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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今月は、課題の多いマンションとの顧問契約が二つ。

一つは、大型で、店舗のあるマンション。
・住宅部会と店舗部会との利害が一致しない。
・管理規約に不備がある。
・修繕積立金の大幅値上げが提示されている。

一つは、築50年越えのマンション。
・自主管理に限界を感じて、管理会社に委託したが、管理会社主導で組合運営が行われ、不信感が芽生えた。(管理会社の元での組合運営に戸惑っている)
・1階の地中排水管で漏水が起き、驚くほど高額な工事費の支出があったが、「ほんとにそんなに必要なのか?」の強い非難の声が上がっている。
・古くから住んでいる高齢な住民さんと最近購入して暮らし始めた若い世代との意識のギャップがある。

どちらのマンションも、専門的で合理的な解決策にたどり着けば良いということではなく、住民感情の問題も絡まっています。

「できるかできないか?」を先に考えてもアイディアは浮かびません。
問題の深層にまでアプローチし、「どうしたら解決できるのか?」を一から考えることになるだろうと思います。

ファイトが沸きます!(^O^)/

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄での大規模修繕工事コンサルティングでも、かなりオンライン化を進めてきました。

現地の検査においては、オンラインで画面を見ながらできることもありますが、やはり実際に見たり触ったりするということも必要です。

従ってこの仕事に関しては、不要不急ではなく。「必要でかつタイムリーな用事」です。

ここ数ヶ月間は go to travel の効果で、飛行機も予定通り飛びましたし、何より通常の半額程度の旅費でしたので、非常にありがたかったです。

なぜなら、沖縄への旅費は、訪問した時にコンサルティングを行うマンションの数で按分して負担いただくと言うことになっていますから、旅費が安くなればなるほど、組合の負担も減るからです。

このGo to travelが中心になった際には、すでに予約したツアー会社から、連絡が来ていますが、それは、追加料金を支うという話。

価格は追加になっても、ホテルに関しては、引き続き予約が少ないということから、相変わらず、かなり安くなっています

しかし、その後、沖縄への飛行機が運行中止という連絡が来ました。
結局、旅行客が少なくなったということで、飛行機を飛ばすこと自体出来なくなったということなんですね。

これは、困りました。
1日早く沖縄に渡れば、便はあるのですが、名古屋での仕事の調整に手間がかかりますし、ホテルが1泊分増えるので、旅費も高くなります。(-_-;

改めて、他のパッケージツアーを探して、なんとか予定通りの日で、そこそこの料金で、行ける目処が立ちました。

ふ―、良かった!

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今週末は、松本で大規模修繕工事の会社選定のプレゼンテーションです。

このマンションでは諸般の事情から、今年の春工事と決めて進めてきました。

このコロナ感染拡大状況の中で、延期という選択も、もちろんありますが、スケジュールからすると、今回のプレゼンテーションを行い1月末の臨時総会の開催がタイムリミットです。

今回入札し、プレゼン審査に通った会社には、名古屋の会社もあります。

緊急事態宣言が出たエリアから多数の人間が、マンションを訪問するのは、避けたいです。

そういった事情を全て勘案した結果、完全なるオンラインでのプレゼンテーションを実施すると決めました。
地元の会社も、公平を期すという観点もあり、オンラインで実施です。

住民の皆さんは、感染対策を施した上で、マンションの集会室に集まっていただき、プレゼン後の検討会を実施します。

当社側は長野担当の長町コンサルタントと、名古屋から一級建築士の辻が行き、コーディネートを行います。

私は、名古屋からオンラインのオペレーティングも含めて参加します。

とにかく一発勝負のプレゼンテーションですから、いかにスムーズに実施するかに尽力したいと思います。

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私がこの仕事を専業で始めてから、10年。
その前は、住まいづくりコンサルタントの傍らの仕事だったので、1年に1~2件でしたが、そのころ、大規模修繕工事を行ったマンションで10年が経ちます。

屋上の防水が10年保証というのが最長なので、最終のアフター点検が始まっていますが、中には、屋上防水は、部分補修のみを行ったマンションもあります。しかし、大規模修繕工事コンサルティング以降、顧問に就任したマンションでは、定期的に屋上の状態を確認し、必要に応じて補修・補強を行っていますので、部分補修しか行わなかったマンションでも、現在の状態の健全性には自信があります。

そして、屋上防水工事の10年保証が付いていないマンションでも、顧問として、当時の施工業者に依頼し、一緒に10年点検を行います。自分が顧問であり続ける以上は、そのマンションをずっと守っていくという強い信念があるからです。

大規模修繕工事のサイクルが短いか長いかは、マンションおける修繕積立金の水準に大きく影響しますので、いかに長く健全な状態を保つのかが大切です。もちろん、屋上だけではなく、外壁の状況も大切なので、施工業者と一緒に、総合点検を行い、しっかりと見て、次の大規模修繕工事に向けた適切な計画を立てたいと思います

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MAKSが毎月実施している定例勉強会の第38回目は、「大規模修繕工事見積比較VEシステム」の習得。

このシステムは、当社の実際の過去の入札における経験値をもとに、VE=品質を下げずにコストを削減する交渉の成功ノウハウと実績を体系化して、MAKSの認定コンサルタント(システムエンジニア会社勤務)にそのロジックを伝え、半年がかりで開発した当社独自のシステムです。

大規模修繕工事で、各社から出される見積もりを様々な角度から分析・比較でき、例えば、仕様や数量の取り違えがないか?単価の桁の入れ間違えはないか?を見つけ出すとともに、各社の見積もりのどこが割高か、あるいは、削減余地があるか?を見つけ出すことができます。

この仕組みがあるので、当社は、大規模修繕工事のコストダウン実績が、「すごい」のです。

ただ、その入力を覚えるのが、いささか難しい。

また、最近、バージョンアップをしたので、改めて、コンサルタントが使いこなせるように、まずは、プログラムの中身を知るところから。

ZOOMを使っての勉強会ですが、こんな感じです。
大規模修繕入札システム.


ITスキルも高くないと、優れたマンション管理コンサルタントとして、活躍することはできないですからね!

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