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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、自宅マンションの定期総会でした。

32戸、築25年目のマンションです。

管理の適正化は築4年目くらいに実行。

第1回目の大規模修繕工事は、2400万円で実施。
急だったスロープを緩やかにしたり、指紋認証オートロックを導入したりと、いくつものグレードアップ工事も、この予算で実施しています。

また、以前は、100万円をこえる携帯基地局収入もあったので、管理費・修繕積立金は他の同規模マンションより、かなり低いのに、組合財政は超リッチな超優良マンションでした。

ただ、携帯基地局は、出力の改善等の技術革新があれば、撤去されるかも…と言う可能性もあったので、10年間の契約期間終了時には、更新されないと言う前提で、長期修繕計画を作成しました。

ところが、10年経たないで、一部撤去の連絡。
結果、30万円程度の収入に下がってしまいました。

そこで、4年前、再度、管理適正化を実行。
1回目の手探りの適正化時代は、マンション管理士の資格取得前で、普通の役員が素人同然での交渉をした訳でしたが(笑)、経験を重ねた分、プロの仕事になりますから、「品質が上がり、コストは年間で40万円低減」の実力発揮(笑)。

修繕積立金は微増でOKとなりました。

ところが、更に、携帯基地局は、税金がかかるようにもなり、過去の未納分が、収入100万円時代の期間にかかっていたため、遅延金も含めて、200万円以上の臨時支出(税負担)となり、毎年の収入も、税金分だけ減りました

ただ、税金申告は税務署に掛け合い、経費をしっかり計上し、申告も税理士を頼らず、毎年、理事長が申告できる仕組みを作りました。自分のマンションなので、当時、私がいわゆる「税理士の仕事」をやっても、違反にならないことを確認してありますからね(笑)

もちろん、収入が減ったのは間違いなく、工事費の値上がりも予測されたので、再度、長期修繕計画を修正し、再び、修繕積立金の微増。

ただ、名鉄の駅から徒歩5分で、管理費と修繕積立金とを足しても、2万円以下ですから、中古マンショとして売り出されても、すぐに買い手がつく、人気のマンション(笑)。

また、管理会社から提案される修繕工事は、私が査定するか、もっと安くできる工事会社を紹介して、初めて承認されますので、支出も筋肉質です。

これら一連の仕事は「組合顧問」として引き受けており、理事会にも参加していますが、自分のマンションなので、無償奉仕です。

総会で、事業報告が行われると、私のやった仕事も紹介されるのですが、その内容が専門性が高く、組合メリットが大きいので、何度も、「私に報酬を支払うべき」との意見が出されているのですが、毎回、固辞しています。

理由は、コンサルティングを提供する都度、「自己のための取引」じゃないと言う手続きを踏まねばならないので、面倒だから。(笑)

恐らく、今後、報酬を設定するのは、大規模修繕工事コンサルティングくらいだと思います。

で、話は戻って、昨夜の定期総会。

参加者は、役員4名+組合員3名+私1人。
7/32で、わずか22%。年々減少しています。

普段から「組合活動に関心を持たないと、ダメですよ!」と言っている私が住むマンションなのに…(苦笑)

もう、何年も、理事会に参加しているので、各期の理事会で、私の仕事を目の前で見ている人が増えると、総会の議案も決算も予算も、管理会社任じゃないし、100%住民側の立場で作成されているから安心だと思う人も増えていることが要因のようです。

うーん、信頼してもらい、嬉しいのですが、年一度は、総会で住民同士のコミュニケーションをはかることも大切ですから、来年は、参加率を上げる工夫をしたいと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.129

■私の好きな言葉■ 
「何をするか」より、「何のためにするか」にこだわる

こんにちは。

愛知県内、築13年目、
34戸のマンションの話です。

2012年に、住民から催促され、
管理会社が作成した長期修繕計画。

これによると、
第1回目の大規模修繕工事を
2017年に実施し、2885万円と想定。
 
当時の想定で、戸当り85万円は、
一般的な金額でしょうが、修繕積立金
が足りないと言う予測。

従って、資金が足りるように、
修繕積立金を値上げすることが提案
される訳ですが、多くのマンションは
段階的な値上げ案を採用します。

しかし、このマンションは、
一気に2倍の値上げを選択しました。

その理由は、第2回目の大規模修繕
工事も12年周期で、設備の修繕も
増えるので、それに備え、十分余裕
を持った資金となるよう、住民側の
判断で選択したものでした。

そして今回、当社に、
大規模修繕工事コンサルティングの
依頼があり、初めて建物を見た時には
「このマンションは、
大規模修繕工事費がかかりそうだ」
と言うのが最初の印象。

一方、管理会社が提示した
2885万円と言う金額は、
恐らく、ベランダや廊下階段などは、
部分補修しかやらない等の最低限の
修繕工事の場合なのかな?と思っていました。

しかし実際に建物調査を行い、
防水工事の仕様を決めたり、
シーリングの打ち替え箇所の数量を
拾い出して、概算予算を立てたところ、
「最低限の工事(当社では、エコノミー案と呼びます)」
にとどめても、3850万円程度=
113万円/戸はかかりそうとの
試算が出ました。

当社が、これまで行ってきた
大規模修繕工事コンサルティングで
この規模のマンションであれば、
エコノミー案なら、概算予算の段階で
100万円/戸は楽々下回ります。

しかし、それが通じない。

理由は、いくつもありました。

まず、34戸の規模でも、二棟に
分かれ、足場も外壁補修も割高になります。

縦長ではなく、横長の作りで、
しかも、ルーフバルコニーが
多用してあり、防水工事が歩行用仕様
となる屋上面積が広い。

建物の下をくぐるピロティタイプの
車路があり、建物の規模としては、
34戸ではなく、38戸分とみるべき。

共用廊下の手すり壁も横長ですし
階段も2カ所あります。

前面道路から、玄関までの通路脇や、
駐輪場を隠すコンクリート壁、中庭の
壁など、吹き付け塗装の壁が、建物
以外でも、相当あります。

これ、居住者にとっては、
「ゆとりのあるマンション」
と言えるので、そもそも、
このマンションの「価値」です。

立地も駅から徒歩数分なので、
魅力あるマンションです。

ところが、大規模修繕工事では
お金がかかるマンションになる訳です。

では、管理会社は、何を根拠に、
2885万円と算出したのか?

これ、資料を探したら、
その根拠となる明細表がありました。

ただ、各工事の数量まではない。

例えば、仮設足場工事費は、当社算定
の半額以下。塗装工事も、相当低い。

恐らく、現地を全く見ないで、単に、
戸数×85万円ありきで総額を決め、
それに合うように、仮設足場、塗装、
防水工事等を割り振ったのでしょう。

そもそも。今後30年間の工事費を
想定するのだから、図面を見て、概算
で工事金額を出せと言われれば、
できないことはありません。

ただし、現地を見ないとわからない
ことも沢山あります。

例えば、打継や誘発目地。
ここに敷設してあるシーリングの
打ち替え数量は、図面には。まず記載
されていません。

ベランダのサッシ廻りのシーリンも
どのような納まりなのか、記載はないですね。

中には、竣工図と現地が異なるなんて
言うケースもあります。

新築時の長期修繕計画は、
「将来は、修繕積立金を値上することになっていますよ!」
と言う説明資料ですが、逆に言えば、
「販売当初の修繕積立金が安く設定してあっても問題がない」
と言う「販売のための資料」でもあります。

今回は、住民側が、将来余裕がある資金
状態にしたいと言う意図で、修繕積立金
の大幅値上げを実行していたので、結果的
には、第1回目の大規模修繕工事の資金は
足りそうです。

正に、無意識の「ファインプレー」!

とにかく、
住民のための適切な長期修繕計画、
適切な資金計画を立てるためには、
ディベロッパーや管理会社とは別の、
専門家に建物を見てもらった上で、
作成してもらう事がお勧めです。

ただし、専門家であっても、業界寄りの
考えをする人と住民寄りの考えをする人
に分かれますから、今度は、専門家選び
も重要なポイント!

当社のセミナーでは、どんな専門家を
選ぶと良いのか?もお伝えしています。

【お知らせ】
2018年4~7月
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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共有部の2年目点検の査察業務を引き受けたマンションの話は、以前ブログに書きました。

ここでは、販売会社とその子会社の販売会社が、組合の立ち合いなく実施した2年目点検で、一旦は、終わっていたのですが、当社が管理適正化コンサルティングを引きうける際のヒアリングでそれがわかり、当社の簡易調査で、建物の不具合をいくつも発見したので、改めて、再実施を申し入れて、実現したもの。

その時の結果は、指摘箇所が50カ所。
工事費に換算すると100万円の無償工事。

それを間近で見ていた役員のお一人が、新築半年後の入居の方で、ご自分の住居の2年目点検もまだなので、これから2年目点検を受ける際の注意点を教えて欲しいとの依頼がありました。

そのアドバイスは、以下の通りです。

*****************************

1、総論

2年目点検は、「アフターサービス業務基準」に照らし合わせて、実施されますので、購入時に交付された同書を読まれ、「2年まで保証される不具合は何か?」を確認してください。当然ですが、1年しか保証されない不具合は、指摘しても「対象外」となりますが、費用が大きくかからず、「ついで」であれば、対処してもらえる可能性は高いので、「1年保証」の項目も、「申し入れてみる」ことが大切です。

2、具体的な準備

①点検が来る前に、「気になるところをリストアップする」
②リストアアップした箇所に、建築用のマスキングテープを貼っておく
ここまでやっておくと、相手は、「ムムっ、この人 素人じゃない」と思い、慎重にやってくれると思います。

3、当日
①些細なことでも、とにかく「言ってみる」ことが大切です。
②室外のパイプスペース(給湯器やメーターが格納してあるところ)も見てもらう
③点検員が言ったことをメモしておく
④終了時に、「まとめ」を聞く。その際に、無償補修なのか、有償補修なのかを明確にしておく。有償補修でも、例えば、無償の大工工事があれば、材料代程度でやってもらえることもあるので、うまく活用する。

4、その他
住民側は、建築も設備も素人で、相手はプロです。
「基準書を読んだだけでは、具体的にどう指摘して良いのかわからない」
「しっかり交渉したい」
「隠れた不具合がないことを確認し、安心して住みたい」
と言う場合は、住民側がプロを雇うと言う手段もあります。

***********************************

結果、私に見て欲しいとの依頼をいただきました。
ただ、もう、2年目点検前のアンケートの締め切り間近で、正規のメニューで、点検を行う時間が取れない…

で、丁度、そのマンションの定期総会があったので、終了後の次のコンサルティング先マンションへの移動の時間の合間に、訪問し、短時間ではありましたが、全部屋の確認、気になるところの抽出について、アドバイス。

合わせて、今後のメンテナンスの仕方についても、アドバイスしました。

プロが見ると、「目の付け所」が全く違うことはかなり感じられたようです。
この事前アドバイスで、より有効な2年目点検を受けられると思いますよ。

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「これ欲しい!」と思わず、声が出ました。

これがあれば、大規模修繕工事前の建物調査においても、手の届く範囲の外壁打診調査においても、工事開始後の全面打診調査においても、正確性が増し、省力化もできるでしょう。

http://www.okumuragumi.co.jp/newsrelease/data/18051002.pdf

当面は、開発した会社で使い、機能を向上させるそうですが、早く販売して欲しいです!

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5月19日の「週刊新潮」に掲載された記事からの抜粋です。

「タワマン」住民が悲鳴を上げた「修繕費が足りない!」(上)
と言う見出しです。

リード文は、

「近年、各地に林立するタワーマンション。時代の先端をいくオシャレな住まいの象徴とされているが、考えてみればたしかにそうだ。上に高ければ高いほど修繕工事のコストはかさむ。ところが、多くのタワマンで修繕費が足りず、スラム化の恐れすらあるという。」



タワマンとは一般的には、20階建て以上のマンションを指すようですが、その「高級」いうイメージと「スラム化」とは正反対の言葉。しかし、その危機があると言います。

記事では、

「湾岸エリアだけではない。すでに全国には1300棟超のタワマンが建っているといわれ、不動産経済研究所の調べでは、昨年3月時点で新たに285棟、10万6000戸余りが建設および計画されているという。

 日本の人口は減りつつあり、すでに住宅の数は世帯数を大きく上回っているのに、なにゆえ「筍」は生えるがままか。そんな疑問はここでは措くとして、このゴールデンウィークもタワマンの見学会は各地で盛況だったが、東京は赤坂のタワマン住人が漏らすのは、こんなため息である。

“うちは500戸、築9年ほどですが、管理組合理事を務めたときに財務諸表を見たら、数年後に控える最初の大規模修繕の支出累計が、収入累計を数億円も上回っているじゃないですか。しかも、築30年で予定される2回目の修繕では、支出がさらに収入を上回ることが明らかなんです”」


どんなマンションでも、新築時の修繕積立金が低く、その後、値上げが必須ですが、多くは、3万円前後までの値上で留まります。しかし、このマンションでは、各戸の床面積に応じて月4万~5万円の長期修繕引当金を徴収しているそうです。

ところが、それで足りるかと言うと、

「現状の引当金では、長期修繕計画に耐えられないのは明らか。私は2回目の大規模修繕時には、もうここに住んでいないと思いますが、マンションの将来を考えると不安ですよね」



しかし、何故、このような現状があっても、次々にタワマンが建ち続けるのか?

それは、タワマンが、「ディベロッパーの“カネのなる木”」だからと言うのが、この記事。

理由は、

「不動産ビジネスの観点から考えると、背の低いマンションにするなんてありえません。土地当たりの収益を高めるには当然、高層のほうがいい」

「タワマンが乱立した理由は、ディベロッパーが儲かるからに尽きます。規制緩和のおかげで、狭い土地に多くの居住者を押し込めるようになったうえ、同じような間取りが30階、40階まで続けば、材料費も大量の仕入れで安くなる。とにかくコストパフォーマンスが高いのです」



ところが、ディベロッパーは“カネのなる木”の植えつけに夢中で、修繕のことまで考えていなかったと言うことになります。

ただ、これ、タワマンに限ったことではありません。

建築時は、「売れるマンションを作ること」と「高収益となること」が最も重要。
販売した後に「メンテナスがしやすいこと」は優先順位としては、高くないですね。

また、売りやすくするために、販売時には、「修繕積立金を安くすること」も、業界の常識です。そして、将来、修繕積立金が足りませんよ!と言う理由から、大幅値上げ。

今度は、建築・管理業界側は、「大規模修繕工事」でも儲けようとします。
目の付け所は、住民の知識不足と無関心。

これは、業界側が「悪徳」と言う意味ではないですよ。だって、自由経済なのですから、どんな商売でも、情報や交渉力の強い方が、有利だと言うことなんです。

では、組合側が業界側と正しく付き合うにはどうしたら良いか?
それは、業界側と利害関係がなく、100%組合側に立ってくれる専門家を雇うことですね。

組合が管理・建築業界に「余分に支払うコスト」に比べれば、専門家に払うコストは、極めて小さいと思います。

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