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 私が愛読しているメルマガの一つに水野浩志さんの「1回3分でレベルアップ! 相手の心を掴むトーク術」と言うものがあります。

今日のテーマが、「接客をするときのマインドセット」
私のブログのタイトルが、なぜ「嫌いな客、好きな客」なのかは、読んでいただくと、わかると思います。

接客をする人の心構えとして、私自身も同じように考えているので、とても共感したのですが、時に、忘れてしまうこともあり、自戒の念を込めて、ここに紹介させていただきます。(全文そのまま)


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
  ● 土木作業員、大騒ぎする
───────────────────────────────────

先日、クライアントさんと、家の近所にある、行きつけの
焼き肉屋さんに行きました。

この焼き肉屋さんは、地元でも結構有名で、とても美味しい
お店なので、時々クライアントさんを連れて行くんですよね。

で、その日は、先客の中に、えらく大騒ぎをしている
若い連中がいたんですよ。

ニッカポッカをはいていたんで、おそらく地元で働く
土木作業員の方たちなんじゃないかな。

人数は8名くらいだったと思うんですが、その彼らの
騒ぎっぷりが尋常じゃありませんでした。


私たちは、少し離れているところに座っていたんですが、
お互いの声を聞き取るのに、ものすごく苦労するくらい。

しばらく我慢していたんですが、騒ぎは収まるどころか、
徐々にボルテージが上がっていく一方。

他のお客さんたちも、迷惑そうな顔をしているんですが、
何せいかつい格好をしている人たちですから、なかなか
言い出せない。

お店の人は全員女性で、店主は年齢も60歳くらいの
初老の女性ですから、静かにしろといってやれと
お願いしづらい。

どうしたもんかなぁ、自分が出張るかなぁ、しかし、
どうやって絡んでいこうかなぁ、なんてことを考え
ながら、でも鎖骨骨折してるから変なことになったら
嫌だなあ、なんて気後れもしつつ、クライアントさんと
半ば上の空になりながらお話をしていたんです。

しかし、もうこれ以上騒がれたら困る、と思ったとき、
店主の初老の女性が動いたのです。

さて、この女性、いったいどんな行動に出たと思いますか?
 
 
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
  ● 接客をするときのマインドセット
───────────────────────────────────

果たして店主の女性はどういった行動に出たか。

口頭で注意をするのか、それとも、お店を追い出すのか。

ドキドキしながら見守っていると、なんと彼女は、
若い彼らの輪の中に入り込んで、鍋奉行ならぬ、
鉄板奉行を始めたんです。


「ほれ、これ焼けたからあんた食べなさい!」

「立って飲まないで座って飲むのよ!」

「ほらそっち焦げてるから早く食べなさい!」

「食べてる最中は寝転ばないでしゃんと起きなさい!」


手際よく肉を焼きながら、乱れまくっている若者たちに
テキパキと指示を出しながら、肉を食べさせ始めたんですね。

面白いことに、今まで無法地帯であった彼らの島に、店主が
加わったことで、次第に秩序が生まれてきて、あれだけ大騒ぎを
して乱れまくっていた若者たちが、きちんとテーブルについて、
食べ始めたんです。

もちろん、自ずと言葉も無意味な叫び声や怒鳴り声など無くなり、
物静か、とは言えませんが、まあ賑やかな団体がいるな、くらいの
おとなしさにまでなったんです。


私とクライアントは、顔を見合わせてびっくりしました。

店主として注意するなり、お帰りを願うなり、といった事を
するのかなと思っていたのに、まさか彼らの中に体ごと
飛び込んでいってしまうとは。

私としては、想定外の行動でありましたが、店主が取った
行動の、その覚悟と勇気に、いたく感心してしまいました。

その後、大騒ぎしていた若者たちが帰った後、店主は残って
板お客さんのいるテーブルを回って、頭を下げていました。

もちろん、私たちのところにもやってきて、

「うるさすぎてごめんなさいね」

と謝られたので、とんでもないですと首を振りながら、

「よくあのいかつい連中の中に入っていけましたね」

と言ったときの店主の答えが、これまたしびれる言葉
だったんですよね。

店主曰く、

「私はね、嫌いなお客さんは一人もいないの。

 みんな素敵な人たちだから」

そう語る店主の顔には、一点の曇りもなく、心底
そう思っているように見受けられました。

このマインドセットが前提にあるからこそ、さっきのような
接客が出来るんだ、と考えると、なるほど合点がいきます。

そんな店主の話を聞き、改めてこの人のお店をひいきにしようと
思ったのでありました。
 
 
●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━……………‥‥

           今日のトーク術・まとめ

     客様のことを素敵だなと思って接客していますか?

‥‥……………━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●

こう書いてしまうと、

「でも実際はそう素敵なお客さんばかりじゃないよ!」

「好きになれないお客だっているよ!」

と文句を言われてしまうかも知れません。

確かにそうかも知れません。

しかし、それでもあえて、今回ご紹介した店主のような
マインドセットで接客した方がいいんじゃないかと
私は思うんですよね。

と言うのも、実際は指摘じゃない客、好きになれない客も
いる、という考え方は、お客をもてなしているのではなく、


 ■ お客を評価・判定する行為


のように見えてしまうんですよ。

最初はフラットな気持ちで接し、そのうち、些細なトラブルで、
素敵じゃないところや、嫌いなところを見つけたら、嫌いの
レッテルを貼る。

そういう作業を、内面で行っているように見えてしまうんですよね。


でも、今回ご紹介した店主は、おそらく


 ★ お客様と会う前から、お客様のことを素敵だと思う


心の準備をしているんですよね。

だから、些細なトラブルが起きても、

「素敵で好きなお客様に対して、どう対処するか」

という考え方が出来るのでしょう。

今回のように、騒ぎ荒れる若者たちの中に、身ひとつで
すんなりと入っていき、そして彼らをおとなしくさせる
ことが出来たのも、「お客様のことを素敵に思う」という
気持ちを、最初から揺るがずに持っていたからこそのことだと
思うんですよ。


だから、実際に嫌な客はいるんだ、とかいう話は、
あまり意味のある指摘にはならないんですよね。

実際がどうであろうと、自分はお客様は素敵である、
というマインドセットで接客に当たるのだ、という
本気の想い。

私は、この店主の姿勢を、是非見習いたいと思った
のでありました。




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 最近、相次ぐ「 大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト」に寄せられる質問から。

【質問】
-----マンションについて------
築年数:12
総戸数:44
-----お問合せ内容------
大規模修繕を来秋予定しているが、これまでの管理運営を全面的に管理会社におまかせしていたので、どこから手をつけていいのかわからない。このサイトを見つけたときは、まさに私が欲しかった情報たくさんありとても嬉しかったです。質問ですが、掲載されている「マンション大規模修繕委員会運営手順」というのはこれが正解、という訳ではないんですよね。小冊子をいただければ幸いです。



【回答】

マンション管理士の馬渕裕嘉志です。

Kさん、下記のお問い合わせ、ありがとうございます。

サイト内容の評価、ありがとうございます。


最初にご質問の回答を申し上げると、


「マンション大規模修繕委員会運営手順」ですが、法律や何かの公的なガイドライン等があって、「運営手順」が定められているものはありません。

一方、修繕工事にあたって議論すべ基本的な事項は、どのマンションでも共通しています。

では、それぞれのマンションでどう違うか?については、下記の要因があります。

1、設計・施工分離方式なのか?責任施工方式なのか?管理会社一任方式なのか?

2、修繕委員会に任された権限は、どこまでなのか?

3、大規模修繕工事において、建物の基本的劣化からの回復以外に、どのような改善(グレードアップ)工事を行うことを検討するのか?


上記を判断するためには、過去の修繕履歴や過去の総会でどんな議論があったかなどを、改めて振り返り、整理し、また、修繕積立金の残高を見据えた工事仕様選択の見通しが必要です。


これは、かなり専門的かつ住民目線を求められます。


しかし、住民の皆さんも、もちろん役員の皆さんも、具体的な手法をご存じではありませんし、基本的には、ボランティアの活動になるので、とりあえず、管理会社に「マンションのためにうまくやってください」と任せてしまうケースが圧倒的に多いようです。

その結果、修繕委員会もほとんど開かれず、途中のプロセスもほとんど公開されず、最終的な予算や事業者決定の臨時総会開催の通知が出されて、初めて、その工事が高いのかどうか、業者が適切なのかどうか、と言う疑問が持つ住民が出てきます。


実は、その段階になって、相談いただくケースが、とても多いのです。


そこまでになって、マンションの住民の方から送られる総会資料や工事資料を読むと、管理会社は、修繕積立金の上限で収まれば良いという程度の仕事ぶりだったり、裏で、工事業者からバックマージンを取っていることがうかがわれ、工事費が割高になっていて、マンションにとって、かなりの不利益が生じていることがほとんどです。

それと比較すると、Kさんのように、1年前から、住民の方が意識を高くして、準備をされるのは、大変素晴らしいことです。

ぜひ、私どもの小冊子をお読みいただき、マンションの住民の皆さんの財産を守り、良い修繕工事ができることを祈念しております。


追伸
 前述した「危機一髪マンション」が、私に相談された後、どうなったかお知りになりたい!ということであれば、そのレポートもお送りしますので、遠慮なく、リクエストください。

㈱住宅相談センター マンション管理士 馬渕裕嘉志

※お電話での相談も受け付けております。
 フリーダイヤル 0120-756-365


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 今夜は、先月、大規模修繕工事が完了したNマンションの総会。

 工事完了報告、決算報告が私の最後の大規模修繕コンサルティングの仕事となります。

 しかし、こちらのマンションでは、来月から引き続き、常設の顧問契約が開始されます。

 したがって、今夜の議案には、「マンション管理士との顧問契約について」と言う議案もあります。

 こちらのマンションの場合、大規修繕工事の見直しは、管理会社が主導で、かなり割高に決められる寸前でのご相談があり、結果として、それを決める臨時総会が中止になり、私に依頼されたというもの。

 大規模修繕工事の業者が決まるころに、今度は、管理会社との管理委託契約や普段からの管理サービスの洗い直しも依頼され、その結果、管理品質を強化しながら、管理費は、年間100万円程度のコストダウンが実現できる見通しとなりました。

 30世帯と言うこぶりなマンションなので、この金額はかなり大きい。

 通常、30世帯のマンション規模で、有料でマンション管理士を顧問に持つことは、予算上、かなり難しいのですが、小さいからこそ、管理会社を適切にけん制する「プロのアドバイザー」が管理の質を上げながら、管理費を適正化し、組合財産を守る必要があると思います。

 今回、修繕費用が管理会社主導の際の見積もりに対して、工事仕様がそのままで1000万円のコストダウンに成功し、加えて、管理費削減で、財政上の余裕がかなりできました。

 それゆえに、私を引き続き顧問にするという余裕もできたのです。

 逆に言うと、私がコンサルティングに入ると、そう言う様々な問題を解決に結びつけ、継続して顧問契約をしたくなってしまうような、仕事と財政改善をしちゃうんです(笑)

 と言うことで、これで、常設顧問(名称は色々ですが)が3マンションになりましたが、すべて、大規模修繕工事のコンルティングを行ったマンションです。

 そして、マンション管理士として、本気で仕事をするためには、今日のように、日曜の夜の総会などの打ち合わせに、喜んで飛んでいけるほど、この仕事が好きで情熱を傾ける覚悟が必要です。

 そう言う熱い想いも伝わったのだろうと思います。

 話は戻って、来月から顧問契約が始まるこのマンション。

 地デジ化に伴い、電波障害対策の有線をどうするか?エレベーター会社からのかなり高額な定期補修提案をどうするか?など、問題・課題がいっぱい!

 それを解決して、住民の皆さんに喜んでいただくのが、楽しみです!

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 芸能人の島田伸介さんが、暴力団との付き合いを理由に、電撃引退しました。

その記者会見で、最も気になった言葉が、「自分にとっては、この程度」

暴力団とのそれほど色濃くない付き合いは、自分にとっては、「セーフ」だと思ったが、吉本興業の基準(=社会的には?)としては、「アウト」だと言う意味です。

 こういう事って、仕事の場面でも、あると思います。

 その業界の古くからの慣習で、いわゆる「必要悪」っぽいことがあった場合、自分にとっては、「セーフ」でも、社会的に見たら「アウト」ではないか?と言うこと。

 建築とか不動産業界には、特に、そういうことがよくあると言われており、それを「消費者目線」で、情報をオープンにしていくビジネスをしているだけに、こう言った言葉、特に気になったのでした。


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 今日は、定例の「良質住宅研究会」の勉強会で、中部エリアの住関連事業者の皆さんが、お客様のために進化し続けようと、中日ビルに集まりました。

勉強会


勉強会の内容は、
1、いまだから使えるWebからのお問合せを倍増させる5つの法則
2、新築住宅、ここを直せばもっと良くなる…ホームインスペクターが見た現場の改善点
3、顧客動向レポート…コンサルティング事例から見る顧客動向レポート

 ここでしか聞けない「実話」の背景を示しますので、かなり充実しています。

 そのあとは、こちらも恒例の懇親会。

 夏ですが、「もつ鍋」で、さらに熱く盛り上がりました。

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 以前、「全国紙から、マンションの防犯診断、改修」の件で、取材を受けることになったと書きましたが、その記事が、先日掲載されました。

 その時は、他に取材可能なマンションがなく、わざわざ、岐阜まで取材に来られると言うことでしたが、その後、関東で取材先が見つかり、私へは、電話取材と写真の提供と言うことになりました。

bouhan と言うことで、これが、その記事。


 私は、マンション管理士(コンサルタント)として、マンションに防犯診断を受けることを勧めた立場で、そういう視点で話をしたのですが、この記事だと、私は、「防犯診断を受けたマンション側」の立場に見えるかもしれません。(笑)

 まあ、どちらにしても、この記事を読んで、大規模修繕の際には、防犯診断を受けるマンションが増えると良いなぁと思います。

 その時は、「日本防犯住宅協会」をお勧めします!

http://www.sumai-anzen.net/

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 当社の取締役であり、株式会社保険相談センターの社長である村上実氏が、愛知県倫理法人会の機関紙「朝活のススメ」のトップインタビューに掲載されました。

朝活 それがこの記事。


 ラーメン屋の2階で起業した後、保険代理店業界の常識を破って、中日ビルに来店型のショップをオープンし、ついには、中日ドラゴンズ球団事務所の隣に200坪の事務所を借り、今や来店型ショップとして、年間1万組と言う日本一の集客を誇る会社に成長したのは、「朝活」によることが大きいという話です。

 私も倫理法人会で毎週水曜日に、朝6時半から、モーニングセミナーを受講しており、その時は、朝5時起き。

 水曜は会社が定休日なのですが、「朝活」をしています。(^^)v


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 第1回の修繕委員会で決めたり、話し合うテーマは、次の点です。

1、 修繕委員会の運営規則
 議決のルールや決裁権限です。委員会の有効な決議の要件を定めます。また、緊急に調査などの必要が生じ場合に、修繕積立金の中から、いくらまで委員会の判断で使ってよいのか?等を決めます。

2、 役職の決定(下記は委員が7名の場合です)
・委員長…全体を統括し、理事会や対外折衝の窓口になります。
・副委員長…委員長を補佐します。
・経理…修繕委員会の活動経費や対外的な支払の管理を行います。
・広報…住民へ告知を行います。
・総務…修繕委員会の運営の事務(委員会会場・準備等)を行います。
・書記…委員会の議事録作成や組合員への周知文書を作成します。2名選任し、交互に記録します。

3、 過去の修繕記録や未決事項のまとめ
 今回の修繕工事に生かします。たとえば、部分的に補修した壁等があれば、今回、それを改修の対象とするのか、それを除くのか、決める必要があるからです。
 また、「大規模修繕工事まで待ちましょう」という先送り事項となった件名があるかないか、過去の総会議事録などから、ピックアップします。

4、 今回の大規模修繕工事に関する最新情報のまとめ
 既に、管理会社が実施したり、着手した事項などをまとめます。直近の建物点検や長期修繕計画などがそれにあたります。

5、 今後の方針
 スケジュール・入札方針などを決めます。今後、どう言う頻度で、どのくらいの負荷がかかるのかなどを認識してもらいます。

これらの前提として、既に、どの程度の学習がされているか、どのような懸案事項があるかによって、内容が変わります。


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 第1回修繕委員会 今日から、新しいコンサルティング先マンションの大規模修繕委員会が始まりました。


 このマンションでは、1か月ほど前、管理会社主導で大規模修繕工事の計画が進み、工事予算と工事会社を決める臨時総会の当日に相談があったものです。

それまでの経緯や内容を聞いて、その進め方が、いささか強引で住民への情報公開が十分でないこと、工事価格も十分なコストダウンを図ったようには見えないこと等、いくつかの問題点を指摘しました。

そのマンションでは、そもそも、これまでの管理会社の管理品質にも疑問を持つ人があり、大規模修繕工事と言う大きな住民財産を使う段になり、ギリギリになって、「これで良いのか?」という声が大きくなったと言う訳です。

そこで、臨時総会では、修繕予算のみを議決し、管理会社の勧める施工会社の決定は見送り、急きょ、私を講師にした勉強会を開催することになったのでした。

その勉強会の参加者が、全員、私に修繕工事のコンサルティングを依頼し、工事仕様や工事会社選定のやり直しを行いたいと言うことになり、臨時理事会で、方針を決定し、再び臨時総会を開催。

その結果、私が大規模修繕工事のコンサルティングを依頼されたというのが、今回の経緯です。

  こちらのマンションは、外壁の状態が悪く、早めに対策を打たないと行けないと言う状況ですし、既に、一度は、施工会社を決める寸前まで行っているので、従来、私がやってきたスタンダードな形で、じっくり取り組むのは難しいのですが、常に情報をオープンにし、修繕委員の皆さんが、議論を交わし、結論を出しやすいようにサポートして行きたいと思います。


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  投資目的で中古の賃貸マンションを購入したというご婦人からの相談でした。

 管理しているのは、テレビCMでも有名な、賃貸住宅の仲介・管理会社のA社。

 この会社のシステムだと、賃貸人からの雨漏り苦情は、A社の個会社のF社にダイレクトで電話が入り対応するとのこと。

 昨年11月に、入居者からの苦情があり、F社→A社を通じて、オーナーさんに連絡があり、外壁と室内の壁紙の修理に、○○万円かかると言う。

 見積もりを見せてくれと言ったが、なしのつぶてで。。。と憤慨された様子。

 ようやく、最近、A社から
「火災保険でできるから、オーナーに負担がなくてできます」いという連絡。

「保険金は、管理会社に振り込まれますから、やっておきます」とのこと。

いつ工事をしたのか?」と聞くと、
「入居者が女性一人で、怖くて彼氏がいるときにやって欲しいと言うことで、長らく日が決まらず、
 来週やります」と言う返事。

 まるで、注文した蕎麦が来なくて、細則の電話をしたら、「今、出ましたから」と言う「蕎麦屋の出前」状態(笑)

 実は、以前も似たようなことがあり、見積もりも工事の報告書もなく、工事代金を管理会社に支払ったことがあるとか。

火災保険は、オーナーが掛けているので、受取は。オーナーさんのはずです。ただ、指定により、工事を行う会社に振り込むことは可能ですが、その見積もりの確認も、工事の報告書もなく、こうして、話が進められていくのです。

 こんな仕組みなら、管理会社は、自由自在に儲けることができます。

で、その相談は、今度、雨漏りがした時は、診てもらえるか?とか、他の工事会社に頼んで、工事をやってもらいたいので、工事会社を紹介できるか?と言うこと。

この相談については、実際の契約書を良く読んで、管理会社との間で、建物のメンテナンス契約がどうなっているのかを見ること、また、契約が曖昧であれば、管理会社と一度じっくり話し合い、そういう場合の対応方法を決めること、と返事をしました。

 管理会社には、「多少、割高になっても、任せておいてくれれば、悪いようにはしない」と言う意識もあるのだろうと思うのですが、丁寧な対応をお願いしたいものです。

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  昨年8月にマンション大規模修繕コンサルティングを始めて、6月末に工事が完了し、来週、その報告の総会があるマンション。

慰労会 今日は、その修繕委員の皆さん、理事長、そして工事会社:U社の現場監督さんを交えて、慰労会を開催しました。
(個人情報保護のため、モザイク処理をしてあります)

 場所は、マンション近くの居酒屋。

 この慰労会は、私がコンサルティングを行うマンションでは、恒例行事と位置付けています。

 と言うのは、修繕工事が終わっても、しばらくは、その工事に起因しているかもしれないちょっとした不具合が見つかったり、その後の何年かおきの定期点検があったり、防水などの保証期間の問題があったりと、住民の皆さんと工事会社の付き合いが続くので、現場監督さんと修繕委員の皆さんとの距離を縮めることが、今後の「頼みやすさ」「応じやすさ」につながると思うからです。

 そもそも、同じマンションの人で、飲むという機会は、案外少ないですし、そういうコミュニケーションを図っていただくのも、良いかなと思います。

 今日の話題は、修繕工事の話だけじゃなく、皆さんのお仕事の話も出て、私としても、一層、修繕委員の皆さんを知ることができました。

 私の場合は、会社としてのお付き合いではなく、コンサルタントとして、よりパーソナルな接し方をしてるので、お世話したマンションの皆さんとは、一生のお付き合いだと思っています。

ですから、こうして、修繕委員の皆さんが、お忙しい中、慰労会に参加いただくと、この仕事をやって。、ホントに良かったなぁと思います。

 特に、このマンションは、修繕が終わった後も、継続的な顧問契約を続けるので、尚更です。

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  2年前、8階建て32戸のマンションの大規模修繕をコンサルティングした時に作成した「マンション大規模修繕物語」の改訂がようやく終わりました。

 10回におよぶ修繕委員会の開催から、完成までの汗と涙の物語です。

 マンションにお住まいの方で、ご希望の方は、お知らせください。

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  スマートフォンを使い始めて、まもなく2カ月。

 これまでとは、文字入力が大きく変わり、どの方法が一番早いのか分析するすため、電車の中で、若い女性の入力方法を観察しているのですが(観察しているのは、入力方法だけですから、念のため)、統計的には、従来の携帯電話方式とフリック方式がおよそ半々で、どちらが早いというより、好みの問題かなぁと推察しています。

 それで、フリック方式で入力しているのですが、反応が遅かったり、誤入力した後の修正にも、時間がかかっています。

 また、持っていきたい箇所に指でタップしても、うまくそこにはまらないとか(指が太いから?)、コピーとか文字修飾なども、範囲指定に時間がかかったり、宛先アドレス欄では、コピーが使えないとか、さらには、送信のレスポンスが悪いとか、以前のスピードの半分くらいという感覚。

 メールを送った相手からは、即座に返事が来るのに、それに対しての返信までの時間が長く、ちょっと、イライラします。

 これ、もう少し慣れたら、速くなるのかなぁ?

 いや、アプリの進化で速さを増すようなインタフェースにしてほしいなぁと切実に思います。

 それに比べ、各種アプリやHPの閲覧、Gメールの添付ファイルの閲覧などは、格段に便利。

 特に画面が拡大できる機能は、かなり使っています。

 と言うことで、スマートフォンを触っている時間は、かなりのもので、電池は1日持ちませんから、会社でも、自宅でも、必ず、充電器にセットして、待機させています。

 この電池の問題も、解決してほしいところ。

 誰か、このあたりのマル秘ワザを知っている人、教えてくれないかなぁ…。

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  国土交通省が、先日、長期優良住宅建築等計画の7月末時点での認定状況を発表しました。7月単月の認定戸数は、戸建て住宅が1万2394戸、共同住宅等が50戸で、合計1万2444戸だったと言うことで、2カ月連続で1万戸を超えました。7月は、単月の認定戸数として過去最高だった6月を上回り、記録を更新したそうです。(岩手県については未集計のため推計値で、7月の数値については暫定値)

 制度の浸透ということもあるでしょうが、新年度の税制改正で、長期優良住宅への優遇制度の継続が決まったこと、イコールではないにせよ、エコポイントやフラット35など、高性能な住宅に対する優遇制度が、相次いで、予算上限により前倒しになっているニュースが、後押ししているのかもしれません。

 また、震災の影響で、丈夫で長持ちする家に対するニーズが強くなっていることも考えられます。

 いずれにせよ、国の方針は、長期優良住宅をスタンダード化することにありますから、この傾向をさらに加速するために、引き続き、どんな政策が出てくるのか、注視したいと思います。

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  ここで言う「大人買い」とは、お金のことを気にせず、自分の好きなものを買うことを示しています。

 タイトルは、そう付けましたが、1本何万円もするワインを好きなだけ買ったという景気の良い話ではありません。

 場所は、各務原のイオンショッピングセンターにあるKALDI coffee farm。

値段は関係なく、そのお店で一番売れているワインとか、飲みきりサイズ缶のスパークリングワインとか、全部で10本近く購入。

「大人買い」と言っても、1本1本がそんなに高くないので、気にせず買ったという程度ですし、「円高還元セール」もあったので、総計金額は、とってもリーズナブル(笑)

 そして、ラッキーなことに、マンションの大規模修繕で相談いただいているお客様から、本場「熊本」の馬刺しと「からし蓮根」のお土産が届きました。

 ありがとうございます!(写真撮るのを忘れた!)

 お盆期間中も自宅で仕事をしているのですが、今宵は、「ワイン」と「チーズ」と「馬刺し」と「からし蓮根」で、リラックスタイムでした。

 この「馬刺し」は、熊本で現地の人が推薦のお店のモノで。トロける美味さ!
 スライスしたものではなく、「かたまり」。

 我が家の娘二人に半分取られました。(笑)

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  今日は、「終戦記念日」です。

 毎年、この日に違和感を覚えるのが「終戦記念」と言う言葉です。

 確かに、戦争が終わった日ですが、日本の歴史にとっては、戦争に負けた日です。

 ところが、戦後、「あの戦争は、一部の指導者が起こしたもので、日本国民も被害者である」かのような思想が流布され、「戦争が終わった安堵の日」と思わせるようなネーミングがなされました。

 そんな風に歴史を寸断しつづけた結果、現在の政府の閣僚は、この日に、誰も靖国神社に参拝に行きません。

 先の大戦に対する外国の国民感情を配慮してという理由で、慰霊のための新しい施設を作る話もあるようですが、実際には、「靖国神社には現在、幕末の嘉永6年(1853)以降、明治維新、戊辰の役(戦争)、西南の役(戦争)、日清戦争、日露戦争、満洲事変、支那事変、大東亜戦争などの国難に際して、ひたすら「国安かれ」の一念のもと、国を守るために尊い生命を捧げられた246万6千余柱の方々の神霊が、身分や勲功、男女の別なく、すべて祖国に殉じられた尊い神霊(靖国の大神)として斉しくお祀りされています。」(靖国神社HPより)


 国のために戦った先人を祭る施設に行かない政府指導者が、世界にあるのでしょうか?


 先の大戦を振り返れば、当時の経済状況から言って、欧米諸国に勝てる見込みはなかったでしょうが、「神風」を信じた精神論で勝つと信じた戦いでした。

 そう言う点では、「負けるべくして負けた」のでしょうが、負ける前に、休戦すると言う選択もあったのだろうと思います。

 それを「終戦」と呼ぶことで、冷静な分析から逃げているような感じがします。

 「敗戦」から立ち上がった日本を、現在の震災から立ち上がる日本に重ね合わせる論評も多くなっています。

「敗戦」と「震災」は、日本にとって大きなダメージと言う共通点があるからでしょう。

「終戦」と言う言葉では、それが浮かび上がってきません。

ダメージから回復し、後世に良い国を残す…自分ができる精一杯を通じて…これを誓う日にしたいと思います。


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  お盆期間中の大きな仕事の一つが、「マンション大規模修繕物語」の改定。

平成20年から1年以上に渡って、ブログに書いたストーリーで、表現は、その当時のままであり、時系列の表現が、当時のリアルタイムのままです。

これを訂正したり、商品の存在を確認するなどのチェックがあります。

また、その後の経験から、加筆修正する箇所もあります。

頑張って、お盆期間中に仕上げます!

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 今日からお盆休みと言う会社が多いはず。

住宅相談センターも、今日から水曜日まで休日です。

私は、こう言う機会に、書きかけていた原稿を仕上げたり、集中して勉強したりで、いわゆる「充電期間」。

体も、体力を蓄えます!

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 住宅ローンの期間固定が終わって、次の金利の通知が来たら、高いのですが…という相談の続き。

現在、借りている金融機関に、更新に当たって、通り一遍の事務的案お知らせを鵜呑みにするのではなく、いくつかの条件を持って交渉されては?と電話でアドバイスしたお客様は、さっそく、行動へ。

お客様なりに、この金利まで下がれば成功だと思っていた利率に比べて、更に低くなり、3年固定で1%台になったそうです。

 そのお礼の電話があったのですが、実は、私がアドバイスしたのは、そもそも、住宅ローンの話はほんの少し。

 それより、これから続く長いシニアライフにおいて、どれくらいのキャッシュを持っていた方が良いのか? 体が不自由になったとき、自宅で介護なのか施設に入るのか? リフォーム資金は? お子様の結婚資金は?など、家計プランの大切さ。

 それを予想して、はじめて繰り上げ返済すべきか?するとしたら、いくらすべきか?などが具体化してきます。

 そんな話が非常に記憶に残り、直接、相談にこ来られるに至ったのでした。

 息子さんと来られて、今後の人生の過ごし方や自宅を建てられてことなど、沢山のお話をしました。

 そして、結論は…ライフプランシュミレーションの大切さ。

 とりあえず、現在、自分が置かれている状況を家計と言う数字に表して、将来を展望するという事です。

 今回のポイントは、
「期間固定が終わった後の金利は、借入れ時の条件に基づく事務的なお知らせがあっても、交渉によって変えることができること」

「再設定の固例期間を何年にするのか? 繰上げ返済をどうするのか? などは、貯金残高や金利とにらめっこするのではなく、ライフプランシミュレーションを行い、設定することで、最適になる」


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 住宅ローンの期間固定が終わって、次の金利の通知が来たら、高いのですが…という相談の電話がありました。

期間固定と言うのは、1年、3年、5年、10年などの期間を選び、その間は、当初の金利が続くと言うものです。

今回の相談は、20年ローンを組んで、5年の固定を選ばれていたのですが、この8月に5年経ち、次も、5年固定タイプの案内が来たそうです。

事務的には、5年固定を選んでいれば、次も5年固定の商品が案内されて来るようで、人によっては、その時に、どんな選択があるのか、よくわからない人もいるでしょう。

今回の相談の方は、今までより、1%も金利が上がるとのことで、「高すぎませんか?」と言うのが最初の一言。まだ、1000万円以上のローンが残っています。

しかし、既に、年金収入のみになっていて、借り換えもできないし、仕方ないですよねぇ…と「あきらめ」を確認されるための相談の様相でした。

確かに、年金収入だけでローンを組める金融機関は少ないし、返済の最終年齢も、75歳までとかに制限されていたり、年金収入の額からして、かなりの繰上げ返済をしないと、返済比率もクリアできないなど、難しい条件ではあります。

ただ、繰り上げ返済の資金もあることから、探せば、よい低い金利の金融機関が見つかる可能性もあります。

更に、お聞きすると、90代の元気な親との同居で、その年金もある。

奥様も、3年後には年金の受給がある。

これまで貯金してきた余裕があって、繰上げ返済の資金もかなりある。

それならば、金融機関にとって、底堅いお客様のはず。

繰り上げ返済をしないで、それを定期預金にするなどの交渉も有効。

 そこで、まずは、現在の金融機関に、専門家に借り換えの相談をしていることや、前記の条件などを話して、金利の引下げの交渉をされては?とアドバイスしたのです。

 果たしてその結果は…(明日に続く。)


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 昨夜、あるマンションで、臨時総会が開催され、マンション大規模修繕工事&管理委託契約の見直しコンサルティング契約をいただくこととなりました。

 最初は私が講師になっての勉強会。
 「失敗しない大規模修繕工事の進め方とマンション管理の適正化について」

 続いては、あらかじめいただいた各種の資料を分析した、そのマンションの問題点の整理と解決の方向性についてのコメント。

 そして、質疑応答。

 合計3時間の臨時総会でした。
 
 その場で修繕委員も決まり、これから、二人三脚で良いマンションとなるよう頑張って行きます!

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 今回の相談は、住宅ではなく、整体院。

 年配の男性の相談で、脱サラをして、地元に戻ってきて、親の介護もあって、自宅近くに整体院を開きたいと言うもの。

 「マッサージショップ」ならば、ロードサイトに開設して、入口もおしゃれにするという選択になるのでしょうが、希望は、住宅街で、そのエリアの年配の方にリピートで利用してもらえば良いと言うもの。

 店舗兼用住宅ではないので、土地はそれほど要りませんし、中古の建物でも良い。

 不動産情報で土地を探したのですが、出ているのは、住宅用の土地ばかりで、広すぎる。
 
 中古住宅を探すと、広すぎるのは当然で、それを必要な分だけリフォームして…と考えても、余って使わない部屋ももったいないし…。

 そこで、相談に来られたと言う訳です。

 整体院オープンのマーケッティングは、御自身で十分してくださいね!とお願いして、仮に、新築で建てるとしたら、どの程度が必要かをお聞きし、まずは、マスタープランを作成することにしました。

 工務店もまったく知らないと言うことでしたので、「良質住宅研究会」の参加会社の中で、整体院を建てたとかリフォームをしたことのある会社を探して、お願いすることに。

 それにより、建物のイメージができれば、それに合わせて土地の広さや形状も具体化してきます。

 建物の概算予算も出るので、総予算の中で、土地に掛けられる予算も出てきます。

 良い土地だけど、中古住宅がある場合、それを取り壊して建てると言う選択も、予算との兼ね合いで判断できます。

 「こんなストーリーで行きましょう!」と言うことで、コンサルティング契約をいただき、これまで、ノー勘で進めていた整体院開業が、一気に前に進んだ!と喜んでいただけました。
 
 普通の住宅でも同じですが、土地から探す場合、土地が決まらないと建物が決まらないと思われている人が多いのですが、予算にかなりの余裕がある人を除いて、まずは、「建物」の概算が出来ていないと、「この土地ならOK」と言う判断もできないケースが多いと思います。

 かといって、土地のないお客様に、住宅会社がどこまで本気で付き合ってくれるの?とも考えますよね。

 そんな方は、私に相談してください!と言うのが、本日の結論でした。(^_^)/

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 昨日の相談会nにお越しいただいた、30代のご夫婦の話です。

 小学生以下のお子様がお二人。

 今、土地から探していて、来年くらいには家を建てたい。また3人目の子供も欲しい。

 貯蓄も1000万円近くあり、親からの資金援助も500万円以上あります。

 ご主人のお仕事は、堅いお仕事で、奥様は専業主婦。

 さて、ここで問題。

 土地と住宅を合わせて3000万程度(諸費用を除く)として、自己資金をいくらにして、貯蓄をどれだけ残し、住宅ローンをいくら組んだら良いのでしょうか?

 「借りられる住宅ローン」の額ではありません。

 その点については、年収も良いので、銀行にとっては、「全然、大丈夫です!ぜひ、当銀行から借りてください」と言う態度。

 問題は、将来の教育資金や仮にご主人に何かあったときに、家計は大丈夫か?と言うこと。

 それ以外でも、会話の中では、
「土地にいくらで、建物にいくら掛けたら良いのでしょう?」
「子供をもう一人持つのは、大丈夫でしょうか?」
「建物の広さは、40坪くらいかなぁ?」
「住宅展示場を回ったけれど、大手のハウスメーカーはちょっと…」
「ここが良いなぁと考えている工務店はあるけれども、この会社はどうなんでしょうか?」
「年回りとか、方位とか、気にしたほうが良いのでしょうか?」
など、心配の種は付きません。

 この奥様は、
「こんな心配をするのは、私だけでしょうか?
「心配性過ぎますか?」
と聞いて来られます。

 いえいえ、多かれ少なかれ、初めての家づくりでは、このような心配をされる方が、ほとんどです。

 後は、あまりに考えることが多すぎて、途中で「なりゆき」に任せて、後で「こんなはずじゃなかった」と思うのか、粘り強く勉強して、検討して、「家づくりを成功するのか」が大きな分かれ道です。

 今回、この段階でご相談に来ていただき、ほんとに良かったと思います。

 まずは、今後40年間を見通す「ライフプランシュミレーション」を作成し、お子様二人の場合と三人目を持たれた場合のシミュレーションを作成しました。

 その結果、現在考えられている資金計画で、老後も赤字になりません。

 実際は、まだ余裕があるので、住宅に掛けられる予算を増やしても大丈夫との結果が出ました。


 実は、これが、家づくりに本気モードになって良いと言うサインです。


 「どの会社で建てるか?」も、実は、ここからが本番です。

 なぜなら、たとえば、、、
「40坪の住宅がその家族にとって、最適な大きさなのか?」
「どんな家が欲しいのか?」
「それがいくらで出来るのか?あるいは、○○○○万円で建てる事ができる工務店はあるのか?」
が決まってくると、建物にかける予算が見えてきます。

 そうなれば、予算の残りの金額が土地の値段です。

 土地の予算が決まれば、土地探しの条件がぐっと具体化し、不動産会社の動きも、本気になりますし、物件が出てきたときも、その決定がすばやく出来ます。

 土地から探し始める方には、こう言う逆算からすることが成功の秘訣なのです。


 おかげさまで、このご夫婦から、コンサルティングの依頼をいただきました。

 こんなプロセスで、家づくりを成功に導く「しあわせデザイン」が、私たちの仕事であり、喜びなのです。


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 今日は、母の一周忌。

 夏の暑さを避けるため、夕方5時から岐阜の乙津寺(鏡島弘法)で、法要。

 丁度、岐阜での住宅相談会の日で、3組目の予約が14時半~16時で、終了後、着替えてギリギリの時間。

 その後、長良川に沿岸にある「ホテルパーク」での食事会。

 実は、このホテル、初めて。

 食事会なのですが、温泉も利用できるとのことで、6階にある浴場へ。
 甥っ子、姪っ子(つまり母にとっては、孫)が、合わせて14人もいるので、にぎやかです。


ホテルパーク すると、そこには露天風呂が・・・



 後ろに金華山と岐阜城、眼前には、長良川・鵜飼のシーン。

 これぞ岐阜!!と言うロケーションです。


 このホテルは、川端康成が岐阜に来るときのお気に入りのホテルだったそうで、ゆかりの展示もあって、優雅な雰囲気に浸ることができます。


 「灯台下暗し」とは、まさにこのことですね。


 ぜひ、多くの方に、このホテルを利用して、岐阜の良さを体感してもらいたいものだと感じました。


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 岐阜で毎月開催している「住まいづくり相談会」。

 ほぼ1年が経ちました。

 PRは、このブログと鵜飼不動産のニュースレターが中心。

 初期には、1組の相談もない月もありましたが、明日は、予約で「満員御礼」!

 グーグルで「岐阜 住宅相談」とか「岐阜 住まいづくり相談」で検索すると、かなり上位に表示されます。


 「継続は力なり」ですね。


 明日は、リピーターの方もおられ、ここ数日は、その資料作りもかなり力を入れました。

 渾身の資料で、きっと、明日は、お客様の笑顔が見られるに違いないと言う自信作。

 楽しみです。

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 今日、全国紙(新聞社)の生活情報の担当者から電話があり、マンションの防犯診断と防犯改修について、取材依頼がありました。

 東京からです。

 私の「大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト」を読まれての問い合わせです。

 東京の方が圧倒的にマンションは多いので、なぜわざわざ私に?と思ったのですが、理由を聞いてみるとなるほど…。

 「防犯優良マンション」制度など、いくつかの団体や機関が、マンション(各従戸ではなく、全体)の防犯性を診断するサービスを手がけているので、「診断」の実例はあるそうです。

 しかし、そこから、実際に工事につながるかどうかと言うと、その実例はあまりない。

 これ、わかります。

 「防犯工事」は、マンションにとっては、グレードアップ工事であり、いわゆる「修繕工事」だけでも予算が心配と言う多くのマンションにとっては、必要性が低くなります。

 次に、実例があっても、その取材となると、診断した機関にお願いしても、そこが勝手に実例を紹介できないので、マンションに聞くことになります。

 マンションに聞くと言っても、その役員が誰なのかわからないので、管理会社に聞くことになります。

 ようやく管理会社にたどり着いたとしても、管理会社は、今度は住民に聞かなければ、返事は出来ません。

 管理会社にとっては、自社の実績でもなく、利益にもならないことですから、面倒なことと断るのがオチ。

せいぜい、理事長を紹介する程度でしょう。

 で、次は、理事長。

 当然ですが、理事長の独断では決められないので、住民の意見を聞かなくてはなりません。

 そのために、わざわざ、アンケートを取る???…となると、「ごめんなさい」となります。

 まあ、以上は、私の推測ですが、いずれにしても、取材できる実例にたどり着かないと言うことです。

 私の場合、マンションとのコンサルティング契約書において、「個人情報保護法の精神」を遵守すると言う条件で、その実績を公表として良いと言う契約を結んでいるため、ブログにも書いているわけですから、取材がOKなのです。

 もちろん、実際のマンション名を出すに当っては、あらためて、そのマンションにお知らせして、了承を取るつもりです。

 今後、治安は悪くなることはあっても、良くなることは考えにくいので、今回のマンションのように、単に設備による防犯ではなく、環境や住民の意識も防犯的な観点から見直した実例として、他のマンションにとって、参考となればうれしいなぁと思います。

 また、あわせて、その防犯診断をしてもらった「日本防犯住宅協会」も、クローズアップされるとうれしいなあと思います。


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 先日、開催した「失敗しない大規模修繕工事の進め方とマンション管理の適正化について」(勉強会)の感想が届きました。

1、勉強会主催者の方にお尋ねします。
Q1.勉強会の存在を知って、すぐに依頼しましたか?しなかったとしたら何故ですか!
  □ 第3者の専門家の意見がお聞きできるとよいチャンスと思い、すぐに依頼しました。
  □ 依頼しました。

Q2、何がきっかけで勉強会を開催しようと思いました。
  □ 大規模修繕のプレゼンの話まで、事が進んでいましたが。今でも遅くないと思いお願いしました。
  □ 管理会社からの見積もり金額が同じに疑問

2、勉強会の参加者の皆様にお聞きします。
Q3、勉強会に参加する前に、不安だった事はありますか?
  □ 特にありません
  □ なし
  □ 不安だったことは特にありません
  □ 実際にどういう話が出てくるのかわからなかった。大規模修繕工事について知識がないので、聞いても話がわかるか不安だった。

Q4、勉強会で何が一番印象に残っていますか?
  □ 住民の立場に立って考えてくれること
  □ プレゼンの進め方、わかりやすく説明されたのが印象に残ってます。
  □ 組合員がしっかりしなくてはいけない
  □ ものの考え方、見方

Q5、勉強会に参加してどうでしたか?ご感想をお願い致します。
  □ よかったと思います
  □ とても良かったです。金額だけの問題ではない、トータル的に、将来の事も考えなくてはならない
  □ 結果から申し上げると良かったと思います。自分の知らなかった事もちょっとはわかったかと思います
  □ 真剣に自分のマンションについて考えるきっかけになりました。

 この感想を読むと、そもそも、大規模修繕工事ってどんなもの?と言う人が大半なのだろうと思います。そこから、120分で、劇的に変わるのが、この勉強会のすごいところ!(自分で言うのもなんですが…(笑))

 そう言う意味では、大規模修繕工事の時期が近づいたら、管理会社が、勉強会を主催しましょうと組合に提案することが必要だと思います。

 で、そのときは、管理会社主導での修繕工事に誘導するように思われないため、私どものような中立的アドバイザー機関に講師を頼む・・・と言うのが、理想的なんですけど。。。


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 自家用車の点検で、ディーラーに自動車を持ち込んだところ、「タイヤにスリップサインが出てますよ!それも4本とも」と指摘されました。

 以前、1度ローテーションをした記憶があるので、もう、その手は使えないなぁと思い、「ハウマッチ?」と尋ねると、6~20万円くらいの4種類の商品が推薦されました。

 タイヤ直営店に比べれば、自動車ディーラーが高いのは、自明の理なので、その見積り書だけをもらい、早速、ネットで検索。

 「岐阜・タイヤ・激安」あたりがキーワードでしょうか。。。(笑)

 そうすると、検索上位に出てくるのは、リアルなショップではなく、通販ショップ。

 そのページを見ると、同じサイズでも、3万円くらいからあります。

 自宅にタイヤのみを送ってもらい、取り付けだけを近所のお店に頼むのが一番安いという「書き込み」が沢山あります。

 確かに、タイヤ品質はどこで買っても共通。取り付け作業は、ガソリンスタンドでも丁寧にやってくれます。

 しかし、どのタイヤが良いのか?となると・・・

 エコタイヤ(低燃費タイヤ)? RV専用タイヤ?(我が家はミニバンなので)

 エコタイヤになると、30%も低燃費になるのならば、リッター150円のガソリンで計算すると、150円×30%=45円。

 仮に、普通のタイヤとの価格差が3万円だとすると、工賃を合わせて4.5万円÷45円=1000キロ。

 次のタイヤ交換までに1000キロ以上乗れば、元が取れる計算になります。

 エコタイヤに代えるだけで、そんなおいしい話なの?と思ったので、ネットで買うのは中断して、近所のタイヤショップで、リアルな話を聞きに行って来ました。

 そうすると、面白い話が…。

 低燃費タイヤの30%減と言うのは、「転がり抵抗率」30%減少するというもので、ガソリンの消費量が30%減少するものではないのですね。

 と言うより、自動車の種類や走り方で、当然燃費が異なるので、数字で燃費の減少率を出すことは、出来ないみたいです。

 うーん、確かにそう。

 タイヤメーカーだから、タイヤそのものの性能をうたう事はできても、自動車全体の燃費に責任が持てるはずはありませんよね。

 つまり、コタイヤの宣伝文句の「低燃費」は正しいけれど、数字は、「転がり低効率」。

 では、実際にどの程度の燃費低減効果があるのでしょうか?

 その目安は、ショップの人に聞いても、わかりません。ただ、RV車で普通のタイヤとRV専用タイヤとを比較すると、ふらつきに違いがあると言うのは、感覚の問題なので、納得。

 もし、走行距離10万キロでタイヤ交換するとして、タイヤの差で燃費が違うとなれば…とか考え出したのですが、計算が面倒になりました。

 そして、元が取れるかどうかは、深く考えず、燃費が少しでも良くなれば、地球環境に貢献できる!と考え、エコタイヤにしました。(笑)

 エコノミーとエコロジーの両立を追求するも、難しいなぁと感じた体験でした。

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 住宅取得希望者のために、売り手側ではなく、消費者側のサポートを行う専門相談機関が、住宅相談センター。

 その相談の中でも、多いのが、住宅ローン相談です。

 数ある住宅ローンの中から、その人が借りられる商品、そして、最もお得な商品を選定して、実行されるまでコンサルティングを行うために、毎月、金融機関の住宅ローン金利の動向と貸付・返済条件を調査して、一覧表にまとめています。

 中京圏エリアで、今月の最低金利は、変動金利で「0.775%」

 同じく、10年固定タイプの最低金利が「1.45%」

 当然、当面の返済額は、0.775%の方が低いわけですが、では、住宅ローンを借りる人が、全員、前者を選ぶべきなのかどうかというと、そうではありません。

金利以外の条件、その人のライフプラン、返済に対する考え方などを総合的に勘案した上で、納得して選ばないと、後で後悔します。

 じゃあ、納得する選び方は?というときに、売り手ではなく、お客様の視点で、プロのアドバイスを行うのが、住宅相談センターの役目。

 同じ住宅を購入しても、住宅ローンの選び方で、総返済額が200万円も違うなんてこともあります。

 また、そもそも、その住宅の価格が、それだけの価値があるのかどうか?から吟味しないと、何のための高い買い物?ということになります。

 従って、住宅相談センターは、単なるFP的な相談にとどまるのではなく、住宅会社の選定や建築中の住宅診断、さらには、最適な火災保険の選択まで、一貫したコンサルティングを提供しているのです。

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