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 多分、多くの人が苦々しく思っているのが、民主党の「党首選挙の報道」だろうと思います。

あえて、「報道」と書いたのは、党首選挙そのものではなく、その「報道」に問題があると思うからです。

 管氏と小沢氏が戦う・・・これは、別に問題ではありません。

 問題なのは、その焦点がほとんど「権力闘争」と言う側面から報道されていること。

 冷静に考えれば、「党首選挙」である以上、「権力闘争」であるに決まっています。

 票が多い方が勝ちます。


 マスコミからすれば、視聴率を取るために、そう言う図式で報道した方が、良いのでしょう。

 しかし、肝心なのは、「誰が」と言うことと同時に「何を実現する」と言うことではないでしょうか?

 管氏と小沢氏の政策がどう異なり、あるいは、支持者を含めて、どんな政治をしようとしているのか?それが一番重要です。

 経済的にも社会状況としても、選挙をやっている場合じゃないでしょ!と言う意見もあります。総理大臣がころころ変わるのは、良くないと言う意見もあります。
 
 しかし、管氏の政策が本当に日本の未来を明るくするのか?が問われなければなりません。それに意義あり!と言う政治勢力があれば、議論して、リーダーを決めれば良いと思います。

 とりわけ、参議院選挙では、民主党が負けたのですから、リーダー交代の主張が出てくるのは自然です。

 そう言う点から、「この国の未来のカタチ」を議論する「党首選挙の報道」になって欲しいなと思います。


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 昨夜、高校生による「俳句甲子園」のテレビ番組を見ました。

 この存在、初めて知ったのですが、今年で13回目を数えていて、開催地は、正岡子規のふるさと「松山市」。

 これ、はっきり言って、高校野球の甲子園より良いです!(主観です)

 今年の優勝は、超進学校の「開成高校」。

 将来の日本のエリート候補たちです。この若者たちが、日本文化に傾注してくれるのも、なんだか、嬉しい。

 ここでは、俳句単体の良し悪しだけでなく、自分と対戦校の俳句をそれぞれ批評し合うと言うディベートが組み込まれています。

 日本の俳句は、世界で一番短い文学のジャンルだと言われていますが、この短いフレーズに、どれくらいの想いや情景を込めることができるか、まさに言葉のバトルです。

 これを携帯世代まっ盛りの高校生がやるんです。

 軽い言葉、短縮言葉に毒されているかと思いきや、その感性の鋭いこと!

 今年の優秀作品は、次の通りです。

(最優秀賞)
カルデラに湖残されし晩夏かな  青木 智  開成高等学校B

(優秀省)
いかづちやおびただしき手のデッサン 冨田 真由 石川県立金沢泉丘高等学校

とらつぐみからかもしれず黒電話 原田 莉沙子 就実高等学校

 このイベント、良いです!!

 番組の最後に、出場し、決勝1回戦で敗れた女子高生の「最後に見つけた言葉」が紹介されました。

 「悔し涙より、努力の汗を流すべし」

 HPは、こちらから「俳句甲子園


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 27日に、「住宅相談センター」が新聞に掲載されました。

中部経済新聞220827


 名古屋中日ビルにおける「家計の総合相談センター」で、これまで住宅ローンやホームインスペクションのサービスを提供してきたのですが、これから「優良な住宅事業者紹介」を本格稼働させるというもの。

 連休以降、大きな宣伝もせずに始めたのですが、非常に評判が良く、お客さが増えています。

 これから、新法人の設立も予定しており、ますます忙しくなります。
 

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今日、12時30分、ウイルあいちで開かれる「ドリームプランプレゼンテーションin名古屋」

 その発足以来ずっと応援してきた、通称「ナゴドリ」。

【ドリームプランプレゼンテーションとは?】

夢の事業プラン(ドリームプラン)の発表を通して、多くの人からの共感を得、
自分に足りないものや支援を集めることにより、夢を叶えるきっかけとするステージ(大会)のことです。

事前選考を経て選ばれたプレゼンター達が、
その応援者1名と二人一組となり、10分間のプレゼンテーションを行います。

ひとり10分間という、わずかな時間のなかで行われる発表は、
単に事業に関する「説明」ではなく、その価値と魅力を体験してもらい、観客の誰もが
プレゼンターを応援したくなってしまうような、夢を実現に導くためのプレゼンテーションです。
そして、自らもその事業を、どんなにつらくても苦しくてもあきらめない理由を
明確にしていくことを目的としています。

【エントリーの条件】

「ドリームプラン」とは、社会に新たな価値と感動を提供するビジネスプランです。
それは以下の6つの条件を満たすものとします。

1.社会的貢献度が高い事業であること
2.独自の価値・魅力があること
3.事業として発展性があること
4.実現のための準備ができていること
5.プレゼンターの人生観とリンクしていること
6.人々をワクワクさせること

ドリームプラン・プレゼンテーション(ドリプラ)では、
【自立・創造】【相互支援】【感動・共感】をテーマとしています。

人は誰も、どんな状況においても、夢を描くことができます。
その情熱が仲間をよび、価値ある素晴らしい事業プランにつながります。

そして、繰り返し、検証と練習を重ねた
「感動と共感のプレゼンテーション」によって、
真の応援者が集まり、夢の実現へとつながっていくのです。

【ドリプラの歴史】

2007年12月、日本初の試み、ドリームプランプレゼンテーションは幕を開けた。
「人の夢を聞くためにお金を払って東京まで行く?」
集まった500人は、何が起きるのか誰もわからなかった。

「感動と共感」で埋め尽くされる会場。
鳴りやまない拍手。

初めて会う人に、たった10分で心奪われ、
支援したくなるプレゼンテーション。

そして東京ビックサイトで行われた昨年暮れ2008年の第2回大会。
1000枚のチケットは発売からわずか2週間で完売。
そして、2009年、ドリプラは全国各地へ。

4月からはじまる、ドリプラ生みの親、福島正伸氏の全国公演を皮きりに、
ドリプラは、大阪、名古屋、岐阜、福島、高知、そして上海へと、その感動は全国へ広がっていく。

【ドリプラの生みの親、福島正伸先生】

2007年12月、第1回ドリームプランプレゼンテーションのオープニング。
福島正伸氏の第一声は、こうだった。

「今日、わたしの夢が叶いました!」

そう、ドリプラは、起業家を支援し続けてきた福島さんの
20年以上の集大成でもあったのだ。

1982年、早稲田大学を卒業後、就職するも、やりたいことではなかったと同月退職。
自らが起業するのに苦労した経験から、1984年 ビーボード 代表取締役就任。
1988年(株)就職予備校(現アントレプレナーセンター)を設立。
超人気コンサルタントでありながら、自らが起業するのに苦労した経験から、
「夢しか実現しない」を志として、どんな困難も乗り越えて、
夢を叶えていく起業家たちを、本気で応援し続ける、アツくてカッコいい50歳である。

皆さんもぜひ、「ナゴドリ」へ!


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 昨夜、ツイッターのフォロワーが2000人を超えました。

 昨年の夏に始めて約1年ですから、毎月200人近くの人たちと「縁」ができたわけです。

 非常にささやかな「縁」でも、嬉しいことです。

 これまで、ことさらフォローを増やそうと、やっきになったことはありません。

 誰かが、私を見つけて、フォローがあり、それに応じる形でのフォロー(フォロー返しと言います)の積み重ねです。

 あるいは、有名人とか、住宅や起業の世界で注目している人とか、私から先にフォローをした人もいて、幸運にも、フォロー返しいただいたと言うケースもあります。

 いずれにしも、毎日、何らかのツイートを継続してきたことで、フォローも増えて来ました。

 先日休刊宣言したメルマガが1800名なので、それを超えたわけです。

 「旧友が見つかった!」とか、「仕事の依頼が入った!」と言う劇的なことは、ありませんが、旧知の人もツイッターだけでのつながりの人も、その人のツイートに心を打たれたり、お互いのやりとりで、絆が深まったことは事実です。

 こうしたソーシャルネットワークの可能性は、これからも益々広がるんだろうなぁ。。。

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 先日、あるきっかけで知り合ったのが、東京白金台のOrganic Studioを主宰する「おばた美穂」さん。

 先週、名古屋高島屋10周年イベントであるナチュラルビューティフェアに講師として、お越しになられ、そのお弟子さんも一緒に夕食を共にし、楽しく、スピリチュアルな語らいの時間を過ごしました。

 そのご縁から、同スタジオのメルマガを申込み、昨日、その最初の号が届きました。

 このメルマガの一貫したテーマは、「月」。

 25日2時5分に満月の時を迎え、それが今回のモチーフ。

 とても、心地よいメルマガなので、抜粋して紹介します。




今日のお月様、今年一番小さい満月なんですって。何だか可愛いですよね。

今日は丸い心でニコニコ過ごせるはずです。

前回の新月便では新月から満月までの過ごし方についてご紹介しましたので、
満月を迎え、当日の楽しみ方、月が欠けていく今日からの香りを利用した
楽しみ方、暮らし方をご紹介したいと思います。

(中略)

○満月の日に「陰」を味わう?「陽」で中和させる?

これまで蓄えて来たエネルギーを放出させるタイミングです。
点だったものを線で繋いで夢を描いたり、準備していたことを成就させる。

又はネガティブなエネルギーがあったらシャボン玉が膨らんで弾けるような
イメージで飛ばしてしまいます。

香りはローズやロータス、イランイランが満月の陰性を高め、どっぷりと
浸かることができます。

反対に「陰性」により体が重いとか、精神的に沈んでしまう場合等は
柑橘類や太陽に向かって真っ直ぐ伸びる植物の精油を使って中和します。

また、明日から新月迄の2週間は排出がスムーズになりますからダイエット
のスタートは満月の日が向いています。

明日からはジュニパーやゼラニウム、フェンネル、ローズマリーなどで、
更に脂肪や水分の排出を促し、古い思考も追い出していきます。

感性も高まりますので自己探求にはぴったりな2週間です。 
そして成果を持って新月に仕上げを行い生まれ変われます。




 月には、神秘的で、不思議な力がありますよね!
 私の今の状況、気持ちにピッタリで、元気が出て来ました。

 皆さんも、是非、メルマガ購読をお勧めします。
 
 Organic Studio のHPは、こちら。 

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 5月まで、2週間に一度発行していた 私のメルマガ「しあわせデザイン通信」が、不定期になり、ついに、8月は、一度も発刊しておりません。

 「どうかしたの?」と言う心配の声をいただいています。

 申し訳ありません。

 ブログは、毎日更新しているので、それを読んでいただけば、生きていることは、わかっていただけるのですが。。。(汗)

 継続も廃刊も、宣言しているのではないことから、中途半端になって、自分としても、気になっています。

 発刊しなくなった理由は、ツイッターやブログで書くことと、メルマガで書くことの違いをちゃんと整理できなくなったことが一つ、ビジネスもプライベートも、非常に大きな変化があり、自分が実現しようとしている「しあわせデザイン」とは何か?を自問自答しているからです。

 ツイッターもブログも、誰かが読むことを前提にしていても、自分で完結します。

 メルマガは、「これ、読んでください」と送るものです。
 それだけに、安易には、書けないのです。

 明確に「しあわせデザイン通信」発刊の意味を再構築できるまで、しばらく、休刊とさせていただきます。


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 昨日、この募集内容について、ブログに書いたところ、「馬渕さんは、どんな意見を提出されたのですか?」と言う問合わせをいただいたので、その方には、個別にメールで回答を送ったのですが、参考になればと思い、このブログでも、公開します。

【カテゴリー】

1分譲マンションの計画的な維持修繕の促進策
3老朽マンションの大規模改修・建替えの円滑化のための方策


【意見】

1、下記をテーマにしたマンション役員向けの啓発活動(セミナー・HP・パンフレット等)
①設備管理費や共用電気設備の省エネ・省コスト化による効果的な管理費削減
②上記①を修繕積立金に振り替える手法
③修繕工事の実施手法のわかりやすいガイダンス
④完全中立なマンション管理士制度の解説と活用方法

2、繕積立金の、安全で、より高利回りな運用システムの創設
①従来は管理会社主導の修繕積立金貯蓄⇒修繕積立金運用ための金融商品の開発促進へ

3、マンション管理士の「大規模修繕」コンサルティング能力開発のための再教育と積極的活用
①コンサルティング経験者による実践的なノウハウ提供と教育の実施
②マンション修繕対応の「ホームインスペクター」研修(専門資格も検討)の実施
③大規模修繕時期に合わせて、専用部のリフォーム相談や各住民の長期的なライフプラン(家計の見直しや住宅ローン借り換え等)策定サービスを提供できる能力付与研修の実施)


【理由】

私のこれまでの「大規模修繕委員長」経験および「マンション管理士」としての大規模修繕コンサルティング経験と実践による手応えから、次のことを感じています。

1、修繕積立金が不足していても、管理費を値上げすることに抵抗感があるため、早い段階で、住民負担の少ない方式で修繕積立金の増額を図ることが必要。

2、住民(役員)に知識が乏しく、管理会社主導の修繕工事が行われて、修繕積立金が限度額まで使われてしまう傾向がある。これは、設計事務所が入っても、解消されず、将来への積立金不足の原因になる。特に中小規模のマンションにその傾向が強い。

3、数千万円以上の修繕積立金が、超低金利の普通預金で、塩付け状態である。組合が法人でなく、共有財産のため、金融商品に投資できないが、10年程度以上は使わない資金であるなら、利回りが良く、安全な金融商品に投資できるようにすることで、増額を図ることが可能。

4、設計も建築も請負わず、不透明なバックマージンも要求せず、真に住民本位で、長期展望のある修繕コンサルティングを行える独立系マンション管理士を増加させることが重要。

5、修繕時期は、専用部分(各住戸)のリフォーム時期であることも多い。また、住宅ローンの借り換えやライフステージの変化時期で、家計の見直しを行うタイミングである。それが適切にサポートされれば、健全な家計の元、積立金増額も容易になり、定着も促すことになる。


 いかがでしょう?同じ意見の方も、違う意見の方も、是非、政策提言を!


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  先日、国土交通省総合政策局不動産業課住宅局市街地建築課から、「分譲マンションの政策に関するご意見募集」が告知されました。

 私は、ちょうど「マンション大規模修繕のコストダウンを成功させる7つの法則」を書き終えたところだったので、その勢いで、意見を送付しました。

A4で1枚の応募用紙で、書きこむところは、その3分の2くらい。

 書きたいことが沢山あったので、段落の幅調整をしたり、ページ書式を変えたりして、記入スペースを無理やり広くして。。。(笑)

 この応募要項には、次のように書かれています。


分譲マンションは、平成21 年末現在全国で約562 万戸、居住人口は約1400 万人と推計され、国民の重要な居住形態として定着しています。
しかしながら、一つの建物を多くの人々が区分して所有する分譲マンションは、各区分所有者の居住に対する意識が相違し、多様な価値観を持った区分所有者同士の合意形成が難しく、建物構造上の技術的判断が複雑であるなど、適切な維持管理を行っていく上で様々な課題を有しています。

また、築後30年以上経過した分譲マンションは全国で90万戸を超えるとみられており、今後こうした建築後相当の年数を経た分譲マンションが急激に増加していくものと見込まれます。こうした分譲マンションは、居住性や耐震性に問題があるものも含まれ、改修や建替えが必要になっています。

このため、現在国土交通省では、適切な維持管理や計画的な修繕及び改修、建替え等分譲マンション政策について検討を進めていますが、国民生活の基盤である居住に関する政策であることから、そのあり方について広く国民の皆様からご意見を募集することとしました。

(中略)

皆様から頂いたご意見につきましては、今後の分譲マンションの政策の検討や実施に当たっての参考とさせていただきます。頂いたご意見に対しての個別の回答はいたしかねますので、あらかじめその旨ご了承願います。また、頂いたご意見の内容については、住所、電話番号、電子メールアドレスを除き公開される場合があることをご承知おきください(匿名を希望する場合は、御意見提出時にその旨お書き添え願います。)。


 この問題に関心がある方、締切は8月31日ですから、まだ間に合いますよ!

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 私がその発足以来ずっと応援してきた「ドリームプランプレゼンテーション」。

 その名古屋エリア版、通称「ナゴドリ」が来週末に開催されます。

【ドリームプランプレゼンテーションとは?】

夢の事業プラン(ドリームプラン)の発表を通して、多くの人からの共感を得、
自分に足りないものや支援を集めることにより、夢を叶えるきっかけとするステージ(大会)のことです。

当日は、事前選考を経て選ばれたプレゼンター達が、
その応援者1名と二人一組となり、10分間のプレゼンテーションを行います。

ひとり10分間という、わずかな時間のなかで行われる発表は、
単に事業に関する「説明」ではなく、その価値と魅力を体験してもらい、観客の誰もが
プレゼンターを応援したくなってしまうような、夢を実現に導くためのプレゼンテーションです。
そして、自らもその事業を、どんなにつらくても苦しくてもあきらめない理由を
明確にしていくことを目的としています。

【エントリーの条件】

「ドリームプラン」とは、社会に新たな価値と感動を提供するビジネスプランです。
それは以下の6つの条件を満たすものとします。

1.社会的貢献度が高い事業であること
2.独自の価値・魅力があること
3.事業として発展性があること
4.実現のための準備ができていること
5.プレゼンターの人生観とリンクしていること
6.人々をワクワクさせること

ドリームプラン・プレゼンテーション(ドリプラ)では、
【自立・創造】【相互支援】【感動・共感】をテーマとしています。

人は誰も、どんな状況においても、夢を描くことができます。
その情熱が仲間をよび、価値ある素晴らしい事業プランにつながります。

そして、繰り返し、検証と練習を重ねた
「感動と共感のプレゼンテーション」によって、
真の応援者が集まり、夢の実現へとつながっていくのです。

【ドリプラの歴史】

2007年12月、日本初の試み、ドリームプランプレゼンテーションは幕を開けた。
「人の夢を聞くためにお金を払って東京まで行く?」
集まった500人は、何が起きるのか誰もわからなかった。

「感動と共感」で埋め尽くされる会場。
鳴りやまない拍手。

初めて会う人に、たった10分で心奪われ、
支援したくなるプレゼンテーション。

そして東京ビックサイトで行われた昨年暮れ2008年の第2回大会。
1000枚のチケットは発売からわずか2週間で完売。
そして、2009年、ドリプラは全国各地へ。

4月からはじまる、ドリプラ生みの親、福島正伸氏の全国公演を皮きりに、
ドリプラは、大阪、名古屋、岐阜、福島、高知、そして上海へと、その感動は全国へ広がっていく。

【ドリプラの生みの親、福島正伸先生】

2007年12月、第1回ドリームプランプレゼンテーションのオープニング。
福島正伸氏の第一声は、こうだった。

「今日、わたしの夢が叶いました!」

そう、ドリプラは、起業家を支援し続けてきた福島さんの
20年以上の集大成でもあったのだ。

1982年、早稲田大学を卒業後、就職するも、やりたいことではなかったと同月退職。
自らが起業するのに苦労した経験から、1984年?ビーボード 代表取締役就任。
1988年(株)就職予備校(現アントレプレナーセンター)を設立。
超人気コンサルタントでありながら、自らが起業するのに苦労した経験から、
「夢しか実現しない」を志として、どんな困難も乗り越えて、
夢を叶えていく起業家たちを、本気で応援し続ける、アツくてカッコいい50歳である。

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 【7、真に住民側に立つ専門家を入れること】

 今まで述べてきた「コストダウンを成功させる」法則は、修繕委員が自力で行うことも可能ですが、それには、次の3つの前提が必要になります。

1)建築・法律等の知識を持ち、マンション管理・修繕関連の専門的な勉強を行うことができること。
2)修繕工事の準備~実施~完成に至る数カ月から1年程度の期間で、十分な時間を割けること。
3)住民の合意形成のために、私情を排して、コーディネートに徹すことができること。

 この3つをすべて完璧にできなくても、修繕委員や住民全体の協力体制があれば、それなりに、進めることはできると思います。

 しかし、共用財産の数千万円規模のお金が動くことに際して、相当なプレッシャーがかかることは明白です。

 また、工事途中で工事会社へのクレームが生じたり、完成してから「イメージと違う、聞いていた話と違う」と言うような住民の不満が生じる可能性もあります。最終決定は、いずれにしても総会決議なので、責任問題が生じると言うことではありませんが、住民からの信頼が厚く、「あの人たちなら任せて大丈夫」と言う委員会が結成できないと、後々まで、住民同士のいやな思い出として残ると言うリスクを背負います。

 建築や法律的な知識を持っている人が修繕委員になるのは、心強いことですが、本来、その専門性でビジネスをしている人に、ボランティアで同等の働きを期待するのは、他の委員とのバランスに欠けるでしょう。

 以上を踏まえ、また「大規模修繕委員長」を経験した私からすると、管理会社や設計事務所に属していない独立系の「マンション管理士」をコンサルタントもしくはアドバイザーとして、活用することが最善だと思います。

 管理会社や設計事務所も専門家ですが、彼らが設計・建築と言う受注側の立場にいる以上、時として「修繕積立金の中で収まれば、自社の収益をできる限り確保したい・・」と言う計算が働くことを否定できません。

その点、マンション住民の視点で、それらの専門家との間に立ち、ある時は水先案内人として、ある時は翻訳家としての役割を果たすマンション管理士であれば、住民の利益を最大限確保してくれます。

 もちろん、マンション管理士と言っても、誰でもそう言う仕事を出来る訳ではなく、次のような専門家が理想です。

1)マンション生活に詳しいこと。できれば、実際に分譲マンションでの生活経験があること。
2)マンション管理や修繕のコンサルティング経験があること。
3)マンション修繕委員会の活動時間帯である夜間や休日のコンサルティングに気軽に応じてくれること。
4)管理会社・設計事務所・工事会社を上から目線で監視するのではなく、良い仕事をするためのパートナーとして接することができる人。
5)修繕委員会運営のアドバイスができ、住民合意を得るためのコミュニケーション力を発揮できる人。
 


 
 
 以上、「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」を紹介して来ましたが、いかがでしたでしょうか?

 普通の住民にとって、大規模な建築物であるマンションを適切に修繕するのは、経験がなく、どう行えば良いのか、わからないことだらけだと思います。

 今回は、コストダウンにテーマを絞った内容になっていますが、私の別著には、「実録 マンション大規模修繕物語」があり、こちらでは、修繕委員会の発足時から、工事完了や引渡し検査まで、その運営方法、事業者との交渉内容、使用した帳票等の紹介など、詳細につづっています。

 この2冊を読んでいただけば、大規模修繕工事をスムーズに進め、かつコストダウンに成功するヒントを掴んでいただけると思います。

 大規模修繕委員長として、またマンション管理士としての私の経験が、読者の皆さんのマンションを適切に維持し、大切な共用財産を有効に使うことに役立てばうれしい限りです。

 このシリーズの内容についての質問、大規模修繕工事や管理に関する質問があれば、こちらからご連絡ください。

 liv-info@livenet-plus.co.jp(@を@に変えて)


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 ■6、将来的な修繕計画まで踏まえて進めること
 
 最初に、財団法人マンション管理センターが出しているマンション修繕周期表を見てみましょう。
大規模修繕周期表


 このように、マンションは、12年程度のサイクルで外壁や防水などの基本的な大規模修繕が必要になります。この工事は、原則として足場が必要となるのですが、これが、数百万円以上かかります。

 それ以外の工事も、手間やスケールメリットを考えると、同時期に実施することが望ましいわけですが、限られた予算の中で、優先順位を付けるとしたら、「足場が必要な工事」の優先度を高くすることがポイントになります。

しかし、積立金が十分でない場合は、足場不要の工事は、翌年以降に回し、修繕積立金が貯まってから行うと言う選択もあります。

 いずれにしても、突発的な故障が生じる可能性があるので、積立金がゼロになることは避けるべきですし、次回以降の修繕のために、計画的な修繕積立金のための資金計画が大切です。

 つまり、工事単価のコストダウンだけではなく、その時期に工事を行わないと言うコストダウン手法もあるわけですが、常に、「資金」・「修繕工事の時期」・「修繕工事の内容」を同時に考えて、長期的な計画を立てるべきです。

 一般的には、第1回目の修繕工事に比べて、2回目以降は、劣化の修復にもお金がかかりますし、大がかりな設備の入れ替えなども生じますので、1戸当たりの修繕工事積立金の増額が必要となるケースがほとんどです。

 これを試算するために、下表のような長期修繕計画表と資金表の作成が求められます。

大規模修繕計画 この表で、上部は、修繕周期に基づいた支出予想であり、下部は、修繕積立金の増額別資金シミュレーションです。


 このマンションは8階建て32戸なのですが、第1回目の修繕工事におけるコストダウンと約1000万円の繰越に成功した結果、比較的余裕を持たせた長期修繕計画の資金計画ができ、積立金の増額は、戸当たり2000円で済み、合計でも、6000~8000円程度で収まっています。

 これを、下記「マンション管理標準指針」(マンションの維持・管理のため、「何を」「どのような点に」留意すべきか、標準的な指針を示すため、平成17年12月に国土交通省において策定されたもの)で示されたモデル例(戸当たり11257円~17000円:規模および築年数による)に比べると、同じ築10~19年マンションの半額で済んでいます。

大規模修繕積立平均


 実は、このマンションでは、マンション維持コストを引き下げる修繕工事を3種類も実施しており、この効果も出ています。

 その一つが、前にも延べた、手入れを軽減する植栽および砂利敷きへの変更。これにより、毎年の剪定作業費がなくなります。

 二つ目が、照明の省エネ蛍光灯への切り替えおよびLED化。三つ目が共用の動力(電気料金上は、「低圧電力契約」と呼びます)の契約変更による基本料金の低減です。

 これにより、このマンションの共用電気料は、1年で20万円程度のコストダウンが図れており、10年では、200万円の修繕積立金の積み増しにつながっています。

 実際の電気料金の前年比較実績結果と低減シミュレーションが、下記の表です。
 
大規模修繕電気料金削減表


 以上のように、「コストダウン」は、工事費を安くすると言うことではなく、メンテナンス費も考えた長期間の視野で考えることが必要です。
(続く)


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 【5、依頼先(設計事務所や建設会社)決定にあたり、適正に競争させた上で、管理会社も含めて、パートナーとして、うまく付き合うこと】②

【適正な競争とは?】

 一方、「適正な競争」とは、①入札業者選定②共通仕様書作成③入札比較(書類選考)④プレゼン選考⑤決定と言うプロセスの中で、コストダウンを図ることが目的です。

①入札業者選定
 入札業者選定においては、やみくもに「入札」を公募すると、どんな会社なのかを調べるだけで、審査費用がかかります。そこで、MACM方式では、あらかじめ、審査済みの事業者と管理会社や住民等から推薦・紹介された会社で、最大7社程度の工事会社による入札を行います。

書類選考時点では、審査料はかかりません。

設計施工分離方式では、まず、設計事務所を選ぶのですが、この場合は、一定基準をクリアした3社程度から、見積もりとプレゼンを受けると良いでしょう。

②共通仕様書作成
 工事会社に入札を依頼し、比較するには、共通の「工事見積書」と「仕様書」が必要です。
劣化診断書と新築時の竣工図面(写)を渡して、後は、各社の判断で、仕様や数量を考えて見積もりを出してもらうと、条件が異なるため、比較できません。


③入札比較(書類選考)
   入札依頼の際、ある程度の「ほのめかし」は効果がありますが、修繕予算そのものは、決して教えては、いけません。この「間合い」は、マンション管理士や設計事務所の経験に任せると良いでしょう。

 そして、各社から、「工事見積書」が提出されたら、その一覧表を作成します。

会社によって、「Aの項目は、Bの項目に含まれている」と言うようなケースもありますし、「値引き」表示もバラバラです。また、数量や仕様が指示してあっても、間違えや勘違いで、その指示と異なる内容を入れ来るケースもあります。

それらを揃えると、全体の金額だけではなく、工事項目ごとに、「高い・安い」の違いが、はっきりわかります。

 それは、各社の仕入れ力の差や、協力業者(下請業者)の強弱が原因の場合もあれば、管理費の水準が異なるケースもあります。

それらを総合判断して、プレゼン選考に進む会社を3社程度選びます。

 この時、安い方から3社選ぶというのは、簡単で良いのですが、実績や企業の規模・内容など、特徴を持った会社を選んでおくと、次の段階で選びやすくなります。

なお、このとき、審査査済みでない会社が2次審査(プレゼン選考)に進んだ段階で、その会社の信用調査などを行えば、無駄な審査費用は発生しません。
 
④プレゼン選考
 各社から、会社概要、実績紹介、施工方法、安全管理、住民への配慮、更なるコストダウンの努力など、修繕委員会でプレゼンテーションをしてもらいます。修繕委員は、漠然と聞いているだけではなく、各社をいくつかの項目ごとに採点します。
 全てのプレゼンが終了後、議論を行う際に、この「点数」と言う客観指標が大きな効果を発揮します。
 
 また、この日に至るまでに、入札結果比較表を元にして、更なるコストダウンを促すと、本気で受注を取りに来る会社なのかどうかを見極めることにつながります。

 プレゼン後に、修繕委員会で、1社に内定します。もし、修繕委員会に、そこまでの委任がなされない場合には、理事会合同でプレゼンを受けるとか、更には、最終2社による総会での決議と言う手段もあります。
 
 ただ、何度も審査があると言うことは、受注までの経費がかさむと言うことですから、コストダウンと言う観点からは、1社内定方式をお勧めします。

⑤決定
   修繕工事会社を決めることは、修繕工事契約金を決める=大規模修繕積立金の取り崩しを決めることなので、
必ず総会決議が必要です。また、総会の議題を決めて総会を招集するのは、理事会であり理事長ですから、そのステップを踏む必要もあります。

 以上のように、「適正な競争」とは、「公正な競争」と言う意味だけでなく、「適正な方式とプロセス」と言う事が、含まれているのです。
(続く)


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 【5、依頼先(設計事務所や建設会社)決定にあたり、適正に競争させた上で、管理会社も含めて、パートナーとして、うまく付き合うこと】①

 ここでのポイントは、「適正な競争」と「パートナー意識」です。

 「大規模修繕コンサルタント」を業とする設計事務所のHPには、管理会社や建設会社を、言わば「油断ならない相手」だから「競争」や「けん制」をしようと書いている例が見られますが、私は、それがすべてではないと思います。

 その論理からすると、そう言う設計事務所そのものも、マンション住民からすれば、難解な専門用語を使う「油断ならない相手」であり、競争により、コストダウンを図りたい相手だと言えます。

 それよりも、マンションの規模・劣化状況・自治状況等に応じて、各事業者をパートナーとして、分業と協業してもらうことが大切です。

 それが、【1】で紹介した「MACM方式」です。


【MACM方式によるパートナー意識とは?】


下記は、パートナー意識の実例です。

 あるマンションでは、マンション管理士のコーディネートのもと、設計施工分離方式で修繕工事を行ったのですが、管理会社には、修繕工事の発注には関与してもらわないけれども、修繕委員会にオブザーバーとして参加してもらいました。

そこでは、管理会社の通常業務の一環として、議事録を作成してもらったり、アンケート回収において、未提出の住戸に電話で催促をしてもらうなどして、マンション管理士や設計事務所の負荷を軽くしてもらうことで、その2者の報酬を抑えました。

 玄関拡張およびスロープ化工事では、設計事務所の「新築マンションでは、こんな感じです」と言う提案を鵜呑みにせず、マンション管理士と修繕委員会のメンバーとが一緒になって、現地で幅を計り、スロープの幅を拡張したのですが、施工費は変わらないため、多少の材料数量の増加は、全体で吸収してもらいました。

 また、設計事務所は設計図面を作成しますが、最終的には、工事会社が作成する竣工図面が次回の修繕工事のために必要となる保管図面となるので、外壁補修工事や防水工事などは、新築時の竣工図面のコピーに指示を入れる程度としました。

これにより、わざわざ設計事務所が設計図面を作成する必要がないので、その分、コストダウンを図れます。

工事が始まると、毎週、現地で定例ミーティングが行われ、工事進捗状況の確認や住民からの苦情対応等が話し合われますが、専門的な判断が求められる内容でなければ、修繕委員が出席し、その結果をマンション管理士に伝えることとしました。

これも、マンション管理士への委託料を減らすことにつながります。

 つまり、不必要な役割のダブリをなくし、修繕委員も含めた分業と協業とで、コストを抑えるのです。
(続く)


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 【4、常に住民に情報をオープンにし、丁寧に総意を得ること】

 「コストダウン」と「情報のオープン」とが、どうして結び付くの?と思われる方もいるかもしれませんが、これは、マンション特有のポイントとして、大切なことです。

 と言うのは、色々な努力の結果、修繕設計を終え、工事予算のコストダウンが成功し、無事、組合の総会で承認されたとしても、いざ、施工が始まり、実際の工事内容を住民が目の当たりにしたり、工事後の完成の姿を見た住民が、「聞いていたことと違う」と言いだすと、工事を止めたり、やり直し工事が発生し、結果として、工事費が追加になる可能性があるからです。

 最初から、わかっていれば、発注時のコストダウンの努力が効果的に働いたはずなのに、途中の変更や追加工事では、適正な競争入札は行えません。

 また、総会決議は、組合の最高機関の決定であり、「形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更」であれば、普通決議(過半数の出席の元、過半数の決議)で足り、そうでなければ、特別決議(4分の3以上の出席で4分の3以上の賛成)となりますが、どんなマンションでも、出席しない人はいるでしょう。

 出席していないのだから、総会決議に一任したことになるのですが、強制的な法律の話ではないため、いざ、「それはおかしい」とか「それは困る」と言う話が出ると、修繕委員会としても、住民同士のいざこざを避けたいのが人情であり、どうしても工事に影響が出ます。

 私が大規模修繕コンサルティングしたマンションの実話です。

 ここでは、アプローチと駐車場の共用庭のさつきが一部で枯れていて、毎夏、清掃業者の水やりだけでは足りず、当番を決めて、水やりをしていたのですが、これも面倒だし、美観も良くないので、乾燥に強い植物に植え変えることに決めました。ただ、駐車場側は北側のため、1階住戸のすぐ前の共用庭は、夏でも建物の影となることから、青々とした「さつき」やシンボルツリーが残っており、そこは、コストダウンの面からも、変えないでおこうと決まりました。

 しかし、いざ植え替えが終わると、それを見ていた1階の住民が、自分の住戸の前のグリーン地帯が、夏になると雑草が生えて、蚊が寄ってくるので、そこも植え変えて欲しいと、急に申し出がありました。

 実は、この住民は、修繕工事を決める総会にも、工事説明会にも参加していませんでした。
 
 詳細な説明資料は配布してあったのですが、良く読んでいなかったのでしょう。あるいは、読んでいたけれど、植え替えが完了した時点で、「そう言えば・・・」と急に思いついたのかも知れません。

 修繕委員の中でも、「決定したことなのだから、無視すべし」と言う意見と「予算に余裕があるのだから、波風立てないで」と言う意見がありました。

 結論としては、追加工事を行い、植栽を入れ替えるだけでなく、思い切って、雑草が生えて蚊が入ってくるエリアは、完全に植栽を撤去し、砂利敷きとしました。

 ただし、ここまでやると、今後、毎年行っている剪定(枝切りや草刈り)作業の委託費が不要になることから、費用対効果があると言う試算を行い、かつ、工事単価は、先の工事に合わせてもらうことで、修繕委員全員の同意を取り、住民全戸に通知し、理解を得ました。

 この例では、追加工事になったものの、予算に余裕があり、かつ、長期的なコストダウンにつながったので、問題をクリアできたのですが、このようなことが起こり得るのが「発注者が多数あり、かつ、一緒に暮らすため、住民同士が気を遣うマンション」の特性なのです。

 このような問題を完全に起こさないのは、難しいでしょうが、なるべく起こらないようにするためには、計画時も工事中も、情報をオープンにして、丁寧に住民の合意を得ることが求められます。

 また、テーマに応じて、効果的な手法を用いることにより、スムーズに進めることができます。
(続く)


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 【3、物理的な劣化だけでなく、快適に暮らすためのグレードアップ工事も視野に入れること】

 単に、安全な住まいを維持するためだけでなく、マンションの価値を下げない(高める)ため、あるいは、住民の高齢化に対応する修繕も考える必要があります。

 この点から、マンションの劣化の種類は、大きく以下の3つに分けられます。

1)物理的劣化
 建築されてから年月が過ぎるとマンションは雨水や排気ガスその他化学的要因、および経年の使用による物理的劣化によって劣化が始まり、進行します。この劣化に応じて定期的な修繕が必要となり、劣化が広がると大規模修繕が必要となるのです。

2)機能的劣化
 技術の進化により、マンション建築時に比べて機能が上でコンパクトな機器や材料が開発された結果、性能が低下してなくても評価的に劣化(陳腐化)する場合があります。たとえば、新耐震基準前に建築されたマンションの耐震性能や、各戸で使う電気容量が増えたり、IHクッキングヒーターを導入する住宅が増え、電気幹線の容量が足りなくなることなどがあげられます。

3)社会的劣化
 社会的な要求が時代と共に変化するために起こる劣化のことで、高度情報化や部屋構成などに対応できないことで起こる劣化のことです。例えば、インターネット対応や治安悪化への懸念から来る防犯システム(オートロックやモニター付きインターホン等)の充実は、最新のマンションであれば、当たり前ですが、古いマンションでは、装備されていないケースもあります。

 機能的劣化や社会的劣化を回復させる修繕工事は、現状のマンションからすると「グレードアップ」工事だと言えます。

 具体的には、下記リストの工事の例が上げられます。

グレードアップリスト


 物理的劣化にかける費用をなるべく抑えて、グレードアップ工事にお金をかけることが、長い目で見て、マンションの価値を保つことにつながり、コスト削減の意味が出てきます。

 私がコンサルティグしたマンションでは、MACM方式で、建設会社から示された過剰な補修工事を適切な品質かつ価格に抑えた上で、次の5点の工事を実現しました。

1)防犯機能の強化Ⅰ・・・オートロックを「鍵+共通暗証番号」方式から、指紋認証方式に変更。
2)防犯機能の強化Ⅱ・・・1階廊下と非常階段に、侵入防止の縦格子を設置。
3)高齢化対応Ⅰ・・・玄関を拡張し、長く広いスロープを設置。(下記の写真のとおり)
4)高齢化対応Ⅱ・・・廊下・階段にクッションシートを敷設。(美化対応も兼ねています)
5)省エネ対応・・・玄関・廊下照明をLED化。灯篭型アプローチ灯(LED)を設置。

スロープ/ビフォー スロープビフォー

スロープ/アフタースロ-プアフター


 ちなみに、宅配ロッカーの要望もありましたが、最近では、宅配会社も郵便局も、当日であっても、不在伝票から時間指定で再配達してくれるのが当たり前になっているので、最終的には、見送りました。

 こう言った工事により、長く快適に住み続けることができますし、仮に、売却や賃貸を行う際にも、高い価格を付けることが可能になります。

 やみくもにコストダウンを迫るより、住民の要望の強いグレードアップ工事を採用するために、施工会社とトータルの価格交渉することで、結果として、費用対効果の高い工事が実現できます。(続く)


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 【2、建物の劣化診断をしっかり行うこと】

 二つ目のポイントは、建物の劣化診断をしっかり行うことです。劣化診断には、一般的に、目視や打検による一次診断と足場を掛けてから劣化の範囲や進行度を細かくチェックする二次診断とがあります。

 これが、1次診断書のサンプルです。
劣化診断サンプル表紙 劣化診断サンプル


 また、劣化の進行が進んでいたり、概算見積もり作成上、より詳しい調査が必要な場合は、コンクリートサンプルを採取したり、赤外線カメラで壁のクラックや水漏れの状態を確認するなど、器具や測定機等を使って詳細に行うことも必要です。

 建物の劣化診断にあたっては、国交省が「長期修繕計画標準様式」、「長期修繕計画作成ガイドライン」を出しており、そこに詳しく書かれていますが、基本は、次の4点です。
1)外壁・・・ひび割れ、タイル剥離、エフロレッセンス(白華現象)、爆裂等の劣化
2)鉄部の塗装・・・さび等の劣化
3)防水・・・シーリングや屋根の防水層等の劣化
4)設備・・・給排水設備、電気設備等の劣化

 通常は、管理組合と管理会社の間の管理委託契約における「設備管理」項目の中で、「管理会社は一定期間ごとに長期修繕計画を作成する」と言う文面が入っているケースが多いと思います。

 この業務は、管理費に含まれているので、5年程度ごとに、建物の劣化診断と長期修繕計画の作成を依頼することが、管理会社を上手に活用する秘訣です。

 そして、実際の修繕工事時期が近づいたら、それに基づいて、管理会社に概算見積もりを依頼しましょう。そうして、建物の状況と修繕工事概要を把握した上で、マンション管理士や設計事務等の第3者に修繕方針を相談することをお勧めします。

 そこで、修繕工事間近に、1次診断を改めて行うのか、また、行う場合の内容について、検討しましょう。(続く)



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 ここ数日、戦争にまつわる沢山のテレビ番組や新聞の特集が組まれています。

 「生と死」を深く考えさせられる夏。

 それに重なるように、昨日、母が永眠。

 自分が生きている意味を改めて考えています。


 先の大戦を「愚かな戦争」「侵略戦争」だと否定し、それを起こした日本人、日本国を悪く言うことで、「平和」を唱える人がいますが、私は、それに共感できません。

 あの時代、欧米列国がほとんどのアジア地域を植民地化していた中、その脅威から身を守るために選択したのが、あの戦争だったのだろうと思います。

 「身を守る」とは、国の文化であり、歴史であり、家族であり、未来の子どもたちを守ることです。

 その手段として、アジア地域で覇権主義的な蛮行があったことは事実でしょう。

 しかし、私があの時代の指導者だったら、もっと優れた解決策を示すことができた、とは言えません。

 今の価値観で過去を見て、批判することは簡単ですが、当時は、見えぬ未来の不安と希望の中で、最善の判断をしようと努力していたのです。

 もちろん、初期の段階で、戦争に勝つ見込みがないと予想できた時点で、戦争終結にかじ取りできなかった「戦略」のミス、国民の命をあまりに軽々しく扱ったことの非人間的な行為の愚かさ、それが、アジア地域での蛮行と根を同じくしている軍人教育の欠陥など、反省すべきことは、あまりに多いと思います。
 
 しかし、先人たちが実現したかったのは、愛する人を守ること、明るい未来を築くこと。

 そのために、命を投げ出した人々の一人一人の気持ちに想いを馳せ、その想いを受け継ぐことが、「歴史に学び、平和を築くこと」につながるのだと思います。


 現在の私の仕事でも、何を為して、何を為さざるべきか、判断の連続の中、振り返れば、後悔と反省が一杯ですが、それを「愚行」と一蹴するのではなく、次の判断に活かすこと。

 そして何より、目先の浮き沈みに一喜一憂するのではなく、自分の「使命」とは何かを考えて、志高く行動すること。


 社会人になる時、電力会社を選んだのは「社会や人のために役立つ生き方がしたい」と言うことでした。


 そこから、スピンアウトして、「住宅と暮らし」をテーマに、社会と人のしあわせをデザインすると言う仕事を選びました。


 初心を忘れてはいないか?

 軸はぶれてないか?

 この国の歴史や文化を大切に育てているか?

 1人でできることは、歴史の中では小さなことですが、大きなことも、1人の決意と行動から始まっています。


 「使命」とは「命を使うこと」。

 だから、誰にでも「使命」はあります。

 明日から、いや、今この瞬間から、「使命」に生きようと改めて決意しました。


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 昨夜、母が亡くなりました。

 享年84歳。

 長い入院生活を経て、1カ月半ほど前、危篤になった時には、時間の問題と言われつつ、奇跡的に回復。

 丁度、その週に、名古屋と山口での講演が3か所で予定されており、回復してなかったら、仕事は、かなり大変な状況になっていたはず。

 それを避けてくれたことに、神様に感謝しつつも、母は、ほぼ植物人間状態に。

 しかし、耳も聞こえず、目も見えない母が、最近では、私の握る手を握り返す反応があり、これも「奇跡」。


 そして、昨夜、急激な吐血があり、連絡を受け、急行。

 私が病室に入った零時3分、その瞬間に、医師が臨終宣言。

 「親の死に目に会えた」とは言えない状況ですが、手には、まだ温かみが残っていたことで、母を感じることができました。

 今日は、以前から予約してあったお客様と工務店さんとの引き合わせは、昼間。

 お通夜は、親族だけを予定しているので、その仕事を終えてからでも、準備も含めて、十分間に合います。

 明日は、葬式ですが、お盆で、仕事はありません。

 ここ何カ月もオフの日がない状態でしたから、このタイミングでなければ、仕事の調整が大変でした。

 最後の最後まで、私の仕事を気遣ってくれたかのように。

 ありがとう。

 でも、ここ数年は、私のベンチャー時代の中でも、最も過酷で、何もしてやれず。。。


 5人の子供を持つ父と母は、ずっと共働きでした。

 働く母は、仕事の傍ら、沢山の社会活動をしていました。

 母は、「生長の家」と言う神道系の教団で講師を務め、多くの人の前で講演をしたり、個人の人生相談に乗ったり…。

 俳句では、教室を開いたり、本を出したり…。挿絵も自分で描いていました。

 私が、全国の出張の際に、その地の神社仏閣を訪れるのが好きで、日本の歴史・文化・伝統に強い関心があるのは、こうした両親の影響です。
 
 それに、仕事が休みの週末も、家にいることは少なく、私が、こんなにタフに働くことが苦にならず、自立心が強いのは、そんな放任の中で、逞しく育ったからだと思います。


 母への最大のプレゼントは、新入社員時代に、長野地方のラジオ番組のカラオケコンテストでグランプリを取り、その賞品としてもらった香港旅行を、私が行かずに、母に行ってもらったことではないかな?と思いますが、それは聞けないまま、永眠した母。


 もっと親孝行したかったな。


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 ■マンション修繕工事を最適化するMACM方式とは?

これは、マンション管理士による(M)エージェント型(A)のコンストラクションマネジメント(CM)の略で、マンションの規模・劣化程度・改修内容・自治状況に合わせて、管理組合・管理会社・設計事務所・建設会社・専門事業者の役割を整理し、「適度な緊張&最適な協力」関係となるよう組合せ、合理的で最大のコストダウンを実現すると同時に、住民が、安心して大規模修繕に取り組めるようコーディネートするものです。

具体的には、次のステップを踏みます。

①マンション管理士が修繕委員会や管理会社と協議を重ね、協力して、建設会社の入札を行います。

②入札に当たっては、あらかじめ、マンション管理士の事前審査で、優良な建設会社をネットワークしておき、「責任施工方式」で、施工コンペを行います。(必要に応じて、一部で設計事務所のサポートも受けます。)

③入札は、優良な建設会社ネットワーク加盟の事業者だけでなく、管理会社が推薦した会社やマンション住民が推薦した非ネットワークの建設会社も参加し、複数入札を行い、公正を図ります。

④工事内容によっては、直接専門事業者に分離発注します。

⑤工事管理においては、マンション管理士はもちろん、管理会社および修繕委員にも一定の役割を求めることで、監視機能を強化し、かつコストダウンを図ります。

⑥この方式であれば、設計事務所の設計監理フィーの半額~1/3程度で、第3者管理ができ、設計監理方式と同様に工事費のダウンが図れるため、結果的に、大幅なコストダウンが実現できます。

※なお、マンションの状況に応じ、設計監理方式も選択しますが、その場合でも、マンション管理士が住民合意コーディネートを行う分、通常より設計監理フィーを安くさせます。また、修繕委員会や管理会社に一定の役割や負担を求めることにより、更に料金ダウンを実現します。

 仮に、大規模なマンションで、最初から設計事務所を入れた設計・施工分離方式と決めている場合でも、このMACM方式を活用すれば、最適な設計事務所選択と全体としてのコストダウンを図ることができます。
(続)


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 【法則1】マンションの規模・予算・劣化状況・住民コミュニケーション状況等に応じて、修繕工事の方式を決めること

これまで、マンション大規模修繕工事を行う際には、次の3通りの方式があると言われてきました。

(1)設計監理方式
 設計と施工とを分離する方法です。設計事務所に不具合等の調査(劣化診断)から工事のチェックまでを委託します。施工会社は、一般的には、設計事務所のもと、競争入札方式となり、設計事務所の監督の下に工事を進めることになります。
 設計と施工とが分離しているため、施工会社の選定や施工内容および見積もり(施工費用)に関して、専門家によるチェックが働きます。ただし、設計事務所に別途費用(一般的には、数百万円)を支払う必要があります。なお、工事会社への見積もり発注においては、その設計事務所により、コンストラクションマネジメント(コストダウン)の方法が異なります。

(2)責任施工方式
 設計監理方式と違い、設計と施工を分離せず、一括して施工業者に依頼する方式です。管理組合の発意の後、施工会社数社に呼びかけ、不具合等の調査(劣化診断)から見積り作成(業者選定)までを依頼し、そこから1社を選んで工事を請け負わせる方式です。専門的な第三者によるチェックがないため、施工業者の選定が重要となります。全部を一括して依頼できると言う良さがある半面、いわゆる「丸投げ」となるため、コストや施工品質に関して、管理組合側からの牽制は、効きにくくなります。

(3)管理会社一任方式
 マンション管理会社に一任する方式です。マンション管理会社が、責任施工する場合と建設会社による入札を行う場合があります。普段からマンションのメンテナンスを請け負っている会社なので、そのマンションの状態も住民の様子も良く知っていると言う良さがある半面、修繕積立金の残高を知っているため、シビアに価格ダウンを図らず、積立金の中で収まれば良いと言う結果になる恐れがあります。実際、契約を取った建設会社から高額なバックマージン(紹介料)を取っている管理会社もあり、業界の悪しき習慣が改善されない限り、不安感・不信感を払しょくするのは困難でしょう。

それでは、どの方式が最もコストが安くなるのでしょうか?

一般的には、(1)の「設計監理方式」が最も価格ダウン効果が高いと言われますが、中小規模(30~50戸程度以下)マンションの場合、設計事務所に支払うコスト(数百万円)が過大となり、責任施工方式に比べて、必ずしもコストダウンが図れるとは限らないと言えます。

ただし、設計事務所に相談したら、「住民が自力で競争入札をかけても、見積もり内容が適正かどうかわかりませんよ。任せてもらえれば、工事費は競争入札で安くしますから、結果として、設計監理料+工事費が、建設会社への直接発注と同額になっても、工事中も第3者の目で監視しますから、安心です」と言われるでしょう。

これ、確かに説得力があります。

しかし、そもそも、マンション修繕工事は、「外壁・防水・塗装」の「劣化改修」を第一義としていますが、中小規模の建物の場合、構造は、ほぼ100%がスタンダードな鉄骨かRCですし、仕様も、類型化できますから、特殊な設計・施工が要らない場合が多いのが実態です。

デザイン性や増改築等が求められる訳ではないので、あえて、高額な設計監理料を設計事務所に支払うまではないと思います。

 建設会社に直接発注する場合でも、実際の工事は、すべてその会社の社員がやるわけではありません。現場監督が工事の段取りや安全を確保しながら、下請けの専門事業者を使うのが普通です。現場監督の役目は、下請会社がキチンとした工事を行うよう監督することなのです。

 優良な会社は、更に、現場監督のミスを防ぐために、節目に社内の別の監理者も派遣しますから、建設会社による責任施工方式が、設計施工分離方式より工事品質が劣るとは言えないわけです。

 では、この両方の「良いとこ取り」はできないのでしょうか?

それを実現するのが、私が提唱するMACM方式です。(続)


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 では、本題に入りましょう。

 「マンション大規模修繕のコストダウンを成功させる7つの法則」とは、すばり、次の7項目です。

1、マンションの規模・予算・劣化状況・住民コミュニケーション状況等に応じて、修繕工事の方式を決めること
2、建物の劣化診断をしっかり行うこと
3、物理的な劣化だけでなく、快適に暮らすためのグレードアップ工事も視野に入れること
4、常に住民に情報をオープンにし、丁寧に総意を得ること
5、依頼先(設計事務所や建設会社)決定にあたり、適正に競争させた上で、管理会社も含めて、パートナーとして、うまく付き合うこと
6、将来的な修繕計画まで踏まえて進めること
7、真に住民側に立つ専門家を入れること

 これも、前章で述べた通り、「単に安くする手法」ではありません。

 もちろん、コストダウンが非常に重要な要素であることは間違いないのですが、その手法についても、方程式があるわけではなく、個々のマンションの課題に応じて、考えて行くべきものです。

 また、「価格」だけが工事発注の成否を決めるものではありません。

 実際に、私がコンサルチティングをしたマンションでは、最終プレゼンに残った4社の中で、価格差は100万円程度でしたが、結果としては、一番高い会社に決まりました。

 ただし、その一番高い会社の最終入札金額であっても、私がコンサルティングに入る前に、住民独自で見積もり依頼した金額より、約500万円低くなっていますから、「コストダウン」と言う点では、成功していますし、何よりその会社に頼んだのは、「価値」が他社よりも優れていたから他なりません。

 では、7つの法則を一つずつ解説して行きましょう。(続)


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【マンション大規模修繕を「成功」させるには?】

最初に断っておきたいのは、この話の趣旨は「コストダウン」=「安くする」と言うことだけが目的ではないと言うことです。

そんな話を相談者にすると、「それはわかります。安かろう悪かろうではねぇ」と言う反応が返ってきます。確かにその通りで、「良質な工事」を「なるべく安く実施する」と言うことが基本です。

しかし、実は、マンション大規模修繕工事の成功のカギは、それだけではなく、次の3点が成功のカギを握っています。

まず、発注者は「管理組合」でも、実際は、「個々の住民」全員ですから、準備段階から完成まで、住民とのコミュニケーションを図りながら円滑な合意形成を図ることが必要です。

2点目は、住みながらの修繕であり、近隣にも迷惑がかかりますから、生活への配慮、近隣への配慮が必要です。

3点目は、当該工事の完了がゴールではなく、その後のメンテナンス、その後の長期修繕計画とそれに向けての修繕積立金の見直しなど、長期的視野に立った計画が必要です。

以上をまとめると、大規模修繕工事を成功させる5つのポイントは、次の5点です。

1)住民の円滑な合意形成を図りながら
2)生活や近隣への配慮を行い
3)良質な工事を
4)より安く
5)長期的な視野に立って
修繕工事を行うこと。

どうでしょうか?
こんな難しいことを一般の住民がリードして進めることは、容易ではありませんよね。

 では、専門家だと目される設計事務所や建設会社に任せれば、うまく行くのでしょうか?

 残念ながら、「設計・建築の専門能力」と前記のような総合的なプロデュース力とは、異なります。

 HP等で検索すると「マンション大規模修繕コンサルティグ」なるフレーズを掲げて、建築的な事だけではなく、総合的にコーディネートします!とうたっている会社もありますが、実際は、製造業的な「供給者側」の発想に偏る傾向が大きいのです。

 私は、大規模修繕工事を発注する会社を審査するのですが、実際に「住民からの評判が良い会社なので、現場を見に来てください」と盛んにアピールする設計・建築会社の現場を見に行ったら、その足場の下に空のペットボトルが落ちていて、案内してくれた社長と現場監督は、それを見ても、拾おうとはせず、私への説明に没頭。

 説明が終わった後、その点を指摘すると「この辺りは、学生が通るので、時々彼らが捨てて行くのであって、工事関係者が捨てたものではありません」と言う回答。

 これ、あきれました。

 住民からすれば、足場の足元のごみを目にするのは、不快です。誰が捨てたかは関係ありません。

 ましてや、社長と現場監督が、見つけた瞬間にそれを拾わなかったと言うこと自体、「住民本位」ではなく、私から発注会社として選ばれたいと言う「会社のビジネス本位」に見えます。

 これは、ほんの一例ですが、修繕の設計や工事に入る前に、私が繰り返し「住民本位」を説明しても、生活者意識ではなく、建築分野の常識から逃れられない人が多いのが実態です。

 これは、個々の会社のレベル差はありますが、設計・建築業界全体の根本的な『顧客意識』の問題だと思います。(続)


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 マンションは、10年程度のサイクルで大規模修繕工事が必要とされています。

 それまで、毎年積み立ててきた修繕積立金を使って、建物の維持を図るのです。

 一般的には、管理会社が「そろそろ大規模修繕の時期ですよ」と提案して、検討が始まることが多いのですが、対象は大規模なコンクリート建築物ですから、普通の人には、「何が必要」で、「何が正しい」のか、判断するのは容易ではありません。

偶然、マンション住民の中に建築に詳しい人がいるのは、心強いのですが、「建築的な専門知識・能力」だけではなく、「多様な住民の意見をまとめるコミュニ―ケーション力」を発揮できないと、うまく行きません。

 大規模修繕には、住民全体で積み立ててきた数千万・億と言ったお金を使う訳ですから、単独オーナーの意見を聞くだけで進めることのできる新築やリフォームとは、根本的に異なるのが、マンション大規模修繕なのです。

 「そんな面倒なことは管理会社に任せて、うまくやってもらえば良いじゃん!」と考える住民もいるのですが、時として、大規模修繕工事を「美味しい収益源」として見る「管理会社の本音」をしっかり見抜かないと、ノーチェックで物事が進んでしまいます。

 そこには、「管理会社の担当者が良い人」であることとは、別の力が働くのです。

 私は、平成13年に創設された国家資格である「マンション管理士」および管理会社側に設置義務のある「(マンション)業務管理主任者」の第1回試験の合格者です。

 実は、私自身、自分の住むマンションの管理会社を変更したり、大規模修繕委員長を務め、品質を下げずに、あるいは、品質を上げたうえで、大幅なコストダウンを実現させた経験を持ちます。

 こうした過程で痛感したマンション大規模修繕工事に関する前述のような問題点を解決するため、住民目線に立った「マンション大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト」を開設・運営し、全国から寄せられる悩み事の解決に乗ったり、修繕工事のコンサルティングを行ってきました。(つい最近の修繕工事のコンサルティング事例では、工事費を4,400万円→2,400万円、1,950万円→1,440万円と言うものもあります。)

 その中でたどりついた「マンション大規模修繕のコストダウンを成功させる7つの法則」をご紹介します。(続く)


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 私が3年前から応援している「ドリームプランプレゼンテーション」の女性版「ウーマンドリプラ」が、本日、開催されます。

場所は、大阪。

私は、岐阜で住宅相談会があるため、応援に行けないのですが、お近くの方、当日でも入場可能ですので、暑い夏に、更に熱い生き方を目指す、女性たちを応援しに行ってください。

Womanドリームプランプレゼンテーション
【会場】堺産業振興センター イベントホール
(大阪府堺市北区長曽根町183番地5)

・大人(当日)3,000円
・小人≪高校生以下(当日)1,000円
※お席の不要なお子様は無料
※キッズルーム(未就学児)あり。1名500円(入場料と別途必要)
キッズルーム委託先(NPO法人ノーベル)

 岐阜から、盛況となるよう、応援しています!

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 国産材住宅づくりの情報を提供する「日本の木のいえ情報ナビ」のメールマガジンに登録したところ、「応援団サポーターキット」なるものが当選したと言うメールが来ました。
 
 商品は“「木の家TV」のDVD”と“冊子「顔の見える木材での家づくり」50選”

●「木のいえTV」のオリジナルDVD

 全国の「木の家」を実際に訪ねて撮影している「木のいえTV」。木の家を選び、建て、暮らす家族のリアルな姿と声を、映像でお届けしています。
今回「木の家応援団」のため特別に、傑作選DVDを制作しました。未公開映像も収録予定。

●冊子「顔の見える木材での家づくり」50選

 家づくりや木材のプロ達が地域ごとにネットワークを組んで「安心・安全・健康」な住宅づくりを支える「顔の見える木材での家づくり」活動。全国の実例が50以上紹介されています。国産材・地域材を使った家づくりの方向性が良く分かる、業界のバイブル的冊子の最新版。(刊行:財団法人 日本住宅・木材技術センター)

木の家応援グッズ 毎月500名に当たるそうですから、多分、かなり確率は高いでしょう。(笑)


 ひょっとして、全員当選?(笑)

 でも、「当たる」と言うことは、嬉しいことで、届くのが楽しみです。


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 長期金利が7年ぶりに1%を切りました。

 フラット35も今月、2.23%に下がりました。

 フラット35S の20年タイプ(省エネ性等に優れた住宅)であれば、最初の10年は1.23%(1%マイナス)、11年~20年は1.93%(0.3%マイナス)となります。

 この2カ月だけでも0.3%程度下がっています。

 お客さんからの相談に備えて、毎月金融機関の住宅ローンをチェックしているのですが、ここまで来ると、民間金融機関の独自の住宅ローンも、10年固定で1.5%なんて言うのも登場してきました。

 どの住宅ローンを選ぶのか、益々迷う時勢となりました。

 この週末も住宅相談センターには、住宅ローンのご相談が目白押しです。

 私は、今週末は、土日とも岐阜で、マンション大規模修繕の相談、建築会社向けのコンサルティング、家づくり相談会、と多忙です。


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 昨夜は、名古屋のFP(ファイナンシャルプランナー)の方々の勉強会で、講演をして来ました。

タイトルは、
「エコポイントとエコ賃貸住宅のメリット~知られていない省エネのポイント~」

 FPさんと言えば、家計診断や財産運用の指南役ですから、「数字に強い」と言うイメージ。

あやふやな記憶だけで話をすると、突っ込まれた時に困るので、数値の根拠はしっかりと押さえ…。

とは言え、数字より、すべてのサービスは
「顧客の気持ちになり、最適な選択を助ける」
「知らないことで、損をすることのないよう提案する引出しを増やす」
と言う点が大切だ!が私の講演の趣旨。

 かなりクローズドな勉強会なので、電気料金の不思議な仕組みや流行りの「LED照明」の実態など、面白おかしい話も一杯。

 終了後には、参加者と懇親会で、私も楽しいひと時を過ごしました。


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 今週末の8日(日)は、岐阜における月例の「新築・リフォーム相談」です。

岐阜住宅相談

岐阜住宅相談2 今月の目玉は、
「家づくりタイプ診断」。


あらかじめ、FAXで診断シートを送っていただいても良いですし、当日、お持ちいただいても構いません。その場で、即座に診断いたします。

あなたがどんな建築依頼先向きなのか、ずばり診断します。

実は、以前、ハウスメーカーさん主催の家づくりセミナーで、そのハウスメーカーさんの営業マンと話を進めているお客様を対象に、この診断を行ったのですが、参加者すべてが、「ハウスメーカータイプ」と言う診断が出ましたので、当たる確率は、かなり高いと思います。(笑)

開催場所は、岐阜の鵜飼不動産の長良本店です。
小さなお子様連れのお客様用に、キッズコーナーもあります。

これから土地を探すと言う方、まだまだ家づくりは先だと言う方、いよいよこれから本格的に家づくりと言う方、ある会社と商談中だけれど、このまま進めて良いのか迷っていると言う方、、、「売り手」ではなく、中立的な立場から、お客様の家づくり成功をアドバイスする「住活アドバイザー」に会いに来てください。


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「政府は30日、省エネルギー性能に優れた住宅の新築・改修をした消費者に最大30万円相当のポイントを付与する「住宅エコポイント制度」について、2011年度も利用できるよう期間を延長する方針を固めた。住宅市場の活性化や地球温暖化対策として、継続する必要があると判断した。来年度予算の概算要求に盛り込みたい考え。
 同制度は政府が昨年12月の緊急経済対策で創設を打ち出し、今年3月に開始した。12月末までに工事を始めることなどが条件。国土交通省によると、6月末までの申請数は8万1834戸に上っている。
 政府は併せて、エコポイントを付与する対象に省エネ効果が高い給湯器を加えるなど、制度の内容を拡充することも検討している。」

(時事通信)
 
 「延長」と言うことですから、「今年12月着工までの新築やリフォーム」が来年12月までに延長されると言うことでしょうか。

今年の住宅エコポイント活用の結果、どれくらいのCO2削減が見込めるのか、知りたいところです。

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