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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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昨夜は、自宅マンションの定期総会でした。

32戸、築25年目のマンションです。

管理の適正化は築4年目くらいに実行。

第1回目の大規模修繕工事は、2400万円で実施。
急だったスロープを緩やかにしたり、指紋認証オートロックを導入したりと、いくつものグレードアップ工事も、この予算で実施しています。

また、以前は、100万円をこえる携帯基地局収入もあったので、管理費・修繕積立金は他の同規模マンションより、かなり低いのに、組合財政は超リッチな超優良マンションでした。

ただ、携帯基地局は、出力の改善等の技術革新があれば、撤去されるかも…と言う可能性もあったので、10年間の契約期間終了時には、更新されないと言う前提で、長期修繕計画を作成しました。

ところが、10年経たないで、一部撤去の連絡。
結果、30万円程度の収入に下がってしまいました。

そこで、4年前、再度、管理適正化を実行。
1回目の手探りの適正化時代は、マンション管理士の資格取得前で、普通の役員が素人同然での交渉をした訳でしたが(笑)、経験を重ねた分、プロの仕事になりますから、「品質が上がり、コストは年間で40万円低減」の実力発揮(笑)。

修繕積立金は微増でOKとなりました。

ところが、更に、携帯基地局は、税金がかかるようにもなり、過去の未納分が、収入100万円時代の期間にかかっていたため、遅延金も含めて、200万円以上の臨時支出(税負担)となり、毎年の収入も、税金分だけ減りました

ただ、税金申告は税務署に掛け合い、経費をしっかり計上し、申告も税理士を頼らず、毎年、理事長が申告できる仕組みを作りました。自分のマンションなので、当時、私がいわゆる「税理士の仕事」をやっても、違反にならないことを確認してありますからね(笑)

もちろん、収入が減ったのは間違いなく、工事費の値上がりも予測されたので、再度、長期修繕計画を修正し、再び、修繕積立金の微増。

ただ、名鉄の駅から徒歩5分で、管理費と修繕積立金とを足しても、2万円以下ですから、中古マンショとして売り出されても、すぐに買い手がつく、人気のマンション(笑)。

また、管理会社から提案される修繕工事は、私が査定するか、もっと安くできる工事会社を紹介して、初めて承認されますので、支出も筋肉質です。

これら一連の仕事は「組合顧問」として引き受けており、理事会にも参加していますが、自分のマンションなので、無償奉仕です。

総会で、事業報告が行われると、私のやった仕事も紹介されるのですが、その内容が専門性が高く、組合メリットが大きいので、何度も、「私に報酬を支払うべき」との意見が出されているのですが、毎回、固辞しています。

理由は、コンサルティングを提供する都度、「自己のための取引」じゃないと言う手続きを踏まねばならないので、面倒だから。(笑)

恐らく、今後、報酬を設定するのは、大規模修繕工事コンサルティングくらいだと思います。

で、話は戻って、昨夜の定期総会。

参加者は、役員4名+組合員3名+私1人。
7/32で、わずか22%。年々減少しています。

普段から「組合活動に関心を持たないと、ダメですよ!」と言っている私が住むマンションなのに…(苦笑)

もう、何年も、理事会に参加しているので、各期の理事会で、私の仕事を目の前で見ている人が増えると、総会の議案も決算も予算も、管理会社任じゃないし、100%住民側の立場で作成されているから安心だと思う人も増えていることが要因のようです。

うーん、信頼してもらい、嬉しいのですが、年一度は、総会で住民同士のコミュニケーションをはかることも大切ですから、来年は、参加率を上げる工夫をしたいと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.125

■私の好きな言葉■ 
困難に挑むより、困難を楽しむ

こんにちは。

大規模修繕工事コンサルタントが、
安い設計監理費で受注しておいて、
建設会社と結託し、談合を仕組み、
工事費からのバックマージンで儲けている。

これが、昨年から、いくつかのメディアで
取り上げられ、NHKのクローズアップ現代で
も放映された「大規模修繕工事の闇ビジネス」の実態です。

そもそも、多くのマンションは、管理会社に
依存状態で、大規模修繕工事は、
「管理会社の不当に大きな収益源」化していました。

それに気づいた組合は、管理会社に
頼らず、設計事務所を探すのですが、
その設計事務所が、談合を仕掛ける。

あるいは、管理会社と裏でつながっていて
工事会社を含めた業界側3兄弟が、談合を
行うと言うケースもある。

管理会社は、談合の当事者にならなくても
設計事務所を組合に紹介して、紹介料を
もらうと言うケースもあります。

そうなると、その設計事務所は、管理会社
と「お友達」になるため、モノが言えなくなります。

従って、当社は、管理会社から
「組合がコンサルタントを募集(入札)
しているので、エントリーして欲しい」
と打診されても、お断りしています。

ここまで徹底することで、初めて、
長らく続いてきた「美味しい業界構造」と
距離を置くことが出来るのです。

当社は、創設以来、大規模修繕工事でも、
管理委託契約でも、1度たりとも、価格
協定や談合、特定の会社への便宜を図る
ということはやっていません。

契約の決まった会社から、紹介料も、
謝礼も、もらったことがありません。

接待も受けたことはありません。

喫茶店で打ち合わせをする場合、当社が
ご馳走することはあっても、おごって
もらったことも一度もありません。

入札の開封時には、次の文書を記載した
誓約書を組合に提出しています。

1、今回の入札会社の社名について、各入札会社には、伝えておりません。
(おおよその入札会社数は、伝えております)

2、事前に「現在の管理委託費」「予想価格」等の情報は、伝えておりません。

3、事前に価格に関する指導等は、行っておりません。

4、入札会社から、入札の便宜を目的とした金品・接待等は一切受けておりません。また、契約決定までの期間も、一切受けません。

5、契約が決まった場合に、紹介料その他いかなる名目においても、当該会社からの金品を受け取りません。

当社は、談合の疑いがあれば、決算書の
総勘定元帳を閲覧いただけることになっ
ていますし、万が一、談合していたら、
多額の違約金を支払うことも、契約書に
記載してあります。

ただし、そこまで徹底しても、
本気度100%で、不明朗な金銭や物品の
受領をはかろうと思えば、手はあります。

小さなことで言えば、
工事が始まったら、毎週行う定例会議の
後は、毎回、工事業者にお昼をおごらせる。
なんてことも良くあります。

では、100%クリーンなコンサルタント
を探すのは、どうすれば良いか?

ホームページを見ると、多くの設計事務所
が一連のメディアでの騒ぎを見て、
「自分たちは、クリーンだ」と宣言しています。

でも、そんな設計事務所ばかりだったら、
そもそも「不適切コンサル問題」は起きて
いないはず。

「これからはやらない」と言う宣言でしょうか?

それは信じがたい。

何故なら、最近のリニア新幹線の工事
がらみの談合でも、過去に
「談合をしない」
と宣言していた大手ゼネコンが、
「性懲りもなくやった」
と言う事件ですよ。

この美味しい利益構造を、一度味わった
ら、そこから抜けるのは、難しいのだろうと思います。

悪徳コンサルタントの見破り方とか、
クリーンなコンサルタントを探す手法
とか、テクニックは確かにあります。

しかし、それより、正面切って、
「貴社(あなた)は、これまで、一度も
大規模修繕工事において、工事会社から、
金品をもらったことはないか?」
「管理会社に、紹介料を支払ったことは
ないか?」
と、じっと目を見つめて、コンサルタント
に聞いてみる。

案外、
これが究極の方法なのではないかな?
と思います。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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大規模修繕工事では、工事会社を決めるまでリードするのはコンサルタントですが、工事が始まると、リードするのは工事会社になります。

しかし、何かトラブルが起きると、当事者の工事会社では、対処できず、コンサルタントに助けを求められるケースも、少なくありません。

 そもそも、人が住む場所で行う工事ですし、工事を開始してみないと分からない劣化事象もあるので、やってみなければ分からない…。

これに対して、最も機敏に動けるのは、工事会社です。
また、多くの現場は、工事会社の社員が常駐していますから、工事の進捗や洗濯ものが干せるかどうかの情報も、工事会社の広報活動の一環です。

コンサルタントとしては、工事会社のPR文をチェックして、より住民にわかりやすい部署となるよう指導するのも仕事です。

しかし、本当に質の良い仕事は、職人さんの手元で行われ、それをまとめ上げるのが、現場代理人(昔風に言うと、現場監督)さんですから、工事会社がリードして工事が進むことが大切だろうと思います。

従って、コンサルタントは、ダメ出しを行うのが仕事ではなく、現場でのモチベーションが高まるように認め、励ますのも仕事だろうと思います。

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九度前後の熱が二日間。

体の節々が痛く、頭痛も頭の芯に来ており、パソコンを開いても、もうろうとして、集中するのが難しい…

このブログはベッドで、横になりながらスマホで書いてます。

それにしても、ショートスリーパーな私ですが、こんなに眠り続けることができるとは、と驚き(笑)


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