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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

瑞穂区の築30年を迎える小規模マンションの大規模修繕工事コンサルティングを依頼され、3月から始動しました。

第1回目の大規模修繕工事には関わっていませんが、その時は、管理会社が元請けで、地元の建設会社が工事を請け負っていますから、築年数が経っていても、建物や工事のデータが揃っているだろうと思っていました。

ところが、
1、新築時の竣工図書があると聞いていたが、実際は、設計図で、内容が正確でない。
2、第1回目の大規模修繕工事の竣工図書がない
3、第1回目の大規模修繕工事の見積書はあったが、大項目のみで、仕様・数量が不明
という状態。

これから、住民アンケートを行い、建物調査を行う予定で、その基礎資料を作成する段になり、当初の目論見が外れた状態。

修繕委員会で、第1回目の大規模修繕工事の時の様子を聞きましたが、管理会社にお任せ状態だったようで、記憶は曖昧。
管理室もないので、委員のお宅に、当時の資料が残っていないか聞きましたが、ないとのこと。

十数年前のことですから、仕方ないですね。

さて、どうするか?

図面や過去のデータは、アテにしないと言う前提で、とにかく現況調査を念入りにして、建物の元々の姿と前回大規模修繕工事の内容とを掴むことになります。一般的な調査よりも、相当な手間がかかります。

ただ、朗報もあります。

今回のコンサルティングは、養成塾1期生の佐野コンサルタントがサポートコンサルタントとして、参加するのですが、なんと、彼の事務所は、マンションまで徒歩数分で、工事が始まったら、散歩道として、毎日行けるくらいの距離なので、非常に便利ですし、マンションの皆さんにとっても、心強いでしょう。

先日は、私が佐野コンサルタントの事務所にお邪魔して、今後のコンサルティングスケジュールの打合せ。
瑞穂区役所のすぐ隣で、行政書士事務所の看板を掲げていますが、マンション管理士事務所も併設しています。
佐野さん事務所2

行政書士としては、特に、ブラジルなどの在日外国人への対応に強く、スタッフもポルトガル語やスペイン語が話せて、事務所内の掲示も、御覧の通り!

佐野さん事務所1

今後、もし、マンション管理コンサルティングで、その言語での対応が必要になったら、その面でも心強い!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

仕事が拡大してくると、次々に来る仕事にかまけて、地道な活動がおろそかになったり、思わぬ反対勢力が現れたりします。

自分や仲間がやっていることに自信があるので、多少の軋轢があっても、「誤差」みたいな感覚が頭を出します。

でも、それはダメ。

自分が「まあ、いいか」と思うことが、結果として、組合を不幸にします。

自分を甘やかさない、忙しさを言い訳にしたい…常に、目の前にいる管理組合と組合員の最大の幸せは何か?を考えて、丁寧に仕事をしたいと誓いました。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨年夏から大規模修繕工事、管理適正化コンサルティングを受託したマンションの話です。
この二つのコンサルティングを受託すると、その中には「顧問契約」が含まれ、定例理事会にも参加しますし、総会の議案書もチェックします。

総会では、次期の役員議案がありました。

で、輪番表も表記。

ところが、1住戸のみスキップ。

あれ?このマンションは、役員就任について、「現に居住する」と言う縛りはなく、「組合員」が就任と記載してあるのに?

管理会社の説明では、その住戸は、部外オーナのため、実際に役員に就任することは難しいので、あらかじめ、輪番表から外しておいたとのこと。

過去、その輪番表が配布されている訳でもない。

当方からは、
「それは、NGですよ。まずは、原則通りに組合員全員を輪番表に記載し、実際に、その該当住戸が順番に回ってきたときに、現実的な選択として、スキップする等を検討することもありです。」

原則と応用とをきちんと使い分けることが必要ですよ。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今朝から、突然パソコンがおかしい。
大画面モニターにつなぐと、画面の一部の文字が揺れて、突然、写らなくなると言う事象。
デスクトップに切り替えて調べようとすると、同じく、モニターに映らない。

実は、昨日は、棚橋コンサルタントのパソコン(同型)も、モニターに映らなくなると言う事象が発生していました。

ただ、その原因特定のために、コードを私のパソコンいつないだ時はOKなので、棚橋コンサルタントのパソコンの差込口異常と判断。

今日になって、何故か、それに似た感じ。

何か、ウイルスにやられたか???
せっかく、大画面モニターにして業務効率が格段に上がったのに、画面がブチブチ切れるのでは、逆効果です。

誰か、この時不具合の直し方を知っている人、いませんか?

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、岐阜の約20戸のマンションで、大規模修繕工事の業者決定と管理会社の変更議案を同時に審議する総会を開催します。

このマンションからの相談は、1年半前。

建物の劣化状況からすると、何年も先延ばしするのは難しい状況。
長期修繕計画がない状況で、将来の財政状況が不透明。
しかも、60年定期借地で、建物解体費用のための積立は、全く足りない。
管理に関しては、新築依頼手つかずで、市場価格よりも割高だが、元々が少額なので、どこまでコストダウンができるかは、不透明。
火災保険は、割高な1年契約を更新している状態。
電気は、節約のために、廊下の照明を間引きしてある状態。

こんなスタートラインで、解決すべき課題が盛りだくさんありました。

そこから、大規模修繕工事、管理委託契約の改善、火災保険や管理経費の見直し、電気契約の変更など、相当なスピード感を持って進めました。

結果は、大規模修繕工事は、概算予算を170万円下回る価格。
定期借地期間60年間の超長期修繕計画を作成。
管理コストは、約28%の削減に成功。
火災保険は、内容を適正にして、5年契約とし、コストダウン。
電気料金は、契約変更で今までと使い方を変えないで、コストダウン

当社(コンサルタント)による議案説明の最初と最後は、この1年の理事会や修繕委員会の皆さんの頑張りへの感謝と称賛です。
今回、管理適正化は、棚橋コンサルタントがプレゼンを担当、大規模修繕工事は私が担当。
黒野コンサルタントがサポートです。

このマンションの新管理体制は7月1日から始まり、大規模修繕工事は9月から始まります。どちらも、コンサルタントとして、次のステージの仕事が始まります。

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