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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

4月から6月は、組合の定期総会シーズンですから、顧問契約の更新も各マンションで審議されます。

顧問期間が10年を数え、自動継続となっているマンション、
契約は自動継続条項だけれども、総会議案とし上程されるマンション、
協議更新のため必ず総会議案となるマンション、
の3パターンがあります。

先週日曜日に顧問契約が5年目の更新の総会議案が審議されたマンションは、
前記の3パターン目ですが、途中、一度だけ、理事長交代時に、顧問契約の更新が保留となったことがあります。

その年には、たまたま、顧問として、組合を守るシーンが少なかったため、顧問料(年間、約100万円)の費用対効果あるのか?という意見が出たからです。

後日談では、管理会社の担当者も、「顧問がいなくても大丈夫」だとアピールし、「当社外し」に動いたと聞きました。

しかし、その後、3カ月ほどで、臨時総会が開催され、当社との顧問契約が復活しました。

実は、それまでの顧問契約を経験した歴代の理事長の数名が、新理事長に面談を申し入れ、
「顧問がいないと、組合運営が管理会社のペースで進められて、かえって、高い買い物をし続けることになるぞ!」
と、進言してくれたからです。

こんなストーリーがあるマンションですから、気合が入ります!

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テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

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今夜は、昨年12月の総会において管理規約を改定し、オンライン理事会開催が可能となった組合での理事会開催でした。

現在の理事は、全員がZOOM接続可能で、管理会社の会議室がホスト。

賛否の挙手もZOOMの「手を上げる」ボタンで意思表示をしてもらいます。
事前に資料の配布も行っていますが、当日、議論の中で必要な資料は、すぐに、画面共有で表示させて解説できるので、好都合な面もあります。

昨夜も、標準管理規約のコメントページを表示して、解説しました。

このマンションでは、理事会の開催は、緊急事態宣言の際に、運用上の必要性から、既に、オンラインとリアルの併用型で開始し、その後、完全オンラオインで行うトライも何度かしてきました。

管理会社も、最初は、音声が出ないなどのトラブルもありましたが、だんだんと慣れてきて、技術上も進行も、スムーズに行くようになってきました。

このマンションは、岡崎にあり、会社から45分、自宅からだと、1時間15分程度かかる場所にあるため、オンライン方式の定着は、大変、ありがたいですね。

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顧問契約を結ぶと、管理組合の利益を守るために、100%組合側の立場で仕事をします。

管理会社が、自社の利益のために事業活動をすることは、当たり前なので、それ自体を攻撃することはありませんが、それが過剰な利益追求であれば、組合のために糾弾します。

「糾弾」という強い言葉を使うと、組合と管理会社との間の対立を煽るのではないか?と危惧される組合役員もおられますが、「管理会社とも仲良く」というリクエストが、何よりも優先するなら、そもそも、顧問を雇う理由と矛盾しています。

素人の組合の知らないところで、大規模修繕で、談合やリベートが当たり前のように起きている世界です。
当社にも、管理会社から、「そんなに頑張らないで、仲良くやりましょう」という甘いお誘いも普通にあります。

当社は、
組合のために、管理会社と協調すべき場面は、協調し、
組合のために、管理会社と対峙しなければならない場面は、闘います。

従って、「管理会社と仲良く」が先に来ることは、プロとして、職業倫理上、あってはいけないのだと思います。
これ、管理会社のフロント担当者と、良い関係を築くという話とは、別次元の話です。

企業の顧問弁護士と同じことで、組合のために闘う姿勢がなければ、組合は守れないのですから。

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マスターズでアジア人として初めて優勝した松山英樹選手の特集をNHKのクローズアップ現代+で見ました。

最も印象に残ったのは、部屋に飾ってある色紙「才能は有限、努力は無限」
私もそう思うからです。

逆に、「どんなに努力しても、才能には勝てない」という言葉もあります。
これも、否定できない一面があります。

また、がん闘病から復帰し、4冠を達成した水泳の池江選手は、「努力は必ず報われる」とインタビューで答えていましたが、「優勝するための努力、このタイムが出せるための努力をした」との趣旨も話していました。

こちらも、池江選手は元々素晴らしい才能があったからできたことで、「どんなに努力したって、できないことはある」と反対論を述べる人の方が多いかもしれません。

しかし、これら反する言葉は、実は、どれも正しいように思います。
なぜなら、努力し続けて夢をかなえた人は、努力の価値を認め、かなわなかった人は、努力に否定的な見方をするからです。(もちろん、夢はかなわなかったけれど、努力は無駄ではなかったという人もいます)

結局、どれほどの難題、高い目標であろうと、「夢がかなうまで、あきらめなかった人が、夢をかなえた」ということだけが真実じゃないのかな、と思います。

私自身は、自分に特別な才能があるとは、思っていませんが、
「夢をかなえるまで、あきらめない」
「成功するまで、100万通りの方法がある」
と信じて、努力すると決めています。

なぜなら、自分には、マンション管理士という仕事を通じ、分譲マンションに住む人を幸せにする社会的使命があると、信じ込んでいるからです。

これ、神様が夢に出てきて、お告げがあったとかいう話じゃなく、自分の人生を振りかえると、そういう運命にあった!と、勝手に、信じ込んでいるだけですからね(笑)

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今年の秋工事を予定している大規模修繕工事は4件。

今、入札の佳境で、初回見積を基に、各社とVE面談(価値を下げずに価格を下げる)を行っています。

先週から今週にかけて、3案件を実施。

VE交渉のために、当社が開発した分析シートの作成→各社の分析と交渉方針の策定→各社との面談という流れ。
3案件で、延べ25社との面談を実施しました。

各マンションは、別々の担当コンサルタントがいますが、辻一級建築士と私は全案件の面談を実施しますので、この面談で、ほぼ4日間を費やしました。

同じ工事会社が複数の入札をしているので、あるマンションでは、下地補修が高いのに、別のマンションでは安いなんて言うことがあります。

その原因を工種ごとの単価まで突っ込んで見逃さないのが、「合計額を見たコストダウン交渉ではなく、工種ごとのVE交渉」の神髄です。

面談前夜は、気が付けば、夜明け…となるほど分析に没頭するので、大変ですが、組合に代わって、コストダウンを図る「真剣勝負」です。

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