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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 大規模修繕工事と管理費の見直しコンサルティングを行っているマンションでの実例です。

 そのマンションでは、今から3年前に、マンション11階で雨漏りによる室内への被害があり、足場をかけて補修しました。

 一般的に、マンションの管理組合が入る火災保険は、たとえば、階上の水道管から水が漏れた場合には、その調査費用も補修工事も、保険の対象になります。

しかし、雨漏りに関しては、補修工事そのものは対象とならず、その調査費用のみ、プラスのお金を掛けて「特約」を付けることによって、支払いの対象となります。

ところが、当時、このマンションが掛けていた火災保険では、通常の保険に「雨漏り調査費用」が含まれており、「不担保」にして、掛金を減額した場合にのみ、対象外となる保険でした。

雨漏りは、建物の基本的な欠陥であり、平成11年の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の施行(2000年)以降のマンションであれば、10年間は、販売会社や施工会社が責任を問われるはずであり、保険に関係なく、調査や補修を行うべきです。

このマンションの場合、この法律の前に完成しており、その対象外なので、このような保険は、適しているものとなります。

しかし、今回、マンションの管理会社が保険代理店となって掛けていたにもかかわらず、雨漏り調査費用が「不担保の場合にのみ適用とならない」と言うことを知らず、保険申請をしていなかったことが判明しました。

これ、三つの意味で、問題があります。

一つ目は、保険を決めた時の吟味が不十分であり、管理会社の言うがままに掛けていたことです。

管理会社が保険代理店だと、管理会社にメリット=手数料が大きい保険を選ばれても、管理組合が無関心だと、そのまま通ってしまいます。

今回のケースでは、管理会社が真に管理組合のためを考えるなら、「不担保条項」を調べて、不要なものは取ると言う提案を行うべきであるところ、それをすると、保険金が減額されるので、手を付けなかったという経緯が伺い知れます。

逆に、品確法施行以前のマンションなら、雨漏り調査費用の特約は必須ですが、その特約を付けると言う検討がなされていなかったということです。恐らく、そんなことは考えずに、「付けられるだけの特約は付ける」と言う程度の認識であったのでしょう。

二つ目は、管理会社が保険適用のために尽力しないということです。

実は、私がコンサルティングした他のマンションでも、雨漏り調査特約が付いているにもかかわらず、管理会社は、全く動きませんでした。

どちらも、私がコンサルしているために、雨漏り調査も補修工事も、管理会社を介在しないため、管理会社業界でありがちな工事紹介料が出ません。管理会社に利益が入らない仕事は、熱心にやらないのが管理会社の体質だとも言えます。

だって、一生懸命やっても、手を抜いても、どちらでも委託費は変わらないなら、楽な方に行きがちです。たまたま当たった担当者の仕事に対する姿勢に大きく左右されると言えます。

 三つ目は、管理会社が保険代理店であっても、保険に関する知識やスキルが乏しいこと言うことです。

 自社が管理しているマンションで、5年に1回更新する程度の保険ですから、仮に自社が保険代理店であっても、保険を常時募集して、その最新情報等を積極的に入手するような必要制がありません。

 だから、火災保険に関して、知識がないのです。

そんな程度の管理会社ですから、保険会社への申請を任せると、保険金の適用が不十分なことも想定されたので、私が申請のための資料作成サポートを行いました。

 その結果、このマンションでは、200万円以上の保険金を受領することができました。

 こう言う時って、なんだかとっても得した気分なのですが、恐らく、このような問題を潜在的に持つマンションは、かなりあるのではないだるかと思いました。

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 先日、省エネのセミナーに参加し、最新のLED情報を学んできました。

 そこで、一番啓蒙しなければいけないと感じたのは、LEDの新製品情報ではなく、交換時の注意。

 LEDと言っても、実は、その商品には、点灯回路を内蔵しているものといないもの、交流用と直流用と言う違いがあります。

 また、蛍光を使っていた器具側にも、DC電源内蔵型とそうでないのがあったり、インバーター式のものがあったりと、種類があります。

その組み合わせをしっかり確認しないと、省エネにならないどころか、点灯しなかったり、感電の恐れさえあります。

 器具とLEDランプの組み合わせが正しいとしても、器具が古いと、やがて不具合が生じる可能性も指摘されています。

 そこで、日本照明器具工業会から、注意事項をまとめたチラシが発行されています。

 それが、こちら。
直管型LEDランプ交換注意(小) 直管型LEDランプ交換注意(小) 2


 正直、電気に詳しい人でないと、わからないと思います。

 結論から言うと、LEDに替える時は、器具ごと替える、と言うのが、一番安全ですし、期待する省エネ効果も出ます。

 また、ここには書いてありませんが、LED用器具に替えた後、何らかの理由で、蛍光灯に戻すと言うのも、同じ理由から、まずいと言うことになりますね。

 電球型のLED戸とは異なり、直管型のLEDは、注意が必要ですね。

 くれぐれも、「大幅ディスカウント」の広告につられて、直管型のLEDランプだけを買わないように!

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 消費税が、2013年度に7%、2015年度に10%に上げることが検討されています。

これを踏まえて、住宅業界誌「新建ハウジング」を発行している新建ハウジング社が住宅購入・リフォーム予定者500人に、その購入時期をどうするか?と言うアンケートを取りました。

 その結果は、次の通り。

◎引き上げ前に計画を前倒ししたい…52.8%
◎消費税の引き上げ後に計画を遅らせたい…5.0%
◎特に変更はしないつもり…31.2%
◎わからない…11.0%

 これをどう見るか?

 本誌では、住他取得層の違いによる細かな分析をしていますが、私なりに、大きくまとめると次の通りだと思います。

◎平成9年の消費税引き上げ(3%→5%)では、8.5万戸の急増となり、駆け込み需要が出るのは、必然。
◎現在の注文住宅着工は、年間30万戸なので、今回の調査結果の50%の駆け込みが起こるとすると、15万戸の急増となる。
◎「将来不安」と「他の住宅取得支援策」とが、それぞれ、プラス・マイナス要素として、綱引きをする。
◎2世帯住宅への需要は高まる。
◎2015年ショックが起き、その後の新築住宅着工が年間60万戸程度に落ち込む。

 住宅取得費が2000万円だとしたら、5→7%で40万円、5→10%だと100万円の増加となります。
 このことが購買心理に及ぼす影響は、かなりのものでしょう。
 
 中古住宅を積極的に探そうか?と言う路線変更派、賃貸のままで行こうか?と言うあきらめ派、住宅はあきらめて、車を買い替えるか?と言う切り替え派…色々な選択も出てきます。

 「住宅を所有する」と言うことが、自分にとってどんな価値があるのか、そこが問われるほどの大きな転換期になるかもしれません。

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 先日、映画「猿の惑星 創世記」を見ました。

 「猿の惑星」の第1作が公開されたのが、1986年。

 それ以降、全作を見たのですが、第一作を上回るものはありませんでした。(私の個人の感想ですが)

 初期の作品は、その特殊メイクが話題でしたが、現代の作品では、CG技術が特徴。

 リアリティが増す分、ストーリーが肝心です。

 で、ウイキペディアには、次のように書かれています。

父のアルツハイマー型認知症を治そうと薬物研究者のウィル・ロッドマンはそのための新薬を開発、実験台としてそれをある雌猿に投与したが、実験は失敗し、雌猿は凶暴化した末に死亡。その後、ウィルはその雌猿が死ぬ前に産んだ仔猿を引き取りシーザーと名付けて育てる事にした。シーザーは成長するにつれ驚異的な知性を発揮していくが、ある日、隣人とトラブルを起こしたウィルの父を守ろうとしたシーザーは隣人を襲ってしまい、それが原因でランドン親子が経営する霊長類保護施設に送られてしまう。だが、シーザーはそこにいる普通の猿達とは馴染めず、しかも横暴なランドン親子の度重なる虐待を受け、人間そのものに対して深い失望感と憎悪を抱くようになる。やがて密かに施設を脱走したシーザーはウィルの家からその薬を大量に盗み出し、それを施設中の猿に与えた。そしてシーザーは同じく高い知性を得た他の猿達を率いて革命を起こす。



 さて、映画を見た感想ですが、今回は、良い!!!(^.^)

 途中、若干の中だるみがあったり、猿の進化に?が付く場面もありますが、ラストの余韻の残し方が、良い。

 この映画で作者が伝えたかったことは、技術への過信や安易な経済至上主義への警鐘、生命の尊重なのだろうと思います。

 私の中では、第一作に匹敵する良い作品なのではと言う評価ですね。

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 今、私がコンサルティングしているマンションの大規模修繕工事で、外壁タイルの引っ張り強度試験を実施しました。

 経年マンションでどれくらいの強度があれば良いか?と言う基準はなく、新築時には、引張り強度が0.4N/mm2(4kgf/cm2)以上が合格とされています。

 その様子です。
外壁強度試験1)あらかじめ、引張用のアタッチメントをしっかりと張り付けておきます。

外壁強度試験22)試験機を取りつけるためのジョイントを付けます。

外壁強度試験33)試験機でゆっくりと「引っ張り圧力」をかけます。

外壁強度試験44)タイルがはがれた跡です。

外壁強度試験55)剥がれたタイルの裏側です。

外壁強度試験66)試験結果の数値です。


今回の試験は、タイルの状態が、非常に良いところ、部分的に良いところ、浮きがありそうなところ、以前の修繕で注入圧着したところなどを実施しました。

 これにより、外壁タイル全体の状態を分析して、修繕方針を決めることになります。

 今回、修繕委員長と理事長の立ち会いのもと、「どう言う試験を行うのか?」「そこからわかることは何か?」「数値の読み間違いや改変がなされていないか?」を確認いただいきながら実施しています。

 マンション管理士である私や施工会社を信頼していただいているとは言え、こう言う作業は、写真報告だけでは、ピンと来ないので、こうして、立ち会って現場で説明すると言うのが、私のやり方です。

 かかった時間は、約3時間。

天候の心配もしながら日程を調整するのも、手間が掛かりますが、マンションは、住民の皆さんの大切な財産です。良質な工事を安価に行うのは、コンサルタントとしての最低限の仕事であり、当たり前のこと。建物に対する関心を高め、その状態をわかっていただくようにするのが、住民目線のコンサルティングだと思います。

来週、修繕委員会を開催し、結果報告を行い、修繕方針を決定します。

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 今、私がコンサルティングしているマンションの大規模修繕工事の見学会を開催します。

 管理組合の方に快く協力いただけることで、実現できるわけであり、感謝です。

 対象は、今、マンションにお住まいの方、管理組合役員の方、修繕委員の方。

 私のガイド付きです。

マンション見学会 こちらが、そのチラシです。


 申込みいただいた方に、詳しい案内を差し上げます。

 他のマンションの大規模修繕工事を見る機会は、なかなかないでしょうし、実物を見ながら解説することで、実感が湧くと思います。
 
 また、修繕工事のコストダウンの秘訣、管理費の見直し等の話も、合わせてお伝えします。

 多くの方に、活用していただきたいと思います。

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 今日は、パナソニック電工社の新製品展示会「Blue Box 2011」に行ってきました。

 昨年も参加したのですが、特に感じたのが、家庭用LED照明の進化。

 蛍光灯に比べて、「電力消費3分の1、10年間は交換不要」みたいな感じでPRされるLEDですが、そもそも、家庭用の照明器具は、省エネ型蛍光灯の普及で、電力消費はそれほど大きくなく、どれほど省エネをうたっても、器具代の高さがネックになっていました。

 最近では、電球型LEDはぐっと下がってきたのですが、蛍光灯タイプは、まだまだかなぁと思っていたのですが、今日、展示会に行ってみて、その進化に驚きました。

panasonic 例えば、この丸型のシーリングライト。
天井直付型 LED シーリングライト リモコン調光 6~8畳



 ネットで価格を探ると20,000円程度です。

 そこそこオシャレな従来型照明器具に変えるのとそん色はありません。

しかも、昼白色と電球色とに切り替え可能で、それぞれの光で調光もできる。
常夜灯(いわゆる豆電)でも、聴講できる。

我が家では、昨年、これまでのリビングの昼白色照明から電球色に変えてみたのですが、付けるまで、不安でした。しかし、これであれば、シーンに合わせて光を様々に変更できます。

 これとは別で、直接証明と間接照明とに切り変え出来る高級タイプもあり、LEDの省エネ性ではなく、その特性を活かした商品作りが進んでいます。

 LEDは普及期に入りそうだなあと言う予兆を感じました。

 明日も、この展示会、吹上ホールでやっているそうです。

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 毎月1回、地元の岐阜で住宅相談をしています。

 不動産会社の相談コーナーを提供いただいて行っていることから、土地探しの段階から相談に来られる方も多いです。

 その中で、お越しいただいた30代のご夫妻(お子様お二人)は、それまでも、土地を探しておられたのですが、なかなか見つからない。

 お聞きすると、
・土地を探すための優先順位が明確でない。
 ・土地を含めた家づくり全体にいくらの予算であれば、将来安心なのか、わからない。
 ・どうしても「土地探し」に目が行ってしまうので、「建築条件付き土地」が良いと思っても、今度は、その工務店が大丈夫なのか、心配になる。
 ・土地にいくら、建物にいくら掛けるのが良いのか、漠然としている。

 土地探しから始めるお方に、共通している悩みごとだと思います。

 そこで、情報やご自身で勉強できるための書籍、各種の診断シートを提供し、ライフプランシミュレーション等を行い、土地探しのステップを上げていただきました。

 その結果、土地探しに際して、明確な希望や絞り込みができるようになったとの連絡。

 ご紹介した工務店さんとも何度か接触して、どんな工務店、どんな家づくりが自分達に合うのかも、かなりイメージできてきたご様子。

 そうなると、土地も見つかりそうな自信、見つかれば、ご自分達の家づくりが一気に進むと言う予感が出てきたご様子。

 と言うことで、正式なコンサルティング契約を結ぶこととなりました。
 そして、このお客様の不安解消のために用意したメニューが、下記の項目。

 各項目に価格が付いていると同時に、「パック」にすると、回数無制限の何でも相談が付いており、ちょっとしたことでも、気軽に相談できる「家づくりのためのホームドクター」を抱えることができることになります。

1、土地売買契約の書類等の確認
 契約書・重要事項説明書など売買契約関係の書類を確認し、お客様に不利にならないようにアドバイスいたします。

2、土地購入関するご相談
 土地購入に関するご相談全般をお受けいたします。(ただし、現地調査は別途費用がかかります。)

3、工事請負契約書類等の確認
 契約書・契約約款・監理契約書・図面など一式書類をチェック。お客様の立場をお守りします。

4、最も有利な資金計画
 家計のシミュレーションを作成し住宅ローンの借入額を決定する他、火災保険の提案、生命保険の見直し、諸経費交渉など有利な資金計画をご提案します。

5、住宅ローン提案
 最も有利な金融機関を選び出して、具体的な窓口の取次ぎと申し込みの手配を行うほか、金利など借り入れ条件交渉のアドバイスをおこないます。

6、家づくりに関するご相談
 間取りや照明・インテリア・外構工事まで家造りに関するすべての細かなご相談に応じます。(ただし、住宅診断に関わる業務は、別に定める「ホームインスペクション」メニューをご利用いただきます)

7、土地・建築相談パック
 上記1~6をすべてを含み、かつ、2と6は、回数制限がありません。


 実際の家づくりが始まる際には、ホームインスペクションも検討いただきます。


 家づくりの情報は、溢れかえっていますし、それを簡単に手に入れられる時代ですが、却って、どれが正しいのか、何が自分に合うのか、わからなくなることがあります。

 だからこそ、事業者側の視点ではなく、お客様側の目線で、アドバイスをしてもらえるサービスは、今後、更にニーズが増えるだろうと思います。

 まあ、難点は、一人のコンサルタントがお世話できるお客様の数に制限があること。

 私の場合、マンションの大規模修繕やマンション管理の見直しコンサルティング、執筆や講演、経営的な仕事もありますから、戸建てのコンサルティングについては、一時期に引き受けできるお客様は、かなり絞られます。

 でも、お客様の喜びの声を聞くと、休むより、仕事をしたくなるし、睡眠時間が勿体なくて、少しでも、多くのお客様に接したいと思うのです。(^^)


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 昨日、平成23年度の補正予算が成立し、フラット35Sの新制度が始まりました。

 省エネルギー性の優れた住宅を取得する場合の【フラット35】Sの当初5年間の金利引下げ幅を、0.3%から東日本大震災の被災地においては1.0%、被災地以外の地域においては0.7%に拡大されます。

 その後、6~10年目(長期優良住宅等、特に性能が優れた住宅は6~20年目)の金利引下げ幅は03%となります。

【フラット35】Sのイメージ図
フラット35sエコ


 ここで言う 省エネルギー性の優れた住宅のうちの特に性能が優れた住宅は以下のいずれかを満たす住宅です。

【フラット35】S(20年金利引下げタイプ)の省エネルギー性の基準

【フラット35】S(20年金利引下げタイプ)の耐久性・可変性の基準

【フラット35】S(20年金利引下げタイプ)の耐震性の基準、かつ、【フラット35】Sの省エネルギー性の基準

【フラット35】S(20年金利引下げタイプ)のバリアフリー性の基準、かつ、 【フラット35】Sの省エネルギー性の基準

 なお、耐震性、バリアフリー性及び耐久性・可変性のうち、いずれかの性能が優れた住宅を取得する場合の【フラット35】Sの金利引下げ幅は0.3%となります。 

 今後は、省エネルギー性の優れた住宅を取得する場合を【フラット35】Sエコと呼び、耐震性、バリアフリー性及び耐久性・可変性のうち、いずれかの性能が優れた住宅を取得する場合を【フラット35】Sベーシックと呼び、更に、金利引下げ期間により、それぞれ「金利Aプラン」と「金利Bプラン」に分かれます。

 この拡充期間は、平成23年12月1日以降の資金受け取り分から実施し、平成24年10月31日申し込み分まで適用する時限措置となります。

 また、【フラット35】Sには予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了します。

 以前も、書きましたが、どんな住宅を作ると、どの金利が適用されるのかを知り、それぞれにかかるコスト増と金利メリットとの比較を行うことになるのですが、かなり複雑な組み合わせになりますから、よーく勉強しないと…。


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 ブログの連続更新は、続けていたのですが、実は、ここ3日間、かなりの体調不良。

おなかの具合が悪かったり、熱が出たり…医学的には、「疲労」+「風邪」と言う判断。
 
 特殊な疾患があるのではないのですが、体に不調が出るのは、どこかに原因あるはずで、自分の驚異的な体力(?)を過信しては行けません。(笑)

 ただ、パソコンとメールと携帯電話があれば、私のようなコンサルティングの仕事は、ある程度はできてしまうので、体調を整えるために自宅にいても、休養するわけではなく、結局は、仕事をしています。

 まあ、仕事が好きだから、仕方ないですね。(^^)v

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 以前、ブログで紹介した環境省管轄の「うちエコ診断」の試行事業へのトライアルですが、残念ながら、不採択の通知が来ました。

 家計の総合相談センターおよび住宅相談センターの取り組みとして、ぴったり!だと自信があったのですが、残念。

 こう言う政府の事業だと、不採択の理由を教えてくれることは、まずないのですが、どうしても知りたくて、事務局にメールで連絡。

 ただ、こう言う場合、回答する側の気持ちになれば「不採択の理由を教えて」ではNGで、「次回以降のトライアルのために、何が足りなかったのか、教えて欲しい」と言うアプローチの方が有効だと考えました。

 加えて、メールでの回答ではなく、「電話で教えて欲しい」と連絡しました。

 メールだと、誤解のないように色々と考えながら書くので、時間が掛かりますし、文書として証拠が残るのも、歓迎されません。

 とは言え、「ダメ元」で待っていたら、メールの翌日に、事務局から電話が。。。

 かいつまんで言うと、予算に対して、応募数が多く、採択されたのは、全体の3分の1以下。

 「足りないものがあった」わけではなく、上位から選んで行ったら、枠に入らなかったというもの。つまり、競争が激しかったと言うことです。

 まあ、その回答で満足するのも、いささか「お人よし」じゃないの?と失笑されそうですが(笑)、実は、更に翌日、「採択にはなりませんでしたが、意見交換したいので、東京に来た際には、是非、連絡して下さい」と、言う連絡が。

 応募者の中でも、注目されたユニークな存在だと言う趣旨のことを言われたので、ちょっと自己満足(笑)

 引き続き、この事業を注目し、次回につなげて行きたいと思います。
 
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 コンサルティング先のマンションからの相談です。

 テレビがアナログ波の時代、マンション建設に伴い、近隣の住宅にケーブルでテレビ電波を送ってきたのですが、今年の夏にその用を終えました。

 しかし、管理会社の対応が曖昧で、近隣への説明もマンション住民への説明も要領を得ず、しばらくの間、棚上げ状態。

 実は、アナログ設備が偶然電波を拾って、近隣の住宅に配信されている状態のため、その共聴設備を撤去すると、テレビが映らない状態になります。

 でも、映らないのは、各住宅が地デジ対応のアンテナを設置しないからであって、マンションの建物による障害はないのです。だから、マンション側には、もはや、共聴設備を持つ義務はないのですね。

 まずは、これを近隣のお宅に説明して、自己負担で地デジ対策をしてもらうことを納得してもらわないといけません。

 説明を間違えると、マンション側が、おかしなことを押しつけていると勘違いされます。


 で、その解決を依頼され、次のステップで、アドバイスしてきました。

1、公的機関であるデジサポに詳細を尋ね、当該マンション付近の電波状況を確認し、今まで電波配信していた住宅で、地デジの電波が届くことを確認。

2、これまでの対応事例や法的なチェックポイント押さえ。

3、配信先の住宅に対する「共聴設備撤去に伴う影響と対策に関する説明文書」を作成。また、苦情を言われた際でも、対応できるように、ケーブルを仮にはずして、十分な期間をもって対応できるスケジュールを策定。

次が、不要になった設備をどうするか?です。

電波配信をしなくても、電柱にケーブルが載っている以上、中部電力に使用料(共架料と言います)を支払い続けなくてはいけません。

 では、撤去すればいいのですが、これが、また何十万円とかかるのです。


 これに対して、共架料は年間で数千円。

 
 それを比較すると、マンションにとって、お金の面から言うと、そのままにしておく方が、得だとも言えます。


 しかし、一方で、その使わないケーブルに不具合が起きたり、電柱が移動になって、中部電力から、修理や仮はずしの費用が請求される可能性ゼロではありません。

 ただ、その可能性やその時の費用はいくらくらいになるのか?がわからないと、結局、比較できないのです。

 と言うことで、最新の情報と考え方を整理するために、中部電力を訪問し、マンションの住民の皆さんの疑問を解消できるよう、他のケーブルの事例、電柱移設などの可能性、その場合の費用負担等、9項目の質問をしてきました。

 元々、中電の営業所にもいたことがあるので、技術的なことや中電の考え方のおおよその事はわかりますから、かなり的確な情報整理はできたと思います。

 近日中にマンション組合の役員さんに、説明する予定です。


 なお、こう言う仕事は、マンション管理会社の仕事では?と思う人も多いと思いますが、一生懸命に対策を調査したり、あるいはその結果「やらない」となると、手間がかかるだけで、自社の収入につながらないので、「何かあったらいけないので、費用をかけて外しておけば良いのでは?」と言う程度の対応になるようです。

 費用の問題より、問題が起きないようにオーバースペックな対応を取るのが、管理会社の性格ですし、工事が発生すれば、その紹介謝礼を工事会社からもえるケースも多いから、何かと工事をさせると言う姿勢になりがちです。

 マンションには、こう言う問題が色々と起こるので、住民側の利益を守る専門家の存在が必要だと思いますね。

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 今日、相談に来られた方は、60歳を過ぎて、先日、土地を購入し、母親と一緒に住む家を建てられたいと言うお客様。

 今は、名古屋にお住まいですが、今度の場所は、岐阜県。

 御兄弟でお越しになり、土地を探してきた経緯、今、具体的に話が進んでいる住宅会社との話やファーストプラン等を見せていただきました。

お客様としては、「住まいを建てる」と言うのは大前提で、その過程での相談。

今回も、現在、商談している工務店で良いのか?もっと、自分に合うところはないのか?自分がこだわっている住宅の性能等からして、予算は合うのか?すべて自己資金で建てる訳でなく、住宅ローンも利用されたいとのこと。

 確かに、そういう不安が大きく、私たちのような第3者に相談されたいと言う気持ちはわかります。

しかし、一通り聞いていると、そもそも、「住宅を建てる」と言う選択がベストなのかどうか?疑問が湧いてきました。なぜなら、建てた後に長い老後が待っているのです。その設計は、どうなっているのでしょうか?

これが、住宅会社の営業マンなら、そんなことは考えず、どんな家を建てるのかに話が向かうのだろうと思います。

でも、「何のために家を建てるのか?」が固まっていないと、途中で家づくりがストップしてしまう可能性があります。

それでは、このお客様に合致した工務店を紹介しても、却って迷惑がかかります。

 そこで、お客様の話を一通り聞いた後、

 「率直に申し上げて、この状況で、家を建てること自体、リスクが高く、お勧めして良いと自信を持って言えません。ご自身は、家を建てることそのものがホントに良いのかどうか、どのようにお考えですか?」

 とお聞きしました。

すると、

 「正直、資金的な面からは、建てない方が良いんです。でも、母が…」と言う長い経緯をお話いただきました。

 90歳を超えて、それほど長い期間、新しい家に住むことができるとは思えないお母様の状況ですが、どうしても、そのお母さんのためにすぐに家を建てなければいけない理由があったのです。

 ここでは、書けませんが。

 予定を少し超えて1時間を超えた時点で、このお客様から、家づくりをサポートして欲しいと言う依頼をいただきました。

 スピードも要求されるお客様ですから、決断の連続となる家づくりにおいて、安心して、ステップを進められるよう、コンサルティングしていきたいと思います。


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 今夜は、我が家でボジョレー。

偶然つけたテレビが、NHKのSONGS.

松田聖子特集。

「赤いスイートピー」を聞きながら、あの時、あんな恋愛してたなぁと…(笑)

今夜は、酔っ払ったので、これで、おしまい!

良い気持ち(^_^)


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 来年3月に恒例の「ハウジング&リフォームあいち」が開催されます。

 昨年は、ウエルカムエリアで、3日間、主催者企画のミニセミナーを12回行ったのですが、今回は、メインセミナーでいくつかの主催者セミナーを企画することになりそうです。

 また、昨年、初めて設けられた「マンション大規模修繕」エリアですが、今年は、「第1回マンション管理フェアinあいち」として、規模を拡大して、同時開催のイベントとなります。

 こちらのイベントでも、主催者セミナーの企画を依頼されています。

 県や各マスコミが主催するこのイベント、私たちの第3者機関としての中立性と経験を活かして、来場者に役立つ情報を提供したいと思います。

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 毎月第3火曜日は、ホームインスペクターズ東海の勉強会です。

 今回は、新しく入会された株式会社円昭さんが講師。

 同社は、雨漏り診断、劣化調査、地歴調査、建物の価値調査等、もともと、「不動産調査」のプロ。

 私も、以前、「雨漏り調査をして欲しい」と言う相談者を紹介したことがあります。

 今回のポイントは、大切なのは、「所見」ではなく「事実認定」と言うこと。

 もちろん、「事実認定」と言っても、調査員の過去の経験や主観が入るものであって、複数の目で客観性を高めると言うことが必要だと言われてました。

 確かにその通り。

 私も、住宅相談やマンションの大規模修繕コンサルティングにおいて、よく、「一般的にはどうですか?」と聞かれます。

 普通の方に比べ、様々な事例を知っているだろうから、それを聞きたい気持ちもわかります。

 しかし、「一般的」というのなら、現代は、ネットでの情報収集で、ある程度の確率で多数決が見えることが多いので、コンサルタントの本当の力の発揮場面ではないように思えます。

 それより、クライアントから「馬渕さんなら、どうされます?」と言う質問をいただくほど、信頼関係ができるレベルにまで高まることの方が、私にとっては、やりがいのもてる重要な場面だと思うのです。

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  私の起業コンサルティングやメンタリングの師匠である福島正伸先生から、メールが届きました。



馬渕 裕嘉志様

アントレプレナーセンター福島正伸です。
今回、私の人生を賭けた挑戦について紹介させていただければと思います。

日本を、すべての人が夢と勇気と笑顔でいっぱいの「理想の国」に変える企画書をお送りいたします!
以下のアドレスよりダウンロードができます。
http://www.entre.co.jp/kkt/是非、ご覧ください。

大震災以降、自分の無力感にさいなまれながらも、自分の役割は何かをずっと考えてきました。
できることをやろうと、義援金や応援横断幕を送り、チャリティ講演会を何度も主催し、
被災地を縦断して連続講演会を開催したり、あきらめずに挑戦し続けている
被災地の社長さんたちの本(「社員と地域を幸せにする会社」ダイヤモンド社)を出版したりしました。

そしてここにきて、いよいよ本当の出番が来たことを実感し、私は「やる!」と決意しました!

それは、この大災害を復興で終わらせるのではなく、日本を生まれ変わらせ、
すべての人々が夢と勇気と笑顔でいっぱいの国にすることです。
そして、1年以内に自殺者をゼロにして、このノウハウを世界に公開し、
2年以内に戦争を無くす、という壮大なプロジェクトです。

もちろん、実際にできるかどうかはわかりません。
でも、できる!と信じて、人生を賭けて挑戦し続けていく決意をしました。

そして、12月10日(土)に、東京水道橋・東京ドームシティホール(2300人)で開催される
夢(ドリーム)プラン・プレゼンテーション2011」は、
「理想の国」を創るキックオフ大会として開催いたします。
http://drepla.com/

東北の被災地域からもバス4台をチャーターして、たくさんの方々が来てくださいます。
子どもたちも数百人招待します。
私もそこで、歴史に名を残さないように、歴史的なスピーチをします。

日本を世界一幸せな国、世界一尊敬される国に変えたいと思う方々が、全国から来られます。
ぜひご参加いただき、日本をここから変える最幸の体験を一緒にできればとてもうれしく思います。
できれば、まわりの方々にも声をかけてもらえるとうれしいです!
是非、たくさんの仲間を連れてきてください!
ホントにこの日から日本を変えるので、志ある人は全員集合していただきたいと思っています!

なお、この企画書は転送フリーです。まわりの方々に送っていただいて結構です。
「こんなおかしなことを本気で考えている人がいるよ」って!
以下のアドレスを、転送いただければと思います。
http://www.entre.co.jp/kkt/

日本が「理想の国」になるためなら、どんな困難でも挑んでいこうと思います。
「理想」を貫き、「きれいごと」を貫いて、生きていきます。

ありがとうございました。

「夢しか実現しない」

福島正伸


 私も、「理想」を貫き、「きれいごと」を貫いて、生きます。


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  今日あった相談です。

 「100万円の定期預金の満期が間もなく来るのですが、再び定期預金にするのが良いのか、住宅ローンの繰り上げ返済にするのか良いのか?」と言うもの。

 「5年前に同じ選択があり、その時は、借り換えも考えたが、自営業で借り変えは無理だと言われ、繰り上げ返済しても、期間短縮型しかできない銀行で、毎月の負担の軽減はなく…と言うことで、定期預金にしたんです。」

 と言う方。

 現在は、変動利率で、2%台後半。
残額は1000万円ほど。
10数年の返済期間が残っている。
毎月の返済額は、4万円台で、ボーナス一括が25万円くらい。

質問は、貯蓄と返済とどちらが良いの?と言うものですが、決めるには、色々な角度からの検討が必要です。

一つ目は、その人にとって、人生における資金の問題を総合的に考えること。
・その100万円は、余裕資金なのかどうか?
・教育や親の介護などの出費の備えはあるのか?
・何かの不幸があった時の生命保険は?

 二つ目は、繰上げ返済ではなく、借換と言う選択もあるので、それを検討すること。
 借換のためには、手数料・登記・保証料など、諸経費がかかるため、その費用に充当し、余った資金を更に繰上げ返済に回すと言う選択があります。

 自営業の方は、確かに住宅ローンを借りるのは、制約が多いのですが、相談された家庭は、夫人が最近、パートから正社員になったとのこと。5年前とは、状況が違います。

 三つ目は、借換じゃなく繰上げ返済にする場合に、期間短縮型にするのか、返済額軽減型にするのか、決めること。

 四つ目は、金融機関の選択。
 年収や勤続期間の条件、公共料金等の指定口座にすることによる金利引き下げなどを考慮して、最も有利な借換先を選ぶこと。

 五つ目は、これらのことを自分で頑張ってやるのか、専門家のアドバイスのもと進めるのかと言うこと。

 ベストな選択ができると良いですね!

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 今日、住宅相談センターの吉田取締役(CFP)が講師を務めた「~基礎から学ぶ住宅ローン~注意点から裏ワザまで」。

 昨日のブログで書いたように、ごらんのように会場は、沢山の受講者。

 前評判も高かったわけですが、受講後の評価も大変高く、受講者の半数以上が、個別相談をしたいと言うアンケート結果。

 私も聞いていたのですが、確かに、本やHPでは書かれてない「基礎」の基礎たるゆえん、目からうろこの「裏技」がすごいんです。(笑)

 売り手や金融機関のセールストークを鵜呑みにしていけないことが、よーく分かります。

 受講者のうち、相談を希望しない人は、「とりあえず勉強」と言う方だけで、具体的な計画のある方は、100%が「相談したい」。特に契約寸前と言う方は、セミナー後または至近で「すぐ相談したい」と言う申込があり、当たり前ですが、講師は一人だけなので、希望時間によっては、4組もダブルブッキング。

 セミナー後の相談希望の方は、吉田取締役と分担して、私も相談を受けました。

 どうして、こんなに人気があるのでしょう。

 その理由は、次の五つだと思います。

1、 不動産や住宅、あるいは、住宅ローンを売る側でなく、お客様側に立つ専門家であること。

2、 住宅ローンだけの話ではなく、ライフプラン全体の話の中で、「いくら借りて良いのか?」の適正なジャッジをしてくれること。

3、 住宅ローンで失敗した、あるいは相談によって成功した人の実例がリアルで、「自分も同じような道をたどっているかもしれない…」と言う切実感があること。

4、 講師の話がとにかく面白い。しかも、銀行の住宅ローン担当者に住宅ローンを教えているプロだと言うプロフィールに信頼感があること。

5、 初回の相談は無料であり、その後の有料相談の金額が明朗であること。有料相談のステップに進んでも、それだけの価値がありそうだと言う安心感や期待感があること。

 来年1月には、この講座の続編も用意しています。その際には、「新春 住まいづくりアカデミー」と題して、他の講座も開催しますので、こうご期待!

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 家計の総合相談センターグループによる秋のライフプランセミナーの最後を飾るのが、住宅相談センターのセミナー。

~基礎から学ぶ住宅ローン~注意点から裏ワザまで

明日開催されるのですが、今日の段階で50名近くの参加者。
しかも、何名で来ると言う連絡がない方は、一人でカウントしてあるので、もっと来られるかも。

いつもと同じPRなのに、いつもの倍近くになりそうです。

どうしてこんなに多いのか?

その原因は、二つ。

一つ目は、優遇税制やエコポイントやフラット35など、今年終わったり、復活したり、形を変えたり、住宅政策に関する様々な制度が複雑化しているために、一般の人に、わかりにくくなっていること。恐らく、住宅会社からは、「今が買い時、建てどき」と迫られている人もいるでしょう。

客観的な情報が欲しいのだと思います。

二つ目は、従来とPR手法は同じですが、ホームページのアクセス対策がうまく行っており、以前の数倍のアクセスになり、ネット経由での申し込みが多いこと。

 ニーズにあった良い企画をちゃんと情報発信できれば、お客様が来社すると言う典型的な例だと思います。

 そこで、明日は、沢山の特典を急きょ用意しましたよー。(^^)v

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 私の著書「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」を読まれた修繕委員のTさん(神奈川県愛甲郡在住)から、「非常に参考になった」と言う評価と合わせて、次の質問をいただきました。

【質問】

 工事発注業者の工事品質をプレゼンテーション時点で見抜く方法はないのでしょうか
 プレゼンテーションが上手でも工事に入ると期待しているような結果になりません。プレゼンテーションをする人と工事をする人が違うからだと思っています。業者選定時に工事品質がわかる目安があればと考えています。



【私の回答】
 言われる通り、「プレゼン時」だけで「工事品質を見抜く方法」はないと思います。私がお勧めしているのは、次の四つの方法で、これにより、良い業者選択が可能だと思います。

1、プレゼンまでに、その会社の技術力や対応力等を調査しておく。
ただ、現場により、使う下請け会社も異なり、現場監督(最近は現場代理人と呼ぶケースが多いようです)も異なるので、「他の工事が良い=今回の工事でも良い」とは限りませんから、これだけでは不十分です。

2、住民側に立つ専門家と一緒にチェックする。
 入札・プレゼンにしても、実際の施工にしても、住民側に立って、一緒にチェックする専門家の存在は大きいです。「この現場は、手ごわいぞ」と思えば、すぐれた現場監督を配置し、技術や対応のしっかりした下請けを手配します。

3、プレゼン時には、細かな採点基準を設けて、審査する。
 価格・安全・近隣への配慮など7つの項目で採点し、3つの指標で分析・比較し、総合的に判断します。それにより、単に「プレゼンの印象が良い」と言うことではなく、冷静な判定ができます。(私が開発した採点シートです)

4、私のオリジナル手法による工事品質アップ策。
 私がコンサルティングしたマンションでは、上記三つを行う結果、最も低価格を示した会社以外の会社が決まるケースもあります。工事終了時には、住民の皆さんに、私の仕事に対する評価に加えて、施工業者の細かな評価アンケートも取ります。そして、施工会社には、そのアンケート結果を自社のHPや次の案件でのプレゼンに使えるようなアドバイスをします。工事着手前から、そう言うシナリオがわかると、高い評価を目指して、現場も頑張るため、良い工事へのモチベーションにもつながります。

 こうして、工事品質・対応が良いまま工事が終了すると、なんと、修繕委員会の主催で、私や現場監督も招かれて、慰労会が開催されます。住民さんからは、「ホントに良い工事をやってくれた」と言う感謝の話が出て、現場代理人さんは、感激して「アフターフォローは、すぐ飛んできます!」となります。

 また、どんなに良い工事でも、施工後に想定外の不具合が出ることもあります。その施工会社のHPに施工事例や住民アンケートが載っていれば、新しく入札したマンションから、「その後のアフターケアはどうですか?」とそのマンションの役員さんに聞かれることもあります。長きにわたって、施工会社とマンションの良好な関係を保つ仕掛けをすることが重要だと、私は考えています。



 つまり、「工事品質」なるものは、各社の姿勢や技術のベースを見ることも大切だけれども、結局は、各工事現場によって異なるため、各所での品質アップを行わせる何らかの仕掛けやチェックが必要だと言うことです。

 Tさんのマンションの大規模修繕時期は、3年後の予定。
 
 今から、勉強されるのは、大変素晴らしいことだと思います。特に、修繕積立金が足りそうなのかどうか、シミュレーションして、削減できる管理費=修繕積立金の増額の点検をされると良いと思いますね。

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  今日は、大規模修繕コンサルティング先のマンションで、施工会社との打ち合わせでした。

 テーマは、建物の2次調査に基づく修繕方針の決定と漏水調査。

 漏水調査は、11階建ての7階の住戸の窓からの漏水です。

 元々は、管理会社がこの漏水の調査の際に、窓から外壁を見た際に、タイルの浮きを発見。

 それが漏水の原因ではないか?と言う想定と、それを直すために足場を必要なので、それと合わせ、マンションの大規模修繕をしましょうと言う提案があったのが、今年の春です。

 管理会社の言うがままに、大規模修繕工事の計画を進めてきたのですが、工事仕様や施工会社の決定、価格の交渉などが、かなり一方的で、施工会社決定の臨時総会(夜)の当日に、住民の方から私にSOSの電話が入ったが、7月。

 実は、この管理会社がマンションの販売会社の子会社で、それまでも、建物の不具合があった際に、販売会社へのクレーム対応が及び腰で、一部の住民に、不満が貯まっていました。

 また、修繕積立金の残高が非常に少なく、いざ、本格的な大規模修繕工事をやろうとしても、資金不足。

 そこで、私が過去の資料を分析した結果、なんと、12年間で1000万円もの修繕工事が行われ、各工事の金額が、異常に高い。

 管理費も、かなり高い。

 管理に対する住民の関心が低く、工事に関する知識もないことから、管理費でも修繕工事でも、管理会社がしっかり儲けることができる「良いお客様」となっていました。

 それが、各種の資料や分析によって、明らかになったことで、管理会社に大規模修繕工事を任せることを止め、私にコンサルティング依頼をいただき、同時に、管理委託契約も点検することとなりました。

 管理会社や販売会社、さらには、新築時の建設会社との交渉もあり、ようやく足場組みが終わり、本日が漏水調査となりました。

 調査は、まずは、目視調査。

漏水調査1 続いて、外側から散水。

漏水調査2 位置を変えて再び散水


 散水する位置を何度か変えて、行います。

漏水調査2室内にいる調査員が、どの位置で室内に漏水が起こるのかを特定します。


 その結果は、管理会社が指摘した箇所ではなく、思わぬところから・・・。

 この問題、非常にデリケートなので、ここでは詳細に書けませんが、住民の方のために、真相を明らかにし、安心できる対策を実施しようと思います。

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 私のプロフィールには、かつて、「町田ひろ子インテリアコーディネーターアカデミー」名古屋校(いわゆるFC制の運営形態でした)の代表を務めていた時期が6年間あります。

 その当時、本部(東京)から出向して、事務局長として仕事をしていただいた上吉川さんから、数年ぶりの電話。

 現在は、地元の大阪で、「町田ひろ子インテリアコーディネーターアカデミー」大阪校の次期事務局長として、生徒募集・生徒指導をされていると言うお話。

 以前は、関西電力さんやパナソニック電工さん向けのコンサルティングの仕事で、年の半分以上、大阪に出張していたこともあり、その時のイメージが強くて、「大阪に良く来るのですか?」と言うお尋ね。

 12月には、同スクール恒例の卒業生による公開プレゼンテーションがあるので、どうですか?と言うお誘いでした。

 しかも、最近、テレビの出演も続いている町田ひろ子先生の特別講演もあります!

 あいにく、今は、名古屋を中心に仕事をしているので、その時期に行けるかどうかはわからないのですが、大阪近郊にお住まいの方で、インテリアに関心のある方、インテリアコーディネーターを目指している方、インテリアコーディネーターの採用を考えている方がいらっしゃれば、是非、このイベントを見に行かれることをお勧めします。

 

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 僕の好きな番組NHK「プロフェッショナルの条件…仕事の流儀」に、これまた私の好きな三谷幸喜さんが、出ていました。

 浮き沈みの激しいエンターテイメントの世界で、20年以上売れっ子として活躍し続ける三谷幸喜さん。

 彼のファンになったのは、2001年に公開された「みんなのいえ」だったと思います。

 当時、中電の社内ベンチャーとして、家づくりコンサルティング会社を設立して2年目。

 ベンチャー経営者として忙しく、会社に泊まる日々が続き、映画を見る暇など全くない日々を送っていたのですが、「いえ」と言うテーマにひかれたのでした。

 その映画のストーリーは、「放送作家の主人公とその妻が、設計を妻の同窓の建築士に、施工を大工の棟梁をしている父に頼んで新居を建ててもらうことになるが、両者が家の建て方をめぐって対立することで始まるドタバタ劇である。」(ウィキペディアから。次のあらすじも同じく)
________________________________________
【あらすじ】
飯島直介(田中直樹)はバラエティ番組を手がける放送作家である。妻民子(八木亜希子)との仲は睦まじく、二人は新居を建てることにした。民子の提案で、設計を彼女の同窓で建築デザイナーの柳沢(唐沢寿明)に依頼する。そして、施工を大工の棟梁である父長一郎(田中邦衛)に頼むことにした。
しかし、フランク・ロイド・ライトなどモダニズム建築を志向する柳沢に対し、日本の在来工法でしか家を建てられないと言い張る長一郎。ドアを外開きか内開きにするかでさえ、激しく対立する。
直介はどちらかの依頼を取り下げようと試みるが、柳沢の腕力の強さに怖がり、舅には面子をつぶさないように言われ、失敗する。
結局、柳沢が匙を投げる形で建築が進められるが両者の対立は解消したわけではない。
そんな中、大嵐が発生。長一郎が念のため建築現場を見に行くと、柳沢も見に来る。そこで直介も現場に行くことにするが、帰り道の柳沢の車と鉢合わせとなり、柳沢の車が横転。積んでいた200万円相当のバロック式の家具が壊れてしまう。依頼主から修復を頼まれていた家具が完全に壊れて途方にくれる柳沢。直介は長一郎に家具の修理を懇願。
壊れた家具を見た長一郎は家具の修復を決意し「昔も今も職人の考えることは同じだ」と言い、修復してしまう。完成するころには両者は和解していたのだった。
飯島夫妻の家は無事完成するが、はたしてその出来映えは…。
________________________________________

 家づくりは、長い期間がかかるので、それを映画の120分程度に収めることによる多少の無理はあるのですが、家づくりの楽しさと難しさが、人間模様に描かれ、非常に面白い…。

 その三谷さんのプロデュース力が、ずっと輝き続ける秘密に迫る番組でした。

 この番組の中で、明かされた三谷さんのすごさの秘訣は、
 
「自分を追い込む自分を持つ」
「制約の中に答えがある」

 「プロフェッショナルとは、期待に応えること」

 自分の書いたシナリオも、何度も自分にダメ出しをして、稽古の途中で書きなおす。

 舞台が始まっても、観客席から自分が見た上で気付いた改良点を元に、翌日の練習で直す。
 それを毎日のように書きなおす。

 まだ、書きなおす余地があるのでは?と言う残尿感のまま千秋楽を迎えると言います。
 
 私も、同じ姿勢です。

 「これで完成」と言う瞬間を迎えても、講演にせよ、執筆にせよ、プレゼンにせよ、イベント準備にせよ、再び、自分を追い込んで、より完成度の高いものを目指す。

 「制約があればあるほど、燃える」(笑)

 プロとしてお金をいただくのは、クライアントの期待に応えてこそ、いや期待を超える価値を提供してこそ。

 三谷さんのベンチャー精神…私と同じ昭和36年生まれ…共感することが多く、改めて今のビジネスを極めようと決意しました。

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 友人の鶴岡秀子さんが挑戦した世界記録「1,000人で二人三脚」。

千葉県と東北の被災地へのチャリティのために開催されたこのイベントには、関東の私の沢山の友人が参加しました。その中の一人の今井さんのメルマガに、その日の様子が書かれていたので紹介します。




「1,000人で二人三脚」

1か月前という短期間でスタートしたイベントです。
集客はけっこう苦労してて、前日までであと200~300人足りない
ということでした。

そして、当日の午前中。

今集まっている人と、これから来てくれる人を
合わせても600人ぐらいにしかならない、ということ。

「やばいなぁ」という表情のスタッフの方々。

でも、そこからがすごかったですね。

スタッフも参加者も入り混じって、
近くの高校に行って、クラブ活動をしている生徒をスカウト。
野球部、テニス部などの生徒さんがぞろぞろと来てくれました。

それでも900人ぐらいか、と言っていたところで
町長さんが動いてくれて、
なんと防災無線を使って地域の方に呼びかけて下さいました!!

近所のおじいちゃん・おばあちゃん、子連れのママさんたちが
どこからともなくぞろぞろと来てくれました。

その間、私たちはグラウンドで固唾を飲んで待っています。
そして、最終カウントしたところ、

スタッフも合わせて1,004人集まりました!!!

やったーーーーー!!!

1,004人で一斉にスタートして、ゴール!

わざわざイギリスからお呼びしたギネス認定委員の方から
認定証を頂きました。

認定委員の方からは、

「ギネス記録は、ただ塗り替えるためだけにあるのではなく、
みなさんがこうやって楽しんでいただくことに意味がある」

という言葉を頂きました。

これ、もし前日で「1,000人行けそうです」
という連絡が来てたら、当日そんなに燃えなかったでしょうね。。。

「早くおわらせようよ」
という感じになっていたかもしれません。


”やばい、あともう少し、ギリギリ、頑張ろう!!”
というハラハラ感があったからこそ、全員が同じ気持に
なれたのだと思います。


少し高いことにチャレンジすることって、
個人にとっても、チームにとっても、すごく大事なことなのだと、
つくづく思いました。


当日参加してくれた皆さま、
本当にありがとうございました!!

そして、ギネス記録達成おめでとうございます!!

ブログには、当日の写真も掲載しました。



挑戦すること、最後まであきらめないこと…良い話です。

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 住宅金融支援機構では、東日本大震災からの復興および住宅の省CO2対策を推進する目的で省エネルギー性の優れた住宅を取得する場合の【フラット35】Sの当初5年間の金利引下げ幅を、0.3%から東日本大震災の被災地においては1.0%、被災地以外では0.7%に拡大することにしたそうです。

その5年を過ぎても、性能によって、0.3%の引き下げが5~15年続きます。

通常の新築住宅に対して、どのような性能アップがあれば金利優遇になるかを簡単に整理すると、
1、耐震性、バリアフリー性及び耐久性・可変性のうち、いずれかの性能が優れているだけだと、金利引下げ幅は0.3%が10年間。
2、省エネ性だけが優れている場合は、5年間の引き下げが0.7%で、次の5年間が0.3%引き下げ。
3、省エネ性に優れていて、かつ耐震性、バリアフリー性及び耐久性・可変性等に優れていると、5年間の0.7%引き下げの後、0.3%の引き下げ期間は、15年に延びる。
(詳細は、住宅金融支援機構のホームページをご覧ください)

 上記の2と3とを“【フラット35】Sエコ”と呼び、従来のものは、“【フラット35】Sベーシック”と呼びます。

 政策により、長持ちする家を増やす、電力不足に対応するため、省エネの家を作ると言う方針なのでしょうが、正直わかりにくいです。

 何が分かりにくいかと言うと、住宅価格(=性能に左右される)と住宅ローン(金利と期間に左右される)とを比較して、結局、どんな家を作るとコストパフォーマンスが良くなるのか?と言う組み合わせの複雑さ。

 例えば、ある窓を使うと、70万円コストがアップしますが、省エネ性が上がるため、【フラット35】Sエコが適用できて、金利を含めた実際の総支払額は、3500万円となる。耐震性を上げるために、40万円コストがアップっしますが、“【フラット35】Sベーシック”になるので、総支払額は、3510万円になる。どちらも使わないと、取得時の金額はアップしないけれど、総支払額は3505万円になる。さて、どれにしますか?・・・みたいな組み合わせが沢山生じます。
(住宅価格とか返済期間とかを考慮していないので、金額は、イメージです。)

 作り手側にとっても、提案するのが大変だし、選ぶ方も、頭を悩ませますね。

 考えすぎるより、どんな家を作りたいか?と言うこだわりをはっきりした後に、どの住宅ローンが最も有利になるか?と言う選択をするのが良いのではないかと思いますね。

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 トヨタホームが、スマートハウスを発売したと言う新聞報道がありました。

 最近「スマートハウス」とか「HEMS」言う言葉をよく聞くようになりました。

スマートハウスの「スマート」とは、もちろん体系がスリムな家と言うことではなく(笑)、「頭が切れる」と言う意味です。つまり、「高い知能」でコントロールされる家と言うことでしょう。

 その知能の実態が「HEMS」であり、「Home Energy Management System」の頭文字を取っています。こちらも、和訳すると「住宅のエネルギーを管理するシステム」(って、半分英語じゃん!(笑))

 つまり、「住宅のエネルギーを賢く(最適に)管理できる住宅」と言うのが、スマートハウス。

では、その仕組みは?と言うと、
①太陽光発電システムで電力を創る。
②家庭用蓄電池で電力を蓄える。
③「HEMS」が発電量や使用量を自動的に計算し、電気自動車の充電、家電の省エネ運転等、暮らしに必要な電力を最適に使用する。
④トータルとして、電力の「創る」「蓄える」「使う」を賢くコントロールし、エネルギーの最適利用を実現する。
⑤更に、スマートフォンで外出先から、その時の住宅の電力使用を監視したり、リモートコントロールする。
⑥恐らく、天候や日射の当たり方も分析して、パッシブなエネルギーも利用する。
⑦最終的には、各スマートハウスが連携して、街全体の電力利用を最適化する。

 この定義は、どこかに載っているわけではなく、私がいだくイメージですが、こう言う家を作るとなると、ハウスメーカーとして力が入るのは、自動車を持っているトヨタホームさんとか、太陽光発電に加え、住宅の機器・配線・家電をパナソニックブランドでトータル提案ができるパナホームさんかなあ?と思っていたところ。

 「環境共生住宅」と言う分野で従来から力を入れてきた大和ハウスさんもいち早く取り組まれています。

 基本的に、リモートコントロールするのは、電気なので、スマートハウス=オール電化住宅だと思う方もいるかもしれませんが、ガスで発電する「エネファーム」もありますし、ガス給湯器も電気でスイッチオン・オフするので、組み合わせは、色々ありそうです。

 電力会社時代は、オール電化住宅の開発からPRの草創期にいて、ますは社員の家づくりをオール電化に!なんて言うポジションにいたことから、「電化大魔王」と言うニックネームのついた私ですが、これからは、「スマートハウス大魔王」を目指したいと思います。(笑)

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 トステム・INAX・新日軽・サンウエーブ・東洋エクステリアの5社が合同してできた新会社「株式会社LIXIL(リクシル)」。

その母体のトステム社が、数年前から始めている“住まいや暮らしを考える人のため”のブログポータルサイトが「暮らすメイト」です。

 その「編集部が選ぶ月間ベスト3」の10月のベスト3に、私のブログが選ばれました。

これ、編集者が、「みんなの評価ランキング上位の記事」から選ぶものだそうです。

 選ばれた記事は、【マンション管理士は、誰の味方か?】(2011/10/10)

戸建ての住宅のことを書いたブログじゃないんだな…と思いましたが、恐らく、こう言う記事は、かなり珍しく、マンション住まいの人からの評価が高かったのかなぁと想像しています。

で、このサイトをあちこち見ていると、元々「人気ブログ」と言うページがあり、私のブログが第6位。そして、なんと、当社の草野コンサルタントのブログ「家づくりコンサルタントの雑記帳」が第2位!

いつの間にか、こんなところでも、私たちのブログを読んでくれている人がいたのですね。

ありがとうございます。
http://kurasumate.com/XP/br.html

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  良質住宅研究会のメンバーにシロアリ防除の専門家である「大心産業」さんがいます。その田中社長のコラムを紹介します。

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
    (2)家づくり豆知識 しろあり防除施工士:田中 省司
         ~ 建物の構造とシロアリについて ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

シロアリ対策では、薬剤処理を行ったり、関連資材で対処したりするこ
とも大切ですが、何よりもその地域に生息するシロアリの種類に応じた
個々の対策をすることが重要です。

「ベタ基礎だからシロアリに侵入されない」「ネコ土台で床下換気がい
いから」「土台にヒバやヒノキの耐蟻性木材を使用しているから」「加
圧注入材や薬剤浸透処理をした木材を使っているから」などはシロアリ
の生態や行動を知らない発想によるシロアリ対策です。

加圧注入土台でも蟻道は作られますし、表面を少しかじっただけで、被
害が床板から床上の木部に広がった事例もあります。加圧注入土台は食
害を受けず、土台としての役割を果たすだけで、シロアリを駆除したり、
侵入を阻止したりするものではないからです。

新築時に薬剤処理を行っても、薬剤は永遠に効果があるわけではありま
せん。保証が切れて何年後かに再処理を行うとしても、建物には必ず薬
剤処理のできない、見えない場所が存在します。薬剤の処理された場所
にシロアリが触れるとシロアリは死にますが、薬剤の種類によっては処
理された場所がシロアリに知られて、シロアリが避ける場合があります。

この場合、シロアリは薬剤処理のされていない場所に侵入します。処理
された場所がシロアリにわからない薬剤を使用したとしても、死んでい
く仲間を見て、処理された場所周辺が危険であることを察知して、近づ
こうとしなくなります。生きようとする本能なのでしょうね。

ヤマトシロアリやイエシロアリに代表される地下系のシロアリ対策とし
ては、建物の構造が重要となります。点検しやすい構造であるとか、シ
ロアリの侵入に対して対処できる構造などを検討しなくてはなりません。

シロアリ対策は薬を撒くだけの単純なものではなく、専門家同士の協力
が大切です。例えば、非破壊型のシロアリ探知機をシロアリの生態を熟
知した技術者が使うと、シロアリの早期発見に効果絶大です。シロアリ
にまつわるご相談は、お気軽に下記までご連絡下さい。

 【大心産業株式会社】代表取締役 田中省司
   住所 岐阜市六条大溝4-6-9
   電話 058-273-2351

シロアリの被害と対策は、奥が深いなぁと思います。


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 今日は、会社を休んで、人間ドッグとインフルエンザの予防接種。

 どちらも、長い間、自分と会社(仕事)と家族のために必須にしている毎年の恒例イベントです。

 人間ドッグは、30歳で結婚してから、会社の無料の健康診断ではなく、自己負担しても「人間ドッグ」と決め、インフルエンザの予防接種は、ベンチャー起業してから、毎年受けています。

 どちらも「責任」がキーワードです。

 前者は、中電の従業員時代に始めたもので、会社に対するものではなく、家族に対する「責任」。
 いかに治る病気と言えども、「がん」の早期発見のためです。

 今は、会社(仕事)に対する責任と言う点でも、必須です。

 がん保険もしっかり入っています。

 インフルエンザは、「風邪」のように、自分が無理をすれば、仕事ができる病気と違い、高熱で動けない時もあるし、人にうつすといけないので、外出できなくなるから、「仕事に穴をあける可能性は、潰しておく」と言う会社経営者としての覚悟です。

 だから、どちらも「年中行事」と言う訳です。

 また、人間ドッグは、その受診日を目指して、体力を整えると言う目安でもあります。

 この日を目指して、理想体重にするため、筋トレやウエイトコントロールを心がけてきました。


 しかし、、、

 今年は、あまりに多忙で、特に、この1カ月は、色々なことが重なり、「毎日3時に寝て、6時に起きる」みたいな生活。食事も不規則。

 筋トレもできず、体重は、昨年の3キロ増。ウエストも、2センチ以上増加。

 冬ズボンがきついはず…(苦笑)

 血液検査の結果でも、不規則な食事が続いている証拠となる数値がいくつか並んでいました。(汗)


 ただ、医師からは、おほめの言葉も。

 「あなたの肝臓は、めっぽう強いね。うーん、30代後半の肝臓だ!」
 「肺も強い!平均を15%も上回っている」
 「ウエストは、太ったけど、メタボの心配はないし、腹筋もしっかりある」

 「年齢よりずっと若いエネルギーと体力で、ハードワークしてるってことだな!」

 お酒に強いと言う自覚はまったくないし、深酒はしないので、肝臓が強いままで、それが、若さを保っているのか?(笑)

 と言うことで、今夜から、30分の「筋トレ」を自分に課して、ウエストを絞るぞ!!!


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