アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.135

■私の好きな言葉■ 
あきらめた先に後悔が待っている,あきらめない先に感動が待っている

こんにちは。

前回は、安いコンサルタントを雇ったこと
で、組合が400万円も損をした上に、
工事品質も下がる事例を挙げて、
コンサルタントを選ぶ時には、
金額の安さで選んではいけませんよ!
とお伝えしました。

当社には、全国から、コンサルティング
の依頼が来るのですが、その中には、
「コンサルタント選びのアドバイス」
のリクエストもあります。

遠方なので、コンサルタント選定会議に
出たり、実際の審査に立ち会うところ
まではできないため、一般論として回答
する場合は、
「最も料金の高いコンサルタントを選びなさい」
とお伝えしています。
(他の要素に関するアドバイスも、もちろん、しますけどね)

だって、コンサルタントは、
「本来、施主である組合がやるべき発注業務や工事の検査」
を外部のプロに委託する訳ですよね?

それを「料金の安さ」で選ぶのであれば、
組合側が自分たちを「安っぽく」考えて
いることになります。

結局、コンサルタント選びは、結婚相手を
選ぶのと同じで、
「自分のレベルにあった相手しか選べない」
のだと思います。


ただ、この趣旨は、
「料金の安さだけで選ばない」
「料金の安さに目を奪われない」
と言うことであって、そもそも、
コンサルタント料にも、一定の目安の
ようなものはあります。

その例をいくつか紹介しましょう。

まずは、国土交通省が出している
建築設計・工事監理業務の標準報酬

○業務報酬=直接人件費+経費+技術料+特別経費+消費税に相当する額

「直接人件費」とは、給与・賞与・諸手当
退職金等です。

「経費」は、その仕事に関する印刷代や
交通費などの直接経費もあれば、事務所
代やスタッフの人件費。

これをあらかじめ計算することは難しい
ので、直接人件費と同額とみなします。

「技術料」は、その業務に係る技術力や
創造力などで、直接人件費×(0~50%)。

「特別経費」は、特許使用料や遠方の
場合の出張費等。

つまり
○業務報酬=直接人件費×2+技術料+特別経費+消費税に相当する額
となり、直接人件費がいくらなのか?
が基礎となりますね。

この「直接人件費」は、その仕事に必要な
技術者の人件費×業務日数で算出できます。

ただ、人件費は、新人からベテランまで
異なりますから、モデルとして、Aから
Fランクまでの区分があり、最高位の
Aランクは、1級建築士18年以上、
2級建築士23年以上の経験及び大学
卒業後23年相当の能力がある者。

Eランクが、1級建築士3年以上、2級
建築士8年以上の経験及び大学卒業後
8年相当の能力がある者。

Fランクは、Eランクに満たない新人。

そして、直接人件費を計算する場合は、
Eランクを基準とすることになっており、
その単価は31,600円/日。

ちなみにAランクは、
その1.83倍の57,828円/日。
Fランクは、
その0.69倍の21,804円/日。

50戸程度までのマンションで、
第1回目の標準的な大規模修繕工事
コンサルタント業務は、延べで、
30~40日(240~320時間)
程度だと思います。

直接人件費が31,600円、
従事する日数が40日とすると、
合計で253万円(税別)。

技術料に関しては、新築に比べると
難易度は下がるため、仮に、10%
とすれば、税込みで約300万円。

建物規模が200戸ならば、
300万円×4~5=1200~1500万円。

ただ、実際は、単純増にはならないので、
1000万円前後でしょうか。

しかし、管理組合が相手だと、
夜や土日の会合や立会もあるので、
ここから割増しになるでしょう。

次に、工事費総額の%で見る方式。

40戸のマンションで、工事費が
4000~5000万円で、コンサル料が
300万円とすれば、工事費の7%前後。

200戸のマンションで工事費が2億円
だとすれば、5%前後。

戸建て住宅の建築家の報酬は、10%前後
だと言われますが、施主のきめ細かなリク
エストに答える負荷がかなり大きいこと
と比べると、前述の大規模修繕コンサル料
の対工事費比率は、それよりも低く、妥当
だと言えそうです。

人件費と言う面では、建築士一人当たりの
平均報酬は、46.9歳で、644万円
(平成28年度賃金構造基本統計調査)です。

この金額に対して、設計事務所の労働
分配率(簡単に言うと、自分の給与÷
粗利)を60%と仮定すると、一人当たり
1043万円/年の売上が必要です。

労働分配率の方程式はありませんが、
全業種で40%が適正水準と言われ、
労働集約型の設計事務所ならば、
60%は必要かと思います。

先ほどの、コンサルティング契約1件
当りの売り上げ300万円は、2年間
のプロジェクトになるため、年間で、
1043万円を売り上げるには、7件の
コンサルティングが必要です。

私の経験則では、コンサルタント一人
当りで、受け持てる件数は、大規模修繕
工事の適正な実施季節である春と秋とで
各3件程度。

従って、年間を通して、
7件程度のプロジェクトを担当すれば、
この水準となるので、やはり、1件当たり
のコンサルティング料が300万円は、
妥当な水準と言えます。

逆に言えば、この水準を大きく下回る
コンサルティング料金を提示する会社は
工事会社からバックマージンをもらうか、
楽な(手抜き)仕事で、コンサル件数を
増やすことで、収支を保っていると言えそうです。

また、
管理会社やマンション管理士事務所が
大規模修繕コンサルティングを手掛ける
場合であっても、業務項目が同じであれ
ば、この水準と同じだと考えて良いでしょう。

もちろん、
どの業界にも、競争がありますから、
料金を下げて受注し、生産性を上げて
収支のバランスを取ると言う手法もあります。

ただ、対企業のコンサルと異なり、
「価値観の異なる生活者の集団=管理組合」
相手に行うコンサルは、元々、
手離れの悪い、面倒が多い仕事(笑)

そういう仕事が好きで、熱意を持った
専門家が望ましいと言えます。

だからこそ、「コンサル料金」以外の価値
を見極めることが必要だと思う次第です。

最後に、コンサルタント料金を、1戸当り
の負担額で見たらどうなるでしょうか?

本来なら、
発注者である住民一人一人が、
建物状況確認、設計仕様書作成、
業者募集、入札、工事金額の比較や評価、
工事のチェック、保証の確認等
を行い、2年間のプロジェクトを実行すべきところを

今まで積み立ててきた修繕積立金を
使って、専門家に委託する…その金額が
40戸で300万円ならば、
=3.75万円/年×40戸×2年間

コンサルタント料金が、これより100万
円安く、200万円だとしたら、戸当りの
負担額は、2.5万円/年。

その差は1.25万円/年。
この差は、大きいでしょうか?小さいでしょうか?

何を重視して、コンサルタントを選ぶのか
そこを間違えないことが、大規模修繕工事
の成功の鍵だと思いますよ。

※お断り
上記の各試算は、わかりやすくするために
コンサルタント会社規模の大小、スタッフ
人数やその構成、営業経費、コンサル契約
の大小、他事業の売上規模等の違いは、
考慮に入れておりませんので、数値の検証
については、ご容赦願います。

■バックナンバーは、こちらからどうぞ

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ

【ブログ4047日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先のマンションの役員さんから、大規模修繕工事の資料や管理適正化の資料等について、役員に配布するために、自宅の印刷機で、かなり大量の印刷をしたが、この費用の清算はどうすれば良いのか?また、その時の勘定は、用途に応じて、管理費会計又は修繕積立金会計にすれば良いのか?と言う質問をいただきました。

まず、後者の管理費会計か修繕積立金会計か?ですが、修繕積立金会計で、大規模修繕工事のための活動について、会合費や消耗品などの予算計上がしてあるケースを除き、理事会活動費として、管理費会計の支出で良いでしょう。

また、領収書のない出費に関する清算は、組合側の会計処理要領は定めておらず、会計業務を委託している管理会社側の事務取扱に任せているのがほとんどだろうと思います。

管理会社側は、「使い込み」を防ぐとか、決算処理のために、振込でない支出は、相当に神経をとがらせているので、役員の立て替えへの支払であっても、領収書のない場合の扱いは、一定の手続きを定め、「明朗会計」にしているケースが多いと思います。

今回のケースのように、金額算定の不確かな支出をどうするか?については、例えば、印刷費であれば、インクジェット印刷機のマニュアルに、1枚当たりの印刷コストが書いてあれば、それを根拠にしても良いですし、コンビニでのコピー代が世間水準だとみなして、1枚当たりのコピー代×枚数とすれば良いと思います。

また、組合の用事で、車で出かけた場合は、公共交通機関の料金を請求すればよいでしょう。

これらの料金を計算し、理事会の承認を得て、管理会社に支払いを依頼すると言う手続きが、適切だと考えます。

あるいは、そういう理事会や修繕委員会の活動経費を含めて、一定額の手当を支給しているケースもありますね。

【ブログ4046日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末で、2018春・夏マンション管理組合向けセミナー全9回の最終回です。

総参加者は約100名。
受講アンケートでは、このセミナーに対して、99%の方が、「大変参考になった」or「参考になった」と評価をいただいています。で、お一人のみ「普通」と言う感想。

「参考にならなかった」と言う回答の方はいませんでした。

基本的な内容は、前回、前々回と大きく変わらないのですが、毎期、最新の事例を盛り込み、そこから導き出した新しい「業界のマル秘情報」もお伝えするので、進化しています。

それをご存知の方もおられ、リピート受講者もいます。

目指すは、受講者全員「大変参考になった」です。

【ブログ4045日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

毎月開催し、16回を数えるMAKSの定例勉強会は、「ドローンの赤外線調査の現在と未来について」

講師は:中日本赤外線空撮株式会社  代表 小林浩 様(予定)
これが実際に、お持ちいただいた実機です。
ドローン2 ドローン1

ドローン本体で、〇〇〇万円。カメラだけで、〇〇〇万円。
「どれくらい重いか、試しに持っても良いよ!」と言われても、高級車1台分の値段ですから、慎重になります(笑)

【内容】
ここ数年でドローンを使った活用が注目されてきました。
しかし現実的には飛ばすことで満足していたり、安全性の問題等
実用性、実用化にむけた活用は限られています。

今回の講師の小林さんはドローンが世に出始めたころ
5年以上前からドローンが進化する過程で
次々とバージョンアップや買い替えを繰り返し
現在、高性能ドローンを飛ばし効果的な調査診断ができる
東海エリアの第1人者であります。

もともと映像や撮影分野が専門で
CMから映画撮影まで様々な経験のある映像プロが
数年前から本格的に手掛けておられます。

実際に講義を受けると、知っているようで知らないドローンことがわかってきます。

語りは、CMを手がけているだけあって、軽妙。

かなり笑いました。

今回のテーマで、私が一番感じたことは、「ドローンでの撮影」と言う側面と「赤外線による調査」と言う2面の要素で考えることが必要だと言うこと。

例えば、「ドローンは風に弱い」ので、調査には風が大敵だと思いがちですが、実は、「風が吹くとタイルが冷やされてしまい、赤外線センサの反応が変わる」と言う理由で、風が大敵なんですね。

つまり、まずは、「赤外線調査」なるものの理解があって、ドローン空撮の手法にも強くなることが必要だと感じました。

建物調査は、人の経験と勘に頼っているのが実情ですが、こういった手段の進化とAI化によって、進歩していくのだろうと思います。

【ブログ4044日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理費滞納問題が深刻なマンションがあります。

その要因の一つは、フロント担当者が督促はしているのだけれど、その深刻さを理事会に訴えておらず、対策のための理事会を開いていなかったこと。その間に、数十万円~百万円に及ぶ高額滞納が3件発生しています。

当時の理事長が、忙しい人だったということ事情もあります。

で、理事の交代があり、この理事長は女性なのですが、「スパッ」と物事を判断する性格の人。「滞納なんて、許しちゃだめでしょ!」と言う単純明快な考え。

で、伝家の宝刀である「水道の休止と利用制限」を発動すべく、まずは予告。
私も重要プロジェクトとして、取り組みます。

【ブログ4043日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!