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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【本日でブログを502日連続更新中】

この8月、9月に行った「家づくりブログ(施主ブロガー)の意識及び影響力等に関する調査」の結果(概要)がまとまりました。

 この調査は、施主が家づくりブログを書くことで、自分自身の家づくりにどのような影響力があるのか等の意識調査と、住宅建築検討層への建築依頼先の選択や商談に与える影響度、及び他の施主の家づくりの不安解消等に活用されている実態を調査し、家づくりにおけるブログの影響力全般の実態を調査するために、「財団法人住宅都市工学研究所」と「しあわせデザイン研究所(株式会社SDI)」が共同で行ったものです。

 アンケート実施にご協力いただきました「建てちゃった!ハイムbj♪」さん、「House Park SNS(通称:Howpa)」さんには、改めて、感謝申し上げます。

 今回の調査で、どのようなことを聞いたかと言うと…、

(1)回答者のプロフィール
   年齢・性別・都道府県・建築依頼先・現在の状況
(2)ブログを始めてからの期間
(3)ブログの更新頻度
(4)家づくりブログを始めたきっかけ
(5)先輩の施主ブログが自分に与えた影響
(6)現在のブログへのアクセス状況
(7)ブロガー間のコミュニケーションに関して
(8)ブログによる効果
(9)自分のブログが同輩・後輩施主に与えた影響
(10)施主ブロガーが参考にしているサイト
(11)建築依頼先とのコミュニケーションに与えた影響
(12)建築依頼先からのアプローチの有無とその内容
(13)施主ブロガーによるアドバイスサイトへの登録意向
(14)登録して、活躍した時の報酬内容や水準
(15)最近の建築法制度や税制に対する関心度調査
(16)最近の建築法制度や税制に対する理解度調査



 これから、折にふれて紹介して行きますが、「ほーなるほど」と言うモノや「意外!」というモノなど、とてもユニークな結果が出ています。

 ブログを書いている人にとっては、他の人はこんな感じなんだ、という参考になりますし、住宅事業者からすると、お客様はこう考えているのか!と言うビジネスのヒントになると思います。

 アンケートにご協力いただいた101名のブロガーさんには、今日中に、アンケート結果のレポートを閲覧できるHPアドレスと、アマゾンのギフト券(500円)が届くと思います。もし、届いていない場合は、お名前とブログ名とアドレスをこのブログの左上のCONTACT欄から、ご連絡ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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【本日でブログを501日連続更新中】

 ダイキンが、凄いエコキュートの発売を発表しました。何と、従来の設置スペースの半分で最大5人までの給湯能力を有するエコキュートです。

ダイキンエコキュート


 『ダイキン エコキュート Pシリーズ』の最新機種で、来春の発売ですが、これまで370リットルの貯塔タンクが約半分の180リットルのタンクで、同じ給湯能力があります。

 これを実現させたのが、新開発の「ハイパワー ヒートポンプユニット」

 沸き上げ能力は瞬間最大10kWもあるため、シャワー1人分のお湯を最短20分で沸き上げます。このため、コンパクトな貯湯ユニットでも、最大5人家族まで対応が可能となります。

 この貯湯タンクは新聞紙片面サイズの設置面積(幅430mm×奥行き560mm)で、住宅横側の隣地境界(通常500mm程度)にも容易に設置ができますし、奥行きも半分になったので、窓や換気扇などにかかることも少なく、スッキリと設置ができます。

 また、省エネ性に優れた高効率ヒートポンプ方式なので、給湯の光熱費も、ガス給湯機(都市ガス)に比べ約1/3(25,000円/年)に低減されます。

 思えば、私が中部電力のオール電化推進部署にいた時に、その普及で一番ネックになったのが、この設置面積の大きさ。日本は、地価が高いので、電気温水器やエコキュートが敬遠される一番多い原因が、この問題なのです。

 瞬間湯沸かし方式で能力を上げ、タンクを小さくするには、かつては大容量のヒーターしかなく、電気代がかかりすぎて、開発しても売れそうになかったのですが、ヒートポンプ技術の発達は、すごいです。

 これにより、エコキュートの普及が進む予感がしますね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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 それ、私のことです(笑)

 ブログランキングの連続1位記録は、487日まで伸びましたが、これは、応援いただいた読者の皆さんのおかげで、ひたすら感謝。m(__)m

 一方、毎日書き続けることは、自分に課した使命の一つで、それが500日続いたことは、ちょっと古いセリフですが、「自分を褒めてあげたい」(笑)

「なぜ、毎日書くの?」 
「どうしたら、毎日書けるの?」
「毎日書くネタをどうやって見つけるの?」

と言う質問をよく受けます。

「なぜ、毎日書くの?」については、
「本気」と「本物」と答えます。

「本気」は、自分が本気で住まいづくりの世界を変えたいという意思、本気で起業家を応援したいという意思の表明。

「本物」は、毎日書けば、私が本物なのかどうかが、判断してもらえる、と言う挑戦。

「どうしたら、毎日書けるの?」については、
「決意」と「行動」と答えます。

究極の答えかもしれませんが、「毎日書くと決めること」+「毎日書くこと」でしか、続けることはできません。

私のビジネスにおいては、ブログコンサルティングをするのに、かなりテクニカルな手法を伝授しますが、最後は、この二つに尽きます。

「毎日書くネタをどうやって見つけるの?」については、
「LOOK」&「WATCH」と答えます。

毎日のように通る場所でも、いつも新鮮な目で、あらゆるものを見ています。
 
 「ブログのネタ探し」と言う限定した目的ではなく、世の中の動き、人の動き、自分の気持ちをいつも見る、観察することで、自然にブログのネタが見つかります。この感覚は、習慣化できます。

 起業家精神で、365日、24時間オンの私だから(笑)、と言う特殊性は、多少影響しているかもしれませんが、人は毎日18時間も起きているのですから、昨日と違う今日が、必ずあります。

 とても区切りの良い連続500日ですが、こうして続けてこられた要因として、読者の存在も非常に大きいことは間違いありません。「毎日、読んでいますよ!楽しみにしてますよ!」と励ましてくださる方が、沢山いらっしゃることが、大きな支えにもなっています。

 そういう方々に改めて感謝しつつ、明日からの501日目をまた、新しい気持ちで迎えたいと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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【本日でブログを499日連続更新中】

 昨年4月に、住宅金融公庫は、住宅金融支援機構へと名称が変わり、個人向け直接融資業務からは撤退し、民間金融機関への長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」等の提供を行っています。

 ここが毎年実施しているのが、住宅ローンを借り入れた人を対象とした「民間住宅ローン利用者の実態調査結果」。 今年の7月から10月の間に住宅ローンを使って居住用の住宅を購入した人を対象に実施され、回答数は1047件となっています。

主な調査事項は、次の通りとなっています。
 ■住宅ローンを知るきっかけ、決定に際して影響が大きかった媒体
 ■住宅ローン利用の決め手となった事項
 ■金利タイプ別住宅ローンの利用状況
 ■今後1年間の金利見通し
 ■金利リスクに対する考え方  

 人の財布の話なので、知りたくても、なかなか聞けないのですが、こう言う調査があると、自分の住宅ローン選びの参考になります。

 これによると、例えば、今後1年間の住宅ローン金利の見通しについては、「現在より上昇する」という回答が26.6%と、前回調査結果よりも18.3ポイント低下し、先高感が大幅に弱まっていることがわかります。

 となれば、住宅ローンのタイプ別の割合は、全ローンの中で、最も高い金利で固定される「全期間固定型」を選ぶ人は少なくなるのは当然で、全体の17.3%となり、前回調査より8.6ポイント低下しています。

 一方、一定期間を固定する「固定期間選択型」は、全体の47.4%で、最も多いのは変わらず、前回調査結果と比べるとほぼ横ばいです。これは、全期間固定型よりは、金利が低いけれど、固定期間を過ぎたら、その際に再び固定を選ぶか変動を選ぶかの選択ができるタイプです。先行きの金利の変動リスクを避けながら、比較的安い金利を選ぶという選択ですね。

 そして、瞬間的には最も金利の低い「変動型」は、35.3%と、前回に比べ、8.8ポイント増加しています。これは、金利変動リスクをまともに受けますが、とりあえずは、当面の返済額を低くしたいという人もいるでしょうし、この調子だと、そんなにすぐには金利は上がらないだろう、と考え、固定金利との差が縮まる、もしくは逆転しても、30年間全体の返済総額では、トクになると予想する人が多いということだと思います。

 ついこの間まで、「住宅ローンは、金利上昇トレンドに入った」と宣伝され、それに従って、長期の固定ローンに変えた人は、悔しい想いをしているかもしれません。

 ちなみに、私は「住宅ローンアドバイザー」の資格も持っていますが、「こう考えるのなら、この住宅ローンを選びましょう」とアドバイスできても、将来の金利は予想できません。(笑)

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【本日でブログを498日連続更新中】

 私のビジネスの一つが、起業や新規事業向けのコンサルティングですが、報酬の多寡にかかわらず、あるいは、仕事抜きで、誰かの夢を応援することも、しばしばあります。

 そう言う点で、現在、最も応援しているプロジェクトの一つが、私の師匠である福島正伸先生が進められている、「ドリームプラン・プレゼンテーション2008」。

 12月に東京のビッグサイトで1000名収容の大会議場で、このイベントが行われるのですが、そのチケットは、発売3週間で完売という凄さです!

 私がこのイベントで担う役割は、自分の夢を発表するプレゼンターを応援すること。

 現在、予選会に向けて30組のプレゼンターに対して、「メンターズクラブ」の一員として、当日までのプレゼンテーション作成のお手伝いをしています。

 このための支援会が、土曜日に開かれました。

ドリプラ支援会2回 こんな風に、チームに分かれて、プレゼンター同士も知恵を出しながら、お互いの夢の応援をします。

 基本的には、50名以上のボランティアが支えているのですが、そのメンバーたるや、普通なら相当高い報酬を得ている専門家やコンサルタントも多数含まれています。

 だからこそ、ここでの出会いは、志でつながるのが、また良いところです。

 私も、確かにコンサルタントですが、かたや、「住まいづくりにおいて、事業者も生活者も幸せになる仕組み」の実現を自分の夢としているので、「人の夢を応援する前に、自分の夢の実現を頑張ったら?」と言われるかもしれませんが(笑)、誰かの素敵な夢を応援するって、素晴らしいことです。

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 先週、大阪の賃貸住宅フェアに行ってきました。主催者の人も良く知っていて、展示を見て回ってから、「今年の特徴は?」と聞くことで、私自身のビジネスに役立たせています。

 今年のトレンドは、ずばり「リノベーション」。

 古いものを新しくすると言う意味での「リフォーム」ではなく、革新的に変えていくという意味で「リノベーション」と言う言葉を使っています。

 大家さんにとっては、空室対策として、新築同然、いやそれ以上にデザイン性の優れた部屋にして、入居者を募集したいので、そのニーズに合致する提案をする専門事業者が増えていると言うことです。

 ただ、お金をかけてリニューアルしても、入居者が入るという保証がないので、工事を提案した会社が家賃保証を行う、と言うビジネスモデルもあります。

 もう一つの特徴は、「鍵」メーカーの出展が多いということ。

 私も、現在、日本防犯住宅協会の顧問をしており、泥棒被害を減少させるための活動をしていますが、賃貸住宅にとっては、入居率にダイレクトに影響する空き巣対策は、非常に重要だということで、社会の治安が悪化する分、防犯に関する展示が多くなるのだと思います。

 生活者側への調査で見えてくるものと、企業側が「これは売れるだろう!」と考えるモノは、必ずしも一致しないのですが、だからこそ、こうして、実際の展示会を見ることで、そのギャップを見つけるのも、住生活エージェントコンサルタントとしての、大切なマーケッティングになります。

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 麻生太朗首相は23日夕、追加経済対策に関して「住宅ローン減税は過去最高のところまで引き上げろ」と与謝野馨経済財政担当相や与党幹部に指示した。
(中略)
今年末で期限を迎える現行の住宅ローン減税は、借入金2千万円を上限に…(中略)…所得税から控除する仕組み。10年間の減税額は最大160万円にとどまる。
 1999年から2年半は借入金の上限が5千万円で期間は15年。減税額は最大587万5千円だった。首相はこの水準を上回る減税規模を念頭に置いていると見られる。
(後略)
(日本経済新聞 2008年10月24日 朝刊 1面より)

 この施策、住宅不動産業界にとっては、朗報に違いありませんが、「過去最高時」に比べて、物件価格が大幅に下がっていること、先行き不透明感が強くなっていること、を考えると、どれくらい効果があるのでしょうか。

 それに、ついこの間までは、地球環境のために、「200年住宅」、「長持ちする住宅」、「現在の住宅ストックを活かして、リフォーム減税」などと叫ばれ、住まい文化の発展に寄与する話になっていたのが、いきなり、「新築が増えれば、景気が良くなるでしょ?」と言う、経済至上主義の話に逆戻り。

 これって、あまりに旧式の発想ではないでしょうか?

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オリーブオイルの産地に行くと、
「毎朝スプーン1杯のオリーブオイルが健康を作る。」
「オリーブオイルを大切にする人は、幸福になる。」
と言われているそうです。

 この話は、以前、何度かお会いし、ブログでも紹介したことのある、料理研究家の磯貝由恵先生のブログ【パリごはん】で美味しいおしゃべり!!で、昨日紹介されていた内容です。

 さらに、

美味しいオリーブオイルのお陰で、
どれだけ、多くの方に喜んでいただけたことか。

そして、私がこんなに健康なのも、
オリーブオイルを大切に、しているから。


と、書かれると、私もオリーブオイルを使った料理を食べたくなります(笑)

 その磯貝先生が、シンプルフレンチをワインと楽しむ、フランス料理教室を開講しています。
ご興味のある方(とワイン好きな方)は、ご参加されてはいかがでしょうか?

【 レッスンの日程 】

■ マカロン1DAY講座
東京・自由が丘 11月1日(土)12:00~14:00 
名古屋・八事 10月28日(火)12:00~14:00 19:00~21:00

■ 東京・自由が丘スタジオ
「お料理とワインのクラス」
10月31日(金) 12:00~15:00 19:00~22:00
11月 1日(土) 19:00~22:00

■ 名古屋・八事スタジオ 
「エレガントなお菓子のクラス」 
11月 8日(土)14日(金)14:00~16:30
「お料理とワインのクラス」
11月15日(土)18日(水)21日(金)
11:00~14:00 19:00~22:00

 詳細やお申込みは、磯貝さんのブログからどうぞ。

 ぜひぜひ、お勧めします。

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 住まいと街づくりの分野で「防犯思想」を広めたいと思い、応援している日本防犯住宅協会の主催で、11月6日(木)に講演会が開催されます。

 この趣旨は、これまで住宅の防犯と言うと、「鍵」「格子」「アラーム」「警備」と言う後付けの建材やシステムで語られることの多かった問題点を明らかにして、「設計」「建築」「環境」「人の意識・習慣」をトータルに考えて、ホントに安心して暮らせる住まいと街を作りましょう!と言う啓蒙活動です。

 特に、防犯に関心の低い住宅業界の方には、ぜひとも、知っていただきたいのが、「生活者の防犯に関する意識」と「事業者側が取り組む意識のずれ」で、私もこの講演会の講師として登場し、住宅事業者が、地域貢献活動として、住宅防犯のリーダーシップを取ることの意義をお話します。

 メイン講師は、地域安全マップの権威である小宮信夫教授(立正大学文学部社会学科教授)ですが、最近、相次ぐ街の中での「危険」について、お話をいただきます。

 協会の会長である柴山先生は、いち早くこの防犯住宅に取り組んだ工務店さんの先進事例や協会の活動について、お話をされます。

 受講対象者は、住宅関連業界・警備業界・地域の安全に取り組む行政、団体、自治会リーダーの方々です。

 ぜひ、多くの方に参加していただきたいと思います。

【講演会の概要)
■セミナー名
 「防犯住宅づくりで受注拡大し、地域に貢献する」講演会 

 第1部
  女性や子供が犯罪・危険・事故を回避し、安全に過ごす方法
  (講師 小宮信夫 立正大学文学部社会学科教授)

 第2部
  家を守り、地域を守る地域の防犯リーダーシップ工務店とは
   ~エージェントだからわかるお客様の本音~
  (講師 馬渕裕嘉志 しあわせデザイン研究所 代表
     (財)住宅都市工学研究所 特別研究員

  第3部
  防犯住宅セミナーで受注を増やし、継続のお客様になってもらう方法
  (講師 柴山明輝 日本防犯住宅協会 会長)

■開催日時
 11月6日(木) 14時~17時(13時45分開場)

■会場::(名古屋市)名古屋会議室

■参加費:1名様 10,000円(協会会員8,000円)

■定員100名様



<お詫び>
 本講演会は、都合により、延期となりました。


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 木造住宅は、RC造に比べると、その材料の生産過程におけるCO2の排出量が少なく、また、長期に渡ってCO2を木材の中に閉じ込め、さらに、地元の材料であれば、流通経路も短いので、地球環境に良いという趣旨のことを書きました。

 しかし、木材だからと言って、すべてがそうではありません。いわゆる「違法伐採」は、森林を衰退させる原因となることが多く、逆に、地球環境にとってマイナスとなります。

 逆に言えば、その材木を使うことが環境にとって良いのかどうかは、適切な経営がなされている森林から切り出されたものかどうか?と言うことがわからないと、判断できないということです。

 最近では、「食」の偽装が次々と明るみに出ており、どこで生産され、どういう経路をたどって販売されているのかを追いかけ、証明する「トレーサビリティ」と言う言葉を良く聞くようになりました。

 材木でも、同じ心配があると思うのですが、それはどうなっているのでしょう?

 調べてみると、実は、平成18年に「木材・木材製品の合法性、持続可能性の証明のためのガイドライン」と言うものが林野庁から出され、ある材木について、「伐採・加工・流通・納入」の各ステージで。合法的に持続可能な健全経営がなされている森林から伐採されているのか?等を証明するシステムがリリースされていました。

 しかし、これ、消費者はほとんど知らないと思います。

 ガイドラインなので、強制力はないのですが、施主が、「私の住宅に使おうとしている材木のトレーサビリティを教えてください」と言うようになれば、建築会社の意識も随分変わると思います。

 このガイドラインの存在は、広く知られるようになって欲しいと思います。

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 公正取引委員会から、排除命令を受けたパンフレットは、下の画像の通りですが、問題とされているのは、
オール電化にするとガス併用より「1年間で約10万円もおトク!」
「10年間で300万円(専用ローンだと350万円)もオトク!」
というくだりです。

九州電力 パンフレット

 ここで、誇大表現のため問題あり、とされているのが、「オール電化にするためには、機器の購入費用・工事費用・買換え費用がかかることから、そのメリット金額表示が不正である」と言うことです。

 昨日まで述べてきたように、ガスとの比較におけるメリット表示ですから、オール電化とガス機器とにおける機器代、工事費用、耐用年数、買い替え費用をすべて比較して表示するという意味では、正しい指摘ですが、新築でもリフォームでも、消費者側の商品選択結果や事業者により、工事費に大きなばらつきがあるという実態を踏まえると、現実的には、光熱費のランニングコストの比較でしか金額表記は難しいと思います。

 実際、指摘を受けた九州電力でも、今後の対応としては、「機器代や工事費を考慮していない比較数値である旨を明記する」という回答を出しており、機器代や工事費まで含めた金額表示を行う、とは言っていません。

 しかし、だからと言って、このチラシが適正かと言うと、次の問題はあると思います。

■電気料金もガス料金も、向う30年の間の変動が読めない性質のものであり、それを現在の価格のもとでシミュレーションをして総額表示するのは、現実的でないと思われます。

 かつて、石油ショックの際に、深夜電力が大幅に値上がりをしたこともありました。短いスパンでの比較であれば、許容できますが、30年間の試算は、金額メリットの大きさを無理やり強調している感じがします。

■「オール電化住宅専用ローンにすると、プラス50万円オトク」と言う点は、エコウイル採用でのガス選択の優遇専用ローンも同じようなメリットがありますし、熱源選択以外での優遇金利の獲得により、同程度のメリットを享受できる手段もあります。

 従って、「同じオール電化にするなら、オール電化専用ローンを活用してね」と言う意味でのお勧め文句なら良いでしょうが、ガスとの光熱費比較の延長線上で、「30年間で+50万円オトクになる」と並べて書くのは、こちらも無理がありそうです。


 ただ、上記のどちらも、「そう言う前提があっての比較」と言うことは、「取り立てて注記していなくても、容易に判断できることだから」と言うのが、元々の九州電力さんの気持ちかもしれません。

 しかし、消費者からすると、「ちょっと、過剰な宣伝だなあ」と苦笑いされかねない表現を用いるのは、いかがなものでしょうか…?

 と言うことで、今回の問題に関する私の感想は、

 排除命令の趣旨は理解できますが、その指摘内容においては、正確さに欠けているため、消費者に逆に誤解を与えかねない問題を含んでいます。一方、九州電力のパンフレットの表現は、確かにコストメリットの表現手法に無理があります。

 オール電化かガスか?と言う選択は、料金比較だけで決まるものではないでしょうから、機能・性能・ライフスタイルとの相性など、総合的なメリットでPRするという姿勢を持つことが大切だと思います。(シリーズ終わり)

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 『日本住まいブログランキング』~昨日は、全国4位~

 『FC2建築ブログランキング』~連続1位記録は、479日~

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「オール電化」の宣伝パンフレットが、いわゆる誇大広告だと指摘した公正取引委員会ですが、その論点を同委員会の事務総長の発言から抜き出すと、次のとおりです。

【発言1】
 「実際には,オール電化住宅とするためには,エコキュートと呼ばれる電気給湯器,あるいはIHクッキングヒーターと呼ばれる電磁調理器といったものを購入しなければいけないわけですが,こういったものの費用が約100万円程度掛かるわけです。また,設置工事費用も掛かるわけで…

【ここが疑問】

 ガスであっても、機器代は必要ですから、「ガスと比較して」と言うことであれば、「IH+エコキュート」の価格と、「ガスコンロ+ガス給湯器」の価格差が問題になるはずですが、オール電化の機器代のことしか述べていないため、あたかも、オール電化にすると、機器代が100万円高くなるような印象を与えます。

 実際に、機器の定価では、高機能のIHであれば25万円以上、フルオートのエコキュートであれば、70万円以上しますので、100万円程度するというのは、正しいと思います。

 しかし、HPで探すと、実際の販売価格は、両方合わせて、普及タイプで40~50万円程度、高機能タイプでも、65~80万円程度のようですから、「100万円」という指摘は、実態からは外れているようです。

 また、「ガスコンロ+ガス給湯器」の定価は、高機能タイプで定価は70万円程度ですが、HPで探すと、実勢価格では、40~50万円程度のようです。

 さらには、設置工事費用も掛かるわけで…と言うのは、ガスも設置費用必要であるばかりか、工事費は、新築なら、システムキッチンを選ぶケースが多いでしょうが、その場合はIIHとガスレンジはどちらも組み込まれて運ばれて来ますから、工事費の差はないですし、給湯機工事も、たぶん、ほとんど変わらないと思います。

 リフォームの場合も、工事費で大きな差がつくとは想像できないため、「設置費用」に言及することは、やはり、奇異に感じます。

 パンフレットで書いてあるのは、単価が決まっている電気とガスとの「光熱費の比較」です。機器代や工事代など、業者によって、大きく差が出るものを織り込まないのは、どんなものでも同じでしょうし、買う側も、それくらいはわかっていると思います。

【発言2】

 機器の耐用年数もありますから,買換えも必要となり,耐用年数でいえば,エコキュートが10年から15年,IHクッキングヒーターが8年から15年ということで,30年間のうちには当然買換えが必要になってきますが

【ここが疑問】

 これも、ガスであってもオール電化であっても、耐用年数が過ぎれば買い替えの問題は生じるので、指摘すべき事項ではないと思います。もっといえば、常識的に、燃焼部分のあるガス器具の方が、耐用年数が少ないと考えるのが一般的なので、電気の方が有利だと思います。

【発言3】

高額な初期投資費用が掛かることが記載されていないということは,やはり景品表示法上問題があった

【ここが疑問】

 そもそも、調理機器も給湯機器も、生活に欠かせないものであり、ガスか電気かを選ぶことになりますが、そのグレードは、どちらにしても、リーズナブルなものから高額なものまであり、消費者自分で選びます。従って、オール電化だけが、「高額な初期投資」とは言えないと思います。


【発言4】
 電力分野のように規制改革が進展して自由化が進んでいる分野におきまして,公正な競争の促進を図っていくということは極めて重要であると考えているところです。

【ここが疑問】

 電力において、一般家庭は、非常に規制されていて、自由化が進んでいない分野だと思います。今回の措置で、公正な競争が促進されるという意味が、よくわかりません・・・。
 それより、オール電化が普及すると、小規模なガス会社やガス機器のみを取り扱うガス会社系列のリフォーム店や設備店が、大きな影響を受けるので、巨大な電力会社が、広告を抑え目にしないと、適切な競争にならない、と言う意味なら、わかる気がします。

【発言5】

 トータルのコストとしての費用全体の表示なり,強調表示の内容において,景品表示法上の著しく有利と誤認されるものに該当する

【ここが疑問】

 繰り返しになりますが、ガスとの比較ですから、オール電化のトータルコストの表示が重要なのではなく、ガスと比較する項目を共通にして、算定根拠の表示が必要なのだと思います。

 名誉毀損で訴えられるといけないので(?)、念のために言っておきますが、公正取引委員会の事務総長は、私が疑問だと指摘した内容について、十分理解されているものの、「イニシャルコストも説明して、正しいメリット・デメリットもわかるようにしてね」と言う趣旨のことを伝えるために、短い記者会見の中で言えることは、この程度で、いささか言葉足らずになっただけかもしれません。

 そうであれば、このブログを読まれた方が、正しい理解をしていただけば良いと…(笑)

 一方、実際に、排除命令を受けたパンフレットは、下の画像の通りです。
九州電力 パンフレット


 明日は、このパンフレットには、そもそも、どんな問題があるのか?について、書きたいと思います(続く)

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昨日の続きです。新聞報道では、「オール電化にするためには、電磁調理器などの購入費、設置費だけで100万円以上かかり、長く使えば機器の買い替えも必要。九電はそうした事実を明記していなかった。」と書いてありますが、実際の命令文書を読んでも、100万円の文字は見あたりません。

 色々調べると、公正取引委員会の事務総長の会見記録に100万円の文字がありました。

 以下、全文を掲載します。

***************************

 九州電力株式会社に対する排除命令について(事務総長)九州電力に対して,本日,景品表示法第4条第1項第2号の有利誤認という規定に違反する事実が認められたということで,景品表示法に基づく排除命令を行いました。

 レクは九州事務所で行いますので,詳しくはそちらに問い合わせ願いたいのですが,本件の概要について,説明したいと思います。

 「電化deナイト」と称するオール電化住宅向けの電気の取引に当たり,1年間で約10万円,30年間で約350万ないし約300万円得になるかのように表示していましたが,実際には,オール電化住宅とするためには,エコキュートと呼ばれる電気給湯器,あるいはIHクッキングヒーターと呼ばれる電磁調理器といったものを購入しなければいけないわけですが,こういったものの費用が約100万円程度掛かるわけです。

 また,設置工事費用も掛かるわけで,長期間にわたりオール電化住宅を使用するためには,こうした機器の耐用年数もありますから,買換えも必要となり,耐用年数でいえば,エコキュートが10年から15年,IHクッキングヒーターが8年から15年ということで,30年間のうちには当然買換えが必要になってきますが,そういった具体的な条件を示さないで,オール電化住宅の方が得になるという表示をしていたことが景品表示法上の不当表示に該当するとして排除命令を行ったものです。電力分野においては,こうした形での法的措置は初めてであります。

 オール電化については,近年,ガス・電気を併用する住宅との間で活発な競争が行われているようであり,特に九州地区では,オール電化採用住宅戸数が過去数年間で非常に増えているということで,平成14年度には13万戸程度であったものが,平成19年度末には44万戸まで大幅な増加をみせているという状況で,一般消費者のオール電化に関する関心は相当程度高いといえるわけです。そのようなときに,パンフレットなどの広告宣伝の仕方として,高額な初期投資費用が掛かることが記載されていないということは,やはり景品表示法上問題があったということで遺憾に感じている次第です。

 電力分野のように規制改革が進展して自由化が進んでいる分野におきまして,公正な競争の促進を図っていくということは極めて重要であると考えているところです。公正取引委員会としても,今後とも迅速な法運用に努めてまいりたいと思いますし,また,業界としても,消費者に対する適正な情報提供という観点に沿って,自らの表示内容について,検証していただきたいと考えているところです。

[質疑応答]

(問)特に九州でオール電化の活発な競争があるというお話でしたが,オール電化は全国どこの電力会社も行っていると思うのですが,九州電力の表示が特異だったというか,他の全国の電力会社と比べて悪質性が高いということで,今回,指導を行ったということなのでしょうか。

(事務総長)もちろん,今,御質問があったように,全国各地の電力会社もオール電化住宅向けの電気について,広告宣伝,比較広告といったことを行うこともあるわけですが,そのようなときに,電力料金とガス料金を合算したものと,オール電化にした場合は電力料金ということでしょうが,その比較なり,ランニングコストでこれぐらい掛かるという試算なりは,一般的に行われていたということかと思います。

 そういったものと比較して,今回の九州電力につきましては,トータルのコストとしての費用全体の表示なり,強調表示の内容において,景品表示法上の著しく有利と誤認されるものに該当するという判断をしたということです。

**************************

 赤字は、私が重要な論点だと思う場所です。

 これを読んで、その通りだと感じる人は多いでしょうか?それとも疑問だと感じる人が多いでしょうか?(続く)

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今、全国の電力会社が、秋のオール電化キャンペーン(名称はそれぞれですが)を実施しています。その最中、九州電力が、
オール電化にするとガス併用より「1年間で約10万円もおトク!」
「10年間で300万円(専用ローンだと350万円)もオトク!」
などと表示したチラシを配布したことが、消費者に誤解を与えるとして、公正取引委員会より、15日に、景品表示法違反で排除命令を出されました。

 これが、実際の排除命令書の説明部分です。↓
九州電力排除命令

 こうした電力会社への排除命令は全国初です。

 これを読むと、オール電化にするためには、機器の購入費用・工事費用・買換え費用がかかることから、そのメリット金額表示が不正である、と書かれています。

 ただ、この文書には、機器代や工事費について、「いくらかかるから」と書いてあるわけではなく、実際に公正取引委員会が、正しい数値を例示しているものではありません。

 しかし、新聞報道では、


「オール電化にするためには、電磁調理器などの購入費、設置費だけで100万円以上かかり、長く使えば機器の買い替えも必要。九電はそうした事実を明記していなかった。」

(読売新聞)と書かれています。

 私が、元「オール電化大魔王」だからと言うひいき目を抜きにして、「えっ!?100万円?これって、どうなの?」と言う疑問が湧きます。

 一方、「30年間で、300(350)万円?」と言うのも、「どうなの?」と言う疑問が湧きます。

 次回は、それらを分析します。(続く)

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ロハスビジネスアライアンスの定期セミナーシリーズの最終回です。このセミナー第3部では、ケース紹介&パネルディスカッションでした。

 まずは、カーボンオフセット取組事例紹介として、導入先進企業数社のプレゼンテーションが行われましたが、前回の定期セミナー時に比べて、カーボンオフセットがビジネスとして芽吹いている傾向が顕在化していると強く感じました。

 たとえば、カーボンオフセットプリント。
これは、ある商品が発売されるまでのCO2排出量を包装紙に印刷するというもので、購入者側からすると、同じ商品でも、よりCO2排出の少ない方を選ぶ、という効果を狙ったものです。

カーボンオフセットプリント1
カーボンオフセットプリント2 ←今回、実物として紹介されたのは、愛知県にある御菓子メーカーの「えびせん」。決してメジャーではない会社の商品だけに、ちょっと、びっくり。


 また、そこに登場したのは、私の盟友であるシップ社の小松社長で、カーボンオフセット思想を工務店やリフォーム会社に広めようとしている活動の紹介です。これは、私も応援しています。

 具体的には、カーボンオフセットハウスネットワークに加盟しているリフォーム会社さんが、その地域で注目されて、メディアに取り上げられている事例等が紹介されました。

LBAパネルディスカッション 続いて、 「ボランタリー(自主的)マーケット サステナブル&低炭素への消費者の意識改革」と題したパネルディスカッションです。

 パネラーは、私の知り合いで、ロハスなリフォーム会社として、エコプロダクツの受賞もされた株式会社オクタの山本社長や、アーティストの坂本龍一氏が代表を務めるモア・トゥリーズ事務局長の水谷伸吉さんとか、この世界の先駆者の方々です。

 セミナーの後は、参加者の懇親会。

 今回、始めてお会いした、パネリストの水谷さんに接近。現在私が連載している「住まいと電化」の対談シリーズで、ぜひ、坂本龍一さんを対談相手にと、お願い。m(__)m
 
LBA水谷さん 水谷さんとの記念写真です。


 住宅に関する興味もあるそうですが、普段はニューヨークで、日本に帰るのは、年に2度ほど。「坂本に話してみる」と言うことですから、ひょっとして、ひょっとするかも…(^_^)v

 今回のセミナーの盛り上がりに、まさに「カーボンオフセット元年」を感じたのでした。

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 2万坪の庭園で有名な椿山荘で開かれたLBAの定期セミナーですが、少し早く着いたので、お茶しながら庭園を味わっていた時の写真です。↓

椿山壮

 さて、第2部は、「カーボンオフセット導入実践ガイド」です。

 最初の講義は、
「排出権活用の意義と、国際的な取り組み、国連認証のCDMについて」
・松尾直樹(PEAR カーボンオフセットイニシアチブ代表取締役、COA理事)

 カーボンオフセットは、「排出権を買う=CO2を出して良い権利を買う」と言う行為と、「CO2の削減=通常使う量より減らす」と言う行為の二つのパターンが混乱して使われているケースが多いと言う指摘がありました。

 日本で行われているカーボンオフセットは、ほとんどが前者なのに、後者だと思い込んでいる人も多いと思います。

 いずれにせよ、基本は、自分が生きて活動することで出すCO2は、自分の責任(コスト負担)で相殺しましょう!と言う意識を広めること。

 続いて、
■カーボンオフセットの会計処理
・大串 卓矢(あすかスマートエナジー代表取締役、COA監事)

 排出権は、有価証券か?金融資産か?債権か?物権か?会計上の資産か?費用か?寄付か?と言う解釈の話です。

 これまで、こういう観点からは、考えてきませんでしたが、その額が多くなれば、企業にとって、会計上の問題は、かなり大きくなります。まだ、定まった解釈がないとのことですが、この整備も、普及のためには必要ですね。

 このように、「実践ガイド」がテーマになると言う事は、いよいよ特殊な人たちから誰でもができる状態に移行してきたということでしょう。

 明日は、その実践の実例を紹介します。(続く)

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 昨日は、東京でロハスビジネスアライアンス(LBA)の定期セミナーに参加してきました。

 LBAとは、「LOHAS(Lifestyles Of Health And Sustainability)の価値観に基づくビジネスを活性化するプラットフォームとなる活動を通じて、LOHAS分野での事業創造・発展に寄与し、人々の健康と持続可能な社会の実現に貢献します。」(同団体のミッションステートメントから)と言うことを趣旨としており、しあわせデザイン研究所もメンバーになっています。

 今回は、9月に結成されたカーボンオフセット協会(COA)との共催で、
  「カーボンオフセットとカーボンフットプリント」
~低炭素社会に向けての「ボランタリー(自主的)」な取り組み~

 がテーマとなっています。

 場所は、2万坪の庭園で有名な椿山荘で、緑豊かな風景をながら、来たるべき低炭素社会へのイメージを共有しましょうと言うメッセージの込められた会場選定です。

 最初に、LBAの代表であり、COAの会長でもある井出さんから、CO2削減へのボランタリーな取り組みとして注目を集めているカーボンオフセットとカーボンフットプリントの話があり、続いて、最新動向、導入ガイドライン、そして成功事例など、盛りだくさんの4時間でした。

 第1部は、国内最新動向について、3つの講演。

最初の講演は、
「カーボンオフセットの推進に向けた取り組みについて」
・高橋康夫(環境省地球環境局地球温暖化対策課市場メカニズム室室長)

 ここでは、中央だけでなく、地方でのカーボンオフセットの意識も高くなっており、それに合わせて、誰でもが身近に感じることのできるよう、国内のオフセット活動を進めていると言う話が印象的でした。

 つまり、アーストラリアの植林とかサンゴを植えるとか言う、外国のオフセット活動ではなく、日本国内で、そう言うCO2吸収行為を対象として行きたいと言うことです。

 確かに、排出権を買っても、自分がイメージできない場所で、CO2の吸収活動に使われたよ、と言われても、ピンと来る人は、少ないですから、この方向性は、良いと思います。

 また、平成20年度カーボンオフセットモデル事業として、9事業が採択されているのですが、企業の行動変革が対象であり、来年度に向けては、日常生活でCO2削減ができるように「見える化」を推進して行くとの政府方針が紹介されました。

続いて、
「国内VERなど国内排出権の動向」
・飯田哲也(環境エネルギー政策研究所所長)

 ここで問題定義されたのが、CO2削減目標達成計画が、最初から破たんしていると言うお話。しかも、その原因が電力の非化石燃料化の遅れが原因だと言うのです。長い年月を必要とする発電所の建設期間からすると、短期間で電源構成を変えることは、かなり難しいですから、「じゃぁどうするんだ」と言う話になります。

 そのために、CO2排出権が取引されやすいようなインフラ整備をして、国内クレジットの仕組みをこう変えて…と言う複雑な仕組みの話になってくると、ちょっと付いて行くのが難しくなります。(~_~;)

 書いている私も、この話をどう表現したら良いのか…。

最後は、
「J-COF(カーボンオフセットフォーラム)の取組み」
・加藤 真(J-COF ディレクター)

 このフォーラムは、「我が国におけるカーボンオフセットのあり方について(指針)」に基づき、その正しい普及のための活動をしている環境省の団体です。確かに「カーボンオフセット」と言う言葉は、あちこちで聞かれるようになりましたが、それって、どんな風に推進するの?どこで買うの?と言う話で戸惑わないよう、インフラ整備を目指しています。

 間もなく、「カーボンオフセット白書」の発刊とか「カーボンオフセット大賞」の表彰とかを計画しているそうです。

 こう言う話になると、ちょっとイメージが湧いてきますが、春に行われた前回のフォーラムと比較すると、ぐっとビジネスや生活の表舞台に出てきたなぁと言う実感がわいてきます。第2部以降の話は、明日。(続く)

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 日本シリーズ出場をかけ、セパ両リーグでは、上位チームによるクライマックスシリーズが始まっています。

 このうち、オリックス対日本ハムの第1ステージでは、すべての試合が行われる京セラドーム大阪の電力使用量に応じたCO2の排出量をカーボンオフセット対象にしました。

 実際に使用した結果を元に計算するので、いくらになるのかは、終わって公表されなければわかりませんが、この料金は、チケットに上乗せされているのではなく、売り上げ全体からオリックスグループが支払うと言う方式です。

 従って、観戦者自身の貢献意識は弱いかもしれませんが、自分が支払ったチケット代がCO2削減に貢献しているのは間違いないですし、そう言ったPRは、これからは、チケットに印字するなどして、啓蒙活動に役立ててほしいと思います。

 「そもそも、ペナントレースで決まった1位が日本シリーズに出れば、クライマックスシリーズは不必要だから、カーボンオフセットもいらないでしょ?」と言われてしまえば、その通りですが、娯楽の必要度は、正否を測れないので、このように、「実施するならカーボンオフセット」と言う考え方には、拍手を送りたいと思いますね。

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 新築のために、これから土地を探す人の傾向としては、現在住んでいるマンションの近くが良いとか、職場までの距離を考えてとか、子供の通学や学校が荒れていないことを調査してとか、いくつかの基準を持たれている方が多いと思います。

 また、若い人だと、昔から住んでいる人が多くて、近所づきあいが大変なところより、新興住宅街の方が、気が楽で良いという意見もあります。

 私が体験的にお勧めするのは、地域の自治会がしっかりしているところ、3世代家族が多いところ、できれば、昔から続くお祭りのあるところ…いわば、昔ながらのコミョニティがあるエリアです。

 私の住む街は、たぶん、そう言う典型的なエリアなのですが、それを実感したのは、昨日。

 実は、「市民運動会」でした。

 このエリアの市民運動会は、7つの町内会の対抗となっており、昔からの地名で「細畑・切通・蔵前・手力・芋島・東中島・高田」に分かれています。

 私が出たのは、4人1組×4チームでリレーする「むかで競走」。

 今回のために初めて会った3名と息を合わせるために、実は1週間前に一度練習し、さらに、当日の本番前には、1時間前集合で、再度練習しました(笑)

 自治会長さんが熱心で、昨年最下位だった順位を今年は上げるぞ!と号令がかかったので、出場する4チームとも、ちゃんと試走します。

 そして本番・・・見事1位!しかもダントツ!!
市民運動会
 賞品は、なんと食パン3斤分!(笑)

 競技を終え、自分の地区のテントに戻ると、ヤンヤの喝采。

 こうなると、普段はなかなか行かない夜のお疲れさま会にも、出席する気も起きます。

 こう言う雰囲気って、心地良いです。

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 スモーキングハラスメントをなくしたいと本気で考えている私ですから、たばこ関連記事は、自然に目にとまります。

 そんな私の目に飛び込んできたのが、今回のタイトル”たばこが1箱1000円なら・・・中高生4割「やめる」”の記事。

 おいおい、そもそも、中高生が喫煙してちゃまずいだろう!と言いたくなりますが、この調査によれば、まず、最近1カ月で喫煙経験のある中高生は、全体の5%で、その5%の人の回答が、これだというこうことです。

 また、喫煙する高校生男子の割合が、2000年には29.9%だったのが、2004年には15.9%で、今回調査(2007年)では、9.7%に減ってるので、良い傾向なのですから、今回の調査で4割が減るという回答なら、実際は、自然減も合わせれば、喫煙する中高生は、もっと減ると言うことになります。

 非常に良いことです。

 たばこを1000円に値上げると言う話は、何度も政治上で浮上してますが、それにより、喫煙者が減ると、税収が減少するからNGだとか、逆に中毒性(習慣性)があるから、買わざるを得ず、喫煙者いじめだ、と言う反論もあり、実現してません。

 しかし、今回の調査は、あきらかに青少年の健全育成に役立つと言う結果が出ているので、まずは、1000円にして欲しなぁと強く思ったのでした。

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 昨日、盟友のシップ社の小松社長とそのスタッフの江川さん、そして、その縁で一度お会いしているゆいまーるclubの加藤さんが、私の独立1周年のお祝いにと、大阪で飲みましょうと誘ってくれました。

 私の会社の近くで、と言うはからいで、お店の選定は、これまでブログに何度か書いたことがある、超お勧めの「いさおや」さん。

 このお店のオープン時期から応援して、沢山の人に紹介してきたのですが、紹介のし過ぎ?(笑)で最近では、いつも満席!

 しばらくはカウンターで飲み、ようやくテーブルに。↓

 いさおや1左から、加藤さん、江川さん、私、小松さん
 
 住まいと暮らしへの熱い想いでつながる者同士の時間は、とても心地よいものです。

 飲みながら、お互いのビジネスや夢を語り合うと、不思議に「それなら」と相乗効果のあるネタがつながり、新しい展開の芽が生まれます。

 しかも、今夜のお店のスタッフが、私の一番のお気に入りにの「ようこちゃん」。

いさおや2ようこちゃんは、大学の2年生。いつも明るく、元気な、とてもチャーミングな女性です。

 久しぶりに会ったので、調子に乗って、通算2度目の2ショット(笑)

 小松さんも江川さんも加藤さんも、「いさおや」の雰囲気と料理を気に入ってもらい、「いさおや」PR部長(勝手に名乗ってます)としては、それも大満足な夜となりました。

 小松さん、江川さん、加藤さん、ありがとうございました。

 心新たに、2年目の更なる飛躍を目指します。

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 関西電力が秋のキャンペーンで始めた「未来写真体験サービス」。リフォームや新築を考えている人に、間取りから立体映像を作り、その映像の中をウオークスルーまでできるという凄いサービスです。

 その映像を体感できるのが、各地にある「はぴeライフスクエア」と言うオール電化のショールームで、なんと50インチのプラズマテレビで、見ることができます。

未来写真キャンペーン画像をクリックするとHPに飛びます


 手書きの図面からでも未来写真を作ってくれますから、リフォーム会社や工務店が決まっていない人でも、あるいは、図面だけで、わかりやすい提案をしてくれない会社の代わりにでも、利用することができます。

 もちろん、オール電化ショールームですから、IHの調理体験もできますし、オール電化の相談も受けてくれます。

 このサービス、大々的に宣伝はしておらず、HPに掲載されているだけなので、定員に達するまでは、まだまだ余裕があるそうです。

 関西エリアで、リフォームや新築を考えている人、このサービスを使わない手はありませんよ!!

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【本日でブログを480日連続更新中】

 先日、国民生活センターが発表した「病院危害情報からみた高齢者の家庭内事故」によれば、65歳以上の高齢者の家庭内事故は4,138件であり、それは65歳以上の事故全体の63.3%にあたっています。さらに65歳以上でも75歳未満で、60.4%、75歳以上だと65.8%と年齢が上がるにつれて割合は高くなっています。

 事故原因を分析すると、階段が13.4%で1位、続いて、床が9.9%、ベッドが4.7%、浴室設備が3.9%の順で、階段の昇降や床を歩いている時など、ごく普通の動作で起きる転倒(37.0%)・転落(19.2%)によるものが最も多く、それらを合わせると、50%以上を占めています。

 発生場所では、居室が25.8%、階段が13.1%、台所が11.9%。

 けがの状況としては、頭部や大腿のけが、骨折が多いという傾向があり、それが高齢者の事故が重症化・長期化する要因となっています。

 また、浴室で熱い湯につかることによるやけどや着衣着火も多く、これらは死亡事故の原因にもなっています。死亡事故の4分の3はやけどによるもので、死亡原因のトップ。さらには、屋根や脚立等の高所作業による転落事故も目立っています。

たとえば、

・トイレから廊下に出たときにつまずいて転倒。左股関節を骨折して重症(86歳 女性)

・風呂の湯加減を見に行った際、誤って熱湯の浴槽に転落してやけどし死亡(85歳 女性)

こうした状況に対して、
「消費者へのアドバイス-高齢者の家庭内事故を防ぐために」と題して、次のことが書かれています。
■階段や床での転倒・転落事故を防止する
■浴室での溺死、やけどを防止する
■屋根や脚立からの転落事故を防止する
■衣類に着火する事故を防止する
■窒息事故を防止する
■もの選びを工夫する

 たとえば、平らな床に敷いたカーペットにつまずくこともあるので、カーペットの選択や敷き方を考えないといけませんし、ガスコンロで調理の際に着火することがあるなら、IHクッキングヒーターに換えるという選択もあれば、袖の垂れる服、燃えやすい化学繊維系の素材の服を着ないようにするとか、と言う工夫が求められます。

 バリアフリー設計にすれば、大丈夫!と、過信しないことが大切なのですね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【本日でブログを479日連続更新中】

 警備の分野だけではなく、住宅の分野で「防犯思想」を広めたいと思い、応援している日本防犯住宅協会の主催で、11月6日(木)に講演会が開催されます。

 この趣旨は、これまで住宅の防犯と言うと、「鍵」「格子」「アラーム」「警備」と言う後付けの建材やシステムで語られることの多かった問題点を明らかにして、「設計」「建築」「環境」「人の意識・習慣」をトータルに考えて、ホントに安心して暮らせる住まいと街を作りましょう!と言う啓蒙活動です。

 特に、防犯に関心の低い住宅業界の方には、ぜひとも、知っていただきたいのが、「生活者の防犯に関する意識」と「事業者側が取り組む意識のずれ」で、住宅事業者が、地域貢献活動として、住宅防犯のリーダーシップを取ることの意義をお話します。

 メイン講師は、地域安全マップの権威である小宮信夫教授(立正大学文学部社会学科教授)ですが、最近、相次ぐ街の中での「危険」について、お話をいただきます。

 協会の会長である柴山先生は、いち早くこの防犯住宅に取り組んだ工務店さんの先進事例や協会の活動について、お話をされます。

 受講対象者は、住宅関連業界・警備業界・地域の安全に取り組む行政、団体、自治会リーダーの方々です。

 ぜひ、多くの方に参加していただきたいと思います。

【講演会の概要)
■セミナー名
 「防犯住宅づくりで受注拡大し、地域に貢献する」講演会 

 第1部
  女性や子供が犯罪・危険・事故を回避し、安全に過ごす方法
  (講師 小宮信夫 立正大学文学部社会学科教授)

 第2部
  家を守り、地域を守る地域の防犯リーダーシップ工務店とは
   ~エージェントだからわかるお客様の本音~
  (講師 馬渕裕嘉志 しあわせデザイン研究所 代表
     (財)住宅都市工学研究所 特別研究員

  第3部
  防犯住宅セミナーで受注を増やし、継続のお客様になってもらう方法
  (講師 柴山明輝 日本防犯住宅協会 会長)

■開催日時
 11月6日(木) 14時~17時(13時45分開場)

■会場::(名古屋市)名古屋会議室

■参加費:1名様 10,000円(協会会員8,000円)

■定員100名様



<お詫び>
本講演会は、都合により、延期となりました。


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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【本日でブログを478日連続更新中】

 昨日の続きです。C社の行うマンション管理費の削減は、かなりシステマチックな手順があります。

 最初は、管理会社のフロント業務の仕様書作りです。

 マンション住民で、管理会社が、どんなことをどこまでやってくれるのかを知っている人は、多分ほとんどいません。そこが明確でないまま、管理を委託しているのですから、提供している価値と支払っている金額のバランスが取れているかどうか、わからないままなのは、当たり前です。

 そこで、C社は、まず、マンションの理事会と相談しながら、仕様書を作成します。

 次に、その仕様書を元に、現在の管理会社も含めて、広く、管理業務を受託したい会社を募集します。

 それらの会社にマンションを調査してもらい、管理費の見積もりを提出してもらうのが3番目です。

 同時に、その会社の会社概要やサービスの提供状況を聞きます。

 そこから書類審査を行い、優良な会社に絞り込みます。

 最後に、各社から提案をしてもらい、どの管理会社に委託するのかを決めるのです。

 このようなステップで、安いコストで高い品質のサービスをしてくれる会社が選択されるわけです。

 この一連のマネジメントを長くて、約1年かけて実行し、管理費の削減を実現するのが、C社の仕事です。

 このマネジメント(コンサルティング)にかかる費用は、「実費」+「管理費の削減分」の1年分です。

 凄いのは、C社が、平均で33%の管理費が削減されると言う実績を持っていることです。

 つまり、最初の1、2年は、従来と変わらない管理費ですが、元を取ったら、それ以降は、劇的に管理費が下がります。

 しかも、ここで終わりません。

 肝心なのは、新しく選定された管理会社が、ちゃんと管理をしてくれるかどうかです。

 これを専門家の視点から監視し、アドバイスすることで、継続的に良いサービスが提供されるよう、マンションの組合とC社とが顧問契約を結ぶことができます。

 さらに、修繕工事の見直しで、工事費の削減も図ります。

 管理費の削減で下がった管理費を修繕積立金に回すことと、この工事費の削減効果を合わせると、結果として、管理費を値上げすることなく、あるいは小幅な値上げだけで、健全な管理の実現と財務状況の改善ができると言うことになります。

 これが、C社のビジネスモデルなのです。

 実は、山川さんも、6年前ほどに、自分のマンションの管理会社を変更することで、同じように管理費を削減し、その削減された分を修繕積立金に回したことで、住民の反対を受けることなく、現在のマンションの積立金総額を充実させた経験があるので、とても共感するビジネスモデルだと感じました。

 そして、この会社を自分のマンションの大規修繕のコンサルティング会社候補として、入れるよう推薦することを決めます。

 大規模修繕委員長兼マンション管理士の山川さんですから、ここまで自分で確かめた情報を元に進めて行くのです。

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【今日でブログを477日連続更新中】

 マンション大規模修繕のコンサルティング会社株式会社CのS社長のプレゼンが始まりました。

CIP説明会1
CIP説明会2 このマンションの課題は、昨日述べたように、管理会社の仕事があまりに杜撰なため、このままでホントに将来大丈夫なのか?と言うことです。

 C社は大規模修繕の時だけに活躍するのではなく、日常の管理費の削減や管理会社の見直しなど、マンションの管理や財産の保全について、幅広くアドバイスをする会社と言うことで、呼ばれたのです。

 今回は、「長期修繕計画の無駄とワナ」と言うタイトルでのプレゼンです。

 このマンションは、3,500円/月・世帯の修繕積立金のマンションです。

 築2年の新しいマンションですが、管理会社がかなりいい加減で、積立金も少な過ぎるようだし、いざ修繕という時になって、積立金が足りずに、赤字になってしまうのではないか?と心配された組合役員の方から、リクエストがあったのですが、山川さんも、かつで、自分のマンションの修繕積立金を見直した経験があるので、確かに、低すぎると感じます。

  新築当時に安い管理費であれば、かなり高い確率で、修繕積立金を徐々に大幅値上げをするか、修繕の際に、100万円を超える一時金の徴収をするか、と言う選択を迫られます。

 S社長が、最初に紹介したのは、他のマンションの修繕積立金の事例でした。

 このマンションと同規模・同築年のマンションの積み立て金の平均からすると、最初に述べた3500円は、かなりの低水準です。

 この話で、最初から組合役員の方々の顔が「やっぱりそうよねぇ」と言う苦笑いに変わります。

 では、どうすれば良いか?

 手段は二つです。

 単純な原理ですが、収入を増やすことと支出を減らすことです。

 では、どうやってこれを実現するのでしょうか?

 収入を増やすには、管理費を値上げすることですが、それは、簡単には住民の合意が取れません。

 となれば、次の手は、管理費の削減です。 

 これをどのように実現するのかに、C社の優れた手法があるのです。

 それを聞いて、山川さんは「なるほど!」と強く共感するのでした。(続く)

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 委員長の山川さんの次の仕事は、建物の劣化診断から、修繕計画を立てて、設計図書を作り、工事会社を選定し、工事監理をするコンサルティング会社を探すことです。

 偶然、東京でのセミナーで一緒になり、友人として付き合うようになった人が、最近、自分のマンションの大規模修繕委員長になり、その際に依頼した大規模修繕専門のコンサルティング会社が非常に良かった、と言う話を聞き、直接、東京まで会いに行きました。

 C社のS社長から、概要を聞いたところ、その仕組みが非常に優れていることから、大阪で実際のマンション管理組合の役員さんに向けた説明会を実施するというので、それを見学させていただくことになりました。

 そのマンションに着いたのは、夜7時。

 100世帯を超える大型マンションで、新築されてから2年余りしか経っていないのですが、その管理会社から半常駐の管理者が派遣されているにもかかわらず、対応が非常に悪く、日常修繕の必要性や妥当性もわからないようなメンテナンス体制で、組合の役員が、危機感を持ったことが発端です。

 よくあることすが、その管理会社は、マンションの建設・販売会社の子会社で、販売当時から、管理委託がなされていた会社です。

 管理に対するサービスや価格、修繕積立金の水準も、販売当初にあらかじめ定められていたままなのですが、販売時には、修繕積立金を安く設定しておいて、住宅ローンの返済と合わせた毎月の家計への負担を軽く見せると言う「販売ありき」の手法の典型的なマンションでした。

 マンション管理士の山川さんですから、このマンションには、かなりの問題がありそうだと言うことは、すぐにわかりました。

 そのマンションのエントランスの待合コーナーで、C社による説明会が始まったのでした。
(続く)

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 昨日、1年ぶりにお会いしたのが、神戸・三宮で、女性だけのリフォーム会社「ミオデザイン」を経営されている主森直美(とのもりなおみ)社長。

 主森さん1 センスあふれる美人&素敵な女性社長さんです。

主森さん2
 実は、フラメンコの名手でもあります。

 家庭に帰れば、母親&主婦。

 つまり、一人で4役もされている、スーパーウーマン…のはずですが、お会いすると、ビジネスの鋭さより、ほっとする温かみを最初に感じる方です。

 主森さんと初めてお会いしたのは、2年半前に私が企画し、実施した「住宅プロデューサー育成ワークショップ」。今、私がその資格づくりや普及を目指している「住生活エージェント」を養成する講座に参加されて以来です。
 その時のブログは、こちら。
第1回  第2回  第3回  第4回
 
 リフォームを希望されるお客様との色々なやり取りのお話を1時間ほど聞かせていただき、その後、三宮のおいしい和食のお店にGO!

 ここは、漁師歴50年の本格派鯛料理を売りとするお店で、超満員。

 締めの鯛飯が最高です。(^_^)v

 さらに、話は弾んで、なぜだか、主森さんのお客様には、個人事業主の方が多いとか、リフォームでの付き合いが人生相談の付き合いに変わるというお話、また、職人さんとお客さまの両方に気を配り、クレームゼロを実現して、リピートのお客様が増えている話など、あっという間の3時間半。

 何事にも一生懸命な主森さんの仕事に対する情熱をひしひしと感じました。

 そして、後ろ髪をひかれつつ、最終の新幹線に飛び乗ったのでした。

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 8月9日から開始した「施主ブロガーさん向けの意識調査」が9月30日に終わりました。

 おかげさまで、目標の100名を超える101名のブロガーさんに回答いただき、心から感謝申しあげます。

 この実施に当たっては、実際の施主ブロガーである、私のお気に入りブログ「建てちゃった! ハイムbj♪」のあぶりしゃけさんにアンケートの作成や回答の呼びかけに協力いただきました。

 また、あぶりしゃけさんのご紹介で、家づくりのSNS「HOWPA」でも、協力いただきました。

 この場で、改めて、感謝申し上げます。

 10月中には、謝礼のアマゾンギフトを回答者の方にお送りし、アンケート結果をまとめて、その概要を公表いたしますので、楽しみにお待ちください。

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 第1回の修繕委員会を開催するにあたり、山川委員長は、色々と調べてみましたが、「大規模修繕の進め方」と言う資料や書籍はあっても、「大規模修繕委員会の運営の仕方」と言う指南書は、見当たりません。

 そこで、前回の修繕委員会での委員長経験とマンション管理士としての知識をもとに、「こうすれば、スムーズに行くはず」と言う組み立てのもと、第1回の修繕委員会を開催します。

 山川さんは、コーポラティブハウスのコーディネート経験もあるので、合意形成に関する準備、気配り、リードの仕方に長けているという側面もあるため、このあたりの企画は、オリジナルであっても、的を外しません。

 まず、第1回の修繕委員会で決めるべきこととして、一昨日のブログに書いたように、次の4点を議題に挙げました。

1 修繕委員の役職

2、修繕委員の報酬・修繕委員会の運営規則・コンサルティング業務委託

3、全体スケジュール

4 建物劣化診断・修繕工事計画作成等の委託先候補



 上記のうち、3、4は、参考となる資料に基づいて作成し、1、2は、独自に考え、次のように作成しました。

■修繕委員会の運営規則および委員への報酬(日当)等について(案)
(1)運営規則および決裁権限について
   ?議決は、委員の過半数出席の上、多数決によります。
   ?議事および支出は、速やかに公開します。
   ?支出に関する決裁権限として、下記のとおり定めます。(消費税込み)
    ・修繕委員会運営のための事務費(会場代・資料代・コピー代・事務用品代等)
     1件に付き、上限●●●●円
   ・専門家への業務委託(各種調査・審査、資料作成等)
     1件に付き、上限●●●●●円
   ・修繕委員会開催時の飲食代支出
     1回の会合に付き、上限●●●●円/人
(2)報酬(日当)について
 修繕委員会、理事会への報告出席、総会での説明者等、公式行事について、次の通りとします。
 ・半日(3時間)まで●●●●円、それ以上は●●●●円とし、委員会解散時に一括で支払います。

■マンション管理士へのコンサルティング業務委託について(案)
 別紙、業務委託契約書及び付属「マンション管理士業務と報酬ガイドライン」・「マンション管理士業務詳細(業務報酬算定)」に基づき、下記のとおり委託費を定めます。
 (1)基本コンサルティング費用(修繕委員会の運営指導他、全般的なサポート業務)
   月額●●●●●円(ガイドラインの「顧問料」×80%)
 (2)個別業務
   別紙のガイドラインに対して、次の通りの水準とします。
   単独で実施する場合は80%、設計事務所等の個別専門会社と共同で行う場合は、50%。



 議事を1時間強で終え、続いては、国交省が作成した 「改修によるマンション再生手法に関するマニュアル」他で、修繕に関する学習会です。

 これは、マンション管理士として、山川さんが講師を務めます。

 その学習をした上で、今回の修繕工事の方式として、「診断・設計・監理」と「施工」を分ける『設計監理方式』か、すべてを1社に任せる『責任施工方式』のどちらにするのかを諮りました。

 結果は、前者の「設計監理方式」となり、山川さんが事前に調査して、候補として挙げた3社から、次回の委員会で、プレゼンをしてもらうことを決定しました。

 委員会の細則や報酬、マンション管理士との契約は、理事会に諮問し、その承諾を待ちます。

 こんな風に、第1回の委員会を無事終えたのでした。

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