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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.149

■私の好きな言葉■ 
未来は,努力の中にいる

こんにちは。

「マンション管理士」試験の合格率は、
7~9%程度。

受験資格を問わないため、
十分な勉強をしていない人でも受験する
可能性があるとは言え、簡単に合格しない
資格であることは間違いないです。

しかし、平成13年の資格発足以来、
全国で約2万名の資格取得者がいると
言われていますが、独立開業している人は
多くありません。

平成30年6月に、
(公財)マンショ管理センターが全国の
マンション管理士を対象に行ったアンケ
ートによれば、回答者5,562人
のうち、専業者は5.4%=300人。

これを2万人に置き換えると、1000人程度。

そのうち、70%が60歳以上ですから、
いわゆる「独立開業者」と言えるのは、
300名程度でしょう。

また、その地域分布は、
関東が51.4%、
近畿が18.5%、
中部は8.8%。

つまり、中部エリアでは、26名程度の
独立開業者がいることになりますが、
私の感覚的には、もっと少ない…。


では、この専業者の数で、足りているのか?

私は、圧倒的に足りないと思います。

なぜなら、国内のマンション数は、恐らく
10万棟以上。

一人のマンション管理士が、顧問業務の
できる組合数は、20棟1000戸位が
目安でしょうから、5000人の
専業者が必要です。

これに対して、現状は、専業者数が
1000人(私の実感的には、その半分
以下)ですからね。

このような状況になっている原因として
よく言われるのは、マンション管理士に
独占業務がないこと。

独占業務とは、例えば、不動産取引の重要
事項説明は、宅地建物取引士しかできない
し、裁判の弁護は弁護士しかできないと
いうことを指します。

しかし、他の士業で独占業務があっても、
活躍している人もいれば、鳴かず飛ばずの人もいます。

だから、独占業務の有無は、活躍の有無と
は関係ないです。

マンション管理士という職業で言えば、
資格勉強で習得する知識と、活躍するため
の知識には、かなりの違いがあります。

また、能力と言う点でも、
管理会社勤務の経験があれば、
出来るのか?と言うと、
「ないより、あった方が良い」
とは言えますが、
管理委託業務の実務を体験していること
とコンサルタント能力とは別物です。

例えれば、
イタリアンレストランで、シェフとして
優秀で、お客が沢山来たからと言って、
他のイタリアンレストランの経営アドバ
イスができるわけではないと言うことです。

美味しい料理を作れなくても、
美味しい料理とは何か?を知っていれば
十分。

それより、
「経営コンサルタント」的な問題
解決力や課題設定力が必要です。

そういった能力には自信がある!という
人なら大丈夫か?と言えば、それだけでは
足りません。

それとは別に、
顧客を獲得するマーケッティング力や
契約クロージング力も必要です。

だって、マンション管理士の看板を掲げて
待っていれば、顧客が尋ねてくる
「独占業務」がないわけですからね。

そして何より大切なのは、
「この仕事が好きだ!」
「顧客の幸せに貢献したい!」
「正義と誇りを持った仕事をしたい!」
という情熱や使命感です。

テクニックより、
この「姿勢」や「想い」の方が、
マンション管理士としての成功の成否
に大きく影響すると思います。

従って、「マンション管理士」の資格は
大切だけれど、管理組合を支援する力を
持つ人材を総称して、当社では
「マンション管理コンサルタント」
と呼び、その養成塾(座学14回、同行
研修最大80時間)を毎年、開いています。

この養成塾を修了すると、
「一般社団法人認定マンション管理コンサルタント」
として、認定されます。

今回、その基礎編及び説明会として、
「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」
を、次の通り開催します。

マンション管理士の資格を、これから
取得にトライする人でも、受講できます。

平成30年11月10日(土)
講演:19:00~21:00
懇親会:21:00~22:00
会場は:名古屋駅又は栄駅周辺
定員:限定10名
受講料:10,000円(税込み)
(第2部での軽食・飲み物付き)

マンション管理コンサルタントとして、
本格的に活動している先輩も来てくれ、
講座後の懇親会に参加してくれます。

興味のある方は、是非、お越しください。

案内はこちら↓
活躍できるマンション管理士になるための基礎講座

【お知らせ】
今年の秋・冬の
「1日で分かるマンション管理・大規模修繕・省エネ成功セミナー」
の日程決まりました

下記8会場で開催です。
11月3日(土)9:30金山
11月18日(日)13:30千種
11月23日(金・祝)9:30長野
同上 14:00松本
12月5日(土)14:00豊明
12月9日(日)13:30岐阜
12月15日(土)14:00吹上
12月16日(日)13:30名古屋

詳細な案内・申し込みは、こちら

1度参加された方も、新ネタがありますし
今度は、同じマンションの人を誘って、
ぜひ、お越しくださいね!

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最近、築年数の浅いマンションからの「管理適正化コンサルティグ」が多くなっています。

共通しているのは、遠隔監視(機械監視業)の契約の複雑化です。

自動ドアの開閉と連動していたり、エレベーターの保守とセットになっているとか、契約解除条件が常識とかけ離れているとか、管理委託契約と抱き合わせになっているとか、とにかく、契約解除されないように、複雑化しているのです。

事業者としては、管理組合との契約を続けるために、契約解除されない条件を盛りこむのは、利益確保のための当たり前の開発行為だったり、ビジネス活動であると言いたいと思います。

しかし、新築時は、管理組合側は、まったくの素人で、初代理事長は、ディベロッパーや管理会社が結んでいる各種の契約を継承するための書類に次々に押印するという状態です。

その時、契約が管理組合側に不利になっていないかをチェックするなんて、考えもつきません。

いささか辛辣な表現ですが、事業者側は、そんな状態に付け込んで、自社側有利な契約にしているのでは?と思えるようなケースも散見されます。

その事業者の狙いの裏をかく道を見つけ出し、形勢を逆転させ、組合の利益を守るのは、かなり苦労します。

で、その戦術を思いつき、実行していくのは、マンション管理士の知識やスキルとは、まったく関係ないんです。(苦笑)
契約書の知識・ITの知識・セキュリティの知識・独禁法の知識・大企業との交渉ノウハウ等、相当に広い分野の知識やスキルが必要です。
しかも、一つ一つの難問を解くのに、多くの時間も手間もかかります。

ただ、この難問が解けると、そのマンションにとっては、品質の良い管理が低コストで実現でき、しかも、選択肢が拡がります。

マンション管理組合や住民の利益を守るために生まれたのがマンション管理士ですが、「管理規約の改正をサポートしますよ」的な感覚の専門性だけでは、最近のマンションを救うことは、できないと痛感します。

「活躍できるマンション管理士」をもっと養成ねば!と強く思います。

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分譲マンションの話ではありませんが、「台風被害で、家屋に被害が出たように装い、保険金が出ますから、直しましょう、と持ちかけ、リフォームを行い、その代金をもらう。しかし、保険は下りない。」という詐欺被害が増えているようです。

その注意チラシがこちら。
台風被害1 台風被害2

加えて、

こう言う業者は、契約書などは作らず、口頭で受注する。
証拠が残らないから、保険がおりなくても訴えることもできない。

高齢者が狙われるのでしょう。

このような手口が増えて、保険会社側も審査が慎重になり、本当に台風被害で困っている人に迷惑がかかることになれば、それも、2次被害です。

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私の自宅のすぐ近くに住んでおられて、私が尊敬する経営コンサルタントの「V字経営研究所 代表 酒井英之」さんのメルマガは、欠かさず読んでいます。

今回のタイトルは、
『心が折れそうなときに自分をモチベートする方法』
以下、引用です。

中小企業の社長からこんな相談を受けました。

「部下のモチベーションの上げ方はわかりましたが、
今の自分の課題は私自身です。
社長業やっていて心が折れそうになる事があるのですが、
どうやって自分のモチベーションを維持したらいいのでしょう」

お話を聴きながら、私は以前出合った起業家との
パーティ会場での会話を思い出していました。

「自分はいくつもの事業を起ち上げてきました。
成功した事業もあれば失敗して撤退した事業もあります。
振り返ってみると、成功した事業と失敗した事業には、
明確な違いがあることに気づきました。
先生、何だと思います?」

彼は高齢社会の到来を見越して2000年に
地方で葬祭業を起ち上げ、
現在はいくつもの家族葬の葬祭場を経営しています。

葬祭業を軌道に乗せた彼は、
次にレストランウエディング業に乗り出します。
こちらも地元の若者に支持されて大変繁盛しています。

その共通点について、彼はこう続けました。
「その違いは、自利か利他の違いです。
自分のことだけを考えて、
自分が儲けようと思ってやった事業は全部失敗しました。
が、利他の気持ちで『この地域の皆さんを何とかしたい』と
思った事業は全部成功しているのです」。

「例えばレストランウエディングを
思い立ったきっかけは社員の結婚式でした。
街一番の式場でしたのでどんな料理が出るか
楽しみにしていたのですが、
出てきたカニがこんなにも小さいのです
(といって彼は手でカニの大きさを再現)。

それを見てガッカリしまして、
一生に一度の晴れ舞台の料理がこれじゃあ
この街の人たちがみんなかわいそうだ。
だから自分は何とかしようと思い、
自分でレストランウエディングをやると決めたんです」

動機がカニのサイズとは驚きましたが、
彼はそれだけこの街を愛しているのです。

「何のため、誰のため」という目的の有無は、
事業の成否を決定的に分けます。
なぜなら、事業で苦しいときに
「それをするのは自分しかいない」と思えるからです。

社長は言い訳ができません。
社員の前で弱音を吐くこともできません。
重圧で心が折れそうになる事もしばしばです。

そんなとき、社長が自分をモチベートする方法は、
「このビジョンの実現を待っている人がいる」と
信じることです。
使命感が、絶望からあなたを救います。

会社は天からの預かった社会の公器です。
創業者でも後継者でも、
その預かりものを使って、社会をより良くし、
いずれ次の代に預けていく役目を担っています。

あなたの会社は、他にはない特別な会社です。
それを担うのはあなたしかいないのです。




このメルマガに共感するのは、私自身が「心が折れそうになったことがある」からではありません。

だって、心が折れそうになったことは、10年以上ないから(笑)

共感したのは、次の3点。

「このビジョンの実現を待っている人がいる」

「その預かりものを使って、社会をより良くし、
いずれ次の代に預けていく役目を担っています。」

「あなたの会社は、他にはない特別な会社です。
それを担うのはあなたしかいない。」

この三つは、当社のポリシーとして確立され、私は、常にそれを意識して働いています。

「だから、私の心が折れないんだ!」と共感した訳です(笑)

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■私の好きな言葉■ 
道は無数にある。自分の道を行く

こんにちは。

今年のマンション管理フェアinあいち
が終わりました。

昨年に比べると、来場者が少なかったようです。

毎年、平日であっても、私が登壇する講座
は、ほぼ満席状態でしたが、今年は、初日、2日目ともに、6~7割。

どうなるのかな?
と心配していたのですが、最終日は、
満席+立ち見状態となりました。

そのタイトルは、
~国交省の注意喚起から1年半、実態は変わったのか?~
「大規模修繕工事の不適切ビジネス
の実態と騙されない対処法」

昨年、この問題を提起し、それから1年半
で、業界は、変わったのか?をテーマに、
話をしました。

この講義に当たっては、
「身内の告発」として、話題になった
建築士の団体で、東京に本部のある
「一般社団法人マンションリフォーム技術協会」
にまで、取材に行ってきました。

1年半前、この団体が指摘したのは、
最初から、工事会社からのリベートを
前提に、大規模修繕コンサルティング料金
を通常の2/3~半額近くの水準で提示
し、コンサルティング契約を取る設計事務
所がかなりいるという実態。

その結果、下記の7つの弊害が生まれると
指摘しています。

弊害1.割高な工事費
弊害2.過剰な工事内容
弊害3.不明朗な工事発注
弊害4.甘い工事監理
弊害5.不適切コンサルタント
     の拡大再生産
弊害6.真面目なコンサル
     タントの減少
弊害7.業界全体の信用が
     失われる

今回、話を聞いたのは、元会長と現会長。

この団体の告発以降、1年半で、新聞や
雑誌などにこの問題が取り上げられたの
は20回以上です。

しかし、マンション住民には、ほとんど届いていない…。

「不適切なコンサルタントは、減ったのか?」
という質問に対しては、

「減っていない。工事会社側は、
『不適切コンサルとは付き合わない宣言』
をしたところもある。

ここ1年で、不適切コンサルと契約したが
発覚して、当方(会長の設計事務所)
と契約し直した組合も4例ある。」

「手口は変わったか?」
の質問に対しては、
「新手法が登場。例えば、コンサル会社
選びのコンサルタントが登場。
会社規模・実績数・建築士の在籍数などの
条件を提示し、不適切コンサルを選ばせる。

選んでしまったら、談合を見抜くのは、
かなり難しい。」

では、どれくらい不適切なコンサル
タントが存在しているのでしょうか?

それに対する回答は、
「首都圏のコンサルは、120社前後あり
その半数以上が不適切な行為を行っていると言われている。

不適切コンサルに仕事をとられてしまい
仕方なく不適切な行為に走っている会社
が増えているので、人によっては7割近く
不適切なコンサルがいるのではないかと
も言われている。」

では、ここ中部エリアではどうでしょうか?

大規模修繕工事を手掛ける建設会社6社に、聞いた結果は…

Qリベート・談合はなくなったか?
なくなった…0社/6社
ある…6社/6社

Qリベート・談合は、減ったか?
減らない…5社/6社
減った…1社/6社(▲10%)

Q手口は変わったか?
変わらない…2社/6社
変わった…4社/6社(より闇に潜った)

中部エリアでも、設計事務所・管理会社に
よる「大規模修繕の闇ビジネス」は、大き
くは変わってないようです。

もちろん、まじめなコンサルタントも、
ちゃんといます。

では、どうしたら、
「不適切なコンサルタント」
を選ばなくて済むのか?

私自身は、その社名も、闇に潜った手法も
知っていますが、それを公開すると、更に
闇に潜った手法が出てきますので、ブログ
やメルマガでは書けません。

まずは、マンション管理組合の啓蒙が大切
と考え、セミナーや勉強会を引き続き開催
して行きます。

今年の秋・冬の
「1日で分かるマンション管理・大規模修繕・省エネ成功セミナー」
の日程も決まりました

11月3日~12月16日
愛知・岐阜・長野の全8会場で開催です。

案内・申し込みは、こちらです。

1度参加された方も、新ネタがありますし
今度は、同じマンションの人を誘って、
ぜひ、お越しくださいね!

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転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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