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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

あの「カラオケバトル」に2度出場した
ジャズシンガー粟田麻利子さんが出演す
るコンサートが11/25に開催されます。

2年前に粟田麻利子さんのライブを聞い
て以来、その甘い声に魅了され、何度
もコンサートに行きました。

で、ある日、あのテレビ場組の
「カラオケバトル」
に出場することが決まった!と言う話。

驚きました。

ファンとしては嬉しいのですが、メジャー
になり過ぎて、チケットが取りにくくなる
のは困るなぁと言う悩みも(笑)

そして、今回、彼女だけではなく、多彩な
ミュージシャンの顔ぶれ。

「童謡をジャズで聞く」
って、子供も大人も気持ち良いですよ!

チラシは、こちらです↓
さとのうたコンサート1 さとのうたコンサート2

★さとのうた童謡ジャズコンサート★
日時:11月25日(土)
14時開演(13時30分開場)

場所:尾張旭市文化会館ホール

チケット:2,000円 高校生以下:1,000円

★メンバー★
山本翔太(作編曲)
粟田麻利子(ヴォーカル)
北床宗太郎(ヴァイオリン)
後藤浩二(ピアノ)
名古路一也(ベース)
山下佳孝(ドラムス)
児童合唱団 We Are ONe(指揮:美口啓子
ソロ:奥村育子、伴奏:西濱由有)


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


顧問先マンションの一つに41戸で39台の機械式駐車場を抱えるマンションがあります。

4年前に、築12年での大規模修繕工事と、それに合わせて、4倍の修繕積立金値上げを提案する管理会社に対して、「どうすればよいのか?」という相談があったマンションです。

その後、
1、当社の建物調査では、建物の状態が良いので、大規模修繕工事は、3年延ばせると診断。
2、機械式駐車場は、錆の進行が進んでいるため、塗り替え。
3、鉄部塗装の職人が来るので、合わせて、建物にあるPS扉など、鉄部塗装も実施。
4、屋上は、部分補修とトップコートを実施。
5、管理適正化コンサルティグ・電気料金削減コンサルティング・火災保険選定コンサルティングで、合計約300万円/年の管理コスト削減に成功
6、管理会社は、変更せず、管理品質を強化
7、私が管理組合顧問に就任し、前理事長が次期理事会に、オブザーバー参加することで、組合運絵の継続性を保ち、運営を強化。
8、昨年の秋に、建物調査を実施、建物の状況を確認して、更に大規模修繕工事を1年間、延期。
9、組合員からのクレームの中で、管理会社が対応すべきでないor対応できない問題は、顧問として、解決へと対処
10、毎年、管理会社の業務監査と評価アンケートを実施し、、組合員の潜在的なクレームや改善要望を吸い上げ、管理会社を指導

これだけの改革を行ったので、組合財政は好転し、組合運営もスムースに行くようになりました。

この管理会社の担当者からは、「コンサルタントが増えても、どんなに忙しくなっても、顧問は馬渕さんでお願いします!」と言われています(笑)

しかし、機械式駐車場だけは、悩み。

今年の台風で、古く劣化している操作盤や制御盤などに雨が吹き込み、故障。
型が古く、在庫限りの中古修理用ストックから手当てしているものの、一時しのぎのため、取替えを推奨され、その見積りを聞くと、数百万円!

3年前に作成した長期修繕計画では、安全側に見たつもりでしたが、その想定を上回っています。

来月には、再度、建物調査を行い、大規模修繕工事の実施時期を検討しますが、とにかく、機械式駐車場のあるマンションは、故障の発生や修理の予想がつかず、組合財産を守るミッションを持つ顧問として、ホントに熟慮が必要だなぁと実感した次第です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

久しぶりに、たくさん眠りました…
この週末は、当社のスタッフもMAKSコンサルタントも、予定がバラバラで、超久しぶりに単独行動でした。

土曜日は、午前が一宮市で顧問先の定期総会、午後が大規模修繕工事の来社相談、夜は春日井市で組合向けの勉強会とコンサルティング契約審議の理事会。

日曜日は、午後から、港区で大規模修繕工事の入札プレゼン審査、夜は岐阜市で大規模修繕工事の建物調査報告会と修繕委員会。

自動車の移動時間は、5時間を超えます。

いつもなら、運転席で、パソコンを開いて仕事の移動ですが、今回は、運転。

ワタシ、運転は好きな方ではありません。
運転すると、その間は、仕事ができないから(笑)
だから、すぐ、退屈で、眠くなります。

逆に、助手席であれば、前日、寝ていなくても、仕事ができるので、ほとんど眠くならない、と言うより、車の移動時間を含めて、仕事の配分を考えます。

実は、ブログを書く時間の多くも、朝の通勤自動車の中です。

従って、今回のような週末は、仕事時間も少なくなりますし、何より、寝不足は、「眠い運転」に拍車を掛けます。

そのため、この週末は、二日とも、6時間も眠っちゃいました。(笑)

好きな仕事を思いっきりやりたいのに、人間は、どうして眠らないといけないのだろう…とホントに思うんですよねぇ。。。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.105

■私の好きな言葉■ 
あきらめない理由は初めに見つけ、
うまくいく理由は後から見つかる

こんにちは。

当社の大規模修繕工事コンサルティ
ングの件数は、過去に14件で、現在
依頼されたばかりのマンションから
工事終了間際のものまで、15件。

更に、来年1月までにコンサルティン
グ契約締結のための総会開催予定の
マンションが3件あります。

これほど多くのコンサルティング
依頼を受けているのですが、今年8月
に、MAKS初の一級建築士の認定コ
ンサルタントが誕生したものの、MA
KSそのものは「一級建築士事務所」
として看板を掲げているわけではありません。

そのため、時々、
「建築士じゃなくても・・・」
・建物の悪いところがわかるのか?
・設計図は書けるのか?
・適切な材料の選択はできるのか?
・検査はできるのか?
という質問をいただきます。

特に、熱心にコンサルタント選びをし
ているマンションから、その質問を頂
くことが多いですね。

昨日も、そんなマンションからのご相談。

名古屋市内の億ション級のマンショ
ンから、理事長以下、3名が来社され、
当社の大規模修繕工事コンサルティ
ングの内容について、2時間みっちり
「根ほり葉ほり」聞かれたのですが
訪問者の一番聞きたかったのが、
前述の技術的なことだったそうです。

当社以外に、中部エリアで多くの実績
がある複数の設計事務所グループが
依頼先候補として挙げられていまし
たが、当社は建築事務所じゃないのに
どうして、大規模修繕工事コンサルテ
ィングができるのか?が不思議だっ
たようで、今回の来社に向けて、相当
多くの技術的な事前質問を頂きました。

例えば、直近3件の大規模修繕工事の
建物調査報告書や改修図面や共通見
積書の実物を見たいというリクエスト。

他にも、
価格の査定ができるのか?
検査基準はあるのか?

そして、当社の特徴は?

修繕委員の中に、技術職の方がいて、
技術的な質問が続きます。

しかし、時々、かみ合わない。
その理由は、大規模修繕工事で必要とされ
る技術力に関する認識が違うからです。

それを説明するのは難しいので、簡単な
イメージで示すと…
新築であれば、寸法がきちっと合わなけれ
ば、マンションはまっすぐ立ちませんが、
改修の場合は、まっすぐ立っているマンシ
ョンに防水や塗装をします。

選ぶ材料は、新築ならば、何種類もありま
すが、改修ならば、現在の仕様があるので、
それとの親和性のある材料は、限定されます。

新築の時の施工に対して、より長寿命にな
るように改善する手法もいくつかありま
すので、それは、勉強し、現場を見ること
で、身に着けることができます。

とにかく、24時間365日、マンション
の事ばかり考えて、年間、数十棟のマンシ
ョンを見て、本を読み、情報を仕入れてい
ますので、他の建築の事はわからなくても
マンションの建築の事はよくわかります。

加えて、管理組合の顧問として、清掃のこ
とも良く知っていますし、日常的な設備の
修繕について、管理会社が出す見積りの査
定を行うので、大規模修繕工事のコンサル
「しか」やらない建築士より、実は、マン
ションの建物・設備の事を知っています。

私の場合は、前身が、戸建て住宅の建築プ
ロデュース業だったので、技術的なテーマ
への抵抗がないことも、大規模修繕工事コ
ンサルティングを得意としていることに
つながっているかもしれません。

で、話を戻すと、当社にヒアリングに来ら
れたエンジニアのひとが、2時間の面談の
最後に言われたのは、
「技術的なことは、建築事務所と全く変わらないんだな」

他の方は、
「建築士より、視野が広い」
「建築士ではできない事をやるんだ」

その通りです。

例えば、建築士は、劣化回復を建築的な
手法で考えますが、私は、工事での劣化
回復だけではなく、その後の管理の工夫で
解決します。

具体的に言うと、屋上が陸屋根で、階段で
簡単に上がれるならば、高額な防水工事は
せず、毎年、点検と清掃と部分補修とで、
防水機能を維持します。

ホント?と言われると思いますが、私の住
むマンションは、ゴムシート防水ですが、
築25年で、一度も全面防水工事をやって
いません。

1回目の大規模修繕工事の時には、トップ
コートと部分補修。
それ以降、毎年、2回、特別清掃時に、
ドレン廻りの清掃を行う。

私が定期的に屋上に上がり、シートのめく
れがあれば、早めに部分補修を行うなどし
ていますので、25年持つ訳です。

さて、今日のタイトルの結論。
「大規模修繕コンサルは建築士かマンション管理士か?」

建築士でなければ、技術的な不安があると
考える人がいたら、それは大きな間違い。

マンション管理士の方が、ソフト的なこと
が分かると考える人がいたら、それも間違い。

ちなみに、一級建築士の合格率は、約12%
マンション管理士は、約7%。

どちらも、相当難しい国家資格ですよ。

とにかく、コンサルタントとして選ぶなら
マンションの事が好きで、改修の技術力を
向上させるために努力している人で、ハー
トの熱い人!

間違っても、コンサルタントを各社数十分
のコンペで選ぶことをしない!

それが私のアドバイスです。

【お知らせ】
マンション大規模修繕・管理セミナー
(以降、各地7会場で実施)
11月23日(祝)一宮
11月26日(日)岐阜

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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春日井市で、2件目のコンサルティング契約が理事会で承認されました。

築11年目の約30戸のマンションです。

前回、修繕委員会で勉強会)を行いそれで「良いね!」となり、今回は、住民向け勉強会を実施。
理事も参加していたので、勉強会後には、その場で、臨時総会の開催が決まりました。

このマンションとの出会いは、同じ春日井市のマンションの修繕委員の方からのご紹介。

このマンションの理事長とその人が、同じ職場で、偶然、社有車に乗り合わせて、
「今度、内のマンションの大規模修繕工事なんだけど…」と言う会話から。

「それなら、馬渕さんに相談すると良い」
がきっかけ。

いつものように、総会議案書等の管理資料も見せていただき、管理・長期修繕計画の無料適性診断を実施し、改善の余地があることを指摘。

建物の簡易な調査も行い、管理会社が自社の工事元請けで、「すぐやりましょう」と提案している一方、当社の判定は「まだまだ、早い」

修繕委員の皆さんも、管理会社が、当たり前のように、築12年目なので、管理会社元請の子工事をやりましょうと提案して、いささか強引に話を進めることに、違和感を感じている中で、私の勉強会を受けたので、その問題意識とドンピシャ!

今回の勉強会は、MAKSの他のコンサルタントが同行せず、ホントに久しぶりに、一人で、プロジェクタやスクリーンを持参し、設置したのですが、このスタイル、懐かしい!(笑)

同行コンサルタントがいないので、自分のペースだけで進めることができ、勉強会が終わるころには、相当、打ち解けて、終了時には、セットの片づけ作業を、住民の皆さんにやっていただきました(笑)

日程上は、12月の臨時総会開催が楽々できますが、私の空いている日時を探すと、もう無理で、1月の中旬に臨時総会開催となりました。

良いご縁に感謝です。

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