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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事の終盤で起こること
昨日は、大垣市の20戸×2棟の大規模修繕工事で、住民さん立会による竣工引渡し検査でした。

理事や修繕委員を中心に、各館それぞれ10名ほどに参加いただき、屋上から廊下・階段・エントランス・駐車場を廻り、工事内容の説明を受けながら、工事の仕上がりを確認いただきました。
竣工検査1 竣工検査2


当社からは、私と棚橋子コンサルタント・黒野コンサルタントも同行していますが、一週間前に、3人で、徹底したコンサルタント竣工検査を行っており、相当に細かく見ています。

今回、その甲斐あって、住民さんからの指摘事項はわずかで、皆さんから満足の声を頂き、コンサルタントも工事会社も安心しました。

今回は、屋上防水・エントランス屋根防水の全面やり替えや外壁塗装の塗り替え、鉄部塗装の塗り替え、劣化シーリングの打ち替えに加え、ベランダ・廊下の長尺シートも全面貼替え、階段も新たに長尺シートを張り、「気になるところは、全部やる」と言う工事でした。

ところが、各戸の郵便受けの塗装を塗り替えたことで、その留め具の傷が目立つ事態に。
これがその写真。
〒受け1

ここは、塗装できる材質ではなく、さびもなく、最終的に取り換えるまで今の状態…。

しかし、廻りが全部きれいになると、ここだけが目立ち、何とかならないか?と言う意見が出ました。

協議の結果、優れた研磨技術を持つ会社に依頼して、傷を消し、ガラスコートを施すことで、今後傷もつきにくくなる補修を実施しました。
それが、こちら。
〒受け2

新品同様で、これがあるのとないのとでは、印象が大きく違うでしょうね。


大規模修繕工事では、コスト抑制のために、工事の対象箇所と非対称箇所が生まれるケースが良くあり、工事終盤になって、住民さんから「どうして、ここはやらないの?やり忘れでは?」という声が上がることが少なくありません。

あらかじめ、「ここはやりません(やれません)」と言ってあっても、それは、数か月前のことで、忘れてしまいますからね。

今回のようなことが起きると、改めて、工事後のイメージを、事前に周知するコンサルタントの説明力の大切さを感じますが、今回は、追加工事を行う余裕があり、住民の皆さんの満足感が高まって、良かったと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市天白区40戸のマンションで管理見直しの真っ最中です。

このマンションは、まだ、築5年。

都会にありながら、緑が豊富なマンションです。

管理面で要望や清掃の評価アンケートを実施、管理検討理事会で検討した際に、「落ち葉がエントランスにまで入り込み、特に、管理員がいない土曜から月曜までに汚いまま」と言う意見が共通していました。

それ以外でも、清掃に関する意見が多く、それを踏まえて、実際に、清掃時間の間中、立ち会って、業務仕様書の内容に通りに行われているか?使用している道具や洗剤などは適正化?その仕事ぶりはどうか?等を黒野コンサルタントと一緒に監査しました。

また、管理員さんへのヒアリングも実施。

そこでわかったのは、
1、 現在の清掃業務は、相当に余裕があり、秋から冬の落ち葉の季節だけ、一時的に業務量が増える。
2、 落ち葉の入り込は、敷地内の樹木によるものではなく、玄関前にある幹線道路の街路樹と、隣の幼稚園側との境界に添って幼稚園側に植えられている樹木が主な原因だと言うこと。

当初の見立てでは、清掃の強化をするより、敷地内樹木の植え替えが効果的では?でした。

しかし、原因は敷地外。

幼稚園は、マンションが立つ前からあったので、「落ち葉で迷惑してますよ」とは言えない。

さてどうする?

組合への提案は、
1、 管理員の清掃効率が上がるような清掃手順を考える。
2、 1日あたりの勤務時間を晴らすが、勤務日は週4日から週5日に増やす。
3、 清掃項目別に頻度を細かく規定することで、一周間単位での清掃プランを立て、美観を保つ。
4、 前記1~3で生じた余裕時間を建物巡回点検に充てる。
5、 別途実施している年4回の建物設備巡回点検のうち、管理員で可能なものを管理員の巡回点検業務にシフトする。

これが、ベストプランなのかどうかは、実際に実行してみれば、わかります。
管理委託業務の仕様は、変えることができるし、変えてみて、不都合があったら、また、変えればいいんですよ。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.67

■私の好きな言葉■ 
人生は誰と出会ったかで決まる

こんにちは。

以前、このメルマガで、当社独自の大規模
修繕工事コンサルティング=MACM方式
が誕生するまでのストーリーを4回シリー
ズで紹介しました。

MACM方式とは、

「マンション管理相談センターが開発
したコンストラクションマネジメント
(CM)方式」の略称で、

建築事業者及び管理会社とは、一切の資本
及び取引関係を持たない完全中立なマン
ション管理コンサルタントが、管理組合の
発注代行者として、施工会社・専門事業者
(建築士)・管理会社による役割分担が、
最適な組み合わせになるようコーディネ
ートすることによって、

「公正な競争」
「徹底したコストダウン」
「工事に対する第3者チェック」

が働くようにしたものです。

本方式の特徴は、
一般的な「設計・監理業務」と同様、調査
・設計・工事仕様書作成・工事会社の入札
・検査・施工後のアフター点検指導・長期
修繕計画の作成を行うだけでなく、施工者
のモチベーションアップ教育並びに専門事
業者の価格にまで踏み込んだVE(価値を
下げずに価格を下げる手法)を行い、

更に、管理委託契約や管理経費も点検し
管理費会計の分野も含め、マンション管理
組合のトータルな財政を将来に向けて健
全化するコンサルティングも、同時に実施
するところにあります。

今回のメルマガで紹介するのは、このうち
「施工者のモチベ―ションアップ教育」
であるキックオフミーティング。

通常、工事の前には、元請会社の呼びかけ
で、下請け会社が一堂に会し、スケジュー
ル確認や安全確認等を行います。

いくつかの会社に聞いたところ、この会合
は、施工者の責任範囲内の打ち合わせであ
り、コンサルタント(設計事務所等)が同
席することは、ないそうです。

しかし、MACM方式では、この会合を、
あえて「キックオフミーティング」と呼び
かつ、45分程度の「講義」を行います。

講義のタイトルは、決まっています。

「住民の幸せ実現プロジェクト キックオフミーティング」

より良い工事となるよう工事関係者の
啓蒙をはかる講義で、次の6点がその内容です。

1、住民側から見た大規模修繕工事
2、工事実施に向けた検討経緯と住民の願い
3、住民への啓蒙内容 
4、住民対応で留意して欲しいこと
5、仕事に取組む姿勢 
6、いい仕事をするための決意表明 等

その工事に直接関係する内容は、もちろん
ありますが、その前に、もっと根本的な、
「仕事に取り組む姿勢」を熱く語ります。

この講義で使うスライドには、
「問題が起きたのが問題ではない。
起きた問題にどう対処したのかが問題だ」
とか、
「この仕事を過去最高の仕事にする」
とか、
イチロー語録とか、
とにかく、ちょっと暑苦しく、仕事と人生
について語ります。

「私は、大規模修繕工事コンサルタント
界の松岡修造です!」なんて、笑いを取
ったりもします。(笑)

何故、ここまでこだわるか?

それは、大規模修繕工事の良し悪しは、
職人さん一人一人の士気が大きく左右する
ものであること。

沢山の現場を見てきましたが、技術が確か
であることに加えて、仕上げ(見栄え)
は、職人さんのこだわりが大きくものを言います。

工事の確認・検査を行うコンサルタントが
厳しく見ると言う「やらされ感」で、良く
するより、職人さんの心意気で、良くする
方が良い仕上がりになります。

また、自分が福島正伸先生に学び、その
おかげで人生を豊かに生きている体験を、
多くの人に伝搬したいと言う強い想いがあ
りますが、それをマンションの改修や管理
コンサルティングの仕事を通じて行うのは
自分の使命だと考えています。

従って、このキックオフミーティングは、
MAKSの「やり方」というより、自分の
「コンサルタントとしてのあり方」
そのものを表現する場でもあります。

少し大げさですが、
「社会を良くする活動」です。

やっぱり、熱くなってしまいましたね。
(笑)

先日、春日井市のマンションの大規模修繕
工事のキックオフミーティングでは、参加
者へのアンケートで、次の感想を頂きました。

Q:最も印象に残った点
・困難にチャレンジすることの大切さ。
・成果が出る人、出ない人の考え方。
・成果=才能×努力×考え方

Q:仕事の中で生かしたいこと
・高い意識を持って作業に取り組むことを
再認識しました。
・住民と一緒になって工事を完了したい。
自分自身が住んでいる気持ちで施工する。
・一期一会、良い工事になるように協力する。

Q:住民の皆さんへの決意表明
・4か月間長い工事になりますが協力して
行きたいと思います。皆で頑張りましょう。
・いい工事をして、いいマンションにして
いい人間関係を作りたいです。
・安全第一で作業いたします。プロ意識を
持ってしっかりとした施工を行います。
どうぞよろしくお願いいたします。

他にも専門職さんの決意を沢山書いていた
だきました。

現場で働く人が、この時の気持ちを思い出
してもらえるよう、この決意文を一覧表に
して、工事お知らせ用の掲示板に貼り出します。

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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MACM方式の大規模修繕工事コンサルティングで、他のコンサルタント会社には、恐らくないメニューが工事会社の各下請会社を一堂に集めて行う

~住民の幸せデザインプロジェクト~
キックオフミーティング

だろうと思います。

昨日は、3月から始まる春日井市50戸のマンション大規模修繕工事のキックオフミーティングでした。

工事全体のスケジュールなどは、工事会社が説明し、私が行うのは、「講義」

今日は、夜に「マンション管理士の仕事術」の講義があり、その準備があって、詳しく書く時間がないため、この内容については、明日のメルマガで書きますから、ブログにも、明日、アップします。

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大規模修繕工事の勉強会を開催したマンションで、下記のような質問がありました。

Q:「もし将来、今の管理会社(販売会社の子会社)が管理会社から外れたら困る事態は起こらないのか?また、マンションを建てた建設会社に建替えや震災被害の修復などで、世話にならざるを得ないことはないのか? 」

A:結論から先に言えば、「どちらも困らない」と思います。

 まず、定量的な根拠をお話しします。
平成25年に国土交通省が実施した「マンション総合調査結果(平成26年4月23日公表)」を見てみましょう。

 「マンション管理業者の決定方法」について、新築時に契約した管理会社と、現在契約していないマンションは、4組合に1組合の割合です。
 「管理会社を変えると困る」ような事態が普通に起きていれば、このような統計にはならないと思います。

 「建物調査・診断の依頼先」を現在の管理会社に依頼したのは、49.5%です。現在の管理会社に依頼していれば、そのつながりで、新築した建設会社に大規模修繕工事も依頼する確率は高くなりますが、約半数が、それ以外です。

 続いて、定性的な「困らない」根拠をお話しします。
1、管理会社が継続しないと困る?
①管理組合と管理会社とは、「管理委託契約」で権利・義務が定められているので、その契約書に基づき、他の管理会社と契約すれば、従来と同じサービスを受けることができます。
②現行の管理会社が販売した会社の子会社であってもなくても、組合側からの要望事項などを販売した会社・建設した会社に取り次ぐのは、現行の管理会社です。

 ただし、そもそも、現在の管理委託契約がアバウトなケースがほとんどなので、変更する前には、専門家のアドバイスを受けて、管理委託契約の内容を詳細に明らかにしておき、かつ、きちんと文書等の引継ぎを行うことが重要です。

 更に言えば、新築時以来の管理会社が当たり前のように継続することで、販売会社にモノを言いたい管理組合であっても、その子会社である管理会社に中途半端に対応されていたり、割高な管理コストが続いたり、緊張感が薄れて、サービスが低下するなどの弊害の大きさを沢山見ています。

2、新築時の建設会社に世話にならざるを得ないのでは?
①新築時の建築確認申請書や竣工図書が組合に交付されています。これは、法律で定められた義務です。この図面があれば、大規模修繕工事はもちろん、建替えであっても、新築時の建設会社に頼る必要はありません。
②当社の過去の大規模修繕工事でも、新築時の建設会社に聞かないと分からずに困ったと言うケースはありません。

 ただし、①の書類が不備の場合は、まずは、完璧なものを組合に交付してもらう必要があります。マンションに限らず、どんな建物であっても、新築時の会社がないと困るケースは、実際に事が起きた時に、新築時の正確なデータがないことですが、そうであっても、現況から何とかする!と言う手法は、沢山あります。

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