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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

妻の誕生日に、娘が名古屋駅ささしまエリアのスプリングスホテルのレストランを予約。

ディナーのすぐ前の時間は、江南のマンションで理事会に参加で、ぎりぎりになるかなと思っていたのですが、予定より早く終わったため、夕方5時前には、ホテルに到着。

近隣には、新しいホテルやこじゃれた店舗が増えていますね。

新型コロナ問題で、基本、移動は自動車で人の集まるところにはいかないようにしていたので、ちょっと新鮮。

さて、肝心のホテルは、館内を抜けると、そびえたつチャペル。
年頃の娘たちの会話は、結婚式を挙げるなら…と言う話。
スプリングホテル2 スプリングホテル1 スプリングホテル3

レストランは、「予約で満席」との札が入り口にありましたが、食事をしているのは、3テーブルに一つくらいの割合でしたから、やはり新型コロナの影響ですね。

妻に日ごろの感謝をしつつ、名古屋で二人暮らしをする娘たちもを交えての家族の会話は、楽しいものです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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名古屋市内の100戸クラスのマンションの最近の実話です。

ポンプ故障により、修理したが、20年以上使い続けたポンプなので、交換することになった。
管理会社が、元請会社として提示した金額は、858万円。
組合が独自に探した業者からの見積金額は、792万円。

ただし、管理委託契約では、組合が直接発注する工事は、管理会社は、面倒を見ないので、組合が自分たちで探した業者で工事を行うとしたら、自分たちで対応しなければなりません。

この組合からは、元々、組合顧問就任の打診があったのですが、それには総会決議が必要になり、時間がかかるので、この急ぎの問題(再度の故障前に取り換えたい)の解決のため、理事会判断で、工事の仕様・価格・業者選定・工事コーディネート・完了検査を当社に依頼したいというリクエスト。

年末年始に安心して過ごせるようにするため、超スピードで、1ヶ月で工事の仕様検証、入札を実施。

結果は、以下の通りでした。
管理会社見積:858万円
組合取得見積:792万円(但し、組合が工事の立会や完了検査などを行う必要がある)
入札後の価格:561万円
最終VE価格:539万円(VEとは、価値を変えずに価格を下げること)

管理会社の価格には、工事のお世話代は入っていません。それは、管理委託契約の中の仕事だからです。
従って、管理会社の価格は、「工事会社の工事費+管理会社の利益」です。

最終VE価格は、工事会社の見積額なので、そこに当社のコンサルティング料やコストダウンの成功報酬が乗ります。

その差は、約240万円です。

理事会では、上記の結果を見て、
「管理会社の価格は、そもそも、高すぎるのでは?」と突っ込みが入りましたが、
担当者の回答は、
「うちの価格は、普通です。馬渕さんの価格が破格です」

うーん、確かに、管理会社のフロント担当者としては、当社が「がっつり儲けてます」とは言えない(笑)

そもそも、管理会社は、管理組合相手に工事を提案する場面では、フロントマンは、営業マンですから、「仕入れは安くして、組合に高く買ってもらうこと」が仕事。
私は、組合の利益を最大化させて、その働きに対して、報酬をいただく仕事。

その二つを比べたら、後者の方に、メリットがあるのは当たり前ですね。

このマンション、無事、年内にポンプ工事が終わりますから、何よりです。

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沖縄の築2年目のマンションで、4月から管理適正化コンサルティングを実施中ですが、半年間の調査と分析を終え、理事会で、新仕様書案を承認。それに対する、組合員への公聴会を開催しました。

このマンションは、賃貸住戸もあること、新型コロナの感染拡大が収束するかどうかは不透明な状況を踏まえ、できる限り多くの人に参加いただくための方策として、ロビーでの開催とZOOMによる配信の併用としました。

これが実際の写真。スクリーンにパワーポイントのスライドと私の顔が映っています。
公聴会写真.



実は、他のマンションでも、組合側から、結構気軽に、「ZOOMでも配信してくれませんか?」とリクエストされるのですが、このZOOM配信は、普及も広まり、ハードルが低いとは言え、誰でも気軽に間違いなく利用できるとは限りません。

また、経験があっても、その時の通信の安定度で、音声や画像がフリーズすることもあります。

しかし、やりますよ!と宣言した以上、当日、待っている人にとっては、テレビを見るような感覚になりがちなので、クオリティが低いとクレームにつながることもあり、実は、配信する側にとっては、リスクを背負って行うことになります。

当方は、「リスクがあるから、やめる」のではなく、「どうしたらできるか?」を考えるのが基本姿勢です。

そのため、初めてのZOOM利用の方には、前日までに、接続のテスト配信も行い、資料はPDFで配信し、実施する。配信側の通信環境については、会社のWi-Fiに加えて、モバイルWi-Fiも手元に準備し、通信障害にも対処。

現地では、大型スクリーンとスピーカーマイクを使います。

前夜には、説明のリハーサルも行い、1時間以内できるストーリーを組み立て。

ここまで準備したので、組合員の半数以上は参加して欲しいのですが、なかなかそうは行きませんね(苦笑)

まあ、沖縄の場合は、元々IT会社で役員をしていた友寄コンサルタントがいるという強みがあることも、後押ししています。

沖縄での大規模修繕工事でも、毎週の打ち合わせは、ZOOMやスマホでのライン動画などを活用しており、名古屋でのコンサルティングと同レベルの業務ができるよう実施していますが、これも、友寄コンサルタントが、施工会社の現場代理人に指南しながら進めています。

今回、公聴会の最後に、ZOOM参加者に感想を聞いたのですが、「わかりやすく、理解できました」とのコメントをいただきました。

新しいことへのチャレンジは、こうした積み重ねで「得意分野」にしますからね!

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沖縄で組合顧問を開始してから、まもなく3年。

顧問業務でアドバイスする内容も、増えてきていますが、先日は、管理会社から消火器交換の提案がありました。

管理会社の協力会社の名前での見積書でしたが、名古屋に比べると、1.5倍以上で高い!

実は、以前も自火報のバッテリー交換見積が出され、非常に割高だったので、製品自体の市場価格とその交換にかかる人工を示して、「競争がないからって、高すぎるよね!」と迫り、適正な価格に下げてもらいましたが、今回の消火器も、再び、高い!

バッテリーと比較すると、消火器の場合は、沖縄への輸送費がかかることはわかりますが、消費者が一本一本、個別に注文するものではないことから、輸送経費は抑えられるはずです。

交換は、工事を伴わないので、時間・人工の算定もシンプルに査定できます。
だから、見積を一読しただけで、「高っ!」と叫びそうになりました。(苦笑)

もっと言えば、通販利用で、届いた消火器を自分で替えて、空箱に古い消火器を入れて返送することで、組合役員活動の一環として、人件費不要でやっちゃう裏技もあるのですが、今回は、それを使わず、沖縄の業者で、どこまで安くなるのか、トライししてみようと思います。

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あるマンションで、23日に定期総会の開催。

総会の開催通知を配布した時は、もちろん、出欠通知の締切りのタイミングでも、ここまで急拡大することは、予測できませんでした。

ただ、その可能性を見越して、出欠票には、事前質問票を別につけ、実際に、いくつかの質問があり、総会開催に先立って、その回答も配布してありました。

しかし、先週末には東京だけでなく、愛知県も過去最高!

そこで、管理会社と理事長に連絡し、次のようにアドバイスしました。
「既に、『出席』と提出している組合員に対して、改めて委任状と議決権行使書と質問票を配布し、『新型コロナ拡大防止の観点から、今から、委任状又は議決権行使書の提出に切り替えることができますよ』と案内してはいかがでしょう?」
(総会が数日後なので、「できるだけ委任状・議決権行使書をお願いします」とまで書くのは、行き過ぎと考えての表現です。)

管理会社のTさんは、“管理会社に勤めるより、コンサルタントになった方が良いのでは?”と思うくらい、考え方に軸があり、判断も行動も早い人物で、私のこのメールに対して、「すぐやりましょう!」と賛成。理事長からもGOサインが出ました。

そして、早々に、案内を配布していただけました。

結果、10名程度の方が、出席から委任状・議決権行使書を提出。

恐らく、出席と書いたけれど、行きたくないし、かといって、ドタキャンは申し訳ないと迷っていた人にとっては、助け船になったと思います。

改めて出された議決権行使書の欄外には、「このような配慮をしてもらえて、ありがたいです。」というコメントも書かれていました。

面倒なそぶりは一切見せず、素早く対応してくれた管理会社のT氏に拍手!

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