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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大人が本気で夢を語り、その夢を応援する人が集まるドリームプランプレゼンテーション。

このイベントを開始したのは私の起業の師であり、メンターである福島正伸先生。

私は草創期から応援しており、今年で10周年を迎えました。
ドリプラ1

特に、今年は、名古屋から降籏さんと岡田さんの2名の知人がプレゼンターとして出場しているので、その個別応援もあって、岐阜の自宅を5時50分に出発して、1泊二日で東京へ。

8名の素晴らしいプレゼンにウルウル。
会場視聴者による「感動対象」「共感対象」を決めるのですが、私にとっては、降籏さんも岡田さんも、このステージに来るまでに、どれくらい努力され、進歩したのかを間近で見ているので、二人が、断然「感動対象」「共感対象」。

このイベント後、今年の特別企画:10周年記念パーティでは、不可能を可能に変えた著名人が続々とステージへ。

第1部は、この人たち。
左から、元巨人軍4番の吉村貞章さん、北京オリンピックソフトボールの金メダリスト:馬渕智子さん、F1レーシングドライバーの中野信治さん、プロゴルファーの中島千尋さん、元Jリーガーの宮澤ミシェルさん。
この人たちは、それぞれ「不可能を可能にしてきた」人たち。
ドリプラ2 ドリプラ3 ドリプラ4 ドリプラ5 ドリプラ6


一人一に、キーワードを元に福島先生がインタビューして、語られる内容は、その場で、背中がゾクゾクしましたよ。

第2部では、格闘技系の世界チャンピオンのトーク。

そして、第3部は、なんと、プリンセス天功の登場!(撮影は禁止!)

ワタシ、ステージのすぐ前、およそ2メートルくらいの距離から、「ネタを見破ってやる!と注視していましたが、全くわかりませんでした。(笑)

プリンセス天功の登場にも驚きましたが、更に驚いたのは、彼女へのインタビュー。

Q:ここまで来た成功の秘訣は?
A:スタッフに丸投げです。

Q:座右の銘は?
A:人生、最初の100年が最もつらい

とにかく、トコトン「軸をぶらさないこと」「あきらないこと」、それを持って「世の中をより良くしていくこと」を強く、深く心に刻んだ1日でした。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.67

■私の好きな言葉■ 
人生は誰と出会ったかで決まる

こんにちは。

以前、このメルマガで、当社独自の大規模
修繕工事コンサルティング=MACM方式
が誕生するまでのストーリーを4回シリー
ズで紹介しました。

MACM方式とは、

「マンション管理相談センターが開発
したコンストラクションマネジメント
(CM)方式」の略称で、

建築事業者及び管理会社とは、一切の資本
及び取引関係を持たない完全中立なマン
ション管理コンサルタントが、管理組合の
発注代行者として、施工会社・専門事業者
(建築士)・管理会社による役割分担が、
最適な組み合わせになるようコーディネ
ートすることによって、

「公正な競争」
「徹底したコストダウン」
「工事に対する第3者チェック」

が働くようにしたものです。

本方式の特徴は、
一般的な「設計・監理業務」と同様、調査
・設計・工事仕様書作成・工事会社の入札
・検査・施工後のアフター点検指導・長期
修繕計画の作成を行うだけでなく、施工者
のモチベーションアップ教育並びに専門事
業者の価格にまで踏み込んだVE(価値を
下げずに価格を下げる手法)を行い、

更に、管理委託契約や管理経費も点検し
管理費会計の分野も含め、マンション管理
組合のトータルな財政を将来に向けて健
全化するコンサルティングも、同時に実施
するところにあります。

今回のメルマガで紹介するのは、このうち
「施工者のモチベ―ションアップ教育」
であるキックオフミーティング。

通常、工事の前には、元請会社の呼びかけ
で、下請け会社が一堂に会し、スケジュー
ル確認や安全確認等を行います。

いくつかの会社に聞いたところ、この会合
は、施工者の責任範囲内の打ち合わせであ
り、コンサルタント(設計事務所等)が同
席することは、ないそうです。

しかし、MACM方式では、この会合を、
あえて「キックオフミーティング」と呼び
かつ、45分程度の「講義」を行います。

講義のタイトルは、決まっています。

「住民の幸せ実現プロジェクト キックオフミーティング」

より良い工事となるよう工事関係者の
啓蒙をはかる講義で、次の6点がその内容です。

1、住民側から見た大規模修繕工事
2、工事実施に向けた検討経緯と住民の願い
3、住民への啓蒙内容 
4、住民対応で留意して欲しいこと
5、仕事に取組む姿勢 
6、いい仕事をするための決意表明 等

その工事に直接関係する内容は、もちろん
ありますが、その前に、もっと根本的な、
「仕事に取り組む姿勢」を熱く語ります。

この講義で使うスライドには、
「問題が起きたのが問題ではない。
起きた問題にどう対処したのかが問題だ」
とか、
「この仕事を過去最高の仕事にする」
とか、
イチロー語録とか、
とにかく、ちょっと暑苦しく、仕事と人生
について語ります。

「私は、大規模修繕工事コンサルタント
界の松岡修造です!」なんて、笑いを取
ったりもします。(笑)

何故、ここまでこだわるか?

それは、大規模修繕工事の良し悪しは、
職人さん一人一人の士気が大きく左右する
ものであること。

沢山の現場を見てきましたが、技術が確か
であることに加えて、仕上げ(見栄え)
は、職人さんのこだわりが大きくものを言います。

工事の確認・検査を行うコンサルタントが
厳しく見ると言う「やらされ感」で、良く
するより、職人さんの心意気で、良くする
方が良い仕上がりになります。

また、自分が福島正伸先生に学び、その
おかげで人生を豊かに生きている体験を、
多くの人に伝搬したいと言う強い想いがあ
りますが、それをマンションの改修や管理
コンサルティングの仕事を通じて行うのは
自分の使命だと考えています。

従って、このキックオフミーティングは、
MAKSの「やり方」というより、自分の
「コンサルタントとしてのあり方」
そのものを表現する場でもあります。

少し大げさですが、
「社会を良くする活動」です。

やっぱり、熱くなってしまいましたね。
(笑)

先日、春日井市のマンションの大規模修繕
工事のキックオフミーティングでは、参加
者へのアンケートで、次の感想を頂きました。

Q:最も印象に残った点
・困難にチャレンジすることの大切さ。
・成果が出る人、出ない人の考え方。
・成果=才能×努力×考え方

Q:仕事の中で生かしたいこと
・高い意識を持って作業に取り組むことを
再認識しました。
・住民と一緒になって工事を完了したい。
自分自身が住んでいる気持ちで施工する。
・一期一会、良い工事になるように協力する。

Q:住民の皆さんへの決意表明
・4か月間長い工事になりますが協力して
行きたいと思います。皆で頑張りましょう。
・いい工事をして、いいマンションにして
いい人間関係を作りたいです。
・安全第一で作業いたします。プロ意識を
持ってしっかりとした施工を行います。
どうぞよろしくお願いいたします。

他にも専門職さんの決意を沢山書いていた
だきました。

現場で働く人が、この時の気持ちを思い出
してもらえるよう、この決意文を一覧表に
して、工事お知らせ用の掲示板に貼り出します。

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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今日は、大垣の20戸×2棟のマンションで、大規模修繕工事の竣工コンサル検査でした。

朝から雪。
大垣竣工前検査1 大垣1 大垣竣工前検査3 大垣竣工前検査4 大垣竣工前検査5

危険を避けるため、まずは、2棟の屋上を先に検査。
防水検査は既に終えていますが、トップコートの塗り残しはないか、前回指摘した塗装漏れは解消されているか等をチェック。

次は、エントランス屋上も同様に検査。

続いて、駐車場敷地の検査。
著しい不陸箇所は、アスファルトのオーバーレイの指示をしてありますので、そのチェック。

ここまでは、天候が悪化すると検査できないため、急ぎ行いました。

ここまでは、棚橋コンサルタントと黒野コンサルタントと一緒に検査を行い、OJTも行います。

そこからは各階の廊下、ベランダの仕上がり検査です。
まずは、最初の2フロア程度を3人で行い、OJTを実施。

そこからは、3人で、鉄部塗装、壁の仕上がり、床の仕上がり検査を分担しての検査です。

なお、分担はしますが、他のコンサルタントの遅れは、どんどん手伝います。

棚橋、黒野コンサルタントは、検査で手直し指摘することに、イマイチ自信がない場合は、その場で私に聞くことができるので、検査スキルも上がりますし、分業による集中と担当者と私のダブル検査ですから、相当に厳しい検査となります。

大規模修繕工事の仕上がり検査が難しいのは、新築時以来、取れないような汚れなども少なくないことです。今回の仕事で生じた傷や汚れなのか?新築時の傷や汚れなのか?簡単には判断できませ。

修繕工事開始前に、どれくらい精緻に建物を見ているか?も大切ですが、多くは、全体に綺麗になったことで、従来ある汚れが目立つケースで、どのような判断ができるか?が大切です。

これは、「どんなところをどんなふうに見るのか?」を実際の指摘箇所を見ながら、理論的に説明しますが、その正解率は、経験数に比例します。

MAKSの塾生、新人コンサルタントには、「とにかく経験数!だから、10回経験するまでは他のコンサルタントが担当する案件でも、積極的に手伝うべし!」と教えています。

今回は、諸事情から工期が延び、検査回数は2倍以上に増えたので、1案件で同時期に2~3案件分こなしたと同じ効果がありますから、スキルは一気に向上しました。。

今年の春工事、秋工事も、既にコンサル予約が入っているので、どんどん経験を積み、やがてはメイン担当として大規模修繕工事コンサルティングができるようになるでしょうね。

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昨日は、岐阜市の40戸、大垣市の20戸のマンションで、同日に管理会社による入札のための現地調査でした。

現在、管理適正化コンサルティングを実行中のマンションは、名古屋市(2)、瀬戸市、一宮市、犬山市、岡崎市、大垣市、岐阜市(3)、大垣市、松本市で合計12のマンション。

新体制がほぼ決まったマンションから、現地調査を開始したばかりのマンションまでありますが、コンサルティングの手順は決まっているものの、各マンションの実情に合わせて、ペースが速い、遅いがあります。

管理会社の入札に当たっては、当社側も相当な業務量がありますが、管理会社側も大変ですから、今回、岐阜と大垣に関しては、現地調査日を揃えて、名古屋から来る管理会社が1日で梯子して、調査ができるよう整えました。

と言うことは、これから見積書の提出時期も同じ。

管理会社は、二つのマンション同時で、二つの見積書を出しますが、こちらは、十数社の見積りをチェックし、比較表を作り、統計処理をして、VE資料を作成し、各社にフィードバックすると言う業務が同時に二つ待っている(笑)。

楽しすぎます!(笑)

とても私一人ではやれませんが、養成塾卒業生のコンサルタントが力強いパートナーです。また、一連のコンサルティングを間をおかずに連続して担務することができるので、一気に新人コンサルタントのスキルも上がります。

これと並行して、大規模修繕工事コンサルティングも2年先まで、予約を頂いていますので、大規模修繕コンサルティングのスキルも上がるでしょう。

また、新規に勉強会の申し込みも、5マンションほどあり、コンサルタントの早期養成は、急務です。
ただ、「急務」=「急造」ではダメ!

MAKS基準の高品質なコンサルティングを提供することは、絶対条件です!
そのために、MAKSの事務局も増員しました。

マイクロソフトのオフィスソフトのエクセルもワードもマスターライセンスを持っている女性ですから、資料作成が速い!

チームとしての生産性を上げて、更に、良い仕事をより早く実行していく体制を作り上げて行きます。


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岐阜市にある16戸の自主管理マンションの顧問が6年目に入ります。

このサイズだと、住民同士は、親密で、管理費等の滞納も、短期間で解消され、期末期に滞納金が残ることは、ありませんでした。

また、1回目の大規模修繕工事の際には、当方のコンサルティングで大きなコストダウンができ、管理適正過去化コンサルティングで、管理費会計も改善。さらには、多額の携帯基地局の不動産収入もあって、わずかな修繕積立金値上げだけで、将来、余裕のある資金状況になる想定でした。

従って、会計も管理費会計と修繕積立金会計の区分がなく、毎年の期末の現金残高で管理をしている状況でした。

私が、も少し「会計っぽく」とアドバイスしても、「困らないのだから、良いでしょ?」と言う感じ。

確かに(笑)

しかし、携帯基地局への課税が始まり、過去未納金として数百万円を支払うことになり、これでは、マズイ!となり、3年前から、管理費会計と修繕積立金会計に分けて、整理してきました。

この帳票は私が作成したのですが、基本は、従来のやり方から大きく離れないように、現金主義。

ところが、今年の決算で、わずかながら、滞納金が解消されず、結果、会計上の残高と口座の預金残高が、2万円程度合わない!

急ぎ、会計担当理事と、当社の50インチディスプレイにエクセル表を映し出して、ミーティング。

数値が合わない理由がわかりました。

会計帳票を修正し、来期に使う帳票も、今期のようなことが起きても大丈夫なように改良。

会計ソフトを使うことは、全く持って想定できませんがら、住民さんが、平易にインプットできて、かつ、決算書としての体裁が整ったものが完成するまで、改良を重ねていきたいと思います。

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