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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の東京での学びの続き。
「人を育てる」「ビジョンを実現する」「同志を集める」「世界を変える」ために、どう生きるか?

野球監督の野村克也氏著「野村ノート」から、「リーダーの在り方」に関する名言。


おかげさまで

夏がくると冬がいいという、冬になると夏がいいという

太ると痩せたいという、痩せると太りたいという

忙しいと閑になりたいという、閑になると忙しいほうがいいという

自分に都合のいい人は善い人だと誉め、自分に都合が悪くなると悪い人だと貶す

借りた傘も雨があがれば邪魔になる

金をもてば古びた女房が邪魔になる、世帯をもてば親さえも邪魔になる

衣食住は昔に比べりゃ天国だが、

上を見て不平不満に明け暮れ、隣を見ては愚痴ばかり

どうして自分を見つめないか、静かに考えてみるがいい

いったい自分とは何なのか

親のおかげ、先生のおかげ、世間様のおかげの塊が自分ではないのか

つまらぬ自我妄執を捨てて、得手勝手を慎んだら世の中はきっと明るくなるだろう

おれがおれがを捨てて、おかげさまでおかげさまでと暮らしたい



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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週開催した、大府市のマンションにおける新管理会社の業務開始キックオフミーティングの参加者の感想をまとめましたので、紹介します。
参加者アンケート集計


参加者は、元請けの管理会社に加えて、その下で実業務に当たる各専門事業者で、全8名。

第1部は、「自立型になると仕事が楽しくなる」

「いかなる環境・条件の中においても
自らの能力と可能性を最大限に発揮して
道を切り開いていこうとする姿勢」


になると、クレームへの対処が劇的に改善されます。
なせ、改善されるのか?どうすれば、この姿勢になれるのか?
をワークしながら学んでいただきます。

次が、マンション管理に直接かかわる「幸せデザインプロジェクト」の話です。
 
 どんなマンションなのか?
 なぜ、管理適正化プロジェクトが始まったか?
 なぜ、管理会社を変えることになったのか?
 住民が望むのはどんなことなのか?
 管理業務は「チーム〇〇〇(管理会社名)で臨む」

 「恋人に会いに来た」という気持ちで、マンションに来る!

良い管理になるのは、コンサルタントが頑張ることも、管理会社が頑張ることも大切ですが、最後は、個々の業務の管理に当たる専門業者スタッフの業務品質が重要です。

なぜなら、専門業者の現場業務は、管理会社が目の前で監督している訳ではなく、責任実施だからです。

このミーティングに参加された人が、帰り際に、
「気合が入りましたぁ!」と直接、私に伝えにきてくれました。

まさに、こういう姿勢を作りたいがためにやっているので、非常に嬉しく思いました。

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■私の好きな言葉■ 
正解はない。できるところからやる!

こんにちは。

大規模修繕工事コンサルティング
を依頼する相手として、当社と他の
設計事務所を比較しているマンショ
ンから、次のように聞かれました。

「他の会社は、工事の保証をすると
言っていたが、貴社は、工事の保証を
すると言う説明がないが、保証はしないのか?」

私の答えは、
「工事の保証は、コンサルタント
ではなく、工事会社が行うものですよ。

保証は、工事の種類、使った材料、
工法により、保証年限が違いますが
材料メーカー・専門工事事業者、
元請工事会社3社連名で保証書を
出すのが一般的です。

これは、どんなコンサルタントでも
共通していると思いますよ。」

すると、
「いや、その設計事務所は、工事の
保証をすると言っていた。
しかも、その事務所に頼むと、普通は
5年間の保証の工事が7年になると言っていた。」

私、「当社でも、今までは5年保証
だったものを、材料が進化した点を
踏まえ、7年保証にしてもらった例は
あります。

ただ、それは、当社だけが特別なので
はなく、ちゃんと勉強しているコンサ
ルタント会社なら、どこでも同じですよ。」

住民さん「その事務所は、欠陥工事
の保険もついていると言っていた。」

私「それは、大規模修繕工事の瑕疵
保険のことです。コンサルタントが
入るわけではなく、コンサルタント
が誰であろうと、その工事に関する
瑕疵保険は、希望があれば入ること
ができるのです。」

住民さん「では、コンサタントは、
工事の何を保証するのか?」

私「当社は、組合側の代理人として
設計や検査を行うので、工事の保証
が出るような工事が行われているか
をチェックするのが、仕事です。

コンサルタントが工事保証をしたら
コンサルタントは、工事会社側に立つ
ことになるじゃないですか?」

別の住民さん「いや、私の知ってい
るコンサルタント会社は、工事会社
との分担で、保証すると言っていた。」

恐らく、この保証は、管理会社や
ゼネコンの設計部署が設計監理を
行い、引き続いて工事の元請会社にも
なるパターンだと思います。

確かに、表現としては、設計監理者と
工事会社が共同で責任を負いますが
それは、設計監理方式ではなく、責任
施工方式のことです。

その設計者による検査は、第3社検査
ではなく、自社の社内検査です。

このような住民の質問を聞くと、
それらの会社は、一般的に行われて
いることを、あたかも、
「自社だから行う」ように受け止め
られるような話しぶりをしているの
だろうか?と不思議に思います。

住民は素人だから、「素人受けする」
ネタを揃えてPRする!と言うのも、
作戦としては、十分あり得ますので、
だから悪いということはないのですが、
オーバートークは良くないし、いわんや
「責任施工方式」なのに、あたかも、
第3者が検査を行う「設計監理方式」
のように説明するのは、NGでしょう。

ただ、これは、組合側の知識不足、
準備不足にも問題があります。

マンションの大規模修繕工事について、
あるいは、建設工事そのものについて、
ある程度の基礎知識を持つのは、発注者
として必要なことだと思います。

そして、どんな基準でコンサルタントを
選ぶのか?を話し合うことが大切です。

これを申し上げたら、
「自分たちが素人だから、専門家
に依頼するのであって、私たちに、
勉強しろと言うのは間違いでしょっ」
と反論されました。

うーん。。。そう言う人につけこんで、
騙そうとするコンサルタントや業者が
後を絶たないのだけれど…(汗)。

今後も、粘り強く、住民を啓蒙する活動を
続けて行かねば!と気持ちを強くしました。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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原材料や運送費の値上げを理由に、建材の値上げが始まっています。

●コニシ…接着剤やシーリング材→10%以上 2018年4月出荷以降

●田島ルーフィング…アスファルト系防水材、ウレタン系防水材、塩ビシート系防水材→10~20%程度 2018年6月21日出荷以降

●サンゲツ…床材→15~20% 2018年10月1日受注以降

●関西ペイント…塗料全般→8~10% 2018年4月1日納入分以降

●日本ペイント…塗料→5~8% 2018年4月1日納入分以降

現在実施中の秋工事や来春の春工事の入札においては、この要因があるから、以前より、高いという声は聞かれません。

恐らく、この値上げの実施前に、ある程度の見込み発注を行い、従前の価格で仕入れているのだろうと思います。

また、上記の建材は、大規模修繕工事で使う建材の大半を占めますが、大規模修繕工事においては、塗装を塗る前の下地補修費用とか、シーリングを打設するために、古いシーリングを剥がす作業費とか、床の長尺シートを剥がす作業費など、人件費の割合が相対的に高いので、全体の金額に与える影響が少ないのでしょう。

もちろん、これからじわじわと上がる傾向ですから、大規模修繕工事の金額に全く響かないわけではないでしょうが、それをもって、工事を早めようというのは早計。

それよりも、優れたコストダウン手法・能力・実績を持つコンサルタントを見つける方が、その何倍もの工事費コストダウンにつながると思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今、大規模修繕工事コンサルティングをしている名古屋郊外のマンションは、築13年目、34戸です。

管理会社の長期修繕計画では、第1回目の大規模修繕工事の予測は、築12年目で、戸数比例。

ところが、このマンションは、建物の下に通り抜けの車路があり、高層棟と低層棟に分かれ、広いルーフバルコニーが東西にあり、前面道路から玄関までと駐輪場を囲うと塗装壁が数十メートルあり、修繕工事での数量は、40戸規模になります。

従って、当社のコストダウン力を持ってしても、やはり、34戸のマンションより、2割増しとなります。
工時時期を築15年目以降にできないか?を模索しましたが、外壁タイルの剥離で気になる事象が見つかり、それはそれで、施工会社との交渉はしているのですが、足場を掛けて、外壁の補修を早めにしっかしやるべし!という判断。

このマンションは、機械式駐車場もあって、これから多額の補修費も出てきます。

うーん、困った…となるのが普通でしょうが、当社の大規模修繕コンサルでは、建物の劣化だけではなく、管理の劣化も診断し、適正化し、コストを下げる「管理適正化コンサルティング」がセットになっています。

このコスト削減に成功すると、管理費会計の毎年、余剰金が生み出されます。
加えて、共用部の電気料金も安くするので、更に、余剰金ができます。

今回のマンションが正に、その必要性が大きかったわけで、このコンサルティングを実施した結果、年間の総額で、約170万円のコストダウン。つまり、戸当り5万円/年の修繕積立金の値上げをしたことと同じ効果があります。

今回、大規模修繕工事の周期が14年になるので、同じ周期で次の工事も行うとしたら、170万円×14年=2380万円。
戸当りの工事費を高めに見積もり、150万円/戸だとしても、34戸→2割増し換算40戸=6戸分の増額は、150万円×6戸=900万円ですから、楽々吸収できます。

ここまでの見通しができると、今回の大規模修繕工事でも、資金不安がなくなり、「せちがないコストダウン」に走らなくて済むことも大きいです。

大規模修繕工事の際に、管理の見直しを行うことは、大規模修繕工事時そのものにも、大きな波及効果があるのです。

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