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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

毎月、1回、松本の顧問先マンションに出かけています。
松本

業務と関係の無いことでの「明暗」の話ですが、「明」は、「お蕎麦」
地元で食べる信州そばは、とにかく美味しい。

21時くらいに理事会が終わって、ホテルに荷物を置いてからでも、まだ、空いている「手打ちそば」のお店があります。

「暗」は、電車で行く際の特急「しなの」

この振り子電車特有の揺れの中で、パソコンをしていると、具合が悪くなります。
でも、2時間も仕事をしないのは、勿体ないので、やってしまう。
その具体の悪さが収まるのは、翌朝。

で、また、しなのに乗って、名古屋に戻る時に同じことの繰り返し(-_-;)。

で、今回から、電車の中は睡眠時間とし、その前の晩は、その分だけ、睡眠時間を短くすることにしました。(笑)

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「V字経営研究所」の酒井英之先生のメルマガで、オリンピックの400メートルリレーにおけるチームの力について、感銘を受ける内容が書かれていました。

**********************
日本の男子400mリレー(以下4継)は凄かったですね!
リオ五輪の卓球、体操、競泳、シンクロ、ラグビー…
さらに柔道、レスリングなど個人競技でもありながら
それを支えたのは、この国のチーム力です。
改めて、日本のチーム力は世界一だと世界に示しました。

チーム力を表す言葉に「和を以て利と成す」があります。
同じ目的のために、自分の役割を一生懸命果たすと同時に、
惜しみなく仲間を援ける関係です。
そして、その助け合いの中から、
一人では決して成しえない大きな成果を出します。
式に表せば、1+1=2ではなく1+1=3、となります。

一方、この考え方とは真逆の考え方があります。
同じ3という成果を求めるのであれば、
一人で1ではなく、一人で1.5の仕事をする
「ハイパフォーマー」を集めればいいじゃないか。
数式にすれば、3=1.5+1.5、となります。
力量1.5の彼らが働きやすい環境を創れば、
3の成果は容易に実現できるという考え方です。

外国のチームは、その考え方で
「4継だから集まれ」でできたチームはほとんどです。
利益のために集い力を合わせる
「利を以て和と成す」チームです。

しかし、各自が己の「利」のために集まった組織は
個々のチカラが優れていても、いわゆる烏合の衆です。
すると、4番バッターばかりを並べた巨人軍のように、
数ばかり多くても潜在能力はもちろん、
表面化している力すらも発揮できずに終わります。

「和を以て利と成す」と「利を以て和と成す」の違い。
これは、この20年間に日本企業の中で
根本的に変わってしまった考え方のひとつだと思います。
そして、今回銀メダルに輝いた4継という競技に、
その違いが如実に出ているように思います。

この種目で日本は、北京五輪で銅メダルを取っています。
このときの日本の4人の100mのベストタイムの合計は
ジャマイカを筆頭に10位でした。
それでも3位に入ったのは、バトンワークの上手さからでした。

今回も同じです。新聞掲載されていた4カ国の選手の
自己ベストタイムの合計を比べますと以下のようになります。
ジャマイカ 38.89 / 米国 39.12
カナダ   40.30 / 日本 40.38

それが銀メダルとなったのは、両者が並行するバトンゾーン。
1走、2走、3走はいかにスピードを殺さず、
2走、3走、4走はいかにスピードに乗った状態で
受け取るかがカギとなります。

ところが、外国では個人の走力が高いために、
ほとんどバトン練習をしないといいます。

足に自信がある人にとって、バトンを渡す技術は
「ちょっとした技術」程度にしか考えていないのでしょう。
しかし、今回もバトンミスで米国が失格したように
4継で最も問題が沸騰する要因はバトンゾーンなのです。

ではバトンゾーンで成功するためには、
何が一番重要なのでしょうか?
北京五輪で活躍した日本チームのドキュメントを描いた
『夏から夏へ』(佐藤多佳子著・集英社)に
以下のような記載があります。

「4継は信頼の競技だ。
前走者が必ず追いついてくれると信じなければ、
次走者は思い切ったスタートが切れない。
きっとタイミングを合わせて受け取ってくれると
信じなければ減速するラストを粘り切れない。
2走が、3走がしっかりと加速できる段階で
『ハイ』と声をかけてくれないと、
3走が殺されることになる」。

バトンを受け取る側に、後ろを振り返る余裕はありません。
前走者が近づいてきたタイミングに合わせてスタートを切り、
加速した状態で、見ないで、手を伸ばして
「来い!」と信じないと上手く渡らない。
そのことを「信頼の競技」と言っているのです。

その信頼は、何度も反復練習し、文字通り
「見なくてもできる」レベルしないと築くことはできません。

4継の勝利は、まさに「和を以て利と成す」の考え方から
生まれるチカラが、「利を以て和と成す」以上であることを
証明していると思います。

あなたの職場は、果たして「和を以て利と成す」でしょうか?
それとも「利を以て和と成す」でしょうか?
わが国が競って導入した成果主義は、
「利を以て和と成す」考え方に基づいたものでした。
「ハイパフォーマー」が死語になった今、
改めて「和を以て利と成す」のチカラを考えてみたいですね。

************************

私も以前は、「1人ハイパフォーマー」でした。

管理組合への勉強会では、1人で現地を事前調査し、写真を撮り、整理し、徹夜で資料を作成、100インチのモバイルスクリーンを左肩、プロジェクタの入ったカバンを右肩、パソコンと資料の入ったリュックを背負い、勉強会の会場に向かう・・・(笑)

この一連の業務は、「顧客先のマンションの誰よりも、そのマンションのことを想う」プロセスです。
そうして、ようやくそのマンションの住民の心を打つようなプレゼンが出来ます。

その一部をアシスタントに任せようとすると、教えて、作らせて、確認をして…と言う作業の方が、非効率に思え、全部一人でやっていたわけです。

かなり大変ですが、そこまで気持ちを入れて徹底するので、勉強会を開催すると80%以上の確率で、契約に至る。

そうすると、今度は口コミが続き、依頼が増え、10以上のプロジェクトを同時並行で手掛けるようになり、結果、自分のノウハウを体系化・標準化することが見えてきました。

そして、更に、顧客が増加。

このノウハウをどれだけ高めても、1人で救えるマンションの数には限界があると感じ、コンサルタント候補者を雇い、組織を拡大すると言うことも考えましたが、サラリーマン化した「コンサルタント」に私と同じ姿勢を期待すると「ブラック企業」になりかねない(笑)。

コンサルタントは、「愛」で動くのが、最もパフィーマンスが高いのではないかと思います。

そこで、私の「志」に共感する仲間を集め、コミュニティ形式で、自分のノウハウを広めることを決め、半年以上に渡り、東京に行って、「自立型人材育成インストラクター養成講座」や「コミュニティスター養成講座」始め、いくつもの講座に通い、「活躍できるマンション管理士養成塾」構想を練ります。

それらの投資額は、高級車を1台買えるほどです(笑)

その時のコンセプトが、正に、酒井先生の「和を以て利と成す」
私と同じ姿勢とノウハウを持つ人を育て、自立した人材がチームで助け合うことで、1+1=3にする。

現在、0期卒業生の認定コンサルタントが実フィールドで活躍し出し、棚橋コンサルタントが7月末で銀行を退職して、MAKS専任コンサルタントとして、毎日、事務所に来てくれるようになり、加速度的に依頼が増えています。

今の課題は、そのスピードが余りに早いので、チームの総合力を更に発揮するための新たな仕組みづくり。

1期生も10月には、養成塾を卒業しますから、それまで全力疾走です!(って、いつも全力疾走してる(笑))

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これは、「計画性のあるマンション」の話ではありません。

40戸。
新築時には、4000円に満たない修繕積立金。
機械式駐車場あり。
築16年目。
2年前に、管理会社による屋上防水のみ実施。当社の査定では、一般的な水準に比べて100万円程高い。
現在の残高は3000万円ちょっと。
管理会社からは、大規模修繕工事をやる時期で、5000万円以上かかります!と言われている。

うまり、戸当たり50万円の一時金が必要になると言うことです。

どうして、そうなってしまったのか?

これまでの総会の議案書・議事録を見れば、経緯が分るでしょうが、原因探しをしたからと言って、解決する訳ではありません。

これからどうすればいいか?が、大切です。

危機感を持たれた住民の方が、一宮市に拠点を置く八巻コンサルタントの主催するセミナーに参加され、当社のMACM方式による大規模修繕コンサルティングとMK式管理適正化コンサルティングの導入が必要だと感じられたそうです。

しかし、その方は、理事会役員ではありません。
そこで、自ら発起人となり、住民向けの勉強会を開催。

素晴らしい行動力ですね。

そこに理事のお一人も参加され、次は、正式な理事会として勉強会を開催。
その場で、コンサルティング契約を上程することが決まりました。

この状態からの改善には、相当なパワーが必要ですが、八巻コンサルタントが担当し、MAKSがバックアップして、このマンションの未来を明るくしていきたいと思います。

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マンション管理組合の顧問業務の一つに「管理委託業務品質チェック」があり、毎年1回、清掃のモニタリングを行っています。

昨日は、各務原にある顧問3年目:20戸のマンションの清掃監査の日。

10時より2時間、棚橋コンサルタントと黒野研修生と一緒に、実施。
清掃監査2 
清掃監査1

お盆過ぎの残暑で、最高気温37度。

管理委託契約に記載されている清掃仕様書と実際に行われている清掃内容とを照合しました。

事前に住民アンケートを実施し、清掃に関する評価も聞いているので、その内容との照合もあります。

このマンションでは、「管理適正化コンサルティング」で、年間で約90万円の管理委託費が下がっていますが、その第1の目的は、品質の適正化であり、コストダウンではありません。

しかし、そんなに下がって、ちゃんとやってくれるのか?と言う心配はマンション住民に残ります。

これに対して、こうした顧問によるチェックで、たとえ清掃員が変わったとしても、業務品質を保つことを目的としています。

管理組合側に立ち、管理会社に良い仕事をさせるのが、顧問の大切な役割の一つです。

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テーマ:よく生きる
ジャンル:ライフ

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昨夜は、瀬戸エリアの40戸クラスのマンションからのリクエストで、
「マンション管理の基礎と“勝ち組マンション”になるための5つのステップ」
と題する勉強会を金田コンサルタントとのペアで開催しました。
VD瀬戸3 VD瀬戸2

私のこれまでの最高(?)は、築3年目のマンションでの勉強会を実施!と言うのが最も新しいマンションのケースですから、それをさらに上回ります。

マンションの事前調査に伺った時に、また、「販売中」の登りが玄関にあったくらいですからね。

そのきっかけは、理事の方が、マンションの管理会社の対応へのちょっとした疑問とマンション共用部の電気代がかなり高いと感じられ、7月に、名古屋エリア担当の金田コンサルタントの主催するセミナーに参加されたこと。

そのセミナーまでに、総会資料や管理委託契約、電気契約の情報などをお借りし、管理委託契約&長期修繕計画の適正度診断を行い、いくつかの問題があることをお伝えしたところ、一気にスピードが速まり、理事会向け勉強会、住民向け勉強会とスケジュールが決まっていった次第です。

築年数が浅いマンションの場合、管理会社の良し悪しのようなものはなかなかわかりませんし、大規模修繕工事は、相当、遠い未来のことですから、当社への相談で一番多い「第1回目の大規模修繕工事を機に、問題が表面化するマンション」のケースとは大きく異なります。

従って、今までの勉強会のパワーポイントを作り直して、まずは、「マンション管理とは何ぞや?」のところから、丁寧にお伝えする内容としました。

結果、参加いただいた方からは、「これを知っているのと知らないのでは、住民のメリットを考えると、大きく違う!」と感想を頂き、来週開催される住民向け勉強会に、「沢山の人を集めなきゃ!」と言うことになりました。

このマンションでは、今後10年程度の間に、修繕積立金を今の3倍に値上げする長期修繕計画になっていますが、それをいかに抑えるか?と言う大切な問題に取り組むきっかけになることを願います。

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