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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

宅配サービスの再配達問題が、大きくクローズアップされてから、この問題を注視しています。

以前、マンションにおける宅配ボックスの設置について、最近のマンションでは、郵便受けと一体になって、1戸に1台のタイプとか、宅配の事前配達お知らせ―ビス等の新しい流れもある点を取り上げました。

更に、最近では、朝は、午前6時から9時まで、深夜は午後9時から午前0時の間に限り、宅配する会社も出てきています。

その時間しか家にいない人もいますし、昼間にいる人でも、買い物に出かけることありますから、いないかもしれない昼間に配達して、再配達が多いと問題視するより、逆の発想で、早朝・夜間だけ配達すると決めた訳です。

再配達率は、かなり低いそうです。

更に、宅配ボックスロボットが、歩道を歩いて荷物を届けるサービスを開発した会社もあるそうです。

また、アメリカでは、自動車のボルボのトランクルームをワンタイムパスワードで開けて、入れるサービスもあるそうです。

問題がある時、それを解決する方法は、問題そのものを見て、対処療法を考えるより、全く違う発想で考えることも大事だと言う好例ですね。

これ、マンションの大規模修繕工事や管理の見直しでも、同じことが言えそうです。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.88

■私の好きな言葉■ 
どうしたらできるかを考えれば、無限のアイディアが湧く

こんにちは。

先日、メルマガの読者のIさんから、
次のようなメールを頂きました。
(一部、編集しています)

__________________________________
昨日、役員と有志の計6名で、消火器の
交換作業を行いました。

小規模マンションのため、計18本。

業者から取得した「消火器の取り外しと
処分+新規消火器と設置一式」の見積り
金額の半額でやれました。

そもそも、業者さんにやってもらうか、
自分たちでやるかは、専門性や難易度・
効果など色々考えてきめるんでしょう。

安くなるから自分たちでやろう!
ではいきません。

逆に安かろう悪かろうでは、本末転倒です。

今回の消火器交換は、費用が約半額で済む
こと、取り付け・取り外しが簡単で、処分
は消火器を購入したホームセンターに持
ち込めば無料だった事で実行しました。

もう1つの効果としては、掲示で消火器
交換のお手伝いを募集し、わいわいガヤガ
ヤしながら、作業する事(で、住民同士
のコミュニケーションができたこと)です。

注意事項としては、
管理会社、防火設備点検業者さんや消火器
メーカーなどと事前によく打ち合わせし
ないと、そもそも管理組合で用意した消火
器を点検業者さんが今後点検してくれる
かと言うこと。

また、設置場所の取り付け金具や、基準に
合った消火器を手配する事でした。
__________________________________

これ、他のマンションでも、実行したこと
があります。

そちらも小規模で、16戸と20戸のマンション。

消火器は、10年過ぎると、3年毎に耐圧
試験を行うことが法律で義務付けられて
います。

しかし、この試験の料金は、新品の消化器
の値段より、少し安い程度。

と言うことは、現行の消火器を使い続けて
3年に1回試験をするより、新品に換えた
方が、かなりお得です。

従って、一般的には、試験より交換を選ぶ
だろうと思います。

では、その値段は?となると、管理会社に
よって、大きく変わります。

理事会が管理会社に依存状態だと、
言い値で通ってしまい、市場価格より
3割くらい高い金額で承認されていた
ケースを見たこともあります。

住民が、ネット等で調べた価格を元に、
値段交渉しても、業者側は、注文・検品
・運搬費用があるなどの理由で、ネット
価格と同じにはなりません。

あるいは、そう言う交渉を見越して、見積
書の最後に、大きな「値引き」を示したり
もします。

概して、多少高いのかもしれないけれど
良く分からないとか、面倒だと言う理由で
業者に任せると言う結論になりがちでし
ょうね。

しかし、小規模マンションでは、小さな
節約の積み重ねが、大切。

この消火器の交換は、Iさんが言われてい
るように、住民が行うことで、コストダウ
ンができる作業だと思います。

ただし、気を付けたい点もあります。

まずは、設置の状態確認。

床置きタイプなら、気を遣う必要はないで
しょうが、金具で止めるタイプだと、その
金具が劣化して危ない状態かどうかの確認。

また、新しい製品が、その金具で止められ
るかどうかの確認。

次に、製造年月。

新品の消化器も、10年経ったら、
また交換です。

この10年の基準は、購入時・設置時では
なく、製造年。

従って、より安い売り出し品があるからと
言って、古い製造年のものを購入しないように!

次は、作業時のケガ。

一本あたりは軽いですが、効率的にやろう
として、まとめて運ぶなど無理をしないよ
うにお願いします。

また、作業に当たっては、自己責任となる
ので、自分で、障害保険に入っていただ
くこと。

今回、Iさんのマンションでは、古い消火
器をホームセンターに持っていき、引き取
ってもらったそうですから、この時の運搬
での事故も気を付けましょう。

私が他のマンションで、推奨したのは、
宅急便で送ってもらい、宅急便で送り返す
方式。

これだと、運搬の車を出すことは不要です。

その時は、消化器の本数が少ないため、
役員さんだけで実施したのですが、Iさん
のマンショのように、住民の皆さんに呼び
かける方式だと、マンションの住民間の
コミュニケーション促進が図れ、いいアイ
ディアだと思います。

これを組合行事と考え、1日単位でかけ
られる傷害保険に入ると言う方法もあります。

それだと万が一の時も手当てができますね。

また、小規模マンションでなくても、
一定の参加人数が確保できれば、できますね

ただし、これ、10年に1回。

毎年、やるとしたら、例えば、年に1回
の大掃除とか。

アイディアを募集します。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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今月から来月にかけて、60年定期借地権の長期修繕計画を4物件作ります。

三つは、今年、管理適正化コンサルティグを行ったマンション。
その中の内訳は、大規模修繕工事を数年後に控えているもの、来年行うもの、数年前に終えた(当社のコンサルティングではない)もの。

もう一つは、6年前に当社のコンサルティングで大規模修繕工事を行ったマンションで、ずっと顧問契約しているもの。

いずれも、築60年目に解体して、更地にして地主に返すのが原則ですが、地主が了承すれば、建物付きで返却し、賃貸人として住むことができます。

前者は、新築時に預けた保証金が戻り、後者は、その保証金を放棄(つまり返金してもらわない)となります。

その金額は、いずれのマンションも、100~150万円/戸程度ですが、そのお金で解体できるかと言えば、どのマンションでも、答えはノー!それとは別に、解体積立金なるものを積み立てているケースもありますが、保証金と合わせても、解体できるマンションは、私の知り限り、一つもありませんでした。

では、長期修繕計画上は、どうなるか?
解体・更地にするなら、築45年目くらいに最後のかつ最低限の大規模修繕工事を行い、それ以降は、何かあったら直すと言うメンテナンスになるでしょう。

建物付き返却なら、築60年目の返却寸前に、大規模修繕工事を行い、地主がその後の賃貸経営に踏み出せる状態にする必要があるでしょう。

従って、長期修繕計画は、更地返しと建物付き返却の2通りで、作成する必要があります。
今回作成するマンションは、築11年~17年ですから、今から、前記のどちらに決めると言うことはできません。

しかし、どちらになっても良い状態、または、どちらにするのかを決める時期を見据えた資金状態にするためには、築45年目に、考え始めるのでは遅すぎます。
そこから始めるのでは、手遅れになり、解体するためには、保証金だけでは足りず、相当高額な一時金を出さないといけなくなる可能性があります。

当社のコンサルティングを受け、こういった怖い真実を知ったマンションなので、作成するのは、「長期修繕計画」ではなく「超長期修繕計画」と呼んでいます。

当社のポリシーは、「そのマンションに住むと言う気持ちになる」ものですが、更に「そのマンションに自分の子供たちが住むようになる」気持ちで、超長期修繕計画を作成します。

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マンションの大規模修繕工事や管理の見直しで相談いただくと、マスは、勉強会をお勧めするのですが、そのためには、一般論だけではなく、そのマンションの現状分析を行います。

そこで必要となるのが、総会議案書(決算・予算)、管理に関する重要事項説明書、長期修繕計画等の管理資料です。

この資料をお願いすると、「マンションにとっての個人情報だけど、自分の判断で出しても良いの?」と言う質問が時々あります。

これ、大きな勘違いです。
「個人情報」とは、生存する個人に関する情報であって、当該情報に含まれる氏名、生年月日その他の記述等により特定の個人を識別することができるもの(他の情報と容易に照合することができ、それにより特定の個人を識別することができることとなるものを含む。)をいう。— 個人情報保護法第2条1項

従って、そのような情報はありません。

とにかく、個人名が入る資料は、躊躇すると言う場合は、総会議案に書かれた新役員名のところだけ、黒塗りしてもらうようお勧めします。

ただ、いずれにしても、弊社は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づく国家資格である「マンション管理士」として、同法第42条(秘密保持義務)「マンション管理士は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならない。マンション管理士でなくなった後においても、同様とする。」を遵守する義務があります。

従って、提供されたマンション管理関係資料については、本法の趣旨に則り、貴マンションの情報に関しては、厳正に取り扱うことをお約束しますから、安心してくださいね。

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今まで、「問合せは、南は九州、北は北海道まで」と説明してきましたが、沖縄からも、相談のメールを頂きました。
okinawa

従来と同じように、現地を訪れ、コンサルティングを行うと言うことは、現実的には難しいですが、遠隔地のマンションをどう支援するか?と言う新たな「考えるチャンス」を頂けたと思い、グッと1時間考え抜いて、単なる「できる、できない」の返事ではなく、少しでも、改善・解決のヒントになるよう、長文で返信しました。

ご縁を頂き、ありがとうございます!

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