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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

岐阜県各務原市は人口約15万人。
マンションの数は、正確にはわかりませんが、市役所の近くの中心部に集中しています。
ただ、規模は、小さく、2~30戸が多いですね。

そのエリアで、20戸のマンションと、4年前に初めて管理適正化コンサルティング契約を結び、その後、ずっと顧問契約が続いています。

その後、同じシリーズのマンションでも、顧問契約。

その近くのマンションからの相談があり、既存顧問先の理事長と会っていただき、3つ目の顧問契約。

そして、先月、4つ目の顧問契約は、既存顧問先マンションの斜め向かい。

各マンショ間の距離を測ると1キロメートル以内。
すべて、20~30戸程度のマンション。
全て総合管理会社との管理委託契約があります。

マンション管理士業が成り立つには、
「都会」・「大規模」・「自主管理」
と言われていますが、真逆の
「地方都市」「小規模」・「総合管理委託」

私の住む岐阜市が、各務原市よりなので、4つのマンションに自動車で10~15分程度で着くと言う幸運な要素もあると思いますが、全国のマンション管理士に、マンション管理士業の従来の固定概念を破って欲しいと思い(チョット自慢も入ってますが・・・(笑))、今回は、信ぴょう性を高めるために、プロット地図付き!
顧問先マップ

もちろん、各マンションとは、マンション名公表OKの契約を結んでいます。

4つのマンションの合計戸数は、約100戸ですから、都会で仕事をするマンション管理士から見れば、100戸で1棟のマンションの方が、楽に映るでしょう。

だって、総会議事録のチェックも、同じ100戸で、4分の1の仕事で済みますから(笑)

でもね、小規模だと、大規模マンションのように、「しょっちゅう何かある」状態ではないので、顧問の活躍シーンは「待ちの姿勢」では、限られます。ボーとしていたら、何も起こらないで、1年過ぎますよ。

知恵と工夫と情熱をもって、そのマンションに住む人を幸せにしたい!と言う強い気持ちがなければ、顧問としての価値を感じてもらうことはできません。
そう言う意識で仕事をすれば、マンション管理士としての「コンサルティング力」が、相当に鍛えられます。

また、4~5年もすれば、輪番制で回る理事会で、すべての住民に順番が回り、親しくなれますから、ますます、愛着が沸きます。

ちなみに、来月、このエリアに5つ目のマンションとの顧問契約のための総会が予定されています。

多分、「マンション管理士としての顧問先マンション密度」と言う指標があれば「日本1」じゃないかな(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、岐阜県各務原市の顧問先マンション(20~30戸クラス)の定期総会が二つ。

同じシリーズのマンションで、距離にして数百メートルに立地。
毎年9月末に定期総会が開催されるマンションで、私の都合に合わせていただき、同日の午後と夜に開催いただき、とても助かりました。また、顧問契約の更新も承認いただきました。

このうち、一つは、4年前に管理適正化コンサルを行い、1年間のコンサル終了後、2年目フォロー、3年目に顧問業務に移行して、累計で4年目。いよいよ5年目の付き合いになります。

そして、建築的には、築15年を迎えます。

建物の状態を顧問として毎年見ており、いわゆる「大規模修繕工事12年説」には踊らされず、適切な時期での大規模修繕工事を行いましょう!とずっと啓発してきているのですが、建物の状態から、そろそろ本格調査を行うべきと考え、今春、本格的な調査を実施し、べラダンダにも入り、劣化の進行をより詳細に把握。

また、屋上で防水層の破断も見つかったことから、いよいよ来年秋か再来年の春に、大規模修繕工事の時期になると提案しました。

で、どのように進めるのか?と言う話になります。

大規模修繕工事の進め方は、
・管理会社依頼方式
・責任施工方式
・設計監理方式
の三通りだと言われていますが、当社は、設計監理方式に独自のアレンジを行うMACM方式。

つまり、それを含んだ4つの方法から選んでいただくことになります。

これまでの大規模修繕コンサル依頼は、まず、管理会社から、管理会社依頼方式や管理会社のグループ会社の責任施工方式の提案があって、それに疑問を感じたり、設計監理方式を進める中で、当社を知り、勉強会を開催して、当社への依頼に至るケースがすべて。

実際に大規模修繕工事のコンサル依頼を受けると、管理適正化コンサルも同時に行い、コンサル期間が終わると同時に、顧問契約を依頼されます。

つまり、顧問契約が先にある管理組合に対する大規模修繕工事コンサル提案は、初めてなのです。

今まで、当社が管理組合に対してMACM方式を提案する時は、必ず先行提案が存在していて、それを乗り越える必要がありました。逆に、ハードルが高いので、「住民の知識不足や、従来の業界の悪弊から、住民を助けなきゃ!」と言うファイトが湧きます。

ところが、今回は、当社が、先行提案をする側になるので、勝手が違うんですよね(^-^;

このマンションとは、既に4年間の信頼関係の積み重ねがあるとは言え、当社の「MACM方式ありき」では、組合側の選択の自由を奪うことになりますから、大規模修繕工事の勉強会でも、内容を再構築して、慎重にお話ししました。

コンサル料は、同規模のマンションと同じですが、顧問業務と重なる理事会・総会出席等は、コンサル業務の積上げ計算式から引きますので、その分は、減額となります。

契約が欲しいため、あるいは、後で工事会社から紹介料をもらうことを当て込んで、コンサル料を安くすることは、しません。

結果、昨日の定期総会で、弊社とのコンサルティング契約を締結いただくこととなりました。

そして、4年前の管理適正化コンサルティングの導入の旗振り役の理事長で、理事長退任後も、建物設備関連の専門委員として、理事会に参加いただいているⅯさんから、定期総会後に、次のようなメールを頂きました。


*********************************

マンション管理士 馬渕様

昨日はありがとうございました

大規模修繕工事についての説明、ものすごくわかりやすかったです

万が一、大規模修繕工事のコンサルティングに関して、費用が高いとか、
他との比較はどうなのかという意見が出たら、推薦の理由を言おうと
考えていたのですが、その必要もなかったですネ

日頃、馬渕マンション管理士さんと接していて
管理関連業者や建築事業者等の業界談合を排し、不明朗なバックマージンは
一切、受け取らない、クリーンな姿勢
コンサルタントとしての能力は、過去の管理見直しや工事の際に、実証済み

私は、大規模修繕工事の見学会に参加して、住民への行き届いた配慮や、
質の高い監理監督検査業務を、実際に見てきました

馬渕マンション管理士さん以外は考えられないので、コンサルタントは、
複数の中から、価格競争で選ぶようなことはしない、
その力量にあった報酬、いい仕事をしてもらうために、きちんと正当な
報酬を支払うことを理解してもらえてうれしかったです

設計コンサルの相場だと、工事費の10~15%を取られることを思うと、
逆に安いと思いますが…

********************************

Ⅿさん、ありがとうございます。
最高の誉め言葉です!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.96

■私の好きな言葉■ 
時間は有限でも、時間の使い方は無限

こんにちは。

前回のメルマガで、管理組合側の委託会社
であるはずの管理会社が、保険会社の代理
店として、火災保険を組合に売ることの問
題点をお伝えしました。

保険商品が、より複雑になっている現在
において、管理会社にお任せ状態では、
販売側のシナリオに流される可能性は、
十分にありますよ!と言う警鐘です。

従って、
当社の保険選定コンサルティングでは、
管理組合の利益を第1に考え、保険代理店
にはならず、まずは、保険の共通仕様設定
を行い、それを元に、各保険会社から見積
りを取得します。

ただ、ここで問題となるのが、
保険用語は、統一されておらず
各種の特約の組み合わせや、設定額も保険
会社によって、異なること。

例えば、免責額。
A保険会社では、免責額0円
B保険会社では、1万円

揃えて欲しいと依頼しても、B社には、
そもそも0円設定がないケースもあります。

例えば、同じ特約がついていても、
A保険会社では、損害額の30%
B保険会社では、損害額の10%
の場合もあります。

火災・落雷・台風などの一般的に知られて
いる被害に対して支払われる基本契約以
外の「賠償保険」や「費用保険」と呼ばれ
る特約は、各社で微妙に異なります。

それでも、「概ね同一条件」
と言うレベル合わせをすることで、
比較が可能になります。

これでも、相当大変な作業ですが、
更に複雑なのは、保険更新のタイミング。

一般的には、5年満期で更新するので
すが、保険料の大幅な値上げが発表さ
れたら、途中解約して、新たに5年一
括契約にすると、安い保険料で固定さ
れるので、メリットがあります。

昨年の10月は、それがあり、1か月
で10のマンションの保険の期間満了
前更新を行いましたが、目聡い組合の
中には、そうしたところもあったようです。

ただ、当社の目の付け所は、そのレベ
ルにとどまりません。

保険料の設定は、
●築年割増しのあり、なし
●築年の基準月の考え方
●無事故割引の有無とその算定期間
●事故割増しの基準
●リスク診断の実施の有無
で、実は、大きく変わることもあります。

保険料の改定がないからと言って、
満期時に、保険選定を本格化するより、
上記条件次第で、解約・新契約時期を
変えることで、保険料が変わります。

しかも、保険会社によって、その条件
が異なります。

例えば、
A保険会社では、築年数は、件築年を基準
で数え、築年数5年毎に保険料が上がる。

B保険会社では、築年数は、建築月を基準
で、応答月が来ると、築年数が増え、築年
数は毎年増えるごとに、保険料が上がる。

これ、知っているかどうか、
管理会社のフロント担当者に、聞いて
みてください。(笑)

他にも、
●専有部サービス(水のトラブル対応等)の有無
と言うチェックポイントもあります。

保険料が同程度なら、このサービスの
有無が決め手になる時もあるでしょう。

実際の保険選定コンサルティングでは、
上記すべての条件を書き出す比較表を
作成する訳ではなく、組合に説明する
ための選定プロセスで、絞り込んであります。

昨年、100戸クラスのマンションで
保険選定コンサルティングを実施した
ら、それまで組合が加入しようと考え
ていた保険に対して、当社が提案した
最適な保険の保険料は、なんと100
万円も安いと言う結果になりました。

管理組合が支払う保険料も、元はと言
えば、組合員1人1人が支払っている
管理費からです。

賢く使いたいものですね。

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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先日のブログ「大規模修繕工事の足場解体前施主検査
に対して、次のような質問がありました。

(質問)
「足場解体前施主検査【前コンサルタント検査】は、すべての場所で検査を済ませ、その後、足場解体前施主検査は、ポイントとなる場所を見てもらうという事ですか?」

(答え)
当社の手法は、その通りです。
正確に言えば、1階廻りは足場解体後にしかできない箇所もあるので、未施工・未検査箇所もあります。
それは、引渡し前の竣工検査で、確認していただきます。

また、他社は、それぞれですから、このステップが規則と言う事ではありません。

コンサルタントに、「お任せ」で、最後の竣工検査しか行わないケースもあるようです。

当社でも、「信頼しているから、最後の完成時の確認だけで良いよ。足場に登るのは怖いし」と言われることもありますが、絶対に、足場解体前検査は行います。

確かに、足場に登るのは怖いと言う気持ちもわかります。
でも、工夫すれば、最短・安全に見る方法はありますからね。

足場解体前検査が、どれほど重要かは、改めて書きたいと思います。

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今日は、名古屋市内の80戸クラスのマンションで、大規模修繕工事に備えた建物調査でした。

ここは、当初、ある設計事務所と大規模修繕工事のコンサルティング契約を結び、その後、管理会社や建設会社との不明朗な取引の疑いが濃くなり、解約。

当社が「超クリーンなコンサルタント」として、選ばれたマンションです。

全設計事務所の作成した建物調査報告書と仕様書がそのまま使えないか?(コンサルタント料も値引きできないか?)と言う打診もあり、検討したのですが、それまでのプロセスを聞くと「工事ありき」。

断る=当社の報酬がそれだ増えるようにも見えますので、出来る限り使えないか?という観点で、資料を見たのですが、「組合の幸せのために、使わない方が良いです」ときっぱりとお断りし、今回の再調査となりました。

コンサルタントは、「報酬がいくらか?」ではなく、「どんなベネフィットをもたらすか?」で判断してもらいたいと言うのが、弊社の考えだからです。

で、結果は…やっぱり、「工事ありき」
かつ、新築時の設計や施工に?がつく箇所も、その他の劣化と一緒の扱い。

確かに、「悪いところ」だけを集めてきたら、すぐに工事をやりましょう!となりますが、このマンションは、2棟あり、エレベーターは、10機以上あって、ほとんどが内廊下・内階段のため、全体をみれば、まったく工事が不要のエリアの方が圧倒的に多い。

普通の大規模修繕工事の思想で取り組むべきではない建物です。

MAKSの辻一級建築士、棚橋コンサルタントと一緒に、何度も唸ってました(笑)
このマンション、とても1日では調査は終わりません。

三日以上かけて、じっくりレシピを作ろうと思います。

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