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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

理事会、修繕委員会、総会への出席がZOOMになる中、修繕工事の解説などは、その場で写真を見せながらじゃないと難しいですね。

等と言っているうちに、ふと思い浮かんだのは、「動画で見せれば良いじゃん!

例えば、補修の方法の違いを解説するために、「0.5㎜以下のクラックの補修は…」写真で説明するより、実際の工事補修の様子をビデオで撮影して、動画で見せる方が、理解しやすい。

過去には、そんな様子を撮りためた動画もあります。

そんなことを考えていると、それを使えば、コンサルタントによるプレゼンスキルの標準化も、ある程度は解消できるのでは?と思えてきた。

取組甲斐のあるテーマです。

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私の知人で、建設コンサルタントとして有名はハタ コンサルタント株式会社 社長の 降籏 達生さんのメルマガ、【がんばれ建設】では、毎回、有益な情報を頂いています。

今回のタイトルは、【がんばれ建設】建設の専門家として正しい「換気」方法を伝えよう(4月1日配信)

とても役立つのでご紹介します。

空気調和・衛生工学会と日本建築学会は
2020年3月23日、新型コロナウイルスの感染
拡大を受けて「換気」に関する緊急会長談話
を共同で発表しました。

以下その内容を中心に記載します。

 新型コロナウイルス感染症について政府は、

(1)換気の悪い密閉空間
(2)多数が集まる密集場所
(3)間近で会話や発声をする密接場面

の3条件がそろうとクラスター(小規模な患者
の集団)発生のリスクが高まると指摘し、
換気の励行や人の密度を下げることなどを求め
ています。

ただ、「密閉空間」とはどのような空間を指し、
どれぐらい換気をすれば感染リスクを抑
えるのに有効かは十分に分かっていません。

厚生労働省の専門家会議も、可能であれば2方
向の窓を同時に開けて換気することを促すに
とどまっています。

●感染予防に換気が重要な理由とは

ではなぜ感染予防に換気が重要なのでしょうか。

一般に、ウイルスの感染ルートは大きく3つに
分けられます。


1)空気感染
2)飛沫感染
3)接触感染

対策は次のとおりです。

1)空気感染 → 換気
2)飛沫感染 → 人と人との距離を保つ
3)接触感染 → 手洗い

新型コロナウイルスに関する最新の知見では、
細かな飛沫が、約3時間空気中を漂って生存
することが分かっています。

米国立アレルギー感染症研究所(NIAID)が
20年3月17日に発表した研究結果では、新型
コロナウイルスはエアロゾル(気体中に浮遊
する微小な液体または固体の粒子と周囲の気体
の混合体)の状態だと、空中で最大3時間生き残る
との見解を示しています。

そのため、換気によりエアロゾルを外に出す
必要があるのです。

では、どのように換気をすればよいのでしょうか。

●効果的な換気方法

窓がある部屋や乗り物の場合、積極的に
窓を開けて自然換気をすればよいとしています。

一方、機械換気で空気環境を制御している
高層のオフィスビルなどの場合、通常は省エ
ネルギーを考慮して外気導入量を絞っている
ケースが多いのです。

冷暖房効率は悪くなるかもしれませんが、
劇場や電車などでは外気導入量を増やすことが
効果的です。

また、機械換気を適切に行うには、給気口が
開いているか、物などで塞がれていないか、
再確認することも重要です。

●家庭用エアコンでは換気できない

一般の誤解が多いのが、家庭用エアコンや、
天井などに設けているパッケージエアコンです。
空気を循環させているだけなので、換気効果
を求めるならば窓を開けたり、換気システム
を運転したりする必要があります。

●空気清浄機は効果があるのか

家庭用の空気清浄機については、十分に効果
があるかは不明です。

機械を通過する空気量は、部屋の空気を入れ
換えるのに必要な換気量に比べると少ないの
です。



このメルマガは、技術的なこと、人材育成、仕事への取り組み方、人生論まで多岐にわたり、非常に素晴らしい内容で、毎回、学びが多いです。

建設関係の人は、是非、購読されることをお薦めします。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の続きです。

「貴マンションの管理規約では、水道料についても、使用者が賃借人でも、その使用料は、
区分所有者に請求することが、定められています。
(他のマンションでは、水道使用料のみ賃借人から口座振替するケースもあります)」

のところで、
「もし、水道使用料を口座振替で賃借人から直接支払ってもらっているなら、時間貸し駐車場使用料も同様にすれば問題ないのでは?」という質問。

実務的には、管理会社がイエスと言えば、可能です。

ただし、もし、滞納があったら、その督促は管理会社がどこまでやってくれるのか?は聞いておく(決めておく)必要があります。

それは、水道使用料も同じことです。

組合にとって財産保全上、間違いないのは、賃借人が2カ月以上滞納した場合は、区分所有者に支払ってもらうことを最初から第3者貸与届に記載しておくことでしょうか。

とにかく、管理組合にとって、賃借人への特別な配慮を行うために、管理委託費が上がったり、自分たちの負担がふえることは、避けたいところなので、ルールは、シンプルな方が良いでしょうね。

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【質問】今まで、無料で使用できた来客用駐車場を、今度、有料化します。利用料の集金は、管理費等と一緒に、口座振替ですが、賃借人の利用料はどのように徴収すれば良いでしょうか?

【回答】
管理規約では、区分所有者は、組合に対して、管理費等を支払う義務がありますが、賃借人は対象外です。

貴マンションにおける管理委託契約上、管理会社は、賃借人からの料金徴収は、
行うことはしませんし、ましてや滞納督促は行いません。

水道料についても、使用者が賃借人でも、その使用料は、
区分所有者に請求することが、定められています。
(他のマンションでは、水道使用料のみ賃借人から口座振替するケースもあります)

その後、区分所有者が、賃借人に請求することになります。
(賃貸料に含む設定かもしれませんが、組合の関知することではないです)

従って、賃借人が駐車場を利用した場合でも、
課金する相手は区分所有者であり、区分所有者が
賃借人から賃料と一緒に徴収することになります。

なお、
運用方法としては、賃借人のみ前払いに限るという
方法も考えられますが、管理員は現金を扱いませんから、
役員で受けとるか、振込か?・・・となり、現実的ではないです。

従って、現時点のルールでは、
そもそも、駐車場有料使用の便宜提供は、
区分所有者に対してのものなので、
賃借人に適用することを想定していないことになります。

実際は、誰が使ったかは不明ですから、賃借人が使っても、
利用申込書に書かれた部屋番号に従い、組合は、粛々とその区分所有者に
請求することになりますので、特段、「賃借人の利用の場合にどうするか?」について、
議論するまでもないと言えます。

ただし、規約や管理委託契約から、当然、そう読み取れるとしても、
外部区分所有者にとって、
いきなり、賃借人の駐車場使用料を組合から請求されると驚くでしょうから、
「駐車場使用が有料になったということは、つまり、そう言うことになりますよ」
という告知は事前にしておいた方が良いですね。

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沖縄にある築1年目、70戸規模のマンションとのコンサルティング契約が総会で承認されました。

内容は、管理適正化コンサルティング、築2年目アフター点検インスペクション、長期修繕計画の作成。

これまで当社との契約で築年数が最も若かったのは築2年目なので、記録更新です。

この発端は、新築1年目アフター点検の時に、いくつかの問題が見つかり、販売主とその子会社による点検では、事業者有利に話が進められてしまうという危機感を理事メンバーが持たれたことや、将来、4倍以上に値上げされる予定の修繕積立金計画になっており、一方で、大型の機械式駐車場のリニューアル費が見込まれてないこと等への不安。

沖縄県内で、アドバイスしてくれそうな専門家を探した結果、地元では見つからず、当社にたどり着いたとのこと。

当社の最初の沖縄の顧客マンションは、同じブランドの60戸台、築4年、機械式駐車場ありなので、状況が似ており、また、現在、沖縄マンション管理組合支援プロジェクトで、沖縄への交通費や宿泊費をシェアできることも追い風になり、理事会での勉強会を開催。そこで高い評価を頂き、続いて、住民向けの勉強会を開催。

そこでも、コンサルティング契約への賛成の声のみが上がりました。

結果、第1回定期総会でのコンサルティング契約議案の上程。

勉強会では、当社のコンサルティングの内容を十分伝えることができ、質疑応答の時間もたっぷりあるので、参加者には当社との契約の有用性を理解いただけましたが、総会では、勉強会に参加されていない方もおられるので、色々な質問が出ます。

総会は、理事会が決めた方針(議案)を議論する場ですから、当方が出しゃばることは控え、基本は、理事会メンバーが質問に丁寧に回答いただき、最終的には、当社との契約を承認頂きました。

当社から、あらかじめ理事長に伝えたのは、総会での反対者には、是非、その後の管理検討理事会に参加いただき、一緒に議論いただくよう呼びかけてくださいね!ということ。

沖縄では、コロナウイルスの感染拡大が止まっているとは言え、広い会場で、窓を開け、出席者の席を離しての開催となる中、当社のコンサルティング契約議案は、1時間もの長い議論をいただけたことは、組合員の意識喚起の意味で、大変、意義あることです。

4月から始まるコンサルティングにも、気持ちがグッと入りますね。

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