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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

宅配会社の再配達有料化で、宅配ロッカーの需要が高まると予想されているようです。

例えば、戸建て住宅用では、パナソニックが開発したポスト一体型の宅配ロッカーの需要が増加し、集合住宅用の開発が遅れていると言うニュースがありました。

マンションディベロッパーの大京は、全戸宅配ロッカー付のマンションを販売するそうです。

こういう話を聞くと、既設マンションでも、宅配ロッカーの設置が増えるかも?と予想する人もいるでしょうね。

もちろん、検討するマンションは増えますが、次の理由から難しそうです。
1、 多くののマンションで、修繕積立金不足で悩んでいるので、設置費用、保守費用を考えると、財政事情が許さない。
2、 宅配ロッカーの再配達が生じるのは、一部の住戸だけなので、設置費用の高さゆえ、賛成多数を得にくい。
3、 再配達しないためには、あらかじめ在宅が分かれば良いので、宅配会社が提供しているメールやラインでの事前通知サービスがクローズアップされ、そちらを登録する人が増える。

宅配会社にとっても、宅配ロッカーが順次増えるスピードより、上記3のサービスが普及することの方が早いし、配達計画に役立つので、助かるのでは?と思います。

従って、3のPRに力を入れることが予想されるので、私の予測は、新築マンションでは、普及が進むけれど、既設マンションでは、思ったほど進まないのでは?と言うことになります。

皆さんの予想はどうでしょうか?

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、名古屋市内約45戸のマンションのエレベーター保守と機械式駐車場保守の入札プレゼンでした。

これまで、当社の管理委託契約適正化プログラムにより、まず、3カ月かけ、管理委託契約の整理、調査を行い、仕様の適正化を行いました。

次に、価格査定を行い、当社の過去の入札実績により、市場価格と比較。
その結果、ほとんどすべての項目で、割高であることが判明。

現行の契約先に申し入れ、価格交渉。
相手は、管理会社だけではなく、管理組合が直接契約している保守会社も対象です。

このマンションの場合は、直接契約が6項目あり、そのすべての会社と交渉となります。

中には、製造メーカーしか保守会社がいないと言うケースもありますから、価格決定権は保守会社の方が強い。単に「安くして」ではなく、業務の内容、時間、人工、専門性を精査して、価格交渉することになりますから、相当タフです。

今回プレゼンとなったエレベーター保守と機械式駐車場保守は、製造メーカー保守と保守専門会社(一般的には前者を「メーカー系。後者と「独立系」と言います)があり、近年では、保守専門会社が複数成長していますので、各保守単位で数社来てもらい、プレゼントとなった次第です。

直接各社から説明を聞くと、業界の実態もよくわかり、審査員(理事+管理検討委員)の皆さんも、納得して、選択できます。

2項目で、審査時間を含めて約3時間。
6名の審査員の皆さん、お疲れさまでした。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.76

■私の好きな言葉■ 
やってない人ほど「やっている」と言い、やっている人ほど「やってない」と言う

こんにちは。


コンサル先の40戸クラスのマンショ
ンで、半年間かけて管理適正化を行い
年間で約270万円のコストダウンを図
ることができました。

管理会社との契約だけではなく、
機械式駐車場の保守会社との直接契
約等も対象とし、「聖域なき改革」
の結果で、削減率は、48%に達します。

これ程までの成果を出すのですから
相当シビアな節約志向で、業務を削減
し、コストダウン交渉も厳しく行った
と思われるでしょう。

しかし、実際は、コンサルタントが
最もこだわるのは、「品質」です。

「コスト削減ありき」では、絶対に
進めません。

従って、まずは、管理の適正化=現状
調査~仕様の作り直しまで、約3か月
かけます。

たとえば、清掃監査や建物設備点検業
務は、その時間中立会い、かけている
時間・人数・仕様が適正かどうかを監
査します。

それ以外の業務項目は、契約書と仕様
書と報告書とを照合し、実際にかけて
いる時間・人数と専門性とをチェックします。

並行して、住民アンケートで、不満が
ある項目、より高品質にしたい項目を
洗い出し、それを委託業務仕様書に
付加するかどうかを検討します。

また、管理会社に、この結果を投げか
け、直ちに改善できるところは、改善
し、コスト削減も、できるところから
協力してもらいます

また、現行の管理会社とも、話し合い
その意見も聞きます。

こうして成案した仕様書について、
組合の理事や検討委員との仕様検討
会議を数回行い、一つ一つの業務につ
いて、住まい手目線で、過剰な業務の
そぎ落とし、改善、強化したい項目を
上げて行きます。

このプロセスが最も大事で、この結果
新しい仕様書が完成します。

じつは、ほとんどのマンションで、
「そもそも、過剰だった」
「非効率や重複があった」
と言う点が見つかります。

例えば、清掃。
40戸程度のマンションでは、
平均すると、週2~3回。
1日3時間程度のケースが多い。

一方、新築時に設定された仕様は
週5日×毎日5時間。

清掃業務以外の管理員業務もあるの
で、時間だけを見て判断しませんが
清掃の同行監査を行い、管理員にヒア
リングしたら、「何もしない」時間が
非常に多いと言う結果。

管理員日誌を過去に遡って読みまし
たが、来訪者対応も、住民からの問い
合わせも、年間を通して、ほとんど
ありません。

もちろん、「いるだけで安心」と言う
心理効果もあるので、その点は、住民
の皆さんの意見も聞いたのですが、
結果は、
「清掃員であって、管理員と言う認識はない」
とのこと。

では、試しに、週3回×3時間の清掃
業務に変えてみよう、となりました。

これは、固定するのではなく、その後
コンサルタントがモニタリングする
と同時に、半年&1年後に、住民アン
ケートを取り、もし、絞り過ぎであっ
たら、頻度や時間を増やすと言う前提です。

これは、「過剰」を排して「適正化」
したので、品質ダウンではありません。

業務時間が減ったために、コストは間違い
なく減りますが、これは、品質ダウンに
よるものではありません。

「品質ダウン」と「コストダウン」が違う
と言うのは、このことです。

また、こうした改善は、管理会社自ら申し
出ることは、まずありませんし、住民の間
から話が出ることはあっても、
「それをやっても大丈夫?」
と言う質問に答えることが難しいでしょう。

コンサルタントが、知見や経験を元に、
マンションにとって最良の選択になると
言う信念を持って、「大丈夫です!
一度やってみましょう!」と提案して、
実現できることだろうと思います。

一番大切なのは、マンション管理は、
管理会社が決めることではなく、組合に
選択権があることに気付いて欲しいのです。

実は、管理適正化コンサルティングは、
それ自体を成功させることも大切ですが
それ以上に、このことに気づかせるのが
コンサルタントの役目だと思います。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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昨夜は、家族四人で、銀婚式と私の誕生日のお祝いディナー
56誕生日 銀婚式2


私は、結婚記念日を迎える数日前まで、「銀婚式」の意識がなく、やばかったのですが(笑)、長女は、1年前から気づいていて、今回のために、色々プランを練ってくれていたそうです。

嬉しいですね。

これが、娘二人からのメッセージカード。
56誕生日 銀婚式ぼかし
逆に、娘たちが我が家に生まれてきてくれたことに感謝です。
それから、結婚以来25年間、一度も夫婦喧嘩をしたことがないのは、ほんとです。(*^^)v

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下記の問合せを頂きました。
****************** 
現在、マンション管理組合で管理会社との減額交渉、および他の管理会社を含む委託先再選定といった活動を進めております。減額交渉や他社からの提案はほぼ順調に進んでいるのですが、他社リプレイスの可能性が出てきている中で、委託契約の仕様内容の確認をプロの方にお願いした方が確実ではないかという意見があります。減額幅が大きい他社に変更して、業務の質が落ちることへの不安があるためです。
減額交渉ではなく、それが済んだあとの契約書のチェック&アドバイスを依頼することは可能でしょうか?(チェックというのは、契約内容が「現管理会社の仕様と同等」といいながら、結果的に「同等以下」になってしまった、という事にならないよう、書面で取り交わすべき内容が十分に入っているかのチェックです)またその場合のコンサル費用は、どの程度になるでしょうか?
*******************

この不安、よくわかります。
管理委託費の減額、管理会社の変更は、「出来そうな気がする」のですが、最後、契約を締結する段になって、組合員から、「金額が下がって、サービスは変わらないのか?」土質問されたら、どうなるのでしょうか?

「管理会社に聞いたら、変わらないと言っています」では、証明になりません。

その時になって、自分たちだけで交渉したけれど、結果、費用対効果の検証ができないと言うことがわかります。

この質問に対する私の回答は、次の通りです。

************************

1、契約書のチェック&アドバイス業務について

 引きうけ可能

 ただし、管理会社が通常使用している「管理委託契約書」は、
どのマンションでも適用できるようなアバウトな「標準管理委託契約」
に準拠しており、結果、管理会社の仕事の品質の良し悪しを問うことが、
できにくい内容です。

しかも、新築時には、管理会社側と組合側との交渉がありませんから、
管理会社側有利に作成してあります。

私は、管理組合向けの勉強会を年間で何十回と行いますが、
そこでは、「江戸時代の日米修好通商条約」に例えて、
双方の圧倒的な力関係の差に基づく「不平等契約」なんですよ!
とお話しています。

 従って、その内容の見直し=適正化や品質の固定化を行わずに、
金額交渉や相見積もりを取得している場合は、仮に契約書上で、
元の内容と同じであっても、業務の実施においては、いくらでも手を
抜けます。

 従って、契約書のチェックを行い、形式的に「同等」だと判定する
ことは、可能ですが、だからと言って、管理業務が、実質的に同等
になることは保証いたしかねます。


2、コンサルティグ料金(税抜き)

 以下の通りとなります。
1)新旧の契約書をチェックし、アドバイスレポートを作成する業務
 ・・・〇万円
2)修正文案を作成し、組合に対してアドバイスを行い、管理会社との
  文案修正交渉及び確認を行う業務(1で完結する場合は、不要)
 ・・・契約内容・管理委託項目のボリュームによって、〇~〇万円
  ※管理委託契約書をお送りいただけば、見積りいたします。

上記は、前述のようなアバウトなままの管理委託契約書でも、貴組合が中身を
補正・適正化している場合でも、当方の業務としては、「新旧対比」の業務となり、
大きく変わりませんので、同一金額です。

 もし、新旧の内容や表現は、ほとんど変わらないけれど、
「この項目は、そもそも、管理会社有利になっていますよ」
「品質が確定せず、組合側が不利ですよ」
という評価やアドバイスまで求められる場合は、上記とは別の料金と
なりますので、また、ご連絡ください。


 また、実質的な品質が下がる不安なく管理コストを削減するには、
どうしたら良いか?については、大きく分けると二つの方法がありますので、
もし、従来の管理委託契約を専門家による補正・適正化を行っていない
ままで、今回の交渉・リプレースを進めておられるのであれば、具体的に、
アドバイスいたしますので、また、お知らせくださいね。



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