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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大相撲の白鵬が立会いの「物言い」が認められず、審判への不満の態度を見せたことに対して、「品格が欠ける」と批判されています。

最高位の横綱は、強いだけではダメ。心技体揃っていること。特に「心」が大事…という批判です。

ただ、巨体同士が全力でぶつかる「勝負」の世界です。
恐らく、その時は、ドーパミン全開でしょう。
そのような状態で、「冷静であれ」と、外野が言うことには、疑問があります。

「いや、それくらいの精神がなければ横綱と言えないでしょ!」と期待をこめて言う意見もわかります。

でも、一歩間違えば、大けがをする勝負の世界で戦う人間ですよ。
その世界で、勝ち負けへのこだわりが、人の何倍もあるから、歴代1位の記録が達成できたのでしょう。

多分、お金は、もう十分。
お金を稼ぐことが目的で、モチベーションを維持することは難しい。
従って、私は、あの「物言い」に、プロ中のプロの根性を見た気がします。

「戦う気迫」と「冷静さ」の両立はホントに難しい。
それができない外野が、あれこれ言うべきじゃない!と思うのです。

ちなみに、私は白鵬のことが好きでも嫌いでもないので、擁護派と言われても、困りますが…(笑)

翻って、実は、私の仕事でも、同じような場面があります。
その具定例を挙げるのは、控えますが、その時は、「修羅場」。

管理組合は組織ですが、ピラミッド型の組織ではなく、一人一人の組合員が同等の権利を持つ不思議な組織です。しかも、ルールはあるようでない。

そんな中で起きる「修羅場」です。

その場に同席していた当社の他のコンサルタントから、「よく、あそこで我慢できましたね。怒りませんでしたね」と言われます。(笑)

活躍できるマンション管理士養成塾では、繰り返し「コンサルタントとしての心構え」を説きますが、それは、正に、どんな修羅場でも落ち着いて対処できる「心技体」を身に付けるための授業です。

プロ中のプロを養成する養成塾は、来年も開催しますからね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


顧問先マンションの一つに41戸で39台の機械式駐車場を抱えるマンションがあります。

4年前に、築12年での大規模修繕工事と、それに合わせて、4倍の修繕積立金値上げを提案する管理会社に対して、「どうすればよいのか?」という相談があったマンションです。

その後、
1、当社の建物調査では、建物の状態が良いので、大規模修繕工事は、3年延ばせると診断。
2、機械式駐車場は、錆の進行が進んでいるため、塗り替え。
3、鉄部塗装の職人が来るので、合わせて、建物にあるPS扉など、鉄部塗装も実施。
4、屋上は、部分補修とトップコートを実施。
5、管理適正化コンサルティグ・電気料金削減コンサルティング・火災保険選定コンサルティングで、合計約300万円/年の管理コスト削減に成功
6、管理会社は、変更せず、管理品質を強化
7、私が管理組合顧問に就任し、前理事長が次期理事会に、オブザーバー参加することで、組合運絵の継続性を保ち、運営を強化。
8、昨年の秋に、建物調査を実施、建物の状況を確認して、更に大規模修繕工事を1年間、延期。
9、組合員からのクレームの中で、管理会社が対応すべきでないor対応できない問題は、顧問として、解決へと対処
10、毎年、管理会社の業務監査と評価アンケートを実施し、、組合員の潜在的なクレームや改善要望を吸い上げ、管理会社を指導

これだけの改革を行ったので、組合財政は好転し、組合運営もスムースに行くようになりました。

この管理会社の担当者からは、「コンサルタントが増えても、どんなに忙しくなっても、顧問は馬渕さんでお願いします!」と言われています(笑)

しかし、機械式駐車場だけは、悩み。

今年の台風で、古く劣化している操作盤や制御盤などに雨が吹き込み、故障。
型が古く、在庫限りの中古修理用ストックから手当てしているものの、一時しのぎのため、取替えを推奨され、その見積りを聞くと、数百万円!

3年前に作成した長期修繕計画では、安全側に見たつもりでしたが、その想定を上回っています。

来月には、再度、建物調査を行い、大規模修繕工事の実施時期を検討しますが、とにかく、機械式駐車場のあるマンションは、故障の発生や修理の予想がつかず、組合財産を守るミッションを持つ顧問として、ホントに熟慮が必要だなぁと実感した次第です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.105

■私の好きな言葉■ 
あきらめない理由は初めに見つけ、
うまくいく理由は後から見つかる

こんにちは。

当社の大規模修繕工事コンサルティ
ングの件数は、過去に14件で、現在
依頼されたばかりのマンションから
工事終了間際のものまで、15件。

更に、来年1月までにコンサルティン
グ契約締結のための総会開催予定の
マンションが3件あります。

これほど多くのコンサルティング
依頼を受けているのですが、今年8月
に、MAKS初の一級建築士の認定コ
ンサルタントが誕生したものの、MA
KSそのものは「一級建築士事務所」
として看板を掲げているわけではありません。

そのため、時々、
「建築士じゃなくても・・・」
・建物の悪いところがわかるのか?
・設計図は書けるのか?
・適切な材料の選択はできるのか?
・検査はできるのか?
という質問をいただきます。

特に、熱心にコンサルタント選びをし
ているマンションから、その質問を頂
くことが多いですね。

昨日も、そんなマンションからのご相談。

名古屋市内の億ション級のマンショ
ンから、理事長以下、3名が来社され、
当社の大規模修繕工事コンサルティ
ングの内容について、2時間みっちり
「根ほり葉ほり」聞かれたのですが
訪問者の一番聞きたかったのが、
前述の技術的なことだったそうです。

当社以外に、中部エリアで多くの実績
がある複数の設計事務所グループが
依頼先候補として挙げられていまし
たが、当社は建築事務所じゃないのに
どうして、大規模修繕工事コンサルテ
ィングができるのか?が不思議だっ
たようで、今回の来社に向けて、相当
多くの技術的な事前質問を頂きました。

例えば、直近3件の大規模修繕工事の
建物調査報告書や改修図面や共通見
積書の実物を見たいというリクエスト。

他にも、
価格の査定ができるのか?
検査基準はあるのか?

そして、当社の特徴は?

修繕委員の中に、技術職の方がいて、
技術的な質問が続きます。

しかし、時々、かみ合わない。
その理由は、大規模修繕工事で必要とされ
る技術力に関する認識が違うからです。

それを説明するのは難しいので、簡単な
イメージで示すと…
新築であれば、寸法がきちっと合わなけれ
ば、マンションはまっすぐ立ちませんが、
改修の場合は、まっすぐ立っているマンシ
ョンに防水や塗装をします。

選ぶ材料は、新築ならば、何種類もありま
すが、改修ならば、現在の仕様があるので、
それとの親和性のある材料は、限定されます。

新築の時の施工に対して、より長寿命にな
るように改善する手法もいくつかありま
すので、それは、勉強し、現場を見ること
で、身に着けることができます。

とにかく、24時間365日、マンション
の事ばかり考えて、年間、数十棟のマンシ
ョンを見て、本を読み、情報を仕入れてい
ますので、他の建築の事はわからなくても
マンションの建築の事はよくわかります。

加えて、管理組合の顧問として、清掃のこ
とも良く知っていますし、日常的な設備の
修繕について、管理会社が出す見積りの査
定を行うので、大規模修繕工事のコンサル
「しか」やらない建築士より、実は、マン
ションの建物・設備の事を知っています。

私の場合は、前身が、戸建て住宅の建築プ
ロデュース業だったので、技術的なテーマ
への抵抗がないことも、大規模修繕工事コ
ンサルティングを得意としていることに
つながっているかもしれません。

で、話を戻すと、当社にヒアリングに来ら
れたエンジニアのひとが、2時間の面談の
最後に言われたのは、
「技術的なことは、建築事務所と全く変わらないんだな」

他の方は、
「建築士より、視野が広い」
「建築士ではできない事をやるんだ」

その通りです。

例えば、建築士は、劣化回復を建築的な
手法で考えますが、私は、工事での劣化
回復だけではなく、その後の管理の工夫で
解決します。

具体的に言うと、屋上が陸屋根で、階段で
簡単に上がれるならば、高額な防水工事は
せず、毎年、点検と清掃と部分補修とで、
防水機能を維持します。

ホント?と言われると思いますが、私の住
むマンションは、ゴムシート防水ですが、
築25年で、一度も全面防水工事をやって
いません。

1回目の大規模修繕工事の時には、トップ
コートと部分補修。
それ以降、毎年、2回、特別清掃時に、
ドレン廻りの清掃を行う。

私が定期的に屋上に上がり、シートのめく
れがあれば、早めに部分補修を行うなどし
ていますので、25年持つ訳です。

さて、今日のタイトルの結論。
「大規模修繕コンサルは建築士かマンション管理士か?」

建築士でなければ、技術的な不安があると
考える人がいたら、それは大きな間違い。

マンション管理士の方が、ソフト的なこと
が分かると考える人がいたら、それも間違い。

ちなみに、一級建築士の合格率は、約12%
マンション管理士は、約7%。

どちらも、相当難しい国家資格ですよ。

とにかく、コンサルタントとして選ぶなら
マンションの事が好きで、改修の技術力を
向上させるために努力している人で、ハー
トの熱い人!

間違っても、コンサルタントを各社数十分
のコンペで選ぶことをしない!

それが私のアドバイスです。

【お知らせ】
マンション大規模修繕・管理セミナー
(以降、各地7会場で実施)
11月23日(祝)一宮
11月26日(日)岐阜

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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春日井市で、2件目のコンサルティング契約が理事会で承認されました。

築11年目の約30戸のマンションです。

前回、修繕委員会で勉強会)を行いそれで「良いね!」となり、今回は、住民向け勉強会を実施。
理事も参加していたので、勉強会後には、その場で、臨時総会の開催が決まりました。

このマンションとの出会いは、同じ春日井市のマンションの修繕委員の方からのご紹介。

このマンションの理事長とその人が、同じ職場で、偶然、社有車に乗り合わせて、
「今度、内のマンションの大規模修繕工事なんだけど…」と言う会話から。

「それなら、馬渕さんに相談すると良い」
がきっかけ。

いつものように、総会議案書等の管理資料も見せていただき、管理・長期修繕計画の無料適性診断を実施し、改善の余地があることを指摘。

建物の簡易な調査も行い、管理会社が自社の工事元請けで、「すぐやりましょう」と提案している一方、当社の判定は「まだまだ、早い」

修繕委員の皆さんも、管理会社が、当たり前のように、築12年目なので、管理会社元請の子工事をやりましょうと提案して、いささか強引に話を進めることに、違和感を感じている中で、私の勉強会を受けたので、その問題意識とドンピシャ!

今回の勉強会は、MAKSの他のコンサルタントが同行せず、ホントに久しぶりに、一人で、プロジェクタやスクリーンを持参し、設置したのですが、このスタイル、懐かしい!(笑)

同行コンサルタントがいないので、自分のペースだけで進めることができ、勉強会が終わるころには、相当、打ち解けて、終了時には、セットの片づけ作業を、住民の皆さんにやっていただきました(笑)

日程上は、12月の臨時総会開催が楽々できますが、私の空いている日時を探すと、もう無理で、1月の中旬に臨時総会開催となりました。

良いご縁に感謝です。

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最近、関西の同じ都市にあるマンションから相次いで依頼が来ました。
どちらも、大規模修繕工事のコンサル依頼です。

大規模修繕工事のコンサルは、現場検査もあり、足で稼ぐコンサルの側面があります。
従って、遠方だと、往復にかかる交通費と時間との関係で、報酬も高くせざるを得ないので、マンション近くのコンサルタントとの料金差が大きくなることから、敬遠されるのが普通です。

それなのに、何故、オファーがあったのか?

それは、それぞれに理由があるのですが、そのうちの一つは、実は、地元のコンサルタント複数社に依頼をして、それぞれ提案書と見積りが出てきたが、選べなくなってしまった。

更に、不適切コンサル問題が出てきて、どのコンサルを信じて良いのかわからない。

仮に、何とか選んだとしても、結局、プロ側と組合側との力の差があり過ぎるので、常に、不安が付きまとう。

そこで、組合側100%の専門家に、コンサル選びの段階から、竣工引渡しまで、住民の代理として、設計事務所と施会社への牽制を聞かせて欲しいと言うリクエストです。

で、当社に白羽の矢が立ったとのこと。

無論、当社以外でも、その候補は世の中に存在するのだろうと思いますが、普段からの当社の情報発信や実績を調べて、契約したいとの連絡があったという訳です。

「コンサル選びのコンサル」と言うことですね。

確かに、それならば、大規模修繕コンサルティングそのものと異なり、訪問する回数も少ないですし、会社にいて資料作成などの準備業務も少なくて済みます。

会社からの距離はありますが、新幹線を使えば、ドアtoドアで1時間半から2時間程度で行けますから、今、最遠の顧問先である松本よりは近い。

具体的に、どんなタイミングで、何かいくらい行けば、組合側のリクエストに応えられるのか、検討することにしました。

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