昨夜に続いて、本日の夜も、コンサルティング先のマンションでの業務。

　ここは、大規模修繕工事のコンサルチティングに始まり、管理費の適正化（コストダウン）も依頼され、現在は、大規模修繕工事中に判明した建物の元からの施工不良問題に関して、販売会社とその子会社の管理会社との交渉の真っ最中。

　ここでは、新築２年目から雨漏りがたびたび起こっていたのですが、住民側は、それが欠陥もしくは重大な施工不良だと言う認識までいたらず、管理会社に相談していました。

　管理会社は、販売会社の子会社なので、口では「住民のために仕事をします」と言って、補修を行いますが、親会社の施工不良そのものを深く追及しません。

　それが積み重なって、ここまで来ているので、事態はかなり深刻です。


　これ以外のマンションは、管理費の見直しのための理事会や総会の開催。

　あるいは、過去、何年もの間、総会の開催も行わず、いくつもの「管理業務」の怠慢が判明した管理会社との交渉サポートと言うものもあります。


　私、管理会社のあらを探している訳ではありません。


　住民の不満を聞いたうえで、「業務は契約に基づいているので、それは管理会社の仕事ですorこれはできません」と穏やかに説明して、その後、管理会社の管理委託業務が契約書通りに行われているかどうかをチェックしているだけなのです。

　すると、沢山の不具合が出てくるのです。

　私がやっているのは、事実確認とその結果について、どう言う対応を取るつもりなのかを管理会社に聞くこと。

　その回答に対して、組合が判断するのをサポートします。


　願うのは、「雨降って地固まる」


　新築以来、管理組合も無関心だったし、管理会社も油断でユルユルの業務をしてきたわけですから、ここで、良い緊張感を持って、コストに見合った仕事をきちんとしてもらう体制に切り替えることが、お互いにとって、良いことだと思うのです。

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]]> 住生活エージェント・失敗しない家づくり 2012-05-16T02:04:25+09:00 馬渕裕嘉志 FC2-BLOG http://livenet2.blog77.fc2.com/blog-entry-2049.html 【ブログ1649日連続更新中】　今日は、岐阜の30戸程度のマンションの依頼を受けて、修繕委員会向けの勉強会を開催。　出席者は6名。　テーマは、「失敗しない大規模修繕工事の進め方とマンション管理の適正化について」(基本的考え方編)　何故、「基本的考え方編」かと言うと、このマンションでは、管理会社から、「築12年目ですから、そろそろ大規模修繕の時期ですよ」「管理会社が、建物劣化診断から施工管理までコンサルティン 【ブログ1649日連続更新中】

　今日は、岐阜の30戸程度のマンションの依頼を受けて、修繕委員会向けの勉強会を開催。

　出席者は6名。

　テーマは、「失敗しない大規模修繕工事の進め方とマンション管理の適正化について」(基本的考え方編)

　何故、「基本的考え方編」かと言うと、このマンションでは、管理会社から、
「築12年目ですから、そろそろ大規模修繕の時期ですよ」
「管理会社が、建物劣化診断から施工管理までコンサルティングを行いますよ」
と提案されていて、組合員の大勢がそんな感じ。

　しかし、修繕委員のお一人が、ほんとにそれで良いのかなぁ？とふと疑問に思われ、ネットで検索。

　私に辿り着いたと言う訳です。

　その時は、もう総会寸前で、そのまま管理会社とコンサルティング契約を結ぶ所だったものをとりあえず、私の紹介資料や大規模修繕工事勉強会のダイジェスト版を提出して、管理会社に決まるところを保留。

　従って、通常行う長期修繕計画や管理費の適正診断と言うものを行わず、勉強会となったため、「基本的考え方編」となりました。

　とは言っても、マンションの規模、構造、築年数と実際に現地に行き、外回りだけは見ているので、「恐らくこんな問題がありますよ･･･」と言うツボは外さない話ができます。

　私の勉強会は、言管理会社業界や建築業界の裏事情までお話しします。
実例が豊富です。
　しかし、一方的に彼らを「悪」だと決めつけません。

　管理組合が無関心で、丸投げすれば、相手も、油断するし、お金もそれなりにもらわなきゃ、やってられないじゃん1と言う気持ちにもなります。

　そう言う管理組合側と管理会社側とのコミュニケーションのあり方の問題点を指摘するのであって、それを聞いて、「自分たちで解決できる」と考えるのか、「私にコンサルティングを依頼したい」と思うのかは、組合員の皆さんが決めることです。

　決して押し売りはしません。

　そして、講演が1時間、質疑応答が30分程度で、参加者からは、
　「こう言う問題があるのか！と良くわかった」
　「今まで、役員が1年交代で、管理会社任せになっていたことがマズイと思っていた」
　「プロにしっかりみてもらって、マンションを良くしたい」
　などの感想をいただきました。

　こちらのマンションの理事長は、現在、組合員の総会への出席率があまり良くなく、組合運営への関心を高めなければ！と言う問題意識をお持ちです。

　次回は、組合員向けに勉強会をしましょうと提案いたしました。

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]]> 住生活エージェント・失敗しない家づくり 2012-05-15T23:58:24+09:00 馬渕裕嘉志 FC2-BLOG http://livenet2.blog77.fc2.com/blog-entry-2048.html 【ブログ1648日連続更新中】　毎月開催している「住まいづくりアカデミー」の6月開催予定が決まりました。■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■　　　　　　　　～ 第６回住まいづくりアカデミー ～　　　　　　６月１７日（日）栄・中日ビルにて２講座開講！　■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　【第１講】６月１７日（日）１３：００～１４：３０　============================================================　『ハウスメー 【ブログ1648日連続更新中】

　毎月開催している「住まいづくりアカデミー」の6月開催予定が決まりました。

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　【第１講】６月１７日（日）１３：００～１４：３０
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　『ハウスメーカー徹底比較！本当はどこが一番？』
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　　住宅の耐震性能や断熱性能は、どのハウスメーカーが優れている
　　のでしょうか？　カタログに書かれているデータを分析した上で、
　　３０００軒の住宅を診たホームインスペクターが、実際に現場で
　　体感した実例をお話しします。工務店さんや建築士さんで新築を
　　お考えの方も参考になる内容です。

　【第２講】６月１７日（日）１５：００～１６：３０
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　『間取りづくりで失敗しない５つのポイント』
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　　家づくりで間取りを考えるのはとても楽しい時間ですが、実際に
　　完成した間取りで後悔される人が多いのも事実です。生活導線か
　　ら図面記号の見方まで、間取りを検討する上で絶対にはずせない
　　ポイントをお話しします。

　　　・会　場　中日コンサルティングプラザ セミナールーム
　　　　　　　　名古屋市中区栄4-1-1 中日ビル6階
　　　・主　催　住宅相談センター、家計の総合相談センター
　　　・参加費　無料(予約制)
　　　・問合せ　TEL 0120-756-365(なごむ 365日)
　・ＨＰからの申し込みは、こちら



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]]> 住生活エージェント・失敗しない家づくり 2012-05-14T20:51:24+09:00 馬渕裕嘉志 FC2-BLOG http://livenet2.blog77.fc2.com/blog-entry-2047.html 【ブログ1647日連続更新中】　今日は、約80戸のマンション組合員向けの管理費についての勉強会でした。　東京のパートナー企業であるＣＩＰ社のプレゼンに同行。　朝、5時に起きて、10時からの勉強会に間に合うように出発。^_^;もちろん、私も管理組合に何度もプレゼンを行っていますが、マンションの数・大規模物件の数は、圧倒的に関東が多いですし、その分、管理委託契約変更・適正化・コストダウンの先行事例も沢山あります。 【ブログ1647日連続更新中】

　今日は、約80戸のマンション組合員向けの管理費についての勉強会でした。

　東京のパートナー企業であるＣＩＰ社のプレゼンに同行。

　朝、5時に起きて、10時からの勉強会に間に合うように出発。^_^;

もちろん、私も管理組合に何度もプレゼンを行っていますが、マンションの数・大規模物件の数は、圧倒的に関東が多いですし、その分、管理委託契約変更・適正化・コストダウンの先行事例も沢山あります。

　こうして、勉強会に出て、インプットすることで、中部エリアでの私の活動に役立たせるのが目的です。

　で、今日のマンションですが、管理費が約１１００万円から８００万円程度に下がる予測で、その削減分を修繕積立金に回せば、将来的な積立金不足を解消できるでしょう！という説明の後、数年前、理事長をやっていたと言う人から、質問。

　「私が理事長の時、管理会社から３５年間は、修繕積立金は足りると説明を受けた。」と反論。

　実は、このマンション、築後３６年までは、修繕積立金が足りるのですが、３７年目の３回目の大規模修繕工事の際に２０００万以上足りなくなるのです。

　管理会社が作成した長期修繕計画に、ちゃんとそう書いてあるのです。

　しかし、その理事長経験者は、管理会社から「３５年間は…」と言われたことを鵜呑みにして、このマンションには、財政上の問題はないと思い込んでいたと言うこと。

　実は、日本のほとんどのマンションが、これと同じような実態です。

　いや、更に悪いマンションが沢山。

　今、私が管理契約と管理費見直しコンサルティングをしているマンションは、築１０年目と２０年目に現在の修繕積立金をそれぞれ２倍、３倍に上げることで修繕費用を賄う計画書になっていたのですが、それを私が勉強会で指摘するまで、誰も知らなかったのです。

　正確に言うと、マンション購入時は、まだ、日本の景気も今ほどは深刻ではなく、恐らく、購入時に、そう言う説明をされても、気に留めなくて、記憶にないのでしょう。しかし、「来年がその値上げの時期ですよ」と私が指摘したら、一斉に「えーーーーー、困るぅ」と言う声。

　怖～いお話しですが、事実です。

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]]> 住生活エージェント・失敗しない家づくり 2012-05-13T14:54:29+09:00 馬渕裕嘉志 FC2-BLOG http://livenet2.blog77.fc2.com/blog-entry-2046.html 【ブログ1646日連続更新中】　コンサルティング先のマンションにおいて、問題となっていたＴＶ共聴施設の撤去工事。　昨年夏の地デジ化で、従来のアナログ放送時代の電波障害は解消され、それまで高層の建物ゆえ、近隣の住宅にケーブルで送っていた設備は不要となりましたが、そのケーブルが残っている限り、電力会社やＮＴＴ等に共架料金を支払わなければなりません。　また、仮にそのケーブルが台風等が垂れ下がるなどして損害を 【ブログ1646日連続更新中】

　コンサルティング先のマンションにおいて、問題となっていたＴＶ共聴施設の撤去工事。

　昨年夏の地デジ化で、従来のアナログ放送時代の電波障害は解消され、それまで高層の建物ゆえ、近隣の住宅にケーブルで送っていた設備は不要となりましたが、そのケーブルが残っている限り、電力会社やＮＴＴ等に共架料金を支払わなければなりません。

　また、仮にそのケーブルが台風等が垂れ下がるなどして損害を引き起こすと、その補償は持ち主であるマンションの管理組合の責任となります。

こうしたことから、早期の撤去が望ましいとされるのですが、実は、その撤去費がバカにならない。

電柱への共架料は、年間数千円から数万円なのに、撤去費用の見積もりを取ると、軽く百万円以上かかります。

共架料金を払わなくなると言っても、その数十年から百年分近くのお金を一時期に拠出しなければ、なりません。

色々調査しても、地デジ対応のための助成金はあっても、このような撤去に対する助成金はありません。

この撤去費は、モノを仕入れて施工する工事のように、相場のようなものがなく、施工会社の「言い値」の様相。

工事費はもちろんのこと、電力会社やＮＴＴへの「廃止申請料」なんていう業務に、数十万円も計上されていたり…。

そこに、管理会社が介在すると、「言い値」に加えて不透明なマージンが乗り、更に高くなります。

１００万円の施工費に管理会社が１００万円を載せているなんてケースも見受けられます。(私の見積もり査定の結果です)

と、そこに登場したのが、マンション管理士の私(笑)

ちゃんと、マンション新設時の申請書類を確認し、現地を調査し、基本的な作業仕様書を作成し、複数の施工業者に見積もりを依頼。

実は、こうした仕様書があるだけで、「言い値」が生じないことがわかり、実際の作業量に応じた、かつ競争原理が働いた見積もりが出てきます。

更に、申請に関しては、私が元中電社員ですから、お手のものなので、そこは、申請代行業務を引き受けます。
人脈もあるので、いちいち店頭に行かなくても、メールのやり取りで省力化。

こんなことをすると、当初の管理会社が出してきた見積もりに対して、半分以下になることも多くあります。

今回のマンションにおける施設は規模が小さく、元々の工事費も高額でなかったため、削減額は１５％程度となりましたが、それでも、何も生み出さない工事費用を安くできたのですから、良かった。

このマンション以外に２件の見積もり実施中ですが、こちらは、規模が大きいので、どちらも半額以下になりそうです。

　住民の方には喜ばれるのですが、かたや、「管理会社の元々の見積りは何ィ！！！」と言う住民の反感も買います。

　大切なのは、「提供している業務に対して、正当な報酬をもらうこと」…これが、クライアントとの継続的な良い関係を築くことになると思うのです。

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　最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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