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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、築22年目のマンションの住民向けに、大規模修繕工事に関する勉強会を開催しました。

長良川添いの20戸弱のマンション。当社初の瓦屋根マンション!
瓦屋根だから、低層型だと思うかもしれませんが、7階建て。
長良マンション

金華山、岐阜城、長良川の花火や鵜飼が窓から見える情緒豊かなマンション。
設計思想も、それに合わせて、あえて瓦屋根にしたのでしょう。

夏に、契約の打合せにマンション最上階の理事長宅にお邪魔した時は、開け放たれた窓から、心地よい風が入り、川面を眺めていると、リラックス気分。

ホントに、居心地の良いマンションです。

今回の勉強会は、コンサルティグ契約が決まった後の住民向け勉強会です。

このマンションは、長年、組合のお世話役の理事長と修繕委員長の一級建築士がおられ、最初の面談の時に、「外部の専門家に頼まなくても?」と聞いたところ、逆に、利害相反を防止することや、同じ建築分野でも、大規模修繕工事の専門ではないことから、プロを探そうと言うことになったそうで、当社に白羽の矢が立ったものです。

また、組み合の意思決定は、頼りになる修繕委員がいることから、コンサルタント選びやコンサルティング報酬を含めた契約は、全て、修繕委員会と理事会に一任され、既に、当社とは契約済みの状態で、住民に対しては、契約の報告とコンサルタントの紹介を兼ねて、勉強会となったものです。

で、昨夜の勉強会。

区分所有者には、このマンションを建てた地元の建設会社の社長がおられ、その方も参加。

私の勉強会のスライドには、無関心・無防備な管理組合をカモにする管理会社や建設会社の例が出てきたり、透明性の高い入札でコストダウンを図るノウハウの話が沢山出てきますので、どんな感想を持たれるのかな?と興味津々でありました(笑)

で、1時間10分の勉強会が終わった後、理事長が、その社長に「どうでしたか?」と感想を振る…(笑)

その社長の第一声は、「今日は、勉強になった!」
「話が、非常にわかりやすい」
「公正な入札、コストダウンのためのVE手法、工事会社とのパートナーシップの考え方、全部、素晴らしい!」
「できれば、当社指名で大規模修繕工事をやってもらいたかったが、このやり方は、マンション住民にとって、最も良い!当社も是非、入札に参加したい」
「こういう公正な入札ならば、他のマンションの大規模修繕工事も入札したい」

誉め言葉の連発で、いささか、こそばゆくなるくらいでした(笑)が、実際にコンサルティングが進むにつれて、今度は「期待以上」と言われるように、尽力したいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事や管理適正化コンサルティグは、1年では終わらないので、その発起人を中心に、専門委員会を結成し、役員交代任期とは無関係にプロジェクト完了まで推進していただくか、理事会が中心であれば、役員の再任をお願いすることが多いです。

と言うのは、現状を調査し、分析し、仕様案を作り、その中から選び取るのは、その積み重ねがあるからできることで、途中からでは、把握するのが、かなり大変だからです。

例えば、大規模修繕工事の実施時期の判断。

事前の住民アンケートから始まり、建物調査を経て、「1~2年の間に工事を実施するのが適切」とアドバイスしたとします。

それまでの経緯を知っている人は、この「1~2年の幅」は、自然に受け止めてくれます。

しかし、その時点で、初めてメンバーに入った人の中には、「1年と2年じゃ、全然違うだろ!?」と言う人がいて、時によっては、「自分たちは決められないから、1年なのか2年か、コンサルタントがはっきり基準を示して欲しい!」と言う意見も。

これ、気持ちとしては、よくわかるのですが、大規模修繕工事は、壊れたところを直す工事ではないので、「ここまでにやらなければならない」と言う方程式がない…。

でも、これを言っても、その発言をした人は、釈然としないでしょうね。
結局、最も有効な手段は、新人理事メンバーに、ここまでの経緯を一から説明すること。

コンサルタントの仕事は、「業務単位で積算できるもの」と「知識や考えの専門性で進めるもの」との2種類ありますが、こうなると、前者の「業務の積上げ」が想定以上に膨らむことになります。

しかし、そのマンションが、段取りがスムーズに行くのか、行かないのかは、誰もわからない…。

この解決には、妙案はありません。
沢山のコンサルティングをやっていれば、経験則的に「転ばぬ先の杖」みたいなものは、ありますが、基本は、一つずつ丁寧に目の前の業務で最善と思うことをやる…これに尽きますし、それが好結果を生むことにつながるだと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、父の49日の法要でした。

場所は、岐阜市鏡島にある乙津寺(おっしんじ)。
ここは、臨済宗妙心寺派のお寺で、通称「鏡島の弘法さん」

私の父の実家が鏡島で、この弘法さんに馬渕家の墓があるので、小さい頃から、百回以上は足を運んでいて、とても親しみを感じている場所です。

馬渕家は、古くから鏡島に住んでおり、江戸時代には、鏡島城主の下、鏡島の町づくりに貢献し、戦前は広大な土地を有していたが、戦後は農地解放で、土地を手放したと言う話を弘法さんの住職から聞いたことがあります。

そして、父が亡くなり、久しぶりに住職と話をする機会があり、その時に、「江戸時代の馬渕家の功績をたたえる記念の看板が立ったのを知っていますか?」と言う話を聞きました。

毎年のお盆には、お墓参りをするので、今年、行ったときに見てみようと思っていましたが、今年は、父の49日の法要があるので、お墓参りもそれに合わせました。

で、法要が終わり、家族も含めた親族一同で、お墓参り。

その時に、ふと、周りを見渡すと、「あれっ?こんなのあったかな?」と言うモニュメント看板を発見!

もしかして、と思い、近くで見てみると、住職の話していた記念看板らしきものが…。

これが、その看板。
鏡島弘法 看板

当時、この辺りは、水量が少ない川瀬であった関係で、荷を積んだ舟がそこ以上さかのぼるのがむずかしく、長良川と伊勢湾を結ぶ商品流通の重要な要として、岐阜城下町の外港として整備したそうです。

丁度、二人の娘も来ていたので、
「我が家のご先祖様は、こうして世の中の役に立つ仕事をしたんだから、父もお前たちも、世の中の役に立つ仕事をしなきゃね!」
と諭したのでありました。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.93

■私の好きな言葉■ 
「自分」を小さくするのも、大きくするのも「自分」

こんにちは。

私は、
(一社)マンション管理相談センター
と合わせて
(一社)スマートマンション推進協議会
の代表理事を務めています。

この組織は、日本のマンションの省エネを
推進するために「スマートマンション」
の普及活動と、「スマートマンション」
の認定を行います。

経済産業省からの後押しを受けて、設立さ
れた団体で、「日本の…」と言う目的があ
るのですが、何故だか名古屋に本社があります。

もっと言えば、
当社に事務局があります。(笑)

何故でしょうか?

それは、私に政治力があるから…
ではありません(笑)

今回は、ここに至った波乱万丈のストー
リーをお話ししたいと思います。

遡れば、平成24年に、経済産業省が、
スマートマンションの普及を目指して、
その導入費の3分の1を補助する助成制度
を設け、スマートマンションの認定制度を
開始しました。

私は、このニュースを見た瞬間に、
「この推進は、私の役目だ!」
と雷が走りました。

「マンション」と「省エネ(電力)」両方
の事を日本で一番知っている専門家は、
俺しかいないじゃん!と勝手に、自負して
いたからです。(笑)

そして、経済産業省に連絡し、訪問。

この助成制度の対象企業となる「電力
アグリゲータの説明会」に参加させても
らい、
「中部スマートマンション推進協議会」
構想を話し、その数か月後に、正式に団体
を起ち上げました。

この協議会は、任意団体で、主要なメンバ
ーは、中電のグループ会社のトーエネック
とかパナソニック等です。

この時、この制度は、3~5年続く見通し
で、その間に、スマートマンションの認知
度が高まり、導入コストも下がって、スマ
ートマンションが市場で自走できる状態
になるだろうと、予想されていました。

ところが、この助成制度が、財政カットの
対象となり、わずか2年で、消滅。

このマ―ケットの拡大を目論んで、社内に
推進部署を創設した企業からは、
「はしごを外された!」
と落胆の声が上がりました。

その対策を議論する会議は、かなり暗い雰
囲気で始まったことは、言うまでもありません。

しかし、
私だけが、ニコニコ。(笑)

その理由は、スマートマンションの普及の
チャンスだと考えたからです。

と言うか、私の目指す「自立型人材」では、
「全てのピンチは、チャンスである」

それまで、国の助成金を受けるためには、
非常に厳しい条件があり、また、助成金対
象の商品や工事内容もかなり限定されて
いました。

と言うのは、認定する側にとって、条件が
限られていないと、判定できないからです。

しかし、そのため、
「こんなに面倒な申請でなければ、もっと
気軽に申請できるのに」
とか
「この商品を使えば、もっと安くできるのに」
と言う市場の実態とのかい離もあったのです。

その実態を知っていた私が思ったのは、
「経済産業省が認定制度を止めるなら、
民間版の認定制度を作ればよい。
その制度は、市場の実態に合わせたもので
省エネの実を取り、認定のスピードも早く
すれば、助成金がなくても、取り組む企業
が増えるはず」

その私の発言に対して、協議会メンバー
の意見は、かなり悲観的。

特に、強く言われたのは、
「今まで国がやってきた『スマートマン
ション』という名称を民間が勝手に使うこ
とを許すはずがない」

それに対して、私は、次の三つを方針とし
て話しました。
「公的な性格を強めるために、中部スマ
ートマンションから、“中部”を取り、
任意団体から非営利型の社団法人に変更
する」

「経済産業省に掛け合って、
『スマートマンション』
の名称を使えるようにする」

「今後の『スマートマンション』の認定に
おいては、従来の国の定めた必要以上に厳
しい要件を緩めて、市場原理で拡大するも
のにする」

「まっ、無理だと思いますよ」
が、メンバーの声。

しかし、トライしなければ、何も始まりません。

その数日後、経済産業省の審議官に会いに
上京したのでした。(続)

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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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月1回、松本の顧問先マンションからの帰りは、朝7時の始発が通例です。

今回、中央線が多治見辺りで豪雨・落雷にて、中津川駅の少し手前の「坂下」駅で、一旦ストップ。
坂下駅

そこから、普通列車で中津川駅まで行けても、それ以降は、不通の模様。

実は、13:30から、名古屋で、アポがあったのですが、仮に、中津川まで行って、なごやからの送迎の車を待っても、間に合わないと考え、とにかく、車中で待つことに。

坂下駅からなら、およそ1時間で名古屋に行けるので、お昼までに動けだせば、間に合うかな?と楽観視していたのですが、「再開のめどが立たず」のアナウンスの繰り返し。

結局、動き出したのは、お昼過ぎてから。

こういう時は、線路の点検をしないと電車を走らせられないので、まず、豪雨・落雷が去らないと、何も始まらず、それから点検、そして運行。

従って、動き出してから、次の駅まで行っては止まり、しばらくしてから運転の繰り返し。

最終的に千種駅に着いたのは、15時少し前。(*_*;
車中で仕事はできるのですが、まさか、そこまでかかるとは思わず、途中、パソコンやWi-Fiのバッテリーに気を遣わなかったら、さすがに、バッテリー切れ!

13時30分からのアポは、先方に事情を話し、私の代わりに棚橋コンサルタントに頼み、そちらはつつがなくミッション完了!こういう時に、チームで仕事を進める良さを感じます。

とにかく、過去最長の電車の旅となりました(笑)

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