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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社コンサルティングによる大規模修繕工事が、岐阜市と名古屋市港区で2月、3月から、それぞれ始まります。

仕事を始めて3案件目までは、そこまでの余裕がありませんでしたが、4件目からは、すべて、修繕工事の期間中に、現場見学会を開催しています。

第1回目の大規模修繕工事を迎えるマンションでは、初めてのことですし、第2回目以降のマンションも、前回の工事は10年以上まで、当時、かかわった人にとっても、記憶は曖昧ですから、現場を見ていただくことをお勧めしています。

工事に内容がわかると、住民側の配慮ポイントも実感できますし、工事費の中で、実際に足場を組んでみないと確定できない工事があることも合点がいくでしょう。
更に、工事の検査レベルが違えば、仕上がりも違うことがわかっていただけます。

見学会では、ショート講義も行い、仕様づくりや入札において、品質を下げずにコストダウンを図る手法も紹介しますので、大規模修繕工事の全体像もわかります。

近々に告知しますので、多くの方に来て欲しいと思います。

追伸:昨日のブログで連続更新3900日となりました。
文字通り、「サンキュー」記念日です。
読者の皆さんからのコメントや「読んでますよ」と言う言葉が励みです。
ありがとうございます!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

このマンションでは、6月に定期総会があるので、まずは、理事会で民泊禁止を決議し、組合員に周知。

しかし、各戸配布だと、そもそも、普段から管理組合運営に関心がない組合員は、読まずにゴミ箱へ…などと言う可能性もありますし、議事録はマンションのロビー掲示板に貼ってありますが、これも、文字が小さいので、3月15日の申請解禁前に、「民泊禁止」を大きく書いた張り紙をしましょう!と言うことになりました。
民泊禁止張り紙

念には念を入れ!です。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.117

■私の好きな言葉■ 
誰よりも悩んだ人は、誰よりも人の悩みを解決することができる

こんにちは。

昨年11月以降9回開催したMAKS
セミナーを受講したマンションから、
次々に勉強会のリクエストが来ています
が、それまで待てない!と個別の相談も
いくつか来ています。

そのうちの一つに、
LED見積り書を見て欲しい
と言うものがありました。

管理会社から3社の見積もりが来た。
出来レースやリベートの可能性もあるの
で、自分たちでも、1社見積りを取得してみた。

価格・器具・削減できる電気料金等の比較表を作ってみた。

削減できる電気料金については、
電気料金単価の違いまでもチェックした。

資料を拝見すると、
確かに、比較表はできていて、
これを作るのは、時間がかかったろうなあ
と感心する出来です。

ただし、そもそも、
提案するメーカー・商品が番うので、
性能が同じかどうか、わからない状態。

器具の選択にしても、
一体型もあれば、電球取替型もある。

ある会社は、
器具取替でも電球取替でもなく、
「加工」と言う提案もある。

マンション1棟分の照明器具だと、
100を超える数量で、10桁の製品番号
が並んでいる見積書。
この4つの見積書を正確に比較するのは
管理会社の担当者にお願いしても、無理でしょう。

つまり、比較表は作成できても、
評価基準がないので、絶対額での
「高い安い」
の違いがわかるだけになってしまいます。

多分、照明のLED化の見積もりを複数
取得した管理組合は、同じような問題に
直面するのだろうと思います。

実際に、このマンションの見積書では、
会社によって、LED対象個所が異なって
いたり、私なら、こんな個所の照明は
LEDにしないとか、器具の選定がオーバ
ースペックだと思われるものがあり、
それを是正すれば、5万円以上は、
下がるだろうなぁと思える提案でした。

このままだと、どの会社の提案を選んでも
「もったいない」結果になるでしょう。

では、どうしたら、納得できる比較を行い
一番良い提案を選ぶことができるのか?

それは、次のステップを踏むことです。

1、仕様を統一する。

1)どの照明をLED化するのか?
例えば、点灯時間の少ない倉庫の蛍光灯は
変えないと言う選択があります。

2)その照明は、電球取替か、器具取替か
「加工」も可とするのか?
 「加工」でも、安全性の不確かな工法はNGです。

2、電気代削減予測値に用いる計算式を統一する。

1)電気料金単価は、そのマンションの
現在の電気契約や過去1年間の電気使用量から求めます。
 管理会社や電気工事会社は、
各マンションの実情に関係なく、
「平均電気料金単価」
なるものを出してきますが、それは、まったくのNG。

 電気料金単価は、一律ではなく、
場合によっては、3割くらいは違います。

2)年間試算は、点灯・消灯の回路別に
かつ、季節要因を織り込んで行います。

正確な費用対効果(投資効果)があって
初めて、GOサインが出せるはずですが
管理組合は、LED化後に、削減効果を
シビアに検証しないことを知っているの
で、業者側も、アバウトなものが多すぎます。

3、削減試算の検証を約束させる。

1年間の削減効果の検証を電気使用量と
電気料金の両方で検証することを義務付けます。

4、削減の費用対効果は、長期修繕計画に反映した上で判断する。

 LED工事は、修繕積立金会計支出で
電気代は、管理費会計の支出(削減)になります。

 管理組合財政は、この両方の会計の変化
を長期修繕計画に反映すれば、
「今、この投資を行うのが適切かどうか」がよくわかります。

ここまでやれば、完璧です。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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マンション管理組合向けコンサルティングを手掛ける前は、戸建て住宅建築者向けの「家づくりコンサルティング」が本業で、10年で1000棟以上の相談に乗っていました。

MAKSセミナーで、この話もするのですが、参加された方が、それを覚えておられ、その紹介で、知り合いの方の家づくりで相談に乗ってもらえないかと言う依頼。

年配の女性の方で、
高齢のお母さんと楽しみにしている住宅が、もう5か月も完成が遅れている。

建築家に設計監理をお願いし、大工さんで建ている。

相当に困っておられ、事業者側との交渉の様子を聞くと、契約書の解釈も恣意的な話をされているよう。

改めて、建築を巡る素人の依頼主側とプロ側とのパワーバランスのひずみが問題を起こしているのだなぁと痛感しましたね。

今回、完全なボランティアと言えど、「昔取った杵柄」は健在。
私のアドバイスが少しでも、役立つことを祈ります。

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日経アーキテクチャアの最新号では、この問題が「建設業界にとって、厳しくなる」として、取り上げられています。

従来は、
「瑕疵保証は、新築時から10年」しかし、別府マンション訴訟に示されたように、身体・生命にかかわる重大な施工不良については、不法行為による損賠賠償として、20年の時効が適用されるというのが、一般的な見解でしたが、これが、20年超の期間になります。

また、工事監理の分野では、契約上「何をどう監理するのか」と言う細かな条文も求められるようになり、建設業界にとって、よりシビアになると言うのが、記事の概要。

法律は、原則として遡及提供はしませんが、善管注意義務違反(プロならば、当然配慮すべき注意義務)は、時代を映すことから、実際に、訴訟になれば、建設業者側には、より厳しくなるとも言われています。

詳細は、法律家が書いた文書を読むことをお勧めしますが、私のマンション大規模修繕工事のコンルティングを行うものからすると、建物調査時に見つけた新築時の不具合について、新築時の建設・販売会社に、より厳しく接することになると同時に、自分のコンサルティングにおいては、より詳細な業務内容を示すことが求められると考えています。

コンサルタントは、ほぼ素人のマンション住民とのやり取りですから、なおさら丁寧な説明が必要になると思います。

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