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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今月から来月にかけて、60年定期借地権の長期修繕計画を4物件作ります。

三つは、今年、管理適正化コンサルティグを行ったマンション。
その中の内訳は、大規模修繕工事を数年後に控えているもの、来年行うもの、数年前に終えた(当社のコンサルティングではない)もの。

もう一つは、6年前に当社のコンサルティングで大規模修繕工事を行ったマンションで、ずっと顧問契約しているもの。

いずれも、築60年目に解体して、更地にして地主に返すのが原則ですが、地主が了承すれば、建物付きで返却し、賃貸人として住むことができます。

前者は、新築時に預けた保証金が戻り、後者は、その保証金を放棄(つまり返金してもらわない)となります。

その金額は、いずれのマンションも、100~150万円/戸程度ですが、そのお金で解体できるかと言えば、どのマンションでも、答えはノー!それとは別に、解体積立金なるものを積み立てているケースもありますが、保証金と合わせても、解体できるマンションは、私の知り限り、一つもありませんでした。

では、長期修繕計画上は、どうなるか?
解体・更地にするなら、築45年目くらいに最後のかつ最低限の大規模修繕工事を行い、それ以降は、何かあったら直すと言うメンテナンスになるでしょう。

建物付き返却なら、築60年目の返却寸前に、大規模修繕工事を行い、地主がその後の賃貸経営に踏み出せる状態にする必要があるでしょう。

従って、長期修繕計画は、更地返しと建物付き返却の2通りで、作成する必要があります。
今回作成するマンションは、築11年~17年ですから、今から、前記のどちらに決めると言うことはできません。

しかし、どちらになっても良い状態、または、どちらにするのかを決める時期を見据えた資金状態にするためには、築45年目に、考え始めるのでは遅すぎます。
そこから始めるのでは、手遅れになり、解体するためには、保証金だけでは足りず、相当高額な一時金を出さないといけなくなる可能性があります。

当社のコンサルティングを受け、こういった怖い真実を知ったマンションなので、作成するのは、「長期修繕計画」ではなく「超長期修繕計画」と呼んでいます。

当社のポリシーは、「そのマンションに住むと言う気持ちになる」ものですが、更に「そのマンションに自分の子供たちが住むようになる」気持ちで、超長期修繕計画を作成します。

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最近、マンション火災保険の申請を巡って、管理会社の不作為を目にする機会が続きました。

それは、フロント担当者の知識や経験不足もあると思いますが、管理会社は保険代理店ゆえ、保険をかけてもらう時は熱心でも、保険金を出してもらう時になると、及び腰(苦笑)

つまり、「保険代理店」は保険会社側の代理店であって、組合側の代理じゃないんです。

従って、管理委託契約では、双方代理となり利益相反になる=保険代理店となることを禁じる条文を入れることをお勧めしています。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンションの大規模修繕工事や管理の見直しで相談いただくと、マスは、勉強会をお勧めするのですが、そのためには、一般論だけではなく、そのマンションの現状分析を行います。

そこで必要となるのが、総会議案書(決算・予算)、管理に関する重要事項説明書、長期修繕計画等の管理資料です。

この資料をお願いすると、「マンションにとっての個人情報だけど、自分の判断で出しても良いの?」と言う質問が時々あります。

これ、大きな勘違いです。
「個人情報」とは、生存する個人に関する情報であって、当該情報に含まれる氏名、生年月日その他の記述等により特定の個人を識別することができるもの(他の情報と容易に照合することができ、それにより特定の個人を識別することができることとなるものを含む。)をいう。— 個人情報保護法第2条1項

従って、そのような情報はありません。

とにかく、個人名が入る資料は、躊躇すると言う場合は、総会議案に書かれた新役員名のところだけ、黒塗りしてもらうようお勧めします。

ただ、いずれにしても、弊社は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づく国家資格である「マンション管理士」として、同法第42条(秘密保持義務)「マンション管理士は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならない。マンション管理士でなくなった後においても、同様とする。」を遵守する義務があります。

従って、提供されたマンション管理関係資料については、本法の趣旨に則り、貴マンションの情報に関しては、厳正に取り扱うことをお約束しますから、安心してくださいね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今まで、「問合せは、南は九州、北は北海道まで」と説明してきましたが、沖縄からも、相談のメールを頂きました。
okinawa

従来と同じように、現地を訪れ、コンサルティングを行うと言うことは、現実的には難しいですが、遠隔地のマンションをどう支援するか?と言う新たな「考えるチャンス」を頂けたと思い、グッと1時間考え抜いて、単なる「できる、できない」の返事ではなく、少しでも、改善・解決のヒントになるよう、長文で返信しました。

ご縁を頂き、ありがとうございます!

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以前、このブログで書いた記事

マンションの水道の検針・集金を市に委託する時の注意点

について、コンサルティング先のマンションから、質問をいただきました。
質問の内容が、他のマンションにも参考になるものでしたので、このブログでも回答を書きます。

質問1.
水道料金の徴収については、支出より収入が多くなるのは普通のこと、と理解すれば宜しいのでしょうか?

回答1.
はい、その通りです。


質問2.
記事で取り上げられたマンションの場合にその差額がほとんどなかったのは、
何か理由があるのでしょうか?

回答2.
理由があります。
水道局は、マンション全体の使用水量から一戸当りの平均値を出して計算し、管理組合では戸別にメーターを見て計算します。水道料金は、多く使えば使う程1立方メートル当りの単価が高くなっています。よって、沢山使う住戸と少なく使う住戸の差が大きければ大きいほど、組合の水道料金に差額が生じます。
ところが、このマンションの場合、新築時に、未入居住戸があり、水道局へ届け出が実際より少なく、その結果、水道局からの請求が大きくなっていたため、差額がほとんど生じない状態でした。


質問3.「その点での問題はクリア」というのは、
このマンションの場合は管理費の値上げの必要が生じないという意味であって、
差額があること自体は特別問題ではないと理解したのですが、その理解で合っていますか?

回答3.
その通りです。差額が生じるのが普通とお考え下さい。

質問4.
当管理組合の水道料金は、当期の場合、支出が○○○○○○円、収入が△△△△△△円でした。
この差額は大き過ぎるのでしょうか?こういうものなのでしょうか?

回答4.
回答2の通り、各戸の使用量の大小バランスによるので、大き過ぎるor小さ過ぎると言う指標値はありません。経験則で言えば、同程度の戸数で、これ以上の差額があるマンションも知っており、差額が大きすぎると言う印象はありません。

質問5.
当マンションには空き家状態の部屋が一室あり、
水道の使用がない月はその所有者に水道料金の請求がされていません。
その所有者の基本料金分を他の区分所有者が負担することになっており、
不公平ではないかとの声があがっています。
この件に対し、何かアドバイスがあればお願いします。

回答6.
水道の使用料は、使用量が0㎥でも、最低料金がかかります。従って、当該住戸の所有者が最低料金(基本料金)を負担するのが一般的だと思われます。もし、「未使用ならば料金負担が不要」とするならば、未使用戸数が増えるに従い、使用住戸への負担が大きくなります。よって、本方式を採用する管理組合の管理規約には、組合が水道料金の徴収を行うこと、未使用月でも最低料金を支払う旨の条文があるケースもありますが、貴管理組合の規約には、その旨の記載がありません。不動産販売時の重要事項説明書や過去の総会議案で、本件に関する定めがあるかないかを確認した上で、変更すべきと言う判断であれば、総会に議案を上程し、ルールを変更できると思われます。

質問6.
ブログには「市の水道局に、検針や集金、督促まで無償で委託できる制度」
の紹介がありましたが、その制度を検証した結果、どうなりましたか?
差支えなければ、そのマンションでは結局どうしたのか、参考までに教えてください。

回答6.
検証した結果、従来通りとしました。理由は、一宮市の水道局との変更契約に、戸別検針・集金・督促であっても、仮に、滞納があった場合、マンション管理組合が連帯保証をしなければならないと言う条文があったからです。


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