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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.170

■私の好きな言葉■ 
小さな思いやりが大きな幸せを連れてくる

こんにちは。

ある設計事務所の協会が、
マンション大規模修繕工事の設計監理を
手掛ける設計事務所に、1プロジェクト
当たりの業務人日アンケートを実施し、
その結果が発表されました。

業界新聞に掲載されているだけで、
一般公開されていないようですから、
ネット検索をしても、出てこないかも
しれませんが、これが、その紙面です。
コンサル標準人工1 コンサル標準人工2

業務人日では、
一人のスタッフが、8時間で行う仕事を
「1人日」の仕事量としてカウントします。

「1人工」と表現するケースも多いです。

ここから、
「〇〇人日数×人件費+会社の経費+利益」
で見積りが作成できます。

今回の統計からすると、51~100戸の
マンションでは、平均95人日かかり、
設計技師Bの基準(37,900円)で
単純計算すると、約360万円がコンサル
ティング料金となります。

しかし、実際には、スタッフには、新人
からベテランまでいて、人件費のベースが
違います。

また、単純な仕事は、新人でもOKですが
難しい仕事は、ベテランしかできない場合
でも、それぞれ1日がかりで行う業務量
なら、1人日となります。

ですから、新人でもできる仕事をベテラン
がやったからと言って、計算の元となる
人件費をベテランの単価で計上すると、
それは、不適切です。

もちろん、新人なら丸1日かかるところを
ベテランなら半日でできるのであれば、
その掛け算で、整合性が取れます。

とにかく、
「モノを見せて買ってもらう」あるいは
「モノを作って納める仕事」と違い、
知識・ノウハウ・解決力等を提供する
「コンサルティング」報酬の「定価」とか
「相場料金」を設定するのは、相当に難しいのです。

また、第1回目の大規模修繕工事と、
第2回目以降の大規模修繕工事では、
掛かる手間も違います。

多くの場合、後者では、住民側の要求の
量や質の面でもレベルが高く、その対応
時間は増え、担当するスタッフのレベルも
高い必要があります。

一方、大規模修繕工事のコンサルティングの基本は、
「調査・設計・発注(業者選定)・工事監理」
なので、ある程度は標準化できると思う人
も少なくないですが、実際は、同じような
業務項目の列記であっても、中身は、
コンサルタントによって、かなり違います。

利益重視で、手離れの良い仕事にすること
も、面倒でも、組合の利益や幸せにつなが
る仕事にすることも、どちらもできるのが
コンサルティング業務の深いところで
あり、かつ、コンサルタントの見極めが
難しいところでしょう。

たとえば、「建物調査・設計」の段階。

劣化判定を細かくせず、
「全体的に悪いので、すぐに、一度でやりましょう!」
というコンサルタント。

建物劣化判断を丁寧に行い、組合の財政
まで考慮し、工事時期を延ばしたり、
工期の分割実施を提案するコンサルタント。

「工事会社の入札」の段階。

比較表を作り、見積り内容の間違いを補正
するまでを仕事とするコンサルタント。

相当な時間をかけ、ノウハウを駆使し、
品質を落とさず、コストを落とすための
業者交渉に、尽力するコンサルタント。

「検査」の段階。

足場解体前のベランダの検査において、
対象住戸をピックアップしてのサンプル
検査を行うコンサルタント。

全数のベランダ検査を行うコンサルタント。

工事中の毎週の定例会議のたびに、現場
監督(現場代理人)に昼食をおごらせる
コンサルタント。

たとえ、缶コーヒー一本たりとも、
おごってもらわないコンサルタント。

以上のようなシーンは、実は、私が、まだ
この仕事のために、他の設計事務所から
学んでいるころに、実際に目にしたり、
建設会社から聞いた実話です。

これらの経験から、
「真に組合100%の味方のコンサルタント」
になると決意して、今に至るきっかけにも
なっています。

しかし、管理組合の中には、こういった
コンサルタントの違いが判らず、候補会社
を順番に呼び、1社30分程度のプレゼン
を聞き、その場の投票で選ぶという手法を
採用するケースが少なくありません。

これ、不適切コンサルタントにとっては
好都合。

何故なら、
「選ぶ確かな眼」を持っていない組合員
にとっては、最終的に選ぶ評価基準が、
「コンサルティング料金の安さ」に偏重
する傾向にあるからです。

管理会社が、
前記のようなプレゼンコンペ形式での
コンサルタントの選び方が一般的です
よ!とアドバイスしたとしたら、
管理会社が不適切コンサルタントと裏で
つながっている可能性もあると思います。

従って、当社は、管理組合から、大規模
修繕工事コンサルタントのコンペ参加を
依頼された場合、次の二つのケースでは
お断りをしています。

1、 管理会社が事務局となって、コンサルタントを選ぶ場合

2、 短時間のプレゼンコンペのみで、コンサルタントを選ぶ場合

実際には、「コンペで選ぶ」と言われた
瞬間に、お断りモードに入るのが、基本です。

それは、「当社特命でなきゃイヤ!」
という意味ではありません。(笑)

コンサルタントを比較して選ぶことを
NGと言っているわけではなく、適切な
選び方をして欲しいという願いです。

従って、これまでも、「コンペ参加」の依頼が来ると、
「そのコンペ形式では参加しません。こういう方式に変えてください」
と返信することも、しばしばです。

仕事が欲しいから、ポリシーを捨て、
コンペに飛びつく生き方はしないと
決めているからです。

あるいは、コンペ方式を決める前に、
MAKSのセミナーや大規模修繕工事
見学会に参加して、コンサルタントの
選び方の基礎知識を学んでください
とお願いします。

で、ちょうど、この春・夏に、どちらも
ありますので、是非、ご参加下さいね!
(いいオチだ(笑))

(おしらせ)
◎大規模修繕工事見学会
【大府市東新町】
5月11日(土)13:30~15:30
【岐阜市湊町】
5月18日(土)10:00~12:00
詳細・お申込みはこちら


◎一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー

岐阜会場 
5月25日(土)9:30~11:30
じゅうろくプラザ

金山会場1
6月15日(土)9:30~11:30
名古屋都市センター

長野会場
6月23日(日)9:30~11:30
長野市勤労者女性会館しなのき 

松本会場
6月23日(日)14:30~16:30
Mウイング南棟

名古屋会場
7月14日(日)13:30~15:30
ウインクあいち

金山会場2
7月20日(土)13:30~15:30
名古屋都市センター

詳細・お申込みはこちら

最後に、
では、どうやって、コンサルタントを選んだら良いのか?

それは、次号のメルマガで書きますね。

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てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今、大府市、岐阜市、各務原市の3地点で、大規模修繕工事コンサルティングを行っています。

既に、各務原市の現場で、黒野コンサルタントが担当し、工事見学を実施、5月連休明けには、岐阜、大府と連続して見学会を開催します。

それぞれ、平山コンサルタント、棚橋コンサルタントが会場担当です。

申込は、こちら

このようにすべての現場で見学会を開催できるのは、MAKSのポリシーの通り、一切の談合やリベートと闘い、100%管理組合のために品質を確保しながらコストダウンに成功し、各担当コンサルタントが組合の信頼を得て、コンサルティングを提供できているからだと思います。

今年の秋か来春にかけても、名古屋市、岐阜市で数件の大規模修繕工事実施に向けて、入札中ですが、いずれも、見学会を開催できると思います。

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2019年に入り、3ヵ月、四半期が過ぎました。

今年に入ってから、契約したコンサルティング契約マンション数は、昨年1年間の総数の64%。

つまり、昨年比2.5倍のペースです。

MAKS認定コンサルタントが活躍してくれているからですが、コンサルタントの育成を契約数の増加に比例させるのもかなり大変です。。

しかし、契約マンション数が多くなって、私の監修が行き届かなくなっては、意味がありません。今まで作ってきた各種ツールを更にブラッシュアプし、標準化し、常に高い品質のコンサルティングが提供できるよう精進します!

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「大和ハウス工業は12日、同社が建設した戸建て住宅と集合住宅の計2078棟が、耐火安全性や基礎の仕様で建築基準を満たしていなかったと発表した。すぐに退去が必要なケースはないとしているが、一部の住宅については速やかに改修工事をするという。

 2001年1月~10年6月に東京、神奈川、千葉、埼玉、茨城、群馬の6都県で販売した賃貸共同住宅200棟は、建築基準法などで定められた耐火基準を満たしていなかったり、柱の仕様に不備があったりした。

 また、00年10月~13年2月に29都府県で販売した戸建て住宅888棟と賃貸共同住宅990棟は、基礎が国土交通相の形式適合認定を受けた仕様に適合していなかったという。」
以上、朝日デジタルニュースから引用。

建築業界の偽装が後を絶ちません。

耐震ゴム、耐震ダンパー、レオパレスの賃貸住宅と偽装が続いていましたが、大和ハウスにも、耐火基準の偽装が発覚。

横浜の杭偽装は、ずいぶん、昔のことに思えてきてしまいます。

今回は、分譲マンションが対象に含まれていませんが、恐らく、大和ハウスの分譲マンションに住んでいる人は、かなり不安でしょう。

直せば済むという問題ではありません。
人の生命・財産に関わる建築という仕事に対する姿勢の問題でしょう。

発覚の発端は、16年12月の社員からの内部通報だそうです。

その後、18年7月から調査委員会を設置して、00年以降に販売した約22万棟について調査を進めたら、違反には約170人の設計者が関わっており、国の認定を得る前に誤って新しい設計、工事をしてしまったことが原因とのこと。

170人もの設計のプロが、同じミス?
ホントかなぁ・・・。

「これが原因」と言えるものが、納得の行く形でつまびらかにされて、初めて再発防止につながると思います。

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この週末は、管理委託会社のプレゼンという大きな仕事がありますが、それ以外に3つのマンションで勉強会開催です。

それぞれに、違うテーマを持っており、通常行っているセミナーのコンテンツ通りの内容ではありませんから、3本分を作り込み!

作り始めると、夢中になってしまうので、今日は、会社で朝まで過ごすかもしれません(笑)

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