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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、名古屋市と瀬戸市で、コンサルティング契約の総会が二つ。
名古屋で、マンション管理セミナーが一つ。
名古屋市の顧問先マンションで決算理事会が一つ。
松本市の顧問先マンションで、大規模修繕工事検討に当たっての理事向け建物調査ツアーと定例理事会が一つ。

ところが、火曜日の大規模修繕工事の検査で汗をかいたまま、冷房のある部屋で休憩したことが響いたのか、水曜あたりから鼻水が出てきた。

喉も痛くなって、声が枯れてきた。

恐らく、週末の二日間で、8時間くらいは、スピーチするのに、やばい(笑)

木曜日に、中学時代のバレー部の後輩が院長を務める耳鼻科に行き、治療を受け、薬をもらい、寝ている間もマスクをして、できる限りの養生に努めて、スタンバイ。

コンサルタントは、スピーチが伝達手段ですから、「喉が命」なんです。

普段から、大事にしなきゃね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末のマンション管理セミナーは、何度も受講いただいている方が3名。

このセミナーは、基礎講座なので、基本部分は、共通しています。

もちろん、毎回、より良い表現を求めてスライドを変えることはありますが、言いたいことは同じ。

事例も多くが、同じ「鉄板ネタ」ですが、毎回、少しずつ「新ネタ」を盛り込みますので、それを楽しみに来ていただいている?(笑)

初めて聞く方も「目からうろこ」ですが、何度も聞くと、「腑に落ちて」、今度は他の人に語れるようになります。

私が急に休んでも、代わりに講義してくれるくらい(笑)、当社のポリシーを分かっていただけている人で、そんな方々の支援に支えられ、今年の春・夏のセミナーは続きます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

住宅メーカー最大手の大和ハウス工業が販売した愛知県内分譲マンション1棟で、耐震性を高める「構造スリット」が十分に入っていないことが分かり、自社負担で是正工事をする方針だというニュースが流れました。

同社は、先日、賃貸住宅でも防火性能等の建築基準法違反が発覚したばかり。

それに関しては、同社のHPにお詫び文として掲載されていますが、今回の問題は、同社は販売主で、施工会社のミスによるためなので、そこまでしないのかな?

施工した業者は倒産しており、大和ハウスが売り主の責任として対応するとのことで、その経緯を読むと、このマンションは昨年5月の赤外線検査で、タイルが構造スリットをまたいで貼られている不具合が判明し、10月の再検査で構造スリットがそもそも入っていないことが分かったというもの。

今年2~4月、住民説明会などを開催。今月に入り、スリットを入れ直す是正工事を8月から実施することなどでマンションの管理組合と合意したといいます。

当社も、実は、大規模修繕工事の建物調査で、構造スリットの未施工を見つけ、施工会社に無償で、直させた経験があります。

この時の交渉では、構造スリットを後で入れる際のとんでもない騒音問題、大規模修繕工事の遅延等、問題は山積。

それ以上に、耐震性の不足していた建物に住んでいたのかという住民の落胆。
将来、売るときに価値が下がってしまうのではないかという不安。

耐震性が回復したことを確認するために、構造計算もやり直しましたが、解決には、1年近くかかりました。

今回は、ダイワハウスの自主点検で見つかった事象を、自主的に発表したのだとしたら、その態度は、なかなか立派です。

が、今回の教訓は、構造スリットがきちんと入っていないマンションは、少なくないかも?という眼で、大規模修繕工事の建物調査を行うことが大事ということでしょう。

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この問題、政府の思惑とは反対に収まりませんね。

2000万円不足するのが違うというなら、1000万円なら、確からしいのか?

それとも、年金だけで足りるのか?

これ、私が戸建て住宅取得者向けのコンサルティングをやっている頃、たくさんの世帯のファイナンシャルプランを作った経験から言うと、「足りる」という結果が出た人は、相当に恵まれている人です。

多くの人が住宅ローンを組んで家を購入するのですが、家を売りたい側の人は、顧客の「借りられる額」を元に住宅予算を立てることを勧めます。

そうなると多くの人が老後の資金不足に陥ります。

我々、家づくりコンサルタントは、「返すことができる額」を基準に考えます。
でも、そうなると、希望の住宅を購入できない…。

その対策として、
親から頭金を融通してもらう、住宅取得時期を3年ずらす、専業主婦がパートに出る、家計における固定費を削減する…という改善案を示して、住宅取得ができるプランにしていく。

そもそも、先に住宅会社と住宅購入の話がどんどん進んで行き、夢が膨らんだ後に、ようやくお金の話をするのはNGなんですよ!とセミナーで啓発していましたね。

この手法は、マンションの長期修繕計画の改善でも同じことで、建築知識だけではなく、FPの知識も駆使して、マンションの長期財政を試算しているんです。

あっ、私、FPの資格を持っていますから。(笑)

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最近、上下水道工事で大量の不正があった大阪市で、今度は舗装の路盤材で不正が相次いで発覚しています。

大阪市の建設局は5月29日、2010年に発注した舗装工事で、施工者が故意に路盤材の設置を省いていたと発表しました。

今年1月にも、同じ路線の隣接する工区で、路床の砕石設置を省く不正が明らかになったばかりですが、これらの舗装工事の不正には、上下水道工事の不正と同一の施工者が関わっていました。

今回、不正が見つかった工事の内容は、下から順に、厚さ25cmの下層路盤材、25cmの上層路盤材、15cmのアスファルト舗装とする設計だったところ、実際には下層路盤材を敷いていないので、舗装が早期に劣化する恐れのある状態だったとのこと。

途中の検査では、当日、市の職員が検査に来られない日を検査日にして、正常な工事をやったと見せる写真の提出でごまかすなど、完全な確信犯のようです。

道路を完成させてしまえば、表面からは見えない不正です。

土木も建築も、完成すれば、中に隠れて見えなくなったり、「パッと見」では、それなりの「目利き」でないとわからない箇所は、ここまでの確信的不正でなくても、「まあ、これくらいは良いか…」という誘惑があるのだろうと思います。

実は、当社の過去の建物調査でも、よく、ベランダ内の新築時施工不良が見つかります。

廊下・階段だと、多くの人の目に触れるので、露見しやすいのですが、ベランダだと、住人しか見ません。また、見るのは、洗濯を干す主婦が多く、よほどの欠陥でなければ、見過ごすことになるでしょうから、そんなことも頭によぎるのかもしません。

大規模修繕工事での建物の劣化調査は、新築時のあら捜しをするのが目的ではありませんが、「新築時の設計や施工のミスに起因する不具合が、あるかもしれない」という眼で見ます。

当社は、マンション販売会社側、あるいは業界のしがらみから、100%独立して、管理組合側に立って、その利益を守ると宣言していますが、今後もその姿勢を大事にします。

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