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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 今日、愛知県内のあるマンションで、「失敗しない大規模修繕工事の進め方とマンション管理の適正化について」(勉強会)を開催しました。

マンション勉強会
このマンションは、総戸数20戸に満たない小規模なマンションで、全部で6世帯の参加でした。


 現在、所有者ではなく、賃借人が住んでいる住戸も数世帯あり、全体として、マンション管理に関心が薄く、毎年の総会でも、出席者は少ないそうです。

 そこで、出てきたのが、管理会社主導によるマンション大規模修繕工事。

 あまり情報開示がないまま、あれよあれよと言う間に進んでいき、施工会社を決定する臨時総会開催が決まったところで、修繕委員(と言っても、それまで修繕委員会を開催したことがないとか・・・)のお一人から、「どんな風に施工会社を決めたら良いの?」という質問メールをいただいたことがきっかけで、私の「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」をお読みいただき、臨時総会を中止して、私の勉強会となったという訳です。

 今日の勉強会では、90分の講義が終わるの待たず、途中からも質問が相次ぎ、気がついたら、2時間半近く。

 勉強会の終盤になると、それまで、大規模修繕工事の計画を管理会社任せにしてきたこと、マンション管理に無関心だったゆえの失敗に気が付き、「やり直そう!」という声が参加者全員から上がりました。

 参加者の数より、参加した人が本気で動くきっかけになるかどうかが、勉強会の成否ですから、その点では、良い勉強会になったと思います。

 また、そもそも勉強会なので、私のコンサルティング実例は話しても、営業めいた話はしないのですが、最後には、理事長から、「コンサルティングをお願いすると、いくらかかるのですか?」と聞かれました。

 この「せりふ」、おかげさまで、これまでの勉強会では100%尋ねられます。

「参加者にとって、価値ある話ができた!」と確信を持てる瞬間です。(*^^)v


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■マンション大規模修繕のご相談なら■
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 夜遅くまで仕事をするのは、ほとんど毎日のことですが、昨夜は、久しぶりの徹夜でした。

 と言うのは、今日、「マイホーム成功術セミナー」が午前、午後、それぞれ90分ずつ、明日が、10時からマンション管理組合向けの120分の勉強会があり、その準備があったからです。

 前日にやるのは、あまりにも準備不足!といわないでください。

 もちろん、前から準備はしてあるのですが、月末の会社の様々なマネジメント業務があるので、一時的に、その準備がストップ。

 今月は、31日が日曜日で、29日(金)が事実上の月末日となります。

そして、30日、31日と連続するセミナーですから、そもそも、そこにセミナーを持ってくるのが、無理があったというべき(笑)

これまで、何度か類似のセミナーをしており、ほぼ、完成していた資料や原稿ですが、自分の性格として、過去の財産に甘えるのではなく、最新のデータやそのときの参加者にとって、最も最適な情報をアウトプットしたいと言う気持ちが強く、どんなセミナーでも、大抵、ギリギリまで原稿等を見直すのです。

それが、今回、3つ重なったのですが、どれ一つ取っても、想いを込めたいセミナーなので、妥協を許さず、ブラッシュアップしていたら、朝になったという訳です。

 ただ、朝4時頃、意識が飛んで、椅子から転げ落ちました。

 幸運だったのは、かなり激しく床に体を打ちつけたのですが、怪我がなかったこと。

 「ついてる!」と思いました。

 そして、今日のセミナーは、無事終了。

 明日の分も、しっかりとした準備が出来ています。

 参加者に喜ばれ、感謝されるような内容となるよう尽力します。

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 今日は、「マイホーム成功術セミナー」の初日。

セミナー 金曜日の昼間に開催するという大胆な試みでしたが、おかげさまで、13名の参加者。


住宅相談センターでは、新築時の住宅ローンアドバイスや借り換えの際のアドバイスなど、特定の住宅ローン商品を売るのではなく、数ある住宅ローンの中から、その人にとって、最も有利になる住宅ローンを選んで上げます。

 今日はまさに、その入門編!

 吉田講師の話は、はっきり言ってすごいです。

 わずか90分で、住宅資金が200万円以上得する裏技を公開します。

 明日は、私が、午前、午後とも講師を務め、「住宅会社の選び方、見極め方」と「建築家と「こだわりの家」を作る方法」を伝授します。



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KHHお礼の手紙1

KHHお礼の手紙2

KHHお礼の手紙3




 前略

 先日は突然のお電話にもかかわらず懇親丁寧なアドバイスを頂き有りがとうございました。

 総会を数時間後に控えた中・・・・。その後の勉強会に至る迄の余りにもスピーディな時の流れとなりました。このご縁をただただ感謝申し上げるばかりの日々です。

 いただきました『マンション大規模修繕のコストダウンを成功させる7つの法則』を今改めて目を通させていただきました。知識はありませんが一行一行の行間から伝わって来ます。その熱意は本当に私達にとりまして大切な大切な事である事を心震える思いで読み感動致しております。大規模修繕という事がなければ決して『マンション管理士』との御縁もなかったでしょう。中でも馬渕様の様な方に出会わせていただける事は光栄でした。

 又、理解できない事ばかりですが、この機会があればこそ興味を持ちながら学ばせていただき少しづつ今後の様々にいかせられたらと思ってます。マンションの皆様も徐々に意識を高め今度に向かわれて行かれる事でしょう。意義ある勉強会を本当にありがとございました。

皆様と心をひとつに和す事が最大の成就につながる事を信じ、今始まろうとしている大きな目標に向かって心熱くしております。無知な故に今後何かとお世話ご迷惑をおかけすると思いますが、どうぞ宜しくお願い申し上げます。不規則な天候の折、御身体にお気をつけくださいませ。  草々
(岐阜市 I様より)
 (Iさんに了解を得て、掲載しております。)



 この仕事をやっていて、良かった!と改めて勇気の湧く手紙でした。
 
 Iさん、ありがとうございました。

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 予想していたこととは言え、最近続いているマンション大規模修繕工事の相談事例には、いくつか共通点があります。

 それは、「管理会社主導」のマンション大規模修繕工事のプロセスが、非常に荒っぽいと言うこと。

 しかも、どれだけ「競争させて、安いところ決めました」と言っても、通じないんじゃないか?と言うもので、住民の無関心さに付け込んでいるように見える荒っぽさです。

たとえば、

■工事会社に見積りを依頼する前に、「調査診断報告書」および修繕工事の内容・仕様について、修繕委員会(理事会・総会)で説明をしていない

 →「工事のことは、どうせ言ってもわからないでしょ!」と言うことでしょうか?

■見積り依頼する工事会社の選定について、修繕委員会(理事会・総会)で説明をしていない

→「どんな工事会社に依頼したら良いかなんて、わからないでしょ!」と言うことでしょうか?

■管理会社が推薦する会社だけでの見積りで、住民からの推薦会社の募集をしていない。あるいは、一般公募をしていない

→それでは、管理会社の息のかかった会社だけの入札で、談合されていると言われても、反論できないのでは?

■見積り依頼会社からの見積り回答書(入札書類)について、開封時に住民は立ち会っていない

→管理会社が、特定の工事会社に入札させるための操作をしても不明ではないのか?


 これ、すべて、管理会社が確信犯で、悪いことをやっていると言うのではありません。

 「李下に冠を正さず」だと言いたいのです。

 専門的な建築の世界の話で、住民にいちいち説明してもわからないだろうから、管理会社が一方的に進めたほうが合理的で、スピーディに出来ると言う「業界のやり方・経験値」だと言う管理会社もありますが、それでは、あまりに不透明ですし、住民のためにシビアなコストダウンがされるとは言い難いと思います。

 近々に勉強会があるマンションでは、大規模修繕工事の建築会社決定間近になって、管理会社が選定した業者見積りが、ほとんど差がないのを見て疑問に思われ、私に相談があり、「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させるための7つの法則」をお送りしたところ、それを読まれた役員の方々が、急遽、総会を中止して、私の勉強会に切り替えられました。

 その際も、管理会社に中止の申し入れをしたところ、「一旦開催が決まった総会を中止するという前例がない」「既に、委任状も何通か出ている」と言う理由で、管理会社が総会を中止できないと回答したそうです。

 これ、管理会社の回答は、まったく理由になっていません。

あえて言えば、管理組合をサポートする専門家の回答ではなく、自分たちのシナリオどおりの工事が中止になりそうで、何とか総会を開催しようと言う苦しい言い訳に見えます。

修繕委員の方も、当初は、「管理会社が言うのなら、総会を中止できないと思うが・・・」と、私にSOSをいただいたのですが、「管理会社に、中止できない根拠を聞いてください。召集通知を出した理事長が開催中止通知を出せば、手続き上、問題ないはずです。」(これ以外にも、細かな内容をお伝えしていますが)とアドバイスしたところ、無事、開催中止となり、勉強会に切り替えることができました。

 このマンションを担当する管理会社のスタッフは、組織のサラリーマンですから、それまで順調に進んでいた大規模修繕工事が、急にストップするのは、会社で説明がつかない!と言う危機感があったのだろうと思います。

しかし、マンション住民に良質なサービスを提供して、お客様から感謝あふれる報酬をいただくことで、発展するビジネスをしていただきたいと思うのです。

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 毎月2回発行の「家づくりナビゲーション」7月26日号です。

□□━━CONTENTS━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□□
  1.【豆知識】家づくりの誤解 担当者だけで判断していませんか?
  2.【豆知識】泥棒に狙われない家づくりは地域環境から
  3.【情報BOX】平成22年度住宅市場動向調査 結果公表
  4. セミナー マイホーム成功術シリーズのご案内
  5. 東海地方の家づくりイベント情報
  6. 住宅相談センターのブログ 最近の記事から
□□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□□

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
    (1)家づくり豆知識 コンサルタント:吉田 貴彦
   ~ 家づくりの誤解 担当者だけで判断していませんか? ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

家づくりのご相談で、しばしば大きな誤解をされているお客様に出会い
ます。

ある建築会社に依頼したとして、どうも担当者が要領を得ない。性格が
合わない。フィーリングがフィットしないという理由で、その建築会社
を諦めてしまうケースがあります。逆に、担当者の感じが良い、気が
合った、イケメンだったという理由でその建築会社に決めるケースもあ
ります。建築会社も営業が仕事ですので、商談する担当者の営業力によ
るところが大きいのも事実です。

しかし、担当者が家を建てるわけではありませんし、たまたま出会った
担当者と合わなかっただけで、ほかの担当者であれば違う結果になった
かもしれません。つまり、せっかくの家づくりが担当者の営業力に左右
される部分が大きすぎるために、本来自分が予定していた家を手に入れ
ることができないことが多いということです。

もちろん担当者の印象がその建築会社のカラーであったり、営業教育の
成果であれば、その会社の力量ということになりますが、ただ単に担当
者の個性であれば、それは決してその会社の「家」とは一致しません。

「担当者が一生懸命やってくれたから、信じて契約したのに・・・」と
いう後悔のご相談が多いのは、「担当者=その会社が建てる家」と誤解
してしまった結果なのです。このような誤解をしないための解決策をい
くつか挙げておきます。

 1)展示場をまわるときは、同じ会社の展示場を複数会場まわって、
  フィットする担当者にめぐり合うまで名前を明かさない。
 2)担当者とだけ面談するのではなく、初期の段階でその会社を訪問
  しほかの社員と接する。
 3)担当者が気に入らなければ、遠慮せず上司に話して「すぐに」替
  えてもらう。
 4)「担当者=その会社の家」ではないことを肝に銘じる。

難しいことですけれど、自分の考えている家を建てるために必要なこと
と考えます。住宅会社や担当者についてご相談がございましたら、お気
軽に住宅相談センターまでお知らせ下さい。

   電話  0120-756-365(水曜定休・9時30分~18時)
   HP  住宅相談センター
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
   (2)家づくり豆知識 日本防犯住宅協会 会長:柴山 明輝
      ~ 泥棒に狙われない家づくりは地域環境から ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

住む場所を決める時に、家族にとって環境がいいかどうかを考えますよ
ね。新しい住まいになって泥棒に入られたらどうしますか? 多くの方
は夢の住まいが、不安な生活を強いられる環境になってしまいます。

住宅防犯の専門家として(テレビでは「防犯の匠」と紹介されています)、
これまで大手の警備会社、ハウスメーカー、建材メーカー800社以上の
会社、愛知・埼玉・新潟の自治体で防犯診断をレクチャーした経験から、
住まいづくりを考える貴方に次の3つのことをお伝えします。

 1)安全な住まいづくりは土地・地域選びからはじまる・・地域環境
 2)単なる設備や、建物だけの防犯では不充分・・・・・・建物
 3)被害に遭うには、被害に遭うだけの理由がある・・・・生活習慣

泥棒は具体的に以下のような視点で見て、総合的に判断し、侵入し易い
建物を狙ってきます。

【地域環境】
 自分の家を取り巻く環境にあわせた防犯対策があります。以下、不審
 者が出没しやすい環境です。
  ・侵入盗やひったくり、車上狙いの被害が多い(犯罪者が常にいる)
  ・音が発生する場所(学校・交通量が多い道路)がある (音に鈍感)
  ・ゴミがちらかってる、自転車が乱雑に置かれている
                   (ルールを守らない人が多い)
【建物】
 出入り口・建物全体の形・塀など、侵入されにくくする対策を積み重
 ねていきます。以下、その例です。
  ・玄関や勝手口にはピッキング対応の鍵が2つ以上ついている
                         (侵入しにくい)
  ・防犯ガラス・防犯フィルムがついている (侵入に時間がかかる)
  ・塀やカーポート・雨樋から建物に登れないようになっている
                      (2階へ侵入しにくい)
【人の生活習慣】
 普段からの生活習慣を見直すことにより防犯をする方法です。以下、
 お金をかけなくでもできる防犯対策の例です。
  ・少しの外出でも鍵を必ずかける
             (3割は施錠してない場所から被害に遭う)
  ・脚立やスコップが外におきっぱなしになっていない
                     (破壊の道具に使われる)
  ・窓際にぬいぐるみを置いたり、女性の部屋とわかるカーテンをか
   けない               (ストーカーに狙われる)

以上、代表的なことだけ書きました。『地域環境』『建物』『人の生活
習慣』の3つの観点から総合的に防犯対策をする必要があります。泥棒
は必ず下見をして、その家の弱点を狙ってきます。防犯対策はその弱点
を一つずつ減らしてゆくことです。

あなたが、娘さんが居たりして安全な住まいを検討なら、土地選び段階
から防犯を意識されることが賢明です。ご相談がご希望でしたら下記ま
で「防犯診断の件で」とお問い合わせください。

 【日本防犯住宅協会】 会長 柴山 明輝 HP 
   電話  052-363-7014
 

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
    (3)家づくり情報BOX コンサルタント:草野 芳史
       ~ 平成22年度住宅市場動向調査 結果公表 ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

7月22日に国土交通省から「平成22年度住宅市場動向調査」の調査結果
が公表されました。この調査は、注文住宅・分譲住宅・中古住宅・民間
賃貸住宅・リフォームの各市場動向を毎年とりまとめるもので、今回は
注文住宅を建てた世帯の収入がここ5年間で最低水準となるなど、市場
動向に関する興味深い結果が出ています。

  ▼▼詳しくは、家づくりコンサルタントの雑記帳にて▼▼
  

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
       (4)セミナー マイホーム成功術シリーズ
      7月29日(金)・30日(土) 栄・中日ビルにて開催
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

建築事業者では絶対教えてくれない「住まいづくり」成功の秘訣を4回
シリーズで伝授します! さらに、第4講座では中部エリアで活躍する
著名な建築家を複数ゲストに迎え、対談形式で、その素顔に迫ります。
受講は無料ですので、ぜひご参加下さい。

 --------------------------------------------------------------
  7月29日(金)13:30~15:00
  『住まいづくり・誰も話さない資金計画と住宅ローンの裏ワザ』
 --------------------------------------------------------------
  7月29日(金)18:30~20:00
  『ホームインスペクター(住宅診断士)が語る、
           失敗しないマイホームのチェックポイント』
 --------------------------------------------------------------
  7月30日(土)10:30~12:00
  『失敗しない住宅会社の選び方・見極め方』
 --------------------------------------------------------------
  7月30日(土)13:30~15:00
  『建築家も生出演! 建築家と「こだわりの家」を建てるには?』
 --------------------------------------------------------------

  ・会 場 中日コンサルティングプラザ セミナールーム
       名古屋市中区栄4-1-1 中日ビル6階
  ・主 催 住宅相談センター、家計の総合相談センター
  ・参加費 無料(予約制)
  ・問合せ TEL 0120-756-365(なごむ 365日)

       ▼▼ 詳細はコチラ ▼▼
  

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
       (5)東海地方の家づくりイベント情報
      ハウスメーカー・工務店・建築家からのご案内
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
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  【8月4・21日】建築家による家づくり個別相談会 開催
 --------------------------------------------------------------
  建築家が家づくりのご相談を承ります。間取り、施工のことなど、
  家づくりにまつわることなら、何でもご相談ください。
   ・建築家 8月 4日 青木設計 一級建築士 青木正剛
        8月21日 高木浩一建築設計室 一級建築士 高木 浩一
   ・ご案内とお申込


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
   (6)家づくりがよくわかる 住宅相談センターのブログ
    ~ 最近の記事から気になるタイトルをピックアップ ~
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

 ■吉田貴彦【エスクローおじさんのブログ】より
  『住まいづくりの出発点。キャッシュフロー表で資金計画』7/19
  『住まいづくり。正しい契約までの進め方』7/18
   
 ■草野芳史【家づくりコンサルタントの雑記帳】より
  『家づくりの打合せ 一度は自宅で行いましょう』7/18
  『図面を“横流し”してもいいの?』7/13
   
 ■馬渕裕嘉志【しあわせデザイン研究所】より
  『マンション購入予定者が「理想とするマンション」とは?』7/15
  『意外と知られていないマンション共用部の電気料金の仕組み』7/14

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 今日は、私がコンサルティングをして、住宅会社選びから、契約書のチェック、ホームインスペクション、火災保険まで、家づくりのためのセカンドオピニオンをフルで提供したお客様の完成引渡し前検査でした。

 これまで、基礎、上棟、断熱、外壁と4回の検査を実施、今回が最後のインスペクションです。

 今日の名古屋は、大雨。

 一人のインスペクターが到着した頃が最も激しい雨で、住宅に入る前に、ズボンも靴下もずぶ濡れに・・・。

 これから、引渡しを行う前の住宅の検査です。

 この検査の後、引渡し前のクリーニングがあるとは言え、大切なお客様の住宅ですから、インスペクターは、替えのズボンと靴下に着替えます。

 お客様の住まいのコンディションを良くする為に、第3者の住宅検査を行うのですから、こう言う細やかな配慮も必要。

 そして、そこから2時間ほどのインスペクション。

インスペクション1 床の水平レベルを図る測定器や、断熱の漏れを防ぐための赤外線サーモグラフ探査機なども用いるので、荷物もこのボリューム。


インスペクション2 この新居は全室杉の無垢材の床で、1階リビングには素敵な暖炉があるオウチです。


 普通の人なら、この自然素材な感じと暖炉に、「いいですねぇ」と感想を漏らすところですが、インスペクターは、違います。

 こんなオール無垢材のフローリングなのに、床の水平レベルの傾きが端と端で、わずか1~3ミリ程度。

 それがすごい!

 お施主さんと現場監督の方も立ち会ってのインスペクションでしたが、現場監督からは、
「普段の自社の検査に比べて、細かさが違う。見方も違う。とても勉強になった」
お施主さんからは、
「第3者の検査が入ると言うことを、監督さんから、職人さんに伝えてもらっていたので、仕事の緊張感が高まったはず。それが、今回の床の仕上がりにも反映していると思う」

  注文住宅で、しかも自然素材を多用しているので、木材の収縮を想定して、細かな収まりは、遊びがある分、ピシッと直線的でないところもありますが、お施主さんとしては、住宅としての大切な部分の品質が優れていると言う確信があるので、気にならない様子。


 「良い住宅」の基準は、「新品のきれいさ」にあるんじゃないと言うことを改めて認識しました。

 お施主さんの「こんな良い家に住めるんだよねぇ」としみじみ言われながらのニコニコ顔が私の仕事の最大の報酬です。



7月29日(金)30日(土)建築会社では絶対教えてくれない「マイホーム成功術セミナー」一挙4講座開催!in栄中日ビル

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 今週末に予定している「マイホーム成功術セミナー」

建築事業者では絶対教えてくれない「住まいづくり」成功の秘訣を「行列が出来る住宅相談所」の人気コンサルタントが4回シリーズで伝授するのですが、ここに「なるほど」と言う特徴が!

 実は、自動車関連産業が木・金が休みになったので、あえて、金曜日の昼間と夜に開催することにしたのですが、土曜日のセミナーより、金曜日のセミナー、それも、昼間のセミナーが一番人気なのです。

 うーん、それほど、このエリアでは、木・金休みの人が多いのか?

 それとも、先行き不透明な景気状況の中で、「お金」に関するセミナーだから、人気が高いのか?

 「金曜日の昼間にセミナーをやってみよう!」と言い出したのは私なので、その読みが当ったのは、嬉しいのですが(笑)、その理由が私の予想通りだったのかどうかは、実際に参加していただいた方に、聞いてみたいと思います。

 それにしても、土曜日の参加がまだまだ少ない。

 特に建築家をゲストに迎えるセミナーは、とってもお勧めです!!

【セミナー詳細とお申込先】
7月29日(金)30日(土)建築会社では絶対教えてくれない「マイホーム成功術セミナー」一挙4講座開催!in栄中日ビル

7月29日(金)
13:30~15:00
住まいづくり・誰も話さない資金計画と住宅ローンの裏ワザ

18:30~20:00
ホームインスペクター(住宅診断士)が語る、失敗しないマイホームのチェックポイント

7月30日(土)
10:30~12:00
失敗しない住宅会社の選び方・見極め方(診断シート実施・解説付き)

13:30~15:00 
建築家も生出演! 建築家と「こだわりの家」を建てるには?
ゲスト建築家:宇野 勇治氏・川島 勝久氏・肥田 政晴


 まさに「マイホーム成功術」のエッセンスが詰まっています。
 
 これからマイホームを検討しようという方だけでなく、将来検討するかもしれないという段階の方にも、きっとお役に立つはずです。


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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 今日は、管理会社主導で、大規模修繕工事の工事契約間近となったものの、その進め方に疑問を感じているという岐阜市内のマンションからの依頼で、勉強会&相談会を開催しました。

マンション勉強会


 その内容は、次の通りです。



1、自己紹介&マンション管理士とは?

2、大規模修繕工事の目的とは?
(1)物理的劣化の回復
(2)機能的劣化の回復
(3)社会的劣化の回復

3、大規模修繕工事計画のポイント

4、大規模修繕工事を成功させる7つの法則
1)マンションの規模・予算・劣化状況・住民コミュニケーション状況等に応じて、修繕工事の方式を決めること(管理会社一任・責任施工・設計施工分離の3つの方式のメリットと本当の問題点)
2)建物の劣化診断をしっかり行うこと
3)物理的な劣化だけでなく、快適に暮らすためのグレードアップ工事も視野に入れること
4)常に住民に情報をオープンにし、丁寧に総意を得ること
5)依頼先(設計事務所や建設会社)決定にあたり、適正に競争させた上で、管理会社も含めて、パートナーとして、うまく付き合うこと
6)将来的な修繕計画まで踏まえて進めること
7)真に住民側に立つ専門家を入れること

5、大規模修繕工事は、マンション管理(コスト)見直しの絶好のチャンス
 *管理会社が絶対教えてくれない3つのコストダウン
1)共用部の○○○○ 2)マンションの○○○○ 3)○○○の適正化
 →これで年間100万円のコストダウンが実現できたマンション(30戸)の例も!

6、共用部だけじゃない!マンションライフの快適さも向上させよう
*管理会社や建築専門家(コンサルティング会社)ではやってくれない3つの快適向上策
1)各戸リフォーム 2)寿命間近設備の共同発注 3)住宅ローンの借換えなど家計の見直し

7、「みんなのマンション」から、「自分のマンション」へ
電気料金値上げ・高齢化・治安の悪化・スラム化・災害等から自分と家族の身を守るには?



今日の午前中に、過去の総会の議事録などを預かり、問題点や課題を押さえて臨んだので、質問についても、一般論ではなく、個別の内容が飛び交い、これからどうしたら良いのか?を真剣に考える討論会のような雰囲気に。。。

 参加者からは、

「今まで、知識がないまま、管理会社に対するチェックが甘かったことに気づいた」

「漠然と、何かおかしいな?と感じたことが、他の事例を聞くことで、やっぱりそうだったんだとわかった」

「今回の大規模修繕工事をこのまま進めると、大変なことになることがわかった。工事契約を結ぶ前で、ギリギリセーフで間に合ってよかった」

「今日、出席してない住民たちに、この場で学んだこと、この場の雰囲気を伝えて、納得の行く修繕工事をやりたい」

最後には、
「商売の話は出てこないけど、いくらで、コンサルティングを引き受けてもらえるのか・・・」
(コンサルティングは、相談に乗ってもらいたい、指導してもらいたいと依頼されるものなので、勉強会にかこつけて、価格を提示して「私と契約してください」とは、営業しないんです。(笑))

 住民自らが意識を高くして、自分たちのマンション管理のことを考えてもらいたいというのが、私の願いなので、それにつながる有意義な勉強会になって、良かったと思います。


7月29日(金)30日(土)建築会社では絶対教えてくれない「マイホーム成功術セミナー」一挙4講座開催!in栄中日ビル


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→ 大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 7月30日(土)に開催する建築家をゲストに呼んでの特別セミナーの事前打合せのために、本日、3名の著名建築家に集まっていただきました。

どんなセミナーかと言うと・・・

13:30~15:00 場所/栄:中日ビル

建築家も生出演! 建築家と「こだわりの家」を建てるには?
ゲスト建築家:宇野 勇治氏・川島 勝久氏・肥田 政晴


 当日の内容を少しだけお伝えすると・・・、

 最初に、

建築家との家づくりが、他の住宅事業者(ハウスメーカーや工務店)との家づくりとは、どう違うのか?

建築家って、どういう人なのか?

これまで、家づくりのコンサルティングそしてきたお客様のうち、どんなタイプの人が建築家を選んだのか?

などをお話します。

 そして、その後が3名の建築家とのトークセッション!

 私が用意した質問は、次の通り。

①建築家の1日(一週間)を教えてください

②設計するときに何を一番大切にしていますか?

③施主の「こだわり」を実現した例を教えてください。

④施主の「こだわり」を実現するためのポイントは?また、「こだわり」と「コスト」をどのよう に両立させるのか?

⑤建築家と家をつくる良さは? 逆に気をつけることは?

今日は、この質問をしながら、話をしたのですが、当日のためのリハーサルと言うより、4人で本音トーク(笑)

「へぇ~、そんなことありえるの?」
「確かに、そう言うところってあるよね~」
「ここが、肝心だよね~」
「そうやって、予算内に収めていくんだぁ。。。なるほど」

と、盛り上がること1時間・・・\(◎o◎)/!

建築家との家づくりって、考えたことないなぁと言う方も、これを聞くと、あなたの家づくりが劇的にステップアップすること、お約束します。

今回は、これ以外にも「マイホーム成功術シリーズ」と題して、3つの講座があります。

 これからマイホームを検討しようという方だけでなく、将来検討するかもしれないという段階の方にも、きっとお役に立つはずです。

【セミナー詳細とお申込先】
 (総合案内は、こちら。)

7月29日(金)
13:30~15:00
住まいづくり・誰も話さない資金計画と住宅ローンの裏ワザ

18:30~20:00
ホームインスペクター(住宅診断士)が語る、失敗しないマイホームのチェックポイント

7月30日(土)
10:30~12:00
失敗しない住宅会社の選び方・見極め方(診断シート実施・解説付き)

 まさに「マイホーム成功術」のエッセンスが詰まっています。


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 先日、「今夜、大規模修繕工事会社を決める総会があるのですが・・・」と言うSOSをいただいた岐阜の20戸程度のマンションからの依頼で、週末に勉強会を開催することになったのですが、これまでの何度かの中途半端な外壁工事や管理会社の管理状況に大きな疑問があるため、現地調査に行ってきました。

 恐らく、勉強会と言っても、「大規模修繕工事を賢く行うため」の啓発と言うより、具体的な問題点に関する質問が多く出される可能性が高いと思ったからです。

 ちなみに、初回の相談や勉強会では、現地を事前調査することは、基本的にはありません。そこまでやる場合は、単発の料金をいただいたり、その後、有料でコンサルティング依頼を受ける可能性があることを前提としています。

 しかし、電話を頂いたご婦人のあまりの切ない相談内容を聞いて、より適切な解決策を提案できるよう準備をしたいという気持ちにかられたのです。(自分もマンション大規模修繕委員長を経験したので、他人事に思えないので…)

 また、このマンションは、過去に足場を掛けてまで行う中規模な外壁補修工事を行ったため、修繕積立金がかなり不足しています。今ある問題解決のためには、専門家の助けが必要だろうと思いますが、その予算を捻出するのも、難しそうです。

 従って、有料のコンサルタントが雇えない可能性もありますから、私の仕事に結びかない確率も高いのですが、だからこそ、無料の相談会で、できる限り具体的な解決策を指南して、住民の力で前に進んでもらいたいと思うからです。

 元々、財政上厳しい50戸以下の中小規模のマンションこそ、マンション管理士の助けが必要!と言うのが私のポリシーなので、仕事が発生するのか否かに関らず、縁をいただいたマンションは、私との出会いで、良くなってもらいたい!と言う気持ちが強いのです。

 と言うことで、マンションにお邪魔して、建物の外観をチェック。

 うーん、確かに「何、これ?」と言う劣化箇所が。。。

 しかし、それ以上に驚いたのが、清掃状況。

給水タンク これ、給水タンクの柵は、蜘蛛の巣だらけ。柵の中には、空きペットボトルが放置。


 管理会社のこう言う管理レベルの低さが、結局のところ、長年にわたり、問題を大きくしているのではないかと思うのです。



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 マンション大規模修繕工事の相談が、相変わらず続いています。

 それにしても、驚いたのが、「今夜、マンションの総会で、修繕工事予算と工事会社を決めるのですが・・・」と言う一本の電話。

 Iさんと言うご婦人です。

 岐阜の20戸程度のマンションですが、お聞きすると、管理会社が2,3社の見積りを取って、そこから一番良い(安い?)会社を選んで、修繕積立金の範囲内での工事をするという提案。

 これまでも、何度か雨漏りをしたことがあり、管理会社を通じて、販売会社(管理会社の親会社)や建設会社に対応をお願いしても、今となっては、建物の劣化で片付けられているような状態だとか。

 管理会社が、マンション販売会社の子会社の場合に良く生じるケースです。

 マンション住民の方々は、困ったと言う気持ちはあるものの、管理会社任せのところもあり、有効な手立てがないまま、いよいよ高額な工事の実施となり、役員ではない住民のお一人であるIさんが、あまりに心配なため、勇気を出して、私に電話をしてこられたと言う訳です。


 こう言う話は、私は燃えます!


 仕事になるとかならないとか、無料相談の範囲がどうだとかいう話は、横に置いて、とにかく、その夜までに、何らかの有益なアドバイスをしたいと考え、総会の資料をFAXしていただきました。

 すると、そこに書かれていたのは、かなり乱暴な管理会社の提案。

 その問題点は、次の3つ。

1、「工事会社をN社に決めたい」と書いてあるのですが、絞り込む過程がブラックボックス。複数の会社から相見積りを取ったと書いてありますが、その会社名や見積り金額が書いてありません。

2、修繕積立金の範囲内で、A案、B案のどちらかの内容で工事をやりたいと書いてあるのですが、それを決める前提となる建物の劣化診断レポートがありません。

3、管理会社が進めるB案では、マンション販売会社が足場を組んで、外壁の詳細な調査をした後、その足場を使ってN社が工事をすると書いてあります。しかし、その足場工事について、販売会社の責任として、無償で調査ののために設置するのか、その費用も、管理組合持ちなのか、決まっていない状態。


 電話で、Iさんから、この管理会社の過去の対応を聞くにつけ、かなり問題のある管理会社だと感じましたが、実際の総会資料を見て、かなりの疑問点が見つかったと言う訳です。

 と言うことで、他のマンションで、同じように管理会社が強引に修繕工事を進めようとした際の「逆転劇」の話も交えて、夕方までに、アドバイスレポートをIさんにFAXしました。

 それを読んでいただき、非常に役立つと喜ばれ、総会前に、役員さんはじめ、数名の方にそのアドバイスレポートを配布されて、総会に臨まれました。


 その結果、総会終了後の21時過ぎに、Iさんから電話があり、工事会社の決定は保留で、まずは、私を講師にして、勉強会を開催したいと言う依頼をいただきました。

 総会前にIさんに一通りアドバイスした際には、「今からでも、馬渕先生に出席いただけませんか?」と言う悲痛な(?)願いもいただいたのですが、さすがに、理事会での事前説明もなしに行く訳にも行かず、Iさんが説明しやすいレポートをお送りしたつもりで、大丈夫だろうか?と心配でしたが、まさに、ギリギリセーフ!!

 「管理会社がしっかりやっていない」のか「管理会社がしっかりやっているけれども、説明が足りない」のかは、これから頂く詳細な資料を見ないとわかりませんが、「今回のことだけではなく、これまでの管理会社の対応について、他ではこんなものなのかどうか、聞きたいことが沢山ある!」と言う状態なので、しっかりとお聞きして、住民の皆さんの安心で快適な暮らし実現にお役に立ちたいと思います。

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 建築事業者では絶対教えてくれない「住まいづくり」成功の秘訣を「行列が出来る住宅相談所」の人気コンサルタントが4回シリーズで伝授します!

場所は、栄:中日ビルです。

また、第4講座では、中部エリアで活躍する著名な建築家を複数ゲストに迎え、対談形式で、その素顔に迫ります。

人生で最も大きな資金が必要だと言われる「マイホーム」。税制・金融・建築法規など多くの情報を必要とする住まいづくりで失敗は許されません。

にもかかわらず、十分でしかも正しい情報が提供されていないのも事実です。

 今回は、不動産業者や建築業者ではなく、家づくりを検討されている方をサポートする立場でアドバイス業務をおこなっている住宅コンサルタントが、他では聞くことができない情報や裏ワザを伝授いたします。


7月29日(金)は、昼間の部では、住宅ローンアドバイスを1,000件以上行ってきたファイナンシャルプランナーが、資金計画の考え方と住宅ローンの選び方をお話します。

夜の部では、3,000棟以上の住宅を診たホームインスペクターが、欠陥住宅にならないために、どのようなことに気を付ければよいのかを、お話しいたします。


7月30日(土)は、午前の部では、これまで1,000件以上の住宅会社・建築家選びの相談に乗り、家づくりブログの全国人気NO1も獲得したことのある住宅コンサルタントが、「失敗しない住宅会社の選び方・見極め方」をお話します。講座では、あなたがどんな住宅会社・建築家と合うのかを診断する「あなたの家づくりタイプ診断シート」を参加者全員にプレゼントし、その場で回答→解説いたします。

 午後の部では、予算の多い少ないに関係なく、「建築家との家づくり」を成功させる秘訣をお話します。建築家は「敷居が高い」、設計料が別にかかるので「お金がかかりそう」、宣伝もモデルハウスもなく「建築家の選び方がわからない」など、あきらめてしまうケースも多いようですが、中部で活躍する著名な建築家を数名ゲストに迎え、普段は聞くことの出来ない建築家のナマの声を対談でお届けします。

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7月29日(金)
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住まいづくり・誰も話さない資金計画と住宅ローンの裏ワザ

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7月30日(土)
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13:30~15:00 
建築家も生出演! 建築家と「こだわりの家」を建てるには?
ゲスト建築家:宇野 勇治氏・川島 勝久氏・肥田 政晴


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 今日、我が家の娘が、あるオーディションにトライするために、名古屋に来たので、その帰りに、慰労会も兼ねて、急に思い立ち、事務所の近くにある「猫カフェ」なるものに連れて行きました。

 実は、私の実家(今じゃないですよ)は、近所でも有名な「猫屋敷」

 「猫屋敷」と言っても、化け猫の怖い話じゃないですよ(笑))

 我が家の5人兄弟のうち、私から下の3人は、学校帰りに捨て猫を見ると、思わず拾ってきてしまうタイプ。(小学生の頃の話ですが。。。)

 親からダメ!と言われても、増え続け、最高は5匹。毎晩、猫と一緒に寝ていたような記憶があります。

 そんな背景から、猫が好きなのです。

 で、猫も私が好きで、「ウチの猫は、人見知りをするから、初対面の人には、なつかないどころか、絶対に逃げる」と言うお宅にお邪魔しても、その猫が、私のところに「ゴロニャン」と寄ってきて、その相手を驚かせたことは、1度ならずあります。(自慢!)

 だから、猫と触れ合える「猫カフェ」は、一度、行きたいと思っていたスポットだったのですが、さすがに一人では行けないので、娘の慰労会にかこつけて・・・。

 それに、ビジネスとして、どう成り立っているのかも知りたかったし。

 まずは、料金。
 最初の30分が700円。次の追加30分単位で500円。フリードリンク付き。
 別の店では、最初から120分2000円と言うのもありました。

 で、今日、行ったのは、栄の「キャットストリート」

 広さは、25平米ほどでしょう。そこに約10匹。

 お客は5,6組が限度。来店したときは、満席で、約30分待ちですから、人気があるのでしょう。

 そこで、撮影したお気に入りの猫の写真3枚がこちら。
猫カフェ1 猫カフェ2 猫カフェ3


 猫カフェで、どんなことが出来るかと言うと、自由に猫に触れらるし、抱いても構いません。

 ただ、終日、入れ替わり立ち代わり、人が訪れて猫を触るわけですから、猫側もいささか「飽きている状態」

 中には、ソファーの下に完全に隠れた状態の猫も。

 恐らく、そこにいれば、触られにくいということを知っているのでしょう。

 結局、1時間滞在しましたが、猫をずっと触っている訳ではなく、他の顧客が猫と触れている様子を見たり、猫をボーと見るだけでも、癒されます。

 まあ、起業家なので、、、
 
 ■月の売上げ=12名×1000円×10時間×稼働率60%×26日
 
 ■月の経費=家賃・光熱費・掃除代・人件費・飲み物・えさ・猫の入れ替え・病気対応・広告費

 などと、瞬時にこのビジネスの収益を考えたりもしますが・・・。

 いずれにしても、システムがわかったので、次からは、もう私一人で行けるかな?(笑)

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 今日も、2件の相談をいただき、どちらも急ぎの回答をお待ちとのことで、すぐに回答しました。

その1件目の質問は、大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイトに頂いた質問で、まもなく大規模修繕工事の施工会社を決定するためのプレゼンを受けると言う一宮市のWさん(修繕委員さん)からです。

【質問】
マンション規模:築年数:15年 総戸数:16戸
> 6月26日に通常総会があり、その際3社から大規模修繕の見積もり資料が出されました。
>
> 7月31日に臨時総会があり、2社のプレゼンがあります。
> 大規模修繕委員会としては、今のところ何も活動をしていない状況です。
> プレゼンに臨む際、どのように説明を聞いたらよいか、ポイントはどこにあるかなど、今頃になってですが少しは知識をつけたいと思いお問い合わせをさせて頂きました。

【ご回答】

前提として、入札のための「共通仕様書」に従って見積書が出されているものとします。


修繕委員(会)として、これから臨時総会までに行う順序としては、
1、入札比較表の作成
2、プレゼン選考のための採点表作り
3、会社決定方法の段取り決め
ですね。


1、「入札比較表」について

 これは、「工事見積書」を2社で横並べしたものです。数値だけでなく、会社の基本情報なども記載します。

 会社によって、「Aの項目は、Bの項目に含まれている」と言うようなケースもありますし、「値引き」表示もバラバラです。また、数量や仕様が指示してあっても、間違えや勘違いで、その指示と異なる内容を入れて来るケースもあります。

 それらをチェックして、各社の数値を横並びにした「入札結果比較表」を作成すると、全体の金額だけではなく、工事項目ごとに、「高い・安い」の違いが、はっきりわかります。

 それは、各社の仕入れ力の差や、協力業者(下請業者)の強弱が原因の場合もあれば、管理費の水準が異なるケースもあります。

 それらを見ると、その会社の得手・不得手や安全管理に対する姿勢、事前調査の精密さなどがわかります。

 なお、もし、共通仕様書がない状態で、入札されている場合は、品質がばらばらで、価格の比較ができない可能性がありますので、いったん、中断されて、共通仕様書を作成されることをお勧めします。
 
2、「プレゼン選考の採点表作り」について

 各社からのプレゼンの際は、漠然と聞くだけでは、単なる「プレゼン上手」が勝ってしまい、的確な判断が出来ませんから、会社概要、実績、施工内容、安全管理、住民への配慮、更なるコストダウンの努力など、いくつかの項目ごとに採点します。プレゼン終了後に話し合う場面では、その採点表の集計結果を元に議論すると、皆さんの納得が得られやすいです。

 私がコンサルティングしているマンションでは、私が開発したオリジナルシートを使っていただいています。

 Wさんのマンションは、規模が小さいので、今回の工事が積立金に収まれば良いという見方では危険です。第1回目の工事以降も、いくつも新たな修繕工事が出たり、使いやすさの改善を求められるようになるので、どれだけ残せるか?も重要です。

 私が昨年、岐阜市でお世話したマンションは、和田さんのところと同じく16戸(築16年)で、最初は、修繕積立金ギリギリの見積りでしたが、私のコンサルティングによる見積り査定で、500万円のコストダウンをはかり、その結果、故障が多発していたインターホンの取換え工事もできました。

3、「会社決定方法の段取り決め」について

 採点表を即座に集計するために、パソコンを持ち込む、結果を映し出すプロジェクタを用意する(白版に書く)などのために、修繕委員の役割を決めておき、議論のコーディネートの準備が必要です。

 修繕積立金に対する住民の意識は様々ですから、「総意」を得るための十分な議論と方向付けが望まれます。

以上です。


 ご希望であれば、上記を更に詳しく書いた「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」をお送りします。

 私は、栄の中日ビルにオフィスがありますが、自宅が岐阜で、このあたりの建設会社の事情も知っております。

よろしければ、初回の個別相談(無料)をお使いになられて、Wさんはじめ、修繕委員の皆さんで中日ビルにお越しになるか、私が、帰宅途中で、一宮あたりで下車して、アドバイスさしあげることもやぶさかではございません。

 Wさんのマンションの大規模修繕が成功されることを心から祈念いたします。

馬渕 拝


この回答に対して、すぐに返信があり、小冊子をお送りしたのですが、どうやら、管理会社主導で施工会社選定が進められているようで、その状況に「?」が付きます。

私の回答と送った冊子を、さっそく他の修繕委員や理事長に回覧して、話し合われるそうです。

今からでも、軌道修正は可能です。マンションの将来のために良い修繕工事となるよう、お役に立てればと思います。

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 少し前に、小規模なマンションの住民の方から、次のような質問をいただき、今日、直接お会いして、今後の改善に向けてのアドバイスを行ってきました。


(質問)
 管理会社が定期的に清掃しているはずだけれど、蜘蛛の巣がそのままになっている。また、球が切れた廊下の照明も換えられていない。管理会社の担当者に、そのことを話したが、「清掃している委託先に話をしておきますから」と言う回答で、その後の報告はない。管理会社の対応って、この程度が普通ですか?

 
(アドバイス内容)
1、現状の調査
マンションにお邪魔し、建物の内外をざっと目視点検しました。
その結果、次の状況を確認。
・蜘蛛の巣は、1階エントランス、廊下、階段など、床面や壁面で、数箇所ある。
・手の届く壁付け照明は、蜘蛛の巣が少しと上部にほこりが積もったまま。
・廊下のシートは、汚泥の流れた後があり、汚れがそのまま放置。
・駐車場の壁際には、雑草が生えている。

2、管理委託契約の内容がどうなっているのか、確認
1)清掃業務には、普通「日常清掃」と「特別清掃」があり、前者は毎週1回以上、後者は年に2回程度行われます。実際の清掃業務契約書・仕様書を見て、それぞれの範囲と項目をチェックします。

 たとえば、「蜘蛛の巣を取る」と言う項目があるのかないのか?を見ます。「蜘蛛の巣除去」は、特別清掃の業務に記載されていましたが、それは、天井など、負担の大きい清掃のことであって、共用廊下の端に蜘蛛の巣があるような場合は、日常清掃の範囲内です。

 しかも、6月に特別清掃を実施することになっており、もし、ちゃんとされていれば、1ヶ月で数箇所も蜘蛛の巣が発生するとは思えません。

 また、「雑草の除去」も日常清掃に含まれていました。

2)次に、建物の巡回点検業務。ここには、照明の点灯確認と球切れの際の交換が明記されています。また、報告書の提出がうたわれていますが、報告書は見たことがないと言うことでした。


3、アドバイス内容
 こうした調査によって、管理委託契約の内容が履行されていないという事実が判明しました。

 管理会社から、実際に業務を行っている下請け先に、細かな業務指示がなされていないか、その業務をチェックする社内体制がないと推察されます。一方、組合側も、漠然と「気になっているんだけど・・・」と言う姿勢ではなく、契約内容と照らし合わせた上で、根拠を持って管理会社に指示を行うことが必要です。
 
 管理会社も担当者が替わり、引継ぎがしっかりなされないケースや、「モノ言わない組合」だからと、手を抜かれるケースもあります。



 先日、別のマンションで、新任になって1ヶ月程度たった理事会にお邪魔しましたが、理事の方は、誰も管理委託契約を読んでないんですね。だから、私が、管理会社の明らかな手抜きを指摘しても、それをどこまで管理会社に抗議して良いのかわからない状態・・・。

 お金を出しているから、管理組合側が高飛車な態度を取っても良いということではありません。お互いの信頼関係を保ち、長く、良い管理をしてもらうためには、契約書に基づく権利・義務を正しく理解することが大切だと思うのです。


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1340日連続更新中】

  マンション販売会社の大手7社の共同販売サイト「メジャーセブン」が2011年2月にマンション購入検討者に対して行ったアンケート結果です。

回答者は、3718人。主な内容は、次の通りとなっています。



【主な調査結果】

1.[現在マンション購入を検討している理由]
マンション購入検討理由は、「もっと広い住まいに住みたいから」が調査開始以来7年連続トップ。 「現在は金利が低く、買い時だと思うから」という“買い時感”が3年連続で上昇し2位。

2.[理想とするマンションのタイプ] 理想とするマンションのタイプは、“管理会社の信頼性”、“大手不動産会社が分譲”、“大手建設 会社が施工”が上位。これらは前回調査(2010年3月発表)比でもポイントが上昇。

3.[住宅取得に関する各施策・制度の認知度の変化] 「住宅取得資金向けの贈与税の非課税枠が拡大されること」「住宅版エコポイント制度」「【フラット 35S】自体、および、その金利引下げ幅が2010年2月15日より「-1.0%」に拡大されたこと」のいずれ においても前回調査時(2010年3月発表)より認知度が上昇。

4.[住宅取得に関する各施策・制度によるマンション購入意欲の変化]
住宅取得に関する各施策(減税制度拡充、延長、「住宅取得資金向けの贈与税の非課税枠の拡 大」の施行、「フラット35Sの金利引下げ幅の拡大」の施行、「住宅版エコポイント制度」の施行)に よってマンション購入意欲が高まった人は前回調査時(2010年3月発表)より増加。



マンション購入者調査私が注目するのは、「理想とするマンションのタイプ」。グラフは、このようになっています。


「管理会社が信頼できるマンション」が、66.7%と全体の3分の2の人が、この項目を挙げています。これ、大変、意識が高い回答で、いささか驚きです。

 しかし、購入前の段階で、管理会社の良し悪しを見極めるのは、難しいですし、安心できる管理会社だからと、まかせっきりになると、NGです。

 住民自ら、管理に関心を持ち、管理会社の管理品質をチェックして良い緊張関係を保つために、専門家のアドバイザーを持つことが、良好な管理とマンションの価値の維持につながるのだと思います。

 マンション管理士なる存在の有用性をもっと社会に浸透させないと!と思います。

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【ブログ1389日連続更新中】

 今週末に、私がコンサルティングしている大規模修繕工事の完成図書の引渡しがあります。

 その書類をチェックするのも、私の役目。

 工事議事録や写真などは、漏れがあっては困りますが、一番肝心なのは、保証書とアフターフォロー関係の書類。

 この案件では、1年、3年、5年、10年点検が約束されていますが、それが、各保証書と連動して、しっかりと明記されているかを確認し、管理組合の役員と管理会社において、それぞれ、引継ぎされていかないといけません。

 それから、工事期間中に工事のために使った水道料金や電気料金の精算もあります。

 電気料金に関しては、プロの私なので、今回の精算の際に「あれっ?」と思うことがありました。

 と言うのは、電気料金の単価の変動の仕組み。

 大規模なマンションでなければ、共用部分の照明などは、従量電灯と言い、一般家庭と同じ竜金メニューで、容量(アンペア)に応じた基本料金と使用量に応じた電力量料金とがあります。

 この電力量料金は、3段階制+燃料調整費制度で成り立っています。

 具体的には、

 最初の120kwhまでが一番安く、120kwh~300kwhになると高くなり、更に300kwhを超えると、最も高くなります。

 したがって、工事のためにいつもより沢山の電気を使う場合は、全体の平均値ではなく、この一番高い料金で計算しないと実情に合いません。

 更に、燃料調整費制度は、毎月、原油価格の変動に応じて変化するので、工事期間中のいつからいつまで使ったかにより、微妙に単価が変わってきます。ちなみに、工事期間中の3ヶ月だけでも、この調整費は、▲0.4円~▲0.04円と変化してました。

 また、私なら、基本料金に「ただ乗り」させるのではなく、使用量に応じて、基本料金も工事会社に負担を求めます。

 ただ、実際は、これらを全部細かくやろうとすると、かなりの複雑な計算になります。

 従って、基本料金も含めた全体の料金を元に、1kwhの「みなし単価」を決めて、それを使用量に掛ければ、概算としては、問題のない金額だと言えるでしょう。

 今回、たまたま、そう言う計算式だったので、問題はありませんでしたが、実は、管理組合も工事会社もそれを知らなかったのです。

 知っていて、計算を簡略化するためにやったのならいいのですが、知らないでやったとなると、たとえば、組合総会に決算報告をした際に、電気料金の仕組みに少し詳しい人から突っ込まれた場合、「えーーー!そうなんですかぁ?」と慌てることになりますね(笑)

 まあ、今回は、私が「お墨付き」チェックしておいたので、大丈夫ですよ。


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【ブログ1388日連続更新中】

 先日、私がコンサルティングをした大規模修繕工事から1年半たったマンションの1年点検を行いました。

 工事そのものは、非常に丁寧だったため、目立った不具合はありませんでしたが、「これで、管理会社が建物巡回点検をしているの!」と言う箇所がいくつもあり、驚きました。

 たとえば、隣地の賃貸マンションの敷地から、このマンションの駐車場にはみ出した雑草。
フェンス植栽はみ出し1 フェンス植栽はみ出し2


 管理会社が巡回点検でこれを見つけたら、理事会に報告すると同時に、その処置についてアドバイスを行わなければなりません。具体的には、法律上、マンション側が勝手に切ると、その後、損害賠償のネタになりますから、隣地に話して、向こう側の敷地で切ってもらわなくてはなりません。

 それから、防草シートの上に敷き詰められた砂利庭の雑草の放置。
砂利敷き雑草1 砂利敷き雑草2



 これは、根が張っている訳ではないので、日常清掃の際に、簡単抜いて、きれいにできるものです。

 ひどいのが、これ。
管理人室シロアリ 管理人室シロアリ2


 管理人室の建具がシロアリでぼろぼろになりかけています。修繕工事の際にも、シロアリでやられていて、一度全面修繕したのですが、また同じ状態です。

 管理会社は、いったい、何を巡回点検しているのでしょう。


 また、その報告を理事会にしたのですが、先月、交代したばかりの理事メンバーが、これらの問題点について、判断する経験値や知識が乏しいことに、「こんなに落差があるのだなぁ」と、改めて痛感!

 マンションと言う共有財産を管理する理事会の役目について、何の経験則も情報も持っていないので、「こんな程度じゃないの?」と言う発言が相次ぎます。

 たとえば、隣地からはみ出している雑草の処置は、

「隣は賃貸マンションだから、オーナーが住んでいないのだから、こちらで勝手に切れば?」
「駐車しているときは切れないのだから、こちらにも責任があるのでは?」
「今後、伸びたらこちらで切りますよ!」と了解をもらっておけば?」

 これ、いずれも、NGです。

 たとえ雑草と言えど、仮に、こちらで切ってしまい、その結果、隣地の植栽が枯れたとなれば、損害賠償の請求がされる可能性があります。こちらには、先方に切るように依頼する権利があり、先方は切る義務があります。その際には、駐車場に車がないときにやるべきであって、それは、先方の段取りの問題です。


 次に、砂利庭の雑草の放置の問題。

 「この場所は、入りにくいし、その脇の駐車場に車があれば、入れないから、仕方ないんじゃないの?」
 「ここに入ると、そのすぐ前にある住居に泥棒に入るような感じになるから、清掃する人も遠慮しているんじゃないの?」

 これも、NGです。

 日常清掃は、毎週2回行われています。毎回、駐車車両があるわけではなく、作業に差し支えありません。また、この場所は、専用庭ではないため、清掃時の対象に入っているべきです。
 
 結局、管理会社との契約が非常にアバウトで、どの業務を、どの範囲で、どういう品質でやるのかの取り決めがないことが問題なのですが、その問題点を繰り返し指摘しても、

「いままで20年もの間、これでやってきたのだから、良いんじゃないの?」
「細かな管理仕様がないのも管理のうちだから、急に変えろと言ってもねぇ」
と言う反応。

 これ、もし、個人宅で、有料の清掃サービスを依頼しても、同じ話になるでしょうか?
 
 恐らくならないでしょう。マンションと言う共用財産が、あまりに漠然としていて、何をどうチチェックすればいいのか、感覚がないてめに起こる珍現象なのです。


 ただこれ、理事を責める訳にはいきません。


 元々、管理会社には、管理委託契約の契約書に基づいて、やるべき業務があります。

 それに基づいてちゃんとやってないことは、「お願いする」とか、理事が「自分たちでついでにやっておく」と言う話ではなく、「契約に基づいて、管理会社が実施するよう」指示を行うべきで、その内容や品質について、理事会は監視する立場にありますが、理事になったからて、その契約書を読んだという人はいませんでした。


 理事と言う役目もボランティアだから、仕方ないと思います。

 一方、管理会社が管理のプロで、マンションのより良い維持のために、真剣にパートナーとして振舞おうと考えるならば、新人理事に対して、理事会の役割を教えるべきだと思うのですが、「理事が、そんな知恵を付けて、今まで楽をしてきた管理会社の仕事が増えたり、値下げなどを要求されてはかなわない」という意識が働くのでしょう。

 こう言う実態が、マンション管理会社の怠慢を許し、不要な管理費を支払い、マンションの建物価値を損ねる元になっているのだなぁと痛感しました。

 恐らく、同じようなことが、多くのマンションで起きているのだろうと思います。

 こんな話を2時間半して、ようやく、問題があると言う認識にたどり着いていただき、このマンションの管理契約内容の点検と業務仕様書の作成を進めることについて、私に委託いただくことになりました。

 ただ、その中でも繰り返し、心配され、確認されたのが、管理会社と喧嘩しないで欲しいと言うこと。

 理事としては、管理会社頼みのところが沢山あるので、変な関係になるのは困るという気持ち、よくわかります。

 私がやろうとしているのは、根拠のない値下げ交渉ではありません。管理業務を分析して、現在の管理費と釣りあっているのかを見て、「適正化」しましょうと言うことです。

 それが結果として、マンションと管理会社の継続的な良い関係につながります。


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 マンション大規模異修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイトへの質問をいただき、回答した結果、すぐに、返信をいただき、私の著書をリクエストいただいたので、再び、返信した内容です。




(Tさんからの返信)

> 馬渕 様
>早速のご丁寧なるお返事ありがとうございました。
>お教えいただきました内容を近々開催されます修繕委員会にて
>ご披露申し上げ委員の方からのご意見をお聞きいたす所存でございます。
>それと折角の機会をいただきましたので、「マンション大規模修繕工事
>のコストダウンを成功させる7つの法則」を拝読させていただきたく
>存じます。
>別途御社HPからご請求をさせていただく予定ですのでよろしく
>お願いいたします。




T様

 早速の返信、ありがとうございます。

 先ほど事例を挙げたマンションでは、結果として、管理会社主導で行われる修繕工事会社決定の臨時総会を延期し、

改めて、

「管理会社提案」と
「マンション管理士によるコンサルティング提案」

のどちらを採択するかの理事総会を開催し、後者に決定。

 私が、約1年間に渡り、コンサルティングを行いました。


 先週、その竣工があったのですが、管理会社提案の工事費に対して、その仕様を踏襲し、更にそこからいくつかのグレードアップ(防犯カメラの設置やバリアフリー化等)を行ったにもかかわらず、1000万円のコストダウンを図ることができました。

 また、同時に、管理会社の管理委託契約の見直し、共用電気料金の削減、火災保険の掛け替えまでを同時に行い、年間で、約100万円の管理費削減を行いました。

 住民の中には、「管理会社を変えては?」という意見もありましたが、私のポリシーは、次のとおりです。

★「管理会社と敵対させるのではなく、住民がマンション管理に関心を持ち、外部コンサルタントのセカンドオピニオンを得て、管理会社と適度な緊張感と信頼の上で、より良いマンションにする。

 管理会社も、提供するサービスに相応しい報酬を得て、「管理会社変更」の声が上がらないよう、継続的かつ安定的な関係を維持する努力を行う」

 つまり、関係する誰もが幸せになるマンション管理です。


 大規模修繕工事は、住民の意識を変え、管理会社の管理品質を上げ、低コストでのマンション運営を図る絶好の機会です。


ぜひとも、この機会に総点検をされることをお勧めします。


 大阪は、私も、長年、いくつかのビッグプロジェクトのコンサルティングを行い、数百回訪れ、一時期は、年間200日も滞在したことのある都市で、非常に親近感を感じています。

T様はじめ、マンションの皆様のお役に立つことができれば、幸いです。

馬渕 拝


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【ブログ1386日連続更新中】

 マンション大規模異修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイトへの質問です。

 先日は、東京から、

マンション大規模修繕工事にはコンサルを入れるべきか?

という質問がありましたが、今回は、大阪から類似の質問。

 コンサルティング会社に依頼することで進めているが、それができそうになく、

「管理会社やマンションを設計施工した会社にコンサルティングを依頼することになりそうですが、どうしたらいいでしょうか?」

という質問です。




T様

マンション管理士の馬渕です。

下記、お問い合わせ、ありがとうございました。

■ご質問内容(概要)
>> 初めてご相談申し上げます。当マンションは大阪市内○○に立地しており、来年秋季の大規模修繕工事を予定しております。現在、修繕員会を立ち上げ3か月になろうとしております。当面コンサル業者を採用して進めようとまでは決まりましたが、どのような形、手法で採用するか、議論の結果区分所有者からの業者推薦方式をとることで進めています。但し、修繕委員会の設置に至るまでの経過を見ると・・・(中略)・・・業者推薦依頼を行っても推薦件数が無し、との結果も予測せざるを得ないと強く心配しています。結局、管理会社か、当マンションの設計施工会社にこの事業を任せなければならなくなるのでは?今後委員会として進めるべき方向をご教示いただければとご相談させていただきました。よろしくお願い申し上げます。

■回答

 昨年夏、あるマンション(築12年30戸、Nマンションと言います)から、私に相談があった時の状況が、Tさんのケースの参考になると思いますので、お伝えしますね。

 Nマンションでは、管理会社主導で、名ばかりの修繕委員会が結成され、管理会社がコンサルティグを行い、あれよあれよという間に、工事請負が決まりそうな寸前で、一人の修繕委員(Kさん)が異を唱えたところから、ご縁が始まりました。

 ちょうど、当時、Kさんのご実家のリフォームがあり、そのリフォーム会社が、Kさんのマンションに打合せに来られた時に、そんな話が出て、私をご紹介いただいたのです。

 実は、このリフォーム会社の担当者の住むマンションも、当時、私がコンサルティングをして、竣工したばかりだったのです。


 そして、私が伺ったときは、次のような状況でした。

・修繕委員は、各階から、一人ずつ出す方式になっており、管理会社がコンサルティングしてくれるからというお任せ的な義務感半分で出発。

・管理会社が数社で相見積りを取った結果、管理会社系列の施工会社が、最安値で入札。しかし、その金額は、修繕積立金の総額を少し下回る程度。

・各社の入札結果は、見積りの内訳もアバウトで、大項目程度しか開示されておらず、価格交渉も行われていない状態。

・修繕委員の中には、「修繕積立金で納まるなら、任せておけば良いのでは?」 という意見もあったが、Kさんが、先のリフォーム会社の担当者の話を聞いて、「マンション管理士」という存在を知り、一度、話を聞いてみたいと依頼があった。

(結果としては、このマンションの大規模修繕コンサルティングを依頼いただき、大規模修繕工事の内容はグレードアップした上で、約1000万円のコストダウンを図ることができましたが。。。)

 実は、こう言うことに似たようなケースは、よくあり、このまま進めると、概ね次の問題が起こります。


★管理会社任せの場合

 ・修繕積立金の総額を知っているので、それ以下なら問題ないという発想で、工事費とコンサルティング料を設定する(→将来、積立金が足りなくなれば、値上げを行えば良いという考え)

 ・工事会社は、息のかかった業者を選び、バックマージンをもらう。
 (その分、工事費が高くなります)

 ・仮に、住民の推薦であっても、「業界のおきて」と称して、最初から、どの業者が受注しても、バックマージンありきとして、利益が入るようにする。(その分、工事費が高くなります)

 ・修繕項目の洗い出しにあたっては、自社の過去の管理の不備などが指摘されないよう、問題を隠したがる。


★マンションの設計・施工会社に任せた場合

 ・新築当時の不具合として指摘されないよう、建物の問題を隠したがる。

 ・専門的な管理者がいないため、コストダウンへの意識が希薄となる。
 (これは、建設会社にすべて「お任せ」の場合は、よく生じることです)

 
 Tさんのマンションの管理会社の担当者を存じ上げないので、その方は、良心的な人で、任せて安心だと考えられるかもしれませんが、上記のケースは、担当者の資質の話ではなく、「管理会社の体質」的な問題で、多かれ少なかれ、その傾向があります。


 では、どうしたら良いか?


 解決策としては、

*********************************

1、まずは、修繕委員の皆さんの意識を変えること

 信頼できる「マンション住民の味方」となる専門家(コンサルタント)がいないと、マンションの大切な財産が失われ、暮らしにくいマンションになってしまう!という認識をもっていただく必要があります。

2、そのコンサルタントと共に、マンションと自分たちのより良い暮らしのために、努力するという姿勢になること。

*********************************

 ただ、そうは言っても、そもそも、信頼できる専門家(コンサルタント)として、設計事務所に頼むのか、NPOなどに頼むのか、マンション管理士に頼むのか?という選択、さらには、そこから、誰を選ぶのか?を見極めるのも、難しいですよね。

 したがって、多少回り道になっても、次のステップを踏むことをお勧めします。


1、専門家(マンション管理士・修繕工事コンサルタント等)を修繕委員会に呼んで、勉強会を行う。
 *建物の劣化診断が、どこまで済んでいるのかによっても、依頼内容は違いますが。

2、建物の状況や住民のマンション管理運営に対する意識を元に、どういうスキルや経験をもった専門家(コンサルタント)に依頼するのが良いのかを決めて、コンサルタントの選定を行う。

 
 以上、メールだけではお伝えしきれないので、よろしければ、弊著の「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」をご請求下されば、無料で差し上げております。

 また、それに引き続いて、マンション大規模修繕委員会の運営の一部始終を書いた「マンション大規模修繕物語」もお渡ししております。

 お急ぎで、詳しく聞きたいということであれば、直接、お電話いただいて構いません。


 どこにも書けない「業界」の裏話も含めて、お話しいたします。

 株式会社住宅相談センター
 マンション管理士 馬渕裕嘉志 拝




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 ここ二日間、住宅ローンの相談を連続して受けており、その内容が、見事に共通しています。

「銀行では、○○○○万円貸せるといわれたんですけど、ほんとに大丈夫でしょうか?」と言うもの。

金融機関では、ざっくり言うと、その人の年齢や年収を元に、どの程度返せるかという数字を出して、最大いくら貸せますという話をします。

 その時の判断の目安となるのが、年収比率であったり、毎月の返済額。

 賃貸住宅の人は、現在の家賃との比較で、この程度なら、と安心したりします。

 しかし、今回、相談に来られた方は、「ちょっと待てよ・・・」と立ち止まられた方。

 「これから、子供の教育費もかかるし、自己資金をいくらにして、住宅ローンをどの程度組めば、大丈夫なのか、教えて欲しいんです」


 答えをじっと、待っておられます。


 「すいません。すぐには出ないです。だって、将来、お客様に、どの程度の支出が想定されるのか、わからないじゃないですか!」

「貸す側は、そのお金が返してもらえるかどうかだけで、ローン金額を考えます。返すために、生活を我慢したり、子供の教育費に十分なお金をかけられないことなどは、ローン審査には関係ないですから。」

 「そうですよねぇ。だから、中立的な立場で、今の資金計画で大丈夫なのか、見て欲しいんです。」

 と言うことで、向こう40年間の家計の収支をシュミレーションする「ライフプランシミュレーション」を実施することになります。

 その際には、収入がどうなるかに加え、子供は大学に行くの?公立?私学?、万が一、ご主人に不幸になった際には、いくらの遺族年金が出るのか?などまで、具体的に様々な収支に関わる数字を入れます。

 幼稚園の子供が、将来、自宅から大学に通うのかどうかなんてわからないのですが、何しろ、ある一定の条件を入れて、シミュレーションしないことには、考える基準すら出てきません。

 そう言う話をすると、ようやく「なるほど!そう考えるのですね!」と納得いただきます。

 年間、何百件もの相談を受けるからと言って、相談=即回答が出るものではありません。それぞれのご家族にそれぞれの事情があります。

 その家族の状況を将来にわたって、つまびらかにすることで、ようやく「その次の具体的な手のうち方」が見えます。


 つまりは、「自分を知る」という作業が大切なんですね。


 それを知らずに、いきなり住宅会社や金融機関に行っても、判断に迷うだけです。


 金融機関が貸せる金額と、お客様が返せる額が違うということまでは、なんとなくわかっている人はいますが、さらに一歩進んで、「自分が幸せに暮らせる額」を知ることが、大切なんだと思います。


 相談を受けながら感じるには、そもそも、今の自分の家づくりの進め方が正しいかどうかも、わからないまま走っている人が、とても多いということ。

 これ、目をつぶって、平均台の上を走っているようで、とても危険です。

 一生一度の家づくり・・・成功する近道は、まずは、売り手に相談に行かないで、相談所に行きましょう!というのが、今日のお話です。


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 東日本大震災の影響で、住まいを土地から購入する人の中で、敷地の昔の地形や土地利用状況などの歴史(地歴)を気にする人が増えているようです。

 その代表的な㏋を3つほど紹介します。

■国土地理院ホームページ「地図・空中写真・地理調査[古地図コレクション]

国立公文書館デジタルアーカイブ(絵図の目録情報があります)

歴史的農業環境閲覧システム (関東地方ですが)
 
 実は・・・、私どもが事務局を務める「良質住宅研究会」には、この地歴の専門家である建築家がいて、先日の勉強会で、名古屋エリアの地歴の詳細なデータに基づいて、勉強会をしたばかりです。

 これから家を建てようと考えている方で、土地探しを始めている方があれば、このデータを解説しますので、ご連絡下さいね。


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 私が岐阜出身ということもあり、「岐阜ネタ」が検索されこともあって、ブログのアクセス解析をすると、岐阜からのアクセスがかなり多いのです。

 そんな故郷のために、毎月1回、岐阜で「住まいづくり相談会」を開催しています。
 場所は、長良の鵜飼不動産。

 今月は、明後日の10日(日)です。毎回、1組は予約か飛び込みがあります。宣伝は、鵜飼不動産さんのニュースレターにチラシを入れていただくのと、㏋とブログなので、かなり高い反応率だと思います。

 1年ほど続けてきて、相談が絶えないというのは、それなりに、知名度もあがってきたということでしょうね。

7つき 今回の、相談会の案内チラシは、こちらです。


 まだ、予約可能です。
 

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 以前から、お付き合いのある株式会社オーパス社の吉富社長と久しぶりにお会いしました。

 吉富社長は、非住宅分野から住宅分野に入られているという点や、元々の拠点が岐阜だったという点が共通しており、時々情報交換しています。

 今回の話題の中心は、同社の新商品発表セミナー。

 同社は、自然素材メーカーとして、常に新たな発想で、新商品や新サービスを開発しており、今回のセミナーのテーマは「安心」と「エコ」。

 LED照明、トラブルサポートサービス、自然素材を使った水廻り商品、断熱材の無結露30年延長保証など、工務店さんの商品・サービスの拡充のヒントになるセミナーです。

 時代を掴んでますね。

 工務店さん向けのセミナーで、東京・名古屋・大阪の3会場で開催されます。

 日時・場所は下記のとおり。

 有料ですが、このブログ読者の方が、「馬渕の紹介」と言っていただければ、特別優待にて参加していただけるそうです。(優待の内容は、私か、オーパス社の吉富社長にお尋ねください)

【平成23年7月12日(火)大阪会場】
■日時  :14:00(13:30受付開始)~17:00
■会場  :AP大阪 3F北-I会議室(京阪本線「淀屋橋」駅 徒歩2分)
■会場住所:大阪市中央区北浜3-2-25 京阪淀屋橋ビル3F4F
■参加費 :オーパス会員様 3,000円/人(税込) 非会員様 5,000円(税込)
■定員  :30名 申込先着順

【平成23年7月13日(水)名古屋会場】
■日時  :14:00(13:30受付開始)~17:00
■会場  :名古屋ルーセントタワー G(ガリレイ)会議室(名古屋駅 徒歩5分)
■会場住所:名古屋市西区牛島町6番1号 名古屋ルーセントタワー16F
■参加費 :オーパス会員様 3,000円/人(税込) 非会員様 5,000円(税込)
■定員  :30名 申込先着順

【平成23年7月15日(金)東京会場】
■日時  :14:00(13:30受付開始)~17:00
■会場  :アットビジネスセンター東京駅八重洲通り(日比谷線「八丁堀」駅 徒歩2分)
■会場住所:東京都中央区八丁堀1丁目9番 八丁堀ハタビル 3.4.5F
■参加費 :オーパス会員様 3,000円/人(税込) 非会員様 5,000円(税込)
■定員  :30名 申込先着順

申込は、こちらの㏋からPDFをダウンロードして、手続きしてください。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 私の会社の事務所は、名古屋エリアの人であれば、ほとんどの人が知っている「中日ビル」にあります。

 地下鉄の栄駅から地下街を通って、地上に出ることなく数分で行ける大変便利なところにあるのですが、歴史のあるビルで、この時期、屋上ではビアガーデンがオープンします。

 ㈱リブネットの時代は、この隣のビルの久屋パークビルに7年間いたわけですが、その時代を通じても、実は、このビアガーデンに来たことがありません。

 と言うことで、昨日は、「暑気払い」の場所として、このビアガーデンを選択。

 同じビルなので、6時の修業時刻と共に、エレベーターで屋上へ。

ビアガーデン 最近、暑い日が続いているので、まだまだ日差しは強かったのですが、幸運なことに、涼しい風が…



 恐らく一般の居酒屋では、「節電」で冷房を緩めているでしょうから、逆に、開放的で眺めの良さからすると、非常に優れた選択だったかもしれません。

 満席とまでは行かないにせよ、かなりの混雑で、元気の良い学生らしき集団も沢山いて、楽しい雰囲気。

 会話も、自然に仕事の話ではなく、学生時代にどんな風に過ごしたかというような内容となるのは、この開放的なシチュエーションのせいでしょうか。(笑)

 2時間の飲み放題・食べ放題を満喫し、リラックスした時間を過ごしました。

 まさに「灯台下暗し」でした。


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 「マンション大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト」に寄せられた質問です。




■築年数:10
■総戸数:300
-----お問合せ内容------
■大規模修繕にはコンサルを入れるべきか
■コンサル選定のポイントは何か


Q.大規模修繕にはコンサルを入れるべきか

A.成功のためには入れるべきだと考えます。

その理由は、
大規模修繕成功のためには、次の5つのポイントがあると考えるからです。

***********************************

1) 住民の円滑な合意形成を図りながら
2) 生活や近隣への配慮を行い
3) 良質な工事を
4) より安く
5) 長期的な視野に立って

修繕工事を行うこと。

***********************************

 住民だけの力では、手に負えない難題が多くありますし、管理会社任せでは、多くの場合、自社の利益優先で、表面的な手続きは行っても、献身的に住民のために働くという体質ではないためです。


Q.・コンサル選定のポイントは何か

A.会社の規模云々より、どんな「人」であるかが重要です。
次の5つの要素を備えている人材を選ぶことだと思います。

***********************************

1)マンション生活に詳しいこと。
 できれば、実際に分譲マンションでの生活経験があること。
2)マンション管理や修繕のコンサルティング経験があること。
3)マンション修繕委員会の活動時間帯である夜間や休日のコンサルティングに気軽に応じてくれること。
4)管理会社・設計事務所・工事会社を上から目線で監視する のではなく、良い仕事をするためのパートナーとして接することができる人。
5)修繕委員会運営のアドバイスができ、住民合意を得るためのコミュニケーション力を発揮できる人。

***********************************

 上記4)で、「設計事務所」と書いていますが、最近では、設計事務所や設計事務所が主体となるNPOなどがコンサルタントを名乗ることがあります。

 私は、専門的な建築の問題の際に、設計事務所を活用すればよく、それよりも、コミュニケーション能力の方が大切だと考えており、そう言うコンサルタント(マンション管理士)が最も良い選択だと思います。

 メールの回答なので、上記、簡潔にお答えしましたが、弊著「マンション大規模修繕のコストダウンを成功させる7つの法則」に詳しく書いております。

 ご希望であれば、メール添付(PDF)でお送りしますので、遠慮なくお申し出ください。




 築10年目に役員になられた方からの質問なのですが、10年目という早い段階から、からこのように勉強されることが、成功につながると思います。


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【ブログ1379日連続更新中】

 住宅相談センターが属する「家計の総合相談センター」が発行する「ライフプラン通信」の夏号は、届きましたでしょうか?

 住宅・保険・税金・相続・年金・資産などの生活に関する情報をお届けしているこの雑誌は、年4回の発行で、毎回、各テーマの専門家がセミナーを開催しています。

ライフプラン通信 今回のセミナー開催は、8月27日(土)、28日(日)、9月3日(土)で、このチラシのとおりです。


 その中で、住宅については、税金相談センターから「小規模宅地等の特例」、住宅相談センターから「家づくりのコストダウン」をテーマにしたセミナーが、9月3日に開催されます。
 
 今から、この日は、「家づくりの勉強の日」として、空けておいてくださいね。

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【ブログ1378日連続更新中】

 住宅関連企業から、「消費者目線でホームページのリニューアルのコンサルティングをして欲しい」という依頼をよく受けます。

 私の場合、いわゆる「SEO対策」(検索エンジン最適化)をテクニカルに行うのではなく、その会社がどんなお客様と出会いたいのか?をじっくりコンサルティングを行い、それをどんなネタで情報発信するのか?に力を入れます。

 その設計図が出来れば、あとはホームページ制作会社に任せて、イメージどおりの㏋が出来上がります。更に大切なのは、その後の継続的な情報発信です。

 たとえば、ある工務店が「当社は、お客様との絆を大切にします。建てた後も、定期的なメンテナンスに伺い、アフターフォローを行います」とHPに書いてあるのに、その会社のブログが、何ヶ月も更新されてないとか、不定期極まりないとか、テーマ別に内容が整理されていないなどがあれば、それだけで、「看板に偽りあり」と消費者に思われます。

 住宅が、ネットで注文するものでない以上、「会う」という局面に至らなければ、「選択肢」の一つになりえないのですが、逆に、HPの威力(だけ)がどれほど良くても、実際に出会ったときに、それ以上の魅力がなければ、契約に至りません。

 こんなことをコンサルティングしている一方、自社の㏋はと言うと、案外、手をかけていなかったりします。(笑)

 その理由は、次の三つ…。

 一つは、私をはじめ、コンサルタントがそれぞれ書いているブログの更新が頻繁で、そのアクセスだけでも、かなりの数があり、住まいづくりを考えているコアなファンがいること。

 二つ目は、リブネット・プラスのホームページへのアクセスもあり、二つの㏋を持っていること。

 三つ目は、いわゆる同業他社がほとんどないため、HPの閲覧数が多くなくても、訪問者の関心度が高いこと。

 とは言え、よりわかりやすくして、アクセスを増やし、「幸せな住まいづくり」を実現できる人を増やすことは、社会的な使命。

 と言うことで、住宅相談センターのHPのリニューアルに着手しました。

 乞うご期待!


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【ブログ1377日連続更新中】

 3日連続で省エネ=節電の話です。

 資源エネルギー庁が出しているチェックリストの紹介です。

家庭の節電1

家庭の節電2



 非常にやるべきことが具体的で、かつ、それをやることによる節電効果が数値で示されているので、モチベーションもアップします。

 ちなみに、夏のエアコンの温度設定は28度で!と言われているのですが、この28度の根拠はどこにあるのでしょうか?


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