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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


マンションに限らす、住宅は、1年間の瑕疵保証がついており、新築時の建物の不具合の内、主要構造物の瑕疵や屋根・開口部からの雨漏れがあれば、建築・販売業者に補修を請求できます。

しかし、この10年に至る前に、検査を申し出る業者も管理会社もありません。
親会社の販売したマンションの管理会社だと、「10年間大丈夫だったから、調査する必要はないですよ」と実際に住民に言ったケースも知っています。

しかし、重要な瑕疵がなくても、新築時の設計ミスや施工不良のあるマンションは、少なくなく、その補修については、アフターサービス基準の年限があるものの、その期限を超えても、10年に至る前なら交渉の余地は大いにあります。

法律論や経験則を話をするのは、相当なボリュームなので、このブログでは書きませんが、今回、長野のマンションから依頼を受けて、この10年瑕疵保証期限切れ前の調査に、今日、明日と行ってきます。

それ以外も、松本市で2棟のマンションのコンサルティングで、計二泊三日の長野シリーズです。

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娘たちからのプレゼント(^-^)

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名古屋市千種区には、組合設立と同時にマンション管理士の顧問が付いている6期目26戸のマンションがあります。

自主管理のマンションではなく、大手管理会社が管理を受託しています。
高圧一括受電で太陽光発電もついており、収入は潤沢。日常の修繕工事は、顧問が厳しい査定や相見積会社を紹介するので、支出もシビアですから、財政リッチなマンションです。

6期目の決算で、既に、戸当り100万円以上の修繕積立金水準。
しかし、各戸の管理費と修繕積立金は、他のマンションによりも低負担。


新築マンションのディベロッパーは、子会社又は協力関係にある管理会社に管理を依頼し、「管理会社が決まっていますよ」と言う前提で、マンションを販売します。仕事柄、週末に新聞に入るマンション販売チラシは、全て見ていますが、この10年で見たチラシは、全て同じです。

従って、恐らく、「販売時から管理会社とマンション管理士の両方が付いている」この形態のマンションは、日本で唯一だろうと思います。

なぜ、それが実現したか?
それは、このマンションが一棟丸ごとリノベーションで全戸を販売した際に、事業主に依頼され、マンション管理士がその販売コンセプト作りに参加し、管理会社選びを支援し、高圧一括受電導入をコーディネートしたからです。

念のため言いますが、販売後に「マンション管理士顧問契約がもらえる」と言うメリットがあるから、無償で協力した訳ではありません。コンサルティング契約を結び、「教える立場」で関わったものです。

結果、事業主が「マンション管理士が付いているマンション」を付加価値として、売り出したいと判断したからです。

実際に、このセールスポイントがセールスマンの「一押し!」だったそうで、完売。

このような経緯なので、このマンションへの思い入れは人一倍強いです。
本日の総会前理事会では、7期目の顧問契約も異議なく承認。

毎年、総会議案として更新を審議いただくのですが、普段から「管理会社の継続ありきと言う任せきり意識ではだめですよ!」と言っている私ですから、「顧問契約の更新は当り前」とは決して思いません。

顧問業務の報告はもちろん、来期の提案が最も大事!
毎年、何かしらの課題を見つけ、改善していく…。

目標は、日本一サスティナブルなマンションです!

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当社の顧問契約では共用部の電気料金の削減アドバイスが標準で含まれています。

今年も決算期になり、改めて、分析結果をまとめていると、ほとんどのマンションで、昨年に比べて、コストアップ状態。

これは、昨年度に比べると、燃料調整費が、上がっていることと、再生可能エネルギー促進賦課金が上がっているからです。

単価そのものが上がっているわけではないし、使用量が上がっている訳でもないのに、どうして?と不思議に思う方、どう説明したら良いのだろうか?と感じた方は、電気料金の仕組みのところから、レクチャーしますよ。

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今週の水曜日は、沖縄のマンションで管理会社入札の1次(書類)審査。
入札した会社の中から、プレゼン審査に来ていただく3社を選びました。

当初は、私は名古屋にいて、Web会議を考えていたのですが、管理会社との契約だけでなく、組合が直接契約している業務や生活系のサービスの見直しもあり、全部で8テーマを議論することになったことから、直接、マンションに訪問して、ディスカッションすることにしました。

この中身は、かなり濃いのですが、現在、入札途上にて、ブログでは書けません(笑)

が、大いに盛り上がったので、理事長の発案で、皆で、近くの居酒屋に行こう!ととなり、21時過ぎから23時過ぎまで、こちらでも大いに盛り上がりました。
懇親会2 懇親会1

ちなみに、このお店、ゴーヤチャンプルが旨い!

同じマンションにいて、何度も委員会も開催しているのですが、お互いの仕事やプライベートは、あまり深くは知らないもので、次から次に、面白い話が出ます(笑)

もちろん、マンション管理コンサルタントの仕事についても、「これ、絶対、沖縄でも、広まるはず!私もやりたくなってきた!」と盛り上がりました。



「人生は誰と出会うかで決まる」は私の好きな言葉ですが、今回、このプロジェクトにかかわる皆さんにとって、そんな機会ができたことが嬉しいですね!

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