FC2ブログ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

このお店、有名なのかどうかは知りませんが、各務原のイオンにあるケーキ店です。

平日の夜は、ほとんどコンサルティングが入っているのですが、たまたま、自動車での移動の関係上、本日は、19時前に帰宅。

妻と長女と三人で、各務原イオンへ。
どんな時でも、パソコン持参は変わりませんが・・・(笑)

マッサージを終え、スタバでかなりゆったりした後、21時少し前の帰り際に、行列を発見。
それがプティ シェリースーリールで、21時からの半額セール。
何となく、行列に並び、ショーケースを見ると、1pで980円のケーキまであってびっくり!

こりゃ、きっとおいしいのだろうと思い、そのまま並び、見た目きれいなケーキを6pも買ってしまいました(笑)

それがこちら。
ケーキ
帰宅後、ブルーベリーのホワイトクリームチーズケーキタルトを試食。
うん、美味しい!

こんな風にケーキを買ったのは、生まれて初めてですが、悪くない(笑)

【ブログ4253日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜、39度7分まで熱が上がり、インフルエンザに違いないと思って今朝、病院へ。

本日の仕事は、辻コンサルタントと黒野コンサルタントにお願いしました。

こう言う時にチームプレーのありがたさを感じます。


今朝も38度8分でしたから、インフルエンザ間違いなしと思ったのですが、喉は赤くない、咳もほとんど出ない、鼻水も出ない…で、医師も、ん?という感じ。

結果、インフルエンザは陰性(笑)

ただの風邪にしても、熱が高すぎる。
どうやら、
「働きすぎて、体がオーパーヒート」(笑)

自宅に戻り、ともかく、眠ることにしましたが、38度台から、下がりませんね。

このブログは、ベッドでスマホにて書いています。

仕事したくてウズウズしてます(笑)が、もうしばらく寝ます。




【ブログ4240日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.158

■私の好きな言葉■ 
大逆転のドラマは決意から始まる

こんにちは。

11月に、
愛知県某市の市営住宅の長期修繕計画
作成の依頼を受け、私と辻コンサルタント
(一級建築士)の二人で、取り組んでいます。

市営住宅の総数、約50棟!

その長期修繕計画を来年の2月頃までに
作成する仕事です。

長期修繕計画作成には、通常、
・建物調査
・設備調査
・劣化の判定と工事仕様の作成
・工事項目と工事数量拾い
・工事単価の設定
・30年間の長期修繕計画の作成
・修繕積立金の改定案の作成
のステップがあり、
1棟のマンションの長期修繕計画作成
には、数カ月かかります。

特に、古いマンションだと、塗装や防水
をやり替えるだけでは足りず、下地の補修
も増えますし、設備の取替も考える必要があります。

計画作成には、頭をフル回転させ、
集中する時間が必要となるのですが、
他の業務もあるので、この仕事だけに、
何日も専念することはできないため、
何か月もかかるわけです。

今回、古い建物は、築46年。

市営住宅ですから、1棟当たりの戸数は
少ないものが多く、50棟のうち半数は
20戸未満ですが、40戸を超えるものも6棟。

こんな建物を相手にするのですから、
いったいどれ位の業務量になるのか、
プロでも、見通すのは相当難しいでしょう。

今回、依頼から完成期限までは、
わずか4カ月ですから、この話を聞いた
瞬間に、建築のプロは、「無理!」と
答えるのが普通だと思います。

実際、この話が当社に持ち込まれた時も、
既に、分譲マンションの大規模修繕工事や
長期修繕計画作成の実績豊富な設計事務
所を何社か当たったが、全部断われたと聞きました。

実は、この相談があったのは、10月の
マンション管理フェアの会場で、
その時に対応した当社のコンサルタント
の回答も、「無理!」

今の当社の多忙さから言っても、
私に相談するまでもなく、「無理」
と回答したのは、正常な感覚(笑)

しかし、この話を後で聞いた私は、
「確かに、従来の分譲マンションの長期
修繕計画の発想では無理かもしれないが
市営住宅の場合は、計画を作成する目的は
違うだろうし、期間的に間に合わないと
考えるのではなく、期限に間に合わせるた
めの条件設定を考えて、作成すれば、
できる方法もあるだろう」と判断。

後日、改めて、話を聞くことにしました。

結果、
「当社ならできる」
「多分、当社しかできない」(笑)

理由は、
辻コンサルタントがいるから。

彼は、30年間のマンションの新築設計
経験があり、古いマンションから新しい
マンションまで、また、高級マンション
からエコノミーマンションまで、特性を
知っています。

また、私は、
細かく積算して、工事費を算出しないと
許せない建築士のキャラクターと異なり
全部の建物を調査しなくても、モデリング
して、一定のルールや係数を基準に、全部
の建物の修繕計画を立てるアイデアが、
スーッと出てきました。

また、分譲マンションと異なり、市営住宅
の場合は、室内の設備関係もオーナー=
市が計画的に修繕することになりますが、
これは、私が相当に強い。

とは言っても、二人とも、類似の仕事を
手掛けたことはないわけで、
「他のところでは、皆、断られた」
という話に、逆に、ファイトが湧いて
しまった…(笑)。

さらに言えば、人口減少社会ですから、
建物をずっと維持すべきか、
取り壊して、どこかに集中すべきか、
という課題をこの市は持っており、
この計画作成に関わるのは、専門家として
の社会的責任だろうという使命感もあり
「年末年始に、合宿してでも時間を作れば、何とかなる」
と二人で盛り上がった次第です。

そして、12月12日に、いよいよ、建物調査。

あらかじめ、建物の築年数や規模など、
いくつかの基礎情報や図面などから、
モデリングする建物を選定し、回る順番も
考え、1日で8棟の市営住宅を調査しました。

そこでわかったことは…

分譲マンションの設計・施工仕様や、
修繕思想とは、大きく異なるということ。

分譲マンションは、総論的には、
「予防保全(予防修繕)」
で、特に防水面を重視します。

例えば、新築時に、塗装仕様の庇は、
修繕時には防水材の塗布に変えることが
一般的です。

また、ベランダや廊下なども、
モルタル仕上の側溝は、防水仕様にするの
が、半ば常識です。

しかし、市営住宅では、モルタル仕上の
廊下・階段の側溝は、築30年もので
あっても手を付けてない建物もあります。

また、そこから水が回って、爆裂で、
壁が落ちてしまった箇所もあり、
そこは、手摺を総取替してある。

つまり、「壊れたら、取り換える」
思想が中心と言えます。

分譲マンションでも、住民から、
「今回の修繕をやらない場合は、どうなる?」
「いつまで、建物は持つのか?」
「うちのマンションは、お金がないので
できる限り、ギリギリまで修繕を延ばしたい」
等の質問や要望が出る時もあるのですが、
「最上階に漏水が起きたら、屋上防水をしましょう」
と言う結論には、ならない。

よって、
分譲マンションの大規模修繕工事しか
コンサルティングしない人は、
「建物の経年と劣化の相関性」
について、その限界値を目の当たりに
するのは、ほぼないと言えるでしょう。

それが、今回、詳細な建物情報を知った
上で、劣化状況を調査できたことにより、
「何もしないで、ここまで放っておくと、こうなる」
を目の当たりにすることができました。

これは、大きな収穫!

今後のコンサルティング、特に、
2回目、3回目の大規模修繕工事
には、かなり役立つと思います。

一方、市営住宅の改修工事も、近年、
予防保全的な工事仕様が採用されている
こともわかりました。

そして、今回の調査を終えてみて、
50棟の長期修繕計画を作成することは
当初予想より、相当難しいことも、わかりました。

恐らく、誰もやったことがない仕事に、
チャレンジすることは、大きな成長に
なるので、ワクワクしています。

現在は、
辻コンサルタントが、工事数量拾い、
私が工事仕様のモデリング、
と、お互いの分担を決め、それぞれ、
取組中ですが、今後の打ち合わせは、
12月24日と30日。

30日は合宿状態になるのかなぁ?(笑)

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

【ブログ4203日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の東京での学びの続き。
「人を育てる」「ビジョンを実現する」「同志を集める」「世界を変える」ために、どう生きるか?

野球監督の野村克也氏著「野村ノート」から、「リーダーの在り方」に関する名言。


おかげさまで

夏がくると冬がいいという、冬になると夏がいいという

太ると痩せたいという、痩せると太りたいという

忙しいと閑になりたいという、閑になると忙しいほうがいいという

自分に都合のいい人は善い人だと誉め、自分に都合が悪くなると悪い人だと貶す

借りた傘も雨があがれば邪魔になる

金をもてば古びた女房が邪魔になる、世帯をもてば親さえも邪魔になる

衣食住は昔に比べりゃ天国だが、

上を見て不平不満に明け暮れ、隣を見ては愚痴ばかり

どうして自分を見つめないか、静かに考えてみるがいい

いったい自分とは何なのか

親のおかげ、先生のおかげ、世間様のおかげの塊が自分ではないのか

つまらぬ自我妄執を捨てて、得手勝手を慎んだら世の中はきっと明るくなるだろう

おれがおれがを捨てて、おかげさまでおかげさまでと暮らしたい



【ブログ4195日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週開催した、大府市のマンションにおける新管理会社の業務開始キックオフミーティングの参加者の感想をまとめましたので、紹介します。
参加者アンケート集計


参加者は、元請けの管理会社に加えて、その下で実業務に当たる各専門事業者で、全8名。

第1部は、「自立型になると仕事が楽しくなる」

「いかなる環境・条件の中においても
自らの能力と可能性を最大限に発揮して
道を切り開いていこうとする姿勢」


になると、クレームへの対処が劇的に改善されます。
なせ、改善されるのか?どうすれば、この姿勢になれるのか?
をワークしながら学んでいただきます。

次が、マンション管理に直接かかわる「幸せデザインプロジェクト」の話です。
 
 どんなマンションなのか?
 なぜ、管理適正化プロジェクトが始まったか?
 なぜ、管理会社を変えることになったのか?
 住民が望むのはどんなことなのか?
 管理業務は「チーム〇〇〇(管理会社名)で臨む」

 「恋人に会いに来た」という気持ちで、マンションに来る!

良い管理になるのは、コンサルタントが頑張ることも、管理会社が頑張ることも大切ですが、最後は、個々の業務の管理に当たる専門業者スタッフの業務品質が重要です。

なぜなら、専門業者の現場業務は、管理会社が目の前で監督している訳ではなく、責任実施だからです。

このミーティングに参加された人が、帰り際に、
「気合が入りましたぁ!」と直接、私に伝えにきてくれました。

まさに、こういう姿勢を作りたいがためにやっているので、非常に嬉しく思いました。

【ブログ4170日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています