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 女性に向けた「社会貢献事業」『2011名古屋ピンクリボンフェスタDAY』が明日、明後日と開催されます。

以下、そのPR文から抜粋すると…

乳がんの早期発見の大切さを伝えるピンクリボンイベントを開催
社会貢献事業・女性ターゲット層へのアプローチ 「大切なパートナーを守りたい」「絆」 を大切に。

ピンクリボンメッセージ & 心と体の健康サポート& 省エネメッセージを10月1日「世界ピンクリボンDAY」 にちなんで 名古屋テレビ塔から情報配信。

私ども名古屋ピンクリボンフェスタは、2008年に活動を開始し、今年で3年目になります。
NPO法人ウーマンリビングサポートのピンクリボン運動推進部として、名古屋ピンクリボンフェスタをたちあげましたが、活動は名古屋だけに限らず、三重から岐阜県まで、東海地方全体になっています。

たくさんの企業さま、団体さま、個人のかたに支えられ、2年連続、10月のピンクリボン月間では、名古屋のシンボルである名古屋城を ライトアップし、年間を通じて、講演、リーフレットの配布、ピンクリボングッズの販売など年間10本以上の継続的な活動をおこなっています。
今年、3年目の節目は、10月のピンクリボン月間のメインイベントとして、啓発活動の場を、名古屋のシンボルタワーテレビ塔に決定しました。

単なる乳ガン検診の啓発イベントではなく、
※ハグ=自分自身をみつめてハグするように大事にすることの大切さをつたえる。
※エシカル=自分自身へのおもいやることの大切さを伝える。
という2つのこととコラボして、命の尊さ、家族の大切さ、も同時につたえていくことをします。
また、たくさんの尊い命がなくなるという大震災が起こりました。
単にテレビ塔を ピンク色でライトアップするのではなく、通常:ライトUPされている テレビ塔のライトをOFF にし、「省エネメッセージ」を配信し、ほんのりピンク色でライトON・UPにて灯し、鎮魂と希望と啓発をこめてイベントを開催いたします。



ミッドランドスクエアでも、イベントが開催されます。

本イベントは、昨日紹介した、オンタイム社が仕掛けた企画もあるし、私が会員となっている日本ハグ協会も協賛しています。

 そんな縁深いイベントなので、成功を祈念しております!

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 名古屋市中村区に、「目指せ 内面・外面 健康美人―心の幸せ・時間の充実・身体のメンテナンス」をテーマにしたカルチャースクールがオープンしました。

オンタイムスタジオ その名は「オンタイムスタジオ」 


 アオキスーパーの本社ビル3階にあり、同社が地域に提供している施設です。

 なんと、IHが7台もある!(中電さんが喜びそうだ(笑))

 スーパーだから、メインテーマは「食」で、当然だと思うでしょ?

 しかし、ここを運営する「オンタイム社」の永井社長が当社に来られ、お話したのですが、この「オンタイムスタジオのコンセプト」は、なかなかのすぐれもの。

 単に料理教室を開催すると言うものではなく、女性ライフを応援する様々な講座が開催されているのです。

 それが冒頭に書いた「目指せ 内面・外面 健康美人―心の幸せ・時間の充実・身体のメンテナンス」。


ワタクシ・・・「美人の源 フェロモン体操」と言う講座に目がとまってしまいました。(笑)


 今後、「住まい」分野での活用について、一緒に考え、永井社長のチャレンジを応援したいと思います。


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 マンション管理士活用記事 以前、私が取材され、マンション防犯強化のコンサルティングの記事が掲載された読売新聞の生活欄に、「マンション管理士を活用するマンションが増えている」と言う記事が出ました。


「マンション管理士」とは何?と言う人のために、私は、次のような説明ペーパーを用意しています。



マンション管理会社の業務品質をチェックし、住民の財産を守る専門家(国家資格)
        「マンション管理士」とは?
 「マンション管理士」は、「管理」と言う言葉があるため、「管理会社」の人?と勘違いされることがありますが、次に述べるとおり、マンション住民の強い見方として、「管理会社」の業務品質の向上を促し、建物の適正な維持・点検の実施を「管理会社」に行わせた上で、管理費や修繕費の削減により、住民の皆さんの資産を10年単位で数百万円~千万円単位で増加(支出の抑制)させるなど、大きな効果を生み出しています。

1、マンション管理士とは?
 マンション管理士は、専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行います。 
 マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場で、管理組合と管理会社の間に立ち、専門家としてのジャッジや助言を行ない、マンション管理に関する様々な問題の解決をサポートしたり、トラブルを未然に防ぐことを業とするものです。

2、マンション管理士の専門性
 マンション管理士は弁護士や税理士などと同じく国家資格であり、試験の合格率は7~8%前後と、合格率の観点から見ると一級建築士(学科:15.1%、製図41.7%、総合8.1%/H20)、土地家屋調査士(8.03%/H20)等と並ぶ難関試験です。マンション管理士以外の者がマンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用(名刺にマンション管理士と記載したり、看板でマンション管理士と表示)することは、その方法を問わず認められません。

3、マンション管理士の登場背景
住民の高齢化や未入居世帯増加、マンションの老朽化から来るスラム化問題(資産価値低下の問題)、また一部の管理会社による不当・不明朗な管理実態や管理会社倒産による管理費・修繕積立金の損失等が背景となり、「マンションの資産価値を維持し、スラム化を防ぎ、適正なマンション管理を行う」ことを目的として、2001年に「マンション管理適正化法」が施行され、それに基づき「マンション管理士」が誕生しました。

4、マンション管理士の活動実態
 マンション管理においては、管理組合自身の管理会社依存体質があり、管理会社主導で管理が行われるころが多いことから、まだ、マンション管理士を継続的に活用するマンションは多くないのですが、最近では、住民の高齢化やコミュニティへの無関心さの増加から、外部のマンション管理士を理事長として顧問に迎えるケースも増えています。資格創設当初は、大規模なマンションほど専門家の活用が必要だと言われていましたが、実際は、管理費や修繕積立金に余裕がなく、管理会社をけん制する人材が不足する中小規模マンションほどマンション管理士が必要だと指摘されています。ただ、資格創設から10年しか経っていないため、実務経験豊富なマンション管理士が、まだ不足していることが難点です。                               

以上



 今回の新聞記事は、私の記事ではなく、東京のマンションの事例ですが、大規模修繕工事だけではなく、日常の管理の問題の解決のために、マンション管理士を活用するマンションが増えていると言うことです。

現在、私が大規模修繕工事や組合運営に関するコンサルティングをしているマンションは、5件以上ありますが、地元の名古屋や岐阜では、まだまだ、そう言うマンションは少ないと言われています。

マンショ管理士は、国家資格ですが、たとえば、建築士でなければ建築確認申請ができないというように、マンション管理士でないと仕事ができないと言う業務がなく、なかなか、この資格で生計を立てている人がいないのが実情です。

中には、マンション管理士が集まって、NPOを作っている人たちもいますが、そのHPは、ほとんど更新がなされておらず、構成メンバーを見ると、設計事務所や建設会社など、結局は、自分の仕事につなげるための「表看板」として名称を使用しているだけの団体もあります。

 資格があっても、実務経験がない人には、なかなか難しいでしょうから、もし、このブログを読んで、マンション管理士として仕事をしていきたいと言う人がいたら、新人弁護士が先輩弁護士事務所に居候する「イソ弁」のように、「イソマン」で、仕事を経験させてあげたいなあと思います。

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 「赤外線建物診断技能師」と言う資格ができるそうで、当社が所属する住宅診断士の集まりである「インスペクターズ東海」の月例勉強会において、その説明を聞きました。

以下、HPから、

■赤外線建物診断技能師資格の目的
安心・安全な街・暮らし環境の再生に関わる中小企業の技術やサービスの提供・支援を目指す一般社団法人 街と暮らし環境再生機構(神奈川県川崎市・代表理事:岡村清孝)は、社会に不可欠な技術やサービスを一般化に導く支援を行う厚生労働省認可機関の財団法人 職業技能振興会(東京都渋谷区・理事長:兵頭宣昭)と協力し、建物診断業界の第三者機関として「赤外線建物診断技能師」の研修並びに資格認定試験制度を発足致しました。

■研修で取得できる赤外線診断(建築基礎知識〜機器取扱)、報告書作成までの流れ

1.建物確認・打ち合わせ
まずは調査対象のヒアリングをさせていただき、事前調査のうえ具体的な調査内容を決定します。
2.対象物の撮影
赤外線カメラを使用して建物を撮影いたします。足場やゴンドラは不要なため作業も短期間で完了します。
3.解析診断
赤外線カメラで撮影した写真データを、弊社の解析技術で詳細に解析いたします。
4.報告書提出 診断内容を報告書にまとめて改善方法と共にご提供、補修や保全対策の立案にお役立ていただけます。

■赤外線建物診断技能資格の目的
1.赤外線診断の健全なる普及。
2.定期報告制度の浸透・実施における赤外線診断の活用率の向上。
3.建物所有者と修繕工事提供者の修繕箇所・基準の見える化の促進。
4.リフォーム会社、建設会社への就職用資格としての普及。
5.東日本大震災等巨大地震において建物外壁、内壁のひび割れ、崩れに対しての不安事項についての診断需要に応える。

■赤外線診断・調査における現状の課題例
1.赤外線診断に使用するカメラは、大変高価(100万〜500万円)で企業が購入し診断業務を行えない。
2.悪徳事業者がリフォームや修繕営業を目的に過剰診断を行い、必要以上の修繕工事を受注する為の道具として使われる事が少なくない。
3.「定期報告制度」が見直されたことを受け、対象となる建物の診断需要に対して第三者の適切な診断を行える人材が少ない。

■第三者機関としての赤外線建物診断技能師資格の意義
1.「定期報告制度」が見直された事で、急速に診断業務という需要が増える事が予想されるが、肝心の依頼主である建物所有者・管理者は、その業務を依頼する先が明確化されておらず、依頼主としては建物に関して一定レベル精通し、また定期報告制度の知識も併せ持った赤外線診断技能を取得した資格者を望み、且つ工事業者との癒着の無い第三者的人材が求められているものと考えています。

2.定期報告制度の診断ニーズ以外でも、一般一戸建住宅の雨漏れ診断や耐震診断のニーズの際、所有者が悪徳事業者に引っかからない様、まず赤外線建物診断技能師に診断を依頼し、建物がどのような状況であるかの確認をした上、診断調査報告書に基づき、適切な修繕事業者を選定することが安全・安心に繋がると考えています。

■赤外線建物診断技能師 資格取得者の領域
①戸建住宅・アパートの外壁・雨漏れ等の診断が出来る。
②中規模マンションまでの外壁・雨漏れ診断が出来る。
③特殊建築物の定期報告に対応するカメラ撮影、通常解析ができる。
今後の取り組みとして「高精度」赤外線建物診断実務研修も新設する予定。その研修では高精度赤外線カメラによる撮影と、そのデータを基に高精度解析、定期報告書作成までを完遂できる内容となる予定。研修時期は来年初旬を予定。

■赤外線技能診断師資格の主な受験・受講対象者
1.建設会社(営業・設計・工務担当者等)
2.不動産管理会社(営業・コンサル業務担当者等)
3.リフォーム会社(営業・設計・工務担当者等)
4.住宅検査会社(営業・実務担当者等)
5.損害保険会社(営業・実務担当者等)
6.大学生・高校生等(建設・不動産業界就業希望者)

 私自身、以前、マンション大規模修繕において、建物の赤外線診断を依頼したことがあり、その有用性については、理解していますが、問題は、「料金」。

 依頼する側としては、外壁の状態だけではなく、屋根や廊下、鉄部、設備や敷地全体を診断して欲しいので、外壁の赤外線診断のみで、ハウマッチ?と言うお願いは、なかなか難しい。

 これが普及して、価格も安くなると良いなぁと期待しています。


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  9月から顧問契約を開始したマンション管理組合からの相談です。

アナログ波時代に、電波障害対策のために共同アンテナを立てて、近隣にケーブルでテレビ電波を配信していました。

 地デジになって、その共同アンテナとケーブルを撤去する話になったのですが、管理会社から、次のような話があったとのこと。

「共同アンテナを撤去する=電波障害がない=各戸で地デジ対応のアンテナを立てる」と言う条件&対策が必要になりますが、万が一、各戸が地デジ対応アンテナを立てても、見えなかった場合は、マンションの電波障害が原因と言うことも考えられる。

そなると、そのアンテナ代も払えと言うことになる。

従って、マンション負担で、電気業者等に有料で受信調査を行い、その結果を元に、各戸に、「お宅は、地デジ電波が受信できるので、マンションの共同アンテナを廃止しますから、アンテナを購入して下さい」と言うステップが必要。

その調査費は、9万円ほどかかります。


これ、確かに、近隣とのもめ事を作らない良い策に見えます。

しかし、そもそも、地デジは、電波障害をなくすと言うふれこみの元、アナログ放送の延長ではなく、国の方針で新規導入したもの。

それならば、自宅の電波が映るかどうかの調査をマンションがやるのは、違うのではないか?と疑問に思い、総務省の機関である「デジサポ」に聞きました。

その結果は、、、

現在では、住宅地図で、ほぼ個別住宅の単位で、受信状況がわかるそうです。

そして、調査の大原則は、

「地デジの電波調査は、個人情報の保護のため、本来、受信者自身が、問い合わせるもの。」
だそうです。

 では、どうやって個人が確認するのか?

(ステップ1)

 地デジサポートセンターに自分の住所を伝えると、住所から電波状況がわかる


(ステップ2)

 実際にアンテナを立ててみて、映りが良くないときは、調査に行く。

 また、アンテナ工事を頼まれた電気工事店さんも、電波が入るかどうかの調査はしますから、電波が映らないのに、アンテナ工事を行うことは実際にはないでしょう。


つまり、「地デジ」の受信の可否は、マンションで事前の調査などをするのではなく、「個人情報の問題があるので、お宅で映るかどうかは、デジサポに聞いてください」と言うスタンスで、良いということです。

後は、共同アンテナを撤去するまえに、一度、電源オフをして、その結果を見るとか、説明を丁寧にし、十分な期間を待ってから完全撤去するなどの配慮が必要です。

 と言うことで、このマンションは不要な管理費の支出を避けられる見込みです。

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 今年12月まで適用されるはずだった「フラット35S」ですが、予算消化が早く9月末日で終わります。

・・・と思っていたら、奥田建国土交通副大臣が、9月21日に「フラット35S」の金利引き下げの「継続」に向け、3次補正予算で検討していること明らかにしました。

 この補正予算では、住宅に関する政策として、住宅エコポイントの復活や省エネ化やスマートグリッド化への助成金などが検討されています。

 ここ1、2年程度の住宅取得優遇策が終わり、時間切れやタイミングが合わず、家づくりのペースを緩めていた方もおられるかもしれませんが、今一度、自分が作りたい住宅と資金計画を考え、「建て時」を検討されても良いのではないかと思います。


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 先日、あの家電量販店の「ヤマダ電機」が住宅メーカーのエス・バイ・エルを買収すると言う発表がありました。

 10月4日にTOB(株式公開買い付け)を行うようで、それが成立すれば、エス・バイ・エルはヤマダ電機の子会社になります。

 これ、住宅業界にとっては、「黒船」のようなものでしょうか?

 最新の住宅業界誌「日経ホームビルダー」に、ヤマダ電機役員へのインタビュー記事が掲載されていましたので、その要旨をまとめると…。

■質問:厳しい状況が続く住宅業界へあえて進出するのはなぜですか。

■ヤマダ電機
 異業種に参入するという気持ちはなく、あくまでも家電量販店の延長。従来、お客さまに家電を単品で薦めていたのに対し、新築ならビルトイン型でご案内するとか、既築ならスマートハウスへのリフォームを提案するというように、住宅丸ごとで家電をお薦めするというもの。

 家電製品だけであれば、8兆~9兆円の市場。住宅設備も含めた20兆~30兆円規模の市場を視野に入れて、お客さまへの究極のサービスを提供する。

 木質パネルといった構造や住宅のデザインなどについては、エス・バイ・エルに任せて、住宅を一緒に手掛けるメリットを出したい。


■質問:住宅メーカーと組んだときに、強みとなるのは何でしょうか。

■ヤマダ電機
 同社の保有するインフラと情報。具体的には全国で直営600店、フランチャイズチェーン加盟店2400店の店舗網と、配送・工事や修理で蓄積される年間1千万件を超える最終需要者の情報。 
顧客情報を共有するのだから、エス・バイ・エルを連結子会社化する。

 販売手法は、従来の住宅メーカーのように住宅展示場に来てもらい、そのうちの何割かの見込み客に営業活動をして、さらにその何割かが成約するというものではない。

 洗濯機などの家電設置で訪問すれば、「今は賃貸に住んでいて、そろそろ家を買おうとしているようだ」といった情報もつかめる。




 こんな風に記事は続くのですが、確かに、住宅メーカーがこれまで主流としてきた「住宅展示場」での集客は厳しく、そこからの成約率も、昔に比べるとかなり低くなっているそうです。

 どんな業界でも、「1件の客名簿を獲得するのにいくらかかる」と言うことが、広告効果を図る指標の一つですが、住宅業界は、単価が高い分、その集客コストが高いのは仕方ないという考えがあり、その代表が、モデルハウスでした。

 従って、モデルハウスの営業マンは、来場者の名簿を取ることが、まず第一で、たとえば、お客様が資料が欲しいと申し出ると、アンケートに答えた人だけに渡す…と言うような手法で、必死に個人情報を集めようとするのですが、今の消費者は、個人情報に非常に敏感で、そうされるだけで、その会社がNGだと思うような社会風潮となり、「住宅展示場」での今後の在り方が、議論されているところです。

 こう言う住宅業界ですが、ヤマダ電機は、エス・バイ・エルが集めた住宅新築・リフォーム顧客に家電を売るのは、もちろんですが、「家電」と言うハードルの低い商品で集めたお客様に、住宅を売る会社になる、とも言えます。

 顧客情報は、確かに「販売の命」ですが、家電のようにどの家電量販店でも、品そろえは多少違うものの、「買えるものは同じ商品」で、「その場で購入を判断する」と言う世界とは異なり、時間をかけて、家族のライフスタイルと向き合いながら、購入・建築していく住宅は、その意思決定プロセスに大きな違いがあります。

 10月以降に同社が何を打ち出すのか、じっくり見たいと思います。

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 昨日から、名古屋の夜の気温はぐっと下がっていますね。

 夕方以降は、ほんとに涼しい風が吹いて、街を歩くのも楽しくなります。

 そんな中、名古屋市の納屋橋界隈で今日、明日と、「なやばし夜イチ」が開催されています。
なやばし夜イチ1 なやばし夜イチ3


 このイベントでは、「地ビール」が脚光を浴びていますが、ここに、ドリームプランプレゼンテーション名古屋2009のプレゼンターの中

屋さんが出店されていると聞いて、散歩を兼ねて、行ってきました。

 中屋さんの出店は「言魂プロジェクト(元気の出る言葉集め)」

なやばし夜イチ2 お店の前には、自分なりの元気が出る言葉を書こうと言う人の順番待ちでした。


 こうして、一歩一歩自分の夢の実現を進めている中屋さん、頑張れ!

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 今日は、愛知県江南市の江南ロータリークラブに招かれて、ランチタイムに30分間の講演(同会では、「卓話」と読んでいます)を行ってきました。

 同会のメンバーであり、良質住宅研究会の会員でもある波多野工務店の波多野社長に推薦いただいたものです。

 最近は、こう言った新規事業系・起業系・モチベーション系の講演より、住宅系の講演が多かったので、久しぶり。

 ただ、この種の講演は、最新の情報とかノウハウと言うより、「仕事や会社運営の考え方」が基本なので、自分自身の根源的な姿勢がテーマであり、そう言う意味では、準備をする際は、時間に合わせて、自分の引き出しを整理したり、最新のトピックスを例示したり…と言う組み立てになります。

 と言うことで、本日の構成は、次の通り。

1、自己紹介
 5人兄弟だと…

2、中電社内ベンチャー第1号
 2号は、だれ?(一番、笑いの取れる話)

3、オール電化住宅の企画開発と住宅業界の裏側
 実は、ワタシ、オール電化の生みの親みたいに言われています・・・。

4、起業後のハイライトと挫折
 マスコミへの登場100回以上。天狗になると失敗する。社長失格の怖い話。

5、感動は収益を呼ぶ
 デズニ―ランド、旭山動物園、リッツカールトン
 感動創造方程式は、「事前期待」と「実感」の比較から生まれる

 ランチ直後の眠い時間にやる講演は、自分の話が興味深いのか、ウケているのかどうか、よーくわかるので、好きなのです。(笑)

 本日、講演の機会をいただいたこと、またご参加いただいた皆さま、ありがとうございました。

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  昨日、今日と台風がすごいですね。

愛知では、100万人以上に避難勧告が出て、東海3県では、学校が休みになり…。

こう言う時の住宅会社さんは、建築中の家がどうなっているか、心配で、見回りに行きます。

足場があるところは、ネットを束ねて、風邪で飛ばされないようにします。

と言うことで、今日予定していた「良質住宅研究会」の幹事会も中止(延期)しました。

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 損害保険料率算出機構(そんな組織があったんだ…と言う感じですが(笑))がまとめた統計です。

 2010年度に新規契約された火災保険のうち、地震保険を付帯した割合(これを「付帯率」と呼びます)の全国平均は48.1%で、昨年度の46.5%より1.6ポイント伸びました。

この付帯率は2003年度の41.7%から8年連続して延びています。

 付帯率が60%を超えた県は、高知・宮城・宮崎・愛知・鹿児島・岐阜・徳島の7県です。

 東海大地震の恐れがあると言われている静岡県が入っていないのが不思議。

 また、2011年5月の地震保険の新規契約数は、約69万件で、前年同月に比べて13.5%増、4月も前年同月比10%増ですから、東日本大震災以降、はっきりとした増加傾向が見て取れます。

 一般消費者の中には、火災保険に入っていたら、自動的に地震保険が付いているものと思っている人もいるかもしれませんが、保険は、別物です。

地震保険を付けていたかどうか、覚えていない人も多いでしょうから、今一度、ご自分の火災保険をチェックしてみていは、いかがでしょうか?


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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 【質問の復習】築13年目のマンションの話。長年の住民からの不満解消のために、販売会社(A社)が建物調査を行い、その際に設置する足場を使って、住民が選んだ施工会社(B社)が修繕工事を行うかどうか、と言う問題です。

A社は、
「他社の足場だから、安全管理ができないなどと言う話は、聞いたことがない。必要な安全基準は満たしているのだから、あくまで、当社の負担で、当社が組んだ足場で建物調査を行い、その足場を使って、他の建設会社が工事を行うことならば、足場代を負担する」

B社は、
「安全基準を満たしていても、もし、人命にかかわることがあれば、足場を組んだ会社の責任なのか、その足場を承認して、あるいは、それを補強して使った当社の責任なのか、と言う議論が必ず起こる。そのような最悪の状況を考えると、基準を満たしている足場かどうかの問題ではなく、足場と言う最も安全上大切な設備を、借りて使ったと言う会社の姿勢の問題が問われる。法的に大丈夫でも、社会的責任は免れないので、当社の設置する足場でなければ、工事は行えない」

さて、どちらの言い分が正しいのでしょうか?

この2社の話をじっくり聞いた上で、私は、建設会社の世界で、上記のどちらの言い分を支持するのか、いくつかの建設会社やコンサルティング会社に聞いてみました。

その答えは・・・

建設会社7社に聞いたところ

□足場を引き継いで仕事をしても良い・・・3社
うち1社は、自社基準で補強するので、その費用は必要

□足場を引き継いで仕事はできない・・・4社


小さな会社だと「仕事になるなら、引き継いで良い」と言う話になりがちかな?と思う人もいるでしょうが、小さな会社でも、公共事業を多く手掛けている会社は、NO。

逆に、大手の会社なら、安全基準が厳しいから、NOばかりかと思いきや、建設業ではあるものの、ビルメンテが中心の大手会社は、YES。

また、コンサルティング会社では、1社は、「そもそも、仕事が欲しいから、他社の足場を使っても良いと言う建設会社には、任せない方良い」と言う意見。

別のコンサルティング会社は、「販売会社とB社とが協議して、共通の足場基準で、安くやる足場会社を探せば良い」と言う見解。

それから、ある「お悩みサイト」でも、この問題を質問してみたら、リフォーム業を行う工務店から、次のような回答。

2社の意見は、どちらかが間違っているというものでは無いと思います。

A社の立場からすると、本当は付き合いのある施工業者に依頼させたいが、足場を他の施工会社に貸してもよいですよ。せっかく足場を掛けるのだから、わざわざ足場を解体して、他社で架ける足場代金を負担するのは嫌ですよ。という立場。

B社の立場からすると、万が一、他の施工会社が掛けた足場を使って人身事故等が起これば、責任の所在が曖昧になり、揉め事の原因になるから、自社施工の足場を架けて、責任の一元化をしたいと言う立場。これも普通のこと。

どちらも、間違っていません。

足場施工代金を販売会社負担とするのでなく、B社に自社施工の足場代金を含めた見積を出してもらって検討したらいかがでしょうか?




私の見解は、
「仕事になるなら、他社の足場使ってやると言う会社では、困る。基本姿勢は、自社の足場でなければ、施工を行わないと言う毅然とした態度の会社が良い」

 しかし、組合財政を考えると、非常に厳しい修繕積立金の中で、十分な工事を行うためには、足場の負担をどこがするのかどうかは、非常に大きな問題です。特に、このマンションは、建物の状況が悪く、かなりしっかりとした修繕を行うことが必要なのです。

 しかも、実際に、「他社の足場を使っても、大丈夫ですよ」と言う会社がある以上、大規模修繕コンサルタントとしては、その事実も、伝える必要があります。

 そして、再度のA社との交渉で、B社の施工の場合、足場代の一部を負担すると言うことなら、良いと言う回答をもらい、一歩前進。

 しかし、その金額では、足場代だけで、まだ、100万円近く組合負担が生じます。


 そんな中で、昨日、修繕委員会が開かれ、出た結論は・・・

「自社の足場でなければ、工事を行わないと言う会社から選んでください」と言うもの。

「これまで、販売会社や管理会社のいい加減な対応に対し、不安があって、馬渕さんに頼んだのだから、今度は、ちゃんと責任を取ると言う姿勢を持つ会社で、馬渕さんが推薦してくれる会社が良い」

「その代わり、できる限り足場を安く施工してくれるように交渉して下さい」


 ちょっと、ウルウル…。


 おカネの安さより、「信頼感」を選択していただけた住民の皆さんに敬意を表します。

 明日から、また、勇気を持って、コンサルティングに邁進します。


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 【質問】築13年目のマンションです。以前から何度も雨漏りがあり、管理会社を通じてマンション販売会社に対して、何度もクレームを出していましたが、平行線のままでした。

 最近、いよいよ大規模修繕工事の時期となったのですが、販売会社が責任を取る形で、「足場を組み、建物の全面調査を行うから、その足場を使って、修繕工事を行ってはどうか?」と言う提案がありました。

 それならば、住民も納得すると言う話になったのですが、販売会社と管理会社とは、系列会社で、「管理会社の指定する建設会社で修繕工事を行った場合に限る」と言う条件を付けてきました。

 しかし、管理会社の指定する建設会社(A社とします)の見積もりでは不安があると言うことで、まったく同じ仕様で、管理会社の指定する会社より規模の大きな他社(B社とします)で見積もりを取ったところ、150万円以上安くなるとの回答がありました。(A社の見積もり金額は、教えていません。)

 ただし、B社からは、「他社で組んだ足場では、安全管理上、責任が取れないので、自社で足場を組むので、そのお金を販売会社に負担してもらいたい」と言う申し出がありました。

 そこで、その条件を販売会社および管理会社に伝えたところ、「他社の足場だから、安全管理ができないなどと言う話は、聞いたことがない。必要な安全基準は満たしているのだから、あくまで、当社の負担で、当社が組んだ足場で建物調査を行い、その足場を使って、他の建設会社が工事を行うことならば、足場代を負担する」と言う回答が来ました。

 その話を、B社に伝えたところ、

「安全基準を満たしていても、もし、人命にかかわることがあれば、足場を組んだ会社の責任なのか、その足場を承認して、あるいは、それを補強して使った当社の責任なのか、と言う議論が必ず起こる。そのような最悪の状況を考えると、基準を満たしている足場かどうかの問題ではなく、足場と言う最も安全上大切な設備を、借りて使ったと言う会社の姿勢の問題が問われる。法的に大丈夫でも、社会的責任は免れないので、当社の設置する足場でなければ、工事は行えない」

と言う回答でした。




 さて、この場合、どちらの言い分が正しいのでしょうか?


 皆さんは、どう思われるでしょうか?

 この2社の話をじっくり聞いた上で、私は、建設会社の世界の常識とは何か?を知るために、上記のどちらの言い分を支持するのか、いくつかの建設会社に聞いてみました。

その答えは・・・(続く)


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 10月22、23日の2世帯住宅イベント「2世帯住宅の最新トレンドと選び方」~ハウスメーカーの2世帯住宅を徹底比較~に向けて、大手ハウスメーカー9社との情報交換会を、昨日、開催しました。

 このイベントでは、2世帯住宅を考えている人に対し、資金や税金の問題から、スタイルや住宅会社選びまで、中立的な第3者である住宅相談センターが、セミナーを行ったり、大手ハウスメーカーの2世帯住宅の模型等を一斉に見ることができると言う、今までにない内容となっています。

 そのミーティングの中では、イベントそのものの話より、2世帯住宅にまつわる各担当者の色々な体験談が、面白い!

 たとえば、、、

・2世帯住宅を建てようと考えて、住宅会社の門を叩く人は、その前に、2世帯の家族間で、かなり議論があったり、迷ったりしながら、ひとつ屋根の下に住むことを決断してくる。

・だから、「2世帯住宅を建てたい」と言うお客様に対応する時は、「どんな家を建てたい?」と聞いてもだめ。その前に、2世帯住宅を建てることになった経緯をしっかり聞かないと!

・そういうことをやらないで、予算がどうだとか、玄関は一つなのか二つなのか、なーんて話から入ると、失敗する。

・2世他住宅は、確かにサイズも大きいし、価格も高い。だけど、意見を聴く人も2倍になる。こっちで、子供世帯の話を聞いて、あっちで親世帯の話を聞いて・・・どちらにも適当な言い訳をしながら、うまくまとめるなんていう芸当をしないと、話がまとまらない。

・2世帯住宅にしたばっかりに、離婚するなんて話もある。2世帯住宅って難しいよねぇ。

・そうそう、だから、2世帯住宅って、安易に作らない方が良いかも。

(おいおい、それじゃ、イベントの意味がないでしょ!と突っ込み(笑))

・一番うまくいくのは、2世帯住宅を作って、そこに住んでも良いよっていうお嫁さんをもらうこと!

・娘と一緒に住む2世帯住宅なら、長続きするっている話もある。


 この情報交換会に集まっているのは、各社でもベテラン揃い。

 リーダーとか部長とか役職の付いている人たちですから、体験に裏打ちされた重みがあります。

 そう言う方々から出るこの発言を聞くと、
「2世帯住宅で、うまく行くスタイル」があるのではなく、
「その家族が幸せになる2世帯住宅の在り方」にたどりつけるかどうか、が重要なんですよね。

 そこに至れば、それにふさわしい「物理的な住まいのカタチ」ができるのだろうと思います。

 今回のイベント、参加される家族が、自分たちの幸せのカタチを見つけるヒントをたくさん用意したいと、改めて思ったのでありました。


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 地球温暖化を防ぐために、省エネな経済活動や生活をしようと言うスローガンが「チャレンジ25」。

 2005年2月16日に「京都議定書」が発効し、日本は2008年から2012年の間にCO2などの温室効果ガス排出量を1990年にくらべて6%削減することが義務づけられ、様々な対策を進めてきました。

 このような中、2009年9月、鳩山内閣総理大臣がニューヨークの国連気候変動サミットにおいて、我が国の目標として、温室効果ガス排出量を2020年までに1990年比で25%削減することを表明されました。

 これが、「25」と言う数字の背景です。

 先日、facebookに、そのページができ、オフィスや家庭でできる「エコ」が簡単にわかるようになっています。

 ご覧いただき、「これ、いいなっ」と思ったら、ページトップにある「いいね」ボタンを押しましょう。

 チャレンジ25 facebook


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 ドリームプレゼンーション名古屋2011(通称「ドリプラ名古屋」)が、10月15日に開催されます。

 東京で5年前に始まったこの「ドリプラ」は、私がずっと応援している「大人が本気で夢を語り」その実現を応援する仲間をあつめるためのイベントです。

 今や、日本各地、様々な職業単位、さらには世界にまで広がっており、私は、12月に開かれる世界大会のプレゼンテーターを応援する「ドリームメンター」を務めています。

 その名古屋版が「ドリプラ名古屋」。

 そのプレゼンター(出場者)は、次の通りです。

1.「NPOをファンドレイジングで応援する
  日本初の社会貢献投資取引所」 竹谷 允宏さん

2.「カイロと家族愛で健康日本に変える」 川村真基さん

3.「笑顔がよみがえる、すまいる~む」 稲垣利香さん

4.「パパママ元気プロジェクト」成瀬浩之さん

5.「人生これでいいのだ!~失望とは・・・
  新たな夢に甦る時を告げる知らせ~下司 倖市さん

6.「“お買い物”で人に笑顔と出会いを」渡辺真二さん
                      (順不同)

 人を純粋に応援すると自分が元気になるこの不思議なイベント、ぜひ、体験しに来て下さい。


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 今月22日(木)に江南ロータリークラブからお招きを受け、ショート講演を行うことになりました。

同クラブでは「卓話」と言って、昼食例会の席で、30分ほどの話を聞かれるのが通例で、講演と言うスケールではないのですが、依頼を受けたので、「感動は収益を呼ぶ」と題するお話をさせていただきます。

ベンチャー起業して13年間を思い起こし、何が成功のカギだったか?と言う観点から、内容を組み立てます。

 ロータリークラブと言うと、40代くらいの若い社長から、子供世代に社長を譲り、地域貢献と言うことで活動されている60代、70代の方もおられる会です。

 皆さんに共通の話題を・・・と考えすぎてもいけないので、自分が日頃から考えていることをお話するのが、一番良いだろうと考えて、今回のテーマにしました。

 何十人もの方の貴重な30分をいただくのですから、充実した時間となるよう尽力します。

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 岐阜の相談のお客様。

 カウンセリングシートや面談で、家づくりの要望をまとめ、それに基づいて、相性の合う住宅会社の候補をいくつかご提示しました。

 で、昨日は、その中から選んだ住宅会社との面談。

 今回は、2社です。

 お昼を挟んでの紹介だったので、一緒に食事をしたのですが、奥様からしみじみと

「人って、どうやって工務店を選ぶんでしょうね?」

 工務店との面談でも、あらかじめ質問事項を考えて置いてくださいねとお伝えしてあるのですが、いざ、始まると、何どう質問して良いのかわからなかったり、横で見ていると、工務店の説明に対して、多分、わからないままうなずいているんだろうな?と思うところもあり、その都度、合いの手をはさんで、理解を深めるお手伝いをします。

 私どもが住宅会社選びのコンサルティングをする時、確かに、一定のツールがあり、あるところまでは、システマチックに絞り込んで行くのですが、結婚相手を探すのと同じで、探そうとする側のキャラクターによって、「探し方」「選び方」も異なります。

 そういう性格の「住宅会社選び」だからこそ、私たちのような専門家の客観的なアドバイスが役立つと言うことだと思います。

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 住宅相談センターの隔週メルマガ「家づくりナビゲーション」は、15号を数えますが、おかげさまで、順調に購読者が増え、「過去の記事も見たい」と言うリクエストもいただきます。

そこで、HPにバックナンバーを掲載しました。

家づくりナビゲーション

豊富で有用な記事がもりだくさん。

ぜひ、ごらんください!

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 今日は、8月からコンサルティングが始まった岐阜市内の20戸のマンションで、理事長と修繕委員長と一緒に建物調査を行いました。

 ほかの修繕委員にも声をかけたのですが、都合がつかないと言うことでした。

 あらかじめ、事前に私の建物劣化診断は終えており、その中から、住民の皆さんに知って欲しいというところを重点的に45分ほど。

 これまで一度も上ったことのない屋上、さらには、エレベーター機械室があるPHの屋根までも。

 他のコンサルタントや管理組合がリードする場合、彼らだけで調査を行い、修繕委員には写真を見せて説明するだけで終わることもあるそうですが、私は、必ず、修繕委員の方々と一緒に回るようにしています。

 そうすると、修繕項目の洗い出しや予算で制限される場合の優先順位のつけかたなど、議論がしやすくなります。

 そして、それ以上に、マンション共用部への関心が高まるからです。

 マンション大規模修繕工事のコンサルタントではありますが、本当に残したいのは、そう言った「住民の意識変化」なのです。


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【ブログ1396日連続更新中】

 それが、「住宅相談センター 家づくりナビゲーション 」です。

そのVol.17が発行されます。

□□━━CONTENTS━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□□
  1.【豆知識】低金利の中、さらにおトクな住宅ローンを選ぶには
  2.【豆知識】戸建住宅の液状化検討・液状化対策について
  3.【情報BOX】岐阜県が新エネ住宅に補助600万円 &
          住宅エコポイントとフラット35S優遇が再開?!
  4. ライフプラン通信秋号 今月末にお届けします
  5. 東海地方の家づくりイベント情報
  6. 住宅相談センターのブログ 最近の記事から
□□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□□

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
    (1)家づくり豆知識 コンサルタント:草野 芳史
    ~ 低金利の中、さらにおトクな住宅ローンを選ぶには ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

住宅ローンの金利は毎月見直されていますが、9月の住宅ローン金利は、
10年固定で1.4%、フラット35(20年以上)で2.26%と、昨年の秋以来の
低水準になっています。

 ※9月の金利動向は『家づくりコンサルタントの雑記帳』をご覧下さい
  
『これだけ低金利なのだから、住宅ローンなんてどこでもいいでしょ』
というと、そんなことはありません。金利が0.1%違うだけで総返済額が
50万円も変わるのです(3000万円を30年返済で借りた場合)。そこで、
より有利な住宅ローンを選ぶ方法を、金利の面から見ていきます。

住宅ローンの金利というのは、銀行によってかなりバラツキがあります。

というのも、銀行も商売。預金で集めたお金を元手にお金を貸し、その
金利差で食べています。金利を下げれば、それだけ利益が出にくくなり
ますが、かといって単純に金利を上げれば、誰にもローンを借りてもら
えなくなります。そこで、商売によくある「目玉商品」を設けますが、
どの商品を目玉にするかは、各銀行の方針によって変わるからです。

変動金利タイプに力を入れる銀行もあれば、10年固定タイプに力を入れ
る銀行もありますし、中にはフラット35に力を入れる銀行もあります。
力を入れる商品については金利を下げ、大々的な宣伝も行いますが、そ
うでない商品については金利も高いという訳です。

例えばある信用金庫の9月の金利を見ると、10年固定タイプでは1.40%と
このエリア屈指の低金利ですが、変動金利タイプは2.475%と、ほとんど
やる気ナシ状態。ある信託銀行では、フラット35は2.48%と高めですが、
35年の全期間固定金利タイプだと2.40%となっています。

また、ある地方銀行の変動金利タイプは、通常は2.475%と高いところ、
6月から今月末までの期間限定キャンペーンとして、0.85%とかなりの
低金利となっています。

このように、銀行によって、時期によって、おトクな住宅ローンが変わ
ります。金利が全てではありませんが、住宅ローンを選ぶ際は、最新の
金利動向にご注目下さい。そんなお時間が無いという方は、日々の情報
収集をもとに最も有利な借入れのアドバイスをしますので、下記、住宅
相談センターまでお気軽にお問合せ下さい。

   電話  0120-756-365(営業時間9時30分~18時、水曜定休)
   HP  

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
   (2)家づくり豆知識 株式会社トラバース:桜井 多紀夫
     ~ 戸建住宅の液状化検討・液状化対策について ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

【液状化とはなにか】
地盤の液状化とは、地震動により地盤が揺さぶられることで地中の水圧
が高まり、ある限界を超えると地中の土と地下水が一体の泥状となって
しまうことをいいます。地盤が液状化することにより、地上に建ってい
る構造物が地中に沈んでしまったり、地中に埋まっている埋設物が浮き
上がってしまうなどの被害が起こり、戸建住宅にとっても不同沈下を引
き起こす要因となります。

先の東日本大震災においても、沿岸部(主に埋立地、浦安地区など)で
戸建住宅において甚大な液状化の被害が確認されています。

【大きな建物はどうしているか?】
ビルやマンションのような大きな建築物は、ボーリング調査データを元
にその建築物の荷重を支えられるように、岩盤と言われる支持層(何十
メートルも下にある地層)に既製杭を打ち込み、建物の安定を施してい
ることが多く、液状化の影響も受けにくくなっています。

【戸建住宅はどうしているか?】
一方戸建住宅は、建築物の荷重が小さいことや、経済的・施工的な問題
から、柱状改良や表層改良等の地盤補強工事が採用されることが多く、
液状化対策としては一定の効果は見込めますが、その影響を完全に防止
するとは断言できないものとなっています。
また、改良工法の計画のために用いられる地盤調査も、比較的安価で操
作方法も簡易なSS試験(スウェーデン式サウンディング試験)が多く採
用されており、この調査方法のみでは正確な液状化判定を行うことは難
しいです。

【どのように検討すれば良いか】
まず液状化判定を正確に行うことが重要です。液状化判定をするために
はSS試験の他にも別途土質サンプリングや、地下水位測定、既往資料調
査等による複合的な見地からの検討が必要となります。

【液状化対策】
液状化が懸念される場合は、一般には支持層までの杭工法(鋼管杭基礎)
が有効とされていますが、経済面で課題が多く、なかなか採用されてい
ないのが実状です。近年では既往の事例(液状化被害の状況調査)によ
り地盤改良工事(表層改良・柱状改良・小口径鋼管杭)を施した物件に
おいて液状化の影響の防止もしくは抑止効果も確認されているため、諸
条件に応じた検討・対策工事を施すことが重要となります。

液状化や地盤調査、地盤改良についてお問合せ等ございましたら、地盤
対策の専門会社・トラバースまでお気軽に御連絡下さい。

 【株式会社トラバース】西日本営業部 桜井多紀夫
   電話  052-401-4311
   HP  

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
    (3)家づくり情報BOX コンサルタント:草野 芳史
   ~ 岐阜県が新エネ住宅に補助600万円 &
        住宅エコポイントとフラット35S優遇が再開?!~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

岐阜県は、太陽光発電と燃料電池、蓄電池を組み合わせた次世代新エネ
ルギー設備を導入する一戸建て住宅や小規模事業所を対象に、一件につ
き600万円を上限に導入経費の半分を補助するための措置を、9月補正予
算案に計上する予定です。岐阜県内で建築予定の方でご関心のある方は、
岐阜県庁にお問合せ下さい。

  ▼▼詳しくは、家づくりコンサルタントの雑記帳にて▼▼
  

9月8日に前田武志国交相が、住宅エコポイントの復活やフラット35Sの
金利優遇の再開を検討すると表明しました。これを受けて平成23年度の
第3次補正予算案に盛り込まれることになりそうです。

  ▼▼詳しくは、家づくりコンサルタントの雑記帳にて▼▼
  

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
        (4)ライフプラン通信 2011年秋号
      家計の総合相談センターより、今月末にお届け
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

「ライフプラン通信」は住宅相談センターはじめ「家計の総合相談セン
ター」の専門家たちによる、保険や家計、年金、住宅、税金、相続など
の知識が学べる季刊誌。その秋号が今月末、皆さまのお手元に届きます。

今号の主な内容は以下の通り。
 『変革求められる妻の保険』
 『共働きで賢く貯める』
 『「ねんきんネット」がスタートしました』
 『各戸から共用部の大規模修繕まで
   ~快適なマンションライフを送るためのリフォームのポイント~』
 『相続財産を正しく理解しよう』
 『成年後見制度とは?』

ライフプラン通信は、東海3県在住の方に無料でお送りしています。も
し今月中にお手元に届かない方は、ご住所が登録されていない可能性が
ありますので、住宅相談センターまでお知らせ下さい。


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
       (5)東海地方の家づくりイベント情報
      ハウスメーカー・工務店・建築家からのご案内
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
 --------------------------------------------------------------
 【9月11日】西区にて ナチュラルモダンな家 完成見学会開催
 --------------------------------------------------------------
  周囲を囲まれた土地での明るさや通風のための工夫など、細かい
  ところにいたるまで、様々な見所があるすまいです。
   ・問合せ 平成建設(株)
   ・ご案内
 
 --------------------------------------------------------------
 【9月18日】建築家による家づくり個別相談会 開催
 --------------------------------------------------------------
  建築家が家づくりのご相談を承ります。間取り、施工のことなど、
  家づくりにまつわることなら、何でもご相談ください。
   ・建築家 ノイトラッツ建築設計 川島勝久
   ・問合せ 住宅相談センター
   ・ご案内 

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
   (6)家づくりがよくわかる 住宅相談センターのブログ
    ~ 最近の記事から気になるタイトルをピックアップ ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

 ■吉田貴彦【エスクローおじさんのブログ】より
  『大手ハウスメーカーの住宅診断中に、またまた発見!』9/9
  『賃貸アパート経営は年金がわりになるか?』9/2
   
 ■草野芳史【家づくりコンサルタントの雑記帳】より
  『フラット35でおトクな団信は?』9/5
  『終の棲家を建てる前に考えておきたいこと』9/1

 ■馬渕裕嘉志【しあわせデザイン研究所】より
  『和モダンと和洋折衷とシンプルモダンの違い』9/7
  『3階建て・・・リビングは1階?2階?』9/3


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→ 住宅相談センター

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■マンション大規模修繕のご相談なら■
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 マンションの住民から、大規模修繕工事の相談を受け、コンサルティングを行うと、現在の建物の状況だけではなく、過去の建物の維持管理を把握するため、それまでの理事会や総会議事録を丹念に見ます。

また、ほとんどの場合、管理会社の管理業務品質に疑問を持つ人が少なからずいて、「これってどうなの?」と言う疑問を投げかけられます。

 今まで、お世話したマンションでは、大なり小なり、例外なく、いくつかの問題が浮上していました。

たとえば、

・管理契約の更新時に適正な手続きがなされていない。
・保守、点検業務が下請けに丸投げで、なんの介在もチェックもない。
・日常修繕工事における業者選定で、相見積もりも取らず、お抱えの業者に高い見積もりでやらせている。(高額なバックマージンを取っているのが明らか)
・5年程度ごとにやるようガイドラインが出ている長期修繕計画が立てられていない。
・過去の修繕記録が残っていない。
・管理会社が保険代理店となり、そのマンションに適していない、かつ割高なマンション保険に入っている。
・本来、火災保険(損害保険)が適用されてしかるべき事故の保険が申請されていない。
・理事会が適正に行われてない。

こう言う指摘をすると、
「いままで、漠然と、管理会社の仕事がいい加減だと思っていたけど、初めて、その実態がわかった」と驚かれます。

「管理委託契約や管理規約に、こう書いてありますよ」
と説明するのですが、問題意識を持っている住民でも、それを読んだことがないと言われます。

 従って、私は、本来、管理会社任せにしないで、住民(役員)がやらなければならないことをせず、住民の監視が行われていなかったことが大きな原因だと、マンション側の問題点も、辛口にお話しします。

 管理会社にとっては、マンション住民が賢くなって、監視能力が高くなると、仕事がやりにくくなるからでしょうか、マンションの役員が輪番制で交代しても「役員の務め」みたいな啓蒙をしようとはしません。(そういう管理会社があるなら、ぜひ、教えてもらいたいです)

 ここにも問題があるのだろうと思います。

 究極のところ、マンション住民と管理会社は、経済的には「利益相反」の関係にあるのに、情報や知識にレベル差がありすぎるため、管理会社側の都合で管理業務が行われているケースが多くなるのでしょう。

 問題が起こらなければ、この実態が明らかにされることは、ないのでしょうが、逆に、何かの問題が起きた時は、それまでの業務怠慢について、「時効」と言うことにもなりかねません。

 そんな状態が起きれば、一気に、管理会社とマンション側との関係が悪くなり、それまで築いたパートナーシップが壊れます。

 これ、管理会社にとっても、マンションにとっても、大変不幸なことです。

 今、表面的に何の問題がないマンションでも、そういうことが起こらないよう、早めのチェックをお勧めします。


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 この秋、2世帯住宅をテーマにしたセミナー・展示会・相談会を実施しようと計画しています。

 その理由は、東日本大震災以降、「家族の絆」の大切さが注目され、結婚を急ぐ若者や2世帯住宅への関心が高まっていることや、相続税の増税が確実視され、相続税と2世帯住宅の関係を把握して、節税になる賢い家づくりを行うための知恵が必要となっているからです。

元々、私の小学生時代の住まいは、母と父の祖母がいて、両親がいて、4人の兄弟姉妹がいて、総勢9名の大家族でした。

住宅のスタイルとしては「父方の祖母との完全同居型」+「母方の祖母が離れに暮らす」形。

現代では、玄関が別で、縦または1階、2階を別階段で分けるような「完全分離型」とか、玄関やリビング等を共用して、中でゾーンや水回りなどを分ける「一部分離型」が、2世帯住宅のスタイルとして、選択されています。

どんな考え方や将来計画に基づいて、その2世帯住宅のスタイルを考えたら良いのか、あるいは、ハウスメーカーの商品(コンセプト)や事例を研究して、どんな人にどんな住宅会社が合うのかなど、を情報提供できるイベントにしたいと思っています。

こう言った試みは、このエリアで初めてだろうと思います。

これから家づくりを考える人にとって、有益なイベントになるよう企画を深めて行きたいと思います。

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 工務店選びのコンサルティングをしているお客様には、100項目以上のヒアリングシートに記入していただき、それを分析し、お話も伺って、相性が合いそうな工務店をピックアップしています。

先日の相談のお客様は、30代で、小さなお嬢さんがお二人のご夫婦。

ヒアリングシートで、外観は「和モダン」「シンプルモダン」「和洋折衷」を選択され、屋根は、陸屋根はNG、内装に関しては、無垢材のウッディな感じより、メンテナンス性の良い合板が良いとか、壁も珪藻土よりメンテナンス性の良い壁紙・・・と言うようなものが、デザインや仕様感へのリクエストでした。

それで、私のイメージとしては、若い世代に人気のガルバリウム鋼板を外壁や屋根に使った「片流れ」のシンプルモダンな家。

LDK一体型の白を基調としたシンプルモダンなデザイン。

ただし、生活動線を意識した機能性を重視。


と言うことで、住宅会社選定の最終コンサルティングに入ったのですが…。


私の分析を聞かれた後、

「すいません。和モダンとシンプルモダンと和洋折衷の違いがわからなくて…」

「外壁のメンテナンス性の良さは、どう言う順番ですか?」

「自然素材が嫌なのは、維持が大変だからで・・・」

「外観は、どちらかと言うと、和風が基本で、そこからちょっとデザイン性がある感じで、普通の感じが良いかなぁと。それから、真っ白なリビングも憧れるけど、汚れが目立ちそうで…」

うーん、そうか!

家づくりに熱心なご夫婦だったので、外観や内装の写真を見ながら、細かく確認せずに、話が進んでいたことに、その時、気が付いたのでした。

幸いにも、候補として選んだ工務店は、元々は、純和風なテイストや素朴なデザインが中心だったものを、若い世代に合わせて、デザイン性の高いバリエーションを揃えてきた会社であったため、結果として、お客様のニーズに沿った会社だったので、良かったのですが。。。

家づくりコンサルティング10年の私ですが、思い込みで進めてしまったっことに深く反省しました。


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 今日は、岐阜市内の11階建て20戸のマンションの建物調査でした。

 それまでの管理会社主導で大規模修繕の予算と施工会社が決まる寸前に、住民から疑問の声が出て、私にコンサルティングを依頼されたマンションです。

外壁の浮きが著しい箇所があり、急ぎ年内に工事を行わなければならないので、通常行う競争入札ができず、私が過去に行ってきたマンションの大規模修繕の施工会社の中から、最適だろうと会社を選択して、シビアな見積もり査定を行うことを前提に進めます。

と言うことで、その建設会社の担当者と一緒に建物調査を行ったというものです。

マンション屋根 写真は、屋上の点検の様子です。
 陸屋根ではないので、かなり緊張しますね。



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 新しく国土交通大臣に就任した前田武志は、民主党のマニフェストのベースとなった2009年4月の「民主党住宅ビジョン」を取りまとめた同党住宅政策小委員会座長です。

 その時に比べると、東日本大震災があり、住宅における省エネへの関心が高まるなど、住宅をめぐる環境は大きく変わっていますが、前田大臣が「住宅政策」に通じていることは、間違いないでしょうし、大枠の考え方は、このマニュフェストに表現されているのではないかと思います。

 と言うことで、改めて、そのマニュフェストをおさらいしてみました。



 環境に優しく、質の高い住宅の普及を促進する

<政策目的>
◆住宅政策を転換して、多様化する国民の価値観にあった住宅の普及を促進する。

<具体策>
◆リフォームを最重点に位置づけ、バリアフリー改修、耐震補強改修、太陽光パネルや断熱材設置などの省エネルギー改修工事を支援する。

◆建築基準法などの関係法令の抜本的見直し、住宅建設に係る資格・許認可の整理・簡素化等、必要な予算を地方自治体に一括交付する。

◆正しく鑑定できる人(ホームインスペクター)の育成、施工現場記録の取引時の添付を推進する。

◆多様な賃貸住宅を整備するため、家賃補助や所得控除などの支援制度を創設する。

◆定期借家制度の普及を推進する。ノンリコース(不遡及)型ローンの普及を促進する。土地の価値のみでなされているリバースモーゲージ(住宅担保貸付)を利用しやすくする。

◆木材住宅産業を「地域資源活用型産業」の柱とし、推進する。伝統工法を継承する技術者、健全な地場の建設・建築産業を育成する。



 この時、「住宅政策を転換する」と表現されていますが、その内容は、新築重視からストック・リフォーム重視と言われていました。

 これが、今後どうなるのか、注目ですね!


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 先日、家づくりにあたって、将来30年に渡るライフプランシミュレーションを実施し、安心して建築計画を進められたお客様からの次なる相談がありました。

 それが、間取りの相談。

 それまで、住宅会社と何度か間取りのやり取りをし、いよいよ最後の2案。

 3階建てで、片方はリビングが1階、もうひとつはリビングが2階。

 1階リビングプランは、ちょっとした遊び心や隠れ家的な要素もあり、そのお客様の小学生以下のお子さんが、楽しそうに過ごすイメージが湧くもの。

 しかし、働くお母さんにとって、家事動線がちょっと長い。

 2階リビングプランは、家事動線が非常にコンパクトですが、1階が夫婦の寝室や書斎、3階が子供部屋で、部屋割りは、オーソドックス。

 前回の相談で、「夫婦で要望を書き出し、その優先順位を決めて・・・」と言うアドバイスをしたので、その2案を比較したリストもできてます。

 それも見ながら、

「この間取りで、気になるところはありませんか?」
「もっと、こうしたらいいと思うところはありませんか?」

と言う質問・・・。

 夫婦としては、2階リビングプランにまとまりそうなのですが、一番気になっているのが、親子の距離。

お子様は、まだ、小学生以下の男女各一人。

 まだまだ、親と一緒に寝たいし、部屋で勉強するより、親のそばで遊びも勉強もしたい年齢です。

従って、2階リビングプランだと1階の親の寝室と3階の子供部屋が離れすぎで、それが親子の心理的な距離感を生むのではないか?と言う点です。

 見ると、一瞬でもリビングを通らなければ、3階の子供部屋に行けない動線になっていますから、そこは、問題なし。

現在がマンション住まいなので、「階段のある家は好きでしょう?」とお聞きすると、「その通り」

そうであれば、子供心では、1階と3階の距離感は、かえって、わくわくすることもあるはず。

3階の部屋に寝ていても、雷が鳴れば、1階の親の寝室に来たがるでしょうから、その時に人感センサーで階段の明かりが灯けば良い!と言うのが私の考え。
自立心を育てることは必要だけど、閉じこもりは困ると言うのが親心。

それは、娘二人を持つ親として、とてもよくわかります。

しかし、完全な「離れ」とか、外から別出入り口があると言うなら別ですが、これから成長の過程で、リビングを中心とした家族のコミュニケーションをどんな風に進めていくのか次第じゃないでしょうか?

とアドバイスしました。

 間取りも大切ですが、ある程度の合格点に達したら、それと「暮らし方」を組み合わせて、「こうありたい」と言う家族を作っていくのが、家づくりだろうと思います。

 住まいづくりに入ると、毎日、それを考えるあまりに、視野が狭くなる場合が、どうしても出てきます。

 そんなときに、私たちのような「売り手」とは違うセカンドオピニオンを活用されると良いと思います。

 と言うことで、ご相談のお客様は、「スッキリ」して、お帰りになりました。


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 9月の住宅ローン金利は、全体的には下がり、今、借りる人にとっては、非常に有利な状況。

 詳しくは、草野コンサルタントのブログを。

 一方、建設会社さんと話していると、逆に建築資材がじわじわと上がっているそうです。

 今月から、1割アップしたものもあるとか。

 しかも、震災復興需要で、職人さんも不足が懸念され、人件費も上がる予感。

 今、発注できるものは、まだ影響は少ないようですが、来春あたりに発注すると、その傾向は、一段と強まるのではないか?と言う話。

 しばらくは、この動きを注視して、実際の影響を見ていこうと思います。
 

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 この2カ月は、一戸建ての住宅相談に加えて、マンションの相談が相次いだ期間でした。

一つの質問があり、回答をお送りすると、再度の質問をいただくこともあるのですが、いずれにしても、100%の方から「マンション大規模修繕のコストダウンを成功させる7つの法則」(馬渕著)が欲しいとリクエストいただきます。

 その後、時間的な余裕があるところは、「マンション大規模修繕物語」(馬渕著)のリクエストがあり、その後、勉強会・個別相談の依頼があったり、管理会社の強引なリードで、近々の臨時総会で設会社と発注額が決まりそうな「危機一髪マンション」からは、その総会を保留にして、すぐに勉強会のリクエストをいただいたケースも2件続きました。

 と言うことで、全部のメールのやり取りまでは、記録していませんが、これからの問い合わせをいただく方のために、振り返って、まとめてみました。

1、来年以降にマンションの大規模修繕工事を控えているマンションからの質問

【質問】マンション大規模修繕工事にはコンサルを入れるべきか?

【質問】マンション大規模修繕・・・管理会社にコンサルンを依頼することになりそうなのですが・・・

【質問】マンション大規模修繕・・・コンサル会社を選べそうにないのですが?(2)

2、管理会社の日常的な問題に対する質問

【質問】マンション管理会社の対応って、この程度ですか?

3、これぞ危機一髪!…臨時総会当日にSOSをいただいたマンション

【質問】今夜、マンションの総会で修繕工事会社を決めるのですが・・・危うくセーフ

大規模修繕工事がSOSなマンションからの依頼

他のマンション住民にも聞かせたい・・・

「マンション大規模修繕工事 勉強会」参加者からの手紙

コンサルティング契約締結…「マンション大規模修繕工事&管理委託契約の見直し」


4、こちらも危機一髪!…2週間後に臨時総会を控えた修繕委員からのSOS

マンション組合向けの勉強会で白熱!

「マンション大規模修繕」勉強会の感想が届きました

 こちらのマンションは、その後、住民アンケートを取るなどして、修繕工事の予算と事業者決定のスケジュールを延期。大変、デリケートな状況にあるため、「その後」は、また、改めてレポートします。


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  変わったタイトルですよね?(笑)

 今週末の土曜日に、家づくりセミナーを下記の要領で開催するのですが、天気予報では、この時間帯に台風の心配があります。

 開催場所は、栄駅から傘をささずに来ることができる中日ビルですから、その時間帯に暴風雨の圏内に入ってなければ、逆にアウトドアで遊びに行くより、ぜひ、家づくりの勉強に来てください!(^_^)!


           夏のライフプランセミナー
         ~ 家づくりのコストダウン法 ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
名古屋・栄の中日ビル「家計の総合相談センター」では、家づくり始め
家計に役立つセミナーを開講します。
『家づくりのコストダウン法』と題し、品質を落とさず、予算内で希望
通りの家を建てるコツをお話しします。
 ------------------------------------------------------------
  【住宅】9月 3日(土)15:00~16:00
     『家づくりのコストダウン法』
 ------------------------------------------------------------
  ・会 場 中日コンサルティングプラザ セミナールーム
       名古屋市中区栄4-1-1 中日ビル6階
  ・主 催 家計の総合相談センター
       住宅相談センター
  ・参加費 無料(予約制)
  ・問合せ TEL 0120-3737-88
 ------------------------------------------------------------



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