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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

築5年目の40戸クラスのマンションで管理適正化コンサル中の真っ最中です。

約4か月かけた調査や検討、交渉で、現行管理会社及び組合直接契約の保守会社等との契約では、品質を保って、約20%のコスト削減の目途が付きました。

次は、共用部の電気代。

既に、管理会社の提案で、電子ブレーカーが設置され、低圧電力の削減は大きく進んでおり、当社の提案は、契約変更による削減。これは既に終わりました。

次が、共用電灯の削減。
このマンションは、全館LEDであるにも拘らず、電気自動車充電器があるため、契約容量が、同サイズのマンションに比べて、4~5倍です。

しかも、それに気づいている人は、皆無。

充電器は機械式駐車場に設置されているのですが、そのパレットと充電器使用とのを紐づけるルールもなく、この5年間、誰も使っていません。

従って、電気使用量もゼロで、電気使用料金もゼロ。
しかし、基本料金がずっとかかっています。

管理委託契約関係の改善の第1ステップが終わったので、次が、このテーマ。
本日、エンジニアと一緒に、現地調査を行い、配線経路、ブレーカーサイズ、分岐、充電器の切り離し手法の確認など、入念に見てきました。
計測


いささか複雑な電気設計でしたが、電気のわかるエンジニアと電気契約のわかる私とが組めば、鬼に金棒!(笑)

改善の目途が付きました。
出来工事代も、それほど多額にはなりません。

次は、充電器利用ルールの整備です。
こちらは、管理規約・細則の世界ですから、今度は、マンション管理士としてのスキルが必要ですが、実は、電気の工事と契約の両方がわからないと、正しい細則は作れません。

これ、間違った細則を作ると、いざ、誰かが使用したいと言った時に、停電が起きる可能性があります。

新しいマンションで、電気自動車充電器を設置してあるマンションは、一度、ご相談いただくと、数十万円得するかもしれません。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

建物劣化診断で、「1~2年の間に行うことが望ましい」と判定したマンションで、
「それは、絶対にやらないとダメなのか?延ばすと何か問題が起きるのか?」という管理会社からの質問。

未来の予測について「絶対」という質問そのものが的外れ。

「絶対」と聞かれたら「絶対はない」としか答えようがありません。

「延ばすと何か問題が起きるのか?」も同じ。

「問題が起きるかもしれないし、起きないかもしれない」が回答。

この管理会社は、そもそも、2年前に、この管理組合に対して、詳細な建物調査を行わず、もう大規模修繕工事の時期です。5000万円かかります!当社と契約しましょう」と提案した会社です。

その話に、疑問を持った組合が、当社にコンサルティングを依頼し、昨年秋に詳細な建物診断を行い、来年の秋工事を提案したものです。

この時点で、少なくとも、管理会社提案の工事時期より1年遅れます。

「漏水している」という事象がある、「タイルが落ちそう」という個所が見られる…であれば、劣化の黄色いシグナルですが、それとて、その部分だけを修繕するという方法もあります。

明日、何が起きるかわからないけれども、複数の専門家が見て、劣化の兆候を読み取り、判断したもの。

説明としては、例えば、
タイルが落ちないにしても、浮きが広がれば注入工法ではなく、貼替工法になり、同じ補修面積でも単価は数倍になりますから、あまり先延ばしにするのは良くない…とは言えます。

クラックも、修繕時期を延ばすことで、幅や長さが広がれば、同じことが言えます。

未来はわからないけれども、人の知恵や経験を集めて答えを出した訳です。
他のコンサルタントなら、違う答えが出るかもしれませんが、そう言う世界です。

結局、大規模修繕工事の適正時期は?の答えは、「適切なコンサルタント選び」で決まる、が答えかもしれません。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

宅配会社の再配達有料化で、宅配ロッカーの需要が高まると予想されているようです。

例えば、戸建て住宅用では、パナソニックが開発したポスト一体型の宅配ロッカーの需要が増加し、集合住宅用の開発が遅れていると言うニュースがありました。

マンションディベロッパーの大京は、全戸宅配ロッカー付のマンションを販売するそうです。

こういう話を聞くと、既設マンションでも、宅配ロッカーの設置が増えるかも?と予想する人もいるでしょうね。

もちろん、検討するマンションは増えますが、次の理由から難しそうです。
1、 多くののマンションで、修繕積立金不足で悩んでいるので、設置費用、保守費用を考えると、財政事情が許さない。
2、 宅配ロッカーの再配達が生じるのは、一部の住戸だけなので、設置費用の高さゆえ、賛成多数を得にくい。
3、 再配達しないためには、あらかじめ在宅が分かれば良いので、宅配会社が提供しているメールやラインでの事前通知サービスがクローズアップされ、そちらを登録する人が増える。

宅配会社にとっても、宅配ロッカーが順次増えるスピードより、上記3のサービスが普及することの方が早いし、配達計画に役立つので、助かるのでは?と思います。

従って、3のPRに力を入れることが予想されるので、私の予測は、新築マンションでは、普及が進むけれど、既設マンションでは、思ったほど進まないのでは?と言うことになります。

皆さんの予想はどうでしょうか?

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昨日は、名古屋市内約45戸のマンションのエレベーター保守と機械式駐車場保守の入札プレゼンでした。

これまで、当社の管理委託契約適正化プログラムにより、まず、3カ月かけ、管理委託契約の整理、調査を行い、仕様の適正化を行いました。

次に、価格査定を行い、当社の過去の入札実績により、市場価格と比較。
その結果、ほとんどすべての項目で、割高であることが判明。

現行の契約先に申し入れ、価格交渉。
相手は、管理会社だけではなく、管理組合が直接契約している保守会社も対象です。

このマンションの場合は、直接契約が6項目あり、そのすべての会社と交渉となります。

中には、製造メーカーしか保守会社がいないと言うケースもありますから、価格決定権は保守会社の方が強い。単に「安くして」ではなく、業務の内容、時間、人工、専門性を精査して、価格交渉することになりますから、相当タフです。

今回プレゼンとなったエレベーター保守と機械式駐車場保守は、製造メーカー保守と保守専門会社(一般的には前者を「メーカー系。後者と「独立系」と言います)があり、近年では、保守専門会社が複数成長していますので、各保守単位で数社来てもらい、プレゼントとなった次第です。

直接各社から説明を聞くと、業界の実態もよくわかり、審査員(理事+管理検討委員)の皆さんも、納得して、選択できます。

2項目で、審査時間を含めて約3時間。
6名の審査員の皆さん、お疲れさまでした。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.76

■私の好きな言葉■ 
やってない人ほど「やっている」と言い、やっている人ほど「やってない」と言う

こんにちは。


コンサル先の40戸クラスのマンショ
ンで、半年間かけて管理適正化を行い
年間で約270万円のコストダウンを図
ることができました。

管理会社との契約だけではなく、
機械式駐車場の保守会社との直接契
約等も対象とし、「聖域なき改革」
の結果で、削減率は、48%に達します。

これ程までの成果を出すのですから
相当シビアな節約志向で、業務を削減
し、コストダウン交渉も厳しく行った
と思われるでしょう。

しかし、実際は、コンサルタントが
最もこだわるのは、「品質」です。

「コスト削減ありき」では、絶対に
進めません。

従って、まずは、管理の適正化=現状
調査~仕様の作り直しまで、約3か月
かけます。

たとえば、清掃監査や建物設備点検業
務は、その時間中立会い、かけている
時間・人数・仕様が適正かどうかを監
査します。

それ以外の業務項目は、契約書と仕様
書と報告書とを照合し、実際にかけて
いる時間・人数と専門性とをチェックします。

並行して、住民アンケートで、不満が
ある項目、より高品質にしたい項目を
洗い出し、それを委託業務仕様書に
付加するかどうかを検討します。

また、管理会社に、この結果を投げか
け、直ちに改善できるところは、改善
し、コスト削減も、できるところから
協力してもらいます

また、現行の管理会社とも、話し合い
その意見も聞きます。

こうして成案した仕様書について、
組合の理事や検討委員との仕様検討
会議を数回行い、一つ一つの業務につ
いて、住まい手目線で、過剰な業務の
そぎ落とし、改善、強化したい項目を
上げて行きます。

このプロセスが最も大事で、この結果
新しい仕様書が完成します。

じつは、ほとんどのマンションで、
「そもそも、過剰だった」
「非効率や重複があった」
と言う点が見つかります。

例えば、清掃。
40戸程度のマンションでは、
平均すると、週2~3回。
1日3時間程度のケースが多い。

一方、新築時に設定された仕様は
週5日×毎日5時間。

清掃業務以外の管理員業務もあるの
で、時間だけを見て判断しませんが
清掃の同行監査を行い、管理員にヒア
リングしたら、「何もしない」時間が
非常に多いと言う結果。

管理員日誌を過去に遡って読みまし
たが、来訪者対応も、住民からの問い
合わせも、年間を通して、ほとんど
ありません。

もちろん、「いるだけで安心」と言う
心理効果もあるので、その点は、住民
の皆さんの意見も聞いたのですが、
結果は、
「清掃員であって、管理員と言う認識はない」
とのこと。

では、試しに、週3回×3時間の清掃
業務に変えてみよう、となりました。

これは、固定するのではなく、その後
コンサルタントがモニタリングする
と同時に、半年&1年後に、住民アン
ケートを取り、もし、絞り過ぎであっ
たら、頻度や時間を増やすと言う前提です。

これは、「過剰」を排して「適正化」
したので、品質ダウンではありません。

業務時間が減ったために、コストは間違い
なく減りますが、これは、品質ダウンに
よるものではありません。

「品質ダウン」と「コストダウン」が違う
と言うのは、このことです。

また、こうした改善は、管理会社自ら申し
出ることは、まずありませんし、住民の間
から話が出ることはあっても、
「それをやっても大丈夫?」
と言う質問に答えることが難しいでしょう。

コンサルタントが、知見や経験を元に、
マンションにとって最良の選択になると
言う信念を持って、「大丈夫です!
一度やってみましょう!」と提案して、
実現できることだろうと思います。

一番大切なのは、マンション管理は、
管理会社が決めることではなく、組合に
選択権があることに気付いて欲しいのです。

実は、管理適正化コンサルティングは、
それ自体を成功させることも大切ですが
それ以上に、このことに気づかせるのが
コンサルタントの役目だと思います。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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