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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

1年または数年に一度、雑排水管の清掃を行っているマンションは、多いと思います。
時々、「何年に1回行えばいいか?」と言う質問がありますが、これは基準がない。

使用細則で、廃油などを流していけないことになっていても、流しちゃう人もいるし、お風呂場から流す排水も、家によって様々。

築年数が新しくても、「臭いがする」と言う苦情もあるし、10年以上、1回もやっていなくても、そう言う苦情がないケースもあります。

さらに厄介なのは、部屋によっては、単独配管になっていて、そこに不具合が生じるケース。

その配管は、専有部か?共有部か?と言う議論になり、その扱いによっては、不具合の解消工事の負担も変わります。

例えば、1階の住戸の排水管が自宅の床下を通り、排水升に直結していて、清掃してもすぐ詰まるため、修理しようと思うと、床を斫り、場合によっては、コンクリートを斫る大工事になるようなケース。

その間は、住めないので、ホテル代もかかります。

実際に、そう言うケースで、相談を受け、管理会社の提示工事が200万円以上のところを火災保険の漏水調査を適用して、かつ、工事費を100万円程度にまで抑えて、解決したことはあるのですが、相当大変でしたね。

で、また、同じような話が…。

ただし、前回のケースとは、少し違うので、経験則がそのまま生かせるわけではありませんが、円満解決できるよう尽力します。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

このマンションは、名古屋市内、築30年17戸。

修繕委員会を発足させて、かなり長い間、議論を行い、コンサルタント選びも沢山の設計事務所やマンション管理士の話を聞いて、最終的に当方に内定。

当社の場合は、1日で複数の専門家を呼んで、順次プレゼンする「設計・監理契約のコンペ」の参加依頼を頂いても、参加しない方針で、まずは、最適な専門家選び・工事会社選びのための「勉強会」を提案します。

このマンションでも同じですが、その勉強会の時から、いくつもの課題の相談を頂いていており、その課題の整理や優先順位のつけ方が一番の問題!と言う状況。
その時の勉強会の様子↓
sマンション勉強会

そこが決まらないと、専門家選びも決まらないですよ!とアドバイス差し上げたのですが、今回、大規模修繕工事コンサルティング依頼の内定の連絡を頂き、MAKSの棚橋コンサルタント・佐野コンサルタントと一緒に、総会議案資料の説明に伺ったところ、実は、「そこが決まってない」(^_^;)

当社を選んだ「決め手」は、そこを決めることができる期待感を持っていただいたからかな?と感じました。

小委規模マンションで、資金は潤沢ではありませんが、課題は多い。
管理費会計には、適正化により、余剰金を生み出す余地はありますが、それで解決できるレベルのものではないようです。

とにかく、コンサルタントしては「やりがいがある!」の一言に尽きます。
1月の臨時総会で、契約が承認された暁には、私と佐野コンサルタントが中心になって、成功のための支援を行いたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の愛知県大府会場で、秋の4会場でのセミナーが終了しました。
岐阜セミナー

事前予約、当日飛び込みを合わせて、4会場で40名ほどの来場者があり、10組以上の方から、ご自分のマンションの管理・長期修繕計画の無料診断や勉強会開催のリクエストを頂きました。

10月のマンション管理学校でのセミナー受講者や大規模修繕工事の見学を合わせて、この秋に当社のセミナーを聞かれた方は、延べで200名程度。

マンション管理組合向けの啓発活動を行う一般社団法人マンション管理相談センターの活動が広がっています。

来場いただき、ありがとうございます。

次回は、来年、1月から2月にかけては、浜松や名古屋近郊で、「冬季セミナー」も開催予定です。
こんな風に拡げていけるのは、認定コンサルタントの活躍のおかげで、感謝感謝です!

冬のセミナーは、内容をまたバージョンアップして、臨みたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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現在、大規模修繕工事コンサルティグの依頼は、工事時期の見極めの準備段階も含めると、9マンションあり、順次、建物調査が続いています。

土曜日には、八巻コンサルタントが担当する港区40戸のマンションで、建物調査を実施し、午前中は住民参加の共用部調査。
建物調査NDS


打診棒でタイルを叩いたり、クラックスケールでひび割れを測定したりと言うコンサルタントの調査に加え、メーカ―協力によるコンクリート中性化検査、塗膜付着力試験、シーリングダンベル物性試験を実施し、住民の皆さんにも見ていただきました。
中性化試験NDS

続いて、午後からは、各戸のベランダや室内で漏水があったお宅の該当箇所の調査。

あらかじめ、上層階、中層階、下層階、東西・真ん中の住宅を目安に、在宅の協力をお願いしたのですが、上層階の住戸のサンプルが不足し、修繕委員より声をかけていただき、適切な調査につながる12の住戸に伺うことができました。

このマンションでは、管理会社から、
「すぐにでも大規模修繕工事が必要なこと」
「工事費は、現在の修繕積立金の残高より1000万円以上、上回っている=積立金が不足している」と提案されています。

この管理会社は、修繕積立金が足りないと、「借りて、その後、返せばよい」と提案する会社ですが、住民が、その方針に不安を覚え、当方のセミナーに参加いただいたことが、コンサルティングを行うきっかけ。

今回の調査で、建物の状態を詳しく調べ、
「いつまで大規模修繕工事を延ばすことができるか?」と
「最低限やらなければいけないエコノミー案、お金があれば、ここまでやりたいフルスペック案」の2点提示する予定です。

並行して、管理適正化と電力削減の二つのコンサルティングを行っており、管理費会計の余剰金を増やすべく取り組んでいます。

財政的に、相当厳しいマンションをいかに早く再生するか!に挑戦中です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最近、管理適正化コンサルティングが始まったマンションが6つあります。

一つ一つのマンションの課題は違いますが、まず、最初にやることは、「管理の見える化」。

そのために、管理委託契約の解説を行います。

どのマンションでも、この解説を聞くと、
「初めて知った」
「それは誰が決めたの?」
「それって、どの程度の仕事なの?」
「その仕事に、それ程のお金がかかるの?」
「他のマンションではどうなの?」
となります。

100%そうなるのですから、相当多くのマンションが同じだろうと思います。

少し乱暴に言えば、
「自分のマンションのことをほとんど知らない」
と言う状況です。

その結果、肥満体になっていると言うことです。

「知らない」ゆえに、修繕積立金不足(値上げ)と言うリスクを抱え続けることになります。

リスクを正しき認識できれば、あとはその処方箋。
絶食すれば痩せますが、それでは健康を害します。

正しく痩せて、アスリート体質になるにはどうすれば、良いか?
オープンセミナーと各マンション向けの勉強家で、お伝えしています。

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