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顧問先の小規模マンションで、第一段階の管理費削減を実現

投稿日：2012-01-29 Sun

【ブログ1540日連続更新中】

　昨日に引き続き、昼間は「新春　住まいづくりアカデミー」、夜は、マンション組合向けコンサルティング。

　今夜のマンションも顧問先で、その定期総会でした。

　このマンションは、非常に小規模で、新築当時から、総会運営や管理費徴収手続き等、いわゆる「事務管理」は委託せず、建物や設備の維持・点検のみを、一括して管理会社に委託する方式。

　半自主管理と言えるマンションです。

　それだけに、住民の意識も高く、総会出席率は、80％近くで、委任状も合わせると、1世帯を除いて、全数参加と言うすごさ。

　私が1年前に大規模修繕工事のコンサルティングを行ったマンションで、現在は、顧問契約を結び、このマンションの管理に対するアドバイスを行っています。

　小さなマンションなので、組合財政は潤沢でなく、元々、非常に低額な修繕積立金だったものが、携帯基地局の借地料と言う臨時収入があり、それで大規模修繕工事ができたと言う経緯。

　第1回目の大規模修繕工事終了後に、3年間かけて、一般的な水準にまで修繕積立金を増額する計画となっています。

　しかし、消費税の引上げや電気料金の値上げ等、1年前に作成した長期修繕計画に対して、支出が増える要因もあるため、今一度、管理費を見直そうと言う業務を昨年夏から着手。

　今回の総会で、現在の管理会社の管理費を数パーセントダウン。（過去に一度、すでに20％近いコストダウンを行っています）
また、過去の管理業務の洗い出しの結果、履行不完全だった項目を発見し、管理会社の過失であることを明らかにして、返金も行っていただきました。

　続いて、管理会社の変更も視野に入れて、個別の委託業務の見直しを行い、更なる管理費削減を目指すことになります。

この実現のためには、組合員の皆さんの協力も必要で、「筋肉質」な組合財政に仕上げたいと思います。

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住生活エージェント・失敗しない家づくり

23:42:31 | Trackback(0) | Comments(0)

分譲マンションの管理費滞納問題の相談

投稿日：2012-01-28 Sat

【ブログ1539日連続更新中】

　今日、新春住まいづくりアカデミー終了後に、急ぎ移動して、大規模修繕コンサルティングをこの1月で終える管理組合の理事会に出席。

　実は、管理費・修繕積立金の未収が全部で百万円単位で、膨らんでいるとのこと。

　管理会社の担当者も交えて、どうしたら良いかの相談でした。

　結果だけを言うと、私にコンサルティングを依頼したいと言うことになりました。

議論においては、理事の方からは、「そこまで問題を大きくした管理会社のサービス品質の問題がある」と指摘されましたが、いわゆる「姿勢」とか「誠実に業務をやったか」と言うような精神論では、良く理解できるものの、法的には、管理委託契約に書いてないことは、管理会社の仕事ではありません。

契約書には、「電話または文書により督促を行う。…督促の期間は、3カ月とする」と言うように、元々管理会社に都合がよいように書いてあります。

と言うことは、これまで、管理会社が業務不履行だったと言える証拠が明白でない限り、追及できないのです。つまり、この問題にマンション側が、真剣に取組まず、管理会社任せにしておいた責任もあるということです。

管理会社の担当者は、「次の方法は弁護士に依頼して、裁判です」と言う程度のノウハウしかない。

それでは、費用がかかるので、これからどうするのか？をアドバイスすることになりました。
ちなみに、これは有料のコンサルティングなのですが、私のポリシーとして、滞納問題解決については、成功報酬だと「取り立て屋」的な業務になりがちなので、その方式は、お断りしており、定額報酬をお願いしています。

「三方よし」で皆がハッピーになる仕事にしたいからです。

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住生活エージェント・失敗しない家づくり

23:40:23 | Trackback(0) | Comments(0)

「新春　住まいづくりアカデミー」全4講座満席にて、明日から開催

投稿日：2012-01-27 Fri

【ブログ1538日連続更新中】

　いよいよ、明日から二日間、「新春住まいづくりアカデミー」が開催されます。

　全4講座は、次の通り。
【1月28日（土）】
13：00～14：30　「基礎から学ぶ住宅ローン」
　　　　　　　　　　～注意点から今すぐ使える裏ワザまで~
15：00～16：00　「失敗しない建築家・工務店の探し方・選び方」
　　　　　　　　　　～知らずに後悔するか、知って候補に入れるか？～
【1月29日（日）】　
10：00～11：00　「ハウスメーカーの比較の仕方と選び方」
　　　　　　　　　　～これを知らずに展示場に行ってはいけない！～
13：00～14：30　「良い家を建てるためのチェックポイント」
　　　　　　　　　　～基礎工事から断熱材まで…見えない所が肝心！～

　満席につき、追加したセミナーは、同じ内容で、2月12日（日）10：00～16：30に開催します。

　参加者に差し上げるプレゼントも、セミナーごとにオリジナリティあふれるもの。

　「プレゼント」と言っても、記念品じゃないですよ。

　それぞれのセミナーの内容に応じて、「住宅会社相性診断シート」とか「気になる住宅会社の住宅診断実例」とか、ここだけでしか手に入らない「家づくり成功グッズ」と言えます。

　更に、当社の小野顧問の著書「家づくり必勝法」もプレゼント。

　お客様が「参加して良かった！」と言っていただけるセミナーにします。

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住生活エージェント・失敗しない家づくり

21:17:22 | Trackback(0) | Comments(0)

岐阜県の｢家庭版ＥＳＣＯ｣導入促進事業について意見交換をしてきました

投稿日：2012-01-26 Thu

【ブログ1537日連続更新中】

　先日、岐阜県から「家庭版ＥＳＣＯの導入促進事業」を来年度予算に計上したとの発表がなされました。

この分野は、非常に関心がありますし、戸建住宅だけではなく、マンションにおいても、導入を図ることができるのではないかと考えているので、今日、岐阜県庁の商工政策課にお邪魔して、今後の方向性について話を伺ってきました。

　地元でも、滅多に県庁って行かないですよね。
で、今、何が旬なのかと思い、玄関を探検！(笑)

すると、今年は、岐阜で国体が開かれるので、そのＰＲが大きくなされていました。

この「清流国体」が愛称です。

　さて、そこから、商工政策課にお邪魔して、本題。

　聞けば、太陽光発電・蓄電池・燃料電池のセットで、新エネの導入を図りたいと言うのが、岐阜県の考え。

　この施策は、岐阜のように山が多く、孤立しそうな場所ほど、こう言う自立型(地産地消型)のエネルギーが必要だと言うところにまで行きつくそうです。

　しかし、この3点セットのイニシャルコストが高く、導入に二の足を踏む人が多いのが実態です。

しかし、これらの導入により、光熱費の継続的な削減メリットを実際の調査と統計から割り出し、その削減メリットでローンを返済すると言う実証結果を元に、スキームを作れば、安心して導入できる、つまり、実質的に持ち出しがない(少ない)と言うことになり、促進策になると言うわけです。

これに対して、戸建の場合、金融機関は家計全体に対する返済能力を見るし、借りる側も、自分の将来収入の安定度を考えるので、単体の経済メリットだけでは難しいと言うのは、担当官も私も同意見。

ここに官が絡むことで、いかにボリューム感のあるセーフティネットを作るのかが、課題だと思います。

一方、私の新たな提案は、マンションの共用部について、修繕積立金に余裕があれば、確実な投資商品として前記3点セットを購入するスキームの方がハードルが低い、と言うもの。

仮に、修繕直後で、積立金が不足していても、金融機関からすれば、毎月の管理費や積立金が自動的に振り込まれるので、貸しやすいと思うのです。

また、マンションであれば、非常時に電源の確保がなされていれば、屋上の貯水槽が使えると言うことになり、地域の防災拠点にもなります。

もちろん、屋上の形状や敷地の余裕スペースの問題もありますし、照明のＬＥＤ化など、先に考えるべき省エネ投資もあるので、そのマンションにあった提案力が必要です。
　岐阜県の来年度のプロジェクトの動向を都度お知らせいただき、情報交換を継続していくとで、今日の実り多い話を終えました。

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23:13:37 | Trackback(0) | Comments(0)

マンション大規模修繕工事の引渡し

投稿日：2012-01-25 Wed

【ブログ1536日連続更新中】

　今夜は、昨年、夏からコンサルティングをしてきたマンションの大規模修繕工事が終わり、その竣工図書の引渡でした。

　理事長と修繕委員長に対して、施工会社から引渡資料の丁寧な説明をしてもらいました。

　それに先立ち、私が書類をチェックするのですが、工事前からの様々なやり取りを記録として残すだけではなく、保証書や今後の定期点検などのアフターケアの約束事がしっかりと書かれているか？を見ます。

　また、各戸のベランダも補修されていますので、各戸からの完了承諾書を全部受領してあるかどうか、その際に出た申し出事項に対して、対応済みなのかどうかも、確認します。

　マンションの大規模修繕工事の依頼者は、住民一人一人の集合体である管理組合ですから、この点を最後まで整えることが、将来に懸念材料を残さないために、大切なことなのです。

竣工図書は、今後、建物の維持管理のための重要な資料になりますし、長期修繕計画の基礎資料となり、更には、次回の大規模修繕工事にも、大きな役目を果たします。その時期は、十数年後なので、紙の資料だけではなく、ＣＤにもデータを保存してもらいます。

このマンションでは、過去の補修工事は、ずべて管理会社任せで、その記録がしっかりと保管されていません。途中、数百万円に登る工事をやっているのに、その竣工図書はなく、引渡受領の手続きもされていませんでした。

　今回、理事長も修繕委員長も、初めて竣工図書を見て、「工事を依頼して、その完成を確認することとは、こう言うことなんですね」と感慨深けでした。

　後日、私のコンサルティングへの評価について、アンケートをお願いするつもりですから、その結果をまた公表します。

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23:23:41 | Trackback(0) | Comments(0)

PROFILE

馬渕裕嘉志

【著者】馬渕裕嘉志
｢生活者も事業者も共に幸せになる住まいづくり文化の創造」と起業応援がテーマです。住関連のコンサルタント、住生活エージェントサービス、新規事業コンサルティング（福島正伸先生のメンターズクラブ所属）をしています。
【平成12年】中部電力㈱社内ベンチャー起業第1号㈱リブネットを設立、社長就任。　同時に、「町田ひろ子インテリアコーディネーターアカデミー名古屋校の代表就任。
【平成19年】住分野に関するコンサルタントとして、単身で独立。（中部電力・リブネット・町田アカデミーの各役職退任）
【平成20年㈱ＳＤＩ　設立
【平成21年】㈱リブネット・プラス設立
【平成22年】住宅相談センター設立
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