FC2ブログ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1457日連続更新中】

 私の著書「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」を読まれた修繕委員のTさん(神奈川県愛甲郡在住)から、「非常に参考になった」と言う評価と合わせて、次の質問をいただきました。

【質問】

 工事発注業者の工事品質をプレゼンテーション時点で見抜く方法はないのでしょうか
 プレゼンテーションが上手でも工事に入ると期待しているような結果になりません。プレゼンテーションをする人と工事をする人が違うからだと思っています。業者選定時に工事品質がわかる目安があればと考えています。



【私の回答】
 言われる通り、「プレゼン時」だけで「工事品質を見抜く方法」はないと思います。私がお勧めしているのは、次の四つの方法で、これにより、良い業者選択が可能だと思います。

1、プレゼンまでに、その会社の技術力や対応力等を調査しておく。
ただ、現場により、使う下請け会社も異なり、現場監督(最近は現場代理人と呼ぶケースが多いようです)も異なるので、「他の工事が良い=今回の工事でも良い」とは限りませんから、これだけでは不十分です。

2、住民側に立つ専門家と一緒にチェックする。
 入札・プレゼンにしても、実際の施工にしても、住民側に立って、一緒にチェックする専門家の存在は大きいです。「この現場は、手ごわいぞ」と思えば、すぐれた現場監督を配置し、技術や対応のしっかりした下請けを手配します。

3、プレゼン時には、細かな採点基準を設けて、審査する。
 価格・安全・近隣への配慮など7つの項目で採点し、3つの指標で分析・比較し、総合的に判断します。それにより、単に「プレゼンの印象が良い」と言うことではなく、冷静な判定ができます。(私が開発した採点シートです)

4、私のオリジナル手法による工事品質アップ策。
 私がコンサルティングしたマンションでは、上記三つを行う結果、最も低価格を示した会社以外の会社が決まるケースもあります。工事終了時には、住民の皆さんに、私の仕事に対する評価に加えて、施工業者の細かな評価アンケートも取ります。そして、施工会社には、そのアンケート結果を自社のHPや次の案件でのプレゼンに使えるようなアドバイスをします。工事着手前から、そう言うシナリオがわかると、高い評価を目指して、現場も頑張るため、良い工事へのモチベーションにもつながります。

 こうして、工事品質・対応が良いまま工事が終了すると、なんと、修繕委員会の主催で、私や現場監督も招かれて、慰労会が開催されます。住民さんからは、「ホントに良い工事をやってくれた」と言う感謝の話が出て、現場代理人さんは、感激して「アフターフォローは、すぐ飛んできます!」となります。

 また、どんなに良い工事でも、施工後に想定外の不具合が出ることもあります。その施工会社のHPに施工事例や住民アンケートが載っていれば、新しく入札したマンションから、「その後のアフターケアはどうですか?」とそのマンションの役員さんに聞かれることもあります。長きにわたって、施工会社とマンションの良好な関係を保つ仕掛けをすることが重要だと、私は考えています。



 つまり、「工事品質」なるものは、各社の姿勢や技術のベースを見ることも大切だけれども、結局は、各工事現場によって異なるため、各所での品質アップを行わせる何らかの仕掛けやチェックが必要だと言うことです。

 Tさんのマンションの大規模修繕時期は、3年後の予定。
 
 今から、勉強されるのは、大変素晴らしいことだと思います。特に、修繕積立金が足りそうなのかどうか、シミュレーションして、削減できる管理費=修繕積立金の増額の点検をされると良いと思いますね。

■あなたに最適&優良な建築会社・建築家のご紹介、住宅ローンの相談、
ホームインスペクションの申し込みなら■
→ 住宅相談センター

■住宅事業者向けコンサルティング・講演依頼なら■→ (株)SDI

■マンション大規模修繕のご相談なら■
→ 大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト

 最後までお読みいただき、ありがとうございました。

ポチッで現在の全国順位がわかります。

にほんブログ村 住まいブログへ←【20年度=年間TOP5入り

←【20年度=年間全国1位

テーマ:家を建てる
ジャンル:ライフ