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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

新電力が登場して、電力メニューが多様化してきましたが、中部エリアで、電力販売の双璧である中電と東邦ガスのメニューは、(言っちゃなんだけど(笑))元、中電で、電気料金メニューの新設の仕事経験もある私にとっては、既存の知識や経験で把握できて、そこから、管理組合に対し、「このメニュー一番安くなりますよ!」と提案することが可能でした。

しかし、最近、中電の分社化で、営業政策が柔軟になり、直接、担当者にヒアリングをしたら、㏋には書いてないけど、ここまでできる!と言うメニューが登場していたことがわかりました。

やるな中電!

ということは、東邦ガスも、裏メニューがあるのか?

省エネ提案の専門家として、更に腕を磨く時代になってきましたね。

今まで、これが、最適プラン!と提案してきたマンションのいくつかには、再提案できそう!と言う道も見えてきました!

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「管理費の長期滞納対策がダメなのは管理会社かフロント担当者のせいか?」
と組合役員から聞かれました。

一概には言えませんが、仮にフロント担当者の力量がイマイチでも、会社として、各マンションの状況の共有化ができて、長期滞納対策のためのアクションがなされるオペレーションになっていれば、順次、対策の提案がなされるはずです。

従って、「ダメ」だとしたら、管理会社全体としてのサポート力の問題が大きいと言えます。

ただ、管理会社の中で一定の対策ステップが共有されていても、担当者が理事会開催をもちかけなかったら、アクションが起こらない訳で、その点では、フロント担当者の力量も影響します。

今、滞納が止まらないとして、上記、どちらの問題があるのか?を調べれば、
「管理費の長期滞納対策がダメなのは管理会社かフロント担当者のせいか?」
は、わかります。

但し、滞納の解消は、理事会側に問題意識が共有されて、管理会社(もちろん、顧問マンション管理士も)と一緒に解決しようという意思が大切です。

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築24年目の顧問先24戸のマンションで、照明器具劣化による交換工事時期となり、当然LED化に。

まずは、管理会社の提案。
非常用照明の取替も同時なので、総額157万円。

それと全く同じ見積書で、役員が知り合いの電気工事会社から見積を取得したら、145万円。

私は、管理会社の提案は見ることなく、独自に調査し、器具交換・ユニット替え・ソケット替えなどの方法を用いる仕様を決め、電気工事会社に見積りを依頼。

その結果は、約100万円。

もちろん、全て国内有名メーカーの商品を使っています。

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当社の管理適正化プログラムの話を聞かれた組合から
「管理会社を変えない前提でも、コストは下がりますか?」との質問。

「はい、管理品質が上がり、コストが下がります」
が回答。

実際に、現在、名古屋市内で取り組んでいる築3年目の50戸台のマンション(有名ブランドの分譲物件)では、「管理会社を変えない」を前提に取り組んで来て、半年が過ぎましたが、管理委託費のコストダウン、直接契約業務のコストダウン、管理経費のコストダウン、電気代のコストダウンで、既に、年間で100万円近いコストダウンの目途が立っています。

現在、管理会社への委託業務の一部を管理組合の直接契約にして、その取次業務を管理会社にやってもらうという手法を加え、更なるコスト削減にトライしているところです。

一方、「管理会社を変えない」は胸の奥にしまっておき、管理会社の入札を行えば、現行の管理会社のコストダウンも、大きくなり、更にコストダウンが実現できるのは間違いないでしょう。

ただし、当社は、コスト削減ビジネスをしている訳ではなく、
管理の質を上げる→コストの妥当性を検証する→事業者の利益は確保しつつ、競争原理でコストを下げる
と言う方程式を成り立たせるノウハウと交渉力を持っているので、それを最大限、組合に提供し、
将来に渡って長く安心して暮らせる「価値の高いマンション」を作ることを目的にしています。

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新型コロナ感染拡大防止のために、愛知県では「コロナを人に移すな!」の号令、沖縄では、「沖縄に来てくれるな!」との号令と続き、半年近く、沖縄に行けませんでしたが、沖縄在住の友寄コンサルタントのサポートを元に、私はZOOMを使って、沖縄の管理組合支援プロジェクト(管理適正化コンサルティング)を継続していました。

さすがに、予定から3カ月ほど遅れましたが、40戸台のマンションでは、現在の管理会社との交渉で、年間70万円以上の管理費会計の収支改善効果があり、別の2マンションでは、現在、管理会社入札を同時に行っています。

そして、昨日は、VE面談(仕様水準を落とさず、コストを下げる交渉)のステージ。

今回も、名古屋からZOOMでの面談でした。

現在の全国的な傾向としては、管理委託費の値上げを申し入れる管理会社が増えていますが、片や、元々の委託費の設定が、割高な組合が圧倒的多数であり、管理内容を精査し、仕様を適切にして、根拠を持って交渉すれば、今までより品質が上がり、コストを下げることは、充分できます。

今回の入札でも、VE面談の時点で、確実に、コストダウンできる見通しがついていますからね。
組合員の皆さんの驚く顔を早く見たい!(笑)

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