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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

■私の好きな言葉■ 
正解はない。できるところからやる!

こんにちは。

大規模修繕工事コンサルティング
を依頼する相手として、当社と他の
設計事務所を比較しているマンショ
ンから、次のように聞かれました。

「他の会社は、工事の保証をすると
言っていたが、貴社は、工事の保証を
すると言う説明がないが、保証はしないのか?」

私の答えは、
「工事の保証は、コンサルタント
ではなく、工事会社が行うものですよ。

保証は、工事の種類、使った材料、
工法により、保証年限が違いますが
材料メーカー・専門工事事業者、
元請工事会社3社連名で保証書を
出すのが一般的です。

これは、どんなコンサルタントでも
共通していると思いますよ。」

すると、
「いや、その設計事務所は、工事の
保証をすると言っていた。
しかも、その事務所に頼むと、普通は
5年間の保証の工事が7年になると言っていた。」

私、「当社でも、今までは5年保証
だったものを、材料が進化した点を
踏まえ、7年保証にしてもらった例は
あります。

ただ、それは、当社だけが特別なので
はなく、ちゃんと勉強しているコンサ
ルタント会社なら、どこでも同じですよ。」

住民さん「その事務所は、欠陥工事
の保険もついていると言っていた。」

私「それは、大規模修繕工事の瑕疵
保険のことです。コンサルタントが
入るわけではなく、コンサルタント
が誰であろうと、その工事に関する
瑕疵保険は、希望があれば入ること
ができるのです。」

住民さん「では、コンサタントは、
工事の何を保証するのか?」

私「当社は、組合側の代理人として
設計や検査を行うので、工事の保証
が出るような工事が行われているか
をチェックするのが、仕事です。

コンサルタントが工事保証をしたら
コンサルタントは、工事会社側に立つ
ことになるじゃないですか?」

別の住民さん「いや、私の知ってい
るコンサルタント会社は、工事会社
との分担で、保証すると言っていた。」

恐らく、この保証は、管理会社や
ゼネコンの設計部署が設計監理を
行い、引き続いて工事の元請会社にも
なるパターンだと思います。

確かに、表現としては、設計監理者と
工事会社が共同で責任を負いますが
それは、設計監理方式ではなく、責任
施工方式のことです。

その設計者による検査は、第3社検査
ではなく、自社の社内検査です。

このような住民の質問を聞くと、
それらの会社は、一般的に行われて
いることを、あたかも、
「自社だから行う」ように受け止め
られるような話しぶりをしているの
だろうか?と不思議に思います。

住民は素人だから、「素人受けする」
ネタを揃えてPRする!と言うのも、
作戦としては、十分あり得ますので、
だから悪いということはないのですが、
オーバートークは良くないし、いわんや
「責任施工方式」なのに、あたかも、
第3者が検査を行う「設計監理方式」
のように説明するのは、NGでしょう。

ただ、これは、組合側の知識不足、
準備不足にも問題があります。

マンションの大規模修繕工事について、
あるいは、建設工事そのものについて、
ある程度の基礎知識を持つのは、発注者
として必要なことだと思います。

そして、どんな基準でコンサルタントを
選ぶのか?を話し合うことが大切です。

これを申し上げたら、
「自分たちが素人だから、専門家
に依頼するのであって、私たちに、
勉強しろと言うのは間違いでしょっ」
と反論されました。

うーん。。。そう言う人につけこんで、
騙そうとするコンサルタントや業者が
後を絶たないのだけれど…(汗)。

今後も、粘り強く、住民を啓蒙する活動を
続けて行かねば!と気持ちを強くしました。

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

原材料や運送費の値上げを理由に、建材の値上げが始まっています。

●コニシ…接着剤やシーリング材→10%以上 2018年4月出荷以降

●田島ルーフィング…アスファルト系防水材、ウレタン系防水材、塩ビシート系防水材→10~20%程度 2018年6月21日出荷以降

●サンゲツ…床材→15~20% 2018年10月1日受注以降

●関西ペイント…塗料全般→8~10% 2018年4月1日納入分以降

●日本ペイント…塗料→5~8% 2018年4月1日納入分以降

現在実施中の秋工事や来春の春工事の入札においては、この要因があるから、以前より、高いという声は聞かれません。

恐らく、この値上げの実施前に、ある程度の見込み発注を行い、従前の価格で仕入れているのだろうと思います。

また、上記の建材は、大規模修繕工事で使う建材の大半を占めますが、大規模修繕工事においては、塗装を塗る前の下地補修費用とか、シーリングを打設するために、古いシーリングを剥がす作業費とか、床の長尺シートを剥がす作業費など、人件費の割合が相対的に高いので、全体の金額に与える影響が少ないのでしょう。

もちろん、これからじわじわと上がる傾向ですから、大規模修繕工事の金額に全く響かないわけではないでしょうが、それをもって、工事を早めようというのは早計。

それよりも、優れたコストダウン手法・能力・実績を持つコンサルタントを見つける方が、その何倍もの工事費コストダウンにつながると思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今、大規模修繕工事コンサルティングをしている名古屋郊外のマンションは、築13年目、34戸です。

管理会社の長期修繕計画では、第1回目の大規模修繕工事の予測は、築12年目で、戸数比例。

ところが、このマンションは、建物の下に通り抜けの車路があり、高層棟と低層棟に分かれ、広いルーフバルコニーが東西にあり、前面道路から玄関までと駐輪場を囲うと塗装壁が数十メートルあり、修繕工事での数量は、40戸規模になります。

従って、当社のコストダウン力を持ってしても、やはり、34戸のマンションより、2割増しとなります。
工時時期を築15年目以降にできないか?を模索しましたが、外壁タイルの剥離で気になる事象が見つかり、それはそれで、施工会社との交渉はしているのですが、足場を掛けて、外壁の補修を早めにしっかしやるべし!という判断。

このマンションは、機械式駐車場もあって、これから多額の補修費も出てきます。

うーん、困った…となるのが普通でしょうが、当社の大規模修繕コンサルでは、建物の劣化だけではなく、管理の劣化も診断し、適正化し、コストを下げる「管理適正化コンサルティング」がセットになっています。

このコスト削減に成功すると、管理費会計の毎年、余剰金が生み出されます。
加えて、共用部の電気料金も安くするので、更に、余剰金ができます。

今回のマンションが正に、その必要性が大きかったわけで、このコンサルティングを実施した結果、年間の総額で、約170万円のコストダウン。つまり、戸当り5万円/年の修繕積立金の値上げをしたことと同じ効果があります。

今回、大規模修繕工事の周期が14年になるので、同じ周期で次の工事も行うとしたら、170万円×14年=2380万円。
戸当りの工事費を高めに見積もり、150万円/戸だとしても、34戸→2割増し換算40戸=6戸分の増額は、150万円×6戸=900万円ですから、楽々吸収できます。

ここまでの見通しができると、今回の大規模修繕工事でも、資金不安がなくなり、「せちがないコストダウン」に走らなくて済むことも大きいです。

大規模修繕工事の際に、管理の見直しを行うことは、大規模修繕工事時そのものにも、大きな波及効果があるのです。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.134

■私の好きな言葉■ 
覚悟ができると、すべてがチャンスに見える

こんにちは。

昨日から、長町コンサルタントと一緒に、
沖縄に来ています。

今日9時から、管理会社の入札プレゼン
審査があるため、前日入りですが、雨の
影響で出発が30分遅れ、那覇空港上空で
30分旋回しました。

空港でも、機内でもパソコンを開いて仕事
をしていたので、時間は有効に使っています(笑)

さて、本題。
」大規模修繕コンサルタントの適正報酬
水準は?」
と聞かれても、明確な回答はかなり難しいです。

しかし、
「〇〇戸のマンションなのですが、
大規模修繕工事コンサルティング費用は
いくらくらいですか?」
とよく聞かれます(笑)。

「一概には言えません」
と答えると、

「いや、一般的な金額で良いので、教えてください」
と聞き返されます。

これに答えないと、
何だか、定価の書いてない寿司屋で
「時価」の寿司を注文するような気に
なるのか、警戒するようです。(笑)

しかし、もし、逆に、
「あなたのマンションは、一般的なんですか?」
と聞いたら、恐らく、ほとんどの人が
「いや、他のマンションのことは
わからないし、うちにはうちの事情
があるから、一般的かどうかは、わからない」
と答えるのではないでしょうか?

コンサルティング業務は、
「労働集約型」で、
どれくらいのスキルや経験持った人が、
どの程度の時間やその水準の知的作業を
行うのかによって、大きく変わります。

顧客側の事情・特殊性・抱えている問題
あるいは、要求水準によって、発揮する
能力が変わるのは、当たり前です。

つまり、コンサルティングを頼むのならば
発注者が
「何をどこまで頼むのか」
「どんな成果を期待するのか?」
を把握していて初めて、
「どれくらいの報酬が生じる業務なのか」
を正確に算出できる(見積もりを出せる)
ことになります。

しかし、管理組合は、大規模修繕工事の
素人集団の色彩が強いですし、そもそも
「コンサルタント」と言う専門家とは、
どういう尺度で評価すべきなのかを
知らないので、コンサルタント報酬が
高いのか安いのかの判断も出来ない状態
で、コンサルティングの見積りを取ろうとします。

店頭に並べてある商品を手に取って、
見比べて買うこととは違いますし、
購買経験則もないので、インターネット
で調べても、断片的な知識にとどまります。

いくつかのホームページを見ると、
コンサルタント選びの手法として、
1、書類審査で数社選び、
2、プレゼン審査で各社30分のPRを
順番に聞き、1社に絞り込む
と書かれていることが多いですが、
その方法では、あなたのマンション
にとって望ましいコンサルタントを
選ぶことができる確率は、相当低い!と
私は断言します。

しかし、このステップを採用したくなるの
は、
「数社のコンサルタントの話を聞けば、違いが判るだろう」
と言う思い込みがあるからだろうと感じます。

実際には、明確にわかるのは、報酬の差だけです(笑)。

恐らく、どのコンサルタントも、それなり
にちゃんとやってくれそうに見えますの
で、結局、報酬の安い会社に落ち着く可能性が高いでしょうね。

だから、スマートなプレゼンを行い、
安い報酬水準で受注しておいて、後で、
リベートをもらう不適切なコンサルタントが生まれます。

しかし、考えてみてください。
(これ以降は、わかりやすくするために
話を単純にします)

仮に、30戸のマンションで、
長期修繕計画での工事予算が3300万円だとします。

この組合が、2社のコンサル会社に見積り
とプレゼンを依頼します。

組合の予算は、3300万円なので、
それ以下で収まることが目標です。

コンサルタント費用が
A社は、300万円
B社は、200万円を提示します。

A社は、100%業界とのしがらみ
がなく、徹底したコストダウン力もあり
その実績も多くある。

従って、その価値にふさわしい業務報酬を
示し、実績に従い、プラスして、コスト
ダウンに比例する成果報酬も設定されています。

結果、工事費は、そのコストダウン力で
2500万円で収まった。

コストダウンの成果報酬が50万円
だとすれば、工事費全額では、
1)コンサル報酬300万円
2)コストダウン成果報酬50万円
3)工事費2500万円
合計で2850万円

一方、後で、工事会社からリべートを
もらうB社は、コストダウンにも熱心ではない。

組合の元々の予算3300万円に
収まれば、文句は言われないので、
1)コンサル報酬200万円
2)工事費3050万円。
合計で3250万円

当初予算を50万円下回っているので
組合は良かった!と胸をなでおろします。

しかし、両者の差額は400万円。

A社のコンサルティングでは、
その400万円は組合が享受します。

B社のコンサルティングでは、
その400万円はコンサルタントと
工事会社が、それぞれ200万円ずつ
懐に入れます。

つまり、安いコンサルタントを雇ったこと
で、組合は400万円も損をするわけです。

しかも、
A社は、工事会社との癒着がないので、
工事の検査も厳しく、工事品質も向上します。

B社は、その逆ですから、工事品質もイマイチ。

しかし、コンサルタントを選ぶ時には、
そんなところまではわからないので、
最初の段階で、100万円安いコンサル
報酬に目が行くわけですね。

つまり、コンサルタントの適正な報酬水準
を考えるには、そのコンサルタントが、
どんな成果を上げることができるか?
に着目するのが、賢い評価の仕方だと言えるのですね。

と言っても、住民の皆さんの経験値では
「そう言う観点で評価するには、どうすれば良いのか?」
がわからない…。

そういう方には、
弊社のセミナーに参加いただくか、
マンションに出向く「出前講座」を
受けていただくのがお勧めですが、
次回のメルマガでは、
「大規模修繕コンサルティングの
適正報酬水準の見分け方」
につながる、いくつかの数値を紹介しましょう。

【お知らせ】
2018年春・夏
愛知・岐阜・長野9会場で開催
1日で学べるマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー
いよいよ7月14日(土)最終回

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◆発行人
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私が、10年以上前から、応援しているイベント「ドリームプランプレゼンテーション世界大会」
が今週末に東京で開催されます。

以下、主催者からのメールを引用します。

その予選(6月29日)のプレゼン発表順が決まりました!

今年2月からの相互支援を経て、20名が感動のプレゼンを発表します。
それぞれの夢、熱い想い、人のため社会のために描く未来の姿を観に来てください。

絶対に感動します!

ここまで全力でやり抜いてきたプレゼンターの姿から、
必ず勇気と希望を与えてもらえること、間違いなしです!

毎年、ドリプラの終了後に聞く言葉があります。

「家族や知り合いを誘ってくればよかった…」
「もっとたくさんの人に、聴いてもらいたい」

申込はまだ間に合います。
来て良かった、と必ず思ってもらえます。
【申込】

最幸の世界観を是非、触れに来てください!

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■

 ◆ 6月29日(金)予選 発表順 ◆

1、清水 郁翔
「遊びと笑顔のあふれる世界
 ~大人だっておもちゃを当たり前に遊びまくれ!~」

2、高橋 恭子
「ガイア・ヴィレッジプロジェクト
 ~愛と個性が循環する地球村~」

3、伊藤慎吾
「保育園の枠を飛び出した、親子で来れる園
 ~『もりのくにHAPPY親子園』プロジェクト~」

4、土佐 文彦
「未来飛行図が見つかる街づくり
 ~チャレンジに満ちた街(C-630)テイクオフ!~」

5、小川 環
「誰もが主役!スパイラルアップ☆
 ~ゲームとしつもんで自ら考え行動する人財育成~」

6、篠崎 龍治
「笑顔な大人がビッグバン!
 ~個人の強みが活性し、笑顔な大人が無限に広がる~」

7、三原 勇気
「ぎゅぎゅっとダンス
 ~地球まるごと ハッピーで包み込む~」

8、嘉指 基博
「わくわくドリームネット
 ~人々を家族のような絆で結び平和な社会を創造する~」

9、森田 晃蔵
「ドリームトンネル
 ~人が輝く「ウフフ」の世界へ~」

10、高崎 和美
「メデュケーションプロジェクト
 ~すべての教育の中に予防医療教育を~」

11、鶴岡鉄也
「自助具で生きていく喜びを実感
 ~障がいも個性として尊重、人を繋ぐ温もりのある道具~」

12、岩 素子
「スマイルホームカンパニー
 ~全ての人が元気と笑顔で働ける環境づくり~」

13、竹原 義人
「感情のフィットネスクラブ!
 ~心の億万長者育成プラットフォーム~」

14、坂本 憲彦
「起業家教育で世界を変える!
 ~世界中の一人一人が志を実現できる社会を創る~」

15、吉田 美香
「トゥルシーと人が創り出す新たな革命
 ~人が人らしく豊かに生きれる社会をデザインする~」

16、大八木 潤
「サラリーマンよ。あきらめるな!
 ~自分で決めた生き方で命は輝く~」

17、川嶋朗
「ENDING VILLAGE
 ~人生に寄り添う≪生師(いし)≫を育てる~」

18、池田 真由美
「自分らしく、あなたらしく活きる未来へ
 ~日々感謝する人生をあなたに~」

19、倉持 昌弘
「COCOROを広げる
 ~心のバリアフリーが必要ない世界へ~」

20、小倉 健二
「小型登高器で世界中を笑顔にする。
 ~インフラ、人命、子供達の笑顔を守る~」


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■

 ◆開催場所・時間などは、こちらをご覧下さい◆

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