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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ことし2月、逗子市でマンション敷地の一部である斜面68トン分の土砂が崩れて、近くを歩いていた女子高校生が死亡した事故がありました。

その遺族が、管理会社や管理組合を提訴し、警察署に受理されたというニュースです。
以下、ヤフーニュースからの引用です。

「捜査関係者によりますと、遺族は管理会社や住民らが事故の危険性を認識していたにも関わらず、安全管理を怠った疑いがあるとしています。

事故があった現場は民有地で、2011年に土砂災害警戒区域に指定されていて、事故後、国土交通省は、「風化を主な原因とした崩落」と指摘していました。」



ちゃんと管理しておいてくれれば、防げたのに、これは、事故じゃなく、事件だ!と言う遺族の悔しい気持ち、二度と同じことが起きて欲しくないという正義の気持ちは、よくわかります。

娘を持つ親として、私が同じ状況に置かれたら、恐らく、同じ気持ちになるだろうと思います。

一方、マンション管理に関する専門家としては、この訴訟でどのような判決が下るのか、は、客観的に注目、分析し、今後、同じような事故を起こさないためには、どうしたら良いかを考えたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

国土交通省は「住宅の省エネ性能の光熱費表示検討委員会」の第1回会合で、「省エネ性能を年間光熱費に換算し、物件情報サイトなどに掲載し消費者が検討できる仕組み」を検討し始めました。

新築住宅の省エネ性能を光熱費に換算することで、住宅の省エネ性能はわかりやすくなり、消費者の関心も、高まるとの期待からです。

改正建築物省エネ法により、2021年4月から300m2未満の住宅にも建築士から建築主への省エネ基準に関する説明義務が課されるので、全ての新築住宅で、光熱費換算額が記載されれば、同じ程度の価格なら、省エネ性能の高い方が、家計の負担が少なくなるというメリットはあります。

ただ、家計への負担という点では、一般家庭の光熱費は年間で2~30万円でしょうから、10%違ったとして、2~3万円の違い。実は、それより、住宅ローンの選び方ひとつで、出費額はかかなり変わりますし、マンションであれば、管理費や修繕積立金の水準も家計に大きく影響します。

また、年間2~3万円の違いが、立地やデザインなどの要素に勝つか?戸と問われれば、たぶん、勝てません。

国の施策としては、法律で一律の網をかけることでの省エネ社会の実現を目指すのは、よくわかりますが、民生需要の圧倒的な割合は、既存住宅ですから、そちらの改善をどうするか?が課題でしょうね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「30年一括借り上げ」と言う甘いセールストークで被害を受けることのないよう、賃貸住宅管理業務適正化法が成立しました。
(その問題だけのための法律ではないですが代表的な例です。念のため。)

これは、30年借り上げるけれど、賃料は新築時の金額を維持することを前提ではなく、社会情勢、近隣相場に応じて、賃料を見直すという条件付きです。

ところが、契約時に作る事業計画は、家賃なんて、将来のことはわからなしい、多少の空き率があっても、一定の家賃が保証されて、返済に困らない収支計画のため、オーナー側は、「現在の借り上げ家賃が30年続く」と思い込んでいる(そう聞こえるセールストークで思い込まされている)という実態があります。

しかし、実際には、募集しても人が入らなければ、家賃を下げます。
これ、考えれば、当たり前で、そんなこともわからず、契約するオーナー側も、あまりに、無防備。

結果、予定していた収入が減ることになり、返済に足りない、修理するお金がない…等の弊害が起きます。

オーナ側が、30年間の家賃保証があると言ったじゃないか!と迫っても、契約書上は、事業者側が勝ちます。

こういうことが生じないように、契約時にきちんと説明することを義務付ける法律です。

賃貸事業を始めるとなれば、一般消費者であっても、「賃貸経営を行う」ということです。これ、マンションを買うときは一般消費者であっても、管理組合には「組合経営の感覚が必要」ということと似ています。

とちらも、大きなお金が動きます。

事業者側のモラル向上も大切、ユーザー側も経営感覚で、良く勉強しないといけないですよ!と言うことです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の国会議論の続き。
さて、この質問に政府はどう答えたか?

一 マンション管理組合が、個人賠償責任保険を契約しているケースが散見されるが、マンション管理組合が、専有部分に関する契約である個人損害賠償保険を締結できる法令上の根拠はあるか、具体的に説明されたい。

二 一方、いわゆる区分所有法においてマンション管理組合は共用部分の管理を行うことを基本的任務としている。そして、その第十八条において「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されている。すなわち、管理組合が契約の責務を負うのは共用部分に関する保険であると解すべきと考えるが、政府の見解を問う。

(政府答弁)
一及び二について
 マンション管理組合(建物の区分所有等に関する法律(昭和三十七年法律第六十九号)第三条に規定する団体が、同法第四十七条第一項の規定による法人である場合にあっては当該法人をいい、同項の規定による法人でない場合にあっては同法第三条に規定する管理者を定めた当該団体をいう。以下同じ。)については、当該法人又は当該団体の管理者は同条に規定する建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うために必要な範囲で損害保険契約を締結することができると解されている。

三 ところが、保険会社およびその代理店は、専有部分に関わる保険商品である個人賠償責任保険を事情を知らない管理組合に営業を行い、管理組合と契約している事例が見られる。政府はそれを把握しているか。

四 個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。平成三十年十一月二十二日の参議院法務委員会において、マンション管理組合が個人賠償責任保険を区分所有法上契約できるかどうか小川敏夫参議院議員(現参議院副議長)が質問した。それに対し法務省民事局長は「建物あるいはその敷地等の管理とはおよそ無関係なものである場合には、管理組合のその権限に入ってこない」旨、一般論としてではあるが答弁している。
 現在、保険会社の個人賠償保険で「マンション内の行為に限ってそれをカバーする」保険はない。したがって、多くの管理組合を対象にして契約が行われている個人賠償責任保険は管理組合が必ずしも契約する必要のない保険商品であり、その事実を知らせることなく行われている同保険の契約はそもそも無効と考えるが政府の判断はどうか。

(政府答弁)
三及び四について
 マンションの共用部分における火災や水濡れ、破損等の事故を補償するマンション管理組合に係る火災保険契約等については、共用部分において発生した事故の損害賠償責任が居住者にある場合に備えるなど、円滑なマンション管理に資する目的で、居住者等を対象とする個人賠償責任保険が特約として付帯される場合があると承知している。
 なお、保険契約の有効性については、関係法令等に基づき、個々の事案に応じて判断されるべきものと考えている。

五 ちなみに管理組合が組合員から徴収する管理費によって町内会費を払っていた事例について「区分所有法の目的外の事項と解される」とした最高裁の判決があるが、それと同様の問題だとの認識はあるか。

(政府答弁)
五について
 御指摘の「最高裁の判決」を特定できないため、お答えすることは困難である。

六 昨今、築年数の古くなったマンションでは当然のように居住者の高齢化が進み、年金生活者が増えている。限られた管理費によってマンションが維持されているにもかかわらず本来契約する必要のない保険料の支払いで貴重なお金が失われている。全国のマンション管理組合で事情を知らず個人賠償責任保険を契約させられている事例とその契約金の総額を把握しているか。把握していないとすれば早急に保険会社に調査を指示するべきと考えるがどうか。

七 この問題は法律を所管し運用に責任を持っている政府が速やかに全保険会社に対し是正処置を講ずるよう指示するべきであると考えるがどうか。また、管理組合の錯誤により契約された過去の保険料は速やかに管理組合に返還されるべきものであると考えるがどうか。

(政府答弁)
六及び七について
 保険会社及びその代理店におけるマンション管理組合への保険販売については、その実態を踏まえ、適切に対応してまいりたい。

国会議員の質問は、地元や支援団体からの要請を受けて行うことも多いので、この質問が、メリットを受ける人からの要請によるものだとすると、働きかけたのは、マンションに居住する「ご意見番」のような方?組合の連合会みたいなところ?マンション管理士会?

いったいどこでしょう?

今回、問題にしているのは、「個人賠償責任特約」

この必要性を主張する保険会社の営業トークとしては、次の二つ。
1、マンション内の個人間のトラブルを組合に持ち込まれたとき、組合の保険で費用負担ができるため、解決が早く、理事会の心理的、物理的負担が軽減される。
2、何かの不具合の原因が、共用部なのか専有部なのか分からない時でも、組合として、管理会社を動かせる。

例えば上階からの漏水があった場合、漏水原因が上階の共用配管なのか専用配管なのか、劣化なのか事故なのか不注意なのか、よくわからない段階でも、最後は、組合の保険で、一定のカバーができるという見込なら、管理会社を動かせるという安心感があります。

マンションという共同生活ならではのトラブル対処法と言えます。

また、実際には、自動車保険、傷害保険、各戸の火災保険等で個人賠償特約が付帯していることもありますから、全戸に「今後は、マンションでは個人賠償特約を付けないので、必ず、個人でかけてくださいね」と確認することで、保険料を下げているケースもあります。

法理論上、どうか?という話と、現実に起きる問題をどう解決するか?の両面から考えることが大切だと思います。

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読者のデュピュイ取るさんからの情報提供です。(ありがとうございます!)

一 マンション管理組合が、個人賠償責任保険を契約しているケースが散見されるが、マンション管理組合が、専有部分に関する契約である個人損害賠償保険を締結できる法令上の根拠はあるか、具体的に説明されたい。

二 一方、いわゆる区分所有法においてマンション管理組合は共用部分の管理を行うことを基本的任務としている。そして、その第十八条において「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されている。すなわち、管理組合が契約の責務を負うのは共用部分に関する保険であると解すべきと考えるが、政府の見解を問う。

三 ところが、保険会社およびその代理店は、専有部分に関わる保険商品である個人賠償責任保険を事情を知らない管理組合に営業を行い、管理組合と契約している事例が見られる。政府はそれを把握しているか。

四 個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。平成三十年十一月二十二日の参議院法務委員会において、マンション管理組合が個人賠償責任保険を区分所有法上契約できるかどうか小川敏夫参議院議員(現参議院副議長)が質問した。それに対し法務省民事局長は「建物あるいはその敷地等の管理とはおよそ無関係なものである場合には、管理組合のその権限に入ってこない」旨、一般論としてではあるが答弁している。
 現在、保険会社の個人賠償保険で「マンション内の行為に限ってそれをカバーする」保険はない。したがって、多くの管理組合を対象にして契約が行われている個人賠償責任保険は管理組合が必ずしも契約する必要のない保険商品であり、その事実を知らせることなく行われている同保険の契約はそもそも無効と考えるが政府の判断はどうか。

五 ちなみに管理組合が組合員から徴収する管理費によって町内会費を払っていた事例について「区分所有法の目的外の事項と解される」とした最高裁の判決があるが、それと同様の問題だとの認識はあるか。

六 昨今、築年数の古くなったマンションでは当然のように居住者の高齢化が進み、年金生活者が増えている。限られた管理費によってマンションが維持されているにもかかわらず本来契約する必要のない保険料の支払いで貴重なお金が失われている。全国のマンション管理組合で事情を知らず個人賠償責任保険を契約させられている事例とその契約金の総額を把握しているか。把握していないとすれば早急に保険会社に調査を指示するべきと考えるがどうか。

七 この問題は法律を所管し運用に責任を持っている政府が速やかに全保険会社に対し是正処置を講ずるよう指示するべきであると考えるがどうか。また、管理組合の錯誤により契約された過去の保険料は速やかに管理組合に返還されるべきものであると考えるがどうか。



この質問の答えも興味ありますが、それより、どうして、こんな質問を考え付いたのか?を知りたいです。

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