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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

第2回目の大規模修繕工事のコンサルティングでは、第1回目の大規模修繕工事の資料は、非常に役立ちます。

工事数量に関しては、改めて、確認する必要がありますが、特に、工事工程表や仮設計画、工事中の車両の移動記録などは、その時の工夫が参考になるので、非常に有益な情報です。

以前、周囲に全く月ぎめ駐車場がなく、敷地内の駐車場のレイアウト変更を行い、工事車両も、昼間空いている区画を借りることで、乗り切った40戸ほどのマンションがありますが、その竣工図書には、その記録を克明に残しました。

次回の大規模修繕工事が十数年後でも、近隣に月決め駐車場が存在している可能性は、極めて低いでしょうから、この記録は、非常に大切だと判断しましたね。

ところが、今回、別のコンサルタントが第1回目の大規模修繕工事の設計監理を行ったマンションの第2回目の大規模修繕工事コンサルティングを引き受け、第1回目の竣工図書を調査したところ、十センチ以上あり、かなりきちんとした竣工図書であるにも拘わらず、何故か、工事工程表がない!仮設工事図面がない!足場組立時と解体時の写真だけがない!

修繕委員に聞くと、「これがすべてのはず」

意図して、抜いた???

あるいは、仮設工事に難ありのマンションで、それだけ別冊で、どこかに置いてある?

いやいや、もしそうだとしたら、竣工図書に、その旨を書いた差し込みページがあるのが普通でしょう。

当時の様子を聞くと、管理会社が設計監理者で、その設計監理者や工事会社と、色々と「もつれ」があったとも聞きました。

もしかして、違法な足場工事を行っていたので、記録として残せなかったかのか???

前回工事から10年以上過ぎていますので、もう、記録を探せないかもしれませんが、まずは、当時の関係者に聞いてみましょう。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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保険の満期で、他の保険会社に切りかえる前後で漏水事故が起きました。
給排水管ではなく、雨漏りの類です。

住民が発見したのは、新保険開始日後間もなく。

ただし、正確な日付は記憶が定かではありません。
その報告を受けて、管理会社が現地確認したのは、新保険期間開始後なので、新保険会社に、保険の申請をしました。

申請項目は「漏水原因調査」

新保険会社は、今回の事故について保険適用は可能とのことで、当社が出した調査費用の見積もりも、妥当性があるとの回答でした。

ところが、ここで、問題が発生。

「保険の認定上、漏水が起きたのは、いつか?」

漏水原因が生じた日?
住民が見つけた日?
保険会社に漏水を報告した日?

これが、交通事故なら、発生日時は明らかで、警察を呼べば、公的な証拠としての事故証明も出ます。

ところが雨漏りは、住民が気付いた「水滴がポタポタ」と落ちた時期より前に、ジワーと天井にシミが出ていた可能性もあり、住民が気付いていなかっただけのケースも。

更に、漏水の原因は、シミが出た日よりも前に生じているかも。

漏水が顕在化するまでで、「いつ漏水が起きたのか?」の確定は、簡単に行かないケースもある訳です。

マンション側としては、新保険会社から、「当社の保険開始前の漏水でしょ!」と言われて、申請を取り下げたら、今度は、旧保険会社から「新保険会社の保険開始日より後でしょ!」と言われかねない。

もちろん、漏水が起きた事には間違いないので、最終的には、どちらかから保険金が出るのでしょうが、この議論に巻き込まれるのは厄介。

保険会社同士で話し合ってよ!と言いたいのですが、これは無理だそうです。

結論が出たら、また、ブログで報告します。

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私の古巣である中部電力の女子チームが、見事に、日本選手権で優勝しました。

それも、オリンピックメダリストのロコ・ソラーレを破っての優勝ですから、すごい!

中部電力は、企業スポーツとしては、従来、ボートに有力選手を雇用して来たのですが、今は、カーリング女子が最も注目を浴びています。

私が新入社員時代を過ごしたのは長野支店長野営業所ですが、カーリング選手は同支店の軽井沢営業所属なので、なおさら親近感が湧きます。

優勝おめでとう!

今までは、ロコ・ソラーレのファンでしたが、今日から中部電力も同じくらい応援することに変更!(笑)
是非、「そだねー」に代わる流行語を生みだしてもらいたいです!

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最初は各務原にあるビューパレス新那加駅前Ⅱ。
第1回目の大規模修繕工事で、20戸のマンションです。

このマンションには、勉強熱心な常設「保守修繕委員」がおられ、コンサルタントと一緒に修繕工事の進め方を、正に「研究」してきました。

担当の黒野コンサルタントも、何度も現地に足を運びました。

その過程を経て、小規模マンションならではのコストダウンの工夫があり、新築以来の不具合の解消があり、住み心地の改善があります。

恐らく、他の小規模マンションであれば、本工事の資金もギリギリというケースが多いでしょうが、このマンションは、数年前に、管理適正化コンサルティングと機械式駐車場撤去コンサルティグを行い、財政が劇的に改善していますし、大規模修繕工事入札でも、MACM方式でコストダウンできたことから、色々と考えることができる状態になっています。

小規模マンションに住まいの方にとって、参考になる情報が一杯です。

開催日は3月21日。その案内がこちら。
BP見学会チラシ

5月には、岐阜市と大府市で開催予定です。(日程は決定次第、お知らせします)

春は、MAKSのセミナーを各地で行う時期でもあり、スケジュールはかなりタイトですが、未だ大規模修繕工事の不適切コンサルが後を絶たない中、マンション住民への啓発活動は、当社の使命だから、3回やることを決めました。

今までは、私が見学会ガイドでかつ勉強会講師でしたが、昨年からは、棚橋コンサルタントがそれをできるようになり、今回からは黒野コンサルタントも担当しますので、私の負担軽減ができることも、3会場で行える要因です。

もちろん、何より、各マンションの組合の協力があって初めてできることですから、感謝です。

この活動で、少しでも適切な大規模修繕工事ができるマンションが増えることがMAKSの願いです。

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昨日のメルマガで、リリースした「沖縄セミナー」は、定員20名に達する勢いのため、30名まで増席しました。

また、個別相談を受けるため、私とMAKSの理事でもある棚橋コンサルタントの二人で行く予定でしたが、それに加えて、一級建築士の辻コンサルタントも、行くことにしました。

沖縄の建物の事情、大規模修繕工事の事情は、特殊で、私のリサーチによれば、組合側にも、その知識が乏しいようです。恐らく、大規模修繕工事や長期修繕計画に関する相談も多くあるでしょう。

結果、MAKSのコンサルタントの中では、最も多忙で経験が豊富なトップ3名が沖縄に行くことになりましたから、どんな個別相談にも応じることができると思います。

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