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―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日から、当社が依頼している名古屋市指定の事業ゴミ分別業者から、資源ごみをきちんと分けるように依頼が来ました。

リサイクル可能な紙類のみを別にすることになったのですが、「紙」といっても、例えば、防水してある紙コップはダメです。

感熱紙のレシートもダメ。

粘着してあったハガキもダメ。

これ以外でも、色々制限があります。

一人一人に、地球環境にやさしいアクションが求められています。

机の横に、その分類が書いたチラシを貼り、習慣になるまで、慎重にやらないとね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

一昨年、当社が「外部プロ修繕委員」としてサポートしたマンションで、昨年の秋の施工後1年点検において、屋上防水の塩ビシートのディスクが抜けて、シートが破れている事象を発見!

どうやら、昨年の大型台風で、めくれたようです。

問題は、施工時の不良による剥がれなのか、耐風圧の許容を超えた突風が吹いたのか?

前者であれば、施工者の全面的な責任、後者であれば風災害で保険申請事故になります。

施工時には、ディスクの引き抜き試験も実施したという記録がありますが、問題は、再現実験をしない限り、ホントのことはわからない訳です。

結果、メーカーからの報告書は、「異常災害による破断」。但し、あくまで推定。
であれば、もちろん、火災保険の申請を行います。

しかし、メーカーと施工会社からは、補修については、部分補修ではなく、全面やり直し。
しかも、従来より引き抜き強度を強め、ディスクの敷設間隔も狭めるとのこと。

さて、費用はどのような負担になるか?
次回の理事会で協議します。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社の管理適正化コンサルティングの導入のための総会議案を決定する理事会での話です。

それまで、数カ月かけて、当社が講師になって、理事会での勉強会、住民向け勉強会を実施。

実際に、当社のコンサルティングを受けたマンション(このマンションと同じシリーズ、同じ管理会社)の住民からも、その経験談を話していただき、住民向けの勉強会では、当社のコンサルティングへの期待の声も聞かれ、反対の声なく、当社のコンサルティング導入へとステップを進めました。

そして、総会議案を作成し、理事会でコンサルティングの内容を細かく説明し、承認頂きました。

その後、管理会社のフロント担当者が加わり、事務的な総会手続きの話になったところで、その担当者が勘違いなことを言い出した…という話です。

冒頭で、
「MAKSへのコンサルティングについて、理事会で決まったものとは思っていない。」と切り出し、当社とのコンサルティング契約締結議案を批判する発言を長々と…。

詳細は書きませんが、その中で、最も驚いた点を二つ挙げると、
◎理事長が、「○○マンション(このマンションと同じシリーズ、同じ管理会社)の実績がある」ことを当社を選んだ理由にあげると、その発言への切り返しで、「そのマンションについては、“悪い噂”も聞いている」と吹聴する。「悪い噂とは何か?」と質問されても、ごまかして答えず、他の話題に移る。

◎その管理会社が管理受託している他のマンションでは、当社の管理適正化コンサルティングで成案した管理委託業務仕様書を実施しているのに、「当社は、国土交通省が作成した標準管理委託業務仕様書にそって管理しているので、コンサルタントが入って、組合にカスタマイズした業務仕様書を提示されたら、管理を継続できるとは言えないので、他の管理会社に変更してもらわざるを得ない事態が生じる可能性がある。管理会社のブランドを評価してマンションを購入した人が多いのに、そんな決定をして良いのか!」と理事会決定を批判する。

自分が担当しているマンションで、自社の利益が上げにくくなるコンサルタントの導入を阻止したいという気持ちはわかりますが、主役が管理組合で、管理会社は、その委託を受けて、委託業務に関する助言を行うまでが業務範囲であり、このように、一方的に、持論を押し付けて、組合の意思決定を変えようとするのはNGです。

マンション管理士と言う資格が生まれた背景の一つに、こういった管理会社の恣意的な組合運営から組合を守る!という要請があります。

実は、この二日前に、この管理会社の上層部と面談し、「管理会社の一方的な押し付け管理では今後はダメだ」という大人の会話をしたところでしたので、会社全体としては、会社の利益追求と管理組合の立場のバランスを取るべきとの意識があるのだろうと思いますが。現場は、相変わらず、「管理する側」「管理組合から、いかに利益を上げるか?」という上から目線の意識が残っていると感じました。

このマンションのコンサルティングをスタートしたら、まずもって、管理組合運営は、誰が主役か?の意識を浸透させねば!と改めて強く感じる出来事でした。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

新型コロナウイルス感染問題で、クルーズ船への長期滞留が批判されています。
水際作成がうまく行かなかった点についても、批判が出ています。

私には、違和感があります。

医学的なことはわかりませんが、少なくとも、今回のケースで、「こうすれば良い」という方程式はなかったのでしょう。

多くの人の知恵を集めて、いくつもの選択肢の中から選んだ方法だと思います。

未来が分からない中での選択だったわけですが、今、その選択を批判している人は、「結果」を見て批判している訳です。

違う方法を選択したら、うまく収まったかもしれませんが、更に、深刻なことになったかもしれません。

批判をして、蚊帳の外にいるのではなく、「歴史から学ぶ」という姿勢が大事だと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄マンション管理組合支援プロジェクトが進み、いよいよ今春から、大規模修繕工事の入札が始まります。

閉鎖的な市場で、競争が起きにくく、名古屋の「1.5~2倍と言われている沖縄で、当社のMACM方式がどこまで通じるかの挑戦でもあります。

既に、総合元請け工事会社の開拓も、専門工事会社の開拓も進めていて、分離発注的な方式も使いながら、「より良い工事をより安く実現する」仕組みを構築していきます。

当該マンションの修繕委員さんも、人脈を使って、地元の業者を数社集めていただいており、談合や不明朗な中間マージンが、どこにも発生しないよう、工夫を凝らします。

既存の常識や慣習にとらわれず、「勘と経験」によるコンサルではなく「仕組み化した精緻なプログラム」で工事費のコストダウンを図るのが、当社の特徴ですから、沖縄のマンション大規模修繕工事業界に、新風を巻き起こします!

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