールを示したら、怒るでしょう。

 分譲マンションの管理は、住民の無関心なところで、管理会社の都合を優先されているかも…と言う典型的な事例でした。

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 最も好きな歴史小説のひとつ「坂の上の雲」が、再び始まりました。

 今の日本は、大きな試練に立たされていますが、この時代、欧米列強のアジア侵略が続く中で、日本の独立を維持するために、清、ロシアと戦争をした日本の状況も、大きな試練に直面していました。

 先週のドラマでは、二百三高地の戦いが中心。

あらすじは、

「第三軍は、三度目の旅順要塞総攻撃を予定。各師団から選抜した三千百余人の白襷(だすき)隊による一大決死隊の突撃を開始する。突撃開始から3時間で全線にわたって攻撃が頓挫、白襷隊が闇に乗じて鉄条網まで迫るが、機関砲火を浴びる。乃木(柄本明)はもはや正面攻撃は無理と判断し、二〇三高地を全力で落とすと宣言する。だが、第一師団五連隊が頂上を占領した直後に反撃され、頂上奪取に失敗する。

総攻撃の開始から6日目、連合艦隊・三笠の艦内では、攻撃中止命令が出るころだとの声が上がる。その声に真之(本木雅弘)は、4万5万の将兵が犠牲になっても二〇三高地はおとさなくてはいけないと激する。

万策尽き果てた乃木の苦境を見かねた満州軍総参謀長・児玉源太郎(高橋英樹)は、旅順で乃木の代わりに二〇三高地をおとすことを決意。大山(米倉斉加年)からの秘密命令を携え旅順にやってくる。乃木と二人きりで話し合った児玉は、一時的に第三軍の指揮を執ることを乃木に了承させ、直ちに重砲隊の移動や陣地転換など攻撃計画を修正する。

12月5日、集中配置された28サンチ砲や重砲がその効果を存分に発揮。死闘の末、二〇三高地の西南山頂を占領した日本軍は観測点を置き、旅順港のロシア艦隊に砲撃を浴びせた。

ロシア艦隊の全艦撃沈が時間の問題だと知った連合艦隊は、直ちに佐世保へ帰港の準備に入り、10か月に及ぶ旅順港の封鎖作戦に終止符が打たれる。

児玉は、陥落した二〇三高地の巡視に向かう乃木にあえて同行せず、陸軍の記録にも自らが指揮権を執ったことは伏せて、単なる陣中見舞いだったと記録させる。そのころロシアは、ぼう大な数の兵を奉天の会戦に向けて集結させつつあった。」

 自分が、この指揮官だったら、どうするだろう?と考えながら、「決断すること」の難しさに想いを馳せて見ています。

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 明日、12月18日(日)は、東北支援イベント『愛(チャリティ)の聖地 モリコロパークへ Run for Peace』開催です!

8か月かけて、ボランティアの皆さんで創りあげるイベント。

全国各地から、東北支援に熱い想いをもった講演者、そしてライブアーティストは総勢130名超出演します!皆さんの参加が、そのまま直接被災地の支援になるイベントです

 総合司会の生田サリーさん始め、私の知り合いも沢山出演します。
 
 お時間のある方、是非、モリコロパークへ!
 
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先日、「修繕積立金がいきなり2倍、10年後に3倍に値上げしなければいけないと言われた」と言う相談をいただいた57戸のマンション。

 「長期修繕計画」「管理委託契約」「総会資料」等を預かって、診断したところ、過大な計画、過剰な管理、割高な管理委託費、管理会社によって競争なく決められた火災保険等、コストダウンの余地があるある…(苦笑)

 その総額は、15年でなんと約1億円!

 ちなみに、同時期に診断を依頼された27戸のマンションは、15年で約3000万円のコストダウンが可能。
 こちらも、修繕積立金の50%の値上げがなされていました。

 管理会社からすれば、「足りないよりは、余分にある方が、安心ですよね」と言えるし、管理費の値下げも要求されにくい(心の中のつぶやきでしょうが)。

 長期修繕計画を作成する設計事務所にとっても、「足りないよりは、余分にある方が、安心ですよね」と言えるし、実際の工事の際に、十分な予算がある中で、安心して仕事を引き受け、かつ、頑張ってコストダウンすれば、感謝される。

 結局、「住民の皆さんのため」と言うセリフの向こうに「最初に、自分達の利益を確保した上で」と言う条件が付いているのですね。

 もちろん、適正な利益がないと良い仕事ができませんから、彼らに「悪意」があるとは決めつけられないにしても、甘すぎる。

 自分が住民の一人で、来月から毎月1万円も修繕積立金が上がるとしたら、同じ結論にならないと思います。

 コストダウンの方法を考え抜いて、その実現可能性を検討し、実際に着手して、その結果、必要な値上げを行うと言うのが、「住民目線」だろうと思います。

 どちらのマンションも、現在の役員さんからではなく、問題意識をもった一人の住民さんからの依頼でしたが、「理事長に話して、役員や住民向けの勉強会を開催したい」とリクエストをいただきました。

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 毎年、年末に日本漢字能力検定協会が、公募により決定する「今年の漢字」。

今年選ばれたのは「絆」。

発表の前に、何人かの人と話題にしていたのですが、その時の私の予想は「絆」。

当たりました。(*^^)v

今年、この漢字が選ばれた理由として、同財団のHPでは、次のように書かれています。

日本国内では、東日本大震災や台風による大雨被害、海外では、ニュージーランド地震、タイ洪水などが発生。大規模な災害の経験から家族や仲間など身近でかけがえのない人との「絆」をあらためて知る。
人と人との小さなつながりは、地域や社会などのコミュニティだけでなく、国境を越えた地球規模の人間同士の「絆」へ。
SNSをはじめとするソーシャルメディアを通じて新たな人との「絆」が生まれ、旧知の人との「絆」が深まった。
また、国際社会ではいくつもの民主化運動が起こった。
一方、ワールドカップで優勝した、なでしこジャパンのチームワークの「絆」には日本中が感動し勇気づけられた。



 また、第2位は「災」。

 今年をネガティブな面で捉える人は、「震災」が起こったことを第1位としてとらえ、「震災」により人と人との「絆」を強く感じ、大切にしたいと感じるようになったポジティブ思考の人は、「絆」を選んだのではないでしょうか。

 第3位が「震」、第4位が「波」と、どちらもネガティブ面と捉えた漢字が続くのですが、第5位以下は、次のようにポジティブ面の強い感じが続きます。

第5位  「助」
第6位  「復」
第7位  「協」
第8位  「支」
第9位  「命」
第10位 「力」

 第9位の「命」は、失われた多さに目を向けるのか、改めて大切さを感じたことに目を向けるのかで、ネガティブ・ポジティブが変わりますが、どちらにしても、トップ10のうち、60~70%がポジティブ志向。

 未来に向けて頑張ろうと言う気持ちになっている日本人が多いということなのかな?と元気になりました。

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 中部エリアで、住宅相談センターの活動趣旨に賛同し、「良質な住まい&良質な暮らし」の実現に向けたビジネスを展開している住宅関連事業者の集まりが、「良質住宅研究会」です。

 2カ月に1度の勉強会を開催しているのですが、今年最後の勉強会が12月20日。
 夕方4時から、中日ビル6階で開催します。

 当別講演として、

 『人生を変える話し方の授業』~顧客の心をぐっとつかむ話し方の3V ルール~

と題して、オフィスコトノハ㈱代表取締役の北平純子氏が登場されます。

 これ、私がイチオシ!!

 社内外を問わず、コミュニケーションの基礎となる「話し方」を学びます。
 
 良質住宅研究会に関心のある住関連事業者の皆さんもオブザーバーとして参加可能です。

 年末なので、勉強会に続いて忘年会。

 そこでの「語り合い」も楽しみです。

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 12日に、マンション大規模修繕工事の見学会にお越しになったのは、 築8年目、20戸程度のマンションで、Kさんと言われる元理事長の方。

 組合運営に高い関心がある方で、来年、また、ご自分が役員になる年で、そろそろ大規模修繕工事のことを本格的に考えないといけないと思い始めていたそうです。

また、昨年、修繕積立金が一気に約3倍になったと言うことで、ほんとに、そんなに多額になるのかどうか?また、従来から管理会社の対応力に疑問があり、今回、同じような規模のマンションと言うことで、かなり気になられたと言うこと。

当方のHPもご覧になり、信頼がおけそうだと思われたそうで、見学にお越しになりました。
マンション見学会 マンション見学会2



 見学会では、工事の設計や仕様の決め方、足場を組んでからの調査や点検の話を、現地を見ながら30分間行った後、近くの喫茶店で、90分ほど説明や質疑応答をしました。

 Kさんは、過去の組合総会の記録もしっかりファイルとじがしてあり、長期修繕計画も新築時のものから、最新のものまで補完されていたので、非常に診断がしやすい。

 さっと見ただけでも、価格が通常よりかなり高い。

 項目によっては、50%以上も高い単価が入れてあります。

 この計画では、確かに修繕積立金を3倍に値上げしないと、赤字になります。

 管理会社にすれば、高い価格で修繕計画を立てておき、建物の状況に関係なく「一般的な周期だから」と言う理由で、その予算を使い切ると言う従来のシナリオ通りです。

 でも、建築の知識も不十分、他のマンションの事例も、知らない住民からすれば、反論できないので、その手法がまかり通ってしまいます。

 管理会社からすれば、「それが丸投げ、任せっきりのコストだ」と言うことなのでしょう。

 また、火災保険が、非常に高い。見れば、この管理会社が保険代理店。

 これも良くあるパターンで、マンションにとって最適な火災保険ではなく、管理会社が儲かる火災保険。

 これも、「お任せのコスト」なのでしょうか…(苦笑)

 ただ、いささか度が過ぎます。

 住民の方の意識改革とプロのアドバイスで、共有財産を適正に守り、使うことができます。

 これまでの見学者の方々と同じく、管理費・修繕積立金・長期修繕計画の診断を行うことを依頼されました。

 このマンション、まだ8年目ですから、来るべき大規模修繕工事に対して、「管理の適正化」「工事準備の適正化」が間に合うと良いなあと思います。

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□□━━CONTENTS━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□□
  1.【豆知識】いろいろある?! フラット35の種類
  2.【豆知識】住宅エコポイントとフラット35Sエコの適用要件
  3.【情報BOX】贈与税非課税措置が延長の方向 &
            エコポイント申請受付が1月25日スタート
  4. ライフプラン通信冬号 今月末にお届けします
  5. 東海地方の家づくりイベント情報
  6. 住宅相談センターのブログ 最近の記事から
  7.年末年始休暇のご案内
□□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□□

(概要)

1、いろいろある?! フラット35の種類
0.7%の金利優遇+0.3%ン金利優遇について、その適用要件や期間等をわかりやすく説明しています。

2、住宅エコポイントとフラット35Sエコの適用要件について
住宅エコポイントは15万円(東北地方の震災エリアは30万円)ですが、その内容はフラット35Sの適用要件とも関連します。それらをまとまえた説明です。

3、贈与税非課税措置が延長の方向&エコポイント申請受付が1月25日スタート
平成24年度税制大綱に盛り込まれた住宅取得優遇制度の説明です。

4、ライフプラン通信 2011年冬号
「ライフプラン通信」は住宅相談センターはじめ「家計の総合相談センター」の専門家たちによる、保険や家計、年金、住宅、税金、相続などの知識が学べる季刊誌。その冬号の予告です。

5、東海地方の家づくりイベント情報
  住宅相談センターが事務局を務める「良質住宅研究会」の会員であるハウスメーカー・工務店・建築家からのイベント等のご案内です。人気の高い緑区の宅地分譲や太陽光発電住宅の見学会、そして、12月18日に行われる、建築家による家づくり個別相談会の案内です。

6、家づくりがよくわかる 住宅相談センターのブログ
最近の記事から気になるタイトルをピックアップして、お届けします。

7、住宅相談センターより
 年末年始休暇のご案内です。
住宅相談センターでは、12月28日(水)から1月4日(水)の8日間、年末年始休暇とさせていただきます。

記事全文は、こちらから。
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 今日は、岐阜での「家づくり相談会」。

 先日、土地探しから住宅完成まで、土地選び、住宅会社選び、住宅ローン選び、契約書チェックなど、様々な相談ができるコンサルティングを申し込まれたお客様が来社。

意中の土地が見つかったので、

・取り扱いの不動産業者は大丈夫か?
・4区画あるうちのどの土地が良いか?
・土地の価格が高いため、当初予定より予算がオーバーしそうだが、ローン返済は大丈夫か?
・住宅ローンは、どんなタイプを選べば良いか?
・これからどんな風に進めていけばいいか?

等など、心配の種や課題は、尽きません。

特に、どの土地を選べば良いのかは、最も悩むところ。

検討中の土地は、4区画が南北に並び、一番南が南東の角地。
それ以外は、東面道路。

第一種低層住居専用地域で、高さ制限は10メートル。
壁は境界から1メートル離すことが条件となっています。

まだ、整地中で水路工事が行われ、引き渡しは来年の2月から3月の予定です。

価格は、南の土地が高くて、それ以外は、一緒。

一番南の土地は、予約が入っているようですが、まだまだ造成が先で、「とりあえず」というような感じ。

一番欲しいのは、その一番南の土地ですが、それがダメなら、北側の残りの土地の3区画から、どれを選ぶか?と言う悩み。

・一番南側の土地を手に入れる交渉はできるのか?
・値引きをしてもらうには?
・北側の土地だと、日影にならないか?

今、住宅が建っているわけではないので、「ここを買った人は、こんな風に住宅を建てるでしょうね」と言うパターンを想定して、土地定めをするわけです。

ところが、土地の図面を見ているだけだと、南側に建つ住宅によって、日影の程度が大きくなってしまうことが、どうしても気になる…。

その気持ち、よくわかりますが、実際は、どの部屋も朝から夕方まで日の差し込むことが必要ではなく、部屋の配置や窓の高さ・大きさによって、採光の工夫ができます。

仮に3階建ての大きな住宅が建つとしても、壁面後退規制と日影規制があるので、日照の計算もできます。

と言うことで、その他の相談も含めて、たっぷり2時間半、「ここまで色々考えたんだから、不安が減って、次の行動に移れます」と言うお気持ちになっていただけたようで、良かったです。

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 今日、未明に、2012年度税制改正大綱が閣議決定されました。

 住宅の優遇税制では、来年度創設予定の「認定省エネルギー住宅」に対する優遇税制(所得税、登録免許税)が目玉でしょう。

その他としては、

○新築住宅の固定資産税の減額措置は2年延長

○固定資産税に関しては、小規模住宅用地の課税標準の6分の1も継続。(ただし、地価が高い都心部などの負担を軽減するための据え置き特例については、対象を段階的に縮小し、廃止する)

○土地や住宅に対する不動取得税の軽減措置(税率・課税標準)の延長

○認定長期優良住宅に対する特例措置の延長(所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税)

○住宅取得等資金に対する贈与税の非課税措置・相続時精算課税制度の特例措置の延長・拡充

○居住用財産の買い換えなどする場合の譲渡所得の課税の特例措置の延長

○マンション建て替え事業に係る特例措置の延長・拡充(所得税、登録免許税、法人税)

 また、2014年度改正までに、住宅税制の体系と税制上支援すべき住宅への重点化などそのあり方を検討するとの方針を示しました。

住宅エコポイントやフラット35の金利引き下げが、今年に比べると小さくなっているものの、継続さており、全体としては、住宅取得に対する大規模な優遇政策は、引き続き実施されていると言えますね。

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 毎月2回発行している「家づくりナビゲーション」。

 今回の内容も充実しています。

1.【豆知識】夫婦共有名義でマイホームを購入すると・・・
2.【豆知識】ゼロエネルギー時代の床暖房
3.【情報BOX】フラット35Sエコ&住宅エコポイント スタート
         長期優良住宅補助金 申請&報告期限が延長
4. 基礎から学ぶ住宅ローン セミナー開講しました
5. 東海地方の家づくりイベント情報
6. 住宅相談センターのブログ 最近の記事から

本文は、こちらから

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 昨日、見学会に参加いただいた、岐阜市内、9階建て35戸、間もなく築9年目を迎えるマンションの理事長さんと住民の方のお二人との個別相談の話です。

 修繕工事現場見学を終えて、近くの喫茶店に移動。

 「工事は思ったほど簡単ではないですね。マンションの住民にとって良い工事にするためには、色々な準備や配慮が必要なことが分かりました」と言うのが、感想の第一声。

 工事そのものは、工事会社に任せるしかないのですが、生活する住民目線で工事中の配慮に対して、ちゃんとリクエストすること、そのために、積極的に修繕工事に関わることが大切なことを納得いただけたようです。

 最初に、私の30分程度のミニセミナー。
 
【タイトル】

~良質な大規模修繕工事を安価に行い
  管理費の適正化で修繕積立を増やし
  快適で豊かなマンションライフを実現する~
  大規模修繕工事準備 心得7カ条


【内容】

1、マンション大規模修繕工事の3つの目的
 1)物理的劣化の回復
 2)機能的劣化の回復
 3)社会的劣化の回復

2、大規模修繕工事を成功させる7つの心得【準備時期編】
①住民全体で勉強し、関心を持ってもらうこと
②「修繕委員会」を結成して、取り組むこと
③25年超の「長期修繕計画」に基づいて、計画すること
④建物劣化調査に基づいて、計画すること
⑤まずは、住民の目で、 自主点検すること。
⑥修繕積立金+管理費の見直しまで踏み込むこと
⑦アドバイスは、管理・販売・施工会社以外で受ける

3、大規模修繕工事のコストダウンの方法

4、管理費のコストダウンの方法

 この後の個別相談では、日頃感じてる疑問をお聞きしたのですが、管理会社の対応がイマイチなようです。

 管理会社にリクエストしても、「対応します」と言う返事があるものの、そのまま放置されていると言う。

 実は、マンションの理事長が1年交代だと、今、口うるさい理事長でも、しばらく経てば交代するので、時として、管理会社の担当者が、「嵐の過ぎるのを待つ」と言う気持ちになることもあるんですね。

 管理組合の役員交代があっても、懸案事項の引き継ぎは、ほとんど行われませんから、次の理事長が組合運営に関心が低ければ、前理事長からの申し入れ事項でも、解決されないまま、うやむやになってしまうケースが多い。

 今回、見学に来られたマンションの状況を聞くと、正に、そんな印象を受けました。

 こう言う相談会では、私は基本的にコンサルティングの営業はしませんので、料金の資料は、一切お見せしません。

 しかし、他のマンションの事例で、大規模修繕費用を1000万円も削減したり、管理業務の品質を上げつつ、管理費や火災保険を適正化したことで、20戸の小規模なマンションでも、年間100万円ものコストダウン(=修繕積立金の積み増し)に成功した実例をお話しすると、「自分のマンションのために、そう言うアドバイスや業務をしてもらうには、いくらかかるのですか?」と聞かれます。

 と、ここまで聞かれても、大よその料金体系をお話する程度です。(笑)

 コンサルティンと言うのは、同じ戸数のマンションでも、個々に管理委託内容が異なり、また建物の状況や住民の皆さんの考え方で大規模修繕工事の方針も変わりますから、その個別事情に対して、最適な解決策を提示できないと務まりません。

 マンションの財政問題も深くかかわるので、信頼感が不可欠です。

 コンサルティング料は、修繕工事費用に比例せず、メニューに応じて、個別に積み上げ行くので、住民の中に、建築や法律に詳しい人がいたら、その方のボランティア協力によって、私の負担が軽くなる分、安くなります。

 一人でお世話できるマンションの数は限られているので、1棟のマンションからフルセットでお金をいただくより、マンションごとに私を必要とする度合いに応じて、コンサルティングを提供し、その分、1棟でも多くの「困っている」マンションのサポートをしたいと言うのが私のポリシーです。

 特に中小規模のマンションは、財政も厳しく、「コンサルタントを雇う」と言う予算が十分でないケースが多いので、問題が未解決のまま放置されたり、管理会社のミスリードで、知らぬまま深みにはまっていることが少なくありません。

 「いざ大規模修繕工事」となった時に「お金が足りない」とか、工事終了後に「来月から修繕積立金を2倍に値上げ」と言う「怖い話」になることが多いのです。

 そう言う中小規模のマンションこそ、マンション管理士のアドバイスが必要だと思っています。

 今回、おかげさまで、私を講師として、住民を対象にした勉強会(無料ですが、会場の用意と交通費+資料代のみ負担いただきます)を開催したいと言うリクエストをいただきました。

 ありがとうございます。

 そこでも、営業はやっぱりしないのですが、良いご縁がつながれば、幸せです。

マンション見学会アンケート 最後に、これが、今回の見学会&相談会に来ていただいた方のアンケートです。


 「非常に役に立った」という評価をいただき、嬉しいですね。

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 本日、見学会に参加いただいたのは、岐阜市内、9階建て35戸、間もなく築9年目を迎えるマンションの理事長さんと住民の方のお二人。

 そろそろ大規模修繕工事のことを考え始めないと…と言う意識をお持ちで、更に、管理会社に色々な改善のリクエストをしても、「また、連絡して伺います」と言う返事だけで、一向に動かないことから、管理会社に対する疑問もお持ちだと言うことでした。

 今日のスケジュールは、次の通り。

1、現地見学&解説
 ①1階外周をグルリと回りながらの全体説明
  建物の仕様・補修方法等
 ②外壁の調査
  タイル状況の確認
 ③コンサル会社・工事会社と住民との円滑なコミュニケーション
 ④工事期間中の住民からの申し出事項

2、個別相談
 ①大規模修繕工事の基礎知識
 ②大規模修繕工事を成功させるための7つの心得【準備期間編】
 ③修繕工事と管理費のコストダウン(=修繕積立金の増額)の方法
 ④質疑応答

マンション見学会

 建物の補修の説明では、足場を組んだ時の駐車場の話やプライバシーの確保の問題を説明したり、壁にできたクラックの大きさの違いを見ていただいたり、実際にプロが使う打診棒を使って、ご自身でタイルの劣化調査を体験してもらうなど、本を読んだだけでは、実感できない修繕工事ならではの注意点を理解いただきました。

 施工会社の㈱宇佐美組の現場代理人(一般には、現場監督と言った方が、通じるかもしれません)の西尾さんにも、協力いただき、住民とどうやって円滑なコミュニケーションをはかっているかとか、「住民からの申し出事項」…つまり、「苦情」についても、包み隠さず話していただきました。

 現場で話した後は、近くの喫茶店に移動しての個別相談では、まず、感想をお聞きしてから、私から、簡単なレクチャー。

 そして、個別相談へと移ったのでした。(続く)

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 私が、その発足以来、応援している大人が夢を語るイベント「ドリームプランプレゼンテーション」世界大会が、今週末に東京で開かれます。

事業の価値を説明するのではなく、その事業が社会に広まった時、どんなシーンが起こるのかを体験してもらうのがドリームプラン・プレゼンテーション。
プレゼンターは10分間という限られた時間の中で、事業の価値、あきらめない理由を伝え、見ている人たちに大きな感動と共感を与えます。その結果、真の支援者を集めることができるようになるのです。

【3つのテーマ】
ドリームプラン・プレゼンテーションでは【自立・創造】【相互支援】【感動・共感】を 3つのテーマとしています。誰もがどんな状況でも、夢を描くことができます。皆で助け合えば、感動価値のある素晴らしい事業プランができます。そして感動と共感のプレゼンテーションによって、真の仲間が集まります。それが夢を実現することにつながるのです。

【6つの条件】

1、社会的貢献度が高い事業であること
2、独自の価値・魅力があること
3、事業としての発展性があること
4、実現のための準備ができていること
5、発表者の人生観をリンクしていること
6、人々をワクワクさせること

ドリームプラン・プレゼンテーションで発表するプランは、社会に新たな価値と感動を提供するビジネスプランです。それは上記の6つの条件を満たすものです。


 これ、ドリームプランプレゼンテーションのHPにあるムービーを見ていただいくと更に良くわかります。

 「夢」の実現を目指している人、「夢」が持てないと悩んでいる人、是非、参加された葉いかがでしょうか?
 今年は、福島先生の「歴史に名を残さない、歴史的な演説」があります。


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 今日は、二女の誕生日。

みなみバースディ 高校受験を控えた娘は、塾があるため、私は、いつもより早く帰り、5時半からのバースディ―ディナーとケーキ。


 この年頃は、父親との関係は、難しい。

 何かと話しかける私は、ほとんどが「うざい」存在(笑)

 でも、私と受け答えするのだから、どんな反抗的な言葉でも、コミュニケーションは取れているわけ(私はそう思い込んでる)で、

「またまたぁ、ほんとは、パパのこと好きなくせに…」
と言って、昔、小学校の時に、ユニバーサルスタジオのバックtoザ・フューチャーのライドに乗って、怖い体験した後に、30分以上も、私にしっかり抱きついて離れなかったことなどを話すと、

「また、それ~」と怒る。

ワイフも、
「いやがってるんだから、その話は、いい加減に止めたら」(苦笑)

恐らく、こう言う会話は、数100回繰り返していますが、めげないで、ほとんと毎回、同じネタ(爆笑)


 それに、説教じみたことを言っても、通じないことは、さすがに分かっていますので、シンプルな人生の掟だけは、繰り返し、話しています。

それは、

「人生は、人にやさしくした分だけ、自分に返ってくる」
「自分に返ってこなくても、自分の子供の代に返ってくる」

娘いわく
「返ってこなくても良いもん」
「私、結婚しないから、子供作らないもん」

このあたりは、口ごたえの決まり文句ですな。

「自分の子供に返ってこなくても、自分に関わる誰かに返ってきて、皆で幸せになる」
と締めます。


ディスカッションなら、簡単に負けません!(^^)v


そして、
「お前が、どんなに悪態をついても、世界で、最後に、命を掛けて守るのは、パパだけだぞー」
(まあ、彼氏ができたら、彼氏もそう言うかもしれませんが…(笑))

それから、長女とよく喧嘩をして、聞くに堪えない言葉を使うのですが、(とても、ブログには書けない(笑))

「世界に、ただ一人の姉妹なんだよ。世界のどの家族でもない、我が家に生まれた二人だけの姉妹なんだから、大切にし合いなさい」

 まあ、私が、どんなに想いを込めて語っても、
「フンっ」とか「はいはい」と言う反応ですが(笑)

 それでも、やっぱり、めげずに、何百回でも言い続けると決めてます。

 今、わかるとかわからないとかではなく、繰り返し話すことで、彼女の記憶と脳裏に刻み込まれれば、将来、何かあったときに、フラッシュバックしてくれれば良いなあと思います。


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 私がいくつか手がけてきたのは、マンションの共用電力の省エネ化。

 これは、主に中小規模のマンションで、共用部の電力が低圧のものです。

 低圧と言うのは、原則として、電灯(照明や自動ドア等)+電力(エレベーター・ポンプ・機械式駐車場等)の契約が50キロワット以下のもの。

 これを電灯においては、照明の点灯システムや器具の変更、さらには、契約アンペアの見直しにより、省エネ化します。基本料金も電力量料金も減るので、省エネであり、省コストになります。

 動力においては、契約方法の見直しによる基本料金の低減だけなので、省コストだけになります。

 この両方を組み合わせることで、30戸程度のマンションで年間30万円のコストダウンに成功した例もあり、次回の大規模修繕工事までに、400万円近くの経費削減=修繕積立金の積み増しに成功しています。

 では、大規模なマンションの共用部や、各家庭の電気まで一緒に省コスト化する方法はないのか?と言うと、実は、あります。

マンション電気代 それに関して、先日、読売新聞に掲載されていましたが、その記事がこちら。


 この仕組みは、次の通りです。

 一般的に、どんな大規模なマンションでも、各家庭は電力会社と個別の契約=従量電灯契約を交わします。

 だから、各戸ごとにメーターが付いています。

 共用部は、その電力の大きさに従い、低圧契約の場合もあれば、高圧契約のもあります。

 いずれにしても、マンション全体の電気容量は、間違いなく50キロワットを超えます。

 そこで、マンション全体を1戸の家として、「高圧契約」を結ぶのです。

 そうなると、それまでの電気料金単価が、平均して、22円程度であったものが、11円程度になります。

 一方、一括契約になるので、マンション側に受電設備(変圧器)を置いて、高圧(6000V)で電気を受けて、それを100/200Ⅴに落として、各戸や共用部に電気を送ります。

 これを実現するためには、次の3つの条件があります。

1、 マンション敷地内に変圧器を置くスペースを確保し、マンション自らが購入・設置を行う。
2、 各住戸のメーターとブレーカーを電力会社のものから私有のものに変える。
3、 毎月、自分達で検針し、電気料金を計算し、集金する。

これを手掛けるのが、エスコ事業者と呼ばれる人たちで、そのほとんどは、変圧器やメーター等を無償(リース)で貸与し、毎月の電気料金でその初期費用を回収する方式です。

これとは別に、変圧器等の設備をマンションが買い取り、それ以降の電気料金の値下がりのほとんどをマンション全体で享受する方式があります。

どちらも、マンションの全戸数の賛成が必要であり、個別の検針・計算・集金は、自分もしくはその委託者がやることになります。また、設備の保守は、専門の外注業者に委託することも同じです。

では、それぞれ(前者を「リース方式」、後者を「買い取り方式」と呼びます)のメリット・デメリットは?と言うと、

「リース方式」
【メリット】
 ・初期費用が不要
・エスコ事業者にすべて任せることができる
【デメリット】
 ・利息分の支払いやエスコ事業者が継続的に儲ける仕組みになるため、電気料金の下がりは、それほど大きくない。
 ・その業者自身が電気料金の支払いを滞ったり、倒産することなどがあると、電気の供給がストップしたり、最悪、設備が差し押さえられてしまう。
 
「買い取り方式」
【メリット】
 ・電気料金のコストダウンが、ダイレクトにマンションに還元される。
・エスコ事業者の倒産等の心配をする必要がない。
【デメリット】
 ・大きな初期費用がかかる。
 ・業者に丸投げができない。

 この2者では、金銭的メリットの違いは明らかですが、それ以外のメリット・デメリットは、ある程度、仕組みの工夫ができると思います。


 大規模修繕工事の際に検討する方法もありますが、足場を組んで行う工事ではないことから、今すぐ検討することで、逆に、次回の大規模修繕工事に向けて、組合財政を良くすると言う効果もあります。

 共用部の電気料金の削減は、すべてのマンションで検討できるテーマだと思います。


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 今日は、ある非営利団体が主催する「マンション大規模修繕工事セミナー」に参加してきました。

 そのうたい文句は、「非営利団体なので、営業活動はしません」と言うもの。

 セミナーの内容は、「勉強する」と言う性格が強いものでしたが、肝心の「困ったことの解決」の話になると、「そういう時は、私どもにの無料相談をし利用して下さっても良いし…」が決まり文句。

 色々な冊子や無料診断も付いています。

 どうして、そこまで過剰サービスを行うのかと言うと、マンション役員の困りごとの解決にあたることで、信頼関係を築き、最終的には、その団体の事務局となっている設計事務所がマンション大規模修繕工事の設計監理契約を取ると言うのが目的です。

実際、その団体から色々とHPをたどっていくと、この仕組みを考えた、ある設計事務所が、全国の設計事務所に対して、「設計事務所の生き残りは、この団体の地域支部になること」みたいな募集をしています。

 つまり、その非営利団体そのものは、何も受注しないし、営業活動はしないけれど、他の設計事務を複数並べて、「設計・監理」を行う設計事務所を競争入札すると言うことは、しない訳です。

 それに、非営利団体と言っても、「業者側の集まり」であり、非業者…例えば、独立系のマンション管理士とか、消費生活アドバイザーとか、FPとかは、そこにいないんですね。

 私は、そう言う仕組みが悪いと言いたいのでは、ありません。

ただ、表看板が「非営利団体」だから、「営業はしません」と言うのは、どうかなぁ?と思うわけです。

 「優良な事業者が集まっているから、安心して頼めますよ」と言う方が、正直じゃないかなぁと。
 
 私の場合、私のサポートで、組合の皆さん自身が、施工会社を入札で選ぶこともありますが、そのマンションの実情や住民の皆さんの考えに応じて、設計・監理を行う設計事務所を入札で選ぶサポートを行うこともあります。

 私自身は、あくまで事業者とは一線を画して、マンション管理組合(住民)側に立って仕事をするのが、信条です。

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 家づくりは、計画から完成まで、長い期間を要します。また、住み始めてからも、リフォームやローンの見直しなどがあります。

従って、住宅相談センターでは、お客様の各ステージで起こる様々の悩みに応じられるよう、幅広く相談を受けています。

だから、逆に見ると、具体的にどんな相談が受けられるの?とぼやけて見えないよう、大項目のくくりを次のようにしています。

1、消費者向け家づくりコンサルティング
 住宅ローン選択・契約書チェック・ホームインスペクション等のコンサルティングを行う。

2、最適な建築事業者に出会うためのコンサルティング
 お客様の要望ヒアリングやコンサルティングに基づき、優良なハウスメーカー・工務店・建築家等を紹介するコンサルティング。

3、事業者向けコンサルティング
 住宅関連会社、電力会社等に対する営業コンサルティングや講演会講師の依頼。

4、マンションコンサルティング
 分譲マンションの管理組合(住民)に対して、大規模修繕の企画・実施サポートや管理委託契約、火災保険の見直し等のコンサルティング。

 コンサルタントは、上記の全部ができりわけではなく、それぞれの得意分野があり、それぞれの専門スキルを補完しあって、お客様によりよいサービスを提供しています。

 年明けの1月末には、上記1,2のセミナー二日に渡り開催します。こうご期待!

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