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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.124

■私の好きな言葉■ 
前向きな言葉を使うほど,前向きな人になる

こんにちは。

昨年11月から、岐阜県の約30戸、
築3年目のマンションで、
・管理適正化コンサルティング
・省エネコンサルティング
・火災保険見直し
・長期修繕計画作成
・2年目アフター点検のインスペクション
の5つのプロジェクトが進行中です。

当社に相談があったときは、既に3年目に
入っていましたが、役員に聞くと、新築後
の2年目点検は、各戸へのアンケートは
あったけれど、共用部の点検は実施していない模様。

当社の建物目視調査でも、ベランダの上裏
の塗装がめくれている部屋を発見していたので、
「新築マンションの主要なアフター補償
は2年目で終わることから、どうなって
いるか、確認した方が良いですよ!」
とアドバイス。

管理会社に聞くと、
分譲会社と管理会社のみで共用部も点検
し、補修したとのこと。

しかし、組合側はその報告書を見ていない。

これ、多くのマンションが同じ状況で、
分譲会社(建設会社)と管理会社に、
任せっぱなしか、「任せるか、自分たちが
立ち会うか?」とも聞かれていないまま、
2年が過ぎて行きます。

結局、以前行った2年目点検は、
組合側の同意を得ながら進めていない
との判断で、改めて、当社が立会の元、
実施することとなりました。

この交渉だけでも、3ヵ月かかりました。

ところで、2年目点検(アフター補償)の
対象は、どの部位(設備)のどんな現状か、
ご存知でしょうか?

10年の瑕疵保証のように、法令では
定められておらず、検査項目の決まりは
ありませんが、一般社団法人不動産協会が
中高層住宅用のアフターサービス基準を
作成しており、多くのディベロッパーは
これに準拠しているようです。

この基準書に書かれた2年目のアフタ―
補修項目を抜粋すると、次の通りです。

【部位・設備】
基礎・柱・梁・耐力壁・床・屋上・屋根・
ルーフバルコニー
【現象例】
モルタル面、タイル張、石張、レンガ張、
屋根瓦等の亀裂・浮き・はがれ

【部位・設備】
屋上・屋根・ルーフバルコニー
【現象例】
排水不良・ふくれ

さて、我々の実際の業務では、まず、
このマンションのアフター基準をチェック。

事前に役員にヒアリングして、気になって
いるところを聞いてあります。

また、建物を見て、指摘事項の当たりを
付けておきます。

更に、各戸にアンケートも実施。

各戸の2年目点検は、終わっているとの
前提ですが、ベランダは、一般の人には
不具合がわからないところもあるので、
「よくわからない人は、申し出てくださいね」
とPRして、集約。

そして、当日。

MAKSは、私と棚橋コンサルタントの2名体制。

分譲会社の工事担当役員とベテランの
アフター対応技術者。

分譲会社の子会社である管理会社の
フロント担当者。

5名にて、屋上から点検スタート。

全戸のパイプスペースの中もチェックし
保温材の巻き忘れの給水管を発見。

樋の支持金物の根本の防水処理忘れを多数発見。

外壁の塗膜の膨れも発見。

1階の駐輪場室出入り口の庇の上部の
樋部の防水の切れも発見。

人感センサーライトは、条件を変えて、
何度もオン・オフを確認。

3時間かけて、丁寧に建物の隅々まで
点検しました。

その結果の指摘事項は、50項目以上。

この中には、
1年保証の項目もありましたが、
それも対象に含めてすべて補修して
もらえることになりました。

それを、もし、
有償で施工してもらうとしたら
いくらかかるのか?を工事会社に聞いた
ところ、100万円以上はかかるとのこと。

大規模修繕工事コンサルタント選びで
あっても、こうした新築1年目、2年目
点検であっても、分譲会社や管理会社とは
資本上も取引上も、完全に独立した専門家
に依頼すること。

お金がかかっても、そちらの方が、組合に
とって、有益だという実例です。

【お知らせ】
2018年4~7月
愛知・岐阜・長野9会場で開催
1日で学べるマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー
詳細は、こちら。
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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今日は、名古屋市港区で大規模修繕工事見学会でした。
午前、午後,合わせて15名の参加。

大勢の見学者をスムーズに案内するために、このマンションのサポートコンサルタントの黒野コンサルタントもアテンドしてくれました。

見学会は、
見学前レクチャー。
見学会。
見学後のミニ勉強会。
の3部構成。

NDS大規模見学1 NDS大規模見学2 NDS大規模見学3 NDS大規模見学4 NDS大規模見学5 NDS大規模見学6 NDS大規模見学7

午前のミニ勉強会の終わりには、修繕委員長も特別ゲストで登場!
私への質問よりも、盛り上がったかも?(笑)

Q:住民の関心を高めるのにどうしたか?
Q:修繕委員はどうやって集めたか?
Q:コンサルタントはどうやって決めたか?
Q:管理会社と全く関係のないコンサルタント選んでも、管理会社は協力してくれたか?
等々

相当熱心な質問が盛りだくさんで、今、コンサルタント選びの真っ最中のマンションの修繕委員の方は、見学会が終わっても、個別のヒアリングと言う状態。

S修繕委員長、ゲスト出演、ありがとうございました!

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昨夜は、名古屋市港区の40戸のマンションの役員、管理検討&修繕委員会の皆さんと慰労会。
メイン担当である八巻コンサルタントとサポートしてくれている黒野コンサルタントも一緒です。

管理の改善プロジェクトは、2年目の定着確認の段階で、大規模修繕工事は、工事の真っ最中ですが、間もなく現在の理事の任期が切れるので、理事・委員の合同の慰労会をしましょうということになりました。

1年半前に当社に相談があったときは、築16年目でしたが、修繕積立金が全くもって足らない状態。

何故なら、新築時以来、低水準な修繕積立金のままで値上げが一度もなし。
14年目に管理会社から、「本来なら、大規模修繕工事の時期ですが、積立金が足らないので、屋上防水だけしておきましょう」という提案で、築15年目に工事を実施。

ただ、その時の見積もりを見ると、相場より100万円高い(苦笑)

で、工事をした後の財政改善のための積立金の値上げ提案はなし。
で、そこから2年経ち、管理会社から再び「いよいよ大規模修繕工事の時期ですよ」と提案。

「工事費は、5000万円なので、多額の借り入れが必要」という話。

驚いたある住民の方が、当社のセミナーにお越しになり、そこから、管理会社任せではない改善プログラムが始まったのでした。

とにかく、このような事態になってしまうほど、組合員の関心が総じて低いので、専門委員の皆さんの心配も大きく、ひとつ前の理事会の時には、理事会との温度差が大きく、途中でプロジェクトが中断したという時期もありました。

その後、現在の理事会になり、歩調が揃い、プロジェクトは大きく前進。
まずは、管理の改善と省エネで、管理費会計から修繕積立金会計にシフトできる剰余金が増え、戸当たり月額6000円の修繕積立金の増額効果。

続いて、大規模修繕工事の仕様の精査とMACM方式の入札で、管理会社の言う5000万円の工事は、3500万円で実施できる見込みとなりました。

その上で、今まで手付かずだった修繕積立金は、何とか、組合員の理解が得られるレベルでの値上げを承認いただけ、未来の展望が見える状態にまで改善が進んだという訳です。

プロジェクトを振りかえれば、一人の住民の勇気ある一歩が始まりで、ここまで苦労されてきたチームなので、慰労会も大盛り上がり!

それぞれのプライベートな話題でも、大盛り上がり!

この仕事をやっていて、良かったぁとつくづく感じる瞬間でした。

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各務原市の32戸、築3年目のマンションの話です。

このマンションは、昨年11月に、管理適正化コンサルティング・省エネコンサルティング・火災保険見直し・長期修繕計画作成・2年目アフター点検のインスペクション業務を依頼されました。

2年目点検のインスペクションは、既に3年目に入っているところだったので、微妙でしたが、結果として、実施することができました。

で、そのインスペクションが終わり、手直し工事の全容がほぼ確定。
結果、管理組合は100万円相当の手直し工事を無償で受けることができました。

外部の中立的なプロに頼まなければ、管理会社と分譲会社から、「2年目点検をやっておきましたよ」という報告書で終わるところで、将来何かあったときに、この時の会社の対応が「いい加減だった」と住民の怒りを買う可能性が大きかったと思います。

その意味で、分譲会社や管理会社にとっても、住民との良好な信頼関係を保つことに役立ったと思います。

また、建物のどこにウイークポイントがあるのかも、わかりました。

この話の続きは、次回のメルマガで!

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南西地域産業活性化センターが16日、沖縄県内の建設投資の動向に関する分析結果をまとめたところ、過去最高を記録したそうです。

また、経済調査会がまとめた那覇市の建設資材価格指数を見ると、10年を100とした場合、17年は104・8まで上がっているとも。

これ、住宅も商業施設も新築の単価なのですが、当然、マンションの大規模修繕工事にも影響します。
名古屋でも、5年前に比べると、大規模修繕工事の単価が上がっていることは間違いなく、だからこそ、コンサルタントの「コストダウンスキル」が工事費に相当影響します。

今、沖縄のマンションからの依頼で、長期修繕計画を立てているところですが、各所に聞くと、材料の問題より、職人不足は顕著で、また、マンションの改修工事の需要は、これからなので、技術力を持った職人の確保も難しいため、九州から職人を送り込む状況だそうです。

従って、工事費も高くなるとのこと。

実際に、このマンションが大規模修繕工事を迎えるのは、10年以上先で、その頃には、沖縄のマンション大規模修繕工事の市場がどの程度大きくなり、工事費がどうなるか?を想定するのは、かなり難しいですが、これから数カ月かけて、じっくりシミュレーションしていきます。

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